Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 13-02-2014, Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 13-02-2014 în dosarul nr. 9213/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator - 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIE CIVILĂ NR.203
Ședința publică din data de 13.02.2014
Președinte: Ș. V.
Judecător: D. M.
Grefier: G. S.
S-a luat în examinare cererea de apel formulată de apelantul pârât V. I. a în contradictoriu cu intimatul reclamant P. F. împotriva sentinței civile nr.6533 din data de 22.10.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantului – avocat Hosszu Z. din Baroul A. și intimatul P. F. asistat de avocat C. E. din Baroul A., absent fiind apelantul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, se constată că apelul a fost declarat și motivat în termen și a fost legal timbrat cu 257,50 lei taxă judiciară de timbru.
Reprezentanții părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind formulate alte cereri, constatând litigiul în stare de soluționare, instanța acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Reprezentantul apelantului solicită admiterea apelului și modificarea în tot a hotărârii primei instanțe în sensul respingerii acțiunii. Solicită obligarea intimatului la cheltuieli de judecată. Depune la dosar concluzii scrise și chitanță privind onorariul avocațial.
Reprezentantul intimatul solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii primei instanțe ca fiind temeinică și legală. Solicită la rândul său cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat la data de 09.01.2014 la Tribunalul A. constată că, prin sentința civilă nr. 6533 din data de 22.10.2013 pronunțată în dosar nr._ Judecătoria A. a admis acțiunea formulată de reclamantul P. F. în contradictoriu cu pârâtul V. I..
A dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de_ mp extravilan, înscris în titlul de proprietate nr._/1992 situat în ./17 și intabulat în cartea funciară nr._ M., nr. top._.
A dispus Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară A. să înscrie dreptul de proprietate al reclamantului în cartea funciară.
A obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1.217 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut următoarele: reclamantul a încheiat cu pârâtul V. I., la data de 11.03.2013, o promisiune de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 258/11.03.2013 de Biroul Notarial Public M. S. – O., având ca obiect teren arabil în suprafață totală de 35.000 mp (compus din tarlaua cu nr. top. 54, . suprafață de 13.600 mp și tarlaua cu nr. 58, . suprafață de 21.400 mp) situat în extravilanul comunei M., . în titlul de proprietate nr. 13.523/01.09.1992. Prețul a fost achitat în anul 1997 de către reclamant care a folosit de atunci terenul, conform mențiunilor din contract confirmate de pârât în răspunsul la interogatoriu.
Conform înțelegerii dintre părți, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică urma să se încheie cel mai târziu la data de 01.10.2013.
Prin prezenta acțiune reclamantul a solicitat obligarea pârâtului V. I. să încheie contract de vânzare în formă autentică cu reclamantul pentru o parte din terenul care a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv pentru suprafața de 13.600 mp teren extravilan situat în tarlaua 54 ., întrucât restul terenului a fost înstrăinat de pârât numitului B. E. H..
Pârâtul a solicitat respingerea acțiunii, invocând în apărare următoarele:
- suma achitată de reclamant în anul 1997 nu a fost preț ci arendă.
- i se încalcă dreptul de proprietate dacă este obligat să vândă terenul său reclamantului.
Instanța a reținut ca neîntemeiate apărările pârâtului.
Astfel, cu privire la susținerea acestuia potrivit căreia suma achitată de reclamant în anul 1997, când pârâtul a plecat în Germania, nu a fost preț ci arendă, instanța a reținut că această susținere trebuia dovedită de pârât atât timp cât în promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamantul s-a menționat expres că prețul a fost achitat în întregime în anul 1997, or pârâtul nu a făcut nicio dovadă în acest sens. Oricum, arenda s-a stabilit în principiu pe o anumită perioadă, urmând a fi achitată la anumite intervale de timp și nu global. Prin urmare, susținerea pârâtului V. I., pe lângă faptul că nu a fost dovedită, este și puțin plauzibilă. Prin urmare, instanța a reținut că reclamantul și-a îndeplinit obligația sa, de plată a prețului, astfel că este îndreptățit să obțină obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Într-adevăr, în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată de părți a fost inserată următoarea clauză: „dacă promitentul vânzător sau moștenitorii acestuia nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului și nici nu se va obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare, atunci va restitui de două ori suma achitată”. Însă, aceasta nu trebuie interpretată ca o clauză de dezicere (arvună de dezicere), care să-i dea dreptul pârâtului să se dezică de contract oricând, cu obligația plății dublului prețului achitat de reclamant. Astfel, conform tezei întâi a clauzei mai sus citate, „în cazul în care vreuna din părți nu se va prezenta pentru autentificarea actului, cealaltă poate solicita instanței de judecată să pronunțe o hotărâre judecătorească, care să țină loc de act autentic de înstrăinare”. Interpretând coroborat cele două texte, instanța a reținut că acestea stabilesc doar dreptul promitentului-cumpărător ca, în cazul refuzului promitentului-vânzător sau a moștenitorilor acestuia de a încheia contractul în formă autentică, să obțină o hotărâre judecătorească care să suplinească consimțământul lor. D. în situația în care promitentul vânzător nu mai este de acord cu autentificarea actului și, în plus de asta, nu se va putea obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (din motive obiective, spre ex. terenul care a făcut obiectul promisiunii a fost înstrăinat), doar atunci promitentul-vânzător va avea obligația de a restitui dublul prețului achitat de cumpărător. Prin urmare, este vorba de două condiții cumulative pentru activarea acestei clauze: 1 – promitentul vânzător să nu mai fie de acord cu încheierea contractului și 2 – să nu poată fi pronunțată o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare. În cazul din speță nu există niciun impediment pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, astfel că pârâtul promitent – vânzător nu s-a putut prevala de clauza mai sus citată. Mai mult, această clauză a fost stipulată în favoarea promitentului-cumpărător astfel că doar acesta se poate prevala de ea, nu și promitentul-vânzător.
