Constatare nulitate act juridic. Decizia 986/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 986/
Ședința publică din 5 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Trandafir Purcărița
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
JUDECĂTOR 3: Cristian Pup
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâtul împotriva deciziei civile de apel nr. 104/A/10.02.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă - în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamantul intimat, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocata în substituire avocat pentru pârâtul recurent, iar pentru reclamantul intimat se prezintă avocat.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, nemaifiind formulate alte cereri sau probe de administrat, instanța acordă cuvântul părților asupra recursului.
Reprezentanta pârâtului recurent, avocata solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat în scirs, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta pârâtului intimat, avocata solicită respingerea recursului și menținerea ca legală și temeinică a deciziei pronunțată de Tribunalul Timiș potrivit motivelor prezentate în întâmpinarea de la dosar, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrata sub nr- la Judecătoria Timișoara, reclamantul a chemat in judecata pe pârâtul -, solicitând instanței ca prin sentința ce va pronunța, in principal, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1225/12 06 2006 de notar public, pentru preț neserios si derizoriu. In subsidiar, s-a solicitat instanței sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare susmenționat pentru cauza ilicita si imorala.
In fapt, reclamantul si-a motivat cererea arătând ca in baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1225/12 06 2006 de Notar Public, a înstrăinat pârâtului 20.000 mp, in schimbul prețului de 16.000 RON.
Reclamantul a precizat ca a înstrăinat acest teren datorita problemelor sale de familie si de sănătate, aflându-se la acea data intr-o stare de depresie cauzata de decesul soției.
Pe acest fond de depresie, reclamantul a suferit un infarct miocardic.
Reclamantul a arătat ca, datorita problemelor susmenționate, nu s-a interesat de prețul terenului in zona, iar la notarul public nu i-a explicat nimeni ce valoare are terenul pe care îl vinde.
După încheierea contractului in litigiu, reclamantul s-a consultat cu alte persoane si a ca terenul valorează mult mai mult decât prețul primit.
- terenul in suprafața de 20 000 mp, intabulat in CF 4331, nr. cadastral 1245/5/2, pentru prețul de 16 000 RON.
In contract s-a menționat ca părțile sunt de acord sa achite taxele de timbr,sonorariul notarului la valoarea calculata conform expertizei întocmite de Societat. experților Tehnici - T SA si OG nr. 12/1998 cu modificările ulterioare, valoare ca este mai mare decât prețul din contract.
Conform mențiunilor din cartea funciara, terenul in litigiu este arabil extravilan.
Expertiza topo întocmita in cauza de expert a stabilit ca acest teren are1ca vecinătăți: la - parcela top 1245/1/14; la - canalul 1245/2; la - parcela top 1245/1/2, iar la - drumul DE 1388.
Expertul a precizat ca, la data de 7 02 2008, la Primăria mun. T s-a depus o cerere pentru trecerea terenului in litigiu in extravilanul extins al mun.
Expertul a menționat ( 91) ca întreaga parcela este folosita in prezent ca parcare auto.
Terenul a fost evaluat de expert la 282.830 RON la momentul incheierii contractului in litigiu ( 99).
La determinarea acestei valori, expertul a avut in vedere ca terenul este străbătut de o conducta de gaz metan.
Conform dispozițiilor art. 1303 Cod civil, prețul vânzării trebuie sa fie serios. Prețul neserios atrage nulitatea absoluta a contractului de vânzare -cumpărare. Doctrina si practica judecătoreasca au definit prețul neserios ca fiind un preț infim, total disproporționat fata de valoarea lucrului vândut si care nu reprezintă o cauza suficienta de asumare a obligației de către vânzător, in sensul transmiterii dreptului de proprietate.
In legătura cu seriozitatea prețului, practica judecătoreasca s-a pronunțat in sensul ca, deși inferior valorii bunului, prețul nu poate fi caracterizat ca neserios daca, raportat la ansamblul clauzelor convenite si la calitatea pârtilor, el apare ca o cauza suficienta a obligației asumate de vânzător, elemente care se apreciază la data încheierii convenției, cu excluderea eventualelor neînțelegeri ulterioare intervenite intre parți.
dintre preț si valoarea reala a lucrului vândut este o noțiune relativa, care trebuie raportata nu numai la valoarea bunului vândut, dar si la subiectivismul pârtilor, precum si la orice alte elemente care pun in evidenta ca prețul, fixat liber de părți, constituie ) cauza suficienta a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
In speța prețul indicat in contractul de vânzare-cumpărare - 16 000 lei - este de 17 ori nai mic decât valoarea terenului vândut, la momentul încheierii convenției, respectiv 282.830 ei.
