Pretenţii. Sentința nr. 8262/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8262/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 22-10-2015 în dosarul nr. 8262/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 8262
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 22.10.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN
PREȘEDINTE M. D.
GREFIER O.-L. H.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect pretenții privind pe reclamanții M. A. și M. D. în contradictoriu cu pârâtul C. I. G..
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la termenul de judecată din data de 01.10.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, când instanța, pentru a da părților posibilitatea să formuleze concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 15.10.2015 și apoi, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de astăzi, când a hotarat următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 11.11.2014, reclamanții M. A. si M. D., în contradictoriu cu pârâtul C. I. G., au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata următoarelor sume: 28.922 de lei, reprezentând 65% din prețul achitat pentru obținerea Autorizației de Construire nr.300/08.07.2013 (în valoare totala de 44.495 lei), 7.480 de lei, reprezentând 65% din comisionul reprezentând servicii imobiliare (în valoare totala de 11.509 lei), precum și la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezenta cauza (taxa judiciara de timbru, onorariu avocat, onorariu expertiza).
În subsidiar, obligarea pârâtului la plata sumei de 24.472,25 de lei reprezentând 55% din prețul achitat pentru obținerea Autorizației de Construire nr.300/08.07.2013, a sumei de 6.329,95 de lei reprezentând 55% din comisionul reprezentând servicii imobiliare, precum si a cheltuielilor de judecata aferente prezentului litigiu.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2403/ 06.06.2008 la BNP M. V. L. au cumpărat o cota de 45% din terenul în suprafața de 295 mp situat în București, ., sector 6, nr. cadastral_, iar paratul C. I. G. a cumpărat cota de 55% din terenul mai sus menționat.
Părțile au acceptat sa cumpere o cota parte indiviza asupra terenului cu intenția declarata ca împreuna sa ridice o construcție (Parter+4 Etaje) si sa împartă banii obținuți din vânzarea terenului si a clădirii.
Reclamantul M. A. a întreprins demersuri si a efectuat plăți ce au condus la creșterea valorii de circulație a terenului, iar paratul a beneficiat de plusul de valoare înregistrat corelativ însă a refuzat să achite cheltuielile aferente ce cădeau în sarcina sa.
În anul 2013 M. A. a solicitat la Primăria Sector 6, a depus documentația si a obținut Autorizația de Construire nr.300/08.07.2013, în baza căreia proprietarii aveau dreptul sa construiască o clădire (cu destinație locuințe) S4-P+4 Etaje, pe întreaga suprafața deținuta, fapt ce a condus la creșterea valorii de circulație a terenului.
Costurile pentru întocmirea proiectului de execuție, plata taxelor legale, inclusiv onorariul specialiștilor au fost suportate în integralitate de M. A., astfel cum rezultă din înscrisurile anexate prezentei acțiuni (Contract de proiectare E04/07.02,2013, extrase de cont Bancpost, chitanțe), în timp ce pârâtul a rămas în pasivitate si nu a contribuit în niciun fel la plata taxelor.
Astfel, pentru obținerea autorizației de construire, M. A. a plătit suma totala de 44.495 lei conform factura REI01c din data de 27.05.2014, s-a achitat suma de 26.460 lei, viramente bancare: OP/30.08.2013, 8.000 lei; OP/13.09.2013, 2.000 lei; OP/23._ - 5.035 lei; OP/21.05.2014-3.000 lei.
La data de 07.11.2013 pe rolul Judecătoriei Sector 6 București a fost înregistrata acțiunea formulata de C. I. G. având ca obiect partaj judiciar - ieșire din indiviziune (dosar nr._/303/2013) prin care acesta a solicitat instanței sa pronunțe o hotărâre prin care sa se dispună ieșirea din indiviziune în ceea ce privește suprafața de 295 mp teren situat în București, ., sector 6, nr. cadastral_.
De buna credință, soții M. A. si M. D. au înțeles ca prin lotizarea terenului, suprafața ce revenea fiecărui proprietar ar fi fost insuficienta pentru construirea unei clădiri, iar terenul astfel lotizat nu ar fi fost vandabil.
