Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 421/2014. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 421/2014 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 24-04-2014 în dosarul nr. 421/2014
DOSAR NR._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 421/R
Ședința publica din 24 aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. D. – P. - judecător
Judecător: D. – O. P.
Judecător: V. M.
Grefier: N. C.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de recurenta reclamanta M. I. D., în contradictoriu cu intimata parata G. M., împotriva sentinței civile nr._ din data de 10.12.2012, pronunțata de Judecătoria B. in dosarul civil nr._/197/2011, având ca obiect „hotărâre care sa tina loc de act autentic”.
Dezbaterile în cauza civilă de fată au avut loc în ședința publică din data de 03.04.2014, când partile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință de la respectivul termen de judecată, care face parte integrantă din prezenta si când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru 10, 17 si 24 aprilie 2014 când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Constata ca prin sentința civila nr._ din data de 10.12.2012, pronunțata de Judecătoria B. in dosarul civil nr._/197/2011 instanța a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta M. I. D., prin mandatar C. M., în contradictoriu cu pârâta Ghițelaru M., a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă reconvențională Ghițelaru M., în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă reconvențională M. I. D. si a dispus rezoluțiunea antecontractului încheiat între părți la data de 02.05.2011 și autentificat sub nr. 236 la BNP Asociați B. E. și Mușina I., repunerea părților în situația anterioară, obligarea reclamantei - pârâtă reconvențională la restituirea către pârâta - reclamantă reconvențională a sumei de 2.200 euro (echivalent în lei la data plății efective), achitată cu titlu de avans. P. aceeași sentința instanța a respins celelalte pretenții ca neîntemeiate si a obligat-o pe reclamanta - pârâtă reconvențională sa plătească pârâtei - reclamantă reconvențională suma de 684 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată si Statului R. suma de 3.400,68 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța aceasta hotărâre instanța a avut in vedere ca prin cererea formulata, reclamanta M. I. D., prin mandatar C. M., în contradictoriu cu pârâta Ghițelaru M., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare - cumpărare pentru imobilul care face obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 236/02.05.2011, obligarea pârâtei la plata prețului construcție – diferența de 19.800 euro, cu cheltuieli de judecată, in drept fiind invocate disp. art. 969 Cod civil.
Pârâta Ghițelaru M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate, dar si cerere reconvențională prin care a solicitat instanței să constate rezoluțiunea antecontractului încheiat la data de 02.05.2011 și autentificat sub nr. 236 la BNP Asociați B. E. și Mușina I., să dispună repunerea părților în situația anterioară încheierii promisiunii, să o oblige pe reclamanta - pârâta reconvențională la restituirea sumei de 2.200 euro, echivalent în lei la data plății efective, reprezentând avans achitat la momentul încheierii antecontractului si să o oblige pe reclamanta-pârâtă reconvențională la plata sumei de 2.200 euro echivalent în lei la data plății efective, reprezentând dublul arvunei achitate la momentul încheierii antecontractului, invocându-se in drept disp. art. 969, 970, art. 1020 și 1021 Cod civil. Cu cheltuieli de judecată.
Instanța de fond a reținut ca la data de 02.05.2011, părțile au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 236 la BNP Asociați B. E. și Mușina I., având ca obiect construcția edificată în baza autorizației de construire nr. 111/10.08.2007 eliberată de primăria comunei S. pe terenul înscris în CF nr._ - S., nr. top. 3631/4/64/9, nr. cad. 468/9, teren ce-i fusese atribuit reclamantei în folosință gratuită în baza Legii nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală, precum si faptul ca prin contractul menționat, reclamanta M. I. D. s-a obligat să vândă imobilul construcție, iar pârâta Ghițelaru M. s-a obligat să-l cumpere pentru prețul de 22.000 euro din care 2.200 euro s-au achitat la data de 15.05.2011, restul urmând să fie achitați la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare, dar nu mai târziu de data de 15.06.2011.
