Evacuare. Sentința nr. 5608/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5608/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 24-04-2015 în dosarul nr. 5608/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREȘTI - SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5608
Ședința publică din data de 24.04.2015
Instanța constituită din:
Președinte – A. C. M.
Grefier – M. S.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamantul G. C. GUY P., in contradictoriu cu pârâții B. C., B. F. – moștenitorii defunctei B. E., având ca obiect evacuare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 22.04.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, reclamantul G. C. GUY P. în contradictoriu cu pârâții B. E., B. C. și B. F. a solicitat instanței să dispună evacuarea pârâților din imobilul apartament situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G, etajul 4, apartamentul nr. 4, sector 3, și din dependințele aferente acestuia, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin dispoziția Primarului General mun. București nr. 4903/27.12.2005 și prin procesul-verbal de predare-primire nr. 323/13.02.2006, i s-a restituit în natură imobilul situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G. La acel moment, apartamentul nr. 4 din imobilul situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G, etajul 4, sector 3 era ocupat, în calitate de chiriaș, de către pârâta B. E. și de ceilalți pârâți, fiii pârâtei B. E.. Respectând dispozițiile OUG 40/1999 și ale Legii 10/2001, reclamantul a încheiat cu pârâta B. E. un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 13.02.2006 până la data de 13.02.2011, înregistrat la AFP sub nr._/22.05.2007. În data de 08.09.2010, reclamantul a trimis, prin intermediul B. E. L., notificarea nr. 2634, prin care i-a comunicat pârâtei B. E. că nu mai dorește prelungirea contractului de închiriere și că nu mai este dispus să încheie un nou contract de închiriere pentru imobilul în discuție. Reclamantul a mai arătat că pârâții au beneficiat deja de protecția dispozițiilor OUG 40/1999, atâta timp cât contractual de închiriere a fost prelungit în drept cu 5 ani de la data punerii sale în posesie, respective de la deschiderea rolului fiscal, termen care a expirat încă din 13.02.2011 și nici o dispoziție legală nu a mai obligat proprietarul la încheierea unui nou contract de închiriere. Pârâții ocupă apartamentul fără a avea încheiat cu reclamantul, în calitate de proprietar, un contract de închiriere. De asemenea, reclamantul a învederat că sunt incidente și dispozițiile art. 14 alin. 2 lit. c din din OUG 40/1999, potrivit cărora proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutive în executarea contractului de închiriere. Deși chiria stabilită pentru spațiul pe care îl ocupa pârâta B. E. este foarte mica, în cuantum de 100 lei/lună, aceasta nu a mai plătit chiria din luna august 2010. Reclamantul a arătat că, prin faptul că refuză să îi elibereze locuința, pârâții îi aduc atingere dreptului de proprietate și îl privează de folosința imobilului, fiind încălcate dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO și jurisprudența CEDO în materie.
În drept, a invocate art. 1410-1453 Cod civ., art. 112, 274 Cod proc. Civ., OUG 40/1999, art. 51 din Legea 10/2001, art. 24 din Legea 114/1996.
Legal citați, pârâții nu au formulat întâmpinare.
Prin încheierea din 04.04.2012, în baza art.244 alin.1 C. pr. Civ., instanța a dispus suspendarea cauzei pana la solutionarea irevocabila a dosarului nr._ aflat pe rolul Tribunalului Bucuresti.
La termenul de judecată din 22.04.2014, instanța a constatat solutionarea irevocabila a dosarului civil nr._, a repus cauza pe rol, a luat act de solicitarea reclamantului de continuare a litigiului in contradictoriu cu paratii B. C., B. F., in calitate de mostenitori ai defunctei B. E..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin Dispoziția Primarului General mun. București nr. 4903/27.12.2005 și prin procesul-verbal de predare-primire nr. 323/13.02.2006, reclamantului i s-a restituit în natură imobilul situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G, reclamantul devenind proprietarul imobilului.
La momentul respectiv, imobilul apartament situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G, etajul 4, apartamentul nr. 4, sector 3, și dependințele aferente acestuia erau ocupate, în calitate de chiriaș, de către B. E. și de către ceilalți doi pârâți, fiii pârâtei B. E..
Respectând dispozițiile OUG 40/1999 și ale Legii 10/2001, reclamantul a încheiat cu B. E. un contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 13.02.2006 până la data de 13.02.2011, înregistrat la AFP sub nr._/22.05.2007.
Întrucât contractual de închiriere a expirat la data de 13.02.2011 și nu a fost reînnoit, instanța constată că, în prezent, pârâții B. C., B. F., mostenitorii defunctei B. E., ocupă apartamentul litigios fără a mai avea încheiat cu reclamantul, în calitate de proprietar, un contract de închiriere.
De asemenea, reclamantul a susținut că în cauză sunt incidente și dispozițiile art. 14 alin. 2 lit. c din din OUG 40/1999, potrivit cărora proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutive în executarea contractului de închiriere. În acest sens, a arătat că chiria nu a mai fost plătită din luna august 2010.
Față de această susținere, instanța reține că chiria stabilită pentru spațiul pe care îl ocupau pârâții era în cuantum de 100 lei/lună (fila 7).
Potrivit unui principiu general din materia contractelor, din momentul dovedirii creantei de catre creditor (in speta, creanta nascuta din contractul de inchiriere), neexecutarea obligației de catre debitor se prezumă, cât timp acesta nu dovedeste executarea.
In cauza, pârâții nu au facut dovada plății chiriei contractuale, incălcând obligatia prevazuta de art.1429 din Codul civil in sarcina locatarului și devenind incidente dispozițiile art. 14 alin. 2 lit. c din din OUG 40/1999.
