Anulare act. Sentința nr. 8099/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8099/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 17-06-2015 în dosarul nr. 8099/2015
ROMÂNIA
DOSAR NR._
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 8099
Ședința publică din data de 17.06.2015
Instanța constituită din:
Președinte - M. C.
Grefier - veronica burcin
Pe rol pronunțarea asupra cererii de chemare în judecată formulate de reclamanții M. D., M. M., M. F., T. A.-E. și T. M. în contradictoriu cu pârâții E. L.-M.-JEANE, M. BUCUREȘTI, PRIN PRIMARUL GENERAL și M. FINANȚELOR PUBLICE, având ca obiect anulare act.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 10.06.2015, încheierea de ședință de la acea dată, făcând parte integrantă din prezenta hotărâre când, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da părților posibilitatea să depună concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea pentru azi, 17.06.2015.
INSTANȚA
Prezentul dosar înregistrat cu nr._ a fost disjuns din Dosarul cu nr._ la data de 23.05.2011.
Astfel, prin cererea înregistrată la data de 18.05.2009 pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București – Secția Civilă, sub nr._, reclamanta E. L.-M.-Jeane i-a chemat în judecată pe pârâții M. D., M. S., S.C. AVL Berceni S.A. și M. București prin Primarul General, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005 încheiat între S.C. AVL Berceni S.A. și M. D. și M. S. și să se dispună repunerea părților în situația anterioară.
La data de 06.09.2010 pârâții M. D. și M. S. au formulat întâmpinare, cerere reconvențională și cerere de chemare în garanție.
Prin cererea reconvențională pârâții au solicitat nulitatea dispoziției de retrocedare nr. 9039/07.01.2007 emisă de Primăria Municipiului București, precum și obligarea pârâtei-reclamante la plata despăgubirilor pentru sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile, potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001 și art. 49 din Legea nr. 1/2009, la valoarea ce va reieși din expertiză.
Prin cererea de chemare în garanție formulată împotriva Ministerului Finanțelor Publice a solicitat obligarea acestuia la plata prețului de piață al imobilului, în temeiul art. 50 din Legea nr. 10/2001 modif. de art. 18 din Legea nr. 1/2009.
La termenul de judecată din 28.03.2011, instanța a dispus conexarea dosarului nr._/4/2010 la dosarul nr._ și judecarea acestora împreună, în baza art. 164 C.proc.civ.
În cauza cu nr._/4/2010, reclamanta E. L.-M.-Jeane a chemat în judecată pe pârâții M. D., M. S., S.C. A.V.L. BERCENI S.A., M. București prin Primarul General, T. A.-E. și T. M., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005 încheiat între S.C. A.V.L. Berceni S.A., în calitate de vânzător, și M. D. și M. S., în calitate de cumpărători, având ca obiect . la etajul 2, . din București, . (fost 97), sector 4; să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 98/19.01.2005 de B.N.P. „E. C.”; să fie obligați pârâții să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie . din trei camere și dependințe, în suprafață utilă de 77,20 m.p. și terenul aferent acestui apartament, în suprafață de 35 m.p.
La data de 24.03.2011, în dosarul nr._/4/2010, pârâții M. D., M. S., T. A.-E. și T. M. au formulat întâmpinare,iar la data de 28.03.2011 (f. 149-151), pârâții M. D., M. S., T. A.-E. și T. M. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat următoarele:
a) să se constate nulitatea Dispoziției nr. 9039/07.01.2007 emisă de Primăria Municipiului București întrucât s-au restituit în natură reclamantei E. L.-M.-Jeane . cota-parte de teren aferent din imobilul situat în București, ., sector 4, cu nerespectarea dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 10/2001 coroborat cu art. 26 și 27 din aceeași lege, având în vedere că la data emiterii Dispoziției, acesta fusese înstrăinat pârâților în temeiul Legii nr. 112/1995, susținând totodată că este imposibilă restituirea în natură a apartamentelor cu privire la care s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare, în absența constatării nulității actelor juridice de înstrăinare;
b) obligarea reclamantei la plata despăgubirilor pentru sporul de valoare adus apartamentului nr. 6 situat în București, ., sector 4, în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 și art. 14 din Legea nr. 1/2009; recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului în favoarea cumpărătorilor, până la plata sumelor ce vor reieși din expertiza de specialitate;
c) obligarea pârâtului M. București prin Primar General la restituirea prețului actualizat al imobilului (apartament și cota-parte de teren).
