Rezoluţiune contract. Sentința nr. 4925/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4925/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 22-06-2015 în dosarul nr. 4925/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR.4925
Ședința publică din data de 22.06.2015
Instanța constituită din
P. C. A. E.
GREFIER A. V.
Pe rol pronunțarea în cauza civilă având ca obiect rezoluțiune antecontract și pretenții, privind pe reclamanții-pârâți Ț. R. G., Ț. E. și pe pârâta-reclamantă B. E..
Dezbaterile și susținerile părților cu privire la fondul cauzei au avut loc în ședința publică din 15.06.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea pentru astăzi, 22.06.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 21.01.2015, reclamanții Ț. R. G. și Ț. E., în contradictoriu cu pârâta B. E., au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C., obligarea pârâtei la plata sumei de 22.172 lei, ce reprezintă dublul sumei de 10.476 lei, dată cu titlu de avans la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 5105/25.08.2014 de BIN C. C. G., precum și la plata sumei de 1.220,29 lei, reprezentând cheltuieli notariale și alte cheltuieli aferente formalităților premergătoare vânzării, avansate de reclamanți, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, la data de 25.08.2014 împreună cu pârâta, s-au prezentat la BIN C. C. G. unde, prin acordul neviciat al părților, au convenit încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare prin care pârâta B. E. se obliga să le vândă, iar reclamanții să cumpere, până la termenul de 25.11.2014, apartamentul nr. 112 din București, .. 6, ., sector 6, compus din 4 camere, cu o suprafață utilă de 84,42 mp.
În momentul încheierii respectivei promisiuni, reclamanții au stabilit că prețul de vânzare-cumpărare al imobilului este de 47.500 Euro, echivalentul a 20.9518 lei, moment în care au achitat cu titlu de avans suma de_ lei, urmând ca diferența de 199.042 lei să fie achitată la data perfectării actului de vânzare-cumpărare (25.11.2014), parte din surse proprii și parte prin creditul bancar acordat prin programul „Prima casă”. Promisiunea bilaterală a fost intabulată la BCPI Sector 6 prin încheierea nr._/07.10.2014. În baza acestei promisiuni, reclamanții, promitenții cumpărători, au încheiat cu BCR contractul de garantare nr. PC6-_/7.10.2014 de acordare a unui credit în valoare de 199.000 lei (conform art. 2.1) pentru achiziționarea acestui apartament.
În vederea perfectării în formă autentică a vânzării-cumpărării, reclamanții, promitenții cumpărători, au efectuat o . cheltuieli din resurse proprii, astfel: 120 lei la ANCPI Sector 6, conform chitanțelor nr._ si_ din data de 06.10.2014, 248 lei la BIN C. C. G., conform facturii nr._/25.08.2014 și suma de 74,40 lei, conform facturii nr. 0082/9.09.2014, 121,89 lei la FNGC, conform facturii nr. PC6 nr._/07.10.2014, 280 lei pentru servicii de expertiză termo-energetică cu factura nr.035/27.08.2014 emisă de D. F. Șt. M..
După finalizarea formalităților premergătoare acordării creditului, reclamanții au informat-o pe pârâtă, totodată solicitându-i să le precizeze ora la care să se prezinte la biroul notarial pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, însă pârâta le-a precizat că nu mai dorește vânzarea imobilului.
Văzând atitudinea promitentei vânzătoare, reclamanții, promitenți cumpărători, au procedat la notificarea pârâtei prin B. I. F. L. .
Prin notificarea nr.56/13.11.2014, (pentru care au achitat 250 lei conform. facturii nr.695/18.11.2014) i-au comunicat pârâtei ca până la data de 21.11.2014, orele 15, să se prezinte la SNP T. Gartig cu actele și, totodată, să solicite prin cerere, eliberarea extrasului de carte funciară a imobilului, pentru autentificarea vânzării. De asemenea, prin aceeași notificare, reclamanții au și convocat-o la data de 25.11.2014, orele 9,30 să se prezinte la SNP T. Gartig în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare ce vizează apartamentul din promisiunea bilaterală. Pârâta nu s-a prezentat la ora stabilită, drept pentru care s-a dat de către SPN T. Gartig încheierea de certificare de fapte nr. 5/25.11.2014 (achitând suma de 60 lei conform bonului fiscal nr. 3 /25.11.2014) prin care se arată că pârâta nu s-a prezentat la ora stabilită.
