Obligație de a face. Decizia 903/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 903
Ședința publică din 21 octombrie 2009
PREȘEDINTE: Gheorghe Oberșterescu G -
JUDECĂTOR 2: Rujița Rambu
JUDECĂTOR 3: Florin Șuiu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 153/02.04.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanții intimați și, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat în reprezentarea pârâtului recurent prezent și a pârâtei recurente lipsă, reclamantul intimat personal, lipsă fiind reclamanta intimată -.
PROCEDURA COMPLETĂ.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care nefiind formulate cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în recurs.
Reprezentantul pârâților recurenți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat în scris, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului formulat de pârâți și respingerii apelului declarat de reclamanți, iar în fond, respingerea acțiunii de evacuare. Solicită cheltuieli de judecată.
Reclamantul intimat solicită respingerea recursului, conform concluziilor scrise depuse la dosar, susținând, în esență, că reclamanții au nevoie de spațiul în litigiu atât ca locuință cât și ca atelier de lucru.
Depune la dosar adresa nr. 53871 din 22.09.2009 emisă de Primăria municipiului A din care rezultă că familia se situează pe lista de priorități pentru persoanele evacuate.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr- la Judecătoria Arad reclamanții și - au solicitat ca pârâții și să le predea posesia imobilului apartament nr.2, situat în A, B-dul - nr.5. proprietate a reclamanților, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au invocat calitatea lor de proprietari ai locuinței, calitate recunoscută printr-o hotărâre irevocabilă prin care s-a constatat și nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâții au dobândit apartamentul în baza Legii nr.112/1995.
In drept, au invocat disp.art.480 civ. raportat la art.16 alin.3 din Legea nr.10/2001.
Pe cale de întâmpinare pârâții au solicitat respingerea cererii invocând, în esență, nerespectarea de către reclamanți a disp. OUG 40/1999.
Prin sentința civilă nr.9297/8.12.2008 Judecătoria Arada admis în parte cererea de chemare în judecată, obligându-i pe pârâți să predea reclamanților posesia apartamentului începând cu data de 27 iunie 2009.
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că potrivit extrasului CF nr.33226 A, nr.top.212/b-213/b-219/2/35/II, imobilul în litigiu este proprietatea reclamanților, prin restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Prin sentința civilă nr.4146/16.05.2007 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, s-a admis în parte acțiunea civilă precizată exercitată de reclamanții împotriva pârâților și au fost obligați pârâții să încheie cu reclamanții un contract de închiriere având ca obiect imobilul din litigiu, având ca durată data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești și data de 26.06.2008, iar chiria de 12,5% din venitul net lunar pe familie. Această hotărâre a rămas irevocabilă.
În considerentele sentinței s-a reținut că prin sentința civilă nr.7749/24.10.2002 a Judecătoriei Arad, menținută prin decizia civilă nr.1593/23.06.2003 a Curții de APEL TIMIȘOARA, a fost admisă acțiunea în revendicare imobiliară exercitată de către reclamanți și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți și Statul Român, prin SC SA, având ca obiect imobilul în litigiu; prin decizia civilă nr. 97/20.01.2005 a Curții de APEL TIMIȘOARAa fost respinsă acțiunea de evacuare a pârâților, în condițiile în care reclamanții au redobândit imobilul în temeiul unei hotărâri judecătorești, aceștia fiind obligați să respecte dispozițiile OUG nr.40/1999.
Prin sentința civilă nr. 4146/16.05.2007 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr- instanța, stabilind incidența în cauză a dispozițiilor art.13 alin.1 și art.15 alin.1 din Legea nr.10/2001, coroborate cu disp.art. 6 și art. 31 din OUG nr. 40/1999, cu modificările ulterioare, a avut în vedere că pârâții au fost de acord să încheie contract de închiriere, părțile înțelegându-se asupra duratei acestuia, respectiv de la data rămânerii definitive a sentinței și până la data de 26.06.2008, fiind evidentă și cunoscută pârâților poziția reclamanților de a nu dori prelungirea contractului de închiriere cu privire la imobil.
