Acţiune în constatare. Decizia nr. 528/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 528/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 10-04-2013 în dosarul nr. 16856/197/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 528/R
Ședința publică de la 10 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. I.
Judecător M. I. I.
Judecător C. R.
Grefier D. Litescu P.
Pentru astăzi fiind asupra recursului declarata de către de către recurentul reclamant Brăhăescu I., prin mandatar F. L. în contradictoriu cu intimații pârâți Ș. V., B. M., Ș. V., Făcăuara N., I. D., F. N. G., I. D. I. împotriva sentinței civile nr._, pronunțată de către Judecătoria B. la data de 11 octombrie 2012 în dosar nr._ /2012, având ca obiect acțiune în constatare. .
La apelul nominal făcut în ședința publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care
Dezbaterile în cauza civilă de față au avut loc în ședința publică din data de 19.03.2013, când părțile prezente, prin apărătorii, au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință de la acel termen de judecată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, în vederea depunerii de concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 26.03.2013 iar apoi, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru termenul din 02.04.2013 și, respectiv pentru prezentul termen de judecată, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Constată că, prin sentința civilă nr._/11.10.2012 pronunțată în dosarul civil nr._, Judecătoria B.:
A respins excepția lipsei capacității procesuale de folosință a defunctei Stefanuța V. .
A respins excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților.
A respins actiunea formulata de reclamantul B. I. reprezentat prin mandatar F. L. impotriva paratilor B. M., S. V., F. N. Ghiorghita si I. D. in calitate de succesori ai defunctei S. V..
A luat act de faptul ca paratii n-au solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că, între reclamantul B. I. si defuncta S. V. s-a incheiat in data de 18 07 2000 un act sub semnatura privata intitulat contract de vanzare cumparare, prin care defuncta a vandut reclamantului terenul avand pozitia A 644 in suprafata de 0,75 ha, situat intre CFR si Timis, in valoare de 3500 lei. La momentul incheierii actului s-a achitat suma de 500 lei, urmatoarele rate urmand a fi achitate astfel: in 10 08 2000, 10 09 2000 si 10 10 2000. Potrivit chitantelor depuse la dosarul cauzei rezulta faptul ca reclamantul a achitat defunctei suma de 3500 lei, cu titlu de pret teren.
In data de 19 10 2000 defuncta S. V. a dat o declaratie prin care s-a obligat sa se prezinte la notar pentru semnarea actelor si in cazul in care nu va respecta aceasta clauza se obliga sa plateasca de doua ori suma primita de la cumparator, respectiv 7000 lei.
In data de 30 10 2008 intre reclamant si defuncta s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr 3164, prin care defuncta se obliga sa vanda reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului situat in extravilanul mun Brasov, judet Brasov, neinscris in CF, constand in teren arabil in suprafata de 7300 mp, identificat in tarlaua 96, .. Pretul vanzarii a fost de 3500 lei achitati integral, anterior incheierii acestui inscris autentic.
P. concluziile scrise depuse la dosarul cauzei, paratii au invocat exceptia lipsei capacitatii procesuale a numitei S. V., intrucat este decedata .In ceea ce priveste aceasta exceptie, persoanele fizice dobandesc capacitate de folosinta la momentul nasterii si o pierd odata cu moartea. P. urmare, defuncta S. V., care a decedat dupa depunerea cererii de chemare in judecata, este evident ca nu mai are capacitate procesuala de folosinta, motiv pentru care in cauza au fost introdusi mostenitorii acesteia.
Instanta a apreciat ca paratii in mod gresit au invocat aceasta exceptie, intrucat este lipsita de utilitate. Potrivit art 243 al 1 pct 1 c pr civila-judecata pricinilor se suspenda de drept prin moartea uneia din parti, afara de cazul cand partea interesata cere termen pentru introducerea in judecata a mostenitorilor, ceea ce s-a si intamplat in prezenta speta. Pentru aceste motive, instanta a respins exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a defunctei S. V. .
Desi exceptia lipsei calitatii procesual pasive n-a fost invocata in mod concret, din analiza sustinerilor paratilor se deduce acest fapt. Acestia au sustinut ca nu s-a dezbatut succesiunea pana in acest moment, deoarece nu sunt in masura sa suporte cheltuielile pe care le implica aceasta procedura si prin urmare nu raspund asupra patrimoniului lasat de defuncta, cel putin pentru moment. De asemenea, paratii au invederat instantei faptul ca nu s-a facut dovada acceptarii succesiunii precum si faptul ca succesiunea poate fi acceptata sub beneficiu de inventar.
