Evacuare. Hotărâre din 17-04-2014, Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 17-04-2014 în dosarul nr. 27452/212/2013
DOSAR NR._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
-Î N C H E I E R E-
Ședințadin data de 11 aprilie 2014
PREȘEDINTE – C. C. V.
JUDECĂTOR – M. B.
GREFIER – G. A.
Pe rol soluționarea apelului civil formulat de apelanții G. E. ȘI G. P., ambii cu domiciliul procesual ales la Cabinetul de Avocat D. B., . nr.41, ., județul C., împotriva încheierii interlocutorii din data de 06.01.2014 și împotriva sentinței civile fără număr din data de 13.01.2014, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul C. I., cu domiciliul în C., ..38, ., județul C..
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns apelanții pârâți, prin apărător ales, doamna avocat B. D. și intimatul reclamant prin apărător ales, C. G. care depune împuternicire avocațială la dosarul cauzei.
Procedura de citare este legal îndeplinită cu respectarea dispozițiilor prevăzute de art.157 Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, prin care se arată obiectul, părțile, stadiul pricinii și modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare, după care:
Apelanții, prin apărător ales depun la dosarul cauzei timbru judiciar în cuantumul stabilit de instanță.
Nemaifiind alte cereri sau probe noi, instanța, în temeiul dispozițiile art.244 constată terminată cercetarea judecătorească și acordă în temeiul dispozițiilor art.392 Cod procedură civilă cuvântul pe fondul cauzei.
Apelanții, prin apărător ales, arată că au declarat apel împotriva încheierii interlocutorii din data de 06.01.2014 prin care s-a respins cererea de suspendare și împotriva sentinței civile fără număr din data de 13.01.2014 pe care o consideră nelegală și netemeinică. Solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței civile atacate și rejudecând să dispună suspendarea cauzei până la soluționarea dosarului civil aflat pe rolul Judecătorie C.. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Apărătorul apelanților, arată că procedura prevăzută de legiuitor, are consecințe negative, precizând că în anul 2008 până în prezent, casa era la roșu, nu era terminată iar apelanții pârâți au făcut toate cheltuielile pentru terminarea construcției, pentru aducerea utilităților, investind totodată în materiale de construcții pentru interiorul casei respectiv gresie, parchet, ciment. Consideră că dacă se va admite această ordonanță președințială imobilul nu se va mai putea valorifica pentru că imobilul a fost vândut către un terț, iar vânzătorul nu mai are nici un bun în proprietate. Consideră că această procedură nu le-a dat dreptul apelanților să formuleze cerere reconvențională și că dacă s-ar afla într-o procedură obișnuită ar putea solicita constatarea existenței unor cheltuieli efectuate prin care au sporit valoarea imobilului. Precizează că această situație este una pe care legiuitorul nu a avut-o în vedere, în condițiile în care apelanții se află în situația în care după ce au locuit timp de 5 ani în imobil să fie nevoiți să plece de acolo împreună cu copilul lor minor, fără să li se restituie ce au investit în această locuință.
Intimatul reclamant prin apărător ales, solicită respingerea cererii de suspendare arătând că sunt îndeplinite toate condițiile cererii de evacuare. Arată că se solicită nulitatea unui contract prin care intimatul a dobândit proprietate imobilului. Consideră că intimatul este în posesia unui titlu de proprietate perfect valabil. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Instanța, socotindu-se lămurită, conform art.394 Cod procedură civilă, declară închise dezbaterile și rămâne în pronunțare pe fondul cauzei.
TRIBUNALUL
Având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art.396 cod procedură civilă, urmează să amâne pronunțarea în cauză.
DISPUNE:
Amână pronunțarea la data de 17.04.2014.
Pronunțată în ședința publică azi, 11.04.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. C. V. M. B.
GREFIER,
A. G.
DOSAR NR._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.309/2014
Ședințadin data de 17 aprilie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – C. C. V.
JUDECĂTOR – M. B.
