Pretenţii. Sentința nr. 5087/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5087/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 24-06-2015 în dosarul nr. 5087/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREȘTI - SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR.5087
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 24.06.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: A. C.
GREFIER: M. A.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect „pretenții” privind pe reclamanta Asociația de proprietari . cu pârâții C. E., C. D., C. A., C. G., M. București prin Primarul General și O. SA.
La apelul nominal făcut în ședință publică, în intervalul orar fixat, nu se prezintă părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Instanța constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezenta cerere, având în vedere dispozițiile art. 94 pct. 1 lit. c raportat la art. 107 alin. 1 Cod procedură civilă.
Constată că reclamanta este scutită de obligația de plată a taxei de timbru, potrivit art. 50 alin. 2 din Legea 230/2007.
Instanța, în temeiul art. 238 din codul de procedură civilă estimează durata necesară, optimă și rezonabilă, pentru cercetarea procesului la trei luni de zile.
În temeiul art. 248 Cod procedură civilă, unește cu fondul excepția lipsei capacității procesuale pasive a Municipiului București, apreciind că este necesară administrarea de probe comune pentru existența obligației de plată și a cuantumului acesteia.
Consideră admisibilă, în principiu, cererea de chemare în garanție, având în vedere obiectul acesteia, faptul că a fost formulată în termen și prezintă legătură cu obiectul acestei cauze. Constată că au fost citați pentru acest termen chemații în garanție, care nu au depus întâmpinare.
Instanța în temeiul art. 255 raportat la art. 258 din Codul de procedură civilă încuviințează pentru reclamantă, ca fiind concludente și admisibile, proba cu înscrisuri, respectiv liste de plată, pentru a se dovedi existența obligației de plată și a cuantumului acestei obligații.
Instanța în temeiul art. 255 raportat la art. 258 din Codul de procedură civilă încuviințează pentru pârât ca fiind concludente și admisibile, proba cu înscrisuri, respectiv liste de plată, pentru excepția lipsei calității procesuale pasive și cu privire la fondul raporturilor juridice pretine de reclamantă, pentru a se dovedi existența obligației de plată și a cuantumului acestei obligații.
Instanța rămâne în pronunțare pe fondul cauzei.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 11.03.2015 subnr._, reclamanta Asociația de Proprietari . cu pârâții C. E. C. D., C. A., C. G. și M. București prin Primarul General, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea paraților la plata sumei de 3266,70 lei, reprezentând cote de întreținere restante pentru perioada martie 2014-ianuarie 2015, rezilierea contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000 încheiat între pârâți, Primăria Municipiului București, . C. E., evacuarea din imobil a pârâților C. E., C. D., C. A., C. G..
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, pârâta C. E. este chiriașa (titulara contractului) apartamentului nr. 42 din blocul D11, situat în București, ..3, sector 6, conform contractului de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuințe nr. 824/04.02.2000 încheiat între aceasta, în calitate de chiriaș și Primăria Municipiului București, în calitate de proprietar și O. S.A., în calitate de administrator, prelungit de drept conform O.G. nr. 8/2004. Pârâta C. E. nu achitat cotele de întreținere aferente acestui apartament pe perioada martie 2014-ianuarie 2015, cuantumul acestora fiind de 3266,70 lei, reprezentând cote de întreținere restante pentru perioada mai sus menționată.
Reclamanta a menționat că pârâții achită debitele numai după ce-i acționează în judecată și epuizează toate căile de atac pentru tergiversarea plății. Dosarele care s-au soluționat pe rolul Judecătoriei sector 6 în contradictoriu cu pârâții au fost nr._/303/2005, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._, nr._ . Numai după ce au rămas irevocabile, pârâții au achitat debitele.
Potrivit art. 24 lit. c din Legea locuinței nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se poate dispune și la cererea asociației de proprietari atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite în sarcina chiriașului prin contractul de închiriere.
În contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinație locuințe nr.824/4.02.2000 încheiat între Primăria Municipiului București, în calitate de proprietar, și C. E., în calitate de chiriaș, cu privire la apartamentul nr. 42, se prevede că rezilierea contractului înainte de termen se face la cererea Asociației atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni. De asemenea, din contract pct. V lit. b reiese că sunt în sarcina chiriașului cheltuielile comune aferente apartamentului nr. 42.
Reclamanta Asociația de Proprietari a pus în întârziere pârâta C. E. pentru achitarea obligațiilor sub sancțiunea rezilierii contractului, punere în întârziere prin executorul judecătoresc (notificare nr. 11/10.02.2015), potrivit dispozițiilor art.1079 Cod civil. Astfel, fiind întrunite toate condițiile pentru a se pronunța asupra rezilierii contractului de închiriere și anume, neexecutarea obligației, culpa părții în neexecutare și punerea în întârziere de către partea care a solicitat rezilierea, pe cale de consecință, conform dispozițiilor art.25 din Legea locuinței nr. 114/1996 republicată, reclamanta a solicitat și evacuarea pârâtei din imobil și a celorlalți membrii ai familiei (menționați în contractul de închiriere) C. D., C. A., C. G..
Totodată, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii, obligarea pârâtei C. E. la plata cotelor de întreținere restante și a penalităților de întârziere aferente, să se dispună rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei din imobil, precum și obligarea pârâtei C. E. la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, reclamanta a invocat Legea nr.230/2007, Legea nr. 114/1996 republicată, HG nr. 1588/2007,
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, notificare nr.11 din data de 10.02.2015, tabel privind situația apartamentului nr.42, liste de plată cote de întreținere aferente perioadei martie 2014 - ianuarie 2015.
La data de 05.05.2015, pârâtul M. București, reprezentat legal de către Primarul General, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, precum și cerere de chemare în garanție a numiților C. E., C. D., C. A. și C. G., urmând ca, în cazul admiterii cererii principale și obligării Municipiului București la plata sumelor solicitate de către reclamantă, să fie obligați chemații în garanție la plata cotelor de întreținere restante pentru perioada martie 2014 - ianuarie 2015, în cuantum de 3266,70 lei.
În fapt, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata cotelor de întreținere restante pentru perioada martie 2014 - ianuarie 2015, în cuantum de 3266,70 lei, rezilierea contractului de închiriere nr.824/04.02.2000 și evacuarea pârâților persoane fizice din imobil. Temeiul de drept l-a constituit Legea nr.230/2007, Legea nr. 114/1996, HG nr.1588/2007.
În raport de situația de fapt și cea de drept, pârâtul a invocat și a solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București prin Primarul General pentru următoarele argumente: cheltuielile de întreținere se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviză din proprietatea comună.
Listele de întreținere nu menționează la rubrica privind apartamentul în cauză drept datornic M. București, ci persoana fizica, beneficiarul cotelor de întreținere.
Dispozițiile Legii nr.114/1996 stabilesc în sarcina proprietarului doar obligațiile privind reparațiile capitale privind întreținerea și repararea structurii de rezistență a clădirii, instalabile comune (art.28) iar în sarcina chiriașului tot ceea ce ține de folosința locuinței (art.29). Așadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr.114/1996 rezultă că tot ceea ce ține de întrebuințarea și folosința locuinței sunt cheltuieli ce cad în sarcina chiriașului, deci și cheltuielile de întreținere. De altfel, în alin.2 din art.29 se menționează „obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat ... “.
Rezultă, fără echivoc, obligația chiriașului de a-și achita cotele de întreținere. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului și nu a proprietarului, mai ales când acesta din urmă este statul sau unitatea administrativ-teritorială.
Nu se poate reține vinovăția proprietarului câtă vreme între proprietar și beneficiarul furnizării întreținerii nu există identitate, vinovat de neplata cotelor de întreținere fiind chiriașul-persoană fizică, iar nu M. București.
Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea suprafeței locative rezultă din contract (art. 13) și din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996.
În privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului deci, în speță, chiriașei care, conform art.29 din Legea nr.114/1996, trebuie să suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuită a bunului, inclusiv privind bunurile comune.
În consecință, cum sumele ce rezultă din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cât nu s-a probat că este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezultă că acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci instituția pârâtului ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței și nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasivă pe acest aspect.
Pârâtul a considerat că, obligând M. București la plata cheltuielilor de întreținere, se va crea un precedent, încurajându-se astfel chiriașii din locuințele din fondul locativ de stat să nu-și mai achite cotele de întreținere, știind că acestea vor fi achitate de municipalitate ori, este absurd ca municipalitatea să suporte din bugetul local plata cotelor la întreținere a celor rău platnici.
În art.3 lit. c din Regulamentul anexă la Legea nr.114/1996 este definită noțiunea de proprietate comună în cadrul unui condominiu/.-se la acele elemente ce se află în proprietatea comună forțată pe cote-părți a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit. i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea comună, și anume cele privind „folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea, modificarea proprietății comune”.
La aceste cheltuieli se referă art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare și utile legate de proprietatea sa, inclusiv cota-parte din cheltuielile comune - și indiferent dacă locuința este folosită de altă persoană decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului îi profită, de exemplu, întreținerea și repararea părților comune.
Nu același lucru se întâmplă cu așa numitele cote din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speță, și anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termică, apă, ridicarea deșeurilor menajere etc.
Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comună, în sensul art.3 din Regulamentul cadru anexă la Legea nr.114/1996 (terasă, acoperiș, structură de rezistență etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.
În privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului deci, în speță, chiriașilor care, în plus, conform art.29 din Legea nr.114/1996, trebuie să suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuită a bunului, inclusiv privind bunurile comune.
În consecință, cum sumele ce rezultă din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cât nu s-a probat că este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezultă că acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci instituția pârâtului ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței și nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasivă pe acest aspect.
Mai mult decât atât, facilitățile de care s-au bucurat pârâtul, persoană fizică, în sensul limitării chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezultă din art.44 din Legea nr.114/1996 nu pot fi extinse și asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilități, fără o dispoziție expresă în acest sens întrucât s-ar ajunge la crearea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legală.
Referitor la cererea de chemare in garanție a numiților C. E., C. D., C. A., C. G., pârâtul a solicitat ca, în situația în care instanța va admite cererea principală și va obliga pârâtul M. București la plata sumelor pretinse de către reclamantă și cheltuielilor de judecată, admiterea cererii de chemare în garanție și obligarea chemaților în garanție la plata sumelor la care va fi obligat M. București către reclamantă, inclusiv cheltuielile de judecată.
Chemata în garanție locuiește în imobil și a beneficiat de serviciile prestate, prin urmare are obligația de a plăti cotele de întreținere care se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviză din proprietatea comună.
Aceasta s-a obligat să achite cotele lunare de întreținere la Asociația de P., iar această obligație îi incumbă, conform art.1270 Noul Cod Civil, fiind corelativă drepturilor locative proprii dobândite de aceasta, astfel că sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a acesteia.
Prin fapta ilicită a chematei în garanție, constând în nerespectarea obligației contractuale de plată a cotelor de întreținere la cheltuielile asociației de proprietari la scadență, i s-a produs pârâtului M. București un prejudiciu, reprezentat de sumele pe care acesta va fi obligat să le plătească reclamantei, între acest prejudiciu și fapta ilicită existând un raport de cauzalitate.
Prin urmare, în materie contractuală vinovăția se prezumă, iar chemații în garanție nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere, urmează ca instanța să oblige chemații în garanție la plata cotelor restante de întreținere, precum și a cheltuielilor de judecată deoarece promovarea prezentei acțiuni ține de atitudinea culpabilă a acestora.