Având în vedere considerentele de fapt și de drept mai sus expuse, instanța a constatat că, deși între părți nu a fost încheiat un contract de închiriere asupra imobilului în litigiu, hotărârea judecătorească mai sus amintită a stabilit obligația părților de a încheia un astfel de contract, precum și durata acestuia, respectiv de la data rămânerii definitive a sentinței și până la data de 26.06.2008. De altfel, această perioadă a și fost respectată de către părți chiar în lipsa respectării întocmai a hotărârii judecătorești, respectiv în lipsa încheierii contractului de închiriere.
A mai avut în vedere faptul că reclamanții au trimis pârâților o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, ce formează obiectul dosarului execuțional nr.47/9.06.2008 a Biroului executor Judecătoresc, prin care notifică pârâții în sensul refuzului încheierii vreunui raport contractual cu aceștia și al eliberării imobilului în litigiu începând cu data de 27 iunie 2008.
Dispozițiile art.480 cod civil conferă proprietarului dreptul de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, în limitele determinate de lege.
Ca urmare, instanța a stabilit incidența dispozițiilor Legii nr.10/2001, republicată, precum și a OUG nr.40/1999, astfel că, potrivit prev.art.14 alin.3 din OUG nr.40/1999, conform cărora proprietarul este obligat să notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin.(2) lit. A și coroborat cu prevederile art.16 alin.3 din legea nr.10/2001 republicată, conform căruia proprietarii vor intra în posesia bunurilor imobile restituire în termen de cel mult 5 ani de la redobândirea dreptului de proprietate, instanța a dispus conform celor mai sus arătate.
Atât reclamanții cât și pârâții au declarat apeluri împotriva sentinței, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Reclamanții au solicitat schimbarea ei în sensul obligării pârâților la predarea de îndată a posesiei și folosinței imobilului invocând, în esență ajungerea la termen a convenției între părți.
Pârâții au solicitat schimbarea ei în sensul prelungirii drepturilor lor locative cu încă 5 ani, invocând dispozițiile nr.OUG 40/1999.
Prin decizia civilă nr.153/2.04.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr- a fost admis apelul reclamanților și respins cel declarat de pârâți.
În consecință, sentința a fost schimbată în parte, în sensul obligării pârâților la predarea de îndată a posesiei și folosinței imobilului către proprietarii reclamanți.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a avut în vedere că prima instanță a omis împrejurarea că pârâții nu au solicitat nici prin notificare și nici prin vreo cerere adresată instanței prelungirea locațiunii ci au invocat prelungirea de drept a acesteia și că nu a dat corecta interpretare sentinței civile nr.4146/2007 prin care Judecătoria Arada stabilit ca termen limită al locațiunii data de 26.06.2008.
A mai avut în vedere că disp.OUG nr.40/1999 trebuie interpretate prin prisma disp.art.480 civ. art.20 alin.2, art.44 din Constituție și ale art.1 din Protocoloul 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale.
Astfel, instanța a reținut că potrivit art.2 din nr.OUG40/1999, așa cum a fost modificată de Legea nr.241/2001, contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994 pentru suprafețele cu destinația de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriașilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.
Prin urmare, începând cu data de 8 aprilie 1999, data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, contractul de închiriere s-a prelungit la cererea lor pe o perioadă de 5 ani în temeiul legii, adică până la data de 8 aprilie 2004, însă acest termen în prezenta cauză nu are nici-o relevanță, deoarece a fost stabilit un termen mult mai favorabil prin sentința amintită de mai sus.
Dispozițiile art.10 - 11 din nr.OUG40/1999 referitoare la încheierea unui nou contract de închiriere între chiriaș și noul proprietar și prelungirea contractului vechi până la încheierea noului contract sunt pe deplin aplicabile numai până la expirarea termenului de 5 ani prevăzut de același act normativ. Acel termen de 5 ani a fost stabilit tocmai în realizarea protecției temporare a chiriașilor ca scop primordial urmărit de nr.OUG40/1999. Din interpretarea coroborată a prevederilor art.9-12 din această ordonanță de urgență rezultă două ipoteze:
- fie noul proprietar și chiriașul încheie un contract de închiriere pe o perioadă determinată, în cursul acestui termen de 5 ani, situație în care până la expirarea acestui termen, chiriașul urmează a ocupa spațiul în baza acestui titlu - contractul de închiriere nou încheiat;
- fie între chiriaș și proprietar nu se încheie nici un fel de contract, situație în care vechiul contract de închiriere încheiat de chiriaș cu se prelungește pe o perioadă de 5 ani până la data de 8 aprilie 2004, acesta fiind titlul în caza căruia chiriașul ocupă spațiul locativ și care este opozabil noului proprietar.