GREFIER – G. A.
Pe rol soluționarea apelului civil formulat de apelanții G. E. ȘI G. P., ambii cu domiciliul procesual ales la Cabinetul de Avocat D. B., . nr.41, ., împotriva încheierii interlocutorii din data de 06.01.2014 și împotriva sentinței civile fără număr din data de 13.01.2014, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul C. I., cu domiciliul în C., ..38, ., județul C..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 11.04.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință aferentă, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre. La acel termen, instanța a amânat pronunțarea în cauză la data de 17.04.2014.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de fată, deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr. 226/13.01.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr._ s-a admis cererea formulată de reclamantul C. I. în contradictoriu cu pârâții G. E. și G. P. și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în Valu lui T., .. 65 B(actual 65C), compus din teren în suprafață de 288 mp și construcția C1 – locuință P+M.
Pentru a pronunța această sentință civilă, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză a reținut următoarele:
Reclamantul C. I. este proprietarul imobilului situat în ., .. 65B (actual 65C), compus din teren în suprafață de 288 mp și construcția C1 – locuință P+M edificată pe acesta, în suprafață de 89 mp, identificat prin număr cadastral_, înscris în cartea funciară nr._ a localității Valu lui T., conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu fostul proprietar T. Ș. – F., autentificat sub nr. 1921/01.11.2012 de BNP V. R. Meline.
Pârâții ocupă în prezent acest imobil, aspect ce reiese chiar din susținerile acestora din întâmpinare.
Reclamantul și-a întemeiat cererea pe procedura specială prevăzută în TITLUL XI al noului Cod de procedură civilă, cu denumirea: Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept.
Conform art. 1033 din NCPC: „(1) Dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane. (2) În sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au următorul înțeles: (…) e)ocupantul - oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului; f)proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.”
Art. 1038: Notificarea ocupantului
„Atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.”
Art. 1040: Sesizarea instanței
„Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.”
Din dispozițiile mai sus menționate, instanța reține că pentru a analiza temeinicia prezentei cereri, trebuie analizate condițiile promovării unei acțiuni pe procedura specială a evacuării raportat la situația de fapt dedusă judecății, anume: calitatea reclamantului de proprietar, calitatea pârâților de ocupanți, notificarea pârâților de a evacua imobilul și refuzul pârâților de a evacua imobilul.
În ce privește calitatea de proprietar a reclamantului, instanța reține că acesta a făcut dovada că este proprietarul imobilului situat în ., .. 65B (actual 65C), compus din teren în suprafață de 288 mp și construcția C1 – locuință P+M edificată pe acesta, în suprafață de 89 mp, identificat prin număr cadastral_, înscris în cartea funciară nr._ a localității Valu lui T., în sensul art. 1033 alin. 2 lit. f NCPC, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1921/01.11.2012 de BNP V. R. Meline.
În ce privește calitatea de ocupanți a pârâților, instanța reține din probele administrate, că aceștia au calitatea de ocupanți ai imobilului ce face obiectul cererii de evacuare, în sensul definiției de la art. 1033 alin. 2 lit. e NCPC.
Astfel, pârâții nu sunt proprietarii imobilului și nici locatari ai acestuia, ocupând imobilului în fapt, fără a avea un drept asupra acestuia.
Pârâții au formulat apărările permise de art. 1042 alin. 2 NCPC însă acestea nu sunt întemeiate.
Antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 13/13.01.2009 de BNP Ț. – V. R. Meline, încheiat cu promitentul-vânzător T. Ș. F. (care a vândut ulterior imobilul reclamantului), invocat de pârâți, nu conferă acestora niciun drept asupra imobilului ce a făcut obiectul contractului.
Antecontractul de vânzare – cumpărare conferă promitenților – cumpărători doar un drept de creanță corelativ obligației promitentului – vânzător de a încheia contractul de vânzare – cumpărare, de a transmite dreptul de proprietate.