În consecință, instanța a reținut că în speță, pârâtul nu are un drept de dezicere care să lase fără efecte promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamantul, astfel că, atât timp cât aceasta a fost valabil încheiată, trebuia respectată de pârât, în baza art. 1.270 C.civ.
În ce privește susținerea pârâtului că s-ar încălca dreptul de proprietate recunoscut de Constituție, dacă ar fi obligat la înstrăinarea terenului său, instanța a reținut că aceasta este neîntemeiată întrucât nu poate fi vorba de încălcarea unui drept de proprietate al pârâtului atât timp aceasta a semnat de bună-voie promisiunea de vânzare-cumpărare în baza căreia ulterior avea obligația de a transmite dreptul de proprietate reclamantului. Pârâtul nu putea să refuze încheierea contractului de vânzare-cumpărare doar pentru simplul motiv că a aflat ulterior că terenul valorează în prezent mai mult, întrucât s-ar încălca principiul forței obligatorii a actelor juridice prevăzut de art. 1.270 C.civ.
Ca atare, reținând că reclamantul și-a îndeplinit obligația de a achita prețul vânzării, iar pârâtul a refuzat încheierea contractului în formă autentică, în baza art. 1.279 alin. 2 C.pr.civ., a admis acțiunea reclamantului și a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de_ mp extravilan, înscris în titlul de proprietate nr._/1992 situat în ./17 și intabulat în cartea funciară nr._ M., nr. top._.
De asemenea, a dispus Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. să înscrie dreptul de proprietate al reclamantului în cartea funciară.
În baza art. 453 C.pr.civ., pârâtul a fost obligat, ca parte căzută în pretenții, la plata către reclamant a sumei de 1.217 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă de timbru (514 lei), timbru judiciar (3 lei) și onorariu de avocat conform chitanței nr. 146/31.05.2013 (700 lei).
Împotriva acestei sentințe a formulat apel, apelantul-pârât V. I. apreciind că instanța de fond a pronunțat o hotărâre greșită admițând acțiunea de prestație tabulară a intimatului-reclamant. A opinat că, soluția corectă era respingerea cererii și obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii de apel a arătat că, instanța de fond a greșit atunci când a interpretat clauza de dezicere din cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare exclusiv în favoarea intimatului-reclamant. A considerat că, potrivit acestei clauze trebuia să i se recunoască apelantului dreptul de a dezice unilateral promisiunea de vânzare-cumpărare, mai ales că s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării contractului, prestație pe care a executat-o prin depunerea dublului prețului stipulat la executorul judecătoresc. A apreciat că, în acest caz trebuia făcută aplicațiunea art. 1276 C.civ., care reglementează denunțarea unilaterală a contractului.
A precizat că, instanța de fond a validat promisiunea de vânzare-cumpărare cu toate că prețul cuprins în act este unul derizoriu. În acest sens a invocat prevederile art. 1665 c.civ. potrivit căruia vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la vânzare.
Apelantul a considerat că, instanța de fond trebuia să constate că refuzul de a încheia contractul promis este justificat, datorită acestui preț excesiv de disproporționat. Arătând că, potrivit dispozițiilor art. 1669 c.civ. doar refuzul nejustificat al unei părți dă posibilitatea celeilalte părți de a cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.
Pentru aceste motivele arătate a solicitat admiterea apelului și în consecință respingerea acțiunii intimatului-reclamant, cu cheltuieli de judecată.
Prin concluzii scrise intimatul-reclamant P. F. a solicitat respingerea apelului ca nefondat și să se mențină hotărârea instanței de fond, cu cheltuieli de judecată.