Pentru stingerea litigiului, părțile au hotărât ca cea mai avantajoasa soluție este vânzarea terenului către un terț, iar prețul obținut din vânzare sa fie împărțit pârtilor litigante.
În sensul celor hotărâte, M. A. a făcut demersuri pentru identificarea unor potențiali cumpărători, incluzând fără a se limita la anunțuri în ziare de larga circulație, la contactarea mai multor agenții imobiliare.
Astfel, prin intermediul agenției imobiliare PFA M. HERGHEA a fost identificat S. RUBEN (promitent cumpărător) cu care proprietarii M. A., M. D. si C. I. G. (promitenți vânzători) au încheiat Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1998/17.04.2014 la BNP A. D. R. si Asociații.
Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2510/19.05.2014 la BNP A. D. R., terenul a fost vândut numiților R. O. si S. D., la prețul de 130.000 Euro, repartizat astfel:
-suma de 85.000 Euro (reprezentând 65% din prețul vânzării) a fost achitata către C. I. G., deținător al cotei de 55% din teren
-suma de 45.000 Euro (reprezentând 35% din prețul vânzării) a fost achitata către M. A. si M. D. (deținători ai cotei de 45% din teren).
Distribuția prețului vânzării s-a efectuat în procentele mai sus menționate întrucât C. I. G. a condiționat încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare de repartizarea unei sume cu mult mai mari decât cea care i s-ar fi cuvenit.
Pârâtul C. I. G. a beneficiat în mod direct de creșterea valorii de circulație a terenului ca urmare a obținerii Autorizației de Construire nr.300/08.07.2013 (in baza căreia proprietarii aveau dreptul sa construiască o clădire, cu destinație locuințe: S+P+4 Etaje, pe întreaga suprafața deținuta).
Corelativ, pârâtul avea obligația să achite cota sa parte din cheltuielile aferente, aspect care nu s-a realizat.
Astfel, cumpărătorii R. O. si S. D. au fost motivați sa achiziționeze terenul luând în considerare investițiile ocazionate acestuia (autorizație construire, avize, etc.), data fiind intenția lor de a construi un . . anterior obținuta.
La data încheierii contractului, toata documentația aferenta a fost predata cumpărătorilor, astfel cum se stipulează în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2510/19.05.2014, fila 3.
Daca M. A. nu ar fi obținut autorizația de construire, terenul nu s-ar fi vândut la prețul la 130.000 Euro, ci la un preț cu mult mai mic.
Autorizația permite construirea unei clădiri cu subsol (se pot parca 16 mașini, sistem de parcare Klaus), parter (doua apartamente) + la etajele 1, 2, 3 si 4 (cate 3 apartamente pe etaj).
Pârâtul a beneficiat în mod direct de acțiunile întreprinse de M. A. pentru identificarea unui potențial cumpărător.
Astfel, în condițiile în care piața imobiliara a înregistrat o scădere vertiginoasa, cu siguranța ca terenul nu s-ar fi vândut daca reclamantul nu ar fi apelat la serviciile unei agenții imobiliare.
Pârâtul a avut cunoștința de acest aspect, cu atât mai mult cu cât agentul imobiliar a însoțit părțile la biroul notarial atât cu ocazia încheierii antecontractului, cat si la încheierea actului autentic.
A precizat ca M. A. a plătit agenției imobiliare PFA M. HERGHEA suma de 11.509 lei reprezentând comision pentru servicii imobiliare (a identificat cumpărătorii si a intermediat vânzarea terenului).
Deși a beneficiat de prestațiile agentului imobiliar, pârâtul a înțeles sa nu plătească cota sa parte din cheltuieli.
În ce privește modul de calcul al pretențiilor pe care le solicită prin prezenta acțiune, reclamanții au făcut următoarele precizări:
Pârâtul C. I. G., deținător al cotei de 55% din teren, a condiționat perfectarea vânzării de repartizarea unui procent de 65% din prețul total al vânzării (deși suma ce i se cuvenea era de 71.500 Euro, pârâtul a încasat suma de 84.500 Euro, patrimoniul acestuia s-a majorat cu 13.000 Euro - 10% din prețul vânzării), fără să-și asume obligațiile corelative de plata a cheltuielilor ce au condus la sporirea valorii de circulație a terenului.
