Reziliere contract. Sentința nr. 5353/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5353/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 09-07-2015 în dosarul nr. 5353/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREȘTI – SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR.5353
Ședința publică din data de 09.07.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A.-R. P.
GREFIER: F. Ț.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect reziliere contract, privind pe reclamanta Administrația F. Imobiliar și pârâții S. F., S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 15.06.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, când instanța a dispus amânarea pronunțării, succesiv, pentru 24.06.2015, 03.07.2015, respectiv pentru astăzi, 09.07.2015.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București, la data de 25.02.2015, sub nr._, reclamanta Administrația F. Imobiliar, în contradictoriu cu pârâții S. F., S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezilierea contractului de închiriere nr.348/01.02.2000, obligarea pârâtului S. F. la plata sumei de 4.156,58 lei, reprezentând chiria restantă și neachitată, precum și la plata majorărilor legale aferente perioadei 01.05.2011 – 30.09.2014, evacuarea pârâților împreună cu toate bunurile mobile pentru lipsa titlului locativ, aceasta în urma rezilierii contractului de închiriere sus-menționat, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că apartamentul sus-menționat a fost închiriat de către pârâtul S. F. prin contractul de închiriere nr. 348/01.02.2000, și prelungit ope legis, în baza dispozițiilor O.U.G. nr.43/2014, restul pârâților având drepturi locative derivate din cel al titularului dreptului.
Totodată, reclamanta a mai arătat că pârâtul nu și-a mai îndeplinit obligațiile legale și contractuale, fără justificare, respectiv aceea de a plăti chiria la locul și timpul stabilit, obligație ce, prin efectele sale, se răsfrânge și asupra celorlalte două capete de cerere. Față de această situație, se impune și măsura evacuării pârâților, în condițiile în care pârâții nu mai dețin un titlu locativ asupra imobilului în discuție.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.1777 și urm. C.civ., art.4 lit.b teza I, precum și art.194 și urm., art 223 corob. cu art.411 C.pr.civ.
În susținerea cererii, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, pe care le-a atașat.
Deși legal citați, pârâții S. F., S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A. nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat în fața instanței pentru a-și exprima poziția procesuală și a solicita probe în apărare.
La termenul din data de 15.06.2015, instanța a încuviințat reclamantei proba cu înscrisurile existente la dosarul cauzei, considerându-le a fi pertinente, concludente și utile soluționării prezentei cauze, când instanța a rămas în pronunțare pe cererea de chemare în judecată, amânând pronunțarea, succesiv, pentru data de 24.06.2015, 03.07.2015, respectiv pentru data de 09.07.2015.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține că între Primăria Municipiului București, în calitate de proprietar (prestator fiind, în prezent, reclamanta Administrația F. Imobiliar), și pârâtul S. F., în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractului de închiriere nr.348/01.02.2000, pentru suprafețe cu destinație de locuință, având ca obiect închirierea locuinței din București, ..16, ., compusă din 2 camere și dependințe, conform fișei suprafeței locative, Anexa I, tabelul 2, parte integrantă din contract, toate acestea în schimbul unui preț (chirie), conform art.II din contract și Anexei nr.2 la contract, aceasta din urmă emisă de reclamanta Administrația F. Imobiliar.
Potrivit clauzei nr.II din contract, cu valoare de clauză penală, neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, fără ca majorarea aplicată să poată depăși totalul chiriei restante, iar prin clauza nr.IV din contract, părțile au convenit în sensul că rezilierea contractului de închiriere înainte de termen se face la cererea proprietarului (prestatorului), atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.
Instanța mai reține că în temeiul acestui contract, reclamanta a solicitat, prin prezenta cerere de chemare în judecată, pe de o parte, obligarea pârâtului la plata sumei de 4.156,58 lei, din care suma de 2.078,29 lei reprezentând chirie restantă, iar suma de 2.078,29 lei reprezentând penalități de întârziere, ambele aferente perioadei 01.05.2011 – 30.09.2014, conform tabelului centralizator de la filele 13-14 din dosar, iar, pe de altă parte, rezilierea contractului sus-arătat, cu consecința evacuării pârâtului și a persoanelor care locuiesc în locuința obiect al contractului.
În schimb, pârâtul nu a administrat dovezi în privința motivelor pentru care nu a achitat la scadență contravaloarea chiriei și nu a probat faptul că obligația de plată s-ar fi stins printr-un alt mod de stingere a obligațiilor admis de lege, cu mențiunea că reclamanta a făcut dovada existenței unor raporturi contractuale doar cu privire la pârâtul S. F., în calitate de titular al contractului de închiriere (chiriaș), restul pârâților urmând a fi avuți în vedere doar aferent capătului de cerere privind evacuarea din imobilul obiect al contractului, în calitate de persoane/membrii de familie care locuiesc în locuința obiect al contractului împreună cu titularul de contract (a se vedea în acest sens Anexa I la contract, de la fila 21, verso din dosar).
Or, instanța constată că în prezenta cauză sunt îndeplinite condițiile angajării răspunderii contractuale a pârâtului titular al contractului, și anume, existența unui contract încheiat între părți, fapta ilicită constând în neexecutarea contractului de către una dintre părți, prejudiciul, legătura de cauzalitate între neexecutarea contractului și prejudiciu, alături de culpa pârâtului, pus în întârziere prin formularea prezentei cereri de chemare în judecată, în sensul art.1521 alin.1 C.civ. și art.1522 alin.1 C.civ. (2009), aplicabile potrivit art.114 din Legea nr.71/2011, conform cărora “dispozițiile art.1521-1526 din Codul civil privitoare la punerea în întârziere a debitorului sunt aplicabile în cazul obligațiilor născute după data intrării sale în vigoare”, întrucât notificările transmise pârâtului, existente la dosar, nu îndeplinesc condițiile prevăzute la art.1522 alin.2 și alin.3 C.civ., nefiind emise aferent întregii sume, cu titlu de debit principal și accesoriu, pentru perioada 01.05.2011 – 30.09.2014.
