Pretenţii. Sentința nr. 13/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 13/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 13-11-2015 în dosarul nr. 14020/2015
DOSAR NR._
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr._
Ședința publică de la 13.11.2015
Instanța constituită din:
Președinte –M. B.
Grefier – R. N.
Pe rol se află soluționarea cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta-pârâtă V. I. G. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant D. S., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 22.10.2015 când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 06.11.2015 și 13.11.2015, când în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra acțiunii civile de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ la data de 16.07.2014, reclamanta V. I. G., a chemat în judecată pârâtul D. S., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului la plata sumei totale de_ lei, compusă din:_ lei, echivalent a 5850 Euro, reprezentând chirie aferentă perioadei aprilie 2013 – decembrie 2013; suma de_ lei, echivalent a 9301,5 Euro, reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei restante; suma de 1740 lei, reprezentând cote de întreținere restante până în luna decembrie 2013; suma de 64 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere restante; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că între aceasta, în calitate de proprietar, și pârât, în calitate de chiriaș, a fost încheiat contractul de închiriere din data de 05.08.2011, pentru o durată inițială de 1 an, contractul intrând în vigoare la data de 01.09.2011. În art. 5.3 din contract, s-a prevăzut posibilitatea fiecărei părți de a denunța prelungirea contractului cu o notificare prealabilă cu 30 de zile anterioară încetării duratei de valabilitate a contractului. Reclamanta a mai arătat că potrivit art. 3.1 din contract, chiria stabilită de părți a fost de 650 Euro lunar, iar plata utilităților și întreținerea spațiilor comune urmau a fi achitate separat de chiriaș. Reclamanta a susținut că în lipsa unei notificări cu privire la încetarea contractului, acesta a fost prelungit cu încă 1 an, de la data de 01.09.2012, însă începând cu luna martie 2013, obligațiile contractuale nu au mai fost respectate de chiriaș, acesta nemaiachitând chiria și cheltuielile de întreținere. Reclamanta a precizat că a formulat acțiune pentru evacuarea pârâtului, care a fost admisă prin sentința civilă nr._/27.11.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr._/299/2013, irevocabilă. S-a mai arătat că în urma pronunțării acestei sentințe, pârâtul a evacuat de bunăvoie imobilul, dar nu a achitat nici chiria restantă, nici cheltuielile de întreținere pentru perioada cât a folosit imobilul, deși reclamanta a încercat soluționarea amiabilă a litigiului.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1410, 1429 C.civ.
În dovedirea acțiunii reclamanta a depus la dosar un set de înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul (f. 7-26).
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 3366 lei (f. 6,34).
La data de 15.12.2014, pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.
În motivare, în esență, pârâtul a arătat că reclamanta nu poate pretinde sume de bani cu titlu de chirie și penalități de întârziere pentru perioada ulterioară datei încetării contractului de închiriere, respectiv 01.09.2013, iar reclamanta nu a prezentat un mod de calcul al sumelor solicitate cu acest titlu. Pârâtul a mai arătat că reclamanta nu a înregistrat contractul de închiriere la Administrația Financiară, conform prevederilor fiscale care reglementează declararea veniturilor din chirii și plata impozitelor aferente unor asemenea venituri, scopul neînregistrării fiind eludarea prevederilor legale și sustragerea de la plata obligațiilor fiscale. Pârâtul a susținut că reclamanta s-a împotrivit ca plata chiriei să fie efectuată prin transfer bancar și a impus plata cu numerar, ca unică modalitate de plată, iar sumele de bani erau încasate de fii reclamantei, M. B. și M. A., de la pârât. Pârâtul a mai susținut că frații M. îi eliberau chitanță numai pentru anumite sume de bani achitate, iar după ce pârâtul a făcut investiții în apartament, aceștia au evitat în mod susținut să încaseze sume de bani tocmai pentru a provoca un temei în baza căruia să poată fi reziliat contractul și în același timp să aibă beneficiul unor penalități generate cu rea-credință.
