Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Încheierea nr. 18/2014. Tribunalul CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Încheierea nr. 18/2014 pronunțată de Tribunalul CONSTANŢA la data de 01-04-2014 în dosarul nr. 12272/212/2011
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
ÎNCHEIERE
Ședința publică din 18 Martie 2014
PREȘEDINTE: C. E.
JUDECĂTORI: C. C.
: dr. C. G.
GREFIER: F. A.
Pe rol soluționarea recursului civil având ca obiect – hotărâre care să țină loc de act autentic, recurs formulat de recurentul reclamant ȘERBANCEA A. I., domiciliat în E. Sud, ., județul C., împotriva sentinței civile nr.8477/11.06.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți N. S. G., domiciliată în E. Sud, ..62, județul C., ORAȘUL E. PRIN PRIMAR și C. L. E., ambele cu sediul în localitatea E., județul C..
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurentul reclamant Șerbancea A. I. personal și asistat de avocat A. C. în baza împuternicirii avocațiale depuse la dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea prevederilor art.88 și următoarele Cod procedură civilă.
S-a făcut referatul asupra cauzei de către grefierul de ședință, prin care s-a evidențiat faptul că recursul dedus judecății este netimbrat, după care:
Instanța acordă cuvântul pe probe.
Având cuvântul, apărătorul recurentului reclamant solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, care se referă la autorizația de construire ce atestă dreptul de proprietate al pârâtei asupra imobilului ce face obiectul prezentului litigiu, respectiv anexa la autorizație cu o documentație mai complexă, înscrisuri care sunt cunoscute părților și sunt eliberate de autoritatea administrativ teritorială. Înțelege să le depună la dosar având în vedere argumentele susținute în recurs, cu privire la motivarea instanței că nu s-ar fi făcut dovada că pârâta este proprietara construcției în litigiu.
Deliberând, instanța încuviințează proba cu înscrisurile depuse la dosar și apreciază că nu se impune comunicarea acestora către intimata pârâtă, având în vedere că sunt înscrisuri care sunt cunoscute, respectiv autorizațiile de construire și documentația aferentă.
Întrebat, apărătorul recurentului reclamant arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de propus.
Instanța, luând act de declarația apărătorului recurentului reclamant în sensul că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, în temeiul disp. art.150 Cod Pr. Civilă constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Având cuvântul, apărătorul recurentului reclamant solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, pentru toate argumentele expuse pe larg în cuprinsul său.
Se solicită a se avea în vedere că instanța de fond, în urma unei analize incomplete a probatoriului administrat, reține că se impune respingerea cererii de chemare în judecată, inclusiv în ceea ce privește aspectul legat de soluționarea cauzei prin tranzacție, pe considerentul că nu poate fi luată în considerare această tranzacție întrucât prin aceasta nu se fac concesii reciproce între părți. Instanța de fond este într-o evidentă eroare. Analizând conținutul cererii de chemare în judecată și conținutul tranzacției depuse la dosarul cauzei și întocmită ulterior parcurgerii primului termen de judecată la judecata în fond, se observă cu ușurință împrejurarea că părțile au făcut astfel de concesii reciproce, astfel:
Solicită a se observa că prin acțiune s-a solicitat să se constate intervenită vânzarea – cumpărarea cu privire la o construcție cu nivel de fundație, aflată pe un teren concesionat în favoarea pârâtei persoană fizică, în suprafață de 865 mp. Acest imobil a făcut și obiectul unui antecontract de vânzare - cumpărare încheiat între părți, ulterior completat prin actele adiționale încheiate. Prin tranzacția depusă la dosarul cauzei, părțile au convenit ca în final vânzarea-cumpărarea să vizeze aceeași construcție la nivel de fundație cu terenul aferent, nu de 865 mp, astfel cum s-a convenit inițial, ci doar cu privire la suprafața de 193,8 mp. Deci iată că și sub aspectul obiectului promisiunii de vânzare-cumpărare, există concesii reciproce între părți. Mai mult, în tranzacție s-a menționat în mod expres împrejurarea că părțile înțeleg prin această manieră să pună capăt oricăror pretenții reciproce prezente și viitoare, având în vedere împrejurarea că promovarea prezentei acțiuni presupunea acordarea unor cheltuieli de judecată, precum și a plății unor despăgubiri pentru nerespectarea obligațiilor de către promitenta vânzătoare ș.a.
Față de cele menționate, tranzacția aflată la dosarul cauzei face dovada existenței unor concesii reciproce între părți, astfel că fundamentul din considerentele hotărârii instanței de fond, a soluției de respingere de a se lua act de tranzacție pe acest considerent, nu poate fi primit de către instanța de recurs.
