Pretenţii. Sentința nr. 6406/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6406/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 17-09-2015 în dosarul nr. 6406/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6406
Ședința publică din data de 17 septembrie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. S.
GREFIER: G. D.
Pe rol judecarea cauzei privind pe reclamanta . SRL și pe pârâta G. E., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 03.09.2015 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea la data de 10.09.2015 și ulterior la data de 17.09.2015.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată la data de 08.12.2014 pe rolul Judecătoriei sector 5 București, sub nr._, reclamanta . SRL a chemat în judecată pe pârâta G. E., solicitând obligarea paratei la plata următoarelor sume:
-1640 euro (7.330 lei,), reprezentând comision agenție imobiliară,
-1640 euro (7.330 lei), reprezentând penalități de întârziere contractuale, cu cheltuielile de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 27.05.2013, între S.C. S. I. BUSINESS S.R.L., prestator și beneficiar, G. E., a fost încheiat Contractul de comision pentru vânzarea de imobile nr. 802, prin acest contract, S.C. S. I. BUSINESS S.R.L., a fost împuternicită de G. E. să găsească un cumpărător pentru apartamentul proprietate personală, cum rezultă din extrasul de Carte Funciară pentru Informare din 28.05.2013, situat în Mun. București, .. 10, ., în schimbul prestări acestui serviciu G. E. se obliga sa plătească un comision în valoare de 1640 euro (7.330 lei), conform punctului 1 litera D, din contractul de comision.
Conform Extrasului de Carte Funciară pentru Informare din 25.09.2013, apartamentul pentru care S.C. S. I. BUSINESS S.R.L a fost împuternicită de G. E. să găsească un cumpărător, a fost cumpărat de S. I. M. si S. A. M., soți, la data de 11.09.2013.
Reclamanta a învederat instanței ca S. I. M. a cumpărat apartamentul din mun. București, ..10, ., ., in urma vizionări făcute la apartamentul menționat cu S.C. S. I. BUSINESS S.R.L., conform Contractului de intermediere nr. 783, încheiat intre S.C. S. I. BUSINESS S.R.L. si S. I. M..
Reclamanta a mai precizat ca paritatea sumelor în lei, a fost făcută la cursul B.N.R., din ziua în care a fost semnată tranzacția imobiliară, conform Ordonanței nr.21/1992, art.9, indice 7: “o tranzactie imobiliară se consideră încheiată în momentul în care vânzătorul si cumpărătorul au semnat actul de vânzare-cumpărare”. Totodata a precizat ca tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare, întrucât pârâta le-a comunicat telefonic că nu mai vinde proprietatea.
De asemenea, a arătat că S.C. S. I. BUSINESS S.R.L. și-a îndeplinit obligația de a găsi un cumpărător pentru apartamentul situat în Mun. București, .. 10, ., ., iar G. E. nu și-a îndeplinit obligațiile de a achita comisionul convenit.
Reclamanta a menționat că "agenția imobiliară, a recomandat notarul public la care s-a semnat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, a asistat la semnarea actului, a consiliat pârâta în demersurile pentru obținerea certificatului de performanța energetică, iar Contractul de comision pentru vânzarea de imobile nr. 802, s-a negociat si semnat la sediul notarului public.
Reclamanta a mai arătat că deși a efectuat toate demersurile pentru achitarea comisionului de către pârâtă, respectiv somație si procedura de mediere conform procesului verbal de informare nr. 9 din 16.10.2013, emis de Birou de Mediator C. B., pârâta a dat dovadă de rea-voința si nu a achitat comisionul din contract.
In drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 2043 Noul Cod Civil; Ordonata nr. 21/1992, art.9 indice 71; Ordonanța nr.l3/2011, art 1 indice 1.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, înscrisuri (filele 5- 17).
Prin întâmpinarea depusă la filele 40-44 din dosar, prin Serviciul registratură, parata a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.
În motivare, pârâta a arătat că actele depuse de reclamantă nu confirmă susținerile acesteia și că reclamanta a formulat aceeași cerere și pe calea ordonanței de plată iar acțiunea sa a fost respinsă ca nefondată.
Făcând referire la prevederile art. 98 și art 99 pct. 3 din OG 21/1992, pârâta a arătat că în contract nu s-a inserat nicio clauză de exclusivitate iar reclamanta nu a participat la realizarea tranzacției imobiliare, astfel încât nu poate solicita plata unui comision.
Cu privire la penalitățile de întârziere, pârâta a arătat că este abuzivă clauza contractuală prin care acestea au fost stipulate.