Această din urmă ipoteză ar fi aplicabilă și litigiului dedus judecății, dacă nu ar fi fost stabilit un alt termen prin sentință, tribunalul reținând că în lipsa vreunui contract de închiriere încheiat cu noul proprietar și în condițiile în care vechiul contract a fost prelungit numai cu 5 ani, adică până la data de 8 aprilie 2004, începând cu data de 26.06.2008, pârâții-apelanții ocupă spațiul fără nici un titlu.
Prevederile art.11 alin.1 din nr.OUG40/1999 referitoare la prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere sunt pe deplin aplicabile dar numai până la data de 8 aprilie 2004 deoarece numai până la această dată au fost prelungite de drept contractele anterioare cu posibilitatea conferită de art.9-10 din nr.OUG40/1999 ca astfel de contract să fie înlocuite, pe baza înțelegerii părților cu noi contracte de închiriere încheiate cu noii proprietari.
O altă interpretare a acestor prevederi legale, ar presupune prelungirea la infinit a contractului vechi de închiriere, până la încheierea unui contract de închiriere între chiriaș și proprietar în condițiile impuse de către chiriaș. O astfel de interpretare însă nu poate fi primită deoarece încalcă grav nu numai prevederile constituționale, dar și art.1 din Primul protocol la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale dispoziții care fiind consacrate printr-o convenție internațională au prevalență față de dreptul intern și oricum trebuie să servească la interpretarea și aplicarea dreptului intern.
Pe de altă parte, dispozițiile art.14 din același act normativ, referitoare la prelungirea contractului de închiriere sunt aplicabile numai în situația în care în decursul termenului de 5 ani între părți a intervenit un contract de închiriere pe o perioadă determinată, ceea ce nu este cazul în speță.
În consecință, instanța a dispus conform celor mai sus arătate.
Împotriva deciziei au declarat recurs în termen pârâții care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii cererii de evacuare.
În motivare au invocat că, deși contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 a fost anulat, reclamanții nu și-au îndeplinit obligațiile ce le reveneau conform OUG nr.40/1999 și art.15 din Legea nr.10/2001, în sensul că nu au urmat procedura legală ce le impunea încheierea unui nou contract de închiriere, că au încălcat disp.art.10, 14 din OUG nr.40/1999 și au formulat cereri de chemare în judecată solicitând evacuarea pârâților.
Au invocat în favoarea lor disp.art.22 alin.3 din OUG nr.40/1999 în baza cărora contractul de închiriere se prelungește pentru aceeași perioadă de cinci ani.
Au invocat că în lipsa unei notificări legale din partea reclamanților, au fost depunctați la stabilirea poziției pe lista de priorități în acordarea de locuințe sociale de către organele administrației publice locale.
În drept au invocat disp.art.304 pct.9 pr.civ.
Legal citați, intimații nu au formulat întâmpinare în termenul prevăzut de disp.art. 308 alin. 2.pr.civilă.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și în baza art. 299 și urm. pr.civ. și de disp.legale ce vor fi mai jos arătate, instanța reține următoarele:
Prin decizia civilă nr.1593/23.06.2003 pronunțată de Curtea de APEL TIMIȘOARAa fost menținută sentința civilă nr.7749/24.10.2002 prin care Judecătoria Arada constatat nulitatea absolută contractului de vânzare-cumpărare în baza căruia imobilul în litigiu fusese vândut familiei în baza Legii nr.112/1995, instanța reținând incidența disp.art.46 din Legea nr.10/2001 (11-14 dosar fond).