În motivare, pârâții-reclamanți M. D. și M. S. au arătat că au cumpărat cu bună-credință imobilul, pârâta neformulând notificare în temeiul Legii nr. 10/2001 cu privire la ., ., sector 4, ci a indicat în notificare un alt număr poștal, respectiv .. Susțin că în evidențele Primăriei București figurează notificarea nr._/08.08.2001, solicitant E. L.-M.-Jeane, or dispozițiile art. 22 din Legea nr. 10/2001 sunt imperative cu privire la obligația persoanei de a indica adresa corectă. Au arătat că la data de 19.01.2005 pârâții M. D. și M. S. au cumpărat imobilul de la Primăria Municipiului București, prin mandatar S.C. A.V.L. Berceni S.A., menționând că, potrivit art. 49 din Legea nr. 10/2001, chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, imobilul fiind preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950.
În drept, pârâții-reclamanți și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 997, art. 1989, art. 1337 C.civ., art. 112 și art. 119 C.proc.civ.
Pârâții-reclamanți au indicat amenajările efectuate în . ., sector 4, pe care le-au evaluat provizoriu la suma de 10.000 lei (f. 163).
La termenul de judecată din data de 11.04.2011 instanța a dispus disjungerea cererii reconvenționale formulată de pârâții-reclamanți M. D., M. S., T. A.-E. și T. M. și formarea unui nou dosar, fiind format prezentul dosar.
Dosarul astfel format, cu nr._ a fost suspendat la data de 11.04.2011 în temeiul art.244 alin.1 pct.1C.pr.civ. până la soluționarea Dosarului cu nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București.
Cauza a fost repusă pe rol la data de 03.09.2013.
La termenul de judecată din data de 01.10.2013 a fost introdus în cauză, în calitate de pârât, M. București, prin Primar General.
La data de 15.10.2013, reclamanți au depus cerere precizatoare, prin care au arătat că înțeleg să se judece cu E. L. M.-Jean pentru restituire îmbunătățiri aduse apartamentului nr.6 și a unor anexe din imobilul situat în București, ., sectorul 4, instituirea unui drept de retenție până la restituirea sumei, în temeiul art.1503, art.1444 și 997 Cod civil.
De asemenea, a arătat că înțelege să se judece cu M. București și Ministerul Finanțelor Publice pentru restituire preț vanzare apartament nr.6 potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr.2659/19.01.2005, în temeiul art.1337 Cod civil, art.50 din Legea nr.10/2001 și art.18 din Legea nr.18 din Legea nr.1/2009, art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
La termenul de judecată din data de 15.10.2013 a fost introdus în caută Ministerul Finanțelor Publice.
La data de 11.11.2013, prin Serviciul Registratură, Ministerul Finanțelor Publice a formulat întîmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesual pasive arătand că nu a fost parte în contractul încheiat, nefiind vanzator în cauză. Arată că în cauză nu există o hotărâre judecătorească prin care să se fi constat nulitatea contractului de vanzare cumpărare încheiat între reclamanți și Primăria Municipiului București.
În subsidiar arată că apreciază capătul de cerere privind restituirea prețului va valoarea de piață neîntemeiat.
În drept au fost invocate dispozițiile art.1337 Cod civil, precum și ale Legii nr.10/2001.
La termenul de judecată din data de 26.11.2013, reclamanții au formulat cerere precizatoare, prin care arată că înțeleg să se judece cu E. L. M.-Jean pentru restituire îmbunătățiri aduse apartamentului nr.6 și a unor anexe din imobilul situat în București, ., sectorul 4, instituirea unui drept de retenție până la restituirea sumei, în temeiul art.1503, art.1444 și 997 Cod civil.
De asemenea, a arătat că înțelege să se judece cu M. București și Ministerul Finanțelor Publice pentru restituire preț vanzare apartament nr.6 potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr.2659/19.01.2005, în temeiul art.1337 Cod civil, art.50 din Legea nr.10/2001 și art.18 din Legea nr.18 din Legea nr.1/2009, art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Au mai arătat că nu mai insistă asupra capătului de cerere privind nulitatea Dispoziției nr.9039/07.11.2007 a Primăriei Municipiului București, dată fiind sentința civilă nr.6889/10.10.2011 pronunțată în Dosarul nr._ de Judecătoria Sectorului 4, definitivă și irevocabilă.