Mai mult decât atât, instanța de fond a apreciat că se impune respingerea cererii de chemare în judecată și că nu poate lua act de această tranzacție încheiată între părți, pentru că nu s-a făcut dovada că promitentul vânzător - respectiv pârâta persoană fizică, ar fi proprietara asupra imobilului în litigiu. Se arată că există și la dosarul de fond, și suplimentar, pentru a înlătura orice discuție în acest sens, s-a completat cu documentația anexă la autorizația de construcție la acest termen, dovada faptului că pârâta persoană fizică este proprietara acestei construcții, proprietate dobândită conform autorizației de construcție nr.286/2005. Este real că acea autorizație este emisă pe numele pârâtei persoană fizică și prevede autorizarea de lucrări la trei corpuri de construcție P + un etaj, însă una dintre aceste corpuri de construcție este și construcția în litigiu la nivel de fundație inclusiv în prezent și la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare. De asemenea, instanța nu a observat nici raportul de expertiză întocmit în cauză, care în mod expres concluziona că au fost verificate toate înscrisurile anexă la autorizația de construcție, întreaga documentație, inclusiv cea aflată la autoritățile locale, iar construcția C7 individualizată în schița anexă la raport face obiectul acestei autorizații de construcție.
De asemenea, se respinge acțiunea pe motiv că nu este îndeplinită nici condiția ca promitentul vânzător să fi refuzat nejustificat încheierea contractului de vânzare - cumpărare promis, pe considerentul că la momentul în care părțile, modificând antecontractul de vânzare-cumpărare și convenind prin act adițional o altă dată de încheiere a contractului în formă autentică, la data convenită s-au prezentat la notar, iar pârâta persoană fizică a arătat că nu deține toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Formal, așa s-a consemnat pentru că aceea era situația. S-a demonstrat că încheierea contractului de vânzare cumpărare se supunea întocmirii unei documentații cadastrale, care trebuia să se realizeze conform legii de către pârâta promitentă și nu de reclamant în calitate de promitent cumpărător. Neîntocmirea acelei documentații echivalează cu un refuz de respectare a obligației de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Împrejurarea susținută de către instanța de fond, că nu ar exista un refuz de încheiere în formă autentică a acestui contract pentru că partea pârâtă s-a prezentat în fața instanței și s-a întocmit o tranzacție, de asemenea nu poate fi primită pentru că, pe de o parte, acea tranzacție nu s-a întocmit la primul termen de judecată, întrucât partea pârâtă s-a prezentat la instanță ulterior, în timpul procesului. Mai mult, înainte de începerea procesului s-au încercat demersuri legale în vederea evitării acestei acțiuni, prin notificări la care pârâta nu a răspuns. Împrejurarea că s-a prezentat și s-a reușit prin discuțiile purtate, reclamantul prin intermediul apărătorului, să o convingă pe pârâtă să se încheie această tranzacție în termenii conveniți, în sensul că au vrut să se reducă suprafața de teren și părțile au convenit să renunțe la orice alte pretenții reciproce, este un argument în plus pentru a demonstra că până la acel moment partea pârâtă persoană fizică a refuzat să-și respecte această obligație, pe care nu și-a respectat-o nici până în prezent, astfel încât prezentul demers judiciar este pe deplin justificat. Pârâta persoană fizică refuză în continuare să facă orice demers legat de întocmirea documentației necesare în vederea încheierii în formă autentică a acestui contract.
Un ultim aspect este și faptul că s-a reținut la judecata în fond că nu se poate lua act de înțelegerea părților cu privire la transmiterea unui drept de servitute cu privire la suprafața de teren de 135 mp identificată prin raportul de expertiză în prezenta cauză. Se arată că din această perspectivă s-a formulat ulterior, prin cererea de completare – două capete de cerere prin care s-a solicitat instanței, în principal cu privire la această servitute de trecere, să constate transmiterea dreptului de servitute pe cei 135 mp conform convenției părților, convenție inclusă în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, iar în subsidiar, în măsura în care s-ar aprecia că nu se poate lua act de transmiterea acestui drept de servitute conform convenției, s-a cerut să se instituie direct un drept de servitute motiv pentru care s-a solicitat ca judecata întregii cereri să se soluționeze și în contradictoriu cu autoritățile locale.
Față de cele menționate, se apreciază că este întemeiată și cererea privind constatarea transmiterii și a unui drept de servitute, pe considerentul că, pe de o parte, prin antecontractul de vânzare-cumpărare promitenta vânzătoare și-a asumat și această obligație de transmitere a dreptului de servitute pe cei 135 mp, pentru că pe această suprafață avea un drept de servitute printr-un contract de vânzare-cumpărare depus la dosar, intabulat în cartea funciară în favoarea acesteia.