Prin antecontractul de vânzare – cumpărare promitentul – cumpărător nu dobândește niciun drept cu privire la imobilul ce face obiectul contractului, nici de proprietate nici de folosință, iar în concret, din clauzele antecontractului autentificat sub nr. 1921/01.11.2012 reiese că pârâților nu li s-a transmis de promitentul – vânzător un drept de folosință privind imobilului.
Posesia pe care o exercită pârâții asupra imobilului de la data încheierii antecontractului reprezint doar o stare de fapt, care nu conferă acestora vreun drept asupra imobilului.
În ce privește celelalte două condiții, instanța reține că reclamantul a făcut dovada notificării pârâților la data de 03.10.2013, respectiv 04.10.2013, însă aceștia nu au evacuat imobilul în termenul de 5 zile prevăzut de lege.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel pârâții G. E. și G. P., criticând-o pentru nelegalitate sau netemeinicie.
Se învederează că, în mod greșit, instanța de fond a respins cererea de suspendare a prezentei cauze până la soluționarea dosarului ce are ca obiect nulitatea actului de vânzare cumpărare încheiat între T. Ș. F. și C. I. prin care s-a înstrăinat același imobil.
Promitentul vânzător T. Ș. nu și-a îndeplinit obligațiile asumate, deși apelanții au achitat integral prețul vânzării și au intrat în posesia terenului și a construcției de la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, sens în care se va promova o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Promitentul vânzător nu numai că nu și-a îndeplinit obligațiile însă a înțeles să vândă din nou același teren și construcție către reclamantul din prezenta acțiune, obținând astfel un dublu preț pentru același imobil.
Pe fondul cauzei, se arată că potrivit clauzelor contractuale prețul a fost stabilit la suma de 12.000 euro, sumă ce a fost achitată la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare, urmând ca promitentul vânzător să efectueze operațiunile juridice necesare în vederea individualizării și înscrierii în cartea funciară a suprafeței de teren și construcției promise spre vânzare, moment la care urma a fi încheiat și contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Procedura specială de evacuare se aplică evacuării din imobile, folosite sau ocupate fără drept de foștii locatari sau de alte persoane. Din definiția legală a termenilor folosiți în această descriere, procedura poate fi folosită nu numai de proprietarul/locatorul imobilului închiriat ci și de un sublocator(chiriașul inițial) sau un cesionar și chiar de dobânditorul ulterior al imobilului, lărgindu-se plaja persoanelor care pot beneficia de un remediu rapid în cazul refuzului locatarului de a evacua imobilul.
Procedura poate fi folosită doar împotriva acelor chiriași sau persoane care nu au dreptul de a folosi imobilul respectiv, fie că acesta s-a stins, fie că aceștia nu l-au avut niciodată și au ocupat imobilul în mod abuziv. Stingerea dreptului poate avea loc ca urmare a expirării termenului contractual, ca urmare a acțiunii locatorului sau din alte cauze.
În temeiul art. 1042 alin. 2 Cod procedură civilă se invocă lipsa titlului reclamantului, dispz. Art. 1033 Cod procedură civilă se aplică doar contractelor de închiriere, deoarece alin. 2 vorbește de foștii locatori.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței civile atacate prin prisma criticilor formulate, instanța reține următoarele:
Noul cod de procedură civilă reglementează prin dispozițiile art. 1033-1048 procedura facultativă a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, reclamantul având posibilitatea în raport de situația locativă concretă a pârâtului și în raport cu dovezile pe care le are, de a alege între procedura specială reglementată de dispozițiile legale mai sus invocate și procedura de drept comun.
Potrivit art. 1033 alin.1 din Codul de procedură civilă, dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foști locatari sau alte persoane.
Deoarece articolul mai sus menționat se referă la evacuarea din imobilele folosite sau după caz, ocupate fără drept de către foști locatari sau alte persoane, se va recurge la această procedură atât împotriva celor care, au folosit imobilul în temeiul unui titlu care, din orice motive, a încetat cât și împotriva celor care ocupă imobilul fără nici un titlu.
Din interpretarea dispozițiilor legale enunțate rezultă că procedura specială a evacuării va fi folosită pentru evacuarea locatarului, sublocatarului sau a unui cesionar al locatarului cât și pentru evacuarea celui care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului, motiv pentru care apărările apelanților pârâții sub acest aspect vor fi înlăturate ca nefondate.
Totodată, instanța reține că legea impune prin art. 1037 cod procedură civilă ca prealabil declanșării procedurii speciale de evacuare, proprietarul imobilului să procedeze la notificarea locatarului sau după caz a ocupantului solicitându-i să își îndeplinească de bună voie obligația de eliberare și predare a imobilului.
Referitor la condiția juridică a pârâtului în cadrul acestei proceduri, pentru rațiuni de rapiditate procedurală, pârâtul va putea invoca doar apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
În cazul concret se constată că cererea de chemare în judecată a fost precedată de notificarea pârâților și datorită faptului că procedura bazată pe amiabilitate a eșuat, reclamantul a inițiat procedura de evacuare, legitimându-se ca proprietar al imobilului în baza contractului de vânzare cumpărare aut. sub nr. 1921/01.11.2012 la BNP V. R. Meline.
Pe de altă parte, pârâții pretind că nu ocupă imobilul fără drept ci în baza antecontractului de vânzare cumpărare aut. sub nr. 13/13.01.2009 la BNP Ț. V. R. Meline, prin care T. Ș. F. s-a obligat să vândă pârâților o suprafață de teren de 260 mp și construcția edificată pe acest teren, situată în intravilanul comunei Valu lui T., jud. C., .. 65B, prețul vânzării în sumă de 12.000 euro fiind primit integral de promitentul vânzător la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat anterior prin care s-a obligat la încheierea actului de vânzare cumpărare, prezenta convenție înlocuind în totalitate antecontractul sub semnătură privată.
În speță, în raport de data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare sunt incidente dispozițiile Codului civil din anul 1864, potrivit cărora construcțiile puteau fi înstrăinate prin simplul acord de voință al părților, înscrierea unor asemenea acte de înstrăinare în cartea funciară avea efect numai opozabilitatea față de terți a actului de înstrăinare, între părți, efectul translativ al actului de înstrăinare se producea în momentul realizării acordului de voință(art. 1295 Cod civil).
În această situație, se constată că pârâții nu ocupă imobilul construcție fără drept, ei justificând un titlu, astfel că nu sunt incidente disp. art. 1033-1048 din codul de procedură civilă ce reglementează procedura facultativă a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, în această procedură specială nefiind permisă o analiză a valabilității titlurilor opuse de părți.
În raport de soluția dată pe fondul cauzei, legalitatea sau nelegalitatea respingerii cererii de suspendarea a prezentei cauze până la soluționarea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare nu va mai fi analizată.
Pentru toate aceste considerente, se constată că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică, motiv pentru care în temeiul art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, apelul urmează a fi admis, cu consecința schimbării în tot a sentinței civile apelate, în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de apelanții G. E. ȘI G. P., ambii cu domiciliul procesual ales la Cabinetul de Avocat D. B., . nr.41, ., împotriva încheierii interlocutorii din data de 06.01.2014 și împotriva sentinței civile fără număr din data de 13.01.2014, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul C. I., cu domiciliul în C., ..38, ., județul C..
Schimbă în tot sentința civilă nr. 226/13.01.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul civil nr._ în sensul că:
Respinge acțiunea, ca nefondată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.04.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. C. V. M. B.
GREFIER,
A. G.
Red.Jud.B.M. – 02.06.2014/2ex
| ← Anulare act. Decizia nr. 785/2014. Tribunalul CONSTANŢA | Succesiune. Decizia nr. 97/2014. Tribunalul CONSTANŢA → |
|---|
