Rectificare carte funciară. Decizia nr. 964/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 964/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 22-10-2014 în dosarul nr. 14436/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 964 A
Ședința publică din data de 22 octombrie 2014
PreședinteHorea O.
Judecător S. N.
GrefierVoichița M.
S-au luat în examinare apelurile declarate de apelanții – reclamanți A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V. și apelanții - pârâți Ș. G. și Ș. P., împotriva Sentinței civile nr.1014/04.03.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil nr._, având ca obiect rectificare C.F.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta apelanților – reclamanți A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V., avocat T. C. din Baroul A. și reprezentantul intimaților – pârâți Ș. G. și Ș. P., avocat A. L. din Baroul A. și intimatul P. F., lipsă fiind apelanții A. M., A. A., Ș. C. D.,Ș. V., Ș. G. și Ș. P..
Procedura de citare este completă.
Apelul declarat de reclamanți este legal timbrat cu 997 lei taxă judiciară de timbru, iar apelul declarat de pârâții Ș. G. și Ș. P. este legal timbrat cu 615 lei taxă judiciară de timbru. Reprezentanta apelanților – reclamanți A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V., avocat T. C., arată că între părți nu s-a încheiat nici o tranzacție și având în vedere că este prezent intimatul P. F. solicită a i se lua acestuia un interogator și precizează că prezent afară din sală este și domnul Monac V. a cărei audiere în calitate de martor o solicită, precizând că practic el a plătit prețul, nu l-a propus ca martor până în prezent deoarece a fost plecat în Suedia și în această perioadă se află în România.
Reprezentantul apelanților pârâți Ș. G. și Ș. P. arată că într-adevăr nu s-a încheiat nici o tranzacție, precizează că, cele susținute de reprezentanta apelanților A. și Ș. nu corespund chiar în totalitate, este vorba doar de apartamentul nr.11, și lasă la aprecierea instanței probele solicitate de reprezentanta apelanților.
Instanța respinge cererea de probațiune formulată de reprezentanta apelanților A. și Ș. privind interogatoriul intimatului P. și audierea martorului propus azi Monac V..
Reprezentantul apelanților – pârâți Ș. G. și Ș. P., avocat A. L. depune la dosar o cerere de suspendare a judecății până la finalizarea definitivă și irevocabilă a dosarului civil nr._ al Judecătoriei A., având ca obiect unificare parcele, întabulare și apartamentare construcție în care numitul P. F. coproprietar în cote de ½ părți are calitatea de pârât, invocând în drept dispozițiile art. 413 al.1,pct.1 C.pr.civ., reiterând și verbal motivele expuse în scris în cererea de suspendare.
Reprezentanta apelanților - reclamanți A. și Ș. arată că lasă la aprecierea instanței, modul de soluționare a cererii de suspendare, însă din punct de vedere ecomonic și administrativ nu este utilă această suspendare, pentru că practic procesul de partaj poate să dureze, timp în care situația părților este incertă, este o cauză socială în care proprietarii nu pot să-și facă asigurări pe apartamente și nu pot să-și facă buletine.
Instanța respinge cererea de suspendare a judecării cauzei, apreciind-o neîntemeiată.
Nefiind formulate alte cereri, ori necesare alte probe, instanța apreciind apelurile în stare de soluționare, declară terminată faza probatorie și acordă cuvântul în fond.
Reprezentanta apelanților - reclamanți A. și Ș. arată că în primul rând solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale a numitei Ș. P. care nu a fost împrocesuată, nu a fost parte la fond, dar a formulat apel și aceasta.
Reprezentanta apelanților – reclamanți A. și Ș. solicită admiterea apelului formulat de reclamanți și modificarea sentinței atacate în sensul admiterii în totalitate a acțiunii introductive formulată de aceștia, reiterând motivele expuse în scris în cererea de apel și în celelalte înscrisuri depuse la dosar, cu cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru și onorariu de avocat, depunând în acest sens chitanțele . nr.70/23.06.2014 și .,nr.71/23.06.2014. În ce privește apelul formulat de pârâții se solicită respingerea acestuia ca fiind neîntemeiat pentru motivele arătate pe larg în întâmpinarea depusă la dosar.
