Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 03-07-2013 în dosarul nr. 661/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator - 3207/2504
Secția civilă
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 951
Ședința publică din data de 03 iulie 2013
Președinte D. C. U.
Judecător M. C.
Judecător S. O. S.
Grefier C. I.
S-a luat în examinare recursul declarat de recurenta-reclamantă A. F. L. împotriva sentinței civile nr. 2609 din 01.04.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații-pârâți P. D. și B. S. M., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta recurentei-reclamante, avocat Vucoiev N. din BA A., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța aduce la cunoștința reprezentantei recurente că prin încheierea camerei de consiliu a fost admisă în parte cererea de reexaminare privind stabilirea taxei judiciare de timbru și s-a dispus eșalonarea taxei judiciare de timbru de 1.715 lei în cinci tranșe egale, de câte 343 lei, începând cu luna iulie 2013.
Reprezentanta recurentei se obligă ca începând cu această lună să achite prima rată a taxei de timbru.
Nefiind formulate alte cereri, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurentei solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate, admiterea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să suplimenteze acordul intimaților la încheierii actului autentic vânzare-cumpărare. Nu solicită cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr. 2609 din 01.04.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ s-a respins acțiunea civilă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare formulată de reclamanta A. F. L., în contradictoriu cu pârâții P. D. și B. S. M., fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța sentința, prima instanță a reținut următoarele: reclamanta, în calitate de promitent-cumpărător, la data de 13.01.2013, a încheiat cu pârâtul P. D., prin mandatar B. S. M., în calitate de promitent-vânzător, antecontractul de vânzare-cumpărare, atestat sub nr. 1/2013 de către avocat Vucoiev N., prin care pârâtul P. D., prin mandatar B. S. M., s-a obligat ca, la data de 15.01.2013 să se prezinte la BNP G. L., în vederea încheierii actului autentic vânzare-cumpărare, asupra cotei de ½ din imobilului din litigiu. La data încheierii promisiunii, respectiv 13.01.2013, reclamanta a achitat mandatarei lui P. D. suma de 15.000 euro, convenită de comun acord, drept preț al vânzării. Tranzacția s-a încheiat într-o zi nelucrătore, motiv pentru care s-a recurs la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare. Reclamanta a susținut că, la data convenită de părți, pentru încheierea contractului autentic, mandatara promitentului nu s-a prezentat la notar și a refuzat orice comunicare cu reclamanta.
Prima instanță mai arată că acțiunea reclamantei, prin care a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare este nefondată. Aceasta reține că înscrisul depus la dosar reprezentând promisiune de vânzare-cumpărare, datează din 13.01.2013, dată la care era aplicabil Codul civil din 2009.
Potrivit art. 1669 din Codul civil – 2009:
„ Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare
(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă”.
Din aceste dispoziții legale, prima instanță a reținut că, o hotărâre care să țină loc de contract autentic de înstrăinare mobiliară/imobiliară poate fi pronunțată doar în condițiile în care pârâtul (promitent-vânzător/cumpărător) refuză nejustificat să se întâlnească cu reclamantul (promitent-vânzător/cumpărător) și să încheie contractul de vânzare-cumpărare, atunci când este vorba de o înstrăinare mobiliară, respectiv să se prezinte la notar în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în cazul unei înstrăinări imobiliare, ce necesită forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare. În această situație dreptul dedus judecății devine un drept litigios, iar instanța este chemată să sancționeze acest refuz și să oblige pârâtul să respecte obligațiile asumate prin promisiunea sinalagmatică. per a contrario, în cazul în care pârâtul este de acord să perfecteze contractul în formă autentică, sau nu refuză expres perfectarea contractului, sau refuzul acestuia este justificat (interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 1669 alin. 1 Cod civil), dreptul dedus judecății nu este un drept litigios, ci este de natură necontencioasă, părțile trebuind să se adreseze notarului public pentru perfectarea acordului lor de voință și nu instanței de judecată. Altminteri ar exista posibilitatea ca instanța să se substituie notarului sau voinței părților chiar și în absența unui raport conflictual dintre părți, fapt ce ar excede legii, ajungându-se în situația depășirii atribuțiilor judecătorești. Așadar, în situația în care reclamantul nu face dovada punerii în întârziere a pârâtului printr-o notificare adresată acestuia, prin care îi cere perfectarea contractului de înstrăinare mobiliară/imobiliară, anterior sesizării instanței, precum și în cazul în care pârâtul este de acord cu cererea reclamantului, prima instanță arată că acțiunea reclamantului trebuie respinsă ca neavând caracter contencios, mai precis nu îndeplinește condițiile art. 1669 alin. 1 Cod civil.