Pe de altă parte, prin sentința civilă nr.4146/16.05.2007 pronunțată de Judecătoria Arad pârâții au fost obligați să încheie cu reclamanții din prezenta cauză un contract de închiriere având ca obiect imobilul în litigiu pe perioada cuprinsă între rămânerea definitivă a sentinței și data de 26.06.2008, chiria fiind stabilită la 12,5% din venitul net lunar pe familie.
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere inclusiv faptul că pârâții au fost de acord cu data la care locațiunea înceta, respectiv 26.06.2008, dată ce reprezenta împlinirea termenului de 5 ani de la rămânerea irevocabilă a hotărârii prin care titlul de proprietate al pârâților a fost anulat, termenul fiind corespunzător celui prevăzut de art.15 alin.1 din Legea nr.10/2001 ( 15 - 17 dosar fond).
Apelul declarat de reclamanții și care viza cuantumul chiriei și cel al cheltuielilor de judecată acordate (deci nu termenul locațiunii) a fost respins (18-19-dosar fond), sentința rămânând irevocabilă prin nerecurare.
În consecință, termenul la care locațiunea urma să expire a fost irevocabil stabilit ca fiind 26.06.2008.
Chiar dacă în temeiul hotărârii judecătorești contractul nu s-a încheiat în formă scrisă, pârâții și-au păstrat calitatea de locatari nu doar până la data irevocabil stabilită de instanță ci și ulterior (inclusiv la data pronunțării prezentei nefiind făcută dovada că ar fi eliberat locuința). Or, câtă vreme pârâții au continuat să locuiască în apartamentul ce face obiect al litigiului, este evident că au beneficiat de efectele hotărârii judecătorești sus-menționate.
În această situație, cum instanța a stabilit irevocabil termenul la care locațiunea urma să expire având în vedere pe de o parte disp. art. 15 alin.1 din Legea nr.10/2001 în baza cărora în situația de față contractul de închiriere se încheie pe o perioadă de cinci ani și,pe de altă parte, acordul pârâților exprimat cu privire la împlinirea termenului, cum pârâții au avut folosința locuinței chiar și ulterior acestei date (conform celor mai sus-arătate) aceștia nu mai pot invoca în continuare în favoarea lor dispozițiile OUG nr.40/1999 pentru a li se recunoaște din nou prelungirea contractului.
In consecință, după expirarea unui termen de 5 ani de la anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, termen în care foștii cumpărători au beneficiat de atributele calității de chiriași, disp. art. 10, 11, 14, 15, 22 din OUG nr.40/1999 modificată nu mai sunt incidente în cauză.
Cum în mod corect a reținut instanța de apel, o altă interpretare dată dispozițiilor OUG nr.40/1999, act normativ adoptat pentru protejarea intereselor chiriașilor s-ar constitui într-o vătămare serioasă și nejustificată a dreptului de proprietate al persoanelor ce și-au recăpătat acest drept, într-o prelungire a stării de imposibilitate a acestora în exercitarea atributelor conferite de disp. art. 480 Cod civil, de încălcare a Constituției și, implicit, a Convenției Europene a Drepturilor Omului.
Față de cele mai sus arătate, plasarea recurenților într-o poziție nefavorabilă pe listele persoanelor ce solicită locuințe din proprietatea statului nu le poate fi imputată reclamanților - proprietari și nici nu se constituie în temei de modificare a deciziei recurate în sensul art. 304.pr.civ.
Pentru aceste considerente, în baza disp.art.312 alin.1 pr.civ. rap. la art.304, 306 alin.2 pr.civ. instanța va respinge recursul declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr.153/2.04.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr-.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții și împotriva deciziei civile nr. 153/02.04.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 21 octombrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
G - - - - -
GREFIER,
- -
Red. - 26.10.2009
Tehnored., 2 ex./05.11.2009
Tribunalul Arad, Judecători:,
Judecătoria Arad, Judecător:
Președinte:Gheorghe OberșterescuJudecători:Gheorghe Oberșterescu, Rujița Rambu, Florin Șuiu