Potrivit art 689 cod civil –acceptarea poate fi expresa sau tacita. Este expresa cand se insuseste titlul sau calitatea de erede . sau privat si este tacita cand eredele face un act pe care n-ar putea sa-l faca decat in calitatea sa de erede si care lasa a se presupune neaparat intentia sa de acceptare.
Din inscrisurile depuse la filele 37, 38 dosar rezulta ca s-a facut o sesizare la BNP B. V. pentru deschiderea procedurii succesorale dupa defuncta S. V., fiind inregistrat dosar succesoral nr 60/2011, mostenitorii prezumtivi ai defunctei fiind: B. M., S. V., F. N. Ghiorghita si I. D. I., respectiv paratii din prezenta cauza .Aceasta procedura n-a fost finalizata din lipsa mijloacelor materiale, conform celor declarate de catre parati. De asemenea acestia invoca faptul ca s-a incercat solutionarea pe cale amiabila a prezentului litigiu, invederand instantei faptul ca au gasit un cumparator, pentru ca reclamantul sa isi poata primi suma pentru care au negociat.
Din toate aceste demersuri instanta a apreciat ca paratii au acceptat in mod tacit succesiunea dupa defuncta S. V..
In ceea ce priveste acceptarea succesiunii sub beneficiu de inventar, se cer intrunite sub sanctiunea nulitatii, conditiile de forma prescrise prin art 704, 705 cod civil . Paratii n-au facut dovada faptului ca ar fi acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar, astfel ca nu pot invoca acest fapt.
F. de toate aceste considerente instanta a respins exceptia lipsei calitatii procesual pasive, apreciind ca paratii, in calitate de succesori ai defunctei S. V. au calitate procesual pasiva in prezenta cauza.
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta a apreciat ca defuncta a facut demersuri in vederea solutionarii pe cale amiabila a litigiului.
La termenul din data de 18 06 2012 a fost prezent in fata instantei de judecata expert C. D., care a fost solicitat in vederea efectuarii planului parcelar pentru terenul ce face obiectul litigiului. In anul 2008 acesta a intocmit un plan parcelar care a fost respins de catre OCPI, intrucat unul din cei trei proprietari ai terenului detinea o suprafata mai mare si care nu mai exista in teren din cauza cursului de apa. De asemenea acesta a invederat instantei faptul ca defuncta l-a contactat in martie 2011 sa intocmeasca un nou plan parcelar care insa a fost din nou respins de catre OCPI pe considerentul ca cursul de apa n-a fost reprezentat asa cum era in urma cu 40 de ani. In cele din urma, dl expert a aratat faptul ca planul parcelar n-a putut fi vizat datorita unei intabulari gresite a unei parcele invecinate. Expertul a subliniat faptul ca inca din anul 2008, cand era membru in Comisia de Aplicare a Legilor Fondului funciar s-au facut demersuri pentru lamurirea situatiei terenului in cauza.
In sustinerea celor declarate au fost depuse la dosarul cauzei inscrisuri ce fac dovada afirmatiilor d-lui expert C. D..
Reclamantul a sustinut faptul ca s-au facut demersuri privind rezolvarea situatiei terenului in litigiu abia in anul 2011, fapt insa infirmat de inscrisurile depuse la dosarul cauzei. Astfel, potrivit adresei nr 9034, emisa de Primaria Mun Brasov, rezulta ca s-a transmis catre OCPI planul parcelar privind ., tarlaua 96 inca din data de 4 12 2008 .Astfel ca demersurile in vederea rezolvarii situatiei terenului ce face obiectul antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr 3164/30 10 2008 au fost incepute inca din decembrie 2008, la scurt timp dupa incheierea antecontractului si nu doar in cursul anului 2011, cum a sustinut reclamantul.
Partile au stabilit ca, in cazul in care neincheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare se datoreaza culpei vanzatoarei, aceasta se obliga sa achite cumparatorului dublul pretului de piata al imobilului ce face obiectul prezentului litigiu.
Potrivit art. 1066 cod civil-clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i.
Clauza penala este o conventie accesorie, prin care partile determina anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutarii, executarii cu intarziere sau necorespunzatoare a obligatiei de catre debitor.