Conform art. 13 alin 1 din Legea 10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor, presupunând că proprietarul va trebui să încheie cu chiriașul un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, termenul curgând de la data deciziei de restituire în natură a imobilului.
Dispozițiile art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001 sunt însă subordonate unor acte normative cu o forta juridica superioara, respectiv tratatele internationale la care Romania este parte si care fac parte din dreptul intern, Constitutia Romaniei si legile organice care ocrotesc dreptul de proprietate. Astfel, potrivit art. 1 din Protocolul Aditional nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor si Libertatilor Fundamentale ale Omului, nimeni nu poate fi lipsit de bunul proprietatea sa decat pentru cauze de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international. Conform prevederilor art. 17 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, orice persoana are dreptul la proprietate si nimeni nu poate fi lipsit in mod arbitrar de proprietatea sa . De asemenea, dreptul de proprietate privata este garantat de prevederile art. 44 din Constitutia Romaniei și art. de art. 480, art. 481 Cod civil, în vigoare la data restituirii imobilului.
Raportat la toate aceste norme legale, dispozitiile art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001 trebuie interpretate in sensul ca este posibila încheierea contractului de închiriere, dar prin acordul partilor, si nu ca ca o obligatie impusa de lege in sarcina proprietarului, care ar conduce practic la recunoasterea in favoarea chiriasilor a unui drept perpetuu la prelungirea locatiunii si la impunerea fata de proprietari a unei sarcini exorbitante care ar determina, din nou, o atingere grava a dreptului lor de proprietate.
În speță, sarcina exorbitantă asupra reclamantului proprietar este evidentă în condițiile în care acesta a încercat să intre în posesia imobilului încă din anul 2001, Primarul General al mun. București emițând o dispoziție de restituire în natură a imobilului abia în 2005.
De asemenea, Curtea Europeana a Drepturilor Omului, in hotararea din cauza R. și S. contra României din 02.11.2006, prin care s-a decis incalcarea articolului 1 al Protocolului nr.1, a aratat ca nu se contestă că Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1999, a cărei aplicare de către tribunale a condus la menținerea locatarilor în apartamentele reclamantelor, se traduce într-o reglementare a folosirii bunurilor și că al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr. 1 intră prin urmare în joc. Curtea a sustinut ca este de acord cu opinia Guvernului conform căruia măsurile de urgență adoptate în 1999 – destinate, pe de o parte, să controleze creșterea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere în curs, cu excepția câtorva situații excepționale, în special în caz de refuz al locatarului de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar – urmăreau un scop de interes general, și anume protecția locatarilor în fața crizei de locuințe.
Sistemul pus astfel la punct de autoritățile naționale nu este criticabil în sine, având în vedere în special marea marjă de apreciere permisă de alineatul doi al articolului 1 al Protocolului nr. 1. Cu toate acestea, din moment ce implica riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, autoritățile erau obligate să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
A mai invederat Curtea ca, desigur, statul român a trebuit să moștenească din perioada comunistă o penurie acută de locuințe de închiriat la un preț rezonabil și a trebuit, de aceea, să arbitreze asupra problemelor extrem de complexe și sensibile din punct de vedere social pe care le pune concilierea intereselor antagoniste ale proprietarilor și locatarilor. El avea de protejat dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, și de respectat drepturile sociale ai celorlalti, pe de altă parte. Totuși, interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabilă a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea și reforma imobilelor în țară. Această sarcină nu ar putea, așa cum este cazul în speță, să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanța pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivității în ansamblul său. Chiar ținând cont de ampla marjă de apreciere lăsată statelor din punctul de vedere al articolului 1 citat anterior, Curtea consideră că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de Ordonanța de Urgență a Guvernului impunându-le o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de cinci ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
În cauza, instanța reține că încheierea unui contract de închiriere nu ar putea avea loc decât în temeiul învoielii părților, in lumina principiului libertății contractuale. Totodată, instanța reține că, la acest moment, obligarea reclamantului la reînnoirea contractului de închiriere cu pârâții ar reprezenta o sarcină exorbitantă asupra reclamantului proprietar în condițiile în care reclamantul a încercat să intre în posesia imobilului încă din anul 2001, iar pârâții nici nu și-au respectat obligația de plată a chiriei stabilită prin contractul de închiriere (fila 7).
Având în vedere că, în prezent, pârâții locuiesc în apartamentul proprietatea reclamantului fără a deține un titlu valabil, instanța va admite acțiunea si va dispune evacuarea pârâților din imobilul apartament situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G, etajul 4, apartamentul nr. 4, sector 3, și din dependințele aferente acestuia.
Văzând culpa procesuală a pârâților, instanța îi va obliga la plata către reclamant a sumei de 4010,3 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (taxa de timbru, timbru judiciar, onorariu de avocat).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamantul G. C. GUY P., cu domiciliul ales la SCA C. & C., cu sediul in sector 1, București, . contradictoriu cu pârâții B. C., B. F. pârâții B. C., B. F. – moștenitorii defunctei B. E., domiciliati in sector 3, București, Splaiul Independentei, nr. 2G, ..
Dispune evacuarea pârâților din imobilul apartament situat în București, Splaiul Independenței nr. 2G, etajul 4, apartamentul nr. 4, sector 3, și din dependințele aferente acestuia.
Obligă pârâții la plata către reclamant a sumei de 4010,3 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.04.2015.
Președinte, Grefier,
A. C. M. M. S.
| ← Întoarcere executare. Sentința nr. 5812/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5811/2015. Judecătoria... → |
|---|
