Evacuare. Sentința nr. 75/2016. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 75/2016 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 11-01-2016 în dosarul nr. 75/2016
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 3 BUCUREȘTI
SECTIA CIVILA
Sentinta civila Nr. 75/2016
Ședința din Camera de Consiliu de la 11.01.2016
Instanta constituita din:
P.: M. A.
Grefier: C. C.
Pe rol judecarea cauzei privind pe reclamantii S. C. si S. D. și pe pârâta B. A., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezinta reclamantii, prin avocat, care depune imputernicire avocatiala, parata, prin avocat, care depune imputernicire avocatiala.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier.
Parata, prin avocat, solicita amanarea cauzei pentru pregatirea apararii, fata de momentul incheierii contractului de asistenta juridica, invocand data primirii citatiei de catre parata- 21.12.2015- și perioada sarbatorilor de iarna.
Reclamantii, prin avocat, solicita respingerea cererii de amanare formulata de parata și solutionarea cererii la acest termen.
Instanta, avand in vedere ca citatia, impreuna cu copia cererii de chemare in judecata și a inscrisurilor atasate, au fost primite de catre parata in data de 21.12.2015, iar procedură presupune soluționarea în regim de urgență și partea adversa se opune, respinge cererea de amanare formulata de parata.
Nemaifiind cereri prealabile sau excepții de dezbatut, instanța acordă cuvantul asupra probelor.
Reclamantii, prin avocat, solicita instantei incuviintarea probei cu inscrisuri si depune alte inscrisuri la dosar.
Parata, prin avocat, solicita instantei incuviintarea probei cu inscrisuri. Depune inscrisuri din care reiese ca parata a inteles sa achite chiria pentru lunile noiembrie-decembrie 2015.
Parata, personal, arata ca nu recunoste restanta la plata chiriei pentru doua luni și nu a achitat chiria aferenta lunii ianuarie 2016. Arata ca reclamantii pot opri jumatate din garantia de 300 de euro, deoarece nu exista proces verbal de predare. Apreciaza ca nu are datorii la intretinere deoarece jumatate din garantie acopera aceste cheltuieli.
Instanta procedeaza la legitimarea paratei B. A., CNP_.
Deliberând în condițiile art. 255 coroborat cu art. 258 C.pr.civ., instanța încuviințează proba cu înscrisuri, ca fiind utila, pertinenta și concludenta cauzei.
Constatand cauza în stare de judecata, instanta acordă cuvantul în dezbateri asupra fondului cauzei.
Reclamantii, prin avocat, solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata, procedura corespunde procedurii speciale. Arata ca relatiile partilor sunt viciate avand in vedere intelegerile contractuale neexecutate. Arata ca nu exista garantie pentru intretinere, ci doar garantia chiriei. Solicita obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
Parata, prin avocat, invoca exceptia inadmisibilitatii.
Instanta acorda cuvantul pe fond și exceptia invocata.
Parata, prin avocat, arata ca se justifica exceptia inadmisibilitatii deoarece este necesara administrarea mai multor probe și cererea s-ar putea indrepta pe procedura de drept comun. Intre parti a existat un acord tacit și parata poate solicita proba testimoniala. Parata a inteles sa achite obligatiile, nu este de rea-credinta, insa a existat un acord tacit intre parti ca in situatia in care parata achita cu intarziere, reclamantii sa acopere prejudiciul din garantia de 300 euro. Pe fondul cauzei solicita respingerea cererii.
Reclamantii, prin avocat, solicita respingerea exceptiei inadmisibilitaitii.
Instanța, socotindu-se lămurită, în baza art. 394 C.p.c. declară dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti in data de 09.12.2015 reclamantii S. C. și S. D. in contradictoriu cu parata B. A., solicita evacuarea paratei din apartamentul proprietate personală a acestora.
In motivare se arata ca partile au incheiat Contractul de închiriere nr.1/25.06.2014 pentru o perioadă de 3 ani. Potrivit art.3.2 din Contract „chiria se va achita în fiecare zi de 1 a lunii pentru luna în curs", iar prin art.6.1 din Contract s-a prevăzut că „pentru neplata chiriei și a utilităților (întreținere, lunară) mai mult de 5 zile întârziere se va trece la evacuarea chiriașului", condiție legală prevăzută și de art.1038 cod procedură civilă. Întrucât chiriașa (pârâta B. A.) are importante restanțe la plata cotelor de întreținere (din 05/2015 și până în prezent) la plata utilităților și pentru neplata chiriei aferente lunii noiembrie 2015, cererea de evacuare este justificată a fi soluționată potrivit proceduri speciale.