Instanța a mai reținut ca potrivit contractului, părțile s-au obligat ca până la data de 15.06.2011 să autentifice contractul de vânzare cumpărare, la aceeași dată urmând să se transmită și dreptul de folosință gratuită a terenului pe durata existenței construcției si ca totodată, reclamanta s-a obligat să facă toate demersurile în vederea prelungirii autorizației de construire, obținerii expertizelor valorice și topografice pentru construcție și notării autorizației de construcție în cartea funciară iar pârâta s-a obligat să suporte cheltuielile aferente expertizei valorice și topografice pentru imobilul în cauză.
Instanța a reținut in baza înscrisurilor depuse la dosar, ca reclamanta și-a îndeplinit obligațiile de notare a autorizației de construire, a obținut prelungirea valabilității acesteia și a formulat la data de 23.05.2011 cerere pentru cumpărarea terenului dat în folosință gratuită, cerere care însă nu a fost soluționată si ca pârâta a refuzat încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, apreciind că reclamanta nu și-a îndeplinit toate obligațiile asumate, respectiv nu poate asigura transmiterea dreptului său de folosință gratuită a terenului pe durata existenței construcției, în favoarea pârâtei.
Din modul în care a fost redactat antecontractul de vânzare – cumpărare, precum și din răspunsurile la interogatoriile formulate, care confirma că au existat discuții cu primarul comunei S. pentru transmiterea dreptului de folosință al reclamantei M. I. D. asupra terenului pe care a fost edificată construcția, în favoarea pârâtei Ghițelaru M., instanța a constatat că voința reală a părților la momentul încheierii antecontractului a fost aceea de a se proceda la încheierea contractului de vânzare cumpărare a construcției doar în condițiile în care, la acel moment, se transmitea și dreptul de folosință gratuită a terenului în favoarea pârâtei. Or, în condițiile în care transmisiunea acestui drept nu a fost posibilă, instanța a constatat că refuzul pârâtei de a proceda la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică a fost unul justificat, nerealizarea condiției rezolutorii atrăgând desființarea actului juridic în care a fost cuprinsă, cu efect retroactiv.
În plus, instanța a constatat că potrivit antecontractului, în cazul în care beneficiara - cumpărătoare se răzgândește cu privire la autentificarea contractului de vânzare cumpărare, aceasta va pierde avansul dat, clauza menționată acordând pârâtei dreptul de a se răzgândi cu privire la încheierea contractului și cuantificând, de la început, despăgubirile de care poate beneficia reclamanta, respectiv avansul achitat. Or, în condițiile existenței unei clauze de dezicere, reclamanta nu poate solicita obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare - cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu obligarea pârâtei la plata diferenței de 19.800 euro.
Pentru aceste motive instanța de fond a constatat că cererea de chemare în judecată este neîntemeiată, iar cererea reconvențională este întemeiată sub aspectul petitelor privind constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare - cumpărare, repunerii părților în situația anterioară și restituirii de către reclamantă a avansului în cuantum de 2.200 euro achitat de către pârâtă.
Referitor la pretențiile ce formează petitul 4 al cererii reconvenționale, s-a reținut că prin contract s-a stabilit că în cazul în care promitenta vânzătoare nu obține prelungirea autorizației de construire, face dovada faptului că nu respectă autorizația sau refuză autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta se obligă să restituie beneficiarei dublul avansului primit. Insa, in cauză, niciunul din cazurile prevăzute mai sus nu este îndeplinit, respectiv reclamanta a obținut prelungirea autorizației de construire, a respectat autorizația și în plus dorește autentificarea contractului de vânzare cumpărare pentru construcția edificată, pretențiile formulate de către pârâta - reclamantă reconvențională fiind socotite deci neîntemeiate.
