Contestaţie la executare. Încheierea nr. 05/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Încheierea nr. 05/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 17-04-2015 în dosarul nr. 4624/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
ÎNCHEIERE
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 05.03.2015
COMPLETUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE: F. V.
GREFIER: B. A.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe contestatoarea . P. IMPEX SRL în contradictoriu cu intimata B. G. SOCIETE GENERALE PRIN SUCURSALA UNIREA, având ca obiect contestație la executare și suspendarea executării silite.
La apelul nominal făcut în ședință publică, a răspuns contestatoarea prin consilier juridic, lipsă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se precizează de către reprezentanta contestatoarei faptul că evaluarea s-a făcut numai asupra construcției și nu asupra imobilului care destinație de hotel. Arată că înțelege să nu mai solicite efectuarea unei expertize evaluatorie și solicită anularea încheierii prin care s-a stabilit valoarea de vânzare a imobilului și a raportului de evaluare, fiind incomplet și nu este întocmit având în vedere destinația.
Instanța ia act că nu se mai solicită de către contestatoare efectuarea unei expertize evaluatorie a imobilului supus executării silite.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentanta contestatoarei solicită admiterea contestației la executare și anularea actelor de executare întocmite în dosarul de executare nr.1913/2013 al B. Aequitas, respectiv încheierea emisă în data de 19.03.2014 prin care s-a dispus fixarea prețului imobilului Hotel C., publicația de vânzare emisă în 19.03.2014 și raportul de evaluare din 14.03.2014. din analiza raportului de evaluare rezultă că evaluarea proprietății s-a făcut numai cu privire la construcție și nu include obiectele de inventar, mobilierul, mijloacele fixe și instalațiile de dotare, ignorându-se faptul că această proprietate funcționează în regim hotelier de 4 stele, prin urmare valoarea de piață este cu mult superioară celei stabilite prin raport. Evaluarea nu s-a făcut prin trei metode așa cum impun standardele de evaluare, criteriile de evaluare avute în vedere nu sunt obiective și relevante în raport cu obiectul expertizei și a scopului său, locul stabilit pentru desfășurarea licitației este propus ca fiind sediul executorului judecătoresc din București iar în raport cu imobilul scos la licitație situat în Azuga, jud.Prahova, apreciază că au fost încălcate dispozițiile art.682, art.759 Cod pr.civ. În ceea ce privește cererea de suspendare arată că înțelege să renunțe la acest capăt de cerere și solicită restituirea cauțiunii depusă în valoare de 26.322 lei conform recipisei de consemnare. Solicită obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru și taxa de fotocopiere a dosarului de executare.
În temeiul dispozițiilor art. 394 Cod procedură civilă, constatând că au fost lămurite toate aspectele de fapt și de drept, reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA,
Având nevoie de timp pentru a delibera,
DISPUNE
Amână pronunțarea la data de 20.03.2015.
Pronunțată în ședință publică, azi, 05.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
V. F. A. B.
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI SECȚIA CIVILĂ
Ședința Publică din data de 20.03.2014
INSTANȚA
În aceeași compunere și pentru aceleași motive,
DISPUNE
Amână pronunțarea la data de 03.04.2014.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20.03.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
V. F. A. B.
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI SECȚIA CIVILĂ
Ședința Publică din data de 03.04.2014
INSTANȚA
În aceeași compunere și pentru aceleași motive,
DISPUNE
Amână pronunțarea la data de 17.04.2014.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03.04.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
V. F. A. B.
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR.4624
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 17.04.2015
COMPLETUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE: F. V.
GREFIER: B. A.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe contestatoarea . P. IMPEX SRL în contradictoriu cu intimata B. G. SOCIETE GENERALE PRIN SUCURSALA UNIREA, având ca obiect contestație la executare și suspendarea executării silite.
Dezbaterile și cuvântul asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 05.03.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea succesiv până la data de 17.04.2015, când a pronunțat prezenta hotărâre.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 26.03.2014, contestatoarea . Impex SRL a solicitat în contradictoriu cu intimata B. G. Societe Generale, anularea încheierii din 19.03.2014 prin care s-a stabilit prețul imobilului ce se dorește a fi executat, a publicației de vânzare imobiliară din 19.03.2014, precum și a raportului de evaluare din 14.03.2014 emise în dosarul de executare nr. 1913/2013 al B. Aequitas și suspendarea executării silite.
