Anulare act. Sentința nr. 15/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI

In motivare, reclamantul arata ca a cumparat . aflat în discuție la data de 14.01.2014 si cateva luni mai târziu a aflat că în subsolul blocului există boxe / spații de depozitare oferite de asociație proprietarilor din . chirii modice.

Cei aflați în . acestuia, au ocupat boxele, le-au încuiat cu lacăte și au refuzat să le mai elibereze. In aceste condiții, în anul 2013 conducerea asociației a decis să perceapă o chirie pentru această folosință.

Problema boxelor a fost pusă în discuția adunării generale convocate (reconvocate) în data de 16.05.2014. Potrivit procesului-verbal nr. 166/16.05.2013 încheiat cu acea ocazie. “S-a propus perceperea unei chirii și respectarea normelor legale în vigoare [...] conform unui regulament și reguli ce trebuiesc respectate de către toți utilizatorii spațiilor. Se aprobă chiria de 50 bani /m² /lună.”. Asadar, nu s-a pus în discuție alocarea spatiilor, tocmai pentru că acestea erau deja ocupate abuziv de anumiți proprietari, cu mulți ani înainte. S-a decis doar cuantumul chiriei. Nu s-a stabilit încheierea vreunui contract între asociație și ocupanții boxelor, astfel cum impune art. 39 din Legea nr. 230/2007, și nici durata folosinței acestora.

Conducerea asociației a înțeles că nu poate obliga ocupanții să renunța la boxe, deoarece aceștia reprezintă aproximativ jumătate din proprietarii din . opune în adunarea generală oricărei schimbări a situației actuale.Este în fapt o dictatură a majorității, care refuză drepturile legitime ale minorității.

Din preambulul procesului-verbal de ședință se observă că pe ordinea de zi nu figura nici un punct legat de boxe. Cu toate acestea, adunarea generală a decis: tolerarea ocupării abuzive a boxelor, perpetuu și fară nici un criteriu de alocare;perceperea unei chirii pentru boxe și cuantumul acesteia.

Considera modul de repartizare al boxelor discriminatoriu pentru ca legea nu prevede drepturi suplimentare pentru proprietarii mai vechi din . egali in fata asociatiei.

In drept, au fost indicate dispozitiile legii 230/2007, art 25 alin 5, art 26, art 30 alin 1 lit d, art 31 alin 1, art 39 . Cererea a fost timbrata cu taxa de timbre in suma de 120 lei In probatiune, a solicitat inscrisuri si interogatoriul paratei, martori, expertiza..

Parata, ASOCIAȚIA DE P. . formulat intampinare si a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata. In opinia paratei ,anularea parțială a Hotărârii adunării generale a proprietarilor adoptate la punctul 5 nr.166 din 16.05.2013 este lipsită de temei întrucât în adunarea generală s-a votat doar cuantumul sumei / mp ce va fi plătit de cei care utilizează boxe în subsol și destinația fondului constituit din aceste sume (ca parte a fondului de reparații). Alocarea în folosință a spațiilor din subsol pentru amenajarea de boxe s-a făcut prin hotărârea proprietarilor asociației de locatari în mod democratic, în anul 1980, conform proceselor verbale anexate intampinarii.

Hotărârea în cauză este valabilă și exprimă voința majorității proprietarilor membrii ai asociației.

Repartizarea spațiului pentru amenajarea boxelor s-a făcut în mod democratic și nu a fost o ocupare abuzivă de natură să împiedice exercitarea dreptului de proprietate pe cote părți a celorlalți Precizeaza că la darea în folosință a blocului, spațiul din subsol nu era amenajat pentru a fi folosit (s-au scos tone de moloz și resturi de materiale de construcții; infiltrații pluviale, din canalizare și scurgeri din conducte), iar amenajarea s-a realizat (cu muncă și efort financiar) de către cei cărora le-au fost aprobate cererile.

In anul 2013 Comitetul Executiv constatând că, datorită vechimii blocului, a instalațiilor de apă, ape pluviale și canalizare, spațiu din subsol nu mai poate fi întreținut exclusiv de deținătorii acestor boxe, în mod individual, a luat decizia de a crește fondul de reparații, prin perceperea unor sume de la acești utilizatori de boxe.

