Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 17-10-2014, Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 17-10-2014 în dosarul nr. 3297/287/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 398/2014
Ședința publică de la 17 octombrie 2014
Completul constituit din:
Președinte: M. A.
Judecător: N. M.
Grefier: C. C.
Pe rol se află judecarea apelului civil declarat de reclamantul G. M., domiciliat în mun. București, ., ., ., împotriva sentinței civile nr. 315/03.03.2014, pronunțată de Judecătoria Râmnicu Sărat, în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, în contradictoriu cu pârâții V. D.-I., V. I., domiciliați în mun. Pitești, .. 20, jud. Argeș, și C. ANIȘOARA, domiciliată în mun. Râmnicu Sărat, ., jud. B..
La apelul nominal făcut în ședință publică, au lipsit părțile, apelantul fiind reprezentat de avocat A. L..
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează că procedura este legal îndeplinită, intimații V. D.-I. și V. I. au depus note de ședință în sensul că sunt de acord cu admiterea apelului și solicită judecarea cauzei și în lipsă, după care:
Avocat A. L., pentru apelant, susține că acesta a încercat să întocmească documentația de carte funciară și depune la dosar dovada că nu poate fi atribuit număr cadastral, deoarece nu există plan parcelar vizat de Primăria comunei Grebănu, situație în care nu se pot prezenta la notariat, respectiv cerere de solicitare informații de la OCPI B., adresa OCPI B. nr._/20.07.2014 și o schiță tehnică.
Instanța constată administrată proba cu înscrisuri, încuviințată la termenul anterior.
Apărătorul apelantului arată că nu mai are cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri sau excepții de invocat în temeiul art. 392-394 din Codul de procedură civilă, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat A. L., având cuvântul pentru apelant, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, modificarea în tot a sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. De asemenea, solicită să se constate că instanța de fond în mod injust a reținut că nu s-a dovedit faptul că pârâții au refuzat să se prezinte la notariat, fiind făcută dovada cu notificarea. Consideră că în mod incorect s-a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile de validitate, deoarece s-a achitat prețul și s-a transmis posesia asupra terenurilor. Referitor la înscrierea în cartea funciară susține că, față de dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, trebuie solicitat un certificat de sarcini sau extras de carte funciară. S-a depus certificat fiscal și certificat de sarcini. Bunurile sunt neînscrise în cartea funciară și au fost promise spre vânzare. Din actele depuse astăzi rezultă că documentația cadastrală nu poate fi întocmită deoarece planul parcelar nu este vizat de Primăria comunei Grebănu. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CONSIDERENTELE DECIZIEI:
- Obiectul cererii și susținerile, pe scurt, ale apelantului:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Râmnicu Sărat, sub nr._ din data de 04.12.2013, reclamantul G. M. a chemat în judecată pe pârâții V. D. I., V. I. și C. Anișoara, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se constate vânzarea-cumpărarea suprafeței totale de_ m.p. teren arabil, iar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Pârâții V. I. și V. D. au depus întâmpinare prin care au arătat că sunt de acord cu acțiunea promovată de către reclamant.
Și pârâta C. Anișoara a depus întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu acțiunea.
Prin sentința civilă nr. 315/03.03.2014, judecătoria a respins acțiunea.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, în baza antecontractului de vânzare cumpărare, părțile au stabilit de comun acord ca toate cheltuielile ce privesc documentația cadastrală, impozitul pe venitul din tranzacție, cele privind perfectarea contractului de vânzare cumpărare, precum și impozitul anual pe terenul agricol să fie suportate de promitentul cumpărător.
Au fost reținute dispozițiile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, conform cărora terenurile cu sau fără construcții situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentifică sub sancțiunea nulității absolute. S-a referit instanța și la prevederile art. 1669 din Codul civil, care dispun că, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, iar în materie de vânzare a imobilelor, au fost indicate prevederile art. 1676 din Codul civil, care arată că strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară.
S-a apreciat că reclamantul nu a dovedit că pârâții au refuzat nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și nici nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația asumată prin promisiunea bilaterală privind întocmirea documentației cadastrale.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul G. M., la data de 15.04.2014, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului B., sub nr._ din data de 25.04.2014.