Reprezentantul apelanților - pârâți Ș. G. și Ș. P. solicită admiterea apelului formulat de pârâți, modificarea sentinței pronunțate de Judecătoria A. și totodată respingerea apelului formulat de către reclamanți, precizând că în ceea ce privește obligația de a face, de a întabula apartamentele acestui imobil, pârâții au făcut dovada că ei sunt cei care se ocupă de aceasta, reiterând motivele expuse în cererea de apel și în întâmpinarea depusă la dosar, făcând referire expresă la dispozițiile art. 1315 C. civ., cu compensarea cheltuielilor de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat la această instanță la data de 22.05.2014, constată că prin Sentința civilă nr.1014/04.03.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil nr._, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V., în contradictoriu cu pârâții P. F. și Ș. G.; s-a dispus ca hotărârea să țină loc de contract de vânzare - cumpărare a imobilului situat în A., . – 29, ., constând într-un apartament în suprafață de 24 mp., neînscris în cartea funciară, la prețul de 10 000 de euro, achitat la 26.03.2010, intervenit între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamantul A. M., în calitate de cumpărător; s-a dispus ca hotărârea să țină loc de contract de vânzare - cumpărare a imobilului situat în A., . – 29, ., constând într-un apartament în suprafață de 24 mp., neînscris în cartea funciară, la prețul de 10 000 de euro, achitat la 26.03.2010, intervenit între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamantul Ș. C. D., în calitate de cumpărător; s-a respins cererea pentru rest, ca nefondată; au fost obligați pârâții, în solidar, să plătească reclamanților A. M. și Ș. C. D. suma de 3921, 85 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, urmând ca după rămânerea definitivă a hotărârii, aceasta să fie comunicată, Administrației Finanțelor Publice A..
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut următoarele:
La 26.03.2010 pârâții P. F. și Ș. G., pe de o parte, și reclamantul A. M., pe de altă parte, au subscris o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare; potrivit acesteia, pârâții s-au obligat să vândă, iar reclamantul s-a obligat să cumpere, apartamentul nr. 16 din condominiul în curs de construire, situat în A., . – 29, ., în suprafață de 24 mp.; s-a menționat că s-a remis prețul de 10 000 de euro și s-a predat posesia imobilului (f. 13).
La 26.03.2010 pârâții P. F. și Ș. G., pe de o parte, și reclamantul A. M., pe de altă parte, au subscris o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare; potrivit acesteia, pârâții s-au obligat să vândă, iar numitul Monac V. s-a obligat să cumpere, apartamentul nr. 11 din condominiul în curs de construire, situat în A., . – 29, ., în suprafață de 24 mp.; s-a menționat că s-a remis prețul de 10 000 de euro și s-a predat posesia imobilului (f. 16).
În 26.08.2013 numitul Monac V., reclamantul A. M. și pârâtul P. F. au subscris un contract denumit „de cesiune”; în acesta s-a arătat că „se cesionează totalitatea drepturilor și obligațiilor ce rezultă din promisiunea de vânzare – cumpărare încheiată la 26.03.2010 (...) (f. 72).
La 26.03.2010 pârâții P. F. și Ș. G., pe de o parte, și reclamantul Ș. C. D., pe de altă parte, au subscris o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare; potrivit acesteia, pârâții s-au obligat să vândă, iar reclamantul Ș. C. D. s-a obligat să cumpere, apartamentul nr. 21 din condominiul în curs de construire, situat în A., . – 29, ., în suprafață de 24 mp.; s-a menționat că s-a remis prețul de 10 000 de euro și s-a predat posesia imobilului (f. 19).
Condominiul s-a edificat pe terenul format din 2 parcele, înscrise în CF nr._ A. și CF nr._ A., asupra cărora poartă dreptul de proprietate comună pe cote părți al pârâților P. F. și Ș. G., fiind finalizat la 23.04.2012 (f. 6 – 9, 16 – 18).
Așa fiind, sunt în parte întemeiate pretențiile reclamanților de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, date fiind prescripțiile art. 1073 și art. 1077 C. civ. 1864 și ale art. 5 alin. 2 din Titlul X al L. nr. 247/2005 (incidente în speță în baza art. 102 din Legea nr. 71/2011), reținându-se și refuzul pârâților de a proceda la încheierea contractului de vânzare cumpărare la care s-au obligat, nefiind fondată apărarea pârâtului Ș. G. în această privință.
Astfel, pârâtul Ș. G. este parte contractantă în promisiunile sinalagmatice din 2010, la această dată născând-se în patrimoniul său obligația de a transmite proprietatea asupra apartamentelor ce fac obiectul litigiului, fiind indiferentă o revocare ulterioară a procurii acordate pârâtului P. F., revocare care, de altfel, nici nu a fost dovedită, cum nu a fost probată nici comunicarea acesteia către reclamanți, în calitate de cocontractanți, în îndeplinirea prescripțiilor art. 1554 C. civ. 1864 (incident în speță în baza art. 102 din L. nr. 71/2011).