Nici la dosarul Judecătoriei Timișoara, nici la dosarul Parchetul de pe lingă Judecătoria Timișoara nu a fost depusa expertiza întocmita de Societatea experților Tehnici -T SA la care se face referire in contractul de vânzare-cumpărare in litigiu.
Conform contractelor de vânzare-cumpărare depuse la dosar de către pârât, in data de 5 mai 2006, respectiv cu trei saptamini înainte de încheierea contractului de vânzare-cmparare in litigiu, o parcela de 20 000 mp învecinata cu parcela in litigiu a fost vânduta cu prețul de 10 000 RON, mai mic decât prețul primit de reclamantul, iar o alta parcela învecinata, de 15 000 mp, a fost vânduta pentru prețul de 31 990 lei, de 2 ori mai mare decât prețul primit de reclamant.
Preturile sus menționate au un caracter orientativ, deoarece instanța trebuie sa seama de subiectivismul pârtilor contractante, determinat de relațiile dintre acestea si de situația lor personala la momentul încheierii contractului.
In aceste condiții, reclamantul a apreciat ca pârâtul a profitat de neștiința, ignoranta si starea de constrângere in care se afla reclamantul, pentru a cumpăra terenul pe un preț disproporționat de mic.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 1303 cod civil si art. 968 Cod civil.
Prin întimpinarea ( 81) si concluziile scrise depuse la dosar, piritul - a solicitat respingerea acțiunii.
In apărare, pârâtul a arătat ca prețul indicat in contractul de vânzare-cumpărare in litigiu este un preț sincer, fiind stabilit cu intenția de a fi plătit, si serios.
In legătura cu seriozitatea prețului, pârâul a arătat ca echivalenta dintre preț si valoarea reala a lucrului vândut este una relativa, in sensul ca este influențată de subiectivismul pârtilor.
In acest sens, pârâtul a precizat ca reclamantul a vândut terenul la un pret mai mic, deoarece avea nevoie de bani din cauza problemelor de sănătate. Pe de alta parte, terenul in litigiu este traversat de o conducta de gaz metan, aspect ce va determina scăderea valorii acestui teren după ce va fi trecut din extravilanul localității in intravilanul extins al mun.
S-a mai arătat ca terenurile alăturate parcelei in litigiu au fost înstrăinate la un preț asemănător.
Pârâtul a învederat instanței de fond ca nu se poate retine existenta cauzei ilicite si imorale a contractului in litigiu, deoarece nu a profitat de neștiința, ignoranta sau starea de constrângere in care se afla vânzătorul, pentru a obține avantaje disproporționate. In acest sens, in contract s-a stipulat ca părțile au fost de acord sa achite taxele de timbru si onorariul notarului la valoarea calculata conform expertizei întocmite de Societatea experților Tehnici T SA T si OG nr. 12/1998 cu modificările ulterioare, valoare care este mai mare decât cea din contract.
Pârâtul a mai învederat instanței ca reclamantul nu a dovedit ca, la momentul încheierii contractului, suferea de o boala de natura sa aducă atingere puterii sale de a discerne, respectiv de a fi conștient de conținutul si toate efectele juridice ale contractului încheiat.
Prin sentința civilă nr.6869/27.05.2008 pronunțata de Judecătoria Timișoaras -a admis acțiunea civila formulata de reclamantul, împotriva pârâtului -, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1225/12 iunie 2006 de Notar Public si a fost obligat pârâtul sa plătească reclamantului suma de 1.250,30 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a hotărî astfel, prima instanța a reținut in fapt și drept că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1225/12 06 2006 de Notar Public, reclamantul a vândut pârâtului terenul în suprafață de 20.000. intabulat în CF 4335, nr. cadastral A 1245/5/2, pentru prețul de 16.000 RON.
In condițiile in care părțile nu au făcut dovada destinației pe care o poate avea terenul, respectiv o doresc pentru terenul in litigiu, instanța nu va retine împrejurările susmenționate ca fiind determinante pentru vânzarea terenului la un preț mult inferior valorii lui reale.
Având in vedere cele de mai sus, in temeiul art. 1303 Cod civil, instanța admis prezenta acțiune si pe cale de consecința a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1225/12.06.2006 de Notar public pentru pret neserios.