În motivarea cererii, contestatoarea a arătat că executorul judecătoresc cu sediul în București nu putea efectua acte de executare în raport de bunul urmărit situat în localitatea Azuga, ., jud. Prahova întrucât potrivit art. 818 C.proc.civ., cererea de urmărire silită se îndreaptă la un executor judecătoresc din circumscripția curții de apel în a cărei rază teritorială se află imobilul aparținând debitorului urmărit sau unei alte persoane, dacă se urmărește un imobil ipotecat.
Deși creditoarea a arătat că cererea de executare silită a fost înaintată unui executor judecătoresc de pe raza Curții de Apel București pentru că mai erau alte imobile aflate aici, totuși, contestatoarea a susținut că, din actele de executare, rezultă că s-a dorit ca executarea să privească doar imobilul din Azuga. A mai susținut că creditoarea cunoștea faptul că nu s-ar fi putut executa silit imobilele din Popești.
A fost contestat și valoarea imobilului din Azuga stabilită prin raportul de evaluare din 14.03.2014 și s-a arătat că acesta din urmă nu a avut în vedere valoarea de circulație a acestuia și alte criterii cum ar fi zona turistică și materialele de construcție folosite.
Contestatoarea a arătat că nu s-au indicat motivele temeinice pentru care locul licitației nu a fost stabilit la locul situării imobilului, ci la sediul executorului judecătoresc.
În dovedirea cererii ce a fost întemeiată pe dispozițiile art. 711, art. 714, art. 718 și art. 818 C.proc.civ., contestatoarea a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.
Cererea a fost timbrată cu 1050 lei.
Intimata a depus întâmpinare (f. 71) prin care a invocat excepția tardivității formulării contestației la executare și excepția de necompetență a Judecătoriei sector 4, iar, în subsidiar ca neîntemeiată, arătând că între B. și . P. Impex SRL s-a încheiat contractul de credit nr. 294/20.07.2007 pentru suma inițială de 600.000 euro cu termen scadent la 28.06.2008 garantat cu contractul de ipotecă autentificat sub nr. 2114&24.07.2007 și nr. 2117/23.05.2007 de BNP P. E..
Acest contract inițial a fost modificat astfel că suma totală datorată a fost de 1.328.409,52 lei și 1.869.338,97 euro. Începând cu anul 2009, în urma înregistrării de restanțe, debitoarei i s-au acordat multiple eșalonări la plata ratelor.
Anterior declanșării executării silite, în urma discuțiilor purtate cu departamentul urmărire a băncii, debitorul a refuzat să semneze actele de reeșalonare a creditului.
Ca urmare a restanțelor înregistrate în mod repetat, banca a fost nevoită să procedeze la declararea scadenței anticipate a creditului și să solicite începerea executării silite.
În ceea ce privește excepția tardivității formulării contestației la executare, s-a arătat că aceasta a fost introdusă după 3 luni de la momentul comunicării actelor de executare contestate, iar Judecătoria sector 4 nu putea fi instanță de executare întrucât nu a pronunțat o încheiere de încuviințare a executării silite.
În privința competenței executorului judecătoresc de a efectua acte de urmărire imobiliară a hotelului din Azuga, intimata a arătat că acesta în temeiul art. 651 alin. 2 C.proc.civ., are dreptul să demareze executarea silită și asupra altor imobile care nu se află în circumscripția Curții de Apel pentru care a fost sesizat dacă există și alte imobile situate în raza sa de executare. Or, imobilele situate în județul Ilfov intrau în raza acestei curți de apel în circumscripția căreia funcționa executorul judecătoresc.
Or, prin cererea de executare silită, executorul judecătoresc a fost împuternicit de către banca creditoare să înceapă executarea silită pentru toate imobilele deținute de societate atât cele din Ilfov, cât și cel din Prahova. Scopul afirmat de către contestatoare ca bancă care nu dorește să vândă decât imobilul din Prahova nu este fondat și nu corespunde nici unei intenții directe sau indirecte a părților, această presupunere fiind o supoziție a contestatoarei care nu este susținută de nicio probă sau de niciun argument juridic.
Intimata a mai arătat că a fost corect stabilită valoarea imobilului și că nu a existat nici un cumpărător deși au fost mai multe licitații, ceea ce duce la concluzia că prețul este mai mare decât mai mic decât valoarea reală a acestuia.
A fost depus dosarul de executare nr. 1913/2013 al B. Aequitas.