Debitorul poate fi obligat la plata clauzei penale, numai daca se dovedeste ca neexecutarea este din vina sa, vina care ii este imputabila. In situatiile in care debitorul poate dovedi ca a existat o cauza exterioara, independenta de vointa sa, pentru care nu a executat obligatia pe care o avea in contract, atunci el este exonerat de plata despagubirilor stabilite prin clauza penala.
Analizand probele mai sus prezentate instanta a apreciat ca nu este culpa defunctei si nici a succesorilor acesteia (sau a lipsei de diligenta) pentru faptul ca nu s-au respectat obligatiile asumate prin antecontractul incheiat intre reclamant si defuncta S. V..
F. de aceste considerente, instanta a respins actiunea formulata ca nefiind intemeiata.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs recurentul reclamant BRĂHĂȘESCU I. considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivarea recursului se arată că, potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autoarea pârâților s-a obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Pentru încheierea contractului în formă autentică tot autoarea pârâților s-a obligat să "pună la dispoziția promitentului cumpărător" schița terenului vizată de BCPI, schiță necesară pentru înscrierea în Cartea funciară a imobilului teren ce a făcut obiectul antecontractului.
Potrivit voinței comune a părților obligația asumată de pârâtă respectiv aceea "de a pune la dispoziția promitentului cumpărător toate actele si documentele necesare înscrierii în sistemul de publicitate a imobilului teren”, voință care rezultă în mod indubitabil din interpretarea literară a prevederilor Antecontractului de vânzare cumpărare este o obligație de rezultat și nu o obligație de mijloace așa cum în mod eronat a calificat-o prima instanță Așa cum reiese din clauza contractuală mai sus menționată autoarea pârâților nu s-a obligat să efectueze toate demersurile pentru obținerea înscrisurilor menționate, ci s-a obligat să pună la dispoziția reclamantului documentele, de existența acestor înscrisuri depinzând îndeplinirea obligației asumată de reclamant respectiv aceea de a intabula terenul, dar și încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Faptul că obligația asumată de autoarea pârâților este una de rezultat se desprinde și din interpretarea literară a clauzei, dar si din faptul că fără schița vizată de BCPI contractul în formă autentică nu putea fi încheiat ceea ce ar lăsa fără efecte antecontractul în cauză.
În cauza dedusă judecății reclamantul a făcut pe deplin dovada existenței obligației printr-un act încheiat în formă autentică, respectiv Antecontractul de vânzare cumpărare, iar pârâții trebuiau să facă dovada că au pus la dispoziția acestuia schița terenului cu viza Biroului de cadastru si Publicitate Imobiliară B., ori așa cum rezultă din dosar pârâții au recunoscut faptul că nici acum nu dețin schița vizată de OCP1 Așadar rezultă fără putință de tăgadă faptul că autoarea pârâților nu și-a respectat obligația asumată, motiv pentru care în mod justificat și legal recurentul reclamant arată că a solicitat primei instanțe aplicare clauzei penale din Antecontractul de vânzare cumpărare, antecontract care în temeiul art. 969 Cod civil reprezintă "legea părților".
Recurentul reclamant consideră că, pentru ca instanța să poată reține faptul că "nu este culpa defunctei și nici a succesorilor" ar fi trebuit să indice în mod clar care este "cauze exterioară, independentă de voința sa pentru care nu a executat obligația...". Acesta consideră că pentru a fi exonerat de răspunderea contractuală debitorul obligației trebuie să facă dovada cauzelor neimputabile care au făcut imposibilă executarea obligației altfel spus cauza exterioară trebuie să fie de natură să facă imposibilă executarea obligației, nu să fie de natură să impună debitorului obligația de a efectua unele demersuri suplimentare. A da o altă interpretare dispozițiilor art.1082 C.civ. ar însemna să lipsim de conținut dispozițiile art. 1073 si 1080 cod civil care impun o anumită conduită debitorului unei obligații. Totodată art. 1082 Cod civil trebuie coroborat si cu art. 1083 Cod eiviL
Așadar, recurentul reclamant consideră că instanța avea obligația să menționeze în mod explicit care sunt cauzele exterioare de natură să împiedice executarea, cauze neimputabile autoarei pârâților, si care sunt probele din care rezultă că acestea au fost cauzele care au dus la imposibilitatea executării, pentru a i se da posibilitatea să-și formuleze apărările necesare în prezentul recurs.