Ulterior, reclamanții au aflat că pârâta s-a prezentat la acest birou notarial spre sfârșitul programului, unde a arătat că-și menține afirmațiile făcute, în sensul că nu mai dorește vânzarea apartamentului, drept pentru care biroul notarial a întocmit o încheiere în prezența sa.
Față de cele arătate, reclamanții au solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art. 1544 Cod civil.
În dovedirea cererii, reclamanții au depus la dosar în copie, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C., act adițional la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C., autentificat sub nr.5553/10.09.2014 la același birou notarial, declarațiile reclamanților autentificate sub nr.5543/09.09.2014 și nr.5542/09.09.2014 la BIN C. G. C., încheierea nr._ din data de 07.10.2014 a OCPI Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 6, extras de carte funciară pentru informare, cărți de identitate reclamanți, carte de identitate pârâtă, chitanțe, facturi fiscale, încheierea nr.3700 din data de 29.08.2014 a OCPI Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 6, extras de carte funciară pentru informare, contract de garantare pentru achiziția de locuințe PC6_113052 din data de 07.10.2014, extras de cont din data de 12.01.2015, notificare nr.56 din data de 13.11.2014, dovada de comunicare a notificării, încheiere de certificare de fapte nr.05 din data de 25.11.2014 a SPN T. Gartig și Asociații, încheierea nr._ din data de 26.11.2014 a OCPI Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 6, extras de carte funciară pentru informare, contract de vânzare cumpărare cu plata în rate nr.648/1995, proces verbal de predare primire a locuinței, sentința civilă nr.6532/09.09.1994 pronunțată de Judecătoria sector 6 București, Decizia nr._/1168 din data de 20.11.1995.
La data de 12.02.2015, prin compartimentul registratură, pârâta a depus la dosar încheierea de certificare de fapte nr.06 din data de 25.11.2014 dată de SPN T. Gartig și Asociații și întâmpinare prin care a arătat că nu a acceptat propunerea reclamantului Ț. R. prin programul „Prima casă”, explicându-i că îi este frică să lase casa la bancă, întrucât aceasta este bătrână, în vârstă de 62 de ani și nu prea știe să scrie și să citească.
A fost de acord să meargă la notar, unde pârâta a mers și cu fiica sa cea mare, întrucât aceasta nu știe să citească. Pârâta a menționat că nu i s-a citit nici un act, însă a fost pusă să semneze 3 foi și i-au fost dați 104 milioane despre care i s-a spus că sunt pentru achitare cadastru, intabulare, întreținere și a fost și a plătit și datoriile la fisc.
A fost dusă de reclamant la bancă, spunându-i-se că pentru deschiderea unui cont, dar de fapt era pentru a semna actele necesare programului „Prima Casă”, pârâta neacceptând.
Pârâta a arătat că a făcut tot ce era necesar, dar nu a primit banii în contul deschis la bancă, fără să știe de termenul de 3 luni întrucât nu i s-au citit actele.
De asemenea, pârâta a menționat că i-a propus reclamantului să îi dea banii înapoi, cei care i-au fost dați, însă reclamantul nu a acceptat, spunând că dorește dublu înapoi și a amenințat-o că îi va scoate casa la vânzare.
La data de 25.11.2014, ora 10 dimineața, pârâta s-a prezentat la notarul public, unde a făcut actele, iar notarul i-a spus că trebuie să se ducă la alt notariat, întrucât reclamantul Ț. R. a schimbat notarul fără să o anunțe.
Astfel, pârâta a ajuns la notarul ales de către reclamant, însă nu l-a mai găsit acasă, reclamantul fiind prezent la notar la ora 9 și întocmind o declarație din care ar rezultă că pârâta s-a prezentat la notariat și că s-a răzgândit în vederea vânzării.
Pârâta a arătat că este de acord să restituie avansul, dar nu are de unde să plătească dublu.