Potrivit contractului de închiriere. chiriașul se obligă să efectueze cheltuielile de întreținere, reparație/înlocuire a tutor elementelor de construcții și instalații din folosința exclusivă, iar plata întreținerii cade exclusiv în sarcina chiriașului.
Având în vedere că pârâtul se află în prezența unui raport juridic născut din răspunderea civilă contractuală, respectiv încălcarea de către pârâți a unei obligații născute în contract, prejudiciind cocontractantului legătura de cauzalitate între neexecutarea obligației de către chemații în garanție și culpa acestora.
Potrivit contractului de închiriere, pârâții C. E., C. D., C. A., precum și C. G. nu și-au îndeplinit obligația de plată a cotelor de întreținere asumate prin contract, aducând prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al pârâtului M. București. Prejudiciul patrimonial în care se concretizează această atingere se ridică la sumele solicitate de către reclamantă cu titlu de cote de întreținere, penalități ale asociației și ale furnizorilor, precum și cheltuielile de judecată.
Listele de întreținere menționează la rubrica privind apartamentul în cauză drept datornic persoane fizice, beneficiare ale cotelor de întreținere.
În cazul admiterii acțiunii, pârâtul a solicitat obligarea chemaților în garanție la plata către reclamantă a sumei solicitate, precum și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu prezentul litigiu.
Față de cele arătate, pârâtul a solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București iar, în caz contrar, în situația admiterii cererii principale și obligării Municipiului București la plata sumelor solicitate de către reclamantă, admiterea cererii de chemare în garanție, obligând chemații în garanție la plata cotelor de întreținere restante, inclusiv cheltuieli de judecată.
În drept, pârâtul a invocat dispozițiile art.72-74 Cod procedură civilă, art. 205 Cod procedură civilă, art. 451 Cod procedură civilă, Legea nr.114/1996, 2009 și următ. Cod civil.
Alăturat întâmpinării și cererii de chemare în garanție, pârâtul a anexat în copie, contract de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr. 824/04.02.2000, fișa suprafeței locative închiriate, fișă de calcul pentru stabilirea chiriei lunare a locuinței deținută de chiriaș, proces verbal de predare primire a locuinței, sentința civilă nr. 3848/12.05.2010 pronunțată de Judecătoria sector 6 București.
Analizând actele și lucrările dosarului în soluționarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului M. București, instanța reține următoarele:
Legitimarea procesuală pasiva este traducerea în plan procedural a calității de subiect obligat in raportul juridic litigios si presupune o identitate între persoana pârâtului și cel obligat în raportul litigios, iar ocrotirea acestei echivalente este stabilită de legiuitor prin acordarea părților și instanței a dreptului de a ridica excepția lipsei calității procesuale pasive. Întrucât reclamantul este acela care declanșează procedura judiciară, acestuia îi revine obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâtului. Această obligație își are temeiul în dispozițiile art. 194 Cod procedură civilă, care prevede că cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă, printre alte elemente, obiectul, precum și motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază pretenția reclamantului. Prin indicarea pretenției sale, precum și a împrejurărilor de fapt și de drept pe care se bazează această pretenție, reclamantul justifică îndreptățirea de a introduce cererea împotriva unui anumit pârât.
Potrivit dispozițiilor art. 249 Cod procedura civila, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Calitatea procesuala pasivă, presupunând o echivalență între persoana celui obligat și persoana chemată în judecată în calitate de pârâtă, impune verificarea dacă, în speța de față, există o identitate între persoana vinovata de producerea prejudiciului in patrimoniul reclamantei și pârâtul M. București.
Astfel, in cauza, instanța reține că, potrivit dispozițiilor art. 12 lit. c din H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, proprietarul are obligația de a contribui la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și sa achite în termenul stabilit, cota de contribuție care le revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari. Iar, în temeiul art. 25 alin. 1 din același act normativ, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia în termen de maxim 20 zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă și lista de plată respectivă.