Pentru pretențiile bănești rezultând din neplata chiriei restante la plata cotelor de întreținere și utilități, lipsa de folosință, de la data notificării și până la efectiva evacuare, vor formula acțiune separată - pe calea ordonanței de plată sau pe calea dreptului comun.
În îndeplinirea obligațiilor prevăzute de dispozițiile procedurii speciale, anterior au notificat pârâta, solicitând să efectueze plata chiriei și utilităților restante, acordându-i termen limită data de 30.11.2015, dar aceasta nu a luat în seamă această notificare.
Cererea este legal timbrata cu 100 lei taxă judiciară de timbru conform art.6 (3) din OUG nr.80/2013 .
In dovedirea cererii, reclamantii depun la dosar urmatoarele inscrisuri: titlul de proprietate al reclamanților asupra locuinței; contractul de închiriere - înscris sub semnătură privată; listă nedefinitivă a restanțelor la întreținere, utilități și plata chiriei; notificarea adresată pârâtei și dovada faptului expedierii acesteia prin chitanță poștală și confirmare de primire; copia CI a reclamantei.
In drept, cererea se intemeiaza pe dispozitiile art.1034 Cod de procedura civila.
Parata nu a formulat intampinare.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.
Analizand ansamblul materialului probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Intre reclamantii S. C. si S. D., in calitate de proprietari-locatori si parata B. A., in calitate de locatar s-a incheiat la data de 25.06.2014 contractul de inchiriere nr. 1 (filele 7-8) prin care reclamantii au transmis paratei dreptul de folosinta asupra spatiului apartament nr.32 situat in Bucuresti, .. 2, ., ., pentru o perioadă de 3 ani.
Partile au convenit ca „pentru neplata chiriei si utilitatilor (intretinere, lumina) mai mult de 5 zile intarziere se va trece la evacuarea chiriasului” (art. 6.1 alin.2 din contract) iar potrivit art.6.2 „neindeplinirea obligatiilor principale de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a considera contractul reziliat de drep, fara interventia instantei. De asemenea, se va aplica prezenta clauza daca chiriasul nu-si va achita la termen chiria, intretinerea si utilitatile”.
Intrucat parata nu si-a îndeplinit obligatiile contractuale privind plata chiria la termenele scadente (in fiecare zi de 1 a lunii in curs -art.3.2) si nu a achitat cheltuielile la intretinere reclamantii au transmis paratei notificarea nr. din 17.11.2013 prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire (filele 10-11), cuprinzand solicitarea ca, in cazul in care nu –si indeplineste obligatiile in cel mult 10 de zile de la data primirii notificarii, parata sa elibereze imobilul pana la data de 01.12.2015.
Invocand ocuparea fara titlu a spatiului de catre parata, reclamantii a promovat actiunea in evacuare ce formează obiectul acestui litigiu.
Analizând cererea, instanța o apreciază ca fiind întemeiată, pentru următoarele considerente:
Potrivit art.1038 Noul Cod procedură civila atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetarii locatiunii prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii sau din orice alta cauza si locatorul doreste sa intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul in scris, prin intermediul executorului judecătoresc punandu-i în vedere să elibereze si sa-i predea imobilul.
In speta, intrucat parata nu a achitat chiria aferenta lunilor noiembrie si decembrie 2015 la termenul convenit, iar la intretinere are obligatii neachitate incepand cu luna aprilie 2015 (potrivit adeverintei eliberate de Asociatia de proprietari .), a devenit aplicabil pactul comisoriu prevazut de art. 6.2 din contractul de inchiriere incheiat de parti. Acesta cuprinde clauza potrivit careia, in cazul in care parata nu plateste la termen chiria si intretinerea, locatorul este in drept sa considere contractul reziliat de drept, fara interventia instantei.
Apararile paratei, facute la termenul de judecata, nu pot fi primite: aceasta invoca stingerea obligatiilor la intretinere prin faptul ca jumatate din garantia de 300 de euro constituita la incheierea contractului acopera aceste cheltuieli. Or, instanta retine ca suma de 300 de euro predata proprietarului drept garantie de buna executie a contractului (art.3.3) are o cu totul alta destinatie (descrisa de parti la art. 3.3); aceasta garantie trebuie sa existe pe toata durata contractului, sa fie constanta tocmai pentru a servi scopurilor pentru care a fost constituita. Garantia nu se activeaza in cursul derularii contractului in sensul aratat de parata, nefiind la discretia acesteia pentru a fi imputata asupra unor obligatii neindeplinite din culpa sa. Astfel, parata nu poate invoca salvarea contractului prin folosirea garantiei in scopul stingerii unor obligatii principale care-i incumbau si pe care nu a inteles sa le execute. Parata are dreptul la returnarea garantiei exclusiv la data incetarii contractului si daca bunul este predat in stare buna; in celelalte cazuri, proprietarul este cel care foloseste garantia. In concluzie, prin natura ei, garantia nu poate fi folosita unilateral de catre parata-debitor sa stinga niste obligatii pe care parata si le-a asumat prin contract si nu le-a indeplinit conform intelegerii partilor.
In ce priveste chiria, se retine ca plata aferenta lunilor noiembrie si decembrie 2015 s-a efectuat cu depasirea termenului scadent (ziua de 1 a lunii in curs) cu mai mult de 5 zile, fiind indeplinite conditiile art. 6.1. 2 pentru a se trece la evacuarea chiriasului.
Ca urmare a valorificarii pactului comisoriu stipulat in contract (art. 6.2) instanta constata ca, in speta, rezilierea contractului a operat pe baza manifestarii unilaterale de reziliere a proprietarului, in conformitate cu vointa partilor contractante. In prezent, parata ocupa imobilul ., .. 2, ., ., fara un titlu valabil, intrucat titlul sau locativ este desfiintat.
Evacuarea in conditiile art. 1034 si urm c.pr.civ poate fi dispusa in situatia in care paratul ocupa in fapt un imobil sau intre parti au incetat raporturile de locatiune. O asemenea cerere este admisibila in situatia in care paratul, la randul sau, nu poate opune un titlu valabil, care sa justifice folosirea imobilului.
Prin urmare, se retine ca reclamantii sunt titularii unui drept exclusiv și absolut asupra imobilului situat în București, (astfel cum rezulta din extrasul de carte funciara pentru informare –fila 6) respectiv dreptul real de proprietate reglementat de art. 555 Cod civil, drept opozabil erga omnes, inclusiv paratei. Nemaiexistand temei pentru stapanirea imobilului de catre parata, raportul de locatiune fiind desfiintat, coroborat cu existenta notificarii de eliberare si predare a imobilului, instanta constatand indeplinite conditiile procedurii reglementate de art. 1034 si urm Cod procedură civila, respectiv calitatea de proprietar a reclamantilor, absenta unui titlu locativ al paratei si neeliberarea imobilului de catre parata in urma notificarii ce i-a fost transmisă de reclamant, instanța considera întemeiata cererea reclamantilor de evacuare a paratei din imobilul in speta. In acest sens, apararea paratei privind inadmisibilitatea cererii de evacuare pe considerentul ca ar fi necesara administrarea de probe suplimentare, nu va fi primita.
Potrivit art.453 alin.1 N.C.proc.civ., partea care pierde procesul va fi obligata, la cererea partii care a castigat, sa ii plateasca acesteia cheltuieli de judecata. Astfel, avand in vedere faptul ca reclamantii au solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata, instanta urmeaza sa oblige parata sa plateasca acestora suma de 600 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata (onorariu avocat).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulata de reclamantii S. C. (CNP_) și S. D. (CNP_) soți, domiciliați în București, Sector 3, . nr.20-22, in contradictoriu cu parata B. A. (CNP_) domiciliată în București, Sector 3, ..2, ..
Dispune evacuarea paratei din imobilul situat in Bucuresti, .. 2, ., ., sector 3.
Obliga parata la 600 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti.
Executorie. Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare. Apelul se depune la Judecatoria Sector 3.
Data in Camera de Consiliu si pronuntata in sedinta publica azi, 11 ianuarie 2016.
P., GREFIER,
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 29/2016. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 111/2016. Judecătoria... → |
|---|
