Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 372/2014. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 372/2014 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 06-10-2014 în dosarul nr. 5/277/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 372/2014
Ședința publică de la 06 Octombrie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător V. B.
Grefier V. P.
Pe rol judecarea apelului declarat de către reclamanta H. G. domiciliată în Municipiul Hunedoara, ., ., ., cu domiciliul ales în vederea comunicării actelor de procedură în Municipiul B., . F-G parter, Biroul 1, județul B., la sediul avocat B. V. împotriva sentinței civile nr. 565 din 09.05.2014 pronunțată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._ în contradictoriu cu pârâtul C. A., domiciliat în comuna Pârscov, ., județul B., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat B. L. pentru apelanta reclamantă H. G., în baza împuternicirii avocațiale de substituire pentru avocat B. V., lipsă fiind intimatul C. A..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelul se află la primul termen de judecată, că este motivat, comunicat, că la dosarul cauzei s-a depus de către apelantă, la data de 17.07.2014, dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 135 lei, că procedura de citare este legal îndeplinită.
Întrebată fiind, partea prezentă, arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare, astfel că instanța, deschide dezbaterile asupra apelului, dând cuvântul apelantei, prin apărător, pentru a-și susține cererile și apărările formulate în proces.
Avocat B. L., pentru apelanta reclamantă H. G., critică sentința atacată pentru nelegalitate și netemeinicie și solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, anularea în tot a sentinței apelate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra prezentului apel civil.
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Pătârlagele sub numărul_ din 06.01.2014, reclamanta H. G. – M. în contradictoriu cu C. A. a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre de expedient prin care să ia act de acordul de mediere încheiat între părți cu privire la vânzare-cumpărarea imobilului situat în satul Pârscov nr.158, format din casa de locuit din paiantă, în suprafață de 40 m.p., formată dintr-un hol de 6,34 m.p., o cameră de 9,31 m.p., o altă cameră de 9,31 m.p., o bucătărie de 8,53 m.p. și o debara de 6,34 m.p. și teren aferent construcției de 350 m.p. curți-construcții și 1300 m.p. arabil intravilan cu următoarele vecinătăți: la nord – P. G. pe o distanță de 16,11 m.l.; la est – C. F. pe o distanță de 115,27 m.l.; la sud – drum sătesc pe o distanță de 10,65 m.l. și vest – H. P. pe o distanță de 17,53 m.l.
În motivarea cererii arată că la data de 13.03.2013 a încheiat cu C. A. un înscris sub semnătură privată, prin care acesta i-a vândut imobilele menționate mai sus, pentru prețul de 7500 lei achitat la acea dată. Părțile au convenit să încheie actul autentic în fața notarului în termen de 30 de zile de la încheierea înscrisului sub semnătură privată.
Promitentul vânzător nu și-a respectat obligația asumată, motiv pentru care a fost convocat la o mediere, medierea concretizându-se printr-un acord încheiat la data de 23.12.2013 și înregistrat sub nr.121 la L. B., Birou de mediator – B..
Solicită ca în conformitate art.63 alin.1 din Legea nr.192/2006 să se pronunțe o hotărâre în camera de consiliu prin care instanța să încuviințeze înțelegerea părților.
La termenul de judecată din data de 28.02.2014, s-a depus o cerere din partea apărătorului reclamantei, prin care și-a modificat obiectul acțiunii, arătând că pârâtul a plecat din țară și nu se poate prezenta în fața instanței de judecată pentru a confirma acordul de mediere, situație în care solicită instanței judecarea cauzei pe dreptul comun, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare - cumpărare între părți pentru imobilele menționate.
Instanța a luat act de modificarea obiectului acțiunii și a încuviințat citarea pârâtului prin publicitate, necunoscându-se adresa acestuia din străinătate.
În conformitate cu disp.art.167 Cod procedură civilă, a fost desemnat pentru pârât un curator dintre avocații din cadrul SAJ Pătârlagele, respectiv dl. avocat U. Ț. N., pentru a-i reprezenta acestuia interesele în cauză.
În urma probelor administrate, Judecătoria Pătârlagele a pronunțat în cauză sentința civilă nr. 565 din 09.05.2014, prin care a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, formulată de reclamanta H. G. – M., în contradictoriu cu pârâtul C. A., modificată de către reclamantă prin cererea depusă pentru termenul din data de 28.02.2014.
S-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că la data de 13.03.2013, între reclamantă și pârâtul C. A. s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „Chitanță de vânzare-cumpărare” obiectul acestei convenții fiind vânzarea și respectiv cumpărarea imobilului situat în satul Pârscov nr.158, format din casa de locuit din paiantă, în suprafață de 40 m.p., formată dintr-un hol de 6,34 m.p., o cameră de 9,31 m.p., o altă cameră de 9,31 m.p., o bucătărie de 8,53 m.p. și o debara de 6,34 m.p. și teren aferent construcției de 350 m.p. curți-construcții si 1300 m.p. arabil intravilan cu următoarele vecinătăți: la nord – P. G. pe o distanță de 16,11 m.l.; la est – C. F. pe o distanță de 115,27 m.l.; la sud – drum sătesc pe o distanță de 10,65 m.l. și la vest – H. P. pe o distanță de 17,53 m.l.
În realitate, natura juridică a acestei convenții este aceea a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, neputând avea efectele unei vânzări referitoare la imobile deoarece nu a fost întocmită în formă autentică.
Ulterior părțile au apelat la mediator și s-a întocmit un acord de mediere care însă nu a putut fi validat de instanță, așa cum s-a solicitat inițial în cauza de față, din cauza imposibilității prezentării pârâtului pentru a-și exprima acordul în fața instanței.
În raport de momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare între părți, sunt aplicabile disp.art.1669 din Noul Cod Civil, potrivit cărora „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Din interpretarea tezei finale a articolului menționat rezultă că se condiționează admiterea unei acțiuni vizând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract între părți, de îndeplinire a tuturor condițiilor de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare.
Printre aceste condiții este prevăzută condiția „ad validitatem” a formei autentice în cazul bunurilor imobile.
Astfel, art.1244 din Codul civil arată că, sub sancțiunea nulității absolute, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic convențiile care strămută sau constituie drepturi reale, care urmează a fi înscrise în cartea funciară, iar art.1242 arată că „este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă”.
De la data intrării în vigoare a Codului civil (01.10.2011), antecontractul de vânzare-cumpărare sau promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dacă vizează imobile, trebuie să îndeplinească condițiile de validitate ale însuși contractului promis.
În speță s-a reținut că părțile au încheiat o convenție materializată printr-un înscris sub semnătură privată, situație în care instanța nu poate verifica existența condițiilor de validitate ale promisiunii de vânzare-cumpărare, îndeosebi exprimarea consimțământului părților cu privire la operațiunea promisă
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta H. G. M. învederând în motivarea apelului că prin cererea de chemare in judecata a solicitat pronunțarea unei hotărâri de expedient prin care sa se ia act de acordul de mediere încheiat intre parti cu privire la vanzarea-cumpararea imobilului situat in ., corn. Pirscov, jud. B., format din casa de locuit din paianta in suprafața construita de 40 mp formata din 1 hol de 6,34 mp, 1 camera de 9,31 mp, o alta camera de 9,31 mp, o bucătărie de 8,53 mp si o debara de 6,34 mp si teren aferent construcției de 350 mp curti-constructii si 1300 mp arabil intravilan cu următoarele vecinătăți: N- P. G. pe o distanta de 16,11 ml, E- C. F. pe o distanta de 115,27 ml, S - drum sătesc pe o distanta de 10,65 ml, V- H. P. pe o distanta de 17,53 ml.
La termenul din 28 februarie 2014 a precizat acțiunea in sensul ca a solicitat sa se pronunțe o hotărâre judecătoreasca care sa tina loc de act autentic, precizare de care instanța de judecata a luat act.
Prin hotărârea judecătoreasca pronunțată, instanța de fond a respins cererea de chemare in judecata ca fiind neîntemeiata, motivând ca de la . noului cod civil antecontractul de vanzare-cumparare sau promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, daca vizează imobile, trebuie sa îndeplinească condițiile de validitate ale însusi contractului promis. În acest sens, instanța a indicat ca texte de lege aplicabile in cauza art. 1169 NCC, art. 1244 NCC si art. 1242 NCC, interpretandu-le in sensul ca se condiționează admiterea unei acțiuni vizând pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de îndeplinirea tututor condițiilor de validitate ale contractului de vanzare-cumparare, in consecința, inclusiv încheierea antecontractului in forma autentica, in fata notarului public, cerința ce nu este îndeplinita in prezenta cauza.
Hotărârea atacata este data cu o greșita interpretare a legii, din punctul de vedere al apelantei, urmând a se avea in vedere următoarele considerente.
Textele de lege invocate nu specifică in mod expres forma autentica, forma care nu poate fi prezumata.
Astfel, art. 1669 N.C.civ. dispune: " când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare refuza, nejustificat, sa încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de contract, daca toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. "
Potrivit art. 1179 NCC, condițiile esențiale pentru validitatea contractului sunt: -capacitatea de a contracta; -consimțământul pârtilor; -un obiect determinat si licit; -o cauza licita si morala; -in cazul in care legea prevede o anumita forma a contractului aceasta trebuie respectata.
Din cuprinsul acestui articol de lege se înțelege ca pentru admiterea unei acțiuni care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de act autentic este nevoie sa se facă dovada acordului de voința exprimat in mod neîndoielnic ., care, nu trebuie sa fie neapărat autentica.
In sprijinul acestei interpretări vine chiar articolul 1242 NCC, invocat de instanța de fond in motivarea pentru respingerea acțiunii, articol care arata la alinitul 1 ca" Este lovit de nulitate absoluta contractul incheiat in lipsa formei pe care, in chip neindoilenic, legea o cere pentru încheierea sa valabila ".
Instanța de judecata indica, probabil pentru a face dovada existentei unui text de lege care prevede, sub sancțiunea nulității absolute, obligativitatea incheierii actului in forma autentica, articolul 1244 NCC care se refera la convențiile care strămuta sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise in cartea funciara.
Apreciază că acest articol nu are aplicabilitate in speța de fata, având in vedere ca acesta se refera direct la convenții care strămuta sau constituie drepturi reale, ori înscrisul sub semnătura privata a fost calificat de instanță ca fiind o promisiune bilaterala de a vinde, care nu constituie sau strămuta drepturi reale.
De altfel, daca interpretarea data de instanța ar fi cea legala, atunci nu ar mai fi avut rost modificarea Legii 7/1996 prin intermediul Legii nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgenta a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea si completarea unor acte normative, care la articolul 24 aliniatul 5 a introdus următorul conținut: "Promisiunea de a incheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real In legătura cu acesta si actele de alipire si dezlipire a imobilelor înscrise In cartea funciara se incheie in forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute. "
Acest text de lege prevede, in mod neîndoielnic, necesitatea incheierii in forma autentica a promisiunii bilaterale de vânzare, text de lege a cărui apariție nu ar mai fi fost necesara dupa . noului Cod civil, daca această obligație ar fi fost deja prevăzuta in acesta. Intre timp, legiutorul a revenit la o forma fireasca necesara incheierii actelor, prin apariția Legii nr. 221/2013, publicata in Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 434 din data de 17 iulie 2013, care, printre altele, abrogă alin. (5) al articolului 24 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr.
In dovedirea apelului solicită prelungirea probatoriului cu înscrisuri si orice alte mijloace de proba admise de lege.
Verificând sentința apelată, raportat la cererea de chemare în judecată, a probatoriilor administrate în cauză, și a motivelor de apel invocate, Tribunalul apreciază că apelul este fondat, pentru următoarele considerente:
Critica apelatei, potrivit căreia instanța fondului a interpretat greșit dispozițiile legale este întemeiată.
La data de 13.03.2013, între reclamantă și pârâtul C. A. s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „Chitanță de vânzare-cumpărare” obiectul acestei convenții fiind vânzarea și respectiv cumpărarea imobilului situat în satul Pârscov nr.158, format din casa de locuit din paiantă, în suprafață de 40 m.p., formată dintr-un hol de 6,34 m.p., o cameră de 9,31 m.p., o altă cameră de 9,31 m.p., o bucătărie de 8,53 m.p. și o debara de 6,34 m.p. și teren aferent construcției de 350 m.p. curți-construcții si 1300 m.p. arabil intravilan cu următoarele vecinătăți: la nord – P. G. pe o distanță de 16,11 m.l.; la est – C. F. pe o distanță de 115,27 m.l.; la sud – drum sătesc pe o distanță de 10,65 m.l. și la vest – H. P. pe o distanță de 17,53 m.l.