Analizând excepția tardivității formulării contestației la executare silită însăși, instanța reține că, prin cererea sa, contestatoarea . Impex SRL a solicitat pe lângă anulare actelor de executare - încheiere din 19.03.2014 prin care s-a stabilit prețul imobilului ce se dorește a fi executat, publicația de vânzare imobiliară din 19.03.2014, precum și a raportului de evaluare din 14.03.2014 - și anularea executării silite însăși ce face obiectul dosarului de executare nr. 1913/2013 al B. Aequitas.
Primele acte de executare constând în somație imobil Azuga, încheiere încuviințare, somație imobil Popești Leordeni, titlu executoriu, încheiere de stabilire a cheltuielilor de executare au fost comunicate debitoarei la data de 04.12.2013, conform dovezii de comunicare (f. 20 din dosarul de executare), iar contestația privind executarea silită însăși a fost depusă la data de 26.03.2014, cu depășirea termenului de 15 zile prevăzut de art. 714 C.proc.civ., motiv pentru care se va admite excepția tardivității și va respinge contestația la executare silită însăși ca tardiv formulată.
Ca o consecință a admiterii acestei excepții, instanța nu va mai putea analiza motivul referitor la necompetență executorului judecătoresc întrucât acesta trebuia invocat în cadrul unei contestații la executare formulată în termenul de 15 zile de la comunicarea somației privind imobilul din Azuga.
În acest sens, sunt și prevederile art. 712 alin. 3 C.proc.civ. care dispun că " nu se poate face o nouă contestație de către aceeași parte pentru motive care au existat la data primei contestații".
Analizând fondul cauzei, instanța reține următoarele:
Între B. și . P. Impex SRL s-a încheiat contractul de credit nr. 294/20.07.2007 pentru suma inițială de 600.000 euro cu termen scadent la 28.06.2008 garantat cu contractul de ipotecă autentificat sub nr. 2114&24.07.2007 și nr. 2117/23.05.2007 de BNP P. E..
Acest contract inițial a fost modificat astfel că suma totală datorată a fost de 1.328.409,52 lei și 1.869.338,97 euro, iar începând cu anul 2009, în urma înregistrării de restanțe, debitoarei i s-au acordat multiple eșalonări la plata ratelor.
Anterior declanșării executării silite, în urma discuțiilor purtate cu departamentul urmărire a băncii, debitorul a refuzat să semneze actele de reeșalonare a creditului.
La data de 22.10.2013, creditoarea a formulat cerere de executare silită formându-se dosarul de executare silită nr. 1913/2013 al B. Aequitas.
La data de 28.11.2013 au fost emise somațiile imobiliare pentru imobilele din Azuga și Popești Leordeni, fiind și notate în cartea funciară.
Prin încheierea din 08.01.2014 după citarea debitoarei și consultarea acesteia, au fost numiți administratorii sechestru ai imobilelor urmărite dintre persoanele indicate de debitoare.
Prin adresa din 03.02.2014, executorul judecătoresc i-a pus în vedere debitoarei să furnizeze relații privind descrierea imobilului însoțit de acte doveditoare spre a face posibilă evaluarea, urmând ca în caz contrar a se recurge la demersurile prevăzute de art. 659 C.proc.civ.
Debitoarea a arătat că va pune la dispoziția evaluatorilor toate documentele și situațiile solicitate.
Prin încheierea din 11.02.2014 a fost numit expertul evaluator, iar prin încheierea din 19.03.2014 a fost stabilit prețul imobilului din Azuga la 12.832.574 lei.
Prima publicație de vânzare emisă la data de 19.03.2014 ce face și obiectul contestației la executare (f. 67 din dosarul de executare) a stabilit că vânzarea imobilului va avea loc la sediul executorului judecătoresc din București.
Singurele motive ale contestației la executare ce au rămas de analizat întrucât așa cum s-a reținut mai sus motivul referitor la necompetența executorului judecătoresc nu mai poate fi analizat ca urmare a admiterii excepției tardivității formulării contestației împotriva executării silite însăși sunt cele referitoare la modul de evaluare a imobilului din Azuga și locul unde urma să aibă loc licitația privind vânzarea hotelului.