Apoi, întrucât s-a menționat în actele juridice subscrise de părți în 2010, aceea că s-a remis prețul apartamentelor, este exclus a se pretinde reclamanților să aducă o dovadă suplimentară a plății prețului, fiind irelevante juridic, în raport cu reclamanții terț cocontractanți, relațiile dintre mandant și manadatar referitoare la remiterea celor primite în puterea mandatului.
De asemenea, nu are aptitudinea de a conduce la respingerea prezentei cereri de chemare în judecată împrejurarea că, nu ar fi fost împuternicit pârâtul P. F. de pârâta Ș. P. la “încheierea unui contract în numele său sau la primirea vreunei sume de bani”, cum se arată în întâmpinare, aceasta din urmă operațiune juridică nefiind necesară doar în virtutea faptului că pârâta amintită este soția pârâtului Ș. G..
Așa fiind, s-a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în A., . – 29, ., constând într-un apartament în suprafață de 24 mp., neînscris în cartea funciară, la prețul de 10 000 de euro, achitat la 26.03.2010, intervenit între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamantul A. M., în calitate de cumpărător; s-a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare -cumpărare a imobilului situat în A., . – 29, ., constând într-un apartament în suprafață de 24 mp., neînscris în cartea funciară, la prețul de 10 000 de euro, achitat la 26.03.2010, intervenit între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamantul Ș. C. D., în calitate de cumpărător.
S-a respins cererea în rest, ca nefondată.
Astfel, soluția mai sus arătată nu s-a verificat în cazul apartamentului nr. 11, . pârâtul Ș. G. nu este parte în contractul de cesiune din 26.08.2013, neapărând mențiunea reprezentării sale prin mandatar; or, astfel cum prescrie art. 1315 C. civ. (incidente în speță în baza art. 102 din L. nr. 71/2011), toate părțile contractante trebuie să consimtă la operațiunea de cesiune.
Apoi, nu reprezintă o condiție de valabilitate a vânzării unui apartament, potrivit normelor incidente la 1.10.2010, prealabila sa înscriere în cartea funciară, această operațiune putând fi realizată de proprietar și ulterior.
În baza art. 453 C. pr. civ., au fost obligați pârâții P. F. și Ș. G., în solidar, să plătească reclamanților suma de 3921,85 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxă de timbru și onorariu avocațial.
Împotriva acestei soluții au formulat apel atât reclamanți A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V. cât și pârâtul Ș. G. și soția Ș. P..
Reclamanți A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V. au declarat apel împotriva sentinței civile nr.1014/2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil nr._, la data de 15 mai 2014, solicitând admiterea acestuia și în consecință modificarea în parte a sentinței apelate, în sensul: obligării pârâților la întabularea în cartea funciară a imobilului situat în A., .-29, jud.A. constând în . regim D+P+2E+M, aparlamentarea acestui imobil conform autorizației de construire nr. 119/2008 eliberată de Primăria Municipiului A.; obligării pârâților la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma autentica și transmiterea către A. M. și A. A. a dreptului de proprietate liber de sarcini asupra apartamentului situat în A., .-29, ., compus din o cameră, bucătărie, baie în suprafață totală de 24 mp iar in caz contrar hotărârea instanței să țină loc de act autentic.
S-a solicitat menținerea celorlalte dispoziții care le sunt contrare și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În drept apelanții – reclamanți au invocat dispozițiile art.466 si următoarele C.proc.civ, art. 1315 C. Civ, art. 453 N.C.pr.civ.
În motivarea apelului, reclamanții au arătat că,apreciază hotărârea primei instanțe ca fiind neîntemeiată în ce privește respingerea cererii de a obliga pârâții la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru apartamentul nr.11, sc.B, .-29 din municipiul A., iar în caz contrar hotărârea instanței să țina loc de act autentic. Instanța de fond a arătat că respinge această cerere întrucât pârâtul Ș. G. nu este parte în contractul de cesiune din 26.08.2013, neapărând mențiunea reprezentării sale prin mandatar, astfel cum prevede art. 1315 C. civ. Astfel, hotărârea primei instanțe este neîntemeiată în ce privește apartamentul nr.11, întrucât instanța de fond nu a studiat în mod atent prevederile contractului de cesiune din data de 26.08.2013, unde la art.1 are loc enumerarea părților contractuale și se prevede expres că numitul P. F. semnează actul, atât în nume propriu, cât și în calitate de mandatar al coproprietarului Ș. G.. Contractul inițial nu este un contract „intuitu personae”, deci nu este strict legat de persoana debitorului. Nu există vreo prevedere în contractul inițial din care să reiasă că drepturile sau obligațiile contractuale nu pot fi transmise unei terțe persoane. Cesiunea nu a urmărit eludarea vreunei plăți către creditor sau înșelarea acestuia, cesionarul are aceleași atribute ca și cedentul și a respectat toate prevederile contractului inițial. Prin contractul de cesiune încheiat la 26.08.2013 pârâții nu au fost prejudiciați. Deși nu a semnat contractul de cesiune pârâtul Ș. G. a încasat integral sumele de bani stabilite în contractul inițial. Chiar dacă ar fi incidente dispozițiile art. 1315 C. civ., apelanții – reclamanți apreciază că acest contract de cesiune ar fi valabil cel puțin în parte (în ceea ce privește cota parte de proprietate a lui P. F.)întrucât unul dintre proprietari, P. F., este parte în contractul de cesiune și a consimțit operațiunea de cesiune. P. F. deține cota de ½ din apartamentul în cauză.