Întrucât reclamanta a făcut dovada existenței unor relații contractuale între părți, și anume, constând în contractul de închiriere, în sarcina pârâtului s-a născut prezumția de neexecutare a contractului și prezumția de culpă în neexecutarea contractului, fără ca acesta să fi făcut dovada unui caz fortuit sau de forță majoră care l-a împiedicat să execute la timp obligația de plată a chiriei către reclamantă.
Cu sublinierea că în cauză sunt aplicabile, prin raportare la data încheierii contractului, dispozițiile Codului civil 1864, potrivit prevederilor art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, conform cărora “contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”
Mai departe, în ceea ce privește capătul accesoriu al cererii, instanța are în vedere clauza penală sus-arătat (nr.IV din contract), precum și dispozițiile art.1082 C.civ. (1864), potrivit cărora “debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este rea-credință din parte-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată.”, având în vedere că deși debitul principal (chiria) a ajuns la scadență, nu a fost achitat(ă) de către pârât, începând să curgă penalități de întârziere, în cuantumul prevăzut în contract, prin raportare tocmai la chiria restantă, conform tabelului centralizator de la filele 13-14 din dosar.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr.348/01.02.2000, pentru suprafețele cu destinație de locuință, cu anexele la acesta, cu consecința evacuării pârâtului și a persoanelor care locuiesc în locuința obiect al contractului, instanța îl va admite, fiind îndeplinite condițiile pentru a se dispune în sensul solicitat de către reclamantă, după cum se va arăta în continuare.
În drept, instanța reține că potrivit dispozițiilor art.1020 C.civ. (1864), “condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”, iar conform prevederilor art.1021 din același act normativ, “într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.”
Astfel, instanța reține că pentru a fi admisibilă rezilierea (judiciară) a unui contract (cu executare succesivă), trebuie îndeplinite o . condiții, și anume, (1) ca una dintre părți să nu-și fi executat, fie chiar parțial, dar într-o măsură apreciată drept esențială, obligațiile care îi revin, (2) neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, iar (3) debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
Cu mențiunea că în lipsa existenței unui pact comisoriu de grad patru (potrivit căruia, în caz de neexecutare, contractul se consideră încetat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă), precum este cazul în prezenta cauză, în care părțile, la clauza nr.IV din contract, nu au făcut decât să reia prevederile art.1020 C.civ. și cele în materie de contract de închiriere locuință, conform Legii nr.114/1996 a locuinței, partea în culpă are posibilitatea, spre a evita rezilierea contractului, să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv, după cum s-a arătat în doctrina de specialitate, în faza recursului, în prezent, apelului (a se vedea în acest sens C. S. și C. B., în D. civil. Teoria generală a obligațiilor, ediția a IX-a, revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008, pag.90).
Or, pârâtul din prezenta cauză nu a executat prestațiile datorate, nici anterior și nici pe parcursul procesului, motiv pentru care se poate proceda la rezilierea contractului, cu consecința evacuării pârâtului și a persoanelor care locuiesc în locuința obiect al contractului, în lipsa existenței unui titlu locativ care să le recunoască un drept de folosință al imobilului.
Pentru aceste motive, instanța va admite cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta Administrația F. Imobiliar, în contradictoriu cu pârâții S. F., S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A. și va obliga pârâtul S. F. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 4.156,58 lei, din care suma de 2.078,29 lei reprezentând chirie restantă, iar suma de 2.078,29 lei reprezentând penalități de întârziere, ambele aferente perioadei 01.05.2011 – 30.09.2014, dispunând, totodată, rezilierea contractului de închiriere nr.348/01.02.2000, încheiat între reclamantă și pârâtul S. F., privind imobilul situat în București, ..16, ., sector 5, București, precum și, în lipsa existenței unui titlu locativ, evacuarea pârâtului S. F., în calitate de titular de contract (chiriarș), respectiv a pârâților S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A., în calitate de persoane/membrii de familie care locuiesc în locuința obiect al contractului împreună cu titularul de contract, evacuarea urmând a se face din imobilul situat în București, ..16, ., sector 5, București.
Totodată, în temeiul art.453 alin.1 C.pr.civ., instanța va obliga pârâții, în solidar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 20 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect evacuare (dovada la fila 9 din dosar), reclamanta fiind partea care a câștigat procesul.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta Administrația F. Imobiliar, cu sediul în București, ..16, sector 3, în contradictoriu cu pârâții S. F., S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A., toți cu domiciliul în București, ..16, ., sector 5.
Obligă pârâtul S. F. la plata în favoarea reclamantei a sumei de 4.156,58 lei, din care suma de 2.078,29 lei reprezentând chirie restantă, iar suma de 2.078,29 lei reprezentând penalități de întârziere, ambele aferente perioadei 01.05.2011 – 30.09.2014.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr.348/01.02.2000, încheiat între reclamantă și pârâtul S. F., privind imobilul situat în București, ..16, ., sector 5, București.
Dispune evacuarea pârâților S. F., S. M. R., Z. C., S. M. E., S. F. L. și S. A. din imobilul București, ..16, ., sector 5, București.
Obligă pârâții, în solidar, la plata în favoarea reclamantei a sumei de 20 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel, în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Sectorului 5 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 09.07.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A.-R. P. F. Ț.
Jud., red. și tehn. A.R.P. – 9 ex./07.11.2015
Se vor efectua 7 .>
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 7070/2015. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 5347/2015. Judecătoria... → |
|---|