În plus, potrivit art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat, de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Față de dispozițiile mai sus menționate și din întreaga reglementare legislativă în materie locativă, instanța reține că cel ce ar putea fi obligat într-un raport juridic având ca obiect plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere aferente unui apartament este proprietarul, care, în înțelesul art. 3 lit. f din Legea nr. 230/2007 reprezintă persoana fizica sau juridica, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un condominiu.
Raportând aceste considerente la situația dedusă judecății, instanța reține că pârâta C. E. locuiește în apartamentul nr. 42 situat în București, .. 3, ., sector 6, în baza contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000 încheiat între pârâta C. E. și Primăria Municipiului București prin mandatar S.C. O. S.A., având, așadar, calitatea de chiriaș, iar pârâtul M. București de proprietar al apartamentului în litigiu.
În consecință, având in vedere cele expuse mai sus, fata de obiectul si temeiul juridic al cererii de chemare in judecata și având în vedere și prevederile art. 58 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, potrivit cu care raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute de lege, instanța apreciază că excepția lipsei calității procesuale pasive a paratului M. București este neîntemeiată, urmând a o respinge în consecință.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Reclamanta, prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea pârâților M. București și C. E., C. D., C. A. și C. G. la plata unei sume de bani. Obligația de a plăti o sumă de bani ca și natură juridică este o obligație de a da și poate avea două izvoare: contractul sau legea.
Prin urmare, instanța consideră că, în vederea justei soluționări a cauzei, trebuie să cerceteze izvorul raportului juridic în temeiul căruia reclamanta solicită obligarea celor pârâților la plata unei sume de bani.
Având în vedere cele arătate mai sus și cercetând conținutul cererii de chemare în judecată, instanța constată că reclamanta în cuprinsul solicitării sale a menționat în mod expres temeiurile de drept pe care își întemeiază pretențiile. În acest sens, instanței nu-i rămâne decât să aprecieze dacă, în speța de față, temeiurile de drept invocate de reclamantă sunt sau nu pertinente pentru soluționarea cauzei.
În temeiul dispozițiilor Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari și a H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și a Regulamentului cadru al asociațiilor de proprietari, proprietarul asociat este obligat la plata cotelor de întreținere.
Potrivit prevederilor art. 46 din Legea nr. 230/2007, toți proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuieli comune, asociația de proprietari având dreptul să acționeze în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. În același sens sunt și dispozițiile art. 25 din H.G. nr. 1588/2007.
Prin „cheltuieli comune” se înțelege, în temeiul art. 3 lit. i din Regulament, cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației, care sunt legate de exploatarea, reparația sau întreținerea proprietății comune sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare proprietate individuală. Din reglementarea art. 3 lit. c și art. 3 lit i din același act normativ rezultă că aceste cheltuielile comune includ și cheltuielile ce nu pot fi înregistrate pe fiecare proprietate comună, reprezentând servicii furnizate, de care beneficiază proprietarul fiecărui apartament: apă, canalizare, iluminat, încălzire și altele, legea folosind denumirea generică de cheltuieli comune pentru a include atât sumele datorate furnizorilor de servicii de genul celor menționate mai sus, cât și sume legate de exploatarea spațiului aflat în proprietate indiviză forțată si perpetuă.
Așadar, obligația impusă proprietarilor de apartamente, potrivit textelor legale amintite mai sus se referă atât la cheltuieli prilejuite de folosința părților comune, precum terasă, acoperiș, structură de rezistență care revin proprietarului, cât și cheltuieli reprezentând sumele datorate furnizorilor de servicii de canalizare, energie termică, energie electrică, apă, etc..
Prin urmare, din cele arătate mai sus instanța consideră că, pe de o parte, temeiurile de drept indicate de reclamantă în conținutul cererii sale sunt pertinente în ceea ce privește judecarea cauzei, iar, pe de altă parte, din aceste texte de lege rezultă că izvorul raportului juridic existent între reclamantă și pârâtul M. București este un text de lege.