Apelanții – reclamanți mai arată că, nu este întemeiată respingerea capătului de cerere privind întabularea imobilelor în CF motivat pe aceea că nu reprezintă o condiție de valabilitate a vânzării unui apartament prealabila înscriere în cartea funciară. Instanța nu a invocat un temei legal concret în acestă privință, ci menționează doar, potrivit normelor incidente la 1.10.2010. Întabularea este necesară pentru actele notariale atunci când un imobil este înstrăinat. Înscrierea în Cartea Funciară (întabularea) unui imobil, are aceeași funcție ca și cartea de identitate pentru o persoană, ori dacă imobilul nu este întabulat nu se poate dovedi existența acestuia, deci nu poate fi întocmit un contract de vânzare cumpărare și nu pot dispune de toate atributele dreptului de proprietate. Dacă ar fi corect raționamentul primei instanței conform căruia operațiunea de înscriere a imobilului în CF poate fi efectuată de proprietar oricând ulterior, ar însemna că reclamanții – apelanți în calitate de cumpărători depind de bunul plac al pârâților pentru a se exercita pe viitor dreptul de dispoziție juridică asupra apartamentelor cumpărare.
La data de 12 mai 2014, au formulat apel împotriva aceleiași sentințe, și pârâții Ș. G. și soția Ș. P., solicitând admiterea apelului, casarea/modificarea în parte a sentinței civile nr. 1014/04.03.2014, aceasta fiind netemeinică și nelegală, în sensul admiterii cererii doar față de pârâtul P. F. cu consecința dobândirii de către reclamanți a cotei de ½ părți din imobilul apartament nr.16 . A., respectiv . Ș., corespunzător cotei de proprietate a pârâtului de ordinul I, P. F..
În motivarea apelului, apelanții pârâți Ș. G. și soția Ș. P. au arătat că, apreciază hotărârea atacată ca fiind dată cu interpretarea greșită a legii, a stării de fapt, fiind totodată nemotivată și nefondată, cuprinzând dispoziții contradictorii, cu neputința de a fi duse la îndeplinire.
Astfel, în ceea ce privește obligația de a face, respectiv de a apartamenta și întabula imobilul, pârâții apelanți arătă faptul că, departe de a rămâne în pasivitate - și după cum reiese din înscrisurile depuse - sunt singurii care au efectuat (pe cheltuiala lor exclusivă) toate documentațiile și demersurile în ceea ce privește imobilul, iar faptul că această lucrare nu este încă finalizată ( doar în ceea ce privește faza de întabulare ) nu le este imputabilă. Mai mult decât atât, din actele depuse la dosar se observă ușor faptul că a avut nevoie de acorduri de unificare a atâtor instituții din culpa exclusivă a pârâtului P. care figurează cu datorii și totodată cu dosare penale în derulare, prin urmare fiindu-le necesar spre unificare acordul parchetului, finanțelor, primăriei, etc.