La data de 15.12.2014, pârâtul a formulat și cerere reconvențională, precizată la termenul din 26.03.2015, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de_ Euro, echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, din care 5000 Euro reprezentând cheltuieli necesare și utile efectuate de pârât în spațiul în litigiu, care au sporit valoarea imobilului și_ Euro, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciile cauzate familiei pârâtului prin abuzul de drept exercitat.
În susținerea întâmpinării și a cererii reconvenționale, pârâtul a depus un set de înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul (f. 49-56).
Cererea reconvențională a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 3668,5 lei (f. 74,75).
La termenul din 26.03.2015, reclamanta a depus la dosar tabel de calcul al sumelor solicitate și oferte imobiliare (f. 64-71).
La termenul din 18.06.2015, pârâtul a depus la dosar copii facturi fiscale (f. 77-105).
La termenul din 28.07.2015, pârâtul a depus la dosar precizări cu privire la cererea reconvențională (f. 108).
La același termen de judecată, reclamanta a depus concluzii scrise referitoare la cererea reconvențională prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune referitor la primul capăt de cerere privind obligarea reclamantei la plata sumei de 5000 Euro, reprezentând cheltuieli necesare și utile efectuate de chiriaș și care au sporit valoarea de întrebuințare a imobilului, prin raportare la unele dintre facturile depuse de pârât la dosar.
La termenul din 28.07.2015, instanța a încuviințat, cu privire la cererea principală, proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu pentru ambele părți și a respins proba testimonială cu audierea fiilor reclamantei, solicitată de pârât, pentru motivele arătate în încheierea de la acea dată.
La termenul de judecată din 22.10.2015, instanța a procedat la administrarea interogatoriilor părților, după care a rămas în pronunțare pe excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională, invocată de reclamantă, pe cererea de disjungere a cererii reconvenționale formulată de pârâtă și pe fondul cererii principale.
Analizând cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. 1 C.proc.civ., excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională, invocată de reclamanta V. I. G., instanța urmează a o respinge ca neîntemeiată, întrucât pretinsele lucrări necesare și utile au fost efectuate de pârât în perioada septembrie 2011 – decembrie 2011, conform precizării de la fila 108 din dosar, în timpul desfășurării contractului de închiriere încheiat între părți, care a încetat la data de 01.09.2013, iar pe durata acestui contract nu a curs termenul de prescripție extinctivă al dreptului la acțiune în recuperarea contravalorii lucrărilor efectuate sau a sporului de valoare adus imobilului de la proprietarul imobilului, întrucât numai la finalizarea contractului de închiriere și eliberarea spațiului de către chiriaș se pot cunoaște cu exactitate eventualele îmbunătățiri aduse imobilului. Așadar, nu s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani calculat de la data încetării contractului de închiriere, respectiv 01.09.2013, și până la data formulării cererii reconvenționale, 15.12.2014.
Având în vedere cererea reconvențională formulată de către pârâtul D. S. și ținând cont de faptul că numai cererea principală este în stare de a fi judecată la acest moment, în temeiul art. 210 alin. 2 C.proc.civ., instanța va dispune disjungerea cererii reconvenționale formulată de pârâtul D. S. în contradictoriu cu reclamanta V. I. G., și formarea unui nou dosar, având ca obiect pretenții, iar ca părți: reclamantul D. S. și pârâta V. I. G., cu termen de judecată la data de 21.01.2016, C 20 – Civil și persoane juridice, cu citarea părților. Instanța reține că disjungerea cererii reconvenționale este posibilă, prin raportare la prevederile art. 210 alin. 2 teza a II-a C.proc.civ., întrucât, având în vedere obiectul cererii principale și al cererii reconvenționale, precum și împrejurarea că pârâtul a eliberat spațiul închiriat, disjungerea nu este interzisă de lege, iar judecarea împreună a ambelor cereri nu se impune pentru soluționarea unitară a procesului.
Pe fondul cererii principale, analizând probatoriul administrat instanța reține următoarele:
Reclamanta V. G. I. este proprietarul apartamentului nr. 34 situat în București, ., nr. 1, ., sector 1, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 477/08.04.2011 de BNP I. L. M. (f. 8-12).