Sub acest aspect, instanța urmează a se raporta și la considerentele expuse în soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București, reținând că legitimare procesuală pasivă în cauză are proprietarul imobilului în litigiu, respectiv M. București, motiv pentru care instanța apreciază drept neîntemeiată cererea formulată în contradictoriu cu pârâții pârâții C. E., C. D., C. A. și C. G., aceștia având numai calitatea de chiriași în temeiul contractului de închiriere încheiat cu proprietarul M. București. Instanța va respinge ca neîntemeiată apărarea formulată de pârâtul M. București în sensul că, în cuprinsul contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000 se reglementează obligația chiriașului de a achita cotele lunare de întreținere la asociația locatarilor, întrucât acest raport juridic produce efecte relative, inter partes, astfel încât această prevedere contractuală nu se impune cu forță obligatorie terților, în speță reclamantei.
Izvorul raportului juridic obligațional având ca obiect plata unei sume de bani fiind un text de lege, instanța reține că, spre deosebire de un izvor contractual unde un reclamant pe lângă temeiul în drept a cererii sale trebuie să facă dovada executării propriilor obligații (excepție făcând contractile unilaterale unde e suficientă doar dovada temeiului juridic), iar apoi să afirme neexecutarea obligațiilor de către pârâtul debitor, în acest caz, în vederea admiterii unei cereri cu asemenea obiect, reclamantei nu-i revine decât sarcina dovedirii existenței temeiului de drept pe care își întemeiază cererea urmată apoi de individualizarea (determinarea) concretă a sumei datorate prin depunerea la dosarul cauzei a înscrisurilor din care rezultă în mod exact cuantumul sumei datorate.
În ceea ce privește prima condiție, respectiv aceea a indicării temeiului în drept pe care reclamanta își întemeiază cererea, instanța constată că, din considerentele de mai sus, rezultă că acesta a fost îndeplinită în totalitate de către reclamantă.
În ceea ce privește dovedirea lichidității creanței, instanța constată că această obligație a fost îndeplinită de reclamantă care a administrat la dosarul cauzei înscrisuri, respectiv liste de întreținere pentru perioada în litigiu, centralizator debit pentru perioada martie 2014-ianuarie 2015, iar, din analiza coroborată a acestora, rezultă existența în sarcina pârâtului M. București a unor datorii reprezentând cote de întreținere neachitate în perioada in litigiu în cuantum de 3266,70 lei.
În continuare, instanța apreciază că, după ce a dovedit existența unui temei legal al cererii sale și a dovedit lichiditatea creanței sale, reclamantei nu-i rămâne decât sarcina afirmării neexecutării obligației de către pârâtul M. București, acestuia din urmă revenindu-i obligația potrivit art. 249 Cod civil, să dovedească netemeinicia celor susținute de reclamantă, depunând la dosarul cauzei chitanțe de plată prin care să arate că obligația a fost stinsă în totalitate sau cel puțin parțial.
Având în vedere că prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a afirmat neexecutarea obligației de a plăti o sumă de bani din partea pârâtului M. București, instanța consideră că, în vederea respingerii cererii așa cum acesta a fost precizată, pârâtul trebuia să depună la dosarul cauzei chitanțe de plată din care să rezulte contrariul celor arătate de reclamantă. Cu toate acestea, pârâtul nu a administrat dovezi pe acest aspect.
Prin urmare, instanța consideră că cererea reclamantei în ceea ce privește obligarea pârâtului M. București la plata sumei de 3266,70 lei, cote de întreținere aferente perioadei martie 2014-ianuarie 2015 este întemeiată și, prin urmare, o va admite.
Totodată, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea formulată în contradictoriu cu pârâții C. E., C. D., C. A. și C. G..
În privința capătului de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000 încheiat între pârâtul M. București și pârâta C. E., instanța retine ca, potrivit art. 24 lit. c din Legea locuinței nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se poate face la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriașului.