În raport de majorarea patrimoniului înregistrata de pârât (10%) reclamanții apreciază că se impune obligarea acestuia la plata cheltuielilor aferente:
- 28.922 lei - reprezentând 65% din prețul achitat pentru obținerea autorizației de construire nr.300/08.07.2013 (în valoare totală de 44.495 lei)
- 7.480 lei, - reprezentând 65% din comisionul reprezentând servicii imobiliare (în valoare totala de 11.509 lei).
Reclamanții M. A., M. D., deținători ai cotei de 45% din au încasat 35% din prețul total al vânzării (deși suma ce li se cuvenea era de 58.500 Euro, reclamanții au încasat suma de 45.500 Euro, patrimoniul acestora s-a micșorat cu 13.000 Euro - 10% din prețul vânzării), deși au achitat costurile aferente autorizației de construire 44.495 lei, cât si 11.509 lei comision agenție imobiliara.
Reclamanții au menționat că au pus în întârziere pârâtul în conformitate cu dispozițiile art.1522 din Codul civil, comunicând acestuia o somație, prin scrisoare recomandata, cu conținut declarat si confirmare de primire, prin care i-a pus în vedere să plătească suma datorata în termen de 20 zile de la primirea acesteia, astfel cum rezultă din Notificarea întocmita de Cabinet Avocat I. A. L. la data de 03.07.2014, Confirmarea primirii din data de 08.07.2014 si cu Nota de Inventar nr.VA_ - Oficiul Postai nr.8 București.
Întrucât paratul nu a achitat suma datorata înlăuntrul termenului mai sus menționat, reclamanții sunt în măsura să solicite recuperarea creanței pe calea acțiunii la instanța judecătoreasca.
Față de cele mai sus exprimate, în prezenta cauza sunt îndeplinite condițiile îmbogățirii fără justa cauza, astfel cum sunt acestea reglementate de dispozițiile art. 1345-1348 din Codul Civil:
a) Exista o îmbogățire a pârâtului (art. 1345 Cod Civil), îmbogățire care consta în mărirea patrimoniului acestuia prin evitarea unor cheltuieli obligatorii (cheltuieli pentru obținerea Autorizației de construire nr. 300/08.07.2013, cheltuieli privind plata comisionului către agenția imobiliara).
În doctrina, se poate spune că există îmbogățire, de fiecare dată când în patrimoniul îmbogățitului se poate înregistra „orice avantaj care poate fi evaluat în bani”, fără să fie necesară o creștere a activului patrimonial, fiind suficientă și o diminuare a pasivului”,
b) Exista o însărăcire a reclamanților (art. 1345 Cod Civil), însărăcirea care rezulta dintr-o pierdere economică: ieșirea unei valori din patrimoniu, efectuarea unor cheltuieli în favoarea îmbogățitului (pentru obținerea Autorizației de construire nr. 300/08.07.2013, cheltuieli privind plata comisionului către agenția imobiliară).
În doctrina, însărăcirea nu trebuie să constea neapărat într-o diminuare a patrimoniului și tocmai de aceea se includ în această categorie ipotezele de prestare serviciu (obligațiile de a face) executate de însărăcit, fără a fi plătit pentru contravaloarea lor.
Între îmbogățirea pârâtului și însărăcirea reclamanților este o legătură sau corelație directă (dedusă din același art. 1345 Cod Civil). Cu alte cuvinte, cele două fenomene au o cauză unică sau aceeași origine.
În doctrina, s-a precizat că este: „indiferent dacă însărăcirea și îmbogățirea corelativă rezultă din fapta păgubitului, a îmbogățitului, a unei terțe persoane sau fiind suficient ca ele să aibă o cauză comună - un act sau un eveniment”.
Totodată, în doctrină se vorbește în acest sens de „indivizibilitatea de origine” pentru a se sublinia că același fapt atrage îmbogățirea și însărăcirea, fără ca în mod necesar una să fie cauza celeilalte.
d) îmbogățirea și însărăcirea corespunzătoare să fie lipsite de o cauză justă, adicăde un temei juridic care să le justifice (art. 1345 cod civil vorbește de îmbogățit fără justă cauză” cu sensul de îmbogățit fără temei juridic).