Existența unei erori de carte funciară nu putea fi reținută de prima instanță ca fiind o cauză obiectivă de natură să înlăture culpa autoarei pârâților pe de o parte pentru că obligația asumată este o obligație de rezultat și pârâta trebuie să facă dovada demersurilor efectuate, dar a căror reușită a depins de cauze străine, neimputabile ei, iar pe de altă parte, pentru că aceasta avea mijloace legale pentru remedierea erorii și obținerea schiței/schițelor.
În considerentele sentinței recurate prima instanța a făcut o scurtă prezentare a dispozițiilor art.1066 cod civil și 1082 cod civil fără a indica, în concret, care este cauza straină de natură să facă obligația imposibil de executat și să o exonereze de culpă pe autoarea pârâților și care sunt, în concret, probele care dovedesc faptul că a existat o cauză straină care justifică neexecutarea. Dacă ar fi procedat în acest fel, ar fi dat posibilitatea instanței de recurs să verifice dacă soluția pronunțată este una legală și temeinică.
Lipsa unor mențiuni exacte și concrete cu privire la probele și elementele de fapt care au format convingerea instanței încalcă dreptul la apărare al recurentului reclamant care este pus în imposibilitatea de a-și formula apărările în mod corespunzător.
Recurentul reclamant arată că prima instanță, în mod netemeinic, a reținut în sentința recurată faptul că „defuncta a făcut demersuri în vederea soluționării pe cale amiabilă a litigiului", în condițiile în care la dosarul cauzei nu există
nici măcar un înscris semnat de autoarea pârâților din care să rezulte această intenție.
Singurele înscrisuri ce au fost depuse de pârâți sunt emise de Comisia de aplicare a legilor fondului funciar din cadrul Primăriei B. si OCPI, așadar cele reținute de instanță nu au nici o legătură cu realitate. Mai mult decât atât, urmare notificării de punere în întârziere transmisă de reclamant prin intermediul executorului judecătoresc, defuncta nu a transmis nici o informare reclamantului prin care să îi aducă la cunoștință motivele pentru care nu a respectat termenul stabilit.
Recurentul reclamant susține că prima instanță, în mod eronat și netemeinic, a reținut faptul că "demersurile în vederea rezolvării situației terenului ce face obiectul antecontractului ele vânzare cumpărare autentificat sub numărul
3164/ 30.10.2008 au fost începute încă din decembrie 2008", în condițiile în care singurele înscrisuri depuse sunt adresa nr. 9034 din 04 12.2008 și adresa nr._ din 19.12.2008, corespondență purtată între Primăria B. și OCPI. La dosarul cauzei nu există nici măcar un înscris care sa dovedească faptul că autoarea pârâților ar fi efectuat vreun demers anterior acestei corespondențe sau ulterior, până la data acționării în judecată.
Expertul ascultat în cauză, dl. C. D., nu a fost citat în nici o calitate, nu a fost legitimat de instanță și ascultarea lui s-a realizat ”ad hoc", și chiar dacă declarațiile acestuia nu se coroborează cu înscrisurile depuse, instanța a reținut în sentința recurată declarațiile acestuia, deși parații nu au depus niciun înscris care să emane de la OCPI din care să rezulte că schițele depuse au fost respinse și care au fost motivele pentru care ar fi fost respinse. A reținut instanța faptul că defuncta l-ar fî contactat pe expert în luna martie 2011, deși această r4eținere nu se coroborează cu înscrisurile depuse, respectiv corespondența dintre Primăria B. și OCPI B., corespondența care începe în 03.08.2011. Totodată prima instanță a reținut faptul că noul plan parcelar a fost respins "pe considerentul că cursul de apa n-a fost reprezentat așa cum era în urmă cu 40 de ani”, în condițiile în care din adresa nr._/01.09.2011 emisă de OCPI B. nu rezultă așa ceva.
Recurentul reclamant consideră că, urmare neavizării planului parcelar trimis de Primăria B. către OCPI, autoarea pârâților avea obligația să depună toate eforturile pentru a obține schița vizată, apelând la o persoană autorizată să efectueze lucrări pe cadastru și care, în funcție de situația pe fapt existentă, să procedeze conform Ordinului nr.634/2006. Așadar, prima instanță în mod netemeinic a reținut faptul că "demersurile au fost începute încă din decembrie 2008", fără a preciza în concret ce demersuri au fost efectuate și care ar fi cauzele fortuite sau de forță majoră de natura să împiedice debitoarea să își respecte obligațiile.