La data de 09.12.2013, prin Serviciul Registratură, pârâta a depus întîmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea pârâților T. M. și T. A.-E. la plata sumei de 16.500 lei (1.500 lei lunar) reprezentand contravaloarea lipsei de folosință pentru apartamentul nr.6, situat în imobilul din București, sector 4, . (fost 97), ., pentru perioada cuprinsă între 15 noiembrie 2012 și 03 octombrie 2013, cu cheltuieli de judecată.
Arată că înțelege să invoce excepția insuficientei timbrări a cererii, excepția lipsei calității de reprezentant al avocaților angajați în dosar și a reclamantei T. M. în ceea ce îi privește pe reclamanții M. D. și M. S., excepția lipsei calității procesual active a reclamantelor T. M. și T. A. E. pe capătul de cerere privind restituirea îmbunătățirilor, în cazul în care pretinsele îmbunătățiri ar fi fost realizate de M. D. și M. S., excepția lipsei calității procesual pasive pe cererea principală, în condițiile în care pretinsele îmbunătățiri ar fi fost realizate de reclamantele T. și T..
Pe fondul cauzei, a arătat că instanțele de judecată au reținut reaua credință a părților implicate în operațiunea de vanzare cumpărare. Prețul apartamentului a fost achitat de Tamaian M. care nu îndeplinea condițiile stabilite de Legea nr.112/1995 să cumpere pe numele său.T. și mama sa, T., au folosit apartamentul timp de 8 ani, cu rea-credință și fără drept. Antecontractul de vânzare-cumpărare dintre M. D. și S., pe de o parte, și T. și T., pe de altă parte, a fost încheiat în aceiași zi în care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare dintre SCAVL și M.. Consideră că entitatea care ar trebui să despăgubească pe reclamanții-pârâți este SCAVL Berceni și nicidecum pârâții din cauză.
Cererea având ca obiect restituire îmbunătățiri trebuie respinsă având în vedere dispozițiile art.43 alin.1 și 2 din OUG nr.40/1999, deoarece atât M. cât și T. și T. nu au avut calitatea de chiriași ai adevăratului proprietar niciodată. Persoana care solicită despăgubirile trebuie să aibă calitatea de chiriaș al proprietarului, îmbunătățirile să fie considerate de instanță necesare și utile, să fie efectuate cu aprobările prevăzute de lege și să fie dovedite cu acte justificative.
Reclamanții din cauză nu au avut niciodată calitatea de chiriași, ci doar pe aceea de detentori precari, care au folosit apartamentul său fără drept și fără a plăti chirie.
În ceea ce privește dreptul de retenție, arată că acest capăt de cerere este inadmisibil față de faptul că reclamanții au fost evacuați din apartament.
În ceea ce privește cererea reconvențională arată că reclamanții parați au locuit în apartamentul său abuziv și fără titlu și fără a plăti chirie timp de 8 ani. Solicită contravaloarea lipsei de folosință la un nivel de 1500 lei lunar calculat de la data de 15.11.2021-data rămânerii definitive a sentinței civile nr.6889/10.10.2011 și până la data de 03.10.2013-data evacuării reclamanților –pârâți din apartament.
În drept au fost invocate dispozițiile art.480-482, 998, 1091 Cod civil, art.44 din Constituția României, art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, art.1349, 1357 și urm, art.1615 din Noul Cod Civil.
Cererea reconvențională a fost timbrată cu suma de 930 lei-f.251, fiind completat timbrajul cu suma de 171 lei-f.57 vol.II
La data de 04.03.2014, reclamantele T. M. și T. A. au formulat concluzii scrise cu privire la excepțiile invocate de pârâta-reclamantă, solicitând respingerea acestora.
Excepția insuficientei timbrări invocată de E. L. M.-Jeane cu privire la capătul de cerere având ca obiect pretenții a fost respinsă de instanță la termenul de judecată din data de 04.03.2014, iar excepția lipsei calității de reprezentant al avocaților reclamanților a fost respinsă la termenul de judecată din data de 01.04.2014. La același termen a fost admisă excepția insuficientei timbrări cu privire la capătul de cerere având ca obiect drept retenție.
La termenul de judecată din data de 20.05.2014, instanța a constatat lipsa capacității procesuale de folosință a reclamantei M. S., față de decesul acesteia.