În baza art. 274 Cod procedura civila, reclamanta - pârâtă reconvențională a fost obligată la plata către pârâta - reclamantă reconvențională a sumei de 684 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru achitată și, față de dispozițiile art. 18 din OUG nr. 51/2008, reclamanta - pârâtă reconvențională M. I. D. a fost obligată la plata către Statul R. a sumei de 3.400,68 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv cuantumul taxei judiciare de timbru care trebuia achitată de către pârâta Ghițelaru M. și de la plata căreia aceasta din urma a fost scutită prin admiterea cererii de ajutor public judiciar formulată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta M. I. D., solicitând admiterea acestuia si schimbarea in tot a hotărârii atacate in sensul admiterii cererii introductive si respingerii cererii reconvenționale, cu obligarea intimatei la plata tuturor cheltuielilor de judecata avansate de reclamanta recurenta.
P. critica formulata recurenta a arătat in esența ca instanța de fond a interpretat eronat clauzele antecontractului de vânzare - cumpărare, câta vreme promitenta vânzătoare nu s-a obligat la transmiterea dreptului de folosința asupra terenului pe care este edificata construcția – singurul obiect al înțelegerii parților, in contextul in care instanța insasi, respingând cererea de daune a paratei, a reținut ca reclamanta si-a îndeplinit toate obligațiile asumate si a căror nerespectare o putea îndreptați pe parata sa refuze încheierea vânzării in forma autentica.
Intimata parata a formulat întâmpinare fata de motivele de recurs, solicitând respingerea acestuia ca nefondat, deoarece instanța de fond a făcut o corecta interpretare a obligațiilor asumate de parți. Intimata a arătat ca fata de situația juridica a terenului a solicitat reclamantei vânzătoare sa ii pună la dispoziție contractul de dare in folosința definitiva pentru terenul obiect al antecontractului, procesul verbal de dare in folosința definitiva a construcției, acordul Comunei Sanpetru in vederea instrainarii construcției, certificatul de urbanism de dare in folosința definitiva, certificatul de atestare fiscala, insa recurenta reclamanta nu i-a pus la dispoziție niciunul dintre aceste înscrisuri, acesta fiind cauza justificata a refuzului de a încheia actul de vânzare – cumpărare.
P. decizia civila nr. 1299/R/29.10.2013 tribunalul a anulat ca insuficient timbrat recursul formulat de reclamanta.
Împotriva acestei hotărâri recurenta a formulat contestație in anulare, iar prin decizia civila nr. 130/R/06.02.2014 tribunalul a admis contestația formulata, a anulat decizia civila nr. 1299/R/29.10.2013 si a continuat judecata asupra recursului formulat.
In recurs nu s-au administrat probe noi.
In ceea ce privește taxa de timbru aferenta recursului, recurenta a achitat jumătate din aceasta taxe, pentru plata celeilalte jumatati fiindu-i încuviințata cererea de eșalonare la plata.
Analizând recursul de fata prin raportate la motivele invocate, tribunalul retine următoarele:
La data de 02.05.2011, părțile au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 236 la BNP Asociați B. E. și Mușina I., având ca obiect construcția edificată în baza autorizației de construire nr. 111/10.08.2007 eliberată de Primăria comunei S. pe terenul înscris în CF nr._ - S., nr. top. 3631/4/64/9, nr. cadastral 468/9, teren ce-i fusese atribuit reclamantei în folosință gratuită în baza Legii nr. 15/2003, privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală.
P. contractul mai sus menționat reclamanta recurenta M. I. D. s-a obligat să vândă imobilul construcție, iar pârâta Ghițelaru M. s-a obligat să-l cumpere, pentru prețul de 22.000 euro, din care 2.200 euro s-au achitat la data de 15.05.2011, restul urmând să fie achitați la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare, dar nu mai târziu de data de 15.06.2011.
P. același contract părțile s-au obligat ca până la data de 15.06.2011 să autentifice contractul de vânzare - cumpărare, stipulând in contract ca la aceeași dată se va transmite și dreptul de folosință gratuită a terenului pe durata existenței construcției.
In plus, prin contract reclamanta si-a luat obligația să facă toate demersurile în vederea prelungirii autorizației de construire, obținerii expertizelor valorice și topografice pentru construcție și notării autorizației de construcție în cartea funciară, iar pârâta s-a obligat să suporte cheltuielile aferente expertizei valorice și topografice pentru imobilul în cauză.