În contextul celor de mai sus, reclamanții au solicitat să se rețina că doar în condițiile obținerii autorizației de construire de cătrereclamanți, cumpărătorii terenului au oferit prețul de 130.000 Euro pentru acesta, iar realizarea vânzării s-a făcut prin intermediul agenției imobiliare contactate de aceeași reclamanți (serviciile acesteia fiind acceptate tacit si de către parat, care s-a deplasat cu promitentul cumpărător la notariat, atât la data semnării antecontractului, cat si la data încheierii actului autentic).
În concluzie, reclamanții au solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata ocazionate de prezenta cauza (taxa judiciara de timbru, onorariu avocat, onorariu expertiza).
În subsidiar, obligarea pârâtului la plata sumei de 24.472,25 lei reprezentând 55% din prețul achitat pentru obținerea autorizației de construire nr.300/08.07.2013, a sumei de 6.329,95 lei, reprezentând 55% din comisionul reprezentând servicii imobiliare, precum și a cheltuielilor de judecată aferente prezentului litigiu.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.194, 195 Cod procedură civilă, art.1345 – 1348 Cod civil.
În dovedirea cererii, reclamantii au depus la dosar în copie următoarele înscrisuri: notificare din data de 03.07.2014 cu confirmare de primire, notă de inventar nr.VA_, autorizația de construire nr.300/08.07.2013, contract de proiectare E04/07.02.2013, chitanța din data de 27.05.2014, ordine de plată, factura nr.5/19.05.2014, chitanța din 19.05.2014, antecontractul de vânzare nr.1998/17.04.2014, contractul de vânzare nr.2510/19.05.2014 si extras site ecris privind dosarul nr._/303/2013.
La data de 19.01.2015, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În fapt, părțile au cumpărat acest teren în anul 2008 în vederea edificării unei construcții (demisol+parter+ 4 etaje), urmând ca acest imobil sa fie vândut iar banii ce urmau a fi obținuți să se împartă.
Față de cele învederate de reclamanți, care au arătat faptul ca au întreprins demersuri în obținerea Autorizației de Construire nr. 300/08.07.2013, aceștia nu furnizează toate elementele: în sensul ca s-a ajuns la o înțelegere prin care reclamantul A. M., urma sa suporte costurile celei de-a doua autorizații, motivat de faptul ca la prima autorizație pârâtul C. I. G. a finanțat exclusiv aceste taxe. Deși a existat primul proiect, care a fost si avizat si autorizat, dl. A. M. a efectuat un al doilea proiect, fără să explice si considerentele care l-au condus la o asemenea decizie. Ceea ce, evident au reprezentat taxe suplimentare, dar au omis sa învedereze ca acesta s-a folosit de avizele primei autorizații, acordul unic, taxe pentru autorizație si multe alte documente ce au fost achitate de către pârât conform chitanțelor și facturilor.
De menționat faptul ca aceasta autorizație de construire eliberată în anul 2008 a expirat datorita faptului ca reclamanții nu au niciodată resurse financiare în vederea susținerii unui proiect, respectiv de a edifica aceasta construcție, așa se explica si disperarea acestora în a căuta si găsi un eventual investitor.
Pârâtul a mai arătat că în anul 2008 a cumpărat această suprafață de teren (contribuția pentru cota fiind de 55% =113.575 euro), mai mult a achitat onorariul pentru arhitectura în cuantum de 13,250 euro (taxele achitate către arhitect cu parafa si semnătură acestuia) + 24.926,52 lei, reprezentând taxa autorizație construcție, acord unic; ceea ce rezultă o suma de 132.413 EURO investita de către acesta, unde există îmbogățirea fără justa cauză. În condițiile în care acesta a încasat doar 85.000 euro= ceea ce rezulta un prejudiciu pentru pârât 83.834 EURO (din care a fost reținut impozitul 1166 euro).
Părțile au consimțit si au semnat un proces-verbal prin care reclamantul a fost de acord ca pârâtul să primească această suma de 85.000 euro, mai mult, a fost semnat un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2810/19.05.2014, nu este de înțeles atitudinea reclamantului M. A. din moment ce au fost stabilite toate aspectele si în nici un moment nu s-au adus în discuție aceste situații, martori fiind toți cei prezenți, respective, cumpărători, agent imobiliar.