Recurentul reclamant arată că a învederat primei instanțe faptul că singura care avea calitate activă pentru efectuarea demersurilor necesare corectării erorii de carte funciară era autoarea pârâților. Altfel în forma în care era Ordinul nr. 634/2006 în anul 2008, anul în care s-a născut în sarcina defunctei obligația de obținere a schiței vizată de OCPI, dacă autoarea pârâților ar fi aflat despre suprapunere (din înscrisurile depuse nu rezultă motivul pentru care schița nu a putut fi vizată) avea posibilitatea să procedeze conform art. 27 din acest act normativ.
Totodată dacă s-a constatat ca, așa cum a reținut instanța în încheierea din 18.06.2012, "unul dintre cei trei proprietari ai terenului din cadrul acelei parcele, conform titlului de proprietate deținea o suprafață mai mare care nu mai exista în teren din cauza cursului care "a rupt" din mal" autoarea pârârților avea obligația să procedeze conform art. 26 lit. b din Ordinul nr. 634/2006 (forma în vigoare în anul 2008.
Totodată, autoarea paraților dacă ar fi constatat faptul că, în realitate, nu se regăsește suprafața de teren atribuită, avea posibilitatea să acționeze în instanță emitentul titlului de proprietate, ori așa cum recurentul reclamant a arătat de nenumărate ori instanței de fond, autoarea pârâților nu a efectuat niciun demers, rămânând în pasivitate până la data la care a fost citată în prezenta cauză.
Din sentința recurată rezultă fără putință de tăgadă că prima instanță, reținând că schița nu a putut fi obținută în 2008 pentru că "nu mai exista în teren din cauza cursului de apă", iar în 2011 "datorită unei întabulări greșite", nu a verificat raportat la legislația în vigoare în 2008, respectiv 2011, dar și legislația din acest interval, dacă impedimentul făcea obligația imposibil de executat și dacă autoarea pârâților avea mijloace legale pentru remedierea situațiilor. Așa fiind, recurentul reclamant reiterează faptul că motivele care ar fi împiedicat îndeplinirea obligației sunt nedovedite, atâta vreme cât cele relatate de "expertul" ascultat în cauza nu sunt confirmate de OCPI.
Recurentul reclamant apreciază că pârâții, prin faptul că au solicitat primei instanței suspendarea cauzei până la data finalizării demersurilor necesare intabulării terenului, au recunoscut faptul că situația era soluționabilă. Mai mult decât atât, între reclamant și pârâți, dună termenul din data de 27.02.2012 în care mandatarul pârâtului Stefănuță V. a solicitat termen pentru soluționarea pe cale amiabilă, a existat o încercare de soluționare amiabilă a litigiului, ocazie cu care pârâții Stefănuță V. și Făcăoara N., recunoscând culpa autoarei lor, au promis reclamantului plata unei sume de bani, acest fapt fiind recunoscut de mandatarul pârâtului Stefănuță V. prin înscrisul denumit "Concluzii scrise" (filele 42 – 44), însă instanța nu a ținut cont nici de recunoașterile pârâților atunci când a pronunțat hotărârea recurată.
Recurentul reclamant solicită să se observe că pârâții au depus aceleași înscrisuri la două termene diferite, încercand probabil să arate instanței ce multe demersuri au făcut, astfel înscrisurile de la filele 54 - 61 se regăsesc și la filele 71, 76 -82.
În final, recurentul reclamant arată că, dacă prin absurd, nu vor fi considerate întemeiate cele învederate mai sus, solicită să se observe că,
suprapunerea virtuală, așa cum rezultă din înscrisurile depuse de pârâți, afectează doar o suprafață de 615,19 mp din totalul de 7300 mp (lățimea terenului în porțiunea unde este marcată suprapunerea 6o,91 mp x suprafața pe care se suprapune 10,1 mp = 615,19 mp), ori autoarea pârâților avea posibilitatea, potrivit legislației în vigoare, să comunice reclamantului motivele exacte pentru care nu putea obține schița vizată de OCPI si să transmită reclamantului dreptul de proprietate parțial, respectiv pe o suprafață de 6684,8 1 mp.