La termenul de judecată din data de 17.06.2014 au fost introduși în cauză moștenitorii reclamantei-defuncte M. S., respectiv numiții M. D., M. M. și M. F..
La data de 17.06.2014, reclamanții M. M. și M. F. au formulat cerere de intervenție în interes propriu, cerere față de care s-a admis excepția nulității la termenul de judecată din data de 30.09.2014.
La data de 15.09.2014, prin Serviciul Registratură, reclamantul M. D. a formulat cerere completatoare prin care a solicitat obligarea paratei la plata sumei de 1301,54 lei reprezentand impozit plătit în perioada 2005-2013, cerere ce a fost timbrată cu suma de 120 lei-f.18 vol.III.
La termenul de judecată din data de 29.04.2015, reclamanții au precizat valoarea totală a pretențiilor la suma de 49.513,52 lei, pentru care s-a timbrat cu suma de 1881 lei taxă timbru (suma de1.880,54 lei fiind stabilită de instanță față de faptul că a fost deja achitată suma de 711 lei taxă timbru anterior formării prezentului dosar prin disjungere).
A fost atașat Dosarul nr._ al Judecătoriei Sectorului 4 București.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005 reclamanții M. D. și M. S. au cumpărat în baza Legii 112/1995 locuința situată în București, ., ..
La data de 19.01.2005 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.98 de BN Expert București, între numiții M. D. și M. S., pe de o parte, în calitate de promitenți vânzători și pârâta T. A.-E. pe de altă parte, în calitate de beneficiară cumpărătoare, pârâta T. M. având calitatea de procuratoare de fonduri cu titlu de împrumut, cu privire la apartamentul nr.6 situat în București, ., ..
De asemenea, la data de 19.01.2005 a fost încheiat un contract de comodat între M. D. și M. S., în calitate de comodanți și T. A. E. și T. M., în calitate de comodatare, contract autentificat sub nr.101/19.01.2005 de BN Expert București-f.311.
Prin Dispoziția nr.9039/07.11.2007 emisă de Primăria Municipiului București, a fost restituit în natură, paratei E. L. M.-Jeane imobilul situat în București, . (fost .) sector 4, apartamentele nr.6, 8, 9 și 10.
Prin sentința civilă nr.6889/10.10.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București s-a constatat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de Ministerul Finanțelor Publice, instanța o va respinge ca neîntemeiată, având în vedere dispozițiile speciale din Legea nr.10/2001, respectiv art.50 alin.3, dispoziții pe care reclamanții și-au întemeiat pretențiile, conform cărora „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 indice 1) se face de către M. Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”. Având în vedere dispozițiile arătate, calitatea procesuală este prevăzută chiar de legiuitor, astfel încât excepția invocată este neîntemeiată.
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor T. M. și T. A. E. pe capătul de cerere privind restituirea îmbunătățirilor, excepție invocată de pârâta E. L.-M.-Jeane prin întîmpinare, va fi respinsă de instanță ca neîntemeiată, având în vedere că, din probatoriul administrat, rezultă că acestea au efectuat îmbunătățiri la imobil.
De asemenea, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei E. L.-M.-Jeane, excepție invocată prin întîmpinare, având în vedere că reclamantele T. și T. au posibilitatea de a invocate pretinsele îmbunătățiri de la cei cărora aceste îmbunătățiri le profită, respectiv de la pârâta E. L.-M.-Jeane căreia i-a fost restituit apartamentul în cauză prin Dispoziția nr.9039/07.11.2007 emisă de Primăria Municipiului București, iar analiza cererii în sensul de a se constata dacă aceste pretenții sunt sau nu întemeiate țin de fondul cauzei.
Pe fondul cauzei, în ceea ce privește cererea formulată în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, instanța reține că reclamanții au solicitat restituirea contravalorii prețului de vânzare a apartamentului nr.6
Din sentința civilă nr.6889/10.10.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București, prin care s-a constatat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005, rezultă că numiții M. D. și M. S. au fost de rea credință la încheierea respectivului contract.
Nefiind îndeplinite condițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamanții să aibă dreptul la prețul de piață al imobilului, devin incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001 în forma actuală.
Din interpretarea acestor texte de lege, rezultă că, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, cumpărătorii chiriași au dreptul la restituirea prețului plătit de aceștia, reactualizat. Instanța apreciază că reclamanții M. D., precum și moștenitorii numitei M. S., reclamanții M. M. și M. F. au dreptul la restituirea prețului imobilului în condițiile art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001.