Pârâtul a menționat că de la început si până la final atitudinea reclamantului a fost una neserioasa, acesta fiind tot timpul cu o atitudine oscilanta. Întotdeauna a dispus de resurse financiare în vederea susținerii unui astfel de proiect. Nu a căutat niciodată variante pentru a vinde sau a se asocia cu o terța persoana în vederea realizării proiectului motivat de faptul ca putea susține financiar realizarea proiectului.
Din punctul de vedere al pârâtului, a menționat că a fost înțelegător cu reclamanții, tot sperând ca aceștia sa poată găsi o soluție pentru finalizarea proiectului.
Faptul ca reclamanții au venit cu tot felul de variante, în sensul de a vinde aceasta suprafață de teren sau de a oferi posibilitatea unei persoane, respectiv Kehaiyan Garbis, de a construi, variante pe care nu le-a agreat motivat de faptul ca toate discuțiile pe care le-a avut cu reclamantul vizau încheierea unor contracte cu clauze ferme, pentru a nu exista nici un risc pentru mine, în varianta în care ar fi urmat să se asocieze cu una din aceste persoane.
Pârâtul a solicitat să se constate atitudinea nesinceră a reclamanților, în care învederează faptul ca nu a făcut demersuri pentru creșterea valorii terenului, ori, a fost primul care a suportat costurile autorizației de construire din anul 2008, autorizație care din culpa pârâților a expirat pentru ca erau într-o căutare continua de investitori. Mai mult autorizația pe care A. M. a obținut-o în anul 2013, s-a mai folosit si de chitanțele din primul proiect pe care pârâtul le-a realizat pe cheltuiala proprie.
Mai mult decât atât, pârâtul a beneficiat de o cota mai mare ca urmare a înțelegerii între părți, motivat de faptul ca a așteptat timp de 6 ani ca dl. M. sa poată susține proiectul ce discutat si agreat de la momentul dobândirii terenului de către părți.
Nu se justifica pretențiile reclamanților motivat de faptul ca în anul 2008 paratul a suportat integral costurile primei autorizației de construire.
În privința obligării pârâtului de a suporta cheltuielile luate cu agentul imobiliar; a solicitat respingerea acestora, motivat de faptul că a fost întotdeauna dispus să achite reclamantului prețul pentru suprafața de teren pe care acesta o deținea.
Mai mult, pârâtul nu este parte în nici un contract cu vreo agenție imobiliară si nu a intenționat niciodată sa vândă, chiar dl. M. la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2510/19.05.2014 a susținut atât în fața cumpărătorilor, cât și a agentului imobiliar ca va suporta acest cost, față de împrejurarea ca doar a intenționat să vândă deoarece acesta nu a dispus niciodată de resurse financiare suficiente pentru susținerea unui proiect imobiliar.
În concluzie, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiata pentru considerentele expuse mai sus.
În drept, pârâtul a invocat prevederile art. 205 Cod procedura civila.
Întâmpinarea a fost însoțită de contract de proiectare nr.E31/16.05.2008, autorizație de construire nr.1053/07.11.2008, planșe foto, autorizație de construire nr.300/08.07.2013, chitanțe de plată, adresa nr._/29.05.200e, adresa nr.Th.2507/_/27.05.2008, adresa nr.203/04/07/01/_/22.05.2008 si facturi fiscale.
La data de 20.02.2015, reclamanții au depus la dosar răspuns la întâmpinare.
Referitor la presupusa înțelegere intervenita între părți pentru ca reclamantul M. A. sa suporte integral costurile Autorizației de Construire nr. 300/08.07.2013, au precizat următoarele:
Niciodată între părți nu a intervenit vreo înțelegere în sensul celor anterior arătate.
M. A. nu si-a asumat o asemenea obligație, iar daca ar fi fost dispus sa facă pârâtului un cadou atât de consistent (44.495 lei), cu siguranța ca părțile ar fi încheiat un document care sa consfințească înțelegerea lor, aspect care nu s-a realizat.
