Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 17/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 17/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 17-09-2015 în dosarul nr. 11145/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 17 septembrie 2015
Instanța constituită din: Președinte - VERONICA SÎRBU Grefier – V. V.
Pe rol se află pronunțarea în cauza civilă privind cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții R. C. și R. T. în contradictoriu cu pârâții T. I., P. V. și P. I., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic și accesiune.
Dezbaterile și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 03.09.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța – având nevoie de timp pentru a deliera, în temeiul art. 396 alin. 1 din codul de procedură civilă (în continuare C.p.c.), a amânat pronunțarea la data de 10.09.2015 și la data de 17.09.2015, când – în aceeași compunere – a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 24.07.2014 reclamanții R. C. și R. T. au solicitat în contradictoriu cu pârâții T. I., P. V. și P. I. ca instanța să pronunțe o hotărâre ce va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 283,5 mp, situat în București, Sector 4, ., și să constate că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară artificială asupra casei construite pe acest teren compusă din parter (3 camere, 3 băi și 3 bucătării) și la mansardă 6 camere.
În motivare, reclamanții au arătat că au cumpărat terenul pe care era construită o casă din BCA alcătuită din 3 camere de locuit și dependințe (baie și bucătărie) de la pârâtul T. I. și de la soția sa, T. M., în prezent decedată, încheindu-se un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4954/14.08.2006 la B.N.P. Nemesis.
Aceștia au adăugat că actele autentice nu au putut fi perfectate din cauza lipsei autorizației, soții T. cumpărând la rândul lor terenul de la pârâții P. V. și P. I. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3844/15.06.1998 la B.N.P. M. M., plătind prețul de 25.000.000 lei vechi și intrând imediat în posesia terenului, construind apoi casa din BCA, compusă din 3 camere de locuit și dependințe (baie și bucătărie).
Reclamanții au precizat că în anii 2010-2011, din cauza faptului că vechea casă cumpărată de la soții T. devenise neîncăpătoare, au extins casa, adăugând la parter două bucătării și două băi, iar la mansardă 6 camere, fără a obține autorizația de construire.
În drept, aceștia au invocat art. 1837 și urm. și art. 492 din Codul civil de la 1864 și art. 930 și urm. și art. 577 din Codul civil actual.
Reclamanții au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, martori, expertiză topografică și expertiză în construcții.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 1000 lei (fila 13), suplimentată apoi, ca urmare a dispoziției instanței, cu 350 lei (fila 28) și 4492 lei (fila 164).
Pârâții, legal citați, nu au depus întâmpinare.
La termenul de judecată din data de 19.02.2015 instanța a încuviințat pentru reclamanți proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și expertiza topografică cu următoarele obiective: identificarea terenului cu precizarea amplasamentului, vecinătăților și a suprafeței și identificarea construcțiilor de pe teren și efectuarea unei schițe în acest sens. Instanța a prorogat discuția asupra probei testimoniale și a probei cu expertiză tehnică imobiliară după depunerea raportului de expertiză topografică.
Raportul de expertiză topografică a fost depus de expertul tehnic B. Emeric la data de 17.04.2015 (fila 83 și urm.), fără ca părțile să formuleze obiecțiuni la acesta.
În cadrul ședinței publice din data de 24.04.2015 reclamanții au depus interogatoriile propuse spre a fi luate pârâților (filele 94-96), fără ca aceștia să se prezinte, deși citați cu mențiunile de la art. 358 C.p.c.
La termenul de judecată din data de 14.05.2015 instanța a încuviințat pentru reclamanți proba cu expertiza imobiliară având ca obiective: identificarea terenului și a construcțiilor de pe teren și efectuarea unei schițe în acest sens și stabilirea valorii de circulație a întregului imobil, cu indicarea valorii, separat pentru construcții și teren.
Raportul de expertiză imobiliară a fost depus de expertul tehnic S. C. la data de 22.06.2015 (fila 131 și urm.), la termenul de judecată din data de 09.07.2015 instanța respingând ca neîntemeiate obiecțiunile formulate de reclamanți.