În măsura în care instanța ar aprecia că nu s-ar fi putut transmite această servitute de trecere de către pârâtă către reclamant, solicită a se avea în vedere capătul subsidiar de instituire a acestui drept de servitute pe această suprafață de teren, având în vedere concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, care arată în mod expres că nu există altă posibilitate de acces la imobilul ce face obiectul cauzei, construcție la nivel de fundație și terenul de 193,8 mp decât de la . suprafața indicată de 135 mp. Raportul de expertiză, în răspunsul la obiecțiuni, arată punctual care sunt considerentele expertului care au condus la această concluzie a sa, în orice altă parte a laturii terenului în litigiu nu există o posibilitate de acces către o altă cale publică. Se solicită a se observa că primăria, formal în cursul procesului la fond, s-a apărat că nu este de acord cu admiterea acțiunii, pentru că tot formal s-a susținut că pentru a accede la acest imobil construcție și terenul aferent de 193 mp ar exista o altă cale de acces, fără a menționa unde este aceasta. Aceste afirmații sunt contrazise expres de expertiză. De asemenea, se solicită a se observa că în documentația depusă azi în ședință publică, în proiectul ce se constituie ca documentație anexă la autorizația de construcție pentru autorizarea executării construcției C1, cea în litigiu, se menționează expres pe o planșă care este avizată spre neschimbare de către primărie, că accesul la această construcție urmează să se facă din . aceste împrejurări conchid că acțiunea promovată de către reclamant este pe deplin justificată, legală și temeinică, urmând a fi admisă ca atare. .
TRIBUNALUL
Completul de judecată având nevoie de timp pentru a delibera;
Amână pronunțarea la data de 25.03.2014.
Pronunțată în ședință publică azi, 18.03.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. E. C. C. dr. C. G.
GREFIER,
F. A.
Azi data de 25.03.2014
TRIBUNALUL
Același complet și pentru aceleași motive:
DISPUNE,
Amână pronunțarea la data de 01.04.2014.
Pronunțată în ședință publică azi, 25.03.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. E. C. C. dr. C. G.
GREFIER,
F. A.
Dosar nr._
TRIBUNALUL C.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 369
Ședința publică din 01 Aprilie 2014
PREȘEDINTE: C. E.
JUDECĂTORI: C. C.
: dr. C. G.
GREFIER: F. A.
Pe rol soluționarea recursului civil având ca obiect – hotărâre care să țină loc de act autentic, recurs formulat de recurentul reclamant ȘERBANCEA A. I., domiciliat în E. Sud, ., județul C., împotriva sentinței civile nr.8477/11.06.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți N. S. G., domiciliată în E. Sud, ..62, județul C., ORAȘUL E. PRIN PRIMAR și C. L. E., ambele cu sediul în localitatea E., județul C..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 18.03.2014 și au fost menționate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Completul de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 25.03.2014 și la data de 01.04.2014, dată la care a pronunțat următoarea hotărâre.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr.8477/11.06.2013, Judecătoria C. a respins cererea de a se lua act de tranzacția părților, a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată de reclamantul Șerbancea A. I. în contradictoriu cu pârâții N. S. G., Orașul E. prin primar și C. local E. și a obligat reclamantul la plata către pârâtul Orașul E. prin primar la plata sumei de 500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu avocat).
Prin cererea de investire a instanței, reclamantul Șerbancea A. I. a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâții N. S. G., Orașul E. prin primar și C. local E., să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea dintre reclamant în calitate de cumpărător și N. S. G. în calitate de vânzător, cu privire la imobilul construcție la nivel de fundație amplasat pe terenul în suprafață de 865,00 mp situat în intravilanul localității E. Sud, ..8, jud. C., ce face parte din terenul în suprafață totală de 2.749 mp; să dispună întabularea în Cartea Funciară a imobilului construcție identificat mai sus; să se dispună obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta acțiune.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că între intre el si parata s-a încheiat antecontractul de vanzare-cumparare de bun viitor autentificat sub nr.217/18.02.2008 la BNP C. P., prin care parata s-a obligat să transmită prin vânzare dreptul de proprietate asupra imobilului construcție la nivel de fundație ce se va edifica pe cheltuiala promitentului cumpărător, pe terenul in suprafața de 865 mp, situat in intravilanul localității E. Sud, ..8, jud. Constanta, ce face parte din terenul in suprafața totala de 2749 mp; prin același antecontract părțile au convenit ca prețul vânzării să fie de 15.000 euro, iar la încheierea antecontractului reclamantul a achitat un avans de 9.000 euro, echivalentul in lei a 32.750 ron, urmând ca diferența de 6.000 euro sa o achite pana la 25.02.2008, iar data pana la care trebuia sa se perfecteze vanzarea-cumpararea in fata aceluiași notar era 01.11.2008.
Reclamantul a mai arătat că, promitenta vânzătoare se obliga ca la încheierea contractului de vânzare cumpărare sa transmită promitentului cumpărător si dreptul de servitute asupra terenului de 135 mp, ce constituia alee de acces de la drumul public către acest imobil, astfel că, conform actului adițional la antecontractul mai sus menționat, autentificat sub nr. 246/01.02.2008 de BNP C. P., parata a primit si diferența de 6.000 euro, achitându-se astfel integral suma convenita de părți ca preț.
Reclamantul a mai arătat că, în realitate, tot el s-a ocupat de edificarea propriu-zisa a construcției la nivel de fundație, suportând toate costurile necesare efectuării unei astfel de lucrări, angajând muncitori, cumpărând materiale, etc.