Mai mult decât atât, susținerea pârâtului ca ar fi suportat integral costurile pentru obținerea Autorizației de Construire din 2008 nu este conforma realității fiind formulata cu intenția de a induce instanța în eroare asupra situației de fapt.
În anul 2008 părțile, de comun acord, au optat pentru varianta obținerii autorizației pe numele lui C. I. G., întrucât autorizația era emisa pentru întreaga suprafața de teren de 295 mp, de ea beneficiau toți proprietarii si
nu are relevanta care dintre proprietari este menționat ca titular al autorizației,
Este adevărat ca autorizația de construire a fost obținuta pe numele pârâtului (care deținea 55% din teren), dar toate cheltuielile efectuate au fost suportate de părți, proporțional cu cota de teren deținuta de fiecare.
Cu buna știința, pârâtul a omis sa informeze instanța ca în anul 2008 s-a încheiat contractul de proiectare nr. E31/16.05.2008 între Biroul Individual de Arhitectura R. E. I. (în calitate de Proiectant) si C. I. G. si M. A. (în calitate de Beneficiari).
Contractul a fost semnat de ambii proprietari si plățile către arhitect s-au făcut de ambii proprietari (proporțional cu cota deținuta de fiecare). De altfel, pe ultima fila a contractului (verso) proiectantul confirma ca a încasat de la semnatarii contractului suma de 13.250 Euro, pentru care semnează de primire si aplica ștampila.
Reclamanții au solicitat să se constate că apărarea pârâtului tinde către o așa-zisa compensare convenționala a pretinselor creanțe, deși dreptul acestuia de a mai solicita vreo suma (scadenta în 2008) s-a prescris.
Întrucât în anul 2011 a intervenit prescripția extinctiva a dreptului la acțiune, reclamanții au solicitat respingerea apărărilor pârâtului ce vizează o posibila compensare convenționala a pretinselor creanțe.
Reclamantul a arătat că nu solicita cheltuieli cu taxe de autorizație, ci solicita doar cheltuielile efectuate cu noul proiect necesar obținerii unei noi autorizații.
Referitor la necesitatea obținerii Autorizației de Construire nr.300/ 08.07.2013 reclamantul a menționat că a făcut toate demersurile si a obținut autorizația întrucât (a) autorizația emisa în 2008 a expirat în 2010; (b) reautorizarea s-a făcut pentru a creste valoarea terenului în eventualitatea construirii/vânzării.
Întrucât proiectul întocmit în 2008 nu mai corespundea noilor norme apărute ulterior acestui an, instituțiile abilitate au impus efectuarea unui nou proiect.
În speța, construcția trebuia sa fie prevăzută cu parcări subterane, iar pentru realizarea acestora structura de rezistenta urma să aibă o alta configurație. S-a făcut în noua repartizare a spatiilor de locuit, iar vechiul proiect nu mai putea fi folosit.
Întocmirea noului proiect nu s-a făcut dintr-un capriciu al reclamantului, ci a reprezentat o necesitate impusa de normele tehnice în vigoare, necesare reautorizării construcției.
În perioada 2008-2014 pârâtul a refuzat constant atât sa construiască, cât si sa vândă cota sa parte din teren, aspect recunoscut la filele 3-5 din întâmpinare, a invocat diverse pretexte, aspect care l-a prejudiciat.
Astfel, deși pârâtul susține ca ar fi deținut fonduri bănești pentru efectuarea în integralitate a investiției până la finalizarea acesteia, el nu si-a probat declarația cu documente justificative (extras de cont, etc).
Era necesar ca paratul sa prezinte dovada ca fondurile bănești au fost deținute din perioada 2008 - 2014, simpla declarație verbala neavând relevanta în prezenta cauza.
Prezentarea unui eventual extras de cont bancar în anul 2015 nu face dovada faptului ca în perioada 2009-2014 pârâtul ar fi dispus de acei bani.
Reclamanții au solicitat să nu se ia în considerare susținerea formulata la fila 4 din întâmpinarea paratului, potrivit căreia acesta ar fi refuzat toate ofertele de asociere în vederea construirii blocului, pe motiv că ar fi dorit să cumpere anticipat toate materialele necesare construirii.