În motivare, a arătat că s-ar fi reținut în mod injust că nu a dovedit că intimații au refuzat în mod nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare, întrucât, așa cum rezulta din notificarea din data de 19.12.2012, expediată cu confirmare de primire, depusă la dosarul cauzei, le-a solicitat promitenților să se prezinte la notariat pentru încheierea actelor de vânzare cumpărare, însă aceștia nu s-au prezentat, situație care rezulta și din recunoașterea lor în cadrul întâmpinărilor formulate.
Neprezentarea intimaților la Biroul Notarial „L. Sinica și V. D.” la data convocării, 27.12.2012, și neefectuarea de către aceștia a niciunui alt demers pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare nu poate conduce decât la concluzia că aceștia au refuzat în mod nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru terenurile asupra cărora s-a făcut promisiunea de vânzare cumpărare.
S-a mai susținut că, în mod nelegal, s-a reținut că nu ar fi îndeplinite condițiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare.
Consideră că sunt îndeplinite condițiile esențiale ale contractului de vânzare cumpărare, a fost achitat în întregime prețul și a fost transmisă posesia asupra terenurilor care au făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1223/19.05.2008 la BNPA F. M. și D. C. E..
În ceea ce privește condiția înscrierii în cartea funciară a terenurilor respective, ca fiind obligatorie pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, invocă prevederile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, în care se precizează că, în cazul unor astfel de cereri, instanța de judecata va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile care au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, de unde ar rezulta că asemenea acțiuni sunt admisibile, fie că bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, fie că nu sunt înscrise.
Important este ca bunul imobil promis spre vânzare să fie deținut de către promitentul vânzător în baza unui act de proprietate, pentru a se putea obține un certificat de sarcini.
Având în vedere această prevedere legală, susține că și-a îndeplinit obligația legală, în sensul că a depus la dosarul cauzei certificatul de sarcini nr._/26.06.2013, emis de către OCPI B..
Mai mult, arată că înscrierea în cartea funciară nu se poate efectua decât în baza unui contract de vânzare cumpărare autentificat la un birou notarial sau a unei sentințe care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Din faptul că obiectul promisiunii de vânzare cumpărare îl reprezintă terenurile extravilane în totalitatea lor, așa cum sunt identificate în titlurile de proprietate nr._/9/11.08.1997 și nr. 0915/29/18.04.2002, fiind situate în tarlaua 97 și tarlaua 53, se poate constata că nu pot apărea probleme cadastrale ca în cazul unor divizări de terenuri.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 466-480 din Codul de procedură civilă.
- Întâmpinarea:
În temeiul art. XV alin. 3 din Legea nr. 2/2013, în termenul legal, intimații nu au formulat în cauză întâmpinare.
La data de 14.10.2014, intimații-pârâți V. I. și V. D. I. au depus o notă de ședință, prin care au arătat că nu se pot prezenta la instanță și au solicitat judecarea în lipsă. Au precizat că sunt de acord cu acțiunea reclamantului și au susținut că nu se pot prezenta nici la notariat pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, având în vedere atât distanța dintre localități, cât și vârsta înaintată a unuia dintre intimați, 93 ani.
3. Situația de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1223/19.05.2008 (filele 7-8 din dosarul judecătoriei) la Biroul Notarilor Publici Asociați F. M. și D. C.-E., intimații-pârâți V. I., V. D. I. și C. Anișoara, în calitate de promitenți-vânzători, i-au promis apelantului-reclamant G. M., promitent-cumpărător, că îi vor vinde dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de_ m.p. situat după cum urmează: suprafața de_ m.p., în extravilanul comunei Grebănu, satul Plevna, județul B., tarlaua 97, reconstituit conform titlului de proprietate nr._/9 din 11.08.1997, și suprafața de_ m.p. situată în extravilanul comunei B., județul B., tarlaua 53, punctul B., menționată în titlul de proprietate nr. 0915/29 din 18.04.2002.
Prețul la care s-a promis și acceptat vânzarea a fost de 6250 lei, achitat la data autentificării antecontractului, conform mențiunii din contract, stabilindu-se un termen pentru perfectarea actului până la 31.12.2009.
Părțile au mai arătat în convenție că stăpânirea de fapt asupra terenului se face începând cu data semnării și autentificării.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare părțile au stabilit de comun acord ca toate cheltuielile ce privesc documentația cadastrală, impozitul pe venitul din tranzacție, cele privind perfectarea contractului de vânzare cumpărare, precum și impozitul anual pe terenul agricol să fie suportate de promitentul cumpărător. Totodată, au precizat că nu se consideră a fi culpa vreuneia dintre părțile contractante situația în care, până la 31.12.2009, nu se va putea întocmi cartea funciară, din vina altor instituții abilitate, în efectuarea măsurătorilor cadastrale ale zonei. În acest caz, au convenit ca antecontractul să se prelungească, de drept, până când dispozițiile legale și mijloacele tehnice vor permite întocmirea cărții funciare.
Conform notificării 19.12.2012 (fila 15, dosar judecătorie), transmise intimaților-pârâți prin scrisori recomandate, cu confirmare de primire (potrivit dovezilor de la filele 16-17), apelantul-reclamant i-a invitat pe promitenții-vânzători la sediul Biroului Notarial L. Sinica și V. D., la data de 27.12._, ora 09.00, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Nu există dovezi că, la data stabilită, apelantul s-a prezentat la biroul notarial, ci numai recunoașterea pârâtei C. Anișoara, prin întâmpinarea formulată la prima instanță (fila 46), în sensul că nu a putut să se prezinte, din cauza problemelor de sănătate.
Tribunalul mai reține că nu s-a făcut dovada întocmirii documentației cadastrale, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară comunicând, la cererea apelantului, cu adresa nr._/20.07.2014 (fila 47), că nu există plan parcelar validat de Primăria Grebănu, situație în care nu există o imposibilitate de a întocmi documentația pentru atribuirea numărului cadastral și înscrierea în cartea funciară, ci doar executarea documentației conform regulamentelor de carte funciară. Este de remarcat că, în privința terenului situat în . a făcut dovada întocmirii cărții funciare.
- Motivele de fapt și de drept:
Raportat la situația de fapt care a rezultat din probele administrate, având în vedere obiectul acțiunii, tribunalul reține că sunt aplicabile litigiului dispozițiile Codului civil de la 1864, iar nu Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009, în vigoare de la data de 01.10.2011, conform art. 220 din Legea nr. 71/2011. Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract, prin care părțile se obligă ca în viitor să încheie contractul de vânzare cumpărare în condițiile și cu formalitățile prevăzute de lege. În consecință, în raport de data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, 19.05.2008, raportul juridic de drept material dintre părți este cârmuit de Codul civil de la 1864 și de Legea 247/2005, Titlul X, denumit „Circulația juridică a terenurilor”. În acest sens sunt dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, care prevede că „actele și faptele juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, săvârșirii ori producerii lor”, iar potrivit dispozițiilor art. 102 din același act normativ „contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, în forma în vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Una dintre condițiile prevăzute de lege pentru a fi primită solicitarea unei părți din antecontractul de vânzare-cumpărare de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare este ca partea cealaltă să nu-și fi îndeplinit obligațiile asumate.
Apelantul a susținut că a făcut dovada refuzului intimaților de a se prezenta la notar, cu notificarea menționată la situația de fapt. După cum instanța a reținut la pct. 3, conform notificării 19.12.2012 (fila 15, dosar judecătorie), transmise intimaților-pârâți prin scrisori recomandate, cu confirmare de primire (potrivit dovezilor de la filele 16-17), apelantul-reclamant i-a invitat pe promitenții-vânzători la sediul Biroului Notarial L. Sinica și V. D., la data de 27.12._, ora 09.00, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar nu există dovezi că, la data stabilită, apelantul s-a prezentat la biroul notarial. Ca atare, nici în privința sa, apelantul nu a făcut proba că și-ar fi îndeplinit propria obligație, de a se prezenta la notarul public. Numai pârâta C. Anișoara, prin întâmpinarea formulată la prima instanță (fila 46), a recunoscut că nu s-a prezentat, din cauza problemelor de sănătate, aceleași motive, pentru imposibilitatea de a se prezenta (invocate pentru achiesarea la apel), fiind arătate și de ceilalți doi promitenți în nota de ședință depusă la fila 47 din dosarul de apel. Tribunalul nu consideră însă că vârsta sau starea de sănătate pot fi motive pentru a justifica neprezentarea părților la biroul notarului public în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, întrucât contractul se poate încheia și prin mandatar sau „în afara sediului biroului notarului public, la cererea părții interesate, cu respectarea dispozițiilor legale privind competența”, conform art. 82 alin. 2 din Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995.
Un alt motiv invocat a fost în legătură cu imposibilitatea de întocmire a documentației de carte funciară, apreciind apelantul că s-ar putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și atunci când imobilul nu ar fi înscris în cartea funciară, interpretând în acest mod dispozițiile O.U.G. nr. 80/2013.
În primul rând, tribunalul menționează că părțile sunt cele care au convenit, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, să întocmească documentația de carte funciară, cheltuielile fiind suportate de către apelant, în calitate de promitent-cumpărător. Totodată, au stabilit ca, în situația în care, din culpa instituțiilor abilitate, nu se pot efectua măsurători cadastrale ale zone, antecontractul să se prelungească, de drept, până când dispozițiile legale și mijloacele tehnice vor permite întocmirea cărții funciare. Or, în această situație, dacă s-ar reține că este dovedită imposibilitatea înscrierii terenurilor în cartea funciară, termenul pentru perfectare nu s-a împlinit, iar părțile nu pot cere instanței suplinirea consimțământului.
Dintr-un alt punct de vedere, dar tot dacă se admite o imposibilitate de efectuare a măsurătorilor cadastrale, în cauză nu se poate reține un refuz nejustificat al celeilalte părți pentru întocmirea actului în formă autentică, ci, dimpotrivă, un refuz justificat de lipsa documentației tehnice.
Tribunalul a reținut însă la situația de fapt că nu s-a dovedit imposibilitatea de efectuare a măsurătorilor sau atribuirea numerelor cadastrale (pentru terenurile din . de Cadastru și Publicitate Imobiliară a cerut executarea documentației conform regulamentelor de carte funciară, iar pentru terenurile din .-a depus nicio dovadă). Este de remarcat și că apelantul nu a depus la dosar schițele terenului și nu a solicitat administrarea probei cu expertiză, pentru identificarea terenurilor care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare
Cât privește dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, acestea prevăd: „În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. (…) În cazul acestor cereri, dacă instanța de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.” Nu se poate reține că nu era obligatorie prezentarea dovezilor privind cartea funciară, cu atât mai mult cu cât părțile au convenit ca autentificarea să se facă după întocmirea acestor documentații.
Față de toate aceste considerente de fapt și de drept, tribunalul va păstra hotărârea atacată, situație în care va respinge apelul, ca nefondat.
Decizia este definitivă, în temeiul art. 634 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul G. M., domiciliat în mun. București, ., ., ., împotriva sentinței civile nr. 315/03.03.2014, pronunțată de Judecătoria Râmnicu Sărat, în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, în contradictoriu cu pârâții V. D.-I., V. I., domiciliați în mun. Pitești, .. 20, jud. Argeș, și C. ANIȘOARA, domiciliată în mun. Râmnicu Sărat, ., jud. B..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 17 octombrie 2014.
Președinte, M. A. | Judecător, N. M. | |
Grefier, C. C. |
Red. N.M.
Thred. H.M./N.M.
4 ex./17.11.2014
Dosar prima instanță:
_ – Judecătoria Râmnnicu Sărat
Judecător prima instanță:
B. M.
Operator de date cu caracter personal
înregistrat sub nr. 8214
| ← Modificare act constitutiv persoană juridică. Decizia nr.... | Modificare act constitutiv persoană juridică. Decizia nr.... → |
|---|