Și prima instanță avea posibilitatea, având în vedere dispozițiile Ordinului nr. 634/2006, să verifice dacă exonerarea de culpă este valabilă pentru netransmiterea dreptului de proprietate pe întreg terenul sau parțial Ori, atâta vreme cât autoarea pârâților avea posibilitatea, fie să renunțe la diferența de teren care nu se regăsea în fapt, în baza unei declarații autentice, și sa transmită parțial dreptul de proprietate asupra terenului promitentului cumpărător sau (raportat la suprapunerea virtuală) să dezmembreze terenul și să transmită dreptul de proprietate asupra lotului fără probleme.
În subsidiar, în cazul în care instanța de recurs nu consideră îndreptățite argumentele de mai sus, solicită admiterea recursului și să se dispună modificarea în parte a sentinței recurate în sensul admiterii în parte a acțiunii, să se constate culpa autoarei pârâților pentru neîncheierea în formă autentică a Contractului de vânzare cumpărare a suprafeței de teren neafectată de suprapunere și să fie obligați pârâții la plata sumei de_,62 EURO (contravaloarea în lei).
În drept, au fost invocate dispozițiile art.304 pct.7 și 9 C.proc.civ., art.969,970,977 și urm. C.civil, art.1073, 1080, 1083 C.civil și dispozițiile Ordinului nr.634/2012.
Intimații pârâți nu au formulat întâmpinare.
În recurs s-a încuviințat pentru intimați proba cu înscrisuri.
Examinând sentința civilă recurată în raport cu motivele de recurs invocate, cu actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
Așa cum a reținut și prima instanță, între recurentul reclamant Brăhășescu I. și pârâta inițială, Ș. V., în prezent decadată, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3164/30.10.2008 de BNP Beșchia G. D. prin care defuncta promitea să vândă reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului situat în extravilanul municipiului B., județ B., neînscris în CF, constând în teren arabil în suprafață de 7300 mp, identificat în tarlaua 96, .. Prețul vânzării a fost de 3.500 lei achitați integral, anterior încheierii acestui înscris autentic.
Promitenta vânzătoare s-a obligat, potrivit acestui înscris, să pună la dispoziția promitentului cumpărător ” toate actele și documentele necesare înscrierii în sistemul de publicitate a imobilului – teren – obiect al acestui act, respectiv: titlul de proprietate mai sus identificat, în copie legalizată, certificatul de atestare fiscală și schița terenului cu viza Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B.”
De asemenea, părțile au convenit în felul următor: ”În cazul în care neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare se datorează culpei promitentei-vânzătoare, prin semnarea prezentului înscris, subsemnata promitentă-vânzătoare mă oblig la plata către promitentul-cumpărător a dublului prețului de piață al imobilului ce face obiectul prezentului înscris, preț stabilit prin expertiză de un expert evaluator”.
P. acțiunea promovată în fața primei instanțe reclamantul a solicitat să se constate că neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului teren în suprafață de 7300 mp, situat în extravilanul mun B., identificat ca ./2 se datorează culpei pârâtei și obligarea acesteia la plata sumei de 60.686 lei ( 14.600 Euro ), reprezentând dublul prețului de piață al imobilului mai sus identificat.
Tribunalul constată că, în cuprinsul sentinței civile recurate, prima instanță nu a reținut că, în baza acestui antecontract, pârâta inițială și-ar fi asumat o obligație de mijloace așa cum susține recurentul reclamant, ci rezultă din cuprinsul antecontractului că promitenta vânzătoare s-a obligat să-i pună la dispoziție toate actele și documentele necesare înscrierii în sistemul de publicitate a imobilului – teren – obiect al acestui act, aceasta reprezentând, într-adevăr, o obligație de rezultat.
Este adevărat că recurentul reclamant a făcut dovada existenței acestei obligații în sarcina promitentei vânzătoare și faptul că, până la data promovării cererii de chemare în judecată, aceasta nu-și îndeplinise obligația asumată. Însă, prima instanță a reținut în mod corect și a arătat care au fost cauzele exterioare de natură să împiedice executarea obligației de către promitenta vânzătoare, si care nu-i sunt imputabile, indicând și probele din care rezultă situația de fapt reținută.