Aceasta susținere nu are eficienta practica întrucât pentru construirea structurii de rezistenta a blocului sunt necesare materiale perisabile (beton, fier beton, cărămidă), care sunt introduse treptat în opera, trebuie depozitate în condiții speciale, aspect ce nu se putea realiza.
Mai mult decât atât, erau necesare si materiale pentru lucrările de finisare.
Referitor la susținerea pârâtului ca ar fi ieșit în pierdere cu investiția asupra terenului, reclamanții au precizat că în perioada 2009-2014 piața imobiliara din Romania a fost în continua scădere, aspect ce nu poate fi imputat pârtilor.
În anul 2008 pârâtul a plătit prețul de 113.575 euro (pentru cota de 55% din teren), iar în anul 2014 a încasat din vânzarea terenului suma de 85.000 euro, adică partea lui de investiție a fost de 55% si a recuperat 74,84% din prețul de achiziție.
Corelativ, în anul 2008 reclamanții au plătit prețul de 92.925 euro (pentru de 45% din teren), iar în anul 2014 au încasat din vânzarea terenului suma de 45.000 euro, adică partea lor de investiție a fost de 45% si au recuperat doar 48,42% din prețul de achiziție.
Este de domeniul evidentei ca cei care au pierdut au fost reclamanții.
Pârâtul a declarat ca refuză să plătească comisionul agentului imobiliar pe motiv ca nu a intenționat niciodată sa vândă (a se vedea fila 5 din întâmpinare).
Pârâtul cunoștea ca piața imobiliara este în scădere, a beneficiat de serviciile agentului imobiliar, în absenta căruia terenul nu ar fi fost vândut, corelativ are obligația să suporte cota parte din cheltuieli.
Afirmația potrivit căreia reclamantul M. A. ar fi declarat ca renunța la dreptul sau de a solicita restituirea comisionului plătibil agentului imobiliar este neadevărata.
Agentul imobiliar a însoțit părțile la biroul notarial atât cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, cat si cu ocazia perfectării contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamantul i-a solicitat pârâtului sa-i restituie cota parte din comisionul agentului imobiliar, dar acesta a refuzat, fapt ce dovedește o data în plus reaua credința a acestuia.
Reclamanții au solicitat să se constate că pârâtul invocă diverse pretexte pentru a se sustrage obligației de plata.
În raport de aspectele expuse, reclamanții au solicitat respingerea aparerilor pârâtului ca fiind neîntemeiate.
Cererea a fost însoțită de contractul de proiectare nr.E31/16.05.2008.
Părțile au administrat proba cu înscrisuri si proba cu interogatorii reciproce. De asemenea, reclamantii au administrat proba cu expertiză evaluatoare, la filele 122-50 dosar, aflandu-se raportul de expertiză judiciară intocmit de expertul M. D., iar la filele 230-231 dosar, lamuririle expertului.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2403/06.06.2008 de BNP M. V. L., părțile au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului situat în Bucuresti, ., sector 6 în suprafața de 295 mp, reclamantii dobandind cota de 45% din dreptul de proprietate, iar paratul cota de 55% din dreptul de proprietate.
Astfel cum reiese din inscrisurile aflate la filele 53-59 dosar coroborate cu răspunsurile reclamantului M. A. și ale paratului la interogatoriu, terenul a fost achizitionat pentru a fi construit un imobil de locuinte, pe care părțile urmau să le instraineze. Cum planurile acestora nu au fost finalizate după obtinerea autorizatiei de construire nr.1053/07.11.2008, reclamantul M. A. a intreprins demersuri pentru obtinerea unei noi autorizatii, autorizația de construire nr.300/08.07.2013.
După obtinerea noii autorizatii, părțile instraineaza dreptul de proprietate asupra terenului, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2510/19.05.2014 de SPN A. D. R. și Asociatii, pentru prețul de_ de euro. Astfel cum reiese din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2510/19.05.2014, cumparatorii au dobândit și drepturile conferite de autorizatia de construire nr.300/2013.
De asemenea, asa cum rezulta din acest contract, reclamantii și paratul și-au împărțit prețul terenului, dupa cum urmează: 85.000 de euro, paratul, și_ de euro, reclamantii.