Instanța reține că s-a solicitat contravaloarea prețului de vânzare conform precizării de acțiune din data de 26.11.2013.
În ceea ce privește invocarea art.1337 Cod civil, acesta nu este aplicabil în cauză, față de reaua credința a cumpărătorilor, pe de o parte, și față de faptul că prevederile acestui articol nu pot fi invocate în raport de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, pe de altă parte, acesta nefiind vânzătorul imobilului.
Față de prevederile art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001, va obliga Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanții M. D., M. M. și M. F. a sumei de_ lei.
În ceea ce privește contravaloarea îmbunătățirilor solicitate de reclamante, instanța constată că, din probele administrate în cursul judecății nu s-a făcut dovada existenței vreunui contract de închiriere între reclamante și pârâta cu privire la imobilul în cauză.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul tehnic Papasteri M., s-a stabilit că au fost efectuate mai multe lucrări la apartamentul nr.6 situat în București, ., ., precum: pardoseli, placări faianță baie și bucătărie, ferestre și uși PVC termopan, instalații electrice, încălzire și sanitare și altele. Expertul a precizat ulterior, ca urmare a obiecțiunilor formulate că, în ceea ce privește constatarea unor pretinse lucrări de refacere în totalitate a tencuielilor interioare, nu se poate estima data refacerii unei tencuieli. De asemenea, prin răspunsul nr.2 la obiecțiuni, expertul a arătat că referitor la pretinsele lucrări de izolație a pereților exteriori, a constatat că pe exteriorul clădirii nu sunt efectuate nici un fel de lucrări de izolație, iar pe interior au fost aplicate mai multe straturi de material hidroizolant de tip apa-stop
Conform art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile, iar conform art. 48 alin. 2, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii revine persoanei îndreptățite. Pentru lămurirea sensului noțiunii de îmbunătățiri art. 48 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 face trimitere la cheltuielile necesare și utile iar art. 48. 1 din Normele de aplicare a Legii nr. 10/2001 (HG nr. 923/2010) stabilește că este vorba despre „acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea). Dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalații sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcții încadrate în categoria celor de lux)”.
Pârâta nu poate fi obligată să plătească reclamanților M. D., M. M. și M. F. contravaloarea lucrărilor menționate mai sus pe motiv că nu a făcut dovada realizării tuturor acelor lucrări pe cheltuiala lor.
Prin urmare va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect îmbunătățiri formulat de reclamanți M. D., M. M. și M. F..
În ceea ce privește solicitarea reclamantelor parate T. A.-E. și T. M. de restituire imbunătățiri, instanța reține că, din analiza sentinței civilă nr.6889/10.10.2011 pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București, precum și a hotărârilor pronunțate în căile de atac împotriva acestei sentințe, rezultă că numiții M. D. și M. S. au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.2659/19.01.2005. Față de faptul că între aceștia și T. A.-E. și T. M. s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.98 de BN Expert București, cât și din probele administrate în prezenta cauză, instanța apreciază că și T. A.-E. și T. M. au fost de rea credință în încheierea antecontractului menționat.
Față de aceste aspecte, instanța apreciază că, în ceea ce le privește pe reclamantele parate T. A.-E. și T. M., acestea nu au făcut dovada calității de chiriaș la data executării lucrărilor. Instanța apreciază că acestea nu au dreptul la restituirea cheltuielilor utile, față de acestea nefiind aplicabile dispozițiile art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, acestea nevand calitate de chiriași.
Restituirea cheltuielilor utile s-ar putea solicita față de pârâta-reclamantă doar in masura sporirii valorii imobilului, or reclamantele parate nu au facut dovada sporului de valoare.
Din depoziția martorei D. M., rezultă că au fost efectuate lucrări de reclamanta parată T., în sensul că s-a zugrăvit, a fost reparată instalația electrică, instalația sanitară, s-au pus țevi la calorifere, s-au montat calorifere, uși, s-a realizat curățare până la cărămidă, aceste lucrări fiind efectuate pentru care mama doamnei T. să locuiască acolo.
Instanța nu identifică niciuna din lucrările a căror contravaloare este solicitată, lucrări pretins efectuate, ca fiind lucrări necesare.