Alăturat întâmpinării, pârâta a anexat în copie, încheierea de certificare de fapte nr.06 din data de 25.11.2014 dată de SPN T. Gartig și Asociații, bon fiscal din data de 25.11.2014, chitanțe, bonuri fiscale, certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele și taxele locale, act adițional la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C., autentificat sub nr.5553/10.09.2014 la același birou notarial, chitanță de depunere numerar nr._ din data de 29.09.2014, extras de cont din data de 06.11.2014, facturile nr._ din data de 10.09.2014 și nr._ din data de 25.08.2014, înștiințare emisă de CEC Bank SA la data de 05.09.2014, cerere pentru eliberarea certificatului de atestare fiscală privind impozite, taxe locale și alte venituri la bugetul local – persoane fizice din data de 24.11.2014, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C., certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele și taxele locale, chitanță privind plata impozitului pe clădiri din data de 25.08.2014, factura nr._ din data de 25.08.2014, carte de identitate pârâtă, declarația pârâtei autentificată sub nr.5109/25.08.2014 la BIN C. G. C., chitanțe plată impozit, contract de servicii bancare pentru plăți nr.1 din data de 13.09.2014.
La data de 05.03.2015, prin compartimentul registratură, pârâta a depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională.
Pârâta a solicitat instanței de judecată să respingă acțiunea reclamanților ca neîntemeiată și nedovedită, pentru următoarele motive:
Pârâta a invocat excepția lipsei competenței materiale a Judecătoriei Sector 6, motivat de prevederile art.101 al.2 Cod procedură civilă, situație în care competența aparține Tribunalului.
Față de dispozițiile exprese ale art.101 al.2 Cod procedură civilă rap. la al.2 al art.101 Cod procedură civilă, pârâta a supus atenției instanței de judecată analizarea aspectelor vizând competența materială a Judecătoriei Sector 6, mai precis verificarea competenței materiale raportat la valoarea imobilului în litigiu (de peste 200.000 lei), urmând ca instanța să aprecieze dacă în cauză competența materială aparține Judecătoriei sau Tribunalului, dispunându-se prin încheiere, după caz, declinarea competenței în favoarea Tribunalului.
În considerarea dispozițiilor OUG nr.80/2013 (art.3 și art.34 al.1 rap. la art.33 din OUG nr.80/2013), pârâta a invocat excepția insuficientei timbrări a acțiunii de către reclamanți, cererea de chemare în judecată fiind insuficient timbrată.
În susținerea excepției timbrajului, pârâta a solicitat ca instanța de judecată să rețină cele ce urmează:
Conform dispozițiilor OUG nr.80/2013, la data promovării acțiunii, reclamanții aveau obligația legală de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantumul valoric prevăzut de dispozițiile legale susmenționate, obligație pe care aceștia nu au îndeplinit-o.
Potrivit disp.art.197 teza ultimă din Cod procedură civilă, „netimbrarea sau timbrarea insuficientă atrage anularea cererii de chemare în judecată”.
Prin raportare la obiectul cauzei și la valoarea totala a pretențiilor reclamanților, aceștia trebuiau să plătească o taxă judiciară de timbru de aproximativ 1000 lei. Ca atare, față de suma de 680 lei pe care reclamanții au arătat prin cererea de chemare în judecată că ar fi achitat-o, pârâta a solicitat să se constate că cererea este insuficient timbrată.
Pe aceste temeiuri de fapt și de drept, în situația în care până la primul termen de judecată reclamanții nu vor face dovada achitării taxei judiciare de timbru datorate și prin raportare la art.33 al.2 din OUG nr.80/2013, pârâta a solicitat admiterea excepției și să se dispună anularea cererii ca insuficient timbrată.
În considerarea disp. art.194 lit. f Cod procedură civilă, pârâta a solicitat să se constate că cererea de chemare în judecată nu este semnată de către reclamanți (mai precis, cererea nu e semnată de către reclamantul Ț. R. G., iar pentru reclamanta Ț. E. a semnat o terță persoană).
Potrivit disp.art.194 lit. f Cod procedură civilă, cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă semnătura părții. Nerespectarea acestei cerințe poate fi complinită în condițiile art.241 Cod procedură civilă.
Ca atare, pârâta a solicitat ca instanța să pună în vedere reclamanților prin citație să se prezinte în fața instanței la primul termen de judecată ce va fi stabilit de instanță pentru ca reclamanții să semneze cererea sub sancțiunea nulității prev. de art.196 al.1 Cod procedură civilă.
Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată/ nefondată pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește fondul acțiunii propriu-zise, reclamanții au invocat un singur motiv pentru care au solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare și anume, o pretinsă și, de altfel, nedovedită „culpă a promitentei-vânzătoare” cum că aceasta nu s-ar fi prezentat la un alt notar (și nu la cel la care părțile urmau să perfecteze vânzarea) la o anumită oră stabilită de aceștia (indicată de reclamanți prin acțiune).
Prin afirmații neadevărate, reclamanții au încercat a-și ascunde/motiva propria culpă în neperfectarea vânzării și chiar intenția lor de a încasa o sumă dublă și necuvenită, profitând de neștiința de carte a pârâtei.
Pe de alta parte, reclamanții, cărora le incumbă sarcina probei conform disp. Cod civil, nu au dovedit culpa pârâtei și nici faptul că aceștia și-ar fi îndeplinit propriile obligații asumate prin actul nr. 5105/2014 (și anume plata diferenței de preț până cel mai târziu la data de 25.11.2014).
Pârâta a precizat că, începând cu sfârșitul lunii octombrie 2014, a tot încercat să ia legătura cu reclamanții pentru a stabili de comun acord cu aceștia data și ora prezentării la notar, însă toate încercările sale au eșuat întrucât, inițial i s-a spus să nu-i mai sune pe reclamanți întrucât aceștia nu mai aveau bani, iar ulterior nu a reușit să dea de reclamanți (la telefon nu mai răspundeau).
În contextul redat mai sus, pârâta a solicitat a se observa că cei care nu au mai dorit să cumpere și cei care nu și-au îndeplinit propriile obligații au fost chiar reclamanții.
Rezoluțiunea antecontractului este sancțiunea care poate interveni numai în cazul neexecutării culpabile a contractului. Ori, această condiție nu a fost dovedită de reclamanți în nici un fel.
Pe acest aspect, pârâta a învederat instanței și faptul că pretinsele notificări (invocate de reclamanți în susținerea cererii) nu au fost comunicate pârâtei și nici primite sub semnătură de către aceasta - la dosar nefiind depus nici un act semnat de pârâtă privind faptul primirii acestor notificări).
În schimb, refuzul reclamanților de a plăti diferența de preț și de a se prezenta la același notar pentru perfectarea vânzării la o distanță de aproximativ 2 luni, față de termenul convenit, arată reaua-credință a reclamanților în încheierea contractului.
Față de cele prezentate mai sus, pârâta a considerat că nu sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii contractului (promisiunii de vânzare-cumpărare), neexistând nici o culpă din partea pârâtei ca promitentă-vânzătoare.
Pentru aceste motive, pârâta a solicitat respingerea în totalitate a cererii reclamanților ca neîntemeiată și nedovedită.
Pretenția reclamanților de obligare a pârâtei la plata de cheltuieli notariale și a altor cheltuieli (în valoare totală de 1.220,29 lei - a se vedea capătul 3 al acțiunii) nu are nici un suport legal și urmează a fi respinsă ca neîntemeiată/ nefondată.
Pe fondul cauzei, în situația în care instanța va respinge excepțiile invocate la pct.1-2 de mai sus, pârâta își rezervă dreptul de a formula apărări completatoare, de a invoca și alte excepții, și de a depune/formula concluzii scrise.
Pentru aceste motive, pârâta a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună respingerea acțiunii formulate de reclamanți ca neîntemeiată.
În conformitate cu disp.art.451 al.1 rap.la art.453 Cod procedură civilă, pârâta a solicitat obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art.205 Cod procedură civilă și dispozițiile Codului civil.