În ceea ce privește cheltuielile efectuate pentru obtinerea autorizatiei de construire nr.300/2013, atât din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2510/19.05.2014, cât și din pozițiile partilor în cursul judecatii, rezulta ca toate demersurile și toate cheltuielile necesare pentru obtinerea acesteia, inclusiv a proiectelor și avizelor care au precedat autorizația, au fost realizate de reclamantul M. A..
Având în vedere ca paratul nu a contestat faptul ca atât cheltuielile impuse de obtinerea autorizatiei, cât și comisionul agentiei prin intermediul careia au vândut terenul au fost suportate exclusiv de reclamanti, după cum apararile paratului legate de obtinerea primei autorizatii de construire, în sensul ca acesta a suportat toate acele cheltuieli, nu sunt relevante întrucât instanța nu a fost investita cu o cerere reconventionala având ca obiect pretenții proprii ale paratului decurgand din contributia sa, instanța va analiza pretentiile reclamantilor cu privire la obligarea paratului sa suporte parte a pretului autorizatiei de construire nr.300/2013 și parte a comisionului agentului imobiliar din perspectiva temeiului de drept invocat de reclamanti.
Astfel, reclamantii invoca dispozitiile art.1345-1348 Cod civil, considerand ca sunt indeplinite conditiile unei imbogatiri fără justa cauza.
În conformitate cu prevederile art.1345 Cod civil, cel care, în mod neimputabil, s-a imbogatit fără justa cauza în detrimentul altuia este obligat la restituire, în măsura pierderii patrimoniale suferite de cealaltă persoana, dar fără a fi ținut dincolo de limita propriei sale imbogatiri.
Prin urmare, pentru a fi intrunite cerintele textului enuntat, instanța trebuie sa constate ca a intervenit o creștere a patrimoniului paratului ca o consecinta a diminuarii patrimoniului reclamantilor, iar aceasta creștere nu este justficata, neavand o cauza justa.
În privința creșterii patrimoniului paratului, strict raportat la faptul ca terenul a crescut ca valoare în conditiile în care au fost transmise către cumparatori și drepturile conferite de autorizația nr.300/2013, astfel cum rezulta din răspunsul expertului la obiectiuni, prețul obținut de părți a crescut ca urmare a existenței autorizatiei, acestea obținând în plus_ de euro, deci, se poate spune ca paratul a obținut un plus în urma vanzarii.
În ceea ce privește diminuarea patrimoniului reclamantilor, existența autorizatiei de construire a profitat în egala măsura și acestora, astfel încât și reclamantii au obținut bani în plus în conditiile existenței autorizatiei de construire nr.300/2013, instanța neputând reține o saracire a acestora pe seama imbogatirii paratului, în conditiile în care reclamantii nici nu au probat ca în raport de prețul pe care l-au plătit la cumpararea terenului și după ce au efectuat și cheltuielile cu obtinerea autorizatiei patrimoniul acestora a suferit o scădere prin vanzarea din anul 2014.
Ca temei al acestor modificari ale patrimoniului partilor, reclamantii susțin ca nu exista o justa cauza, însă, așa cum reiese din contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2510/19.05.2014, părțile au convenit ca împărțirea pretului să fie făcută în cote de 65% pentru parat și 35% pentru reclamanti, așadar, instanța reține ca intelegerea partilor a stat la baza acestei impartiri. Ca atare, nu se poate vorbi despre lipsa cauzei.
De asemenea, atât pentru aceste procente, cât și pentru cele de 55%-45% din dreptul de proprietate, instanța apreciaza ca la baza impartirii pretului obținut în urma vanzarii a stat desocotirea partilor, care, în contextul în care ambele au efectuat cheltuieli pentru proiectul imobiliar, au înțeles ca în aceasta modalitate sa pună capăt raporturilor de coproprietate.
Având în vedere aceste considerente, instanța va respinge cererea ca neintemeiata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanții M. A., CNP_, si M. D., CNP_, cu domiciliul ales în București, ., ., ., în contradictoriu cu pârâtul C. I. G., domiciliat în București, ..11, ., ., sector 6, CNP_, ca neîntemeiată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22.10.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
| ← Actiune in regres. Sentința nr. 8284/2015. Judecătoria... | Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... → |
|---|