În drept, s-au invocat disp. art. art. 98 și art 99 pct. 3 din OG 21/1992, art. 3 din O.G 13/2011, art. 117 C.fiscal, art.1556 C.cv și art. 453 alin.1 C.pr.cv, iar în dovedirea susținerilor din întâmpinare s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și cu interogatoriul reclamantei.
Reclamanta a depus raspuns la intampinare.
În cauză, instanța a administrat proba cu înscrisuri, proba testimonială, depozițiile martorilor A. Nicolița și S. I.-M. aflându-se la filele 55 și 81 și proba cu interogatoriul reclamantei, răspunsurile acesteia fiind consemnate la filele 60-63 dosar.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarea situație de fapt:
Între reclamanta . SRL și pârâta G. E. au existat relații contractuale, având ca obiect prestarea de către reclamantă de servicii de intermediere imobiliară, anume găsirea unui cumpărător pentru imobilul proprietatea pârâtei, situat în București, . 10, ., ..
Astfel, instanța reține că, indiferent de data conținută de înscrisul constatator al actului juridic (în sensul de negotium juris), o înțelegere între pârâtă și reclamantă a intervenit cel târziu la data de 22.05.2013, data la care reclamanta a asigurat vizionarea apartamentului în cauză de către martorul S. I. M. (f.81), viitor cumpărător al apartamentului. Pentru a reține această situație de fapt, instanța are în vedere declarațiile martorului amintit și înscrisurile administrate, din care reiese că, în urma vizionării din data de 22.05.2013, între martor și pârâtă a fost încheiat un antecontract cu privire la apartament, la data de 27.05.2013 (f.71-73), dată la care a fost încheiat și contractul de comision nr 802 între părțile prezentei cauze (f.26). În acest context, instanța nu poate reține încheierea contractului de comision după perfectarea antecontractului amintit, o asemenea conduită a pârâtei neputând găsi nicio justificare (după identificarea unui cumpărător al apartamentului, care achitase un avans, să încheie un contract de comision cu o agenție imobiliară străină de operațiune, în vederea identificării unui alt cumpărător), astfel încât instanța constată că, prin încheierea contractului de comision, pârâta a admis existența unei contribuții semnificative a reclamantei în operațiunea de vânzare-cumpărare a imobilului.
În ceea ce privește apărările pârâtei, conform cărora reclamanta nu a prestat serviciile la care s-a angajat prin contractul amintit art B pct 2 lit d) din contractul de comision, astfel încât pretențiile nu îi pot fi primite, instanța reține că acestea sunt lipsite de temei. În acest sens, instanța constată că, potrivit clauzei în discuție, reclamanta se obliga să asiste pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și să susțină și să apere interesele pârâtei. Cu toate acestea, se constată că, potrivit dispozițiilor art 78 al (1) și 79 al (1) din Legea nr 36/1995, în procedura încheierii unui contract pentru care legea prevede forma autentică ad validitatem (precum vânzarea-cumpărarea unui imobil), aceste atribuții îi revin notarului public. Văzând de asemenea că prețul apartamentului fusese deja stabilit la data de 27.05.2013, prin negocierea dintre pârâtă și martor, prin intermedierea reclamantei, instanța constată că eventuala neexecutare este de cvasi-neînsemnată, astfel încât susținerilor pârâtei privind neexecutare contractului se opun disp art 1.556 al (2) C.civ potrivit cărora executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor și ținând seama de mica însemnătate a prestației executate, acest refuz ar fi contrar bunei-credințe. Cu referire la împrejurărilor în care reclamanta nu și-a executat toate obligațiile contractuale asumate, se constată că, potrivit susținerilor reclamantei confirmate de martorul S. I. M. și necontestate de pârâtă, reclamanta nu a fost înștiințată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, caz în care este pe deplin explicabil faptul neprezentării acesteia la data și locul încheierii contractului.
În ceea ce privește apărările pârâtei întemeiate pe disp art 99 lit c) din OG nr 21/1992, instanța reține că ipoteza normei nu este împlinită în cauză, tranzacția (termen prin care se face trimitere la operațiunea în sens economic, nu juridic, incluzând deci faza premergătoare acordului de voință, care cuprinde intermedierea, negocierea ș.a) fiind realizată cu participarea agenției imobiliare, după cum s-a arătat.
Cu referire la petitului secund al cererii reclamantei, privind penalitățile de întârziere, instanța reține că în privința clauzei înscrise în art D pct 4 din contractul de comision nr. 802, care prevede plata unor penalități de întârziere de 1% pe zi, sunt incidente dispozițiile Legii 193/2000 privind clauzele abuzive în contractele încheiate între comercianți și consumatori. Conform art. 1 alin 3 din Legea 193/2000, se interzice profesioniștilor stipularea de clauze abuzive în înțelegerile realizate cu consumatorii.