A mai arătat reclamantul că, întrucât perfectarea vânzării cumpărării nu s-a putut realiza pana la data initial convenita, respectiv 01.11.2008, a încheiat cu parata actul adițional autentificat sub nr.2321/17.11.2008, prin care au convenit prelungirea termenului de semnare a contractului de vanzare-cumparare pana la data de 27.10.2009; prin acest act adițional au convenit ca reclamantul sa se ocupe de formalitățile necesare delimitării terenului conform planului parcelar întocmit, a fundației executate, obținerii avizelor si autorizațiilor necesare, etc., demersuri pe care trebuia sa le realizeze in contextul întocmirii procurii speciale autentificate sub nr.247/21.02.2008 la BNP C. P.. A sustinut reclamantul că s-a străduit sa efectueze toate demersurile ce i-au stat in putința pentru realizarea acestui scop, obținând astfel acordul primăriei cu privire la dezmembrarea terenului in suprafața de 2749 mp situat in E. Sud, care face obiectul contractului de concesiune nr.51/22.01.1999, nota de constatare nr._/12.05.2008 privind stadiul de fundație al construcției, etc.
Prin procura autentificata sub nr.247/21.02.2008, mai sus menționata, pârâta N. S. G. il împuternicea pe reclamant sa efectueze mai multe demersuri pentru obținerea procesului verbal de recepție, avizelor si aprobărilor aferente necesare finalizării construcției „unitate de cazare-3 corpuri P+1E", etc., procura ce i-a fost insa ulterior revocata de către aceeași parata, conform declarației de revocare autentificata sub nr.351/21.11.2005 de același notar, revocare ce s-a realizat la doar 4 zile de la data încheierii ultimului act adițional la antecontractul de vanzare-cumparare mai sus evocat, respectiv cel din 17.11.2008; având in vedere acest fapt, reclamantul nu s-a mai putut ocupa efectiv de demersurile privind încheierea formalităților necesare realizării publicității imobiliare, obținerii procesului verbal de recepție parțiala a fundației executate, indispensabile operațiunii de perfectare a contractului de vanzare-cumparare, motivul fiind lesne de inteles, el nejustificand nicio calitate in fata autorităților cu privire la construcție, acestea refuzând sa-i acorde sprijinul necesar pentru finalizarea obținerii documentației in vederea realizării vânzării, împrejurare in care proprietara promitenta vânzătoare trebuia sa realizeze toate aceste formalități, si nu reclamantul.
Reclamantul a mai apreciat că de la data revocării procurii, 21.11.2008, si pana la data de 27.10.2009, când trebuia perfectat contractul, parata avea suficient timp necesar realizării acestui scop.
La data convenita, 27.10.2009, părțile s-au prezentat împreuna la notar, prilej cu care s-a constatat de acesta ca nu au fost depuse actele necesare pentru întocmirea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Reclamantul a mai arătat că, in vederea respectării obligației de vânzare asumata, a notificat pârâta anterior promovării prezentei acțiuni, in scopul unei ultime încercări de soluționare pe cale amiabila, invitând-o in acest sens la conciliere, insă aceasta nu a răspuns invitației reclamantului, neprezentându-se la data, ora si locul anuntat; având in vedere împrejurarea ca parata si-a asumat o obligație de vânzare pe care nu si-a onorat-o nici pana-n prezent, reclamantul a solicitat instanței sa admită acțiunea astfel cum a fost formulata, in sensul de a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul construcție la nivel de fundație, amplasat pe terenul in suprafața de 865 mp situat in intravilanul localității E. Sud, ..8, jud. Constanta și sa dispuna întabularea în Cartea Funciară a reclamantului, în calitate de proprietar asupra acestui imobil, precum si obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta acțiune.
In drept, reclamantul a invocat disp. art.969, 1295, 1073, 1077, 1314 și urm. C.civ.
La termenul din data de 22.11.2011, reclamantul a depus la dosar cerere de completare a cererii de chemare in judecată, in sensul că solicita instanței să constate si transmiterea unui drept de servitute asupra terenului in suprafața de 135 mp, ce constituie alee de acces de la drumul public la imobilul ce face obiectul litigiului, alee situata in E. Sud, ..62. În subsidiar, a solicitat instanței să instituie o servitute de trecere asupra terenului in suprafața de 135 mp ce constituie alee de acces de la drumul public către imobilul ce face obiectul acțiunii introductive și să dispună întabularea în Cartea Funciară a reclamantului si asupra acestui drept de servitute.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vanzare-cumparare de bun viitor autentificat sub nr.217/18.02.2008 la BNP C. P., promitenta vânzătoare s-a obligat ca, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sa transmită promitentului cumpărător si dreptul de servitute asupra terenului de 135 mp, ce constituia alee de acces de la drumul public către acest imobil, având in vedere ca imobilul înstrăinat mai sus descris se afla pe un lot înfundat, fără alt acces la drumul public. Reclamantul a mai arătat ca asupra terenului in suprafața de 135 mp parata N. S. G. are un drept de concesiune dobândit prin contractul de concesiune nr.51/22.01.1999 încheiat cu autoritățile locale.
Pe parcursul procesului, la dosarul cauzei părțile au depus tranzacția încheiată la data de 15.05.2012, solicitând instanței să ia act de aceasta.