Deși domnul G. I. este proprietar din ianuarie 2014 și a participat la o singură adunare generală (în mai 2014), acuză fară o bază reală, faptul că cei care ocupă boxe sunt majoritari în toate adunările generale și astfel își impun punctul de vedere (interesele).

Adunările generale ale asociației se desfășoară numai pe baza de convocator semnat de marea majoritate a proprietarilor așa cum este cel anexat și dacă la prima convocare a adunării nu se întrunește majoritatea, adunarea se replanifică.

Toate adunările generale și ședințele Comitetului executiv se convoacă, desfășoară și adoptă hotărâri, pe baza votului majorității, în conformitate cu prevederile legii 230/2007.

Cu privirea la faptul că acordarea folosirii exclusive de spații comune nu a fost menționată pe ordinea de zi, reclamantul invocă greșit prevederile art.23 din legea 230/2007, deoarece în finalul alin (5) se stipulează că "Ordinea de zi anunțată se poate completa prin hotărârea adunării generale”.

In cazul adunării generale din 16.05.2013 discuțiile s-au referit strict la ordinea de zi, la punctul “ Bugetul de venituri și cheltuieli pentru perioada 1 1.05._14" stabilindu-se cuantumul de 0,5 lei/mp prin votul unanim al membrilor asociației. Spațiile din subsol în care se pot amenaja boxe nu oferă condiții egale;A crescut frecvența cu care se schimbă proprietarii apartamentelor, în special în ultimii ani, când o parte din vechi proprietari au decedat sau au înstrăinat apartamentele;Evacuarea cuiva pentru a-i lua locul altul nu este o soluție, deoarece persoana evacuată a investit muncă și bani și mereu va fi un nou venit în . de implicare al noilor proprietari în soluționarea problemelor de interes comun;Asociația a depus la Primăria Sectorului 4 cererea nr._/ 15.02.2012 privind reabilitarea termică a blocului și odată cu această reabilitare se va reamenaja și subsolul.Preocuparea Comitetului Executiv al Asociației de proprietari din blocul 23 . găsirea unui grupaj de criterii pe baza cărora să se facă atribuirea acestor spații, despăgubirea celor care au investit și amenajat prin efort propriu acest spațiu, precum și un model de contract, care să întrunească votul majorității membrilor asociației.

Propunerea reclamantului, de evacuare a boxelor în termen de 30 de zile este profund netemeinică, nedreaptă și abuzivă si poate aduce grave prejudicii membrilor asociației. Majoritatea proprietarilor sunt în vârstă, pensionari cu pensii modeste. Aceștia când își primesc pensiile, prima grijă pe care au este să-și plătească impozitele, întreținerea și celelalte utilități, ca să nu aibă restanțe și nici un fel In drept, art 205 Cc. In probatiune, inscrisuri.probe in aparare.

Instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri pentru ambele parti.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:

Reclamantul I. G. –a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr 14 situat in București, ., .,

La un moment dat, avand nevoie de un spatiu de depozitare a solicitat administratorului sa-i aloce un astfel de spatiu si a primit accesul la unspatiu de depozitare din subsolul blocului, insa acesta rezolvare provizorie nu il multumeste pe reclamant.

Acesta considera ca se impune anularea parțială a Hotărârii adunării generale a proprietarilor nr. 166 din data de 16.05.2013 – respectiv punctul 5 din hotărâre, deoarece prin această hotărâre s-a acoperit un abuz ca anumite spații comune din subsolul blocului să fie date în folosință exclusivă unora din membrii asociației, pe o perioadă nelimitată, contra unei chirii modice.

Instanta retine ca potrivit art. 26. din legea 230/2007 - Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Hotararile legal adoptate nu pot fi anulate, ori de cate ori se schimba un proprietar,presupunand ca am plasa termenul de 45 de zile incepand cu luna mai 2014c cand reclamntul a participat la prima Adunare Generala. Asa cum se poate observa, acest termen este depasit in cazul reclamantului insa, instanta nu va retine motivul tardivitatii contestarii hotararilor Adunarii Generala, intrucate acesta tardivitate nu a fost invocat de parata,avand in vedere si Decizia nr 670/2011 a Curtii Constitutionale prin care a fost admisa exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 si s-a constatat ca sintagma "de la adoptarea acesteia" este neconstitutionala.