Apelanții-pârâți arată că, nu pot subtiliza obligațiilor numitului P. - obligații notate în cărțile funciare aferente - pentru imposibilitatea notării și apartamentării construcției din vina exclusivă a pârâtului P.. De altfel aceste concluzii au fost însușite și de prima instanță prin respingerea acestui capăt de cerere. În altă ordine de idei, și în ceea ce privește actele juridice încheiate între reclamanții - intimați și pârâții, potrivit acestor „Promisiuni de vânzare - cumpărare"", nu au primit diferența de bani echivalentă cotei lor de proprietate. Procura acordată pârâtului P. nu îl mandatează pe acesta în nici un fel să încheie acte de dispoziție - cum ar fi promisiunea de vânzare - cumpărare și încasarea prețului, operațiuni pentru care este nevoie de o procură specială în acest sens - ca urmare, acesta trebuind să se conformeze mandatului încredințat. Astfel, și din interpretarea prevederilor art. 1536 alin. 2 V.C.civ., pentru actele de dispoziție - promisiune de vânzare - cumpărare, primirea prețului - se cere un mandat special, deoarece, potrivit art. 1536 alin. l C.civ., „mandatul conceput în termeni generali nu este valabil decât pentru actele de administrare și de conservare"". Potrivit doctrinei juridice, „încasarea unei sume de bani nu poate fi apreciată ca un act de administrare obișnuit și de aceea oferta de mandat nu poate fi presupusă". Ca urmare, la data încheierii antecontractelor precum și primirii banilor din partea intimaților, numitul P. (singurul care a incasat acești bani după cum se desprinde din toate probele administrate în dosar) nu avea nici un mandat care să îl împuternicească să primească contravaloarea cuvenită lui Ș., în considerarea prevederilor art.1537 C.civ. „mandatarul nu poate face nimic afară din limitele mandatului său"". Antecontractele încheiate - acte sub semnătură privată la care de altfel nu a participat nici un martor - nu au fost probate decât în ceea ce privește pe pârâtul P., și doar asupra cotei ce-1 privea. Pârâtul Ș. nu 1-a investit în nici un caz prin procura încheiată, pe P. să efectueze acte de dispoziție în numele său, cum ar fi promisiuni de vânzare – cumpărare, sau încasarea prețului. Astfel,este lipsită de conținut, nefondată și fără aplicabilitate în speță alegația primei instanțe, respectiv că, „ pârâtul Ș. G. este parte contractantă în promisiunile sinalagmatice din 2010, la această dată născându-se în patrimoniul său obligația de a transmite proprietatea... ", câtă vreme, nimeni nu poate fi obligat a ceda proprietatea sa decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Apelanții – pârâți precizează că, în ceea ce privește prestația tabulară, potrivit doctrinei juridice, promisiunea de vânzare - cumpărare este un antecontract care, „dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă să vândă sau să cumpere în viitor un anumit bun și având în vedere faptul că promitentul are o obligație de a face, în cazul în care el va refuza vânzarea, contractul nu se va încheia, iar beneficiarul va avea dreptul la daune - interese, potrivit art.1075 din vechiul C.civ.”Această enunțare - singura valabilă în astfel de spețe - a fost de altfel îmbrățișată în întreaga doctrină juridică, în virtutea principiului că „nimeni nu poate da mai mult decât are, sau ceea ce nu are", și în consecință, pârâtul P. nu poate în nici un caz înstrăina sau încasa prețul pentru o cotă parte ce nu-i aparține. Astfel, și potrivit art. 634 alin (1) N.C.Civ. „fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote părți din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv și poate dispune în mod liber de această cotă parte în lipsa de stipulație contrară"". Ori, antecontractul de vânzare - cumpărare nefiind un act translativ de proprietate, corespunde adevărului faptul că, transmiterea proprietarii se efectuează doar la încasarea prețului, ori, deoarece pârâtul Ș. nu a primit banii, prestațiile tabulare pentru cele două apartamente de la nr. 16 și 21 sunt inadmisibile. Totodată, cu privire la coproprietate, art. 633 N.C.civ., stipulează faptul că, în situația stăpânirii de către mai multe persoane a unui bun, coproprietatea asupra acestuia se prezumă până la proba contrară, ori această probă nu a fost efectuată, câtă vreme pe cartea funciară sunt înscriși ambii coproprietari.
Totodată, având în vedere drepturile coproprietarilor, potrivit doctrinei juridice, nici un fel de act - cu atât mai puțin un act de dispoziție cum este încasarea prețului la vânzare - nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtașilor. De altfel, potrivit prevederilor articolului 637 N.C.Civ., „fructele se cuvin tuturor copropietarilor potrivit cu cota lor parte”. Ca urmare, nu exista nici un text de lege care să specifice că obligațiile coproprietarilor ar fi solidare - iar unde legea nu distinge nu avem nici noi dreptul – câtă vreme creanțele născute în sarcina unuia din coproprietari nu pot fi urmărite decât după partajarea bunului.
Art.641 alin (4) N.C.civ., prevede faptul că „actele juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, nu pot fi încheiate decât cu acordul tuturor coproprietarilor", prevederi completate de dispozițiile art.642 N.C.Civ., care arată faptul că „ actele juridice efectuate cu nerespectarea regulilor prevăzute de art. 641 vor fi inopozabile coproprietarului care nu a consimțit la încheierea actului". Ori, în mod cert nici unul din pârâții apelanți Ș. G. sau P. nu l-au mandatat în nici un fel pe P. să încaseze prețul în numele și pentru ei (fiind de altfel nevoie de o procură specială de mandat cu privire strict la acel bun), lucru cunoscut de altfel, de către pârâtul P., care, în declarația dată în cadrul dosarului de cercetare penală - depus la dosarul cauzei - recunoaște faptul că „știe că nu poate vinde și încasa prețul în calitatea sa de coproprietar, și fără acordul sau cunoștința lui Ș."".