Prin cererea reconvențională, pârâta reclamantă a solicitat să se constate că promitenții-cumpărători (reclamanții pârâți din acest dosar) nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5105/2014 (obligația de plăti diferența de preț), astfel încât neperfectarea vânzării s-a datorat culpei exclusive a reclamanților pârâți, să se constate că, urmare a neîndeplinirii obligației de plată preț a intervenit rezoluțiunea de drept a contractului (promisiunii de vânzare nr.5105/25.08.2014 autentificată de BIN C. G.-C.), iar reclamanții pârâți au pierdut avansul dat, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, la data de 25.08.2014, pârâta reclamantă a semnat cu promitenții-cumpărători Ț. R.-G. și Ț. E., promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5105/25.08.2014 de BIN C. G.-C., prin care pârâta se obliga să vândă acestora apartamentul nr.112 situat în București, ..6, ., sector 6, compus din 4 camere cu o suprafață utilă de 84,42 mp, iar promitenții-cumpărători s-au obligat la plata prețului de 209.518 lei (echivalentul a 47.500 EUR), din care la data semnării actului i-au achitat suma de 10.476 lei cu titlu de avans, urmând ca aceștia să-i achite diferența de 199.042 lei (echivalentul a 45.125 EUR) până la data de 25.11.2014.
Pârâta a menționat că la sfârșitul lunii octombrie 2014, i-a sunat pe reclamanții pârâți pentru a stabili de comun acord cu aceștia data și ora la care urma să se prezinte la biroul notarial BIN C. G.-C. pentru perfectarea în formă autentică a vânzării.
Reclamanții pârâți i-au spus că nu mai vor să cumpere apartamentul întrucât nu mai au bani iar, ulterior, aceștia nu au mai răspuns la telefon.
A precizat pârâta că, în ziua de 25.11.2014, aproximativ în jurul orei 10, s-a deplasat la biroul notarului public C. G.-C. pentru perfectarea vânzării, însă dl. notar a informat-o că reclamanții pârâți au venit la prima oră și că au plecat imediat la un alt notar, iar prin bunăvoința dlui notar C., acesta i-a indicat adresa notarului la care s-au dus reclamanții pârâții.
Pârâta a arătat că a ajuns în aceeași zi ( de 25.11.2014) la biroul celui de-al doilea notar în jurul orelor 12-12,30, iar aici i s-a spus că „reclamanții Ț. au plecat”.
Față de cele arătate, pârâta reclamantă a solicitat admiterea cererii reconvenționale astfel cum a fost formulată, cu obligarea pârâților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
În drept, pârâta reclamantă a invocat dispozițiile Codului de procedură civilă (art.209 rap. la art.35 Cod procedură civilă) și pe dispozițiile Codului civil.
La data de 19.03.2015, prin compartimentul registratură, pârâta reclamantă a depus la dosar cerere de scutire, reducerea sau eșalonarea plății taxei judiciare de timbru, însoțită de înscrisuri, în copie (filele 98-104).
Prin același compartiment, la data de 15.04.2015, reclamanții pârâți au depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională.
La termenul de judecată din 11.05.2015 instanța a respins excepțiile invocate de pârâta reclamantă prin întâmpinare, cu motivarea din încheierea de ședință de la acea dată-fila 128 dosar.
La același termen de judecată instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri, proba cu interogatorii reciproce și proba testimonială în cadrul căreia să fie audiat câte un martor.
La data de 03.06.2015, prin compartimentul registratură, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de BIN C. G. C. (filele 134 și 135).
La termenul de judecată din data de 15.06.2015, instanța a procedat la audierea martorului B. M., propus de reclamanții pârâți, precum și a martorului O. N., propus de pârâtă, declarațiile acestora fiind consemnate și atașate la dosar.
La același termen de judecată, pârâta reclamantă a depus la dosar un set de înscrisuri, în copie.
Interogatoriile părților au fost administrate, întrebările și răspunsurile acestora fiind consemnate și atașate la dosarul cauzei.
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 25.08.2014 părțile au încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 prin care pârâta B. E. se obliga să vândă, iar reclamanții să cumpere dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 112 din București, .. 6, ., sector 6, compus din 4 camere, cu o suprafață utilă de 84,42 mp.
Părțile au stabilit că prețul de vânzare-cumpărare al imobilului este de 47.500 Euro, echivalentul a_ lei, din care, la momentul încheierii antecontractului pârâta vânzătoare a primit cu titlu de avans suma de 10.476 lei, echivalentul a 2375 euro, urmând ca diferența de 199.042 lei, echivalentul a_ euro să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (25.11.2014), parte din surse proprii ale cumpărătorilor și parte prin creditul bancar ce le va fi acordat prin programul „Prima casă”.