Analizând conținutul tranzacției formulată de părți, instanța de fond a respins cererea părților de pronunțare a unei hotărâri de expedient. S-a reținut în considerente că în conținutul tranzacției nu există concesii reciproce, constând în renunțări reciproce la pretenții sau în prestații noi săvârșite ori promise de o parte în schimbul renunțării de către cealaltă parte la dreptul care este litigios ori îndoielnic, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a se consfinți învoiala părților astfel cum aceasta a fost înfățișată în scris.
Pe fondul cererii, prima instanță a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare de bun viitor autentificat sub nr.217/18.02.2012 de BNP C. P., pârâta N. S. G., în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să înstrăineze reclamantului Șerbancea I. A., în schimbul prețului de 15.000 Euro, dreptul de proprietate asupra construcției la nivel de fundație, ce se va edifica pe cheltuiala promitentului cumpărător, pe terenul în suprafață de 865 mp, situat în intravilanul localității E. Sud, ..8, jud. C., ce face parte din terenul în suprafață totală de 2.749 mp, concesionat de la C. L. E., conform contractului de concesiune nr.51/22.01.1999. Totodată, promitenta-vânzătoare s-a obligat ca, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să transmită promitentului cumpărător dreptul de servitute asupra terenului în suprafață de 135 mp ce constituie alee de acces, situată în localitatea E. Sud, ..62, jud. C..
Potrivit antecontractului încheiat între părți, contractul de vânzare-cumpărare urma să se încheie până la data de 01.11.2008, când părțile trebuiau să se prezinte în fața notarului public C. P. în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Prin actul adițional la antecontract, părțile au hotărât prelungirea termenului de semnare a contractului de vânzare-cumpărare până la data de 27.10.2009.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1256 din 02.09.1999 la B.N.P. D. R. L., S.C. Complex D. Mărgăritar S.A. a vândut către N. S. Gorgeta imobilul situat în intravilan pe teritoriul cadastral al orașului E. Sud, ..8, jud. C., constituit în totalitate din restaurantul Apollo, imobilul fiind structurat în 6 corpuri de clădiri.
În ceea ce privește temeiul de drept al acțiunii, instanța a reținut că, față de data încheierii antecontractului, anterior intrării în vigoare a noului Cod Civil, conform dispozițiilor art.6 alin.2 din acest cod sunt aplicabile dispozițiile din vechiul Cod civil.
În drept, conform art.1073 C.civ., „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și astfel să fie dată eficiență principiului executării în natură a obligației, instanța trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile contractului de vânzare-cumpărare, hotărârea instanței suplinind doar condiția consimțământului vânzătorului. În acest sens, una dintre condițiile vânzării este ca vânzătorul, în speță pârâta, să fie proprietara lucrului. Astfel, vânzătorul trebuie sa fie titularul dreptului pe care îl înstrăinează, în caz contrar el neputând transmite dreptul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nimeni nu poate da ceea ce nu are.
În cazul bunurilor viitoare, situația din cauză, acestea pot forma obiectul contractului, însă transferul proprietății poate opera numai din momentul în care au fost executate, în cazul bunurilor individual determinate.
Prin antecontract, pârâta s-a obligat să vândă reclamantului dreptul de proprietate asupra construcției la nivel de fundație, ce se va edifica pe cheltuiala promitentului cumpărător, pe terenul în suprafață de 865 mp situat în intravilanul localității E. Sud, ..8, jud. C., ce face parte din terenul în suprafață totală de 2.749 mp, proprietatea Orașului E.. Reclamantul nu a făcut însă dovada că pârâta este titulara dreptului de proprietate asupra acestui imobil construcție. Totodată, promitenta-vânzătoare s-a obligat ca, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să transmită promitentului cumpărător dreptul de servitute asupra terenului în suprafață de 135 mp ce constituie alee de acces, situată în localitatea E. Sud, ..62, jud. C., fără a face dovada că pârâta avea acest drept, iar potrivit înscrisurilor de la dosarul cauzei, suprafața S1, nu a făcut obiectul contractului de concesiune nr.51/1999.
Conform autorizației de construire nr.286/17.11.2005, s-a autorizat efectuarea de lucrări de construire reprezentând unități cazare – 3 corpuri, a cărei valabilitate a încetat la data de 30.03.2008.
Din expertiza tehnică judiciară, întocmită în cauză de expert tehnic judiciar B. D., rezultă că pe o porțiune din suprafața de teren concesionată de la C. L. E. a fost edificată o construcție de 90 mp, fără a rezulta din probele administrate în cauză că pârâta este proprietara construcției edificate pe acest teren, individualizată în expertiză ca fiind corpul C7.
Pe lângă existența condiției indicată anterior, pentru temeinicia prezentei acțiuni, trebuie îndeplinită și condiția ca promitentul vânzător să refuze nejustificat să încheie contractul promis, urmând ca instanța prin hotărâre să suplinească practic consimțământului acestuia.
Din probele administrate în cauză, instanța de fond a apreciat că această condiție nu este îndeplinită.