Vazind dispozițiile art. 274. pr. civ. pârâtul aflat in culpa procesuala a fost obligat sa plătească reclamantului cheltuieli de judecata in suma de 1.250,30 lei, reprezentate de taxa de timbru, timbrul judiciar, onorariul de avocat si onorariul expertului.
Împotriva sentinței civile nr. 6869/27.05.2008 pronunțata de Judecătoria T, a declarat apel apelantul, înregistrat la Tribunalul T sub nr- la data de 18.07.2008,solicitând desființarea sențintei atacate ca fiind nelegala si netemeinica si in urma rejudecării respingerea acțiunii reclamantului.
In motivare, apelantul a solicitat desființarea hotărârii pronunțate de instanța de fond ca fiind netemeinica, nelegala si nefondata.
In motivarea căii de atac promovată in cauză apelantul a arătat că primul aspect reținut in mod greșit de instanță e acela că reclamantul nu a fost informat despre valoarea reală a terenului.
C puțin la momentul încheierii contractului reclamantul avea cunoștință de clauza inserată expresă că părțile sunt de acord să achite taxele de timbru la notar si onorariul notarului la valoarea calculată conform expertizei întocmite de Societatea Tehnici SA T si Ordonanța nr.12/1998 cu modificările ulterioare, valoare care este mai mare decât cea din contract.
Din declarația dată de notar in fata organului de urmărire penală rezultă că reclamantul a acceptat in mod liber si conștient înstrăinarea imobilului la un mod preț mai mic decât cel existent pe piață.
Reclamantul nu poate invoca propria culpă invocând că nu s-a putut interesa care ar fi prețul terenurilor in zona extravilan, datorită problemelor de sănătate pe care le avea.
Un alt aspect reținut de prima instanță este aceea că întreaga parcelă străbătută de magistrala de gaz este folosită in prezent ca parcare auto.
Expertul a arătat că aproximativ întreaga suprafață este folosită ca parcare auto, nu întreaga suprafață, fără a efectua o schiță din care să iasă amplasarea exactă a conductei de gaz, motiv pentru care a si solicitat completarea raportului de expertiză, cerere respinsă de instanța de fond.
Apelantul a arătat că este evident faptul că la momentul cumpărării a avut in vedere că in viitor posibilitățile de schimbare a destinației suprafeței de teren ar fi limitate tocmai datorită restricțiilor de construire existente.
Cu privire la concluziile raportului de expertiză si răspunsul la obiecțiuni
apelantul consideră că instanța nu si-ar fi putut forma in mod corect convingerea cu privire la toate împrejurările relevante si determinante pentru vânzarea terenului la un preț mult inferior valorii lui reale, din simplele afirmații ale expertului, afirmații care nu sunt susținute de nici un fel de dovezi.
Apelantul arată că a depus schița planului parcelar la care a făcut referire anterior, care arată suprafața de teren ocupată de magistrala de gaz, extrasele din legislația in domeniu care arată în ce constau interdicțiile de construire, dar si contracte de vânzare cumpărare având ca obiect terenul din aceeași zona, înstrăinate la un preț apropiat de cel plătit de apelant pentru achiziționarea imobilului. Cu privire la subiectivismul părților, instanța a reținut greșit faptul că natura problemelor de sănătate ale reclamantului nu ar fi putut constitui un motiv pentru ca acesta să vândă terenul la un preț inferior, atât timp cat însăși reclamantul in cererea sa de chemare in judecată, a arătat ca a înstrăinat terenul din cauza problemelor de familie și a problemelor de sănătate pe care le-a avut.
In ceea ce privește martora, care susține că a asistat la negocierea contractului, aceasta avea posibilitatea să-i atragă atenția reclamantului sau cel puțin să-1 convingă să nu înstrăineze terenul la prețul convenit de părți, preț cu care martora, parte in contractul de întreținere si persoana in mod evident interesată in soluționarea cauzei a fost de acord, așa cum reiese din declarația martorului.
Pe de altă parte, acest contract de întreținere s-a încheiat la numai două luni de zile de la încheierea contractului de vânzare cumpărare in litigiu.
Apelantul a arătat că instanța trebuie să ia in considerare opinia majoritară a doctrinei care arată că dacă prețul este serios si sincer, contractul de vânzare cumpărare este valabil chiar dacă prețul este mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere în temeiul voinței acestuia să determine prețul sub sau peste valoarea lui.