Astfel, prima instanță a avut în vedere înscrisurile depuse la dosar de către moștenitorii pârâtei inițiale cu care aceștia au dovedit că autoarea lor, pentru a-și duce la îndeplinire obligația contractuală asumată, a solicitat Comisiei Locale B. de Aplicare a Legilor Fondului Funciar, încă din decembrie 2008, să-i fie comunicat un plan parcelar vizând . către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., pentru a-l pune la dispoziția recurentului reclamant în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Din actele și lucrările dosarului rezultă că pârâta inițială nu a reușit să intre în posesia acestui plan parcelar avizat de OCPI B. nici în anul 2011 deoarece fiecare plan parcelar întocmit de către ing. D. C., membru al Comisiei Locale B. de Aplicare a Legilor Fondului Funciar, a fost restituit de către OCPI B., fie pentru că acesta conținea unele erori materiale, fie că măsurătoarea nu a fost executată pentru întreaga . fixe identificabile în teren, fie nu au fost figurate toate elementele liniare stabile existente în teren (drumuri, canale,etc…). Această situație rezultă din corespondența purtată între Primăria Municipiului B. – Comisia Locală B. de Aplicare a Legilor Fondului Funciar
și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B. și care atestă faptul că promitenta vânzătoare s-a preocupat pentru rezolvarea acestei probleme, altfel corespondența respectivă neputându-se afla la dosar.
De altfel, în acest sens a fost și depoziția expertului ing. D. C., membru al Comisiei Locale B. de Aplicare a Legilor Fondului Funciar, interpelat de instanța de judecată la termenul de judecată din data de 18.06.2012, acesta arătând că a fost desemnat să întocmească respectivul plan parcelar însă, de fiecare dată, planul întocmit a fost respins de către OCPI B. pentru diverse motive reținute și de către prima instanță.
Susținerea recurentului reclamant potrivit căreia nu există înscrisuri de la OCPI B. din care să rezulte că planurile parcelare întocmite succesiv au fost respinse, va fi înlăturată, aceasta fiind contrazisă de înscrisurile existente la dosarul de fond, anume adresa nr.9034/17.12.2008 (f.73), adresa nr._/01.09.2011 (f.71), adresa nr._/03.10.2011 (f.81).
De asemenea, preocuparea pârâtei inițiale pentru obținerea schiței parcelare a imobilului promis a fi vândut recurentului reclamant rezultă și din înscrisurile depuse în probațiune în recurs de către moștenitorii pârâtei inițiale (f.33,34), respectiv înregistrările cererilor formulate de pârâta Ș. V. pentru obținerea schiței parcelare adresate Primăriei Municipiului B. la data de 16.05.2007 (nr._), și la data de 31.10.2008 (nr._). Totodată, aceasta a apelat la o persoană avizată să efectueze lucrări de cadastru, dl. expert C. D. fiind o astfel de persoană, cu atât mai mult cu cât acesta făcea parte și din Comisia Locală B. de Aplicare a Legilor Fondului Funciar.
Așa încât nu poate fi primită susținerea recurentului reclamant în sensul că promitenta vânzătoare a stat în pasivitate până la data la care a fost citată în prezenta cauză. Câtă vreme nu a existat un refuz din partea Primăriei Municipiului B., respectiv a Comisiei Locale B. de Aplicare a Legilor Fondului Funciar, de întocmire și eliberare către solicitantă a schiței parcelare avizată de OCPI B., aceasta nu avea un interes legitim și actual de a promova cereri de chemare în judecată împotriva emitentului titlului de proprietate pentru obținerea schiței parcelare avizate de OCPI sau pentru rectificarea cărții funciare, astfel cum pretinde recurentul reclamant.
Tribunalul constată că prima instanță a respins în mod corect acțiunea promovată de reclamant tocmai având în vedere faptul că, pe de o parte, nu rezultă că vânzătoarea promitentă nu și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontract după cum a pretins reclamantul, iar pe de altă parte, moștenitorii acesteia apreciază că situația poate fi soluționată, aceștia fiind dispuși să întreprindă demersurile necesare întabulării terenului obiect al antecontractului încheiat de autoarea lor cu recurentul reclamant.
Soluția adoptată de către prima instanță este corectă și din perspectiva prevederilor legale care cârmuiesc actul juridic încheiat de recurentul reclamant cu pârâta inițială, decedată pe parcursul procesului.
Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare este un act juridic bilateral, cu titlu oneros și comutativ, o promisiune bilaterală de a vinde și cumpăra prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul și în condițiile stabilite în antecontract, contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Caracteristica esențială a actelor juridice bilaterale o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a obligației corelative, implicând simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare, în cazul în care simultaneitatea nu este respectată.