Prin procura autentificată sub nr.247/21.02.2008 la BNP C. P., pârâta a împuternicit reclamantul să facă demersuri pentru obținerea procesului-verbal de recepție, avizelor și aprobărilor aferente necesare finalizării construcției, procură ce a fost revocată ulterior la data de 21.11.2008, conform declarației de revocare autentificată sub nr.2351 la același birou notarial.
La data de 27.10.2009, părțile s-au prezentat la notar, constatându-se faptul că nu au fost depuse actele necesare pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nerezultând refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, ci doar imposibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
S-a apreciat că lipsa refuzului pârâtei de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare rezultă și din faptul că în fața instanței de judecată părțile au solicitat ca instanța să ia act de tranzacția părților cu privire la imobilul în litigiu.
Din toate aceste aspecte, reiese că în realitate nu a existat un refuz al pârâtei de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, ci părțile încearcă să obțină un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică fără îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege și prin ocolirea procedurii autentificării notariale.
În consecință, a fost respinsă cererea de chemare în judecată sub aspectul tuturor capetelor de cerere formulate de către reclamant, iar în ceea ce privește cheltuielile de judecată, a fost obligat reclamantul la plata către pârâtul Orașul E. prin primar a sumei de 500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu avocat).
Împotriva acestei hotărâri, reclamantul a declarat în termen legal recurs.
În motivarea cererii de recurs, a susținut că în mod greșit prima instanță a respins cererea de a se lua act de tranzacția părților. Teoria instanței de fond în această privință este una eronată și demonstrează cel puțin o analiză „facilă” a înscrisului denumit „tranzacție” și depus la dosarul cauzei. Cu titlu de exemplu, nu s-a observat că în acțiunea introductivă s-a făcut vorbire de un imobil construcție la nivel de fundație aflat pe un teren de 865 mp, în timp ce în tranzacție părțile au convenit reducerea suprafeței aferente acestei construcții, de la 865 mp la 193,8 mp. Tot în cuprinsul tranzacției, se arată în mod expres că părțile au hotărât să stingă prezentul litigiu, nemaiavând nici un fel de pretenții reciproce, prezente sau viitoare, în legătură cu acesta. Prin urmare, nu s-a observat că în lipsa conduitei pârâtei de a încheia tranzacția, reclamantul era îndreptățit să promoveze și alte cereri privind plata de despăgubiri pentru prejudiciile produse ca urmare a nerespectării obligației de către promitenta vânzătoare, precum și să solicite cheltuieli de judecată.
De asemenea, în mod greșit a reținut instanța de fond că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a pronunța o hotărâre de constatare a vânzării cumpărării, respectiv vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut. Însăși expertiza imobiliară confirmă faptul că construcția din litigiu este reprezentată de C7, ce a fost edificată în baza autorizației de construire 286/17.11.2005 eliberată de Primarul orașului E., întocmindu-se și nota de constatare nr._/12.05.2008 de către C. local E.. Prin autorizația menționată, se autoriza într-adevăr realizarea de lucrări pentru edificarea a 3 corpuri P+1E, printre aceste construcții numărându-se și fundația în cauză. Cum autorizația a fost eliberată pe numele pârâtei N. S. G., în mod evident această pârâtă deține un drept de proprietate legal dobândit asupra acestei fundații.
Întrucât prin antecontractul de vânzare cumpărare pârâta a înțeles să promită și transmiterea unui drept de servitute asupra terenului în suprafață de 135 mp ce constituie alee de acces, cu privire la care era titulara unui drept de concesiune, reclamantul a înțeles să cheme în judecată și autoritățile locale în calitate de proprietari, respectiv administratori, ai terenului. Indiferent dacă pârâta avea sau nu un drept de concesiune asupra acestui teren de 135 mp, ori avea sau nu un drept de servitute asupra acestuia, a arătat apelantul că a solicitat instanței, prin cererea completatoare, cu caracter subsidiar, chiar și instituirea directă a unei servituți de trecere în contradictoriu chiar cu autoritățile locale. Prin raportul de expertiză întocmit în cauză, a fost identificată această suprafață de teren ca reprezentând singura posibilitate reală de a accede către construcție și pentru care pârâta S. și-a asumat obligația de înstrăinare.
O altă critică a vizat eronata reținere a faptului că nu poate fi admisă acțiunea întrucât nu este îndeplinită condiția ca promitentul vânzător să refuze nejustificat să încheie contractul promis. În expunerea situației de fapt, reclamantul a arătat că pârâta nu a înțeles să respecte termenele convenite pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, iar la data de 27.10.2009 notarul a constatat că nu poate încheia actul datorită lipsei documentelor necesare, depunerea documentelor fiind în sarcina exclusivă a pârâtei. Depunerea tranzacției nu a intervenit la primul termen de judecată, ci după parcurgerea mai multor termene, pârâta nedând curs notificării adresate înainte de formularea cererii de chemare în judecată.
În drept, s-au invocat disp. art.312 alin.1 și art.3041 C.proc.civ.