Prima instanță a mai arătat că se ridică problema dacă și promisiunea de a contracta trebuie să îndeplinească forma ad validitatem, atunci când pentru contractul care urmează a se încheia legea pretinde forma ad validitatem. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. (în materia contractului în general) și art. 1669 alin. (1) ultima teză C.civ. (în materia contractului de vânzare) se referă la îndeplinirea „condițiilor de validitate” ale contractului care urmează a fi încheiat, fără a distinge între condițiile de fond și condițiile de formă, însă aceasta numai pentru posibilitatea sesizării instanței în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. Rezultă astfel că forma promisiunii de a contracta este doar o condiție procesuală pentru cererea de pronunțare a hotărârilor care să țină loc de contract. Prin urmare, dacă promisiunea nu îndeplinește cerința formei prevăzute de lege pentru contractul ce urmează a se încheia, în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul acesteia nu poate să obțină o hotărâre care să țină loc de contract (G. B., curs de drept civil – Partea generală, Editura „Hamangiu” 2012, p.180).
Prin urmare, în cazul contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil (teren sau construcție), pentru care legea cere forma autentică ad validitatem, promisiunea de vânzare-cumpărare a acelui imobil trebuie și ea să îmbrace forma autentică dar nu sub sancțiunea nulității promisiunii, ci sub sancțiunea respingerii cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare.
Prima instanță a constatat că reclamata nu a îndeplinit cel puțin două dintre condițiile de mai sus.
În primul rând, reclamanta nu a dovedit refuzul expres al pârâtului de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, potrivit dispozițiilor art. 1669 alin. 1 Cod civil, refuz ce se putea dovedi printr-o notificare a pârâtului adresată anterior introducerii cererii de chemare în judecată. Notificările depuse la dosar de reclamantă nu pot fi primite întrucât ele datează din 20.03.2013, ulterior introducerii cererii de chemare în judecată, la data de 18.01.2013. Mai mult, lipsa refuzului pârâtului rezultă și din întreaga stare de fapt probată prin înscrisurile de la dosar. Astfel, în cazul în care o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare este încheiată la 13.01.2013, în promisiune se stipulează obligația pârâtului de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare cel târziu la data de 15.01.2013 (deci la două zile de la încheierea promisiunii), iar cererea de chemare în judecată prin care se solicită instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare este formulată la 18 ianuarie 2013 (la trei zile de la pretinsul termen de perfectare a contractului și la cinci zile de la încheierea promisiunii), în condițiile în care pârâtul nu este notificat prealabil sesizării instanței și acesta locuiește în Anglia, necunoscând nimic despre situația sa juridică din România, nu rezultă nicidecum vreun refuz al pârâtului de a perfecta contractul ,ci mai degrabă o rea-credință a reclamantei care încearcă obținerea unui drept de proprietate trecând peste orice condiție legală de dobândire a dreptului.
În lipsa refuzului pârâtului de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare (în formă autentică, în această speță), rezultă că dreptul dedus judecății nu este un drept litigios, ci este de natură necontencioasă, părțile trebuind să se adreseze notarului public pentru perfectarea acordului lor de voință și nu instanței de judecată.
În al doilea rând contractul de vânzare-cumpărare, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, contract ce trebuia perfectat între părți, având ca obiect un imobil (teren sau construcție), trebuia încheiat forma autentică ad validitatem, motiv pentru care și promisiunea de vânzare-cumpărare a acelui imobil trebuia și ea să îmbrace forma autentică sub sancțiunea respingerii cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare. Ori, promisiunea de vânzare-cumpărare din litigiu nu îmbracă forma autentică, ci a înscrisului sub semnătură privată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, în termenul legal, recurenta-reclamantă A. F. L. prin care solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate și pe fond admiterea acțiunii formulate cu obligarea pârâtului-intimat la plata cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 312 al. 3 C.p.civ.
În motivare, recurenta-reclamantă învederează instanței că au fost notificați pentru a se prezenta la notar atât mandatara cât și proprietarul imobilului, iar proprietarului i s-a pus în vedere să se prezinte personal sau să își desemneze un alt mandatar, întrucât cel desemnat anterior refuză să se prezinte la notar pentru încheierea actului autentic. Faptul că notificările au fost expediate după promovarea prezentei acțiuni recurenta-reclamantă consideră că nu are nicio relevanță, deoarece nu exista nicio prevedere expresă că notificarea trebuie să fie anterioară acțiunii.