În cadrul ședinței din data de 25.05.2015 instanța a încuviințat pentru reclamanți proba testimonială cu martorii D. G. și C. D., care au fost audiați sub prestare de jurământ (filele 150-151).
Analizând lucrările dosarului prin prisma dispozițiilor legale în materie, instanța reține următoarele:
În fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4954/14.08.2006 la B.N.P. Nemesis (fila 6) soții T. I. și T. M., în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să vândă către reclamanții R. C. și R. T., în calitate de promitenți-cumpărători, imobilul situat în București, Sector 4, ., compus din teren în suprafață de 283,5 mp și construcția de BCA alcătuită din trei camere de locuit și dependințe, cu următoarele vecinătăți: la Nord – N. I., la Est – . – P. M. și la Vest – G. I..
Părțile au convenit că prețul vânzării este de 50.000 euro, pe care cei dintâi l-au primit în întregime de la reclamanți, nemaiavând niciun fel de pretenții la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, cel târziu la 01.03.2007. De asemenea, părțile antecontractului au stipulat că transmiterea proprietății va avea loc la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, imobilul predându-se liber reclamanților la data încheierii antecontractului.
În antecontract s-a specificat că, în cazul în care promitenții-vânzători nu încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare până la data stabilită, reclamanții pot opta pentru obligarea celor dintâi pe cale judecătorească la executarea obligației.
Instanța reține că T. I. și T. M. dobândiseră terenul sus-menționat de la soții P. V. și P. I. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3844/15.06.1998 la B.N.P. M. M. (fila 9).
Din raportul de expertiză topografică întocmit de expertul tehnic B. Emeric (fila 83 și urm.) rezultă că terenul situat în București, Sector 4, ., are o suprafață totală de 273,9 mp, din care 129,6 mp reprezintă suprafața construită, iar 144,3 mp – suprafața neconstruită. De asemenea, din raport reiese că terenul are următoarele vecinătăți: la Nord – N. M. (.) pe 26.16 m, la Est – . pe 10,47 m, la Sud – P. M. (.) pe 26,24 m și la Vest – imobilul teren din . pe 10,43 m, conform schiței de la fila 91.
Totodată, din raportul de expertiză imobiliară efectuat de expertul tehnic S. C. (fila 131 și urm.), precum și din declarațiile martorilor D. G. și C. D. (filele 150-151), instanța reține că, după încheierea antecontractului sus-menționat, reclamanții au extins construcția existentă pe teren conform anexelor 2-6 la raport (filele 140-144), având în total patru unități locative, cu parter și etaj.
În drept, față de obiectul cererii de chemare în judecată și de argumentele invocate, instanța face trimitere la dispozițiile relevante din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și alte măsuri adiacente: „Art. 2. (1) Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. (2) În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție, indiferent de destinația sau întinderea acestora, dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător.”
Art. 5. (1) Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor și dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispozițiilor legale în vigoare la data încheierii lor. (2) În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.”
De asemenea, instanța face trimitere la dispozițiile Codului civil din 1864, aplicabile antecontractului din prezenta cauză, în temeiul art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, conform căruia contractul este supus dispozițiilor legale în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele și încetarea sa:
„Art. 492. Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră.
Art. 948. Condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul valabil al părții ce se obligă; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licită.
Art. 969. Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.”
Conform Codului de procedură civilă: „Art. 358. Dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină ori numai ca un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul. În acest din urmă caz, atât dovada cu martori, cât și alte probe, inclusiv prezumțiile, pot fi admise pentru completarea probatoriului.”
În speță, cu privire la capătul de cerere având ca obiect emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța arată că, din formularea art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, sus-citat, rezultă că instanța trebuie să verifice îndeplinirea următoarelor condiții cumulative: dacă există un antecontract valabil încheiat între părți, dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege și convenită de părți, dacă reclamantul și-a îndeplinit propriile obligații asumate prin aceeași convenție și dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis.