Analizând sentința recurată în raport de criticile formulate, tribunalul reține următoarele:
Considerentele teoretice cu privire la tranzacție, expuse de prima instanță în motivarea hotărârii, sunt corect reținute, însă sunt în mod greșit aplicate la speță.
Este real că tranzacția reprezintă contractul prin care părțile sting un proces început prin concesii reciproce, constând în renunțări reciproce la pretenții ori în prestații noi săvârșite sau promise de o parte în schimbul renunțării de către cealaltă parte la dreptul ce este litigios sau îndoielnic. Tranzacția este o expresie a dreptului de dispoziție al părților în procesul civil, de care instanța este obligată a lua act, însa numai în condițiile în care aceasta privește drepturi cu privire la care părțile pot dispune și nu se aduce atingere normelor imperative.
În speță, eronat a reținut prima instanță că nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare N. S. G. asupra construcției la nivel de fundație ce face obiectul cauzei, respectiv situată în orașul E. Sud, ..8. Pârâta este titulara autorizației de construire nr.286/17.11.2005 eliberată de Primarul orașului E. (filele 29-31 dosar fond), prin care s-a autorizat executarea lucrărilor de construire pentru „unități cazare – trei corpuri P+1E”. Prin nota de constatare nr._/12.05.2008 încheiată de inspectori din cadrul Primăriei E., s-a constatat că, potrivit acestei autorizații, s-a construit corpul C1 la stadiul de fundație, cu .. Expertiza imobiliară B. D. administrată în fața instanței de fond a identificat această construcție promisă spre vânzare ca fiind C7, în ansamblul celorlalte construcții existente pe teren.
În ceea ce privește terenul aferent, tribunalul constată că prin contractul de concesiune încheiat la data de 22.01.1999 cu C. local E., . SA, reprezentată de N. S. G., a preluat în concesiune un teren în suprafață de 2.749 mp, pe durata existenței construcției, conform HCL nr.227/2.12.1998, iar prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1256/2.09.1999 societatea comercială menționată a transmis către N. S. G. „toate drepturile și obligațiile care decurg din contractul de concesiune nr.51 din data de 22 ianuarie 1999 încheiat cu C. local E., precum și din autorizațiile de construire aferente contractului” (fila 146 dosar fond).
Din istoricul de rol fiscal nr._/11.04.2012 (fila 130 dosar fond) și adresa nr._/29.05.2012 (fila 184 dosar fond), rezultă că în prezent pârâta N. S. G. mai deține în concesiune doar suprafața de 1.630 mp, diferența de suprafață fiind transmisă în concesiune altor persoane fizice. Din această suprafață, părțile au convenit prin tranzacția încheiată la data de 15.05.2012 și depusă la dosar (fila 163 dosar fond), ca suprafața aferentă construcției să fie de 193,8 mp, corespunzătoare suprafeței notate cu S2 în schița anexă întocmită de PFA Biziru C. Ș., iar suplimentar, să fie instituit un drept de servitute de trecere asupra suprafeței de 135 mp (134,5 mp din măsurători), identificată ca fiind S1 în aceeași schiță anexă, ce constituie alee de acces de la drumul public, respectiv . construcția C7, alee situată în E. Sud, ..62. Totodată, s-a menționat că această servitute nu va mai putea fi folosită de către N. S. G., succesorii săi ori alte persoane, în vederea asigurării accesului la restaurantul „Apollo” situat în E. Sud, ..8.
Contrar susținerilor cuprinse în obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de pârâții autorități locale, în sensul că suprafața de 134,5 mp nu a făcut obiectul contractului de concesiune nr.51/1999, iar conform autorizației de construire 286/17.11.2005 și a proiectului tehnic vizat spre neschimbare, accesul la aceste construcții se realiza numai din . răspunsul la obiecțiuni expertul a arătat că în proiectul anexă la această autorizație, vizat spre neschimbare de Primăria orașului E., se specifică expres că autoritățile locale au aprobat ca accesul la construcția C7 să se facă din . culoarul de 135 mp. Totodată, expertul a arătat că această variantă de acces este practic singura posibilă, având în vedere următoarele: este cea mai scurtă și mai puțin costisitoare; accesul din . este posibil, deoarece este obturat de construcția restaurantului Apollo; accesul din . este posibil, deoarece este obturat de „atelier C4”, iar pe distanța dintre această construcție și limita lotului S3 aflat în concesiunea pârâtei N. S. există o diferență de nivel de 2 m înălțime, fapt ce nu permite realizarea unei treceri; construcția C7 are . fațada principală tot spre .>
Se reține, totodată, că în ceea ce privește suprafața de 135 mp teren, în fișa corpului de proprietate se menționează că terenul este concesionat numitei N. S. (fila 249 dosar fond), ceea ce contrazice susținerea în sens contrar emisă de pârâții Orașul E. și C. local E.. De altfel, tocmai acest aspect a permis părților din contractul de vânzare cumpărare cu garanție ipotecară autentificat sub nr.873/15.03.2004 (încheiat cu un terț față de prezenta cauză) să convină instituirea în favoarea vânzătoarei N. S. a unui drept de servitute asupra suprafeței în discuție de 135 mp, „ce reprezintă acces pentru restaurant Apollo, pe terenul proprietatea Orașului E.”, drept pe care N. S. l-a transmis mai departe reclamantului din prezenta cauză.