La data de 18 august 2014, apelanții – intimați Ș. G. și soția Ș. P. au depus la dosar întâmpinare la apelul formulat de apelanții A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V., solicitând respingerea apelului formulat de aceștia, ca fiind neântemeiat. Prin întâmpinare intimați Ș. au arătăt că, cererea de apartamentare imobil și înscrierea în cartea funciară, nu poate fi efectuată de către un singur coproprietar, cu atât mai mult cu cât, imobilul nu este clar determinat în cartea funciară, nu este notat, și nu au un C.F. unic. Intimații au avut nevoie de acorduri de unificare a atâtor instituții din culpa exclusivă a pârâtului P. care figurează cu datorii și totodată cu dosare penale în derulare, prin urmare fiindu-le necesar spre unificare acordul parchetului, finanțelor, primăriei etc., motiv pentru care au fost nevoiți să promoveze un dosar de partaj aflat pe rolul Judecătoriei A.. De altfel, și după cum judicios observă instanța de fond, înscrierea în cartea funciară nu reprezintă o condiție de valabilitate a vânzării unui apartament, cu atât mai mult cu cât aceste operațiuni nu pot fi efectuate de către un singur coproprietar, și în ceea ce privește obligarea lor la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare privind apartamentul nr. 11 . nu au avut cunoștința și nu au consimțit, nefiind parte în contractul de cesiune din 26.08.2013, acesta nefiindu-le opozabil. Mai mult chiar, intimații - pârâți nu au avut un mandatar, ca urmare, nefiind îndeplinite prescripțiile art.1315 C.civ., referitoare la consimțământul tuturor părților contractante. Ori, și având în vedere drepturile coproprietarilor, potrivit doctrinei juridice, nici un fel de act - cu atât mai puțin un act de dispoziție - nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtașilor.
De altfel, potrivit prev. art. 637 N.C.Civ. „fructele se cuvin tuturor copropietarilor potrivit cu cota lor parte". Apelanții încearcă să inducă în eroare, arătând faptul că „prima instanță nu a studiat atent prevederile contractului de cesiune, unde se prevede că numitul P. semnează și în calitate de mandatar al lui Ș.", prin interpunere de acte. Apelanții fac referire la un contract de mână, neautentic, și nici măcar atestat și care în consecință ar fi putut fi semnat oricând, și care poartă o dată ulterioară contractului de cesiune autentificat sub nr.1261/23.04.2013 la notar, și unde nu există nici o referire la coproprietarul Ș., numitul P. F. semnând actul autentic „ în calitate de proprietar".
La data de 21 august 2014, prin serviciul registratură al instanței, intimații – reclamanți A. și Ș. au depus la dosar întâmpinare la apelul formulat de pârâtul Ș. G., solicitând respingerea apelului ca fiind neântemeiat și să se dispună obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată din apel.
În motivarea poziției lor acești intimați arată că, invocă în primul rând lipsa calității procesuale pasive a numitei Ș. P., care nu este parte în această cauză, iar apelul este declarat și de aceasta fără a avea calitate procesuală, întrucât atât la data promovării acțiunii, cât și în prezent aceasta nu deține vreun drept de proprietate asupra imobilelor în discuție. Prin urmare nu-i putea pretinde să transmită un drept pe care nu îl are .
Referitor la fondul cauzei, intimații A. și Ș. arată că, motivele de apel invocate de Ș. G. se referă la faptul că nu este de acord cu transmiterea dreptului de proprietate deoarece, nu a primit diferența de bani echivalentă cotei sale de proprietate și procura specială nr.677/24.03.2010 nu îi dădea dreptul pârâtului P. F. să încheie în numele lui Ș. G. promisiunile de vânzare-cumpărare din data de 26.03.2010. Apelantul Ș. Ghcorghe invocă motive noi de apel (faptul că procura specială nr. 677/24.03.2010 nu îi dădea dreptul pârâtului P. F. să încheie în numele lui Simăndan Ghcorghe promisiunile de vânzare-cumpărare din data de 26.03.2010), care însă reprezintă pretenții noi care nu au fost invocate prin întâmpinarea inițială depusă la dosarul de fond la data de 06.11.2013. În acea întâmpinare la pagina 3 se face referire doar la faptul că nu a primit suma de bani aferentă cotei sale de proprietate, că nu a avut cunoștință de acordurile de rezervare (dar nu se precizează că nu avea cunoștință despre promisiunile de vânzare - cumpărare din data de 26.03.2010), că P. nu avea dreptul să încaseze sume de bani în numele lui Ș. și că numita Ș. P. nu 1-a mandatat niciodată pe P. F. să facă vreun act în numele ei . Niciunde în acea întâmpinare nu se contestă mandatul dat lui P. F. prin procura specială nr. 677/24.03.2010 și limitele acestui mandat . În conformitate cu dispozițiile art. 478 din Noul cod procedură civilă,prin apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe, nu se poate schimba obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi .
Privitor la limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecații la prima instanța, se arată că, art. 478 - prevede că „(1) Prin apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe.(3) În apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi.” Prin urmare, pretențiile/susținerile noi emise în apel nu pot fi luate în considerare de instanța de apel, motiv pentru care se apreciază că apelul nu este întemeiat și se solicită respingerea lui .
Pe de altă parte conform madatului primit de P. prin procura specială nr. 677/24.03.2010, acesta avea dreptul de a semna acorduri, declarații, să încaseze orice fel de sume de bani și să semneze orice fel de act va considera necesar în vederea îndeplinirii mandatului, deci avea inclusiv dreptul de a semna promisiuni de vânzare-cumpărare și de a încasa banii aferenți unei astfel de tranzacții . În ceea ce privește susținerea că, nu a încasat sumele de bani aferente cotei sale de proprietate, intimații apreciază că, aceasta nu este veridică deoarece nu se coroborează cu întâmpinarea pârâtului P. F.. Acest înscris coroborat cu mențiunile din promisiunile de vânzare-cumpărare precum că, prețul contractual a fost achitat integral până la data de 26.03.2010, face dovada clară a faptului că, și-au îndeplinit obligația contractuală de plată integrală a prețului apartamentelor în cauză. Promisiunile de vânzare - cumpărare pentru toate cele 3 apartamente în cauză sunt încheiate în perioada de valabilitate a procurii . Plata au făcut-o numitului P. Floarian care era mandatarul lui Ș. G.. Nu are relevanță faptul că plata s-a făcut numai către unul din titularii dreptului de creanță deoarece drepturile și obligațiile ce fac obiectul promisiunilor de vânzare - cumpărare sunt solidare, fără a se menționa niciunde în contract că plata trebuie efectuată în mod egal pentru fiecare din cei doi proprietari ai imobilului (pârâții din prezenta cauză). Poziția procesuală pe care o adoptă pârâtul Ș. G., prin care susține că dumnealui nu a primii sumele de bani aferente dreptului său de proprietate, nu poate să îi afecteze în vreun fel. Această problemă trebuie să și-o rezolve cu pârâtul P. F. care a fost mandatarul său și care avea dreptul de a încasa orice sume de bani referitoare la imobilul situat în A., .-29. Mai mult intimații - reclamanți de fiecare dată când i-au achitat lui P. F. vreo sumă de bani, l-au sunat și pe Ș. G. care le confirma că este în regulă să-i dea banii lui P..
Prin întâmpinarea depusă la fondul cauzei Ș. G. nu a contestat contractele în baza cărora s-a promovat prezenta acțiune, ci doar faptul că dumnealui nu a încasat prețul contractual și nu a avut cunoștință de acordurile de rezervare. Aceste susțineri nu pot fi acceptate ca adevărate deoarece aceste acte au fost notate în cartea funciară, deci informațiile au devenit publice . Nu s-a contestat nici faptul că,de atâția ani aveau posesia apartamentelor. Dacă nu ar fi achitat prețul contractual, de ce i-a lăsat să folosească atâția ani apartamentele, în condițiile în care nu ar fi plătit prețul contractual, ar fi fost firesc ca pârâtul Ș. G. să le tulbure posesia și să le ceară fie plata prețului, fie evacuarea, iar faptul că, nu a procedat în acest fel dovedește contrariul afirmațiilor sale, acela că, a încasat partea sa din prețul imobilelor. În plus pe rolul Judecătoriei A. și al Tribunalului A. mai există numeroase procese având același obiect, formulate de ceilalți beneficiari ai promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru celelalte apartamente din . invocă de pârâtul Ș. G. faptul că nu a încasat integral prețul contractual. Se pune întrebarea: „oare toți cei cărora li s-a promis vânzarea apartamentelor sunt de rea - credință și rău platnici, numai Ș. G. este cel mereu păgubit ?”
La data de 2 septembrie prin serviciul registratură al instanței, apelanții – reclamanți au depus la dosar răspuns la întâmpinare (fila 99 dosar apel), prin care s-au reiterat același susțineri și aspecte ca și în cererea de apel, întâmpinare și înscrisurile depuse la fond.