În plus, conform procesului verbal de predare-primire din 15.05.2002 (fila 263 Dosar_ ), încheiat urmare contractului de închiriere între Primăria Municipiului București și M. D., imobilul a fost predat în stare bună reclamantului-pârât.
Prin urmare, se va ține seama de procesul verbal încheiat cu ocazia predării, în anul 2002, nu de afirmațiile făcute de martora D. M. care arată starea imobilului în anul 2005.
Față de acest aspect, contravaloarea unor lucrări ca cele solicitate de reclamantele pârâte nu este întemeiată față de pârâta-reclamantă având în vedere starea imobilului la data predării acestuia către reclamantul-pârât M. D..
Ar fi total inechitabil ca pârâtă-reclamantă să fie pusă în situația de a plăti contravaloarea unor lucrări pe care nu le-a dorit și cu privire la care nu s-a dovedit că ar spori valoarea imobilului sau ar aduce vreun folos practic acesteia, în condițiile în care a fost privată de dreptul de a se îngriji personal de imobil până la data restituirii prin dispoziția Primarului General.
Pe de altă parte, potrivit art. 1447-1449 C.Civil, obligația chiriașului de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar implică și obligația de a întreține lucrul în tot timpul locațiunii în stare de întrebuințare astfel cum a fost predat, anume de a efectua reparațiile mici, locative (de simplă întreținere), reparațiile capitale fiind în sarcina locatorului. Or, nu s-a dovedit că reclamantul parat M. D. ar fi solicitat, pe perioada cât a fost chiriaș efectuarea unor lucrări capitale și că locatorul ar fi refuzat efectuarea acestor lucrări. Faptul că reclamantele pârâte ar fi intrat în stăpînirea în fapt a unui imobil care ar fi necesit aceste lucrări nu poate fi imputabil pârâtei-reclamante.
Nici condițiile îmbogățirii fără justă cauză invocate nu pot fi reținute în cauză, deoarece nu există o mărire a patrimoniului pârâtei reclamante prin efectuarea îmbunătățirilor, așa cum s-a arătat imobilul nedobandind nici un spor de valoare, iar la data încheierii contractului de închiriere între Primăria Municipiului București și M. D., imobilul a fost predat în stare bună reclamantului-pârât, starea în care ar fi trebuit să se regăsească imobilul și la data restituirii imobilului.
Prin urmare, instanța apreciază și solicitarea reclamantelor parate T. A.-E. și T. M. de restituire imbunătățiri ca neîntemeiată, motiv pentru care va respinge această solicitare ca neîntemeieiată.
În ceea ce privește solicitarea reclamantului M. D. de restituire a sumei de 1301,54 lei plătit cu titlu de impozit, instanța reține că prin constarea nulității absolute contractului de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005, acesta nu mai este proprietar al imobilului, iar efectele nulității se produc de la data încheierii contractului. Cum plata impozitelor cade în sarcina proprietarului, iar reclamantul parat a depus chitanțe ulterioare anului 2007 cand parata reclamantă a devenit proprietară, va admite acest capăt de cerere și va obliga pârâta-reclamantă la plată căre reclamantul M. D. a sumei de 1301,54 lei plătiți cu titlu de impozit.
Prin urmare, cererea principală, va fi admisă în parte, în sensul celor precizate.
În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța reține că la data de 19.01.2005 a fost încheiat un contract de comodat între M. D. și M. S., în calitate de comodanți și T. A. E. și T. M., în calitate de comodatare, contract autentificat sub nr.101/19.01.2005 de BN Expert București-f.311, având ca obiect apartamentul nr.6 din București, sector 4, ..
Prin urmare cele ce foloseau efectiv imobil sunt reclamantele parate T. A. E. și T. M..
Potrivit art. 555 N.C.C., proprietarul are dreptul de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
Instanta apreciaza ca prejudiciul invocat de parată constand in contravaloarea lipsei de folosinta a apartamentul nr.6 din București, sector 4, . are un caracter cert si direct, in sensul ca rezulta din folosinta efectiva exercitata de reclamantele paratele T. A. E. și T. M. în lipsa unui titlu opozabil acestora, în condițiile în care acestea au fost părți în Dosarul nr._ .
Astfel, de la rămânerea definitivă a sentinței civile nr.6889/10.10.2011, când s-a constatat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare nr. 2659/19.01.2005, respectiv data de 15.11.2012 și până la data de 03.10.2013, data evacuării, reclamantele pârâte au ocupat apartamentul menționat fără a deține un titlu opozabil paratei reclamante.