Acestui act juridic îi sunt deplin aplicabile dispozițiile art.969 C.civ. potrivit cărora „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
În plus, interpretarea acestuia se face în concordanță cu principiul voinței reale a părților, aplicarea acestui principiu în speță fiind înlesnită de faptul că actul a fost autentificat de un notar public, acesta având obligația ca, înainte de a lua consimțământul părților, să întrebe dacă au înțeles conținutul actului și dacă acesta cuprinde voința lor, inclusiv sub aspectul efectelor juridice care urmează a se produce (art.60 raportat la art.45 din Legea nr.36/1995).
Potrivit dispozițiilor art.1020 și art.1021 C.civ., condiția rezolutorie este tacită și, ca atare, este subînțeleasă în orice act juridic sinalagmatic. Dar ea nu duce la desființarea de drept a contractului respectiv, ci se impune o analiză făcută de instanța de judecată pentru a se observa dacă condițiile rezoluțiunii sunt îndeplinite sau nu, instanța de judecată fiind singura îndrituită a dispune rezoluțiunea antecontractului. Însă, în cazul în care părțile au inserat un pact comisoriu de gradul IV, instanța de judecată nu poate decât să constate rezoluțiunea de drept a contractului.
Rezoluțiunea va putea fi pronunțată de instanța de judecată dacă sunt întrunite următoarele condiții: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile sale; neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege, această ultimă condiție fiind foarte importantă, pentru a putea dovedi refuzul de executare a obligațiilor de către cealaltă parte contractantă.
P. raportare la dispozițiile legale precitate tribunalul constată că, în speță, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3164/30.10.2008 de BNP Beșchia G. D. nu cuprinde un pact comisoriu care să permită instanței să constate că una dintre părțile contractante nu și-a îndeplinit obligația contractuală asumată și astfel, să activeze clauza penală astfel cum a solicitat reclamantul în acțiunea introductivă de instanță. Așa fiind, pentru ca instanța să poată dispune obligarea pârâtei să plătească reclamantului dublul prețului de piață al imobilului teren promis a fi vândut, respectiv cumpărat, era necesar ca reclamantul să solicite rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu promitenta vânzătoare, aceasta neputând fi obligată la plata sumei pretinse de către reclamant și, în același timp, să fie menținut și antecontractul încheiat de părți. Pe de altă parte, în cauză nu s-a efectuat o expertiză pentru a se stabili valoarea prețului de piață al imobilului teren obiect al antecontractului anterior identificat, astfel cum părțile au inserat în actul juridic încheiat, în aceste condiții pretențiile reclamantului nefiind dovedite.
În ce privește petitul subsidiar formulat de recurentul reclamant, tribunalul constată că această solicitare a fost formulată numai în calea de atac a recursului, iar nu și în fața instanței de fond, astfel că nu va fi analizat deoarece, din perspectiva dispozițiilor art.316 raportat la art.292 alin.1 C.proc.civ., este inadmisibil să invoci direct în calea de atac aspecte noi, care nu au fost invocate în fața primei instanțe, în caz contrar, încălcându-se principiul dublului grad de jurisdicție.
Pentru considerentele reținute anterior, tribunalul, în temeiul art.312 alin.1 C.proc.civ., va respinge recursul declarat de recurentul reclamant, ca nefondat, și va menține hotărârea primei instanțe, constatând că a fost dată cu aplicarea și interpretarea corectă a legii.
Întrucât recurentul reclamant este în culpă procesuală, în temeiul art.274 C.proc.civ., tribunalul va respinge cererea acestuia de acordare a cheltuielilor de judecată și va lua act că intimații pârâți, moștenitori ai pârâtei inițiale, decedate pe parcursul procesului, au arătat că vor solicita cheltuieli de jud4ecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentul reclamant BRĂHĂȘESCU I. împotriva sentinței civile nr._/11.10.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul civil nr._ pe care o menține.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 10.04.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
A. I. M. I. I. C. R.
Aflată în CO semnează Aflată în CO semnează
președintele Instanței, judecător președintele Instanței, judecător
A. N. M. A. N. M.
Grefier,
D. L. P.
Aflată în CO, semnează grefier șef
Secția I Civilă, I. M.
Red. M.I.I./31.07.2013
Tehnored. M.D./ 2 ex.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 452/2013. Tribunalul BRAŞOV | Pretenţii. Decizia nr. 21/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