Între reclamanta V. G. I., în calitate de locator, și pârâtul D. S., în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere din data de 05.08.2011 (f. 16-19), având ca obiect închirierea imobilului situat în București, ., nr. 1, ., ., pe o durată inițială de 1 an, începând cu data de 01.09.2011 până la data de 01.09.2012, cu posibilitatea prelungirii, conform art. 2. Potrivit art. 5.3 din contract, dacă nici una dintre părți nu manifestă dorința de încetare a contractului înainte cu 30 de zile de expirarea duratei inițiale, contractul se consideră prelungit automat pentru noi perioade de 1 an.
Prin 3.1 din contract, părțile au stabilit cuantumul lunar al chiriei la suma de 650 Euro, care trebuia achitată în numerar, în avans în primele 5 zile ale fiecărei luni pentru luna în curs, conform art. 3.3. De asemenea, prin art. 3.4 din contract, s-a prevăzut că neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, până la efectuarea plății. Conform art. 3.5 din contract, chiria nu include și prețul utilităților (energie electrică, apă curentă, încălzire, canalizare, telefon, etc.) și întreținerii spațiilor comune care vor fi achitate separat de către chiriaș. În același timp, potrivit art. 4.2.1. lit. d din contract, pe perioada preavizului până la încetarea contractului și părăsirea efectivă a spațiului se obligă să își execute toate obligațiile, inclusiv cele privind plata chiriei la termenul prevăzut în contract.
Prin sentința civilă nr._/27.11.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr._/299/2013 a fost admisă cererea formulată de reclamanta V. I. G. în contradictoriu cu pârâtul D. S. și s-a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în București, ., nr. 1, ., .. În considerentele acestei sentințe, s-a reținut că, contractul de închiriere din data de 05.08.2011 a fost prelungit cu un an, de la data de 01.09.2012 și până la data de 01.09.2013, conform art. 5.3 din contract, și a încetat la data de 01.09.2013.
Conform susținerilor reclamantei și a răspunsului pârâtului la întrebarea nr. 4 la interogatoriu, pârâtul D. S. a eliberat apartamentul nr. 34 în luna decembrie 2013.
Din tabelul de calcul depus de reclamantă (f. 64), reiese că pârâtul figurează cu un debit restant de 5850 Euro, reprezentând chirie aferentă perioadei aprilie 2013 – decembrie 2013 (cu mențiunea că pentru luna martie 2013 reclamanta a reținut plata chiriei din garanția constituită la încheierea contractului), suma de 9301,5 Euro, reprezentând penalități de întârziere aferente debitului principal de 5850 Euro, calculate de la data scadenței debitului și până la data introducerii acțiunii; suma de 1740 lei, reprezentând cote de întreținere restante până în luna decembrie 2013; suma de 64 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere restante. În privința cotelor de întreținere restante și a penalităților de întârziere aferente acestora, instanța reține că potrivit chitanței nr._/16.05.2014 (f. 13), reclamanta a achitat sumele respective către asociația de proprietari.
În drept, având în vedere data încheierii contractului de închiriere dintre părți, 05.08.2011, în temeiul art. 3 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Noului cod civil, raporturile contractuale dintre părți sunt guvernate de dispozițiile Codului civil din 1864, denumit în continuare Cod civil, precum și legislației speciale în vigoare la acea dată. Conform art. 969-970 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar acestea trebuie executate cu bună credință.
Nerespectarea prevederilor art. 969-970 cod civil angrenează răspunderea civilă contractuală a părții culpabile, ale cărei condiții rezultă din art. 1073 și următoarele Cod civil, respectiv: existența unui contract valabil încheiat între părți și a unei fapte ilicite care constă în nerespectarea unei obligații contractuale, aducându-se prin aceasta o atingere unui drept subiectiv, patrimonial al creditorului, existența unui prejudiciu patrimonial în care se concretizează această atingere, raportul de cauzalitate între faptă și prejudiciu, vinovăția celui care săvârșește fapta ilicită, punerea acestuia în întârziere, operațiune ce se realizează cel mai târziu prin introducerea cererii de chemare în judecată și inexistența unei clauze de neresponsabilitate.