Au mai stabilit părțile că vor încheia contractul de vânzare cumpărare până la data de 25.11.2014 și că, în cazul în care promitenta vânzătoare nu se va prezenta la termenul stabilit la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, va plăti dublul sumei plătite cu titlu de avans.
Prin notificarea nr.56/13.11.2014, reclamanții i-au solicitat pârâtei ca cel mai târziu până la data de 21.11.2014, orele 15, să se prezinte la SNP T. Gartig cu actele necesare încheierii contractului și să solicite eliberarea extrasului de carte funciară a imobilului, pentru autentificarea vânzării. De asemenea, prin aceeași notificare, reclamanții au convocat-o pe pârâtă la data de 25.11.2014, orele 9,30 să se prezinte la SPN T. Gartig în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, notificarea fiind comunicată pârâtei la data de 14.11.2014-fila 29 dosar.
Pârâta nu s-a prezentat la ora stabilită, drept pentru care s-a dat de către SPN T. Gartig încheierea de certificare de fapte nr. 5/25.11.2014, ora 10,00, prin care s-a arătat că pârâta nu s-a prezentat la ora stabilită pentru încheierea contractului și că nici nu se formulase cerere de eliberare a extrasului de carte funciară pentru imobil, precum și faptul că promitenții cumpărători aveau asupra lor contractul de garantare necesar încheierii contractului de vânzare cumpărare.
La rândul său pârâta s-a prezentat la SPN T. Gartig în aceeași zi, arătând că nu a primit nicio notificare pentru a veni la acest birou notarial, că s-a prezentat la ora 10 la BNP C. unde a fost informată că banca a ales un alt notar, s-a prezentat la SPN T. Gatrig la ora 13,00 unde nu i-a găsit pe cumpărători, menționând că dacă aceștia îi dau banii, le dă casa.
Instanța reține astfel în ceea ce privește capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului că părțile au stabilit o dată certă până la care contractul putea fi încheiat, respectiv data de 25.11.2014, iar contractul nu s-a încheiat din culpa pârâtei care nu s-a prezentat la data și ora stabilite pentru încheierea contractului în formă autentică, așa cum rezultă din încheierea de certificare de la fila 30 dosar.
Instanța reține că în antecontract părțile nu au stabilit faptul că și contractul în formă autentică se va încheia tot la BNP C. unde se încheiase promisiunea de vânzare și că, așa cum rezultă din notificarea de la fila 27 dosar și din dovada de comunicare de la fila 29 dosar, pârâta a fost înștiințată cu privire la biroul notarial, precum și cu privire la ziua și ora în care trebuia să se prezinte pentru încheierea contractului în formă autentică, notificarea fiind legal făcută prin executor judecătoresc.
Ca atare, neprezentarea acesteia la biroul notarial echivalează cu refuzul pârâtei de a încheia contractul, pârâta nedovedind că nu a putut să se prezinte la SPN T. Gartig la ora cuvenită din împrejurări mai presus de voința sa.
Mai reține instanța faptul că nu poate fi reținută culpa contractuală a reclamanților invocată de pârâtă, respectiv neplata prețului anterior încheierii contractului în formă autentică, întrucât reclamanții nu și-au asumat o asemenea obligație prin antecontract, în convenția părților fiind stabilit fără echivoc faptul că diferența de preț de 199.042 lei, echivalentul a_ euro să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (25.11.2014), parte din surse proprii ale cumpărătorilor și parte prin creditul bancar ce le va fi acordat prin programul „Prima casă”.
În ceea ce privește faptul că pârâta nu ar fi avut cunoștință de prevederile antecontractului, instanța reține că, conform declarației finale din antecontract, pârâta a arătat că a citit personal actul și că acesta corespunde voinței sale și că, atât timp cât nu s-a solicitat anularea actului juridic pentru lipsa consimțământului sau vicierea acestuia, apărările pârâtei nu pot fi avute în vedere.
De altfel sub acest aspect declarațiile martorului pârâtei sunt lipsite de credibilitate în sensul că pârâta ar fi încheiat contractul chiar dacă nu știa ce scrie în antecontract, în timp ce declarațiile martorului reclamanților se coroborează cu conținutul actului din care rezultă fără putință de tăgadă că restul de preț urma a fi achita la data autentificării, de către bancă, prin programul „Prima Casă”.