În mod corect instanța fondului a stabilit că natura juridică a acestei convenții este aceea a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, neputând avea efectele unei vânzări referitoare la imobile, însă a greșit când a apreciat că, raportat la art. 1244 cod civil, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare trebuia încheiată în formă autentică.
Dispozițiile art. 1244 din codul civil prevăd că trebuie să fie încheiate prin înscris autentic convențiile care strămută sau constituie drepturi reale, ceea ce nu este cazul în situația promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, în această situație netransmițându-se un drept real.
Dacă interpretarea instanței de fond ar fi fost una corectă, în ceea ce privește forma autentică și a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, atunci nu avea logică modificarea articolului 24 din Legea 7/1996, efectuată prin Legea 127/2013, prin introducerea aliniatului 5, în care se menționa tocmai această obligativitate de încheiere în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, a promisiunii de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului și corelativ revenirea la forma inițială, prin abrogarea acestui articol introdus, realizată prin Legea 221/2013.
Pe fondul cauzei, Tribunalul, constată că asa cum rezulta din inscrisul sub semnatura privata denumit „Chitanță de vânzare-cumpărare”, intre parti s-a incheiat la data de 13.03.2013 o promisiune de vânzare cumpărare având ca obiect vânzarea și respectiv cumpărarea imobilului situat în satul Pârscov nr.158, format din casa de locuit din paiantă, în suprafață de 40 m.p., formată dintr-un hol de 6,34 m.p., o cameră de 9,31 m.p., o altă cameră de 9,31 m.p., o bucătărie de 8,53 m.p. și o debara de 6,34 m.p. și teren aferent construcției de 350 m.p. curți-construcții si 1300 m.p. arabil intravilan cu următoarele vecinătăți: la nord – P. G. pe o distanță de 16,11 m.l.; la est – C. F. pe o distanță de 115,27 m.l.; la sud – drum sătesc pe o distanță de 10,65 m.l. și la vest – H. P. pe o distanță de 17,53 m.l., prin care acestea s-au angajat sa incheie ulterior, în termen de o lună, contractul de vanzare-cumparare in forma prevazuta de lege.
Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 7500 lei si a fost achitat de catre cumparator inca de la data incheierii contractului de vanzare cumparare moment in care reclamantul a intrat in posesia efectiva a terenului, asa cum reiese din inscrisul sub semnatura privata denumit chitanta depus la fila 6 din dosar.
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.
Față de cele reținute mai sus, Tribunalul, în baza art. 480 c.p.c va admite apelul, va schimba în tot sentința apelată, în sensul că se va admite acțiunea și va constata că între părți a intervenit la data 13.03.2013, vânzarea-cumpărarea imobilului situat în ., ., format din casă de locuit și teren, identificat conform chitanței de vânzare-cumpărare din 13.03.2013, la prețul de 7500 lei, achitat integral.
Potrivit art. 77 ind.1 Cod fiscal, prezenta va fi comunicată organului fiscal competent.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de către reclamanta H. G. domiciliată în Municipiul Hunedoara, ., ., ., cu domiciliul ales în vederea comunicării actelor de procedură în Municipiul B., . F-G parter, Biroul 1, județul B., la sediul avocat B. V. împotriva sentinței civile nr. 565 din 09.05.2014 pronunțată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._ în contradictoriu cu pârâtul C. A., domiciliat în comuna Pârscov, ., județul B..
Schimbă în tot sentința apelată, în sensul că admite acțiunea și constată că între părți a intervenit, la data de 13.03.2013, vânzarea-cumpărarea imobilului situat în ., ., format din casă de locuit și teren, identificat conform chitanței de vânzare-cumpărare din 13.03.2013, la prețul de 7500 lei, achitat integral.
Potrivit art. 77 ind.1 Cod fiscal, prezenta va fi comunicată organului fiscal competent.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Octombrie 2014.
Președinte, E. P. | Judecător, V. B. | |
Grefier, V. P. |
Red.E.P/Th.red.E.P/V.P./2 ex./5.11.2014
d.f. nr._ – Judecătoria Pătârlagele
j.f. Ș. M.
| ← Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 30/2014. Tribunalul BUZĂU | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