A apreciat că, prima instanță a reținut în mod corect faptul că, promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată în fața notarului, la data de 11.03.2013, este un act autentic prin care în schimbul prețului primit integral de către apelant, încă din anul 1997, acesta se obliga ca până cel târziu la data de 01.10.2013 să încheie contractul autentic.
Intimatul a considerat că, în mod corect a interpretat prima instanța clauzele promisiunii de vânzare cumpărare încheiate la notarul public M. S.. Cu ocazia încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare i s-a întocmit intimatului o procură notarială pentru a face demersurile de intabulare a terenului, fără de care nu se putea încheia contractul autentic, arătând că a promovat aceste demersuri și le-a dus la bun sfârșit, obținând Extras de CF. pentru teren și documentația de intabulare, în original.
Totodată a arătat că, instanța de fond a apreciat în mod corect, faptul că intimatul-reclamant a dorit să încheie contractul autentic pe terenul respectiv, precizând că a intrat și în posesia Titlului în original și s-a comportat față de ceilalți ca un veritabil proprietar.
Având în vedere dispoziții art.1270 din Codul Civil și art.1276 cod civil coroborate cu prevederile art.1279 cod civil, alin.3 intimatul a arătat că, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța la cererea părții care și-a îndeplinit obligațiile, poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
A precizat că, niciunde în promisiune nu s-a indicat faptul că, dacă promitentul vânzător nu va mai fi de acord cu autentificarea actului, atunci acesta are dreptul să restituie intimatului prețul dublu.
Verificând apelul în baza art.479, 480 C.proc.civ. se reține că acesta este neîntemeiat pentru motivele ce se vor arăta în cele ce urmează.
Apelantul promitent vânzător a încasat în anul 1997 prețul imobilului-teren care formează obiectul antecontractului autentic încheiat în 2013, folosința terenului fiind tot din 1997 la intimatul promitent cumpărător conform mențiunilor conținute de promisiune. În primă instanță apelantul a invocat că în speță ar fi vorba de o arendă nu de o promisiune de vânzare, susținând că acest lucru ar rezulta din prețul derizoriu al terenului.
În cauză pârâtul apelant deși avea sarcina probei în sensul art.249 NCPC în ceea ce privește afirmațiile sale antemenționate nu a dovedit prin nici un mijloc de probă împrejurarea că promisiunea ar fi afectată de vreun viciu de consimțământ sau că între părți s-ar fi încheiat un alt raport juridic decât cel dedus judecății. Ca atare promisiunea de vânzare obligă părțile contractante să-și execute obligațiile asumate, în acord cu prevederile art.1270 C.civ.
Dintre prestațiile convenite, s-au executat anticipat: plata prețului, predarea imobilului, rămânând în sarcina apelantului să se prezinte la notar în vederea autentificării antecontractului. Această din urmă obligație nu a fost îndeplinită deși intimatul l-a notificat în acest sens pe apelant.
Legat de interpretarea clauzei de autentificare a contractului, în mod corect s-a reținut că de fapt aceasta nu este la latitudinea apelantului în sensul că are facultatea discreționară de dezicere în schimbul unei arvune, deoarece în mod neechivoc rezultă că trebuie să existe și o imposibilitate de a se pronunța o hotărâre judecătorească și doar atunci se activează posibilitatea denunțării. În acest sens părțile au stipulat: ,, dacă promitentul vânzător sau moștenitorii acestuia nu vor mai fi de acord cu autentificarea actului și nici nu se va obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare, atunci va restitui de două ori suma achitată”. A accepta soluția propusă de apelant ar însemna să se lipsească de conținut partea finală a clauzei convenite.
În concluzie în mod legal s-a dat eficiență prevederilor art.1669 alin.1 C.civ.
Având în vedere cele ce preced se va respinge apelul formulat de apelantul V. I. în contradictoriu cu intimatul P. F. împotriva Sentinței civile nr.6533 din 22.10.2013 pronunțată de Judecătoria A..
Conform art.453 NCPC întrucât apelul se va respinge se va obliga apelantul la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată către intimat, reprezentând onorar de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelantul V. I. având CNP_ cu domiciliul în . nr.748 jud. A. în contradictoriu cu intimatul P. F. având CNP_ cu domiciliul în . nr.471 jud. A., împotriva Sentinței civile nr.6533 din 22.10.2013 pronunțată de Judecătoria A..
Obligă apelantul la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecată către intimat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 13.02.2014.
Președinte Judecător
Ș. V. D. M.
Grefier
G. S.
Red:Ș.V
Tehnored:S.G/D.S
4ex/2com/6.03.2014
Se comunică cu:
-apelant: V. I. cu domiciliul în . nr.748 jud. A.
-intimat: P. F. cu domiciliul în . nr.471 jud. A.
Prima instanță – Judecătoria A. – judecător A.-M. A.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 96/2014. Tribunalul ARAD | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 964/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