Din situația de fapt expusă, rezultă că pârâta este proprietara construcției promisă spre înstrăinare, iar terenul îl deține în concesiune, fiind aplicabile disp. art.41 din Legea nr.50/1991 potrivit cărora „dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcției pentru a cărei realizare acesta a fost constituit. În aceleași condiții se transmite și autorizația de construire”. Așadar, tranzacția părților privește drepturi cu privire la care acestea pot dispune și nu se aduce atingere normelor imperative.
De asemenea, tribunalul constată că în mod eronat prima instanță a reținut că în conținutul tranzacției nu există concesii reciproce, constând în renunțări reciproce la pretenții ori în prestații noi săvârșite sau promise de o parte în schimbul renunțării de către cealaltă parte la dreptul ce este litigios sau îndoielnic.
Astfel, prin antecontractul de vânzare cumpărare de bun viitor autentificat sub nr.217/18.02.2008, părțile au convenit ca suprafața aferentă construcției promise spre vânzare să fie de 865 mp, în timp ce prin tranzacție aceasta a fost restrânsă la 193,8 mp; prin tranzacție s-a convenit ca dreptul de servitute asupra suprafeței de 135 mp (134,5 mp din măsurători) să deservească în exclusivitate construcția C7; prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, iar prin tranzacție părțile au convenit să stingă litigiul, fără alte pretenții reciproce prezente sau viitoare în legătură cu acesta, astfel că reclamantul nu a mai solicitat nici un fel de cheltuieli de judecată.
Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, în temeiul art.312 alin.2 rap. la art.304 pct.9, art.3041 și art.271-272 C.proc.civ. 1865 tribunalul va admite recursul și va modifica în tot sentința civilă recurată, în sensul că va admite acțiunea și va lua act de tranzacția încheiată la data de 15.05.2012 între reclamant și pârâta N. S. G., ce va constitui dispozitivul prezentei decizii.
Totodată, având în vedere că prin încheierea din 21.01.2014 recurentul a fost scutit de plata taxei judiciare de 1.975,5 lei aferentă recursului, în temeiul art.50 indice 2 din OUG nr.51/2008 tribunalul va obliga recurentul reclamant către stat la plata sumei de 1.975,5 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, pentru care a beneficiat în recurs de ajutor public judiciar, urmând ca prezenta decizie să fie comunicată organului fiscal competent, în vederea urmăririi creanței bugetare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurentul reclamant ȘERBANCEA A. I., domiciliat în E. Sud, ., județul C., împotriva sentinței civile nr.8477/11.06.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți N. S. G., domiciliată în E. Sud, ..62, județul C., ORAȘUL E. PRIN PRIMAR și C. L. E., ambele cu sediul în localitatea E., județul C..
Modifică în tot sentința civilă recurată.
Admite acțiunea.
Ia act de tranzacția încheiată la data de 15.05.2012 între reclamant și pârâta N. S. G.,
„
TRANZACȚIE încheiată azi, 15.05.2012
Subsemnații:
-S. I. A., domiciliat în E. Sud, ., jud. Con stanța, posesor al CI . nr._ eliberat de SPCLEP E. la data de 24.06.2011, CNP_, în calitate de reclamant în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C.,
-N. S. G., domiciliată în E. Sud, ..8, jud. C., posesoare a CI . nr._, eliberată la data de 20.06.2008 de Politia E., CNP_, în calitate de parata în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C.,
de comun acord înțelegem să stingem prezentul litigiu prin încheierea prezentei tranzacții, după cum urmează:
1. Subsemnata N. S. G. sunt de acord cu admiterea acțiunii formulate de reclamantul S. I. A. in sensul pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic prin care să se consfințească următoarele:
a)Subsemnata N. S. G. vând numitului
S. I. A. imobilul construcție la nivel de fundație in
suprafața construita de 90 mp, identificat in schița anexa la prezenta
tranzacție ca reprezentând construcția C7, situat pe terenul in suprafața
de 193,8 mp identificat in schița anexa la prezenta tranzacție ca S2, in
privința acestui teren de 193,8 mp transmițându-i totodată dreptul de
folosința (concesiune). In acest mod convin cu reclamantul modificarea
antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub
nr.217/18.02.2008 de BNP C. P., in sensul diminuării suprafeței
de teren aferenta construcției înstrăinate C7, de la 865 mp la 193,8 mp,
asa cum rezulta din schița anexa la tranzacție;
b)Subsemnata N. S. G. transmit in
exclusivitate lui S. I. A. si dreptul de servitute de trecere
aferent suprafeței de 135 mp (134,5 mp din măsurători), identificata sub
S1 in schița anexa la prezenta tranzacție, ce constituie alee de acces de
la drumul public, respectiv . construcția C7 mai sus
menționata, alee situata in E. Sