Obligaţie de a face. Hotărâre din 01-10-2014, Tribunalul BUZĂU

Tribunalul BUZĂU - Sentințe și decizii civile / 2014

Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 01-10-2014 în dosarul nr. 3293/287/2013

Dosar nr._

ROMÂNIA

TRIBUNALUL B. - SECȚIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 343

Ședința publică de la 01 Octombrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE D. R.

Judecător I. M.

Grefier E. D.

Pe rol judecata apelului declarat de reclamantul G. M., domiciliat în municipiul București, ., ., ., împotriva sentinței civile nr.778 din 02.06.2014 pronunțată de Judecătoria Rm-Sărat în dosarul nr._ – având ca obiect obligația de a face, în contradictoriu cu pârâta F. T., domiciliată în B., ..1, ., ..

La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit apelantul G. M., reprezentat de avocat A. L. și intimata F. T..

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care arată că dosarul se află la primul termen de judecată, cererea de apel a reclamantului G. M. a fost comunicată, nu s-a formulat întâmpinare, după care:

Procedura de citare legal îndeplinită.

Avocat A. L. solicită proba cu înscrisuri și un termen de judecată să le depună, pentru a face dovada faptului că se află în imposibilitate de a întocmi lucrarea cadastrală.

Tribunalul constată că la dosar nu este depusă împuternicirea avocațială de către d-na avocat A. L..

Avocat A. L. arată că va depune delegația la dosar.

Tribunalul dispune strigarea cauzei la sfârșitul ședinței de judecată, pentru a da posibilitatea d-nei avocat să depună împuternicirea pentru apelantul G. M..

Este reluată cauza, la a doua strigare părțile lipsesc, apelantul G. M. fiind reprezentat de avocat A. L., potrivit împuternicirii avocațiale pe care o depune la dosar.

Avocat A. L. reiterează cererea solicitând proba cu înscrisuri, pentru a dovedi faptul că nu se poate întocmi lucrarea cadastrală.

Tribunalul respinge cererea formulată, având în vedere următoarele: dosarul a fost înregistrat după . noului Cod de procedură civilă, în aceste condiții, potrivit art.460 alin.1 Cod pr.civilă, cererea de apel trebuie să cuprindă inclusiv probele invocate în susținerea apelului formulat, sub sancțiunea decăderii. Din lecturarea motivelor de apel formulate de reclamantul G. M. nu rezultă această solicitare, de administrare a probei cu înscrisuri, în atare situație, apelantul G. M. este decăzut din dreptul de a solicita această probă.

Avocat A. L. arată că nu are alte cereri.

Nemaifiind cereri, excepții, probe, instanța constată cauza în stare de judecată, acordând cuvântul în dezbaterea apelului formulat.

Având cuvântul, avocat A. L. solicită admiterea apelului declarat de reclamantul G. M., modificarea în totalitate a sentinței atacate, pe fond admiterea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenurilor descrise în acțiune.

Înscrierea în cartea funciară a terenurilor nu este obligatorie, ci doar prezentarea unui certificat fiscal și a extrasului de carte funciară, obligație pe care reclamantul și-a îndeplinit-o. Pârâta a refuzat nejustificat prezentarea la notariat, nici la instanța de fond nu s-a înfățișat pentru interogatoriu.

Concluzii de admitere a apelului, fără cheltuieli de judecată.

În temeiul art.394 alin.1 Cod pr.civilă, instanța declară dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.

După deliberări,

TRIBUNALUL:

Deliberand asupra prezentului apel civil, constata:

Prin cererea inregistrata sub nr._ pe rolul Judecatoriei Patarlagele, reclamantul G. M. a chemat în judecată pe pârâta F. T., solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța, să se constate vânzarea cumpărarea suprafeței totale de teren de_ m.p., iar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

În motivarea de fapt a acțiunii, reclamantul a aratat că, la data de 21.04.2008, a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 379 la BNPA F. M. și Dumitrscu C. E., în baza căruia aceasta i-a promis vânzarea suprafeței totale de teren de_ m.p., după cum urmează:

- suprafața de 1200 m.p. teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 39, . vecini: N – V. M., E – drum, S- M. C.I., V – drum;

- suprafața de 2500 m.p. teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 4, . următori vecini: N – drum, E – T. R., S – V. N. I., V – M. A.N.;

- suprafața de 2500 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 6, . vecini: N – drum, E – As.I. D., S – drum, V – V. M.;

- suprafața de 2300 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 6, . vecini: N – drum, E – M. P., S – drum, V – moștenitori O. V.T.;

- suprafața de 2500 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 36, . vecini: N – V. M., E – drum, S – M. P., V – drum;

- suprafața de 3600 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 36, . vecini: N – moștenitori O. V.T., E – drum, S – As.I. D., V – drum.

Pârâta a dobândit terenurile respective prin partajarea judecătorească a averii succesorale rămasă de pe urma autorului P. N., așa cum rezultă din sentința civilă nr. 563/11.05.2006, pronunțată de Judecătoria Rm.Sarat în dosarul nr. 2196/2005.

Pentru terenul respectiv, a achitat în întregime prețul de 3650 lei la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare, dată de la care a intrat și în posesia acestuia, fără ca pârâta să-i tulbure vreodată posesia.

Deși a discutat în repetate rânduri despre necesitatea încheierii actului de înstrăinare în formă autentică, pârâta nu a efectuat demersuri la notariat în acest sens.

Temei juridic: art. 2 și art. 5 al. 2 Titlul X din Legea 247/2005, art.117 NCPC.

Probe: acte, martori și interogatoriu.

În sprijinul acțiunii s-au depus în copie xerox: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 379/16.04.2008, sentința civilă nr. 563/11.05.2006 a Judecătoriei Rm.Sarat, titlul de proprietate nr._/33/23.06.1993 eliberat pe numele P. I. N., procură specială autentificată sub nr. 729/13.08.2007, certificat de atestare fiscala, certificat de sarcini nr._/18.04.2011, notificarea din 19.12.2012, proces verbal nr. 19/18.09.2013 încheiat de Biroul de mediator.

În vederea soluționării cauzei, instanța a administrat proba cu acte.

Prin sentința civila nr. 778/2 iunie 2014, Judecatoria Patarlagele a respins acțiunea civilă având ca obiect obligația de a face, formulată de reclamantul G. M., în contradictoriu cu pârâta F. T., ca neintemeiata.

Pentru a hotari astfel, instanta fondului a retinut urmatoarea situatie de fapt si de drept: la data de 16 aprilie 2008, pârâta și reclamantul au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 379, prin care pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare prin mandatara sa I. E., i-a vândut promitentului cumpărător întreg dreptul de proprietate asupra terenului in suprafață totală de_ m.p. situat în . B., amplasată în extravilan, după cum urmează:

- suprafața de 1200 m.p. teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 39, . vecini: N – V. M., E – drum, S- M. C.I., V – drum;

- suprafața de 2500 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 6, . vecini: N – drum, E – As.I. D., S – drum, V – V. M.;

- suprafața de 2500 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 36, . vecini: N – V. M., E – drum, S – M. P., V – drum;

Din cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare rezultă că dreptul de proprietate al terenului ce a făcut obiectul convenției fusese dobândit în baza sentinței civile de ieșire din indiviziune nr. 563/11.05.2006 a Judecătoriei Rm.Sarat.

Prin antecontractul de vânzare cumpărare, părțile au stabilit de comun acord ca toate cheltuielile ce privesc documentația cadastrală, impozitul pe venitul din tranzacție, cele privind perfectarea contractului de vânzare cumpărare, precum si impozitul anual pe terenul agricol, să fie suportate de promitentul cumpărător.

Prețul vânzării a fost de 3650 lei, achitat integral la data semnării și autentificării înscrisului, urmând ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare să se facă până la data de 31.12.2009.

Potrivit prev. art. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentifică sub sancțiunea nulității absolute.

Art. 1669 cod civil prevede că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, iar în materie de vânzare a imobilelor, art. 1676 cod civil prevede că strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător, este supusă dispozițiilor de carte funciară.

Reclamantul nu a dovedit că pârâta a refuzat nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și nici nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația asumată prin promisiunea bilaterală privind întocmirea documentației cadastrale, așa cum s-a menționat în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare.

Rezultă astfel că, solicitându-se pronunțarea unei hotărârii care să tină loc de act autentic, instanța, în raport de dispozițiile art. 1669 cod civil, putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract numai dacă erau îndeplinite condițiile de validitate.

Atâta timp cât terenul nu este înscris în cartea funciară, instanța nu poate pronunța o astfel de hotărâre.

Pe de altă parte, potrivit dispozițiilor Legii 68/12 mai 2014 privind modificarea Legii 7/1996, la art. 5 se prevede că, în cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 287/2009 republicată cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rol fiscal și în cartea funciară.

În realitate, promitentul vânzător încearcă eludarea dispozițiilor legale în materie, în condițiile în care nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru vânzare cumpărare de imobile și nu există dovada intabulării dreptului de proprietate cu privire la teren.

Față de considerentele de mai sus, instanța a apreciat că acțiunea de față nu este întemeiată și a dispus respingerea acesteia.

Impotriva sentintei a declarat apel reclamantul, care a criticat solutia primei instante, in termen legal, aratand urmatoarele:

In fapt, prin cererea de chemare in judecata, a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare, in contradictoriu cu intimata - parata F. T., intemeiata in drept pe dispozițiile art. 2 si art. 5 al. 2 Titlul X « circulația juridica a terenurilor » din Legea nr. 247/2005 si ale art. 117 n.c.p.c.

Considera ca sentința civila nr.778/02.06.2014, prin care acțiunea a fost respinsa ca neintemeiata, este nelegala si netemeinica, pentru motivele arătate in continuare.

In primul rand, arata ca instanța de fond a reținut in mod injust ca « reclamantul nu a dovedit ca parata a refuzat in mod nejustificat sa incheie contractul de vânzare cumpărare in forma autentica». Asa cum rezulta din Notificarea din data de 19.12.2012, expediata cu confirmare de primire, depuse la dosarul cauzei, i-a solicitat intimatei parate sa se prezinte la Notariat pentru incheierea contractului de vânzare cumpărare, insa aceasta nu s-a prezentat.

Neprezentarea intimatei - parate la Biroul Notarial «L. Sinica si V. D.» la data convocării 27.12.2012 si neefectuarea de către aceasta a niciunui alt demers pentru incheierea contractului de vânzare cumpărare respectiv, nu poate conduce decât la concluzia ca aceasta a refuzat in mod nejustificat sa incheie contractul de vânzare cumpărare pentru terenurile asupra cărora s-a făcut promisiunea de vânzare cumpărare.

Mai mult, aceasta situație rezulta si din neprezentarea nejustificata la interogatoriu, desi a fost citata cu aceasta mențiune, motiv pentru care a solicitat aplicarea prevederilor art. 358 c.pr.civ.

In al doilea rand, arata ca, in mod nelegal, instanța de fond a reținut ca nu ar fi indeplinite condițiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare. Considera ca sunt indeplinite condițiile esențiale ale contractului de vânzare cumpărare, si anume de a fi fost achitat in intregime prețul si de a fi fost transmisa posesia asupra terenurilor care au făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. nr. 379/21.04.2008, la BNPA F. M. si D. C. E..

In al treilea rand, in ceea ce privește condiția inscrierii in cartea funciara a terenurilor respective, ca fiind obligatorie pentru pronunțarea hotărârii care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, solicita a se avea in vedere prevederile art. 57 din OUG nr. 80/2013, in care se precizează ca, in cazul unor astfel de cereri, instanța de judecata « va solicita extras de carte funciara pentru bunurile imobile care au carte funciara deschisa sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciara deschisa », de unde rezulta ca asemenea acțiuni sunt admisibile, fie ca bunurile imobile sunt inscrise in cartea funciara, fie ca nu sunt inscrise.

Important este ca bunul imobil promis spre vânzare sa fie deținut de către promitentul vânzător in baza unui act de proprietate, pentru a se putea obține un certificat de sarcini.

Având in vedere aceasta prevedere legala, este de observat ca si-a indeplinit obligația legala, in sensul ca a depus la dosarul cauzei certificatul de sarcini nr._/18.04.2011, emis de către OCPI B..

Mai mult, arata ca inscrierea in cartea funciara nu se poate efectua decât in baza unui contract de vânzare cumpărare autentificat la un Birou Notarial sau a unei sentințe care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Din faptul ca obiectul promisiunii de vânzare cumpărare il reprezintă terenurile extravilane in totalitatea lor, dobândite prin partajarea judecătoreasca a averii succesorale ramase de pe urma autorului P. N., asa cum rezulta din sentința civila nr. 563/11.05.2006, pronunțata in dosar nr. 2196/2005, de către Judecătoria Rm. Sărat, aflate in lotul intimatei parate si asa cum sunt identificate in Titlul de proprietate_/33/23.06.1993, se poate constata cu ușurința ca nu pot apărea probleme cadastrale ca in cazul unor divizări de terenuri.

In drept, isi intemeiaza apelul pe dispozițiile art. 466 – 480 n.c.p.c.

In consecința, pentru aceste motive si având in vedere actele depuse la dosarul cauzei, solicita sa se constate ca, in prezenta cauza, sunt indeplinite condițiile unui contract de vânzare cumpărare, in sensul ca prețul si posesia au fost transmise inca de la incheierea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. nr. 379/21.04.2008, la BNPA F. M. si D. C. E.; inscrierea in cartea funciara a terenurilor nu este obligatorie pentru admiterea unor acțiuni de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare; a dovedit ca intimata parata a refuzat in mod nejustificat sa se prezinte la notariat la data convocării 27.12.2012, pentru incheierea contractului de vânzare cumpărare.

Pentru toatre aceste motive si având in vedere actele depuse in probatoriu, solicita admiterea apelului, modificarea in totalitate a sentinței atacate, in sensul admiterii acțiunii si pronunțării unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare asupra terenurilor descrise in acțiune.

Intimata, legal citata cu mentiunea sa depuna intampinare, nu s-a conformat acestei prevederi legale.

La termenul de judecata din data de 01.10.2014, apelantul, prin aparator, a solicitat suplimentarea probatoriului in apel cu incrisuri, solicitare respinsa de tribunal, pentru considerentele expuse pe larg in incheierea de sedinta de la acea data, care reprezinta si practicaua hotararii.

Examinand apelul prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, probelor administrate, criticilor formulate, prin prisma dispozitiilor legale incidente, tribunalul constata ca este neintemeiat si urmeaza sa fie respins, avand in vedere urmatoarea argumentare in fapt si in drept: obiectul prezentei cauze rezida in actiunea formulata de reclamantul reclamantul G. M., care a chemat în judecată pe pârâta F. T., solicitând ca, prin sentința ce se va pronunța, să se constate vânzarea cumpărarea suprafeței totale de teren de_ m.p., iar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, suprafata totala fiind compusa din suprafața de 1200 m.p. teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 39, . vecini: N – V. M., E – drum, S- M. C.I., V – drum; suprafața de 2500 m.p. teren categoria de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 4, . următori vecini: N – drum, E – T. R., S – V. N. I., V – M. A.N.; suprafața de 2500 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 6, . vecini: N – drum, E – As.I. D., S – drum, V – V. M.; suprafața de 2300 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 6, . vecini: N – drum, E – M. P., S – drum, V – moștenitori O. V.T.; suprafața de 2500 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 36, . vecini: N – V. M., E – drum, S – M. P., V – drum; suprafața de 3600 m.p. teren categorie de folosință arabil situat în extravilanul comunei Valea Ramnicului, ., tarlaua 36, . vecini: N – moștenitori O. V.T., E – drum, S – As.I. D., V – drum.

Temeiul juridic invocat de reclamant prin aparator l-au reprezentat dispozitiile art. 2 și art. 5 al. 2 Titlul X din Legea 247/2005, art.117 NCPC.

Criticile aduse hotararii instantei de fond vizeaza aspecte de nelegalitate si netemeinicie, asa cum arata apelantul, respectiv:

- instanța de fond a reținut in mod injust ca « reclamantul nu a dovedit ca parata a refuzat in mod nejustificat sa incheie contractul de vânzare cumpărare in forma autentica». Asa cum rezulta din Notificarea din data de 19.12.2012, expediata cu confirmare de primire, depuse la dosarul cauzei, i-a solicitat intimatei parate sa se prezinte la Notariat pentru incheierea contractului de vânzare cumpărare, insa aceasta nu s-a prezentat; neprezentarea intimatei - parate la Biroul Notarial «L. Sinica si V. D.» la data convocării 27.12.2012 si neefectuarea de către aceasta a niciunui alt demers pentru incheierea contractului de vânzare cumpărare respectiv, nu poate conduce decât la concluzia ca aceasta a refuzat in mod nejustificat sa incheie contractul de vânzare cumpărare pentru terenurile asupra cărora s-a făcut promisiunea de vânzare cumpărare; aceasta situație rezulta si din neprezentarea nejustificata la interogatoriu, desi a fost citata cu aceasta mențiune, motiv pentru care a solicitat aplicarea prevederilor art. 358 c.pr.civ.

- in mod nelegal, instanța de fond a reținut ca nu ar fi indeplinite condițiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare. Considera ca sunt indeplinite condițiile esențiale ale contractului de vânzare cumpărare, si anume de a fi fost achitat in intregime prețul si de a fi fost transmisa posesia asupra terenurilor care au făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. nr. 379/21.04.2008, la BNPA F. M. si D. C. E..

- in ceea ce privește condiția inscrierii in cartea funciara a terenurilor respective, ca fiind obligatorie pentru pronunțarea hotărârii care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, solicita a se avea in vedere prevederile art. 57 din OUG nr. 80/2013, in care se precizează ca, in cazul unor astfel de cereri, instanța de judecata « va solicita extras de carte funciara pentru bunurile imobile care au carte funciara deschisa sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciara deschisa », de unde rezulta ca asemenea acțiuni sunt admisibile, fie ca bunurile imobile sunt inscrise in cartea funciara, fie ca nu sunt inscrise; important este ca bunul imobil promis spre vânzare sa fie deținut de către promitentul vânzător in baza unui act de proprietate, pentru a se putea obține un certificat de sarcini; si-a indeplinit obligația legala, in sensul ca a depus la dosarul cauzei certificatul de sarcini nr._/18.04.2011, emis de către OCPI B.; inscrierea in cartea funciara nu se poate efectua decât in baza unui contract de vânzare cumpărare autentificat la un Birou Notarial sau a unei sentințe care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare.

In primul rand, tribunalul retine faptul ca, si in apel, aparatorul ales al reclamantului apelant a aratat ca temeiul de drept al actiunii il reprezinta prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, in care se arata ca „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.

De asemenea, in fata instantei de fond, a fost invocat acelasi temei de drept, alaturi de prevederile art. 117 cod de procedura civila.

In legatura cu aceste aspecte, tribunalul retine faptul ca procesul civil poate fi pornit la cererea celui interesat; obiectul si limitele procesului sunt stabilite prin cererile si apararile partilor.

Principiul disponibilitatii partilor este reglementat de art. 9 cod de procedura civila si semnifica faptul ca partile pot determina nu numai existenta procesului, ci si continutul procesului, prin stabilirea cadrului procesual, in privinta partilor, obiectului si cauzei, precum si a etapelor pe care le-ar putea parcurge.

In acelasi context, conform art. 22 al. 6 cod de procedura civila, judecatorul trebuie sa se pronunte asupra a tot ceea ce s-a cerut, fara insa a depasi limitele investirii. De asemenea, instanta are dreptul sa puna in discutia partilor fundamentul juridic corect al cererii, insa in masura in care partea insista in solutionarea cererii astfel cum a fost formulata, instanta nu poate proceda la modificarea cererii, intrucat aceasta ar avea drept consecinta incalcarea principiului disponibilitatii partilor in procesul civil. Nu este obligatoriu ca partea sa indice in mod expres articolele din actele normative pe care isi intemeiaza cererea, atat timp cat sunt mentionate motivele de fapt si de drept ale cererii, care pot conduce la o corecta incadrare juridica de catre instanta a pretentiei deduse judecatii.

Raportat la data incheierii antecontractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 379 din data de 21.04.2008, la BNPA F. M. și Dumitrscu C. E., tribunalul retine ca sunt aplicabile prevederile noului cod civil. Astfel, Legea nr. 71 din 3 iunie 2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil arata, la art. 3, ca actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.

Art. 5 arata, de asemenea, ca dispozițiile Codului civil se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după ..

In primul rand, tribunalul apreciaza ca nu poate fi retinuta, in speta, incidenta dispozitiilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, motivat de faptul ca inscrisul sub semnatura privata incheiat intre parti, intitulat chitanta, avand in vedere ca, prin . noului cod civil, la data de 1.10.2011, prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011, s-a prevazut clar ca, la data intrării în vigoare a Codului civil, se abrogă titlul X "Circulația juridică a terenurilor" al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005, cu modificările și completările ulterioare; bb) orice alte dispoziții contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale.

In aceasta situatie, avand in vedere prevederile art. 22 al. 6 cod de procedura civila, tribunalul se va raporta la continutul antecontractului incheiat de cele doua parti, care exprima vointa lor, din care rezulta ca se prevaleaza de dispozitiile art. 1669 cod civil.

In cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, partile au stabilit de comun acord ca toate cheltuielile ce privesc documentația cadastrală, impozitul pe venitul din tranzacție, cele privind perfectarea contractului de vânzare cumpărare, precum si impozitul anual pe terenul agricol, să fie suportate de promitentul cumpărător. Tot in cuprinsul ei se mai arata ca prețul vânzării a fost de 3650 lei, achitat integral la data semnării și autentificării înscrisului, urmând ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare să se facă până la data de 31.12.2009.

Astfel, in privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică, dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil.

Aceste aspecte rezulta din art. 1279 alin. (3) teza I C.civ.- la nivel de parte generală – si art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. – la nivel de vânzare-cumpărare – care justifică acest lucru. Aplicând dispozițiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia (a contractului, nu a antecontractului) sunt îndeplinite.

Art. 1179 dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 C.civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.

Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

In aceasta situatie, tribunalul apreciaza ca prima instanta, in mod corect, a retinut in motivarea hotararii ca, solicitându-se pronunțarea unei hotărârii care să tină loc de act autentic, instanța, în raport de dispozițiile art. 1669 cod civil, putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract numai dacă erau îndeplinite condițiile de validitate.

Atâta timp cât terenul nu este înscris în cartea funciară, instanța nu poate pronunța o astfel de hotărâre.

Tribunalul retine, de asemenea, ca reclamantul apelant nu a dovedit că pârâta a refuzat nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și nici nu a făcut dovada că și-a îndeplinit obligația asumată prin promisiunea bilaterală privind întocmirea documentației cadastrale, așa cum s-a menționat în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare.

Potrivit dispozițiilor art. 1669 Cod Civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite.

Rezultă, așadar, că, pentru a fi admisibilă o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de vânzare-cumpărare, este necesar ca să se facă dovada în sensul că „una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul”.

Or, în speță, trebuie observat că reclamantul nu a făcut o astfel de probă, deși, neîndoielnic, sarcina dovezii, pe acest aspect, îi incumba, în baza art. 249 C.proc.civ.– conform cu care „Cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege”.

Pe de altă parte, asa cum a retinut si prima instanta, in mod corect, potrivit dispozițiilor Legii 68/12 mai 2014 privind modificarea Legii 7/1996, la art. 5 se prevede că, în cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 287/2009 republicată cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rol fiscal și în cartea funciară.

F. de aspectele redate pe larg anterior, tribunalul, in conformitate cu prevederile art. 480 cod de procedura civila, va respinge apelul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelul declarat de reclamantul G. M., domiciliat în București, ., ., Sectorul 5, împotriva sentinței civile nr. 778/2 iunie 2014, pronunțată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâta F. T., domiciliată în B., .. 1, ., ., ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică de la 01 Octombrie 2014.

Președinte,

D. R.

Judecător,

I. M.

Grefier,

E. D.

Red./Tehnored. D.R./ 4 ex

02.10.2014

Judecătoria Rm-Sărat

Dosar fond._

Judec.fond: B. M.

D.R. 02 Octombrie 2014

← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 742/2014....		Pretenţii. Sentința nr. 7896/2014. Tribunalul BUZĂU →

Obligaţie de a face. Hotărâre din 01-10-2014, Tribunalul BUZĂU

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Obligaţie de a face. Hotărâre din 01-10-2014, Tribunalul BUZĂU