Tribunalul retine din înscrisurile existente la dosar, astfel cum a făcut-o si instanța de fond, ca reclamanta și-a îndeplinit obligațiile de notare a autorizației de construire si de obținere a prelungirii valabilității acesteia.
Tribunalul mai retine ca la data de 23.05.2011 reclamanta recurenta a formulat cerere pentru cumpărarea terenului dat în folosință gratuită, cerere care însă nu i-a fost soluționată, acesta fiind in esența motivul pentru care pârâta a refuzat in cele din urma încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, apreciind că reclamanta nu și-a îndeplinit toate obligațiile asumate, respectiv nu si pe aceea de a asigura transmiterea dreptului său de folosință gratuită a terenului pe durata existenței construcției, în favoarea pârâtei.
Tribunalul retine insa ca parata intimata nu a făcut dovada ca partile ar fi solicitat notarului public sa stipuleze in contract si aceasta transmisiune si ca notarul ar fi refuzat acest lucru pentru un anume motiv. Pe de alta parte, tribunalul retine ca in niciuna din dispozițiile sale, Legea nr. 15/2003, privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală, nu prevede vreo interdicție de înstrăinare a construcției astfel edificate, sau ca aceasta înstrăinare ar presupune un acord prealabil al autoritatii implicate, iar, pe de alta parte, dreptul de folosința, instituindu-se pe durata folosinței construcției si nu in legătura cu existenta vreunei persoane, in mod evident se transmite noului proprietar implicit, fara nicio opreliște.
Dreptul de folosința instituit prin legea mai sus menționata are natura juridica a dreptului de superficie, in cadrul căruia, transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției duce la transmiterea automata a dreptului de folosința asupra terenului, daca nu exista o stipulație contrara. Or, legea invocata nu cuprinde o astfel de stipulație sau o alta limitare. Iar acolo unde legea nu prevede limitări sau restricții, nimeni altcineva nu le poate institui.
In sprijinul celor mai sus arătate sta chiar stipulația din antecontractul de vânzare – cumpărare, aceasta transmisiune a dreptului de folosința nefiind prevăzuta nici pe departe ca o condiție sau ca parte a obiectului vânzării si doar ca o consecința imediata si legala a instrainarii dreptului de proprietate asupra construcției.
Pentru aceste motive tribunalul considera ca in mod eronat a apreciat instanța de fond ca interpretarea contractului trebuie sa se facă altfel, câta vreme acesta poarta mențiunea exacta a obiectului sau, respectiv vânzarea - cumpărarea construcției.
In mod evident promitenta vânzătoare nu isi putea asuma obligația de a transmite dreptul de folosința deoarece aceasta urmează in mod firesc proprietarul construcției, promitenta vânzătoare asumându-si numai ceea ce s-a obligat expres prin contract.
Or, toate aceste obligații au fost respectate de către reclamanta recurenta, aspect reținut si de instanța de fond.
D. urmare, tribunalul apreciază ca nu exista nici un motiv întemeiat in baza căruia s-ar putea retine vreo culpa a recurentei in neîntocmirea actului de vânzare – cumpărare in forma autentica, aceasta constatare având drept consecința concluzia caracterului neîntemeiat al cererii reconvenționale, cu consecința respingerii ei.
In ceea ce privește critica privind respingerea ca neîntemeiata a acțiunii principale, tribunalul socotește nefondata.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți este un contract sinalagmatic (bilateral). Caracteristica esențiala a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților: fiecare dintre părți are, concomitent, față de cealaltă parte, atât calitatea de creditor, cât și pe aceea de debitor; obligația ce revine uneia dintre părți își are cauza juridică în obligația reciprocă a celeilalte părți; ambele obligații sunt interdependente. Mai mult, aceasta are ca obiect obligația de a face, respectiv de a încheia un contract de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1073 Cod civil: „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”, iar art. 1077 cod civil prevede că: „nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.
Așadar, în situația în care o parte refuză să-și îndeplinească obligația asumată, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, prevederile art. 1073 și 1077 Cod civil permit instanței să pronunțe o hotărâre judecătorească ce urmează să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, pornind de la principiul executării în natură a obligațiilor și al reparării în natură a pagubelor.