Analizând apelul prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor art.479 C.pr.civ., constată că apelul reclamanților este fondat, iar cel al pârâților apelanți nefondat.
Prima instanță atunci când a pronunțat hotărârea trebuia să aibă în vedere și alte aspecte.
Astfel, este vorba despre apartamentele situate în același imobil, situat în A.,.-29, . 3 scări ridicat cu parter, 2 nivele și mansardă. Acest . în C.F. și evident că regimul juridic al apartamentelor cumpărate nu este consolidat.
Cu toate că prima instanță a stabilit legalitatea vânzării apartamentelor 16 și 21 a respins cererea vizând apartamentul 11 întrucât pârâtul Ș. G. nu este parte în contractul de cesiune. Ori, la fila 10 dosar există procură specială prin care P. F. semnează atât în nume propriu cât și în calitate de mandatar a lui Ș. G..
Faptul că numitul Monac V., care a cumpărat apartamentul 11 cu promisiunea de vânzare – cumpărare și a achitat prețul, a cedat acest drept cumpărătorilor A. M. și A. A. prin contractul de cesiune autentificat la BNP B. G. I., nu aduce nici un prejudiciu vreuneia dintre părți. Prezența pârâtului apelant Ș. G. ca parte în contractul de cesiune nu era necesară în condițiile existenței procurii prezentate mai sus.
De asemenea, obiectul procesului îl constituie solicitarea întabulării imobilului, . C.F. și prestație tabulară.
Discuțiile legate de cine a încasat sumele de bani cu titlu de preț și încasate de Ș. G. nu fac obiectul prezentului dosar, neexistând o acțiune reconvențională în acest sens. Așa cum rezultă din probatoriul administrat, mai există dosare pe rolul instanțelor având același obiect iar întabularea unui . poate fi realizată printr-o simplă dispoziție a instanței, aceasta fiind o operațiune concretă care implică o . condiții și demarată de alte instituții, nerezultând că există demersuri în acest sens sau refuzul de a se da curs unei asemenea solicitări.
Cu privire la apartamentele cumpărate, interesul proprietarilor, trebuie protejat chiar prin acest minim de operațiune care vizează încheierea unui contract care însă se va putea întabula în C.F. la momentul legalizării regimului juridic al blocului respectiv.
Față de aceste considerente, tribunalul va admite apelul reclamanților A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V. în contradictoriu cu pârâții – intimați Ș. G. și P. F., împotriva sentinței civile 1014/2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil_ și în consecință va schimba în parte sentința, în sensul că va dispune ca sentința să țină loc de contract de vânzare – cumpărare în favoarea reclamanților cumpărători și pentru apartamentul 11 situat în A., .-29, . de 24 mp, vânzători fiind pârâții Ș. G. și P. F. și va menține restul dispozițiilor sentinței atacate, iar cu privire la apelul apelanților Ș. G. și Ș. P. împotriva aceleiași sentințe, tribunalul pe acesta îl va respinge.
În baza dispozițiilor art.453 C.pr.civ. vor fi obligați intimații Ș. G. și P. F. să plătească 1200 lei reclamanților A. și 1200 lei reclamanților Ș., onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul reclamanților A. M., A. A., Ș. C. D. și Ș. V. în contradictoriu cu pârâții – intimați Ș. G. și P. F., împotriva sentinței civile 1014/2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul civil_ .
Schimbă în parte sentința, în sensul că dispune ca sentința să țină loc de contract de vânzare – cumpărare în favoarea reclamanților cumpărători și pentru apartamentul 11 situat în A., .-29, . de 24 mp, vânzători fiind pârâții Ș. G. și P. F..
Menține restul dispozițiilor sentinței atacate.
Respinge apelul apelanților Ș. G. și Ș. P. împotriva aceleiași sentințe.
Obligă intimații Ș. G. și P. F. să plătească 1200 lei reclamanților A. și 1200 lei reclamanților Ș., onorariu avocațial.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică, azi 22 octombrie 2014.
Președinte Judecător Grefier
H. O. S. N. V. M.
Se comunică părților:
- apelanților – reclamanți A. M. și A. A. ambii domiciliați în Șeitin,..32, jud.A.
- apelanților – reclamanți Ș. C. D. și Ș. V. ambii domiciliați în Șeitin, ..17, jud.A.
- apelanților – pârâți Ș. G. și Ș. P. ambii cu domiciliul procesual ales în A.,..19,.
- intimatului – pârât P. F. - A., ..7,.
Red.H.O.
Tehnored.V.M.
9 ex/7 .
Prima instanță – Judecătoria A.-judecător A. O.
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din... | Obligaţie de a face. Decizia nr. 279/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