Potrivit regulilor aplicabile în materia răspunderii civile contractuale, în cazul obiectul în care obiectul litigiului îl constituie o obligație de a da, cum este și obligația de a plăti o suma de bani sarcina probei se împarte între creditor și debitor, în sensul că mai întâi creditorul trebuie să dovedească existența creanței, după care neexecutarea se prezumă cât timp debitorul nu dovedește executarea.
În cauză, existența raporturilor contractuale dintre părți este dovedită prin contractul de închiriere din data de 05.08.2011, semnat de părți; pârâtul nu a făcut dovada executării obligațiilor sale contractuale, respectiv dovada achitării contravalorii chiriei pentru perioada aprilie 2013 – decembrie 2013 și a întreținerii și penalităților de întârziere către asociația de proprietari până în luna decembrie 2013; nerespectarea de către pârât a îndatoririi de plată a provocat reclamantei un prejudiciu patrimonial cert, echivalent cu contravaloarea folosinței imobilului închiriat și a sumelor de bani pe care reclamanta a trebuit să le achite către asociația de proprietari; În ceea ce privește condiția vinovăției debitorului legea instituie o prezumție a existenței vinei ori de câte ori nu face dovada existenței unei cauze străine potrivit art. 1082 C.civ, respectiv a unui caz de forța majoră sau a unui caz fortuit, iar pârâtul nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere cu privire la nerespectarea obligațiilor contractuale.
Creanța în sumă de 5850 Euro, reprezentând chirie aferentă perioadei aprilie 2013 – decembrie 2013, 1740 lei, reprezentând cote de întreținere restante până în luna decembrie 2013 și 64 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere restante, este certă, lichidă și exigibilă având în vedere că atât existența, cât și întinderea ei rezultă din art. 3.1 și 3.5 din contractul încheiat între părți, coroborat cu chitanța nr._/16.05.2014 emisă de asociația de proprietari, iar termenul de plată prevăzut la art. 3.3 din contract s-a împlinit.
În ceea ce privește susținerea pârâtului în sensul că reclamanta nu a înregistrat contractul de închiriere la Administrația Financiară, aceasta nu reprezintă o condiție pentru validitatea contractului de închiriere, iar prin încheierea contractului de închiriere pârâtul a fost de acord cu modalitatea de plată a chiriei, prin numerar. Cât privește susținerile privind neemiterea chitanțelor pentru toate sumele achitate de pârât și refuzul de a încasa anumite sume de bani, instanța constată că acestea nu au fost dovedite de pârât, însă chiar dacă ar fi fost adevărate, pârâtul avea posibilitatea de a urma procedura ofertei de plată și a consemnațiunii reglementată de Codul de procedură civilă.
Instanța nu poate reține susținerea pârâtului în sensul că nu poate fi obligat la plata chiriei pentru perioada ulterioară încetării contractului de închiriere, întrucât potrivit art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996, în vigoare la data încheierii contractului, chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare, iar o prevedere asemănătoare este stipulată și la art. 4.2.1. lit. d din contractul încheiat de părți.
În consecință, constatând că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale ce îi reveneau, că, potrivit art. 1082 Cod civil, neexecutarea acestora se prezumă a fi culpabilă și că i-a produs reclamantei un prejudiciu de natură patrimonială, ținând seama și de dispozițiile și art. 1073 C.civ. - conform cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunări, instanța constată că sunt îndeplinite în cauză condițiile necesare angajării răspunderii civile contractuale a pârâtului și a obligării acestuia la plata contravalorii chiriei aferentă perioadei aprilie 2013 – decembrie 2013, în cuantum de 5850 Euro, precum și a întreținerii și penalităților de întârziere achitate de reclamantă către asociația de proprietari pentru perioada în care pârâtul a ocupat apartamentul.