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic trebuie să fie întrunite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; vânzătorul să fie proprietar al imobilului, iar cumpărătorul să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării.
În aceste condiții, instanța urmează să verifice îndeplinirea condițiilor de valabilitate cerute pentru transmiterea dreptului de proprietate, astfel cum sunt enumerate acestea în art. 948 Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, obiectul determinat și cauza licită, cu excepția consimțământului.
Astfel, din probele administrate în cauză rezultă că cerința capacității și cerința cauzei sunt îndeplinite, nefiind relevate aspecte care să conducă la concluzia nevalabilității acestor elemente esențiale.
În privința obiectului actului, constând in conduita părților, respectiv acțiunile sau inacțiunile la care sunt îndreptățite sau la care sunt ținute acestea, se observă că acesta este constituit din obligația de a încheia, la prețul stabilit contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
O altă cerință pentru admisibilitatea acțiunii este aceea a refuzului uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare.
D. urmare, acțiunea reclamantei trebuia sa vizeze obligarea paratei la încheierea actului de vânzare in forma autentica, si numai in caz de opoziție, hotărârea sa tina loc de act autentic.
Reclamanta insa nu a formulat o astfel de cerere, motiv pentru care doar cererea de pronunțare a unei hotărâri cu valoare de contract autentic nu poate fi primita.
In concluzie, tribunalul retine ca soluția instanței de fond este numai in parte întemeiata, chiar daca in considerarea altor argumente si ca recursul formulat este întemeiat si urmează sa fie admis cu consecința modificării in parte a sentinței, potrivit celor ce succed.
In ceea ce privește cheltuielile de judecata, tribunalul va avea in vedere ca in final, la fond, atât acțiunea principala cat si cererea reconvenționala au fost respinse, dar si împrejurarea ca recursul a fost admis in parte.
D. urmare, fata de disp. art. 274 Cod procedura civila si având in vedere ca motivele de recurs au fost găsite întemeiate numai in parte, respectiv pentru jumătate, dar si fata de disp. OUG nr. 51/2008, tribunalul o va obliga pe intimata sa plătească recurentei contravaloarea taxei din recurs aferenta criticii găsite întemeiata, respectiv cu privire la admiterea greșita a cererii reconvenționale, restul cheltuielilor urmând sa ramana in sarcina Statului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta reclamanta M. I. D., in contradictoriu cu intimata parata G. M., împotriva sentinței civile nr._/10.12.2012 pronunțata de Judecătoria B. in dosarul civil nr._/197/2011, pe care o modifica in parte, in sensul ca:
Respinge in tot cererea reconvenționala formulata de parata reclamanta reconvenționala G. M., in contradictoriu cu reclamanta parata reconvenționala M. I. D., ca neîntemeiata.
Înlătura din dispozitivul sentinței recurate atât dispoziția de obligare a reclamantei sa plătească paratei cheltuieli de judecata in cuantum de 684 lei, cat si dispoziția de obligare a aceleiași parate sa plătească Statului R. suma de 3.400, 68 lei cu titlu de taxa judiciara de timbru.
Menține dispozițiile din sentința recurata referitoare la respingerea acțiunii principale, formulata de reclamanta M. I. D. in contradictoriu cu parata G. M..
Păstrează in sarcina Statului R. sumele reprezentând taxe judiciare de timbru cu privire la care partile au beneficiat de ajutor public judiciar la fond.
Obliga pe intimata parata G. M. sa plătească recurentei M. I. D. suma de 2.043 lei cu titlu de cheltuieli de judecata in recurs.
IREVOCABILA.
Pronunțata in ședința publica azi, 24.04.2014.
P.,JUDECATOR, JUDECATOR,
C. D. – POPDIANA – O. P. V. M.
GREFIER,
N. C.
RedCDP/06.2014/2ex.
Judecător fond: M. S.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 13/2014. Tribunalul BRAŞOV | Contestaţie la executare. Decizia nr. 6/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