Potrivit art. 1021 Cod civil, această sancțiune se întemeiază pe îndeplinirea cumulativă a trei condiții: una dintre părți să nu-și fi îndeplinit obligațiile, neexecutarea să-i fie imputabilă pății care nu și-a îndeplinit obligația, iar debitorul să fi fost pus în întârziere, în condițiile legii.
Dispozițiile Codului civil ce reglementează rezilierea statuează în sensul că aceasta este o sancțiune judiciară a neexecutării culpabile de către una dintre părțile contractului sinalagmatic a obligațiilor asumate, în cazul unui contract cu executare succesivă, aceasta producând efecte numai pentru viitor. Odată cu reglementarea caracterului judiciar al acestei sancțiuni, legiuitorul a împuternicit instanța ca, pe de o parte, să verifice dacă se impune rezilierea contractului, respectiv dacă neexecutarea este suficient de importantă pentru a se dispune sancționarea titularului obligației si, pe de altă parte, a împuternicit-o cu posibilitatea de a acorda, la cererea debitorului, un termen în vederea îndeplinirii acesteia, în tot cursul procesului. Astfel, prin îndeplinirea obligațiilor contractuale, debitorul poate paraliza acțiunea în reziliere a contractului, instanța putând constata, în cursul procesului, că nu se impune desființarea contractului prin reziliere, chiar dacă titularul obligației o execută în timpul procesului.
În speță, din probele administrate rezultă că prin sentința civilă nr. 3848/12.05.2010 a Judecătoriei sectorului 6 București, fila 552, instanța a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000, astfel că la data sesizării instanței contractul nu mai este în ființă, iar evacuarea pârâților persoane fizice din imobil nu se poate cere de către asociației în lipsa acestui drept din patrimoniul acesteia, în considerarea lipsei contractului de închiriere.
Analizând actele și lucrările dosarului în soluționarea cererii de chemare în garanție, instanța reține următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 824/04.02.2000, pârâtul M. București, în calitate de proprietar, s-a obligat să închirieze chematei în garanție C. E. apartamentul nr. 42 situat în București, .. 3, ., sector 6.
Potrivit art. V alin. 2 din contract, chiriașul este obligat să achite cotele lunare de întreținere la asociația locatarilor.
Prin sentința civilă nr. 3848/12.05.2010 a Judecătoriei sectorului 6 București, fila 552, instanța a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000, astfel că la data sesizării instanței contractul nu mai este în ființă.
Astfel, în speță, instanța reține că, între pârâtul M. București și chemații în garanție C. E., C. D., C. A. și C. G. a luat naștere un raport juridic civil întemeiat pe ocuparea imobilului în lipsa unor raporturi locative contractuale. În aceste condiții, chemații în garanție au ocupat imobilul apartamentul nr. 95 situat în București, .. 3, ., consumând utilitățile furnizate fără a achita contravaloarea lor.
Din întregul material probator administrat la dosarul cauzei, instanța apreciază că, în speță, sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile delictuale a chemaților în garanție C. E., C. D., C. A. și C. G., pe temeiul dispozițiilor art. 1357 Cod civil, care dispun că „Cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție, este obligat să îl repare”.
Astfel, fapta ilicită există și constă în faptul neîndeplinirii de chemații în garanție a obligației de a achita contravaloarea utilităților furnizate, ale căror beneficiari au fost în perioada martie 2014-ianuarie 2015, în calitate de ocupanți ai imobilului în temeiul acordului proprietarului – pârâtul M. București.
Astfel cum rezultă înscrisurile mai sus indicate, chemații în garanție au ocupat apartamentul nr. 95 situat în București, .. 3, ., parter, . în perioada martie 2014-ianuarie 2015, nefiind făcută dovada împrejurării contrare, în condițiile în care utilitățile furnizate acestui imobil au fost consumate, ceea ce indică ocuparea sa în continuare după data evacuării.