Raportat la situația de fapt in întregul ei a mai apreciat apelantul că instanța nu putea retine faptul că prețul achitat a fost unul derizoriu, instanța putând califica prețul ca cel mult fiind unul lezionar, acest aspect nefiind insă suficient pentru a constata nulitatea contractului.
Prin întâmpinare, intimatul a solicitat respingerea apelului formulat in cauză și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală si temeinică, cu cheltuieli de judecată.
In motivare, intimatul a arătat că in mod tendențios s-a încheiat si s-a negociat acest contract de vânzare-cumpărare cu reclamantul, tocmai in scopul de a deruta vânzătorul si de a profita cumpărătorul
Pârâtul apelant precum si martorul audiat in cauză, numitul, ambii angajați ai Societății de Imobiliare SC Grup au fost cei care au contactat pe reclamant întrebându-1 dacă nu vinde terenul, deci nu reclamantul a dat anunț că dorește să vândă ci el a fost cel care a primit solicitări din partea cumpărătorilor.
Reclamantului nu i s-a înmânat contractul imediat după semnare la notar, cum era si legal, ci la o săptămână de la încheierea acestuia, martorul fiind cel care a comunicat contractul numitei persoana care îl întreține pe reclamant si care a insistat să primească si el un exemplar.
In ceea ce privește prețul terenului masa cum rezulta din raportul de expertiză, expertul a stabilit valoarea reală a terenului de 282.830 lei la data încheierii convenției.
De menționat că in prezent terenul este în extravilanul localității T-, fiind propus pentru a se încadra în extravilanul extins al localității, ceea ce ar implica o valoare si mai mare.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut în esență că terenul suprafața de 20.000 mp intabulat in CF 4331 nr.cadastral A 1245/5/2, a fost vândut paratului de către reclamantul pentru prețul de 16.000 lei, in baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1225/12.06.2006 de notar public.
Expertiza topo efectuată in cauză de expert a evaluat acest teren la o valoare de circulație de 282.830 lei la momentul încheierii contractului in litigiu expertul reținând cu privire la acest teren faptul că este străbătut de conductă de gaz metan și că întreaga parcelă e folosită în prezent ca parcare auto.
Astfel susținerile apelantului precum că expertul a arătat că aproximativ întreaga suprafață este folosită ca parcare auto și nu întreaga suprafață, nu concordă cu conținutul expertizei efectuată în cauză precum și cu răspunsul la obiecțiuni întocmit de expert.
De asemenea cu privire la faptul că suprafața de teren este ocupată de magistrala de gaz prima instanță s-a pronunțat în sensul că la reținerea valorii de circulație a imobilului în litigiu a reținut și acest aspect consemnat de expert în expertiza topo.
Susținerile apelantului precum că atât concluziile raportului de expertiză și răspunsul la obiecțiuni sunt simple afirmații ale expertului nesusținute de nici un fel de dovezi, vor fi înlăturate de către instanța de apel raportat la prevederile art. 201 și urm. Cod procedură civilă.
Constatările expertului au un caracter tehnico științific și nu pot fi substituite de aprecierile făcute de părți în cauză și nu sunt înlăturate alte probe administrate în cauză.
Valoarea reală de circulație a imobilului în litigiu este cea stabilită de expert respectiv nr. - lei iar în aceste condiții prețul stabilit în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1225/12.06.2006 al Biroul Notarial Public apare ca fiind un preț infim total disproporționat față de valoarea lucrului vândut și care nu reprezintă o cauză suficientă de asumare a obligației de către vânzător în sensul transmiterii dreptului de proprietate.
Conform art. 1303 Cod civil prețul vânzării să fie serios, prețul neserios fiind infim astfel cum este cel achitat pentru imobilul în litigiu total disproporționat față de valoarea acestui imobil.
Practica judiciară a stabilit seriozitatea prețului ca o condiție esențială de valabilitate a contractului de vânzare - cumpărare prevăzută în mod expres de lege, astfel că neîndeplinirea acestei condiții lovește actul juridic de nulitate absolută.