Astfel fiind, instanța va dispune în baza art.1549 cod civil rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C., din culpa pârâtei.
În baza art.1544 C civ, având în vedere clauza din antecontract în conformitate cu care în cazul în care promitenta vânzătoare nu se va prezenta la termenul stabilit la notariat în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare va plăti dublul sumei plătite cu titlu de avans, instanța va obliga pârâta la plata sumei de_ lei arvună confirmatorie.
În virtutea principiului reparării integrale a prejudiciului, având în vedere dispozițiile art.1530 NCC instanța va obliga pârâta și la plata sumelor plătite de reclamanți pentru întocmirea actelor premergătoare vânzării, vânzare care nu s-a realizat din culpa pârâtei, precum și cele legate de conservarea drepturilor ca urmare a neîncheierii contractului, respectiv:
-120 lei la ANCPI Sector 6, conform încheierii de notare nr._/07.10.2015, chitanțelor nr._ și_ din data de 06.10.2014, filele 10 și 13 dosar, cheltuieli cu notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară a imobilului,
-248 lei la BIN C. C. G., conform facturii nr._/25.08.2014 și chitanței_ de la fila 15 dosar, cheltuieli pentru autentificarea promisiunii de vânzare cu nr.5105,
- suma de 74,40 lei, la BIN C. C. G. conform facturii nr. 0082/9.09.2014 și chitanței_, cheltuieli pentru autentificarea declarațiilor 5542,5543 de la filele 8,9 dosar necesare încheierii contractului în formă autentică,
-186 lei onorariul notarial pentru încheierea de certificare de la SPN T. Gartig-fila 14 și fila 30 verso dosar
- 250 lei onorariu pentru comunicare notificării prin B. I. F. L.-fila 16, 27 dosar
-280 lei pentru servicii de expertiză termo-energetică necesare încheierii contractului - factura nr.035/27.08.2014 și chitanța nr.35 –fila 17 dosar
-121,89 lei comision gestiune la prima casă, conform facturii nr. PC6 nr._/07.10.2014, fila 18 dosar
-60 lei taxe CF achitate la SPN Gartig pentru înscrierea în cartea funciară a încheierii de certificare de fapte, conform bon fiscal fila 19 dosar și încheiere notare fila 31 dosar, în total cheltuielile dovedite prin actele de la dosar fiind de 1340,29 lei, însă cum reclamanții au solicitat mai puțin, respectiv 1220,29 lei, aceasta va fi suma acordată.
Cât privește cererea reconvențională, față de cele reținute mai sus privind lipsa culpei contractuale a reclamanților pârâți, instanța o va respinge ca neîntemeiată.
În baza art.453 Cod procedură civilă instanța va obliga pârâta reclamantă la plata sumei de 3554,02 lei cheltuieli de judecată către reclamanții pârâți, din care 2250 lei onorariu de avocat conform chitanței 166/02.02.2015 și 1304,02 lei taxa judiciară de timbru (fila 4,42, 48 dosar).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea principală formulată de reclamanții pârâți Ț. R. G., CNP_ și Ț. E., CNP_, ambii domiciliați în București, ., ., etaj 6, apartament 59, sector 4, în contradictoriu cu pârâta reclamantă B. E., cu domiciliul în București, .. 6, ., apartament 112, sector 6, CNP_, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor procedurale în București, ..4, ., sector 1.
Dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5105/25.08.2014 la BIN C. G. C..
Obligă pârâta reclamantă la plata sumelor de_ lei arvună confirmatorie (dublu avans) și a sumei de 1220,29 lei daune interese către reclamanții pârâți.
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă B. E., în contradictoriu cu reclamanții pârâți Ț. R. G., și Ț. E., ca neîntemeiată.
Obligă pârâta reclamantă la plata sumei de 3554,02 lei cheltuieli de judecată către reclamanții pârâți.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22.06.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
Red.CAE/Thred.MV/5 ex./24.06.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 4822/2015. Judecătoria SECTORUL 6... | Anulare somaţie de plată. Sentința nr. 4869/2015.... → |
|---|