Vinovăția chemaților în garanție C. E., C. D., C. A. și C. G., așa cum rezultă din întregul material probator administrat în cauză, rezultă din faptul că în perioada martie 2014-ianuarie 2015 s-au aflat în posesia imobilului și au consumat utilitățile furnizate, fără a achita contravaloarea acestora.
Referitor la prejudiciul cauzat, instanța reține că acesta este pe deplin dovedit din probele aflate la dosarul cauzei, acesta îndeplinind și condițiile cerute de lege pentru a se putea obține repararea lui și anume, de a avea un caracter cert și de a nu fi fost reparat încă. Caracterul cert al prejudiciului, ceea ce presupune existența sigură a acestuia atât în privința existenței, cât și a posibilității de evaluare rezultă din întregul material probator administrat, astfel cum rezultă din sentința civilă nr. 3848/12.05.2010 a Judecătoriei sectorului 6 București, definitivă, depusă la dosar.
Astfel, instanța va avea în vedere împrejurarea că reclamantul a fost lipsit de prerogativele dreptului său exclusiv de proprietate, timp în care chemații în garanție au consumat utilitățile furnizate imobilului situat în București, .. 3, ., parter, ., în perioada martie 2014-ianuarie 2015.
În fine, instanța constată că și cea din urmă cerință a angajării, răspunderii civile delictuale, aceea a raportului de cauzalitate între prejudiciu și fapta ilicită este îndeplinită în speță, întrucât așa cum rezultă din probele administrate, efectul produs, lipsirea reclamantului de folosința imobilului și a sumei de bani achitată cu titlu de contravaloare a utilităților consumate în perioada martie 2014-ianuarie 2015, deși acesta era proprietar exclusiv, adică prejudiciul cauzat a fost provocat de acțiunea cauzatoare, în speță fapta ilicită a chemaților în garanție C. E., C. D., C. A. și C. G., aceea de nu locui în imobilul în litigiu, fără a achita contravaloarea utilităților consumate în acest interval de timp.
Pe cale de consecință, constatând îndeplinite cerințele ce determină câmpul de aplicație al dispozițiilor art. 1357 Cod civil, instanța va admite în parte cererea formulată de către reclamant și va obliga chemații în garanție la plata către pârâtul M. București a sumei de 3266,70 lei, cote de întreținere aferente perioadei martie 2014-ianuarie 2015.
F. de cele de mai sus, instanță urmează a reține că, în speță, s-a făcut dovada existenței în patrimoniul pârâtului M. București a unei creanțe certe, lichide și exigibile, care este constatată prin înscrisurile administrate la dosar.
Pe cale de consecința, instanța va admite în parte cererea de chemare în garanție si va obliga chemații în garanție C. E., C. D., C. A. și C. G. la plata către pârâtul M. București a sumei de 3266,70 lei, cote de întreținere aferente perioadei martie 2014-ianuarie 2015.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București.
Admite în parte cererea formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . în București, .. 3, ., CUI_, în contradictoriu cu pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în București, .. 47, sector 5 și O. S.A., cu sediul în București, .. 15A, sector 3.
Obligă pârâtul M. București la plata către reclamantă a sumei de 3266,70 lei, cote de întreținere aferente perioadei martie 2014-ianuarie 2015.
Respinge ca neîntemeiată cererea având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 824/04.02.2000 și cererea având ca obiect evacuarea pârâților C. E., C. D., C. A., C. G., domiciliați în București, ., 3, ., ..
Admite cererea de chemare în garanție formulată împotriva pârâților C. E., C. D., C. A. și C. G..
Obligă chemații în garanție C. E., C. D., C. A. și C. G. la plata către pârâtul M. București a sumei de 3266,70 lei, cote de întreținere aferente perioadei martie 2014-ianuarie 2015.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 24.06.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 8769/2015.... | Acţiune în constatare. Sentința nr. 5106/2015. Judecătoria... → |
|---|