Instanța mai reține că prin răspunsul la întrebarea nr. 5 la interogatoriu, pârâtul a recunoscut implicit că nu a mai achitat chiria din luna martie 2013, afirmând, dar fără a dovedi acest lucru, că nu a mai avut unde să achite chiria începând cu luna martie 2013.
Cu privire la cererea de obligare a pârâtului la plata penalităților de întârziere aferente chiriei, instanța constată că prin intermediul clauzei penale, ca și convenție accesorie, părțile determină anticipat cuantumul prejudiciilor suferite de către creditor ca urmare a executării cu întârziere a obligațiilor de către debitoare.
În cauza de față, instanța constată că prin art. 3.4 din contractul de închiriere din data de 05.08.2011, părțile au stabilit perceperea de penalități de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere la valoarea chiriei neachitate, fără a se menționa că valoarea penalităților nu ar putea depăși valoarea debitului asupra căruia sunt calculate.
Instanța reține că și suma de 9301,50 Euro, reprezentând penalitățile de întârziere aferente chiriei din perioada aprilie 2013 – decembrie 2013, calculate de la data scadenței debitului, respectiv data de 5 a fiecărei luni și până la data introducerii acțiunii, în procent de 0,5 % pe zi de întârziere, conform tabelului privind calculul penalităților de întârziere depus de reclamantă (f. 64), prezintă caracter cert - astfel cum rezultă din art. 3.4 din contractul de închiriere din data de 05.08.2011, lichidă - cuantumul acesteia fiind determinabil potrivit aceluiași articol din contract și exigibilă - penalitățile fiind datorate pentru fiecare zi de întârziere la plata debitului principal.
Pentru toate aceste considerente, instanța va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta V. I. G. în contradictoriu cu pârâtul D. S., pe care îl va obliga să plătească reclamantei: suma de 5850 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând chirie aferentă perioadei aprilie 2013 – decembrie 2013; suma de 9301,5 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând penalități de întârziere aferente debitului principal de 5850 Euro; suma de 1740 lei, reprezentând cote de întreținere restante până în luna decembrie 2013; suma de 64 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere restante.
În temeiul art. 451-453 C.cproc.civ., constatând că pârâtul D. S. se află în culpă procesuală cu privire la cererea principală, îl va obliga la plata către reclamantă a sumei de 4065,35 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând 3365,35 lei taxa judiciară de timbru datorată și achitată de reclamant și 700 lei onorariul curatorului avocațial achitat de reclamantă, conform chitanței nr. 81/14.06.2014 (f. 5).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește cererea reconvențională, invocată de reclamanta V. I. G., ca neîntemeiată.
Disjunge cererea reconvențională formulată de pârâtul D. S. în contradictoriu cu reclamanta V. I. G., și dispune formarea unui nou dosar, având ca obiect pretenții, iar ca părți: reclamantul D. S. și pârâta V. I. G., cu termen de judecată la data de 21.01.2016, C 20 – Civil și persoane juridice, cu citarea părților.
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta V. I. G. cu domiciliul în București, .. 7-9, ., cu domiciliul ales la C.. av. C. A. O., cu sediul în București, ., ., sector 4, în contradictoriu cu pârâtul D. S. cu domiciliul în sector 4, București, .. 101, ., ..
Obligă pe pârâtul D. S. să plătească reclamantei V. I. G.: suma de 5850 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând chirie aferentă perioadei aprilie 2013 – decembrie 2013; suma de 9301,5 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând penalități de întârziere aferente debitului principal de 5850 Euro; suma de 1740 lei, reprezentând cote de întreținere restante până în luna decembrie 2013; suma de 64 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere restante.
Obligă pe pârâtul D. S. să plătească reclamantei V. I. G. suma de 4065,35 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, apel care se va depune la Judecătoria Sectorului 4 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 13.11.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
B. M. N. R.
Red. M.B./Dact. M.B. și R.N./4 ex./ 2016
| ← Încuviinţare executare silită. Sentința nr. 1/2015.... | Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 13/2015.... → |
|---|