De asemenea, arată că al doilea motiv de respingere a acțiunii îl reprezintă faptul că promisiunea de vânzare - cumpărare nu s-a încheiat în formă autentică.
Recurenta-reclamantă susține că, forma autentică este prevăzuta de lege doar pentru contracte, nu și pentru promisiunile de a contracta.
Este evident în cauză că părțile semnatare ale promisiunii s-au învoit ca aceasta să fíe atestată de avocat, forma autentică fiind oricum imposibil de perfectat într-o zi nelucrătoare, când birourile notariale sunt închise.
În probațiune, recurenta-reclamantă a depus la dosar copie act identitate și certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele și taxele locale și alte venituri ale bugetului local.
Intimații-pârâți, deși legal citați nu au depus întâmpinare la dosar și nu s-au prezentat în fața instanței.
Examinând sentința recurată prin prisma motivelor dezvoltate de recurentă și sub toate aspectele, în baza art. 304 și art. 3041 C. pr. civ., tribunalul constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Recurenta solicită prin calea de atac modificarea sentinței civile recurate, în sensul admiterii acțiunii și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a depus la dosarul instanței de fond un antecontract de vânzare-cumpărare atestat de apărătorul său sub nr. 1/13.01.2013 prin care pârâtul P. D., în calitate de promitent-vânzător, prin mandatar B. S.-M., se obligă să transmită reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul înscris în CF nr._ A., nr. top. 176-177/2, iar la art. 4 din antecontract se precizează că promitentul-vânzător, prin mandatar, se obligă să se prezinte la BNP G. L. în data de 15.02.2013, în vederea perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare, dată la care promitenta-cumpărătoare va intra în posesia imobilului.
Prin perfectarea antecontractelor de vânzare-cumpărare între părți nu se transferă dreptul de proprietate, ci se dă naștere la un drept de creanță (obligație de a face).
În temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și prin care să se transfere dreptul de proprietate, dacă sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a acțiunii.
Recurenta nu face dovada că a solicitat, anterior investirii instanței de judecată, prezentarea intimaților la un notar public pentru perfectarea înscrisului autentic de vânzare-cumpărare a imobilului. Depune la dosar recipisele unor scrisori recomandate expediate după promovarea acțiunii (fila 9, 18, 21 24 dosar fond), însă nu rezultă din conținutul acestora destinatarul și adresa la care au fost expediate (fila 9, 18), respectiv faptul că au fost primite de destinatari, în termen rezonabil. Astfel, recipisele depuse la filele 21 și 24 ale dosarului instanței de fond, în care sunt menționați destinatarii scrisorilor recomandate nu sunt datate, iar prin notificările depuse la dosar, datate 20.03.2013, se pune în vedere intimaților-pârâți să se prezinte la biroul notarial în data de 29.03.2013, scrisoarea adresată pârâtului P. D. fiind expediată la adresa de domiciliu din Marea Britanie.
Tribunalul reține astfel că nu se poate prezuma refuzul pârâților de perfectare a contractului autentic de vânzare-cumpărare, condiție de admisibilitate a acțiunii reclamantei.
Art. 3 ind. 2 alin. 1 din Legea nr. 146/1997, în vigoare la data promovării acțiunii reclamantei, prevede: ,,În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari”.
Recurenta-reclamantă nu a depus la dosar certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Astfel fiind, în mod corect a stabilit instanța de fond că cererea reclamantei de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu este admisibilă, față de considerentele de fapt și de drept invocate.
Se apreciază că în cauză nu se evidențiază motive de casare sau modificare și nici motive de ordine publică sau de netemeinicie, care să poată fi reținute din oficiu de instanță.
Examinând hotărârea recurată sub toate aspectele, conform art. 304 ind. 1 Cod procedură civilă, tribunalul apreciază că soluția instanței de fond este legală și temeinică și, în temeiul disp. art. 312 Cod procedură civilă, instanța va respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta-reclamantă A. F. L., împotriva sentinței civile nr. 2609 din 01.04.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
În temeiul art. 274 C. pr. civ., se constată că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă A. F. L., împotriva sentinței civile nr. 2609 din 01.04.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ .
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 03.07.2013.
pentru președinte, Judecător, Judecător,
D. C. U. M. C. S. O. S.
aflat în concediu de odihnă
semnează vicepreședinte
Tribunal A. S. O. S.
pentru grefier C. I.
aflată în concediu de odihnă
semnează prim grefier
A. A.
Red.C.M. 17.07.2013
Thred.KL. 17.07.2013
2 ex./
Nu se comunică
Primă instanță – judecător C.C. A.
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 1565/2013.... | Succesiune. Sentința nr. 3394/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