În privința prețului ce a fost stabilit pentru hotelul din Azuga în urma efectuării unei expertize evaluatorii în faza de executare silită, instanța reține că așa cum rezultă din capitolul III din raport (f. 113) și contrar celor afirmate de către contestatoare că expertul a avut în vedere hotelul în întregul său așa cum a fost și descris fiind format dintr-un singur corp de clădire unde sunt amenajate recepția, barul, restaurantul cu o capacitate de 130 locuri, spații administrative, spații de cazare format din 35 camere, sala de conferință prevăzută cu pereți modulari și un centru spa cu piscina, sauna, masaj, spațiile tehnice și spălătorie de la subsolul acestuia.
Nu s-a avut în vedere mobilierul și obiectele de inventar, acestea considerându-se a fi bunuri mobile, iar nu imobile prin afectațiune neputând fi avute în vedere la stabilirea prețului imobilului.
Se poate observa că evaluatorul a stabilit un preț pentru întregul imobil, fără a defalca valoarea sa în funcție de valoarea unei camere sau a piscinei sau a vreunei alte părți din imobil ceea ce ar fi dus probabil la o valoarea nereală a imobilului.
Instanța apreciază că raportul de evaluare a privit imobilul în întregul său și nu exista nici un interes pentru evaluarea separată a fiecărei părți din imobil (piscină, sala de conferință, bucătărie).
În privința modalității de evaluare, instanța reține că expertul evaluator a avut în vedere două tehnici de evaluare: metoda abordării prin venit și metoda abordării prin cost.
În cadrul primei metodei de abordare prin venit, se cuantifică valoarea prezentă actualizată a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului obținute din exploatarea imobilului. Expertul a avut în vedere metoda bazată pe capitalizarea veniturilor ceea ce presupune că un imobil în funcție de caracteristicele sale constructive și de localizare constituie un potențial venit pe termen îndelungat prin închiriere, respectiv o valoare de randament.
Prin aplicarea formulei de calcul V=VNE/c la ipotezele și calculele utilizate în anexa nr. 8 a raportului, expertul a determinat valoarea de 2.852.000 euro.
Prin cea de-a doua metodă de abordare prin cost, expertul a avut în vedere faptul că terenul (ca fiind liber) și construcțiile să fie evaluate separat la care se adaugă, dacă este cazul, profitul antreprenorului.
Pentru estimarea valorii de piață a terenului, s-a utilizat metoda globală care aplică informațiile de piață, urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass media sau alte surse de informare. În funcție de ofertele prezentate în anexa nr. 6, s-a stabilit că se poate obține cca. 153,39 euro/mp, astfel, că valoarea terenului este de 202.000 euro.
Pentru estimarea costului de înlocuire a clădirii s-a avut în vedere metoda de calcul valoarea bunului= cost de înlocuire–(depreciere fizică+depreciere funcțională+depreciere economică).
Prin aplicarea acestei metode, s-a ajuns la concluzia că valoarea de piață a imobilului este de 2.884.000 euro.
În urma obținerii unor valori puțin diferite cu privire la valoarea imobilului, expertul a apreciat că valoarea de piață a proprietății imobiliare așa cum se prezenta la data inspecției este estimată prin abordarea prin venit la 2.852.000 euro.
Instanța apreciază că în lipsa unei expertize judiciare la care contestatoarea a renunțat, valoarea stabilită prin raportul de evaluare din cadrul executării silite este cea corectă, avându-se în vedere că valoarea reală a hotelului este 2.852.000 euro prin aplicarea la data inspecției prin abordarea pe venit DCF.
Exista posibilitatea pentru contestatoare să solicite efectuarea unei expertize evaluatorii în cadrul aceste cereri de care însă nu a înțeles să se folosească, instanța neputând îndeplini atribuțiile unei evaluator.
Deși s-a mai arătat că la data constituirii ipotecii asupra acestui imobil în anul 2007, banca creditoare a evaluat imobilul la valoare superioară, totuși trebui observat din informațiile din piața imobiliară îndeobște cunoscute că prețul tuturor imobilelor a scăzut semnificativ în anii următori, iar valoarea stabilită în anul 2014 a imobilului nu poate fi echivalentă sau superioară celei din 2007.
Cât privește al doilea motiv al contestației la executare constând în faptul că locul licitației a fost stabilit la sediul executorului judecătoresc din București, iar nu la locul situării imobilului, fără a exista un motiv temeinic pentru această alegere ceea ce dus la încălcarea dispozițiilor art. 682, art. 759 C.proc.civ., instanța reține, în primul rând, că aceste texte de lege citate, respectiv art. 682 C.proc.civ se referă la locul executării ca regulă generală, iar art. 759 C.proc.civ. se referă la locul vânzării bunurilor sechestrate mobile.