Retine instanta de contencios constitutional faptul ca din continutul textului art. 26 din Legea nr. 230/2007 rezulta indubitabil dreptul oricarui proprietar/coproprietar dintr-un imobil cu destinatie de locuinte de a ataca in justitie hotararea adunarii generale a asociatiei, daca aceasta "este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor", iar termenul de contestare a hotararii adunarii generale a proprietarilor curge la fel, atat pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei, cat si pentru membrii acesteia, si anume de la data adoptarii hotararii.

In aceste conditii, Curtea apreciaza ca proprietarii care nu au avut cunostinta de adunarea generala a asociatiei de proprietari si nici de faptul ca s-a adoptat o hotarare a acesteia, prin care au fost afectati, se pot afla in situatia de a nu putea contesta hotararea in termenul prevazut de norma legala criticata, si anume cel de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Din aceasta perspectiva, Curtea constata ca art. 26 din Legea nr. 230/2007 aduce atingere dreptului de a accede efectiv la justitie pentru apararea drepturilor legitime al persoanelor interesate.

Conform disp art . 23 si art 24 din legea 230/2007 (2) Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari. (3) Adunarea generala ordinara se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv.

(4) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari. (5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 7 zile inainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale. Ordinea de zi anuntata se poate completa prin hotarare a adunarii generale.

Art 24 - Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal.

(2) Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari.

(3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora.

(4) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

Prin Hotărârea adunării generale a proprietarilor nr. 166 din data de 16.05.2013 – respectiv la punctul 5 din hotărâre, s-a propus perceperea unei chirii și respectarea normelor legale în vigoare [...] conform unui regulament și reguli ce trebuiesc respectate de către toți utilizatorii spațiilor si s-a aprobat o chirie de 50 bani /m² /lună.” Aceasta Adunare generala a fost reconvocata, f 37 dos, parata a adus la cunostinta proprietarilor reconvocarea asa cum rezulta din tabelul aflat la f 29-30 dos, au semnat de luare la cunostinta 56 de proprietari din cei 85, iar adoptarea hotararii s-a facut prin votul majoritatii prezente, motiv pentru care acesta devine obligatorie si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari sau care nu au fost prezenti si este opozabila reclamantului.

Invocarea disp art. 39. din legea 230/2007 de catre reclamant este gresita deoarece se refera la utilizarea spatiilor commune de catre terti,pentru acestia existand obligatia de a ocupa spatiu in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune.

“ - Proprietatea . de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune. „

Prin Hotărârea adunării generale a proprietarilor nr. 166 din data de 16.05.2013, a carei anulare partilala o solicita reclamantul, la pct 5 din act, s-a votat numai perceperea unei chirii pentru cei care detin boxele, nicidecum nu s-a stabilit distribuirea si folosirea acestora –astfel ca anularea acestui punct nu rezolva nemultumirea reclamantului.

Alocarea în folosință a spațiilor din subsol pentru amenajarea de boxe s-a făcut prin hotărârile Comitetului Executiv, conform proceselor verbale: PV nr. 8/ 19.11.78. PV nr. 23/ 26.02.1980 si PV nr. 24/ 04.03.1980. f 32-36 dos

Asa cum a precizat chiar reclamantul, după ce pârâta a depus hotărârile Comitetului Executiv din 1978-1980, si înțeles situația, insita în anularea punctului 5 din Hotărârea AG nr. 166 / 16.05.2013, considerand ca hotărâre nu precizează câte boxe există, ce suprafețe au și cine le folosește, dar acesta problema nu a fost pe ordinea de zi si ca atare aceste aspecte nu au fost supuse votului, astfel ca nu pot cere anularea unei hotarari pentru ceva ce nu a fost supus votului majorității prezente..

Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică azi, 15.09.2015.

PREȘEDINTE,GREFIER

E. D. T. C. M.

Red./ Jud. E.D./4 ex./ 2015