Pretenţii. Decizia nr. 494/2013. Tribunalul BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 494/2013 pronunțată de Tribunalul BOTOŞANI la data de 23-04-2013 în dosarul nr. 2918/193/2010
Dosar nr._ - servitute –
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B. - SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 494
Ședința publică din data de 23 aprilie 2013
Instanța compusă din:
PREȘEDINTE- A. D.
Judecător – H. I.
Judecător - T. N.
Grefier – T. R.
Pe rol pronunțarea asupra recursurilor civile declarate de recurenții reclamanți L. V. și L. F. și de recurenta pârâtă F. V., prin mandatar S. D., în contradictoriu cu intimații chemați în garanție S.C. L. S.A. B. și Ministerul Finanțelor Publice, împotriva sentinței civile nr. 3241 din 20.05.2011 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei B., având ca obiect servitute.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 11 aprilie 2013 și consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, și când, pentru deliberare, instanța având nevoie de timp mai îndelungat, a amânat pronunțarea pentru data de 18.04.2013 și pentru astăzi, când,
TRIBUNALUL,
Asupra recursurilor civile de față;
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. sub nr._ - în urma disjungerii acestui capăt de cererea ce a format obiectul dosarului nr._/193/2009 – reclamanții L. V. și L. F. au solicitat în contradictoriu cu pârâta F. V. stabilirea unui drept de servitute de trecere către imobilul proprietatea lor, situat în B. .. 11.
În fapt, reclamanții au arătat că, în urma retrocedării proprietății către pârâta F. V., accesul lor către locuință a fost blocat, situație cu care se confruntă și locatarii învecinați, respectiv . reclamanții că, cel mai probabil, a existat o eroare în măsurătorile efectuate sau o recunoaștere, din partea Primăriei B., a unui drept de proprietate mai extins decât cel real.
Pârâta F. V. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată. Arată pârâta, în motivare, că proprietatea reclamanților nu a fost nicicum lezată prin Dispoziția nr._/03.06.2009 prin care i s-a restituit în parte fosta proprietate a autorului său. Potrivit schiței anexate (fila 118), proprietatea L. separă în două imobilul retrocedat pârâtei, astfel încât, pe de o parte, reclamanții sunt nevoiți să treacă pe terenul proprietatea F., iar, pe de altă parte, pârâta nu are acces direct din apartament la propriul teren. În situația dată, pârâta a propus părții adverse să cumpere sau să închirieze o porțiune din terenul utilizat ori să cedeze, la schimb, o porțiune din magazia pe care o dețin și prin care s-ar putea realiza accesul direct din apartamentul F. către curte. Arată pârâta că toate aceste propuneri au fost refuzate și că reclamanții încearcă să acrediteze ideea că mențiunile din contract le conferă un drept de servitute. Referirea la cota de 100% privește însă terenul de sub construcție, aspect ce rezultă și din adresa .. Mai susține pârâta că reclamanții își pot rezolva problema prin deschiderea unor căi de acces directe (din donjonul locuinței către stradă, din verandă către beci) și că aceștia nu au depus la dosar schița originală, confirmată de vânzător, ci o schiță în care se indică o suprafață de 151 mp, diferită de cea reală de 139 mp, încercând astfel să-și mărească proprietatea cu suprafață aferentă intrării la beci. Învederează pârâta că inclusiv în situația în care reclamanții ar fi cumpărat și . pot invoca un drept de proprietate, întrucât nu au obținut și înscrierea în cartea funciară, înscrierea care s-a efectuat în favoarea sa, prin Încheierea nr._/15.06.2009.
În dovedire, pârâta a depus la dosar schița și încheierea invocate.
Pârâta a formulat, de asemenea, cerere reconvențională, solicitând ca reclamanții să fie obligați a-i permite să realizeze o trecere directă prin magazia pe care o dețin sau să-i achite despăgubiri la valoarea prețului de piață a terenului eventual grevat de servitute.
A precizat pârâta-reclamantă că această cerere are caracter subsidiar, fiind valabilă doar pentru cazul în care instanța ar admite pretențiile reclamanților.
S-a invocat, în susținere, situația de fapt deja expusă precum și împrejurarea că o eventuală servitute ar diminua șansele vânzării imobilului proprietatea pârâtei.
În drept, s-au indicat dispozițiile art. 119-120 C., 616 Cod civil, 44 pct. 7 din Constituția României.
P. întâmpinare la cererea reconvențională, reclamanții au învederat că locuiesc în imobilul din . anul 1977, interval în care au utilizat trotuarul și . casei, cale de acces ce servește și .. În septembrie 2009, au solicitat intabularea terenului, prilej cu care au aflat că acesta fusese deja înscris în favoarea pârâtei. Susțin reclamanții că pârâtei i s-au recunoscut astfel unele porțiuni care le aparțin, respectiv terasa intrării principale, inclusiv scările, terasa intrării secundare, terasa aferentă beciului și magaziei. Apreciază reclamanții că această situație a fost premeditată și că nerealizarea la timp a intabulării nu poate fi suficientă pentru îngrădirea accesului la imobil.
La termenul din data de 30.08.2010 (fila 159), reclamanții au solicitat modificarea Dispoziției de restituire nr._/03.06.2009. La termenul din 12.11.2010, au arătat totuși că nu înțeleg să modifice/completeze obiectul inițial al acțiunii – servitute (fila 174).
P. cererile depuse la termenele de judecată din 8.10.2010 și 02.02.2012, reclamanții au chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice și S.C. L. S.A. B., solicitând ca, în cazul admiterii acțiunii și al stabilirii unor despăgubiri în favoarea pârâtei, chemații în garanție să fie obligați la plata respectivelor despăgubiri și a cheltuielilor de judecată.
P. sentința civilă nr. 3241/20.05.2011, Judecătoria B.:
- a admis acțiunea principală formulată de reclamanții L. V. și L. F., constituind în favoarea acestora un drept real de servitute de trecere pe proprietatea pârâtei F. V., respectiv pe segmentul în suprafață de 115 mp identificat în schița topo de la fila 266, figura 3 (segmentul hașurat);
- a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă F. V. și a obligat reclamanții să achite pârâtei, cu titlu de despăgubiri pentru folosința proprietății sale, suma de 2 Euro/97 mp/an.
- a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Statul roman;
- a respins ca neîntemeiate cererile de chemare în garanție formulate de reclamanții L. V. și L. F., în contradictoriu cu pârâții Statul român, prin DGFP B., și . sediul în B., .. 70.
Iar prin încheierea de ședință pronunțată la data de 4.10.2011, instanța de fond a admis cererea de îndreptare a erorii materiale strecurată în dispozitivul sentinței civile nr. 3241/2011, stabilind că paragraful 4 al acestuia va avea următorul cuprins: „Obligă reclamanții să achite pârâtei, cu titlu de despăgubiri pentru folosința proprietății sale, suma de 2 euro/mp/an x 97 mp”.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 69/22.07.1998, reclamanții-chiriași L. V. și L. F. au dobândit în proprietate, în condițiile Legii nr. 112/1995, un imobil locuință situat în municipiul B., .. 1. . mențiunilor din contract, odată cu locuința în discuție s-au vândut un beci în suprafață de 13,50 mp, o magazie de cărămidă și terenul pe care se aflau construcțiile.
Față de aceste mențiuni,instanța a constatat că, în pofida susținerilor reclamanților, contractul în discuție nu a avut drept obiect și vreo porțiune a curții situate la aceeași adresă, proprietatea de teren în concret dobândită fiind inclusă, în totalitate, între limitele construcțiilor anterior menționate – concluzie în acord cu disp. art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
De altfel,a reținut instanța, însăși cererea reclamanților de a li se constitui o servitute de trecere exclude ipoteza existenței unui drept de proprietate asupra terenului vizat, drept despre care s-a făcut în vorbire, totuși, în motivarea cererii. Pe de altă parte, este de observat că în speță nu s-a dovedit nici dobândirea unui drept de folosință asupra aceluiași teren, folosință care ar înlătura, la rândul său, necesitatea constituirii unei servituți.
Pe de altă parte, prin Dispoziția nr._/03.06.2009 a Primarului Municipiului B. (fila 60), pârâta F. V. a obținut restituirea, în natură, a imobilului situat în .. 1 B., imobil compus din suprafața totală de 430 mp, din care 111 mp – suprafață construită. Potrivit schiței anexă (la care se face trimitere în chiar cuprinsul dispoziției), imobilul în discuție include, în concret, segmentul de construcție notat C1/2 și terenul liber de construcții notat Cc, teren delimitat de conturul construcției înstrăinate anterior reclamanților, notată cu C1/1.
Instanța de fond a observat, în primul rând, că față de obiectul acestei restituiri, obiect ce corespunde, cu unele excepții, limitelor dreptului de proprietate dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare din anul 1998, reclamanții apar lipsiți de posibilitatea de a folosi . (acces situat între punctele 528 – 529 din schița invocată), de a accede la . anexele aflate în partea din spate a imobilului. Această concluzie se întemeiază, totodată, pe observațiile realizate cu prilejul cercetării locale, pe aspectele surprinse în planșele foto îndosariate la fila 73 și, mai ales, pe constatările expertului topo desemnat în cauză – filele 155, 157. Totodată că, deși se observă o suprapunere a titlurilor deținute de părți, în ceea ce privește terenul pe care se află beciul și, posibil, o porțiune din terasa principală a locuinței (fila 265), tranșarea acestor aspecte nu face obiectul pricinii de față. Așa fiind, câtă vreme nu s-a infirmat dreptul de proprietate al pârâtei asupra segmentelor în discuție, instanța a opinat că acestea pot constitui, la rândul lor, obiect al servituții de trecere.
Față de dispozițiilor art. 616 Cod civil, s-a reținut că admiterea unei acțiuni în stabilirea dreptului de servitute de trecere este condiționată de inexistența unei căi de acces la drumul public ori de imposibilitatea creării acestei căi directe.
În cauză, așa cum s-a arătat, proprietarii reclamanți se confruntă cu însăși inexistența respectivei căi de acces (de la . drumul public, de la ieșirea din locuință către . în care se impune o soluție de admitere a cererii, cu identificarea celei mai rezonabile variante de trecere.
Instanța de fond a reținut și că, deși la nivel teoretic ar exista posibilitatea deschiderii unei ieșiri directe în stradă, prin donjonul invocat de pârâtă, această posibilitate nu oferă o rezolvare cererii de acces către beci, cerere care se dovedește cu atât mai îndreptățită cu cât, așa cum s-a arătat, terenul aferent acestei anexe a făcut obiectul vânzării către reclamanți. În aceste ultime condiții, nu s-ar putea pretinde petenților, în mod rezonabil, să își creeze către beci o cale de acces din interiorul imobilului, soluție care s-ar dovedi costisitoare și care ar modifica în mod considerabil structura locuinței și chiar structura de rezistență a acesteia.
Așa fiind, instanța de fond a apreciat drept potrivită varianta atribuirii, în folosință, a unei fâșii situate de-a lungul ambilor pereți învecinați cu proprietatea F., segment identificat în schița topo de la fila 266 (figura nr. 3), în suprafață de 115 mp.
Potrivit schițelor de la fila 265, varianta din figura 1 (realizată pentru o suprafață de 107 mp, pe conturul trotuarului existent în prezent), ar oferi reclamanților, la colțul locuinței, o lățime insuficientă trecerii către beci cu eventuale utilaje de transport produse. Or, este admis că limitele dreptului de servitute trebuie să permită, în concret, o utilizare normală a spațiului pus la dispoziție și, totodată, o utilizare conformă destinației obiectivului către care se permite accesul. În caz contrar, servitutea s-ar dovedi o facilitate strict formală, fără efectele practice necesare fondului dominant.
Nu în ultimul rând, s-a observat că prin amplasamentul său (lângă zidul proprietății L.), fâșia în discuție nu afectează în mod grav dreptul de proprietate al pârâtei, aceasta neconfruntându-se, în principiu, cu necesitatea exploatării constate ori consistente a acestei suprafețe. Configurația terenului restituit prin dispoziția din anul 2009 nu permite edificarea vreunei construcții, obiectiv care, în orice caz, ar trebui să respecte servitutea de vedere către locuința L..
În aceste împrejurări,câtă vreme în speță nu s-au produs dovezi în sensul unor prejudicii concrete și, mai ales, importante, față de aprecierile anterioare, instanța de fond a considerat că în cauză este suficientă acordarea unei despăgubiri anuale de 2 Euro/mp, sumă indicată de expert( f.167).
A mai reținut instanța, în identificarea acestei soluții, că indicând valoarea de 2 Euro, expertul a avut în vedere, ca destinație a terenului, pe aceea de obiect al servituții de trecere. Pe de altă parte, s-a reținut că valoarea superioară menționată de 31 lei/mp/an se referă la concesiunea/închirierea unor terenuri susceptibile, în principiu, de variante multiple și complete de exploatare, ipoteză ce nu se verifică în speță.
Ca atare, instanța a pronunțat o soluție de admitere în parte a cererii reconvenționale, respectiv a capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri. Această soluție a privit, însă, doar o suprafață de 97 mp din cei 115 pentru care s-a recunoscut dreptul de servitute, diminuarea astfel operată întemeindu-se pe împrejurarea că, așa cum rezultă din schița de la fila 266 (figura 4) suprafața de 115 mp include și unele segmente aflate deja în proprietatea reclamanților – până la limita celor 97 mp).
Cât privește cererea de deschidere a unei treceri prin locuința reclamanților, instanța a observat că a fost formulată doar ca alternativă a cererii de acordare despăgubiri, caz în care nu se impune pronunțarea unei soluții distincte.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de reclamanții L. V. și L. F., instanța de fond a respins-o, nefiind probată o obligație de despăgubire sau garanție a chemaților în garanție față de reclamanți, după ce anterior a procedat la respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a Statului român.
Împotriva sentinței nr. 3241/20.05.2011 au declarat recurs atât reclamanții L. V. și L. F. cât și recurenta pârâtă F. V..
1.În motivarea cererii de recurs, reclamanții au susținut că suprafața de 115 mp stabilită pentru servitute de trecere este eronată, întrucât din raportul de expertiză tehnică judiciară din 23.03.2011 rezultă că:
- terasa principală acces locuință este de 10 mp;
- terasa secundară acces locuință este de 4,7 mp;
- iar platforma beci este de 15 mp, așa încât dreptul real de servitute este de 85,3 mp și nu de 97 mp cum este specificat în sentința recurată.
În consecință, au solicitat stabilirea servituții pentru această suprafață rezultată din raportul de expertiză.
2.În motivarea cereri sale de recurs, pârâta F. V. a solicitat respingerea acțiunii reclamanților întrucât aceștia aveau o ieșire la drumul public - un perete al locuinței ce se sprijinea pe stradă - ieșire ce se putea amenaja ușor prin balcon. De asemenea . putea amenaja prin holul locuinței iar . face direct din locuință prin același hol.
Față de aceste împrejurări, recurenta a solicitat casarea sentinței și respingerea acțiunii reclamanților.
În subsidiar, în cazul în care se va considera că totuși se impune o servitute, recurenta a cerut a se observa că prima instanță, luând în considerare „Completări la raportul de expertiză" din 12.05.2011, a apreciat pentru servitute o suprafață de 115 mp, dar la calculul despăgubirii a avut în vedere numai 97mp deoarece consideră că 18 mp s-ar afla în proprietatea reclamanților conform schiței de la pag. 266 fig. 4, apreciere total eronată dacă se compară cu schița din actul de vânzare cumpărare nr. 69/22.07.1998, comparație din care rezultă că cei 18 mp sunt în proprietatea F..
In consecință, recurenta a cerut a se calcula despăgubirile pentru cei 115 mp grevați de servitute. Referitor la despăgubirea de 2 euro/mp/an indicată de expert la fila 162 și însușită de instanță, recurenta a susținut că suma este insuficientă, în condițiile în care Primăria percepe 31 lei/mp/an pentru parcări. Deoarece terenul grevat de servitute are 2 utilizatori (proprietarul și reclamantul), a considerat că 15 lei/mp/an ar fi o despăgubire mai apropiată de realitate deși servitutea va fi o piedică serioasă (dacă nu va compromite) la vânzarea terenului, solicitând ca plata despăgubirilor să se facă în luna ianuarie.
În drept,recurenta a invocat disp. art.304 pct.9 Cod pr.civilă.
1.Recursul declarat de reclamanții L. V. și L. F. este fondat din considerentele ce se vor arăta în continuare.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 69/22.07.1998 și actului adițional la acest contract, nr. 1/1999, reclamanții L. V. și L. F. au cumpărat de la Regia Autonomă Municipală B., în temeiul art. 9 și 14 din legea nr. 112/1995, locuința cu o suprafață utilă de 138,01 mp – „conform schiței de plan ce face parte integrantă din prezentul contract’’ – beciul în suprafață de 13,580 mp, magazia în suprafață de 20,16 mp „și terenul pe care se află construcțiile.”
Conform schiței aferente contractului (f. 45 ds recurs sau f. 199 ds fond), s-a înscris în „Legenda” releveului:
„ Suprafața utilă – 150,61 mp
- locuibilă – 142,54 mp
- verandă – 8,98 mp
Suprafața construită anexă – 4,20 mp
Suprafața beci – 13,50 mp.’’
Este de observat însă, că din analiza releveului locuinței rezultă că, în suprafața utilă locuibilă de 142,54 mp s-a inclus, din eroare, și „magazie beton, S= 15,96 mp” (notată în schița de la fila 199 ds. de către mandatarul pârâtei cu S11).
Iar această eroare rezultă din împrejurarea că, potrivit contractului, magazia vândută este în suprafață de 20,16 mp, deci este compusă din cele două încăperi denumite în releveu „magazie” - de 15,96 mp și 4,20 mp - care totalizează astfel 20,16 mp.
P. urmare, din suprafața de 142,54 mp (în realitate de 141,63 mp în urma reducerii de la 4,27 mp la 3,36 mp a suprafeței S1), notată în schiță ca ,,locuibilă”, trebuie scăzută suprafața magaziei de 15,96 mp, ceea ce determină concluzia că această suprafață este formată din cele două terase de acces în locuință, calculate de expertul P. ca fiind de 10 mp și respectiv de 4,7 mp.
Aceasta întrucât din adresele S.C. L. S.A. B. nr. 4288/18.06.2010 și nr. 1065/22.02.2010, rezultă aceeași situație a magaziilor – 20,16 mp (15,96+4,20), că obiect al contractului de vânzare-cumpărare a fost întreaga suprafață pe care se întinde casa propriu-zisă (inclusiv „terasa-intrare, veranda, beciul și magaziile)”, precum și confirmarea faptului că „limita de proprietate a acestora este perimetrul dat de limita exterioară a construcțiilor menționate mai sus”.
Deși din totalizarea celor două terase nu rezultă exact 15,96 mp, se impune a fi menționat faptul că, astfel cum s-a arătat, există unele inadvertențe inițiale în privința suprafețelor, atât între contract și schița anexă, cât și între fișa tehnică și fișa de evaluare a locuinței – astfel cum au fost întocmite de vânzătoarea RAM B. (f. 70-73 ds recurs) – întrucât:
- în fișa tehnică este înscrisă suprafața utilă a locuinței ca fiind de 142,54+9,60x0,35= 145,90 mp, în timp ce în fișa de evaluare a fost înscrisă suprafața utilă de 138,92 mp și corectată de 138,01 mp,
- în fișa tehnică a fost menționată o singură magazie de 4,20 mp, în timp ce în fișa de evaluare au fost înscrise în mod corect cele două magazii de 4,20 mp și 15,96 mp.
P. urmare, întrucât atât beciul cât și cele două terase de acces în locuință au fost obiectul contractului de vânzare-cumpărare, suprafața necesară reclamanților pentru normala utilizare a locuinței este de 79 mp, astfel cum a stabilit expertul în schița anexă aflată la f. 81 verso din dosarul de recurs.
Așadar, în temeiul art. 312 alin. 1 și 2 raportat la art. 304 ind. 1 Cod procedură civilă, va fi admis recursul declarat de reclamanți, iar sentința recurată va fi modificată în parte, în sensul constituirii în favoarea acestora a dreptului de servitute pe suprafața de 79 mp stabilită de expert și conturată în roșu pe schița de la fila 81 verso din dosar recurs, ce face parte integrantă din prezenta sentință.
2.În aceste împrejurări și din motivele arătate, va fi respins ca nefondat recursul declarat de pârâta F. V., proprietatea acesteia grevată de servitute fiind de 79 mp, iar despăgubirea periodică fiind corect stabilită de instanța de fond la 2 euro/mp/an, în raport de natura și destinația acestui teren,conform evaluării expertului și în lipsa dovedirii unui prejudiciu concret pentru pârâtă.
Contrar susținerii recurentei și în acord cu cele reținute de instanța de fond,tribunalul apreciază că normala folosință a locuinței de către reclamanți, în conformitate cu imobilul ce a format obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr. 69/22.07.1998, impune stabilirea unui drept de servitute de trecere și nu practicarea a multiple căi de acces prin imobil,întrucât ar modifica în mod esențial structura locuinței și ,față de starea clădirii, chiar structura de rezistență a acesteia.
Cât privește dispozițiile art. 891 Noul Cod Civil, acestea nu sunt aplicabile în cauză, întrucât recurenta procedat la intabularea dreptului său de proprietate înainte de . Noului cod civil și, oricum, în cauză nu s-a realizat analiza comparativă a drepturilor de proprietate ale părților asupra aceluiași imobil/ părți din imobil.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de L. V. și L. F. domiciliați în B., .. 11 împotriva sentinței civile nr. 3241 /20 mai 2011 a Judecătoriei B..
Modifică în parte sentința recurată, în sensul că dreptul de servitute ce se constituie în favoarea reclamanților pe proprietatea pârâtei F. V., este pe segmentul colorat cu culoare roșie în schița expertizei P. L. T., f. 81 verso ds. recurs, în suprafață de 79 mp, schiță care face parte integrantă din prezenta decizie.
Menține restul dispozițiilor necontrare prezentei, inclusiv în ceea ce privește despăgubirile în cuantum de 2 euro care se vor calcula la suprafața de 79 mp/an.
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta F. V. prin mandatar S. D., domiciliat în B., .. 74, . împotriva aceleiași sentințe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 23 aprilie 2013.
Președinte Judecători Grefier
A. D. H. I. T. N. T. R.
(plecată în CO,
semnează preș. instanță)
Red. TN- 01.07.2013
Jud. fond – TC
Tehnored. TR- 2 ex./01.07.2013
| ← Reziliere contract. Decizia nr. 351/2013. Tribunalul BOTOŞANI | Acţiune în constatare. Decizia nr. 349/2013. Tribunalul BOTOŞANI → |
|---|