Însă, în speță, fiind vorba despre vânzarea unui bun imobil, aceste texte de lege nu își găsesc aplicarea.
Astfel, trebuie avute în vedere prevederile art. 841 C.proc.civ., text de lege ce reglementează locul licitației bunul imobil ce este derogatoriu de celelalte forme de urmărire silită și care dispune că " vânzarea se face la sediul organului de executare sau al instanței de executare ori la locul unde este situat imobilul sau în orice alt loc, dacă se constată că este mai potrivit pentru buna valorificare a acestuia. Vânzarea se poate efectua și la sediul primăriei în raza căreia este situat imobilul".
În consecință, se poate observa că legiuitorul a stabilit mai multe locuri alternative unde poate avea loc licitația publică, singurul criteriu ce poate fi aplicat fiind acela referitor la locul care este mai potrivit pentru buna valorificare a imobilului.
Or, executorul judecătoresc, fără a fi necesară a indica niște motive temeinice în alegerea locului licitației, a apreciat că prin stabilirea locului licitației la sediul său din București ar exista o probabilitate mai mare de vânzare a imobilului întrucât există o piață imobiliară foarte dezvoltată spre deosebire de Azuga.
Se poate observa din actele de executare silită că nici în aprilie 2015, la mai bine de un an și jumătate de la începerea executării silite nu se reușise vânzarea imobilului la licitație deși fusese scăzut prețul inițial conform dispozițiilor legale.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 711 C.proc.civ., instanța va respinge contestația la executare pentru rest ca neîntemeiată.
În temeiul art. 406 C.proc.civ., instanța va lua act de renunțarea la judecata cererii de suspendare a executării silite având în vedere cererea formulată de către contestatoare.
În privința cererii de restituire a cauțiunii, instanța apreciază că aceasta este întemeiată pentru următoarele considerente:
Conform art. 719 alin. 6 C.proc.civ., atunci când contestația a fost respinsă, suma reprezentând cauțiunea depusă rămâne indisponibilizată, urmând a servi la acoperirea creanțelor arătate la alin. 3 sau a celor stabilite prin titlul executoriu, după caz, situație în care se va comunica executorului și recipisa de consemnare a acestei sume.
Instanța apreciază că acest text de lege își găsește aplicarea doar în situația în care cererea de suspendare ar fi fost admisă, iar contestația la executare ar fi fost respinsă deoarece dacă nu ar fi fost suspendată executarea silită nu creditorul nu ar fi înregistrat vreo pagubă cauzată de întârzierea executării silite și nu ar fi existat ipoteza necesității acoperirii din cauțiunii a creanțelor arătate la art. 719 alin. 3 C.proc.civ.
De asemenea, nu pot fi ignorate prevederile art. 1063 alin. 4 C.proc.civ. care dispun că dacă cererea pentru care s-a depus cauțiunea a fost respinsă, instanța va dispune din oficiu și restituirea cauțiunii.
Ca atare, întrucât s-a renunțat la cererea de suspendare a executării silite, instanța apreciază că se impune restituirea cauțiunii către contestatoare, nefiind aplicabil art. 719 alin. 6 C.proc.civ., întrucât nu s-a admis cererea de suspendare a executării silite.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția tardivității formulării contestației împotriva executării silite însăși.
Respinge contestația formulată împotriva executării silite însăși ce face obiectul dosarului de executare nr. 1913/2013 al B. Aequitas ca tardiv formulată.
Respinge contestația la executare pentru rest ca neîntemeiată privind pe contestatoarea . P. IMPEX SRL cu sediul în București, .-172, sector 4 în contradictoriu cu intimata B. G. SOCIETE GENERALE PRIN SUCURSALA UNIREA cu sediul în București, ..2, sector 3.
Ia act de renunțarea la judecata cererii de suspendare a executării silite
Dispune restituirea cauțiunii în cuantum de_ lei achitată conform recipisei de consemnare nr._ . nr._ emisă de CEC Bank Unitatea V. la data de 08.05.2014.
Numai cu apel în 10 zile de la comunicare ce se depune la Judecătoria sector 4.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.04.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
F. V. B. A.
Red. VF/dact.A.B./4ex/ 2015
| ← Validare poprire. Sentința nr. 3397/2015. Judecătoria SECTORUL... | Contestaţie la executare. Încheierea nr. 05/2015. Judecătoria... → |
|---|