Pârâta se circumscrie noțiunii de consumator așa cum a fost aceasta definită la art. 2 alin.1 din Legea nr.193/2000, respectiv „prin consumator se înțelege orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociații, care, în temeiul unui contract care intră sub incidența prezentei legi, acționează în scopuri din afara activității sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale ori liberale”, deoarece acesta este o persoană fizică, ce a încheiat contractul cu reclamanta pentru satisfacerea unor nevoi persoanele. Pe de altă parte, reclamanta este un profesionist în sensul Legii nr. 193/2000, fiind o persoană juridică care a încheiat în realizarea obiectului ei de activitate contractul de comision cu pârâta.
Este considerată clauză abuzivă, potrivit art. 4 din Legea 193/2000, orice prevedere contractuală care nu a fost negociată direct, nedând posibilitatea consumatorului de a influența natura ei și care creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților în defavoarea consumatorului și încălcând principiul bunei-credințe.
Or, clauza inserată în art D pct 4 din convenție nu satisface cerințele unei clauze conforme cu dispozițiile legale și principiul bunei-credințe. Aceasta, întrucât, pe de o parte, pârâta nu a putut influenta conținutul acesteia, având în vedere că respectiva convenție reprezintă un contract tip, care conține clauze prestabilite, în mod unilateral de reclamantă. Pe de altă parte, prevederea în discuție produce un dezechilibru grav între situațiile părților, în defavoarea debitoarei, căci stabilește o răspundere unilaterală, obligându-l doar pe debitor la plata de penalități în caz de neexecutare sau executare cu întârziere, însă nu și pe creditoare.
În aceste condiții, văzând și dispozițiile literei i din anexa nr. 1 la Legea 193/2000, care enumeră cu titlu exemplificativ tipuri de clauze abuzive, printre care și cea privind obligarea consumatorului la plata unor sume disproporționat de mari în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către acesta, comparativ cu pagubele suferite de comerciant, instanța constată că obligația debitorului de a plăti penalități într-un cuantum de 1% pe zi de întârziere, reprezintă o clauză abuzivă ce vatămă interesele consumatorului. În acest sens, instanța consideră că o clauză penală de 1% pe zi de întârziere apare ca fiind disproporționat de mare în raport cu prejudiciul produs, în condițiile în care cuantumul anual al acesteia este de 365% din valoarea debitului, o cotă disproporționat de mare în raport cu dobânda legală, cu dobânzile practicate pe piața bancară, cu penalizările aplicate în relațiile furnizori de servicii publice-consumatori, dar și cu ideea de sancțiune implicată în orice clauză penală, pentru descurajarea neexecutării obligațiilor contractuale.
Nerespectarea dispozițiilor imperative, de ordine publică, ale art. 4 din Legea nr. 193/2000, atrage nulitatea absolută totală a clauzei abuzive susmenționate.
Față de cele expuse, instanța nu va reține incidența în cauză a art D pct 4 din contractul de comision nr. 802, context în care cererea reclamantei de obligarea a pârâtei la plata unor penalități convenționale apare ca neîntemeiată.
Pe cale de consecință, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată, doar în privința primului capăt de cerere.
Cererea reclamantei de obligarea a pârâtei la suportarea cheltuielilor de judecată urmează a fi admisă în parte, în temeiul art.453 C.pr.cv. Astfel, pârâta va fi obligată să ramburseze reclamantei suma de 471,5 lei reprezentând taxa judiciară de timbru achitată prin ordinul de plată de la fila 24 pentru primul petit al cererii de chemare în judecată.
Văzând că al doilea capăt de cerere a fost respins, instanța va admite în parte și cererea pârâtei de obligare a reclamantei la cheltuieli de judecată, urmând a obliga reclamanta la plata sumei de 500 de lei, reprezentând ½ din onorariul avocațial achitat de către pârâtă (f.84).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea formulată de reclamanta . SRL, număr de ordine în Registrul Comerțului J40/_/13.09.2012, Cod Unic de înregistrare_, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură în București, ., sector 5, în contradictoriu cu pârâta G. E., CNP_, domiciliată în București, ., sector 5.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 7.330 lei cu titlu de comision agenție imobiliară.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 471,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă reclamanta să plătească pârâtei suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Sectorului 5 București.
Pronunțată în ședința publică, astăzi, 17.09.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER
A. S. G. D.
| ← Validare poprire. Sentința nr. 7749/2015. Judecătoria SECTORUL... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 6430/2015. Judecătoria... → |
|---|