Evaluarea prejudiciului se face tinand cont de nivelul chiriei ce ar fi putut fi obtinuta daca, in conditiile in care reclamantele parate nu ar fi ocupat imobilul, s-ar fi incheiat pe perioada in discutie un contract de locatiune de catre proprietar, indiferent cu ce persoana.
Acest nivel al chiriei se stabileste pe piata libera in functie de chiriile practicate in zona si de caracteristicile imobilului in discutie.
Atata vreme cat reclamantele parate au continuat sa foloseasca imobilul proprietatea paratei reclamantei, in lipsa unui titlu opozabil acestuia, acesta datoreaza proprietarului contravaloarea folosintei exercitate asupra imobilului, ce nu poate fi determinata decat prin raportare la nivelul chiriei pe care acesta din urma ar fi fost indreptatit sa o primeasca in conditiile in care imobilul ar fi fost inchiriat pe piata libera, chirie ce reprezinta pentru proprietar tocmai contravaloarea lipsei de folosinta a bunului.
Suma solicitată de 16.500 lei pentru perioada 15.11.2012 și până la data de 03.10.2013, rezultă și din raportul de expertiză (în care este calculată valoarea de 16.518 lei).
Pentru aceste considerente, instanta va admite cererea recovențională și va obliga reclamantele paratele T. A. E. și T. M. să plătească pârâtei reclamante suma de 16.500 lei pentru perioada 15.11.2012 și până la data de 03.10.2013 reprezentand contravaloare lipsa de folosinta a apartamentului nr.6 situat în București, ., ..
Va lua act că reclamanții-pârâți și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
În temeiul art. 274 alin. 1 C.p.c. si retinand culpa procesuala a reclamantelor-pârâte T. A. E. și T. M. le va obliga pe acestea să plătească pârâtei reclamante suma de 1601 lei cheltuieli de judecată, din care suma de 1101 lei taxă de timbru-930 lei-f.251 și 171 lei-f.57 Vol.II și suma de 500 lei onorariu expert-f.83 vol.II, față de care s-a făcut dovada existenței cheltuielilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Anulează ca insuficient timbrat capătul de cerere având ca obiect drept retenție.
Anulează cererea de intervenție în interes propriu formulată de reclamanții M. M. și M. F..
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de Ministerul Finanțelor Publice prin întâmpinare.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor-parate T. M. și T. A. E. pe capătul de cerere privind restituirea îmbunătățirilor, excepție invocată de pârâta-reclamantă E. L.-M.-Jeane prin întâmpinare.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive, excepție invocată de pârâta-reclamantă E. L.-M.-Jeane prin întâmpinare.
Admite în parte cererea precizată, formulată de reclamanții M. D., M. M., M. F., toți trei cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în București, B-dl. B. nr. 4, ., ., sector 3, T. A.-E. și T. M., ambele cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la sediul S.C.P.A. „A. R. și Asociații”, situat în București, B-dl. M. V. nr. 44, .. 1, . (_), în contradictoriu cu pârâții E. L.-M.-JEANE, cu domiciliul în București, . nr. 25, parter, ., M. BUCUREȘTI, PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și M. FINANȚELOR PUBLICE, cu sediul în București, ., sector 5.
Obliga Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanții M. D., M. M. și M. F. a sumei de_ lei.
Obliga pârâta-reclamantă la plată către reclamantul pârât M. D. a sumei de 1301,54 lei cu titlu impozit.
Respinge în rest cererea precizată ca neîntemeiată.
Admite cererea reconvențională formulată de pârâta E. L.-M.-JEANE în contradictoriu cu reclamantele T. A.-E. și T. M..
Obliga reclamantele paratele T. A. E. și T. M. să plătească pârâtei reclamante suma de 16.500 lei reprezentând contravaloare lipsă folosință pentru perioada 15.11.2012 și până la data de 03.10.2013.
Ia act că reclamanții pârâți și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Obligă reclamantele-pârâte T. A. E. și T. M. să plătească pârâtei reclamante suma de 1601 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 17.06.2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
M. C. V. B.
Red./Tehnored. Jud. M.C./9 ex.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 8183/2015. Judecătoria SECTORUL 4... | Validare poprire. Sentința nr. 8163/2015. Judecătoria SECTORUL... → |
|---|