Instanța reține că actul juridic încheiat între T. I. și T. M., în calitate de promitenți-vânzători, pe de o parte, și reclamanții R. C. și R. T., în calitate de promitenți-cumpărători, pe de altă parte, are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrunind condițiile generale de validitate referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute de art. 948 – art. 968 din Codul civil din 1864, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art. 969 din același act normativ, sus-citat.
În ceea ce privește prețul vânzării, acesta a fost achitat integral în momentul încheierii convenției dintre părți, astfel cum s-a reținut mai sus.
Promitenții-vânzători nu și-au executat obligația de a se prezenta la instituția notarială în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, după cum a reținut instanța în cadrul stabilirii situației de fapt, iar reclamanții promitenți-vânzători și-au îndeplinit propriile obligații.
Mai mult, în raport cu toate condițiile cuprinse în dispozițiile normative indicate, promitenții-vânzători nu au contestat îndeplinirea acestora, sub niciun aspect, instanța urmând a da eficiență și art. 358 C.p.c., sus-citat.
Pentru considerentele arătate, instanța constată că sunt îndeplinite condițiile pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, urmând să admită cererea de chemare în judecată și constate că între reclamanți, în calitate de cumpărători, și pârâtul T. I. și T. M., în calitate de vânzători, a intervenit vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 273,9 mp, din București, ., Sector 4, astfel cum a fost identificat și măsurat de expertul tehnic judiciar B. Emeric, hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În ce privește capătul de cerere având drept obiect accesiune, instanța stabilește, de asemenea, cererea ca fiind întemeiată, având în vedere dispozițiile art. 492 din Codul civil, sus-citate, construcția sus-menționată fiind prezumată a fi fost construită de către proprietarul terenului, respectiv de către reclamanți.
În acest sens, instanța subliniază că, nu numai că nu s-a răsturnat prin probele administrate această prezumție, ci din declarațiile martorilor rezultă că această construcție a fost ridicată de reclamanți, aspect confirmat de raportul de expertiză imobiliară.
Pe cale de consecință, fiind îndeplinite condițiile accesiunii imobiliare artificiale, instanța va constata că reclamanții au dobândit prin accesiune imobiliară artificială dreptul de proprietate asupra construcției edificate pe terenul menționat anterior, compuse dintr-o locuință în suprafață de 129,6 mp, imobil compus din patru unități locative, având parter și etaj, identificată și măsurată conform rapoartelor de expertiză tehnică efectuate de experții tehnici judiciari B. Emeric și S. C..
În virtutea principiului disponibilității, instanța va lua act că reclamanții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Având în vedere art. 35 alin. 5 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, conform căruia instanța judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul, urmează a se efectua aceste comunicări.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții R. C. și R. T., ambii cu domiciliul în București, ., ., ., Sector 4, și cu domiciliul procesual ales la Cabinet de avocat S. F., în București, Splaiul Independenței nr. 2K, .. 6, Sector 3, în contradictoriu cu pârâții T. I., cu domiciliul în . M. B., ., județul G., P. V. și P. I., ambii cu domiciliul în București, Sector 1, .-47, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic și accesiune.
Constată că între reclamanți, în calitate de cumpărători, și pârâtul T. I. și T. M., în calitate de vânzători, a intervenit vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 273,9 mp, din București, ., Sector 4, astfel cum a fost identificat și măsurat de expertul tehnic judiciar B. Emeric.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Constată că reclamanții au dobândit prin accesiune imobiliară artificială dreptul de proprietate asupra construcției edificate pe terenul menționat anterior, compuse dintr-o locuință în suprafață de 129,6 mp, imobil compus din patru unități locative, având parter și etaj, identificată și măsurată conform rapoartelor de expertiză tehnică efectuate de experții tehnici judiciari B. Emeric și S. C..
Ia act că reclamanții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicarea hotărârii, cerere de apel care se depune la Judecătoria Sectorului 4 București.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 17 septembrie 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
V. S. V. V.
Red. Tehnored. 30.12.2015/V.S./V.V./7 Ex./5 Ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 17/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 09/2015. Judecătoria... → |
|---|