Împotriva acestei decizii civile de apel a declarat recurs, în termen legal, pârâtul, solicitând, în principal casarea ei și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond iar în subsidiar modificarea acesteia în sensul admiterii apelului, desființării hotărârii pronunțată de prima instanță și respingerea acțiunii reclamantului, invocând în drept art. 304 pct.5,7 -9 Cod procedură civilă și motivând în esență că reclamantul nu a timbrat acțiunea la valoare, fiind încălcate formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art.105 Cod procedură civilă și că instanța de apel nu a analizat toate motivele de apel invocate, raportat la înscrisurile noi depuse la dosar, cu privire la care nu face referire, greșit fiindu-i respinsă cererea de efectuarea unei contraexpetize ca inutilă cauzei, toate aceste aspecte atrăgând casarea hotărârii recurate.
Recurentul solicită în subsidiarul recursului său ca să-i fie admis apelul și să fie desființată hotărârea primei instanțe, deoarece aceasta a interpretat eronat textul legal prevăzut de art.201 Cod procedură civilă cu privire la valoarea probatorie raportului de expertiză, cum și că, tot eronat instanța de apel reține că în speță constatările expertului nu sunt înlăturate de alte probe, neținându-se seama nici de raportul de expertiză efectuat la solicitarea Camerei Notarilor Publici avut în vedere de părți la semnarea contractului de vânzare cumpărare și nici de planul întocmit de Direcția Regională de Gaz, care arată cât la sută din suprafața terenului este ocupată de magistrala de gaz metan și la fel, nici de contractele de vânzare - cumpărare, având ca obiect terenuri situate în aceeași zonă, înstrăinate la preț asemănător, în speță prețul fiind acceptat, în mod liber de reclamantul intimat.
Prin întâmpinarea de la dosar, reclamantul intimat solicită respingerea ca nefondat a recursului pârâtului (8-10) susținând că nu se impune casarea hotărârii judecătorești pronunțată în cauză, cu trimiterea spre rejudecare, nici la instanța de fond și nici la cea de apel.
Verificând decizia civilă recurată, prin prisma dispozițiilor art.299 și urm. Cod procedură civilă și în raport de motivele de recurs invocate, față de starea de fapt din dosar, ca și de probele administrate în cauză, Curtea urmează, ca în temeiul dispozițiilor art. 312 alin.3 Cod.pr.civilă să admită prezentul recurs al pârâtului și să caseze decizia civilă recurată, dispunând trimiterea cauzei, la aceleași Tribunal T, în vederea rejudecării ei, în apel, întrucât este necesară în dosar administrarea de probe noi.
Într-adevăr, examinându-e cauza sub toate aspectele invocate, din analiza actelor și lucrărilor dosarului, Curtea constată că decizia civilă recurată are la baza un probator insuficient administrat, deși apelul are caracter devolutiv, în prezenta pricină fiind absolut necesară administrarea de noi probe - legale concludente și pertinente, inclusiv un supliment de expertiză (sau chiar contraexpertiza) în condițiile art.212 Cod procedură civilă probe respinse greșit ca inutile cauzei de către instanța de apel-, pentru a se stabili o corectă stare de fapt și adevăratele raporturi juridice dintre părțile litigante, în sensul dacă acestea cunoșteau la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare aspectul potrivit căreia terenul în discuție este tranzatat de o magistrală de gaz metan, pentru a se putea aprecia și determina cu claritate buna lor credință la stabilirea prețului fixat în cauză, precum și dacă existența acestei magistrale de gaz metan afectează prețul convenit și în caz afirmativ, în ce proporție și măsură la acest obiectiv, expertul nerăspunzând (f,91 dosar fond).
Aceste împrejurări de fapt sunt absolut necesare de a fi clarificate în dosar, ele fiind hotărâtoare și determinante, pentru a se preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză și pentru aplicarea corectă a legii în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale, vizând o justă apreciere a caracterului serios sau infim a prețului de formează obiectul contractului de vânzare -cumpărare în litigiu, în condițiile și în înțelesul art. 1303 Cod civil, seriozitatea prețului depinzând de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut.
Cu prilejul rejudecării cauzei, instanța de apel va examina și celelalte critici invocate de pârâtul recurent.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul împotriva deciziei civile de apel nr. 104/A/10.02.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș - secția civilă - în dosar nr-, pe care o casează și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare, în apel aceluiași Tribunal
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică din 5 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red TP/18.11.2009
Dact. NF/18.11.2009
Ex.2
Tribunalul Timiș Președinte:,
Judecător.
Președinte:Trandafir PurcărițaJudecători:Trandafir Purcărița, Lucian Lăpădat, Cristian Pup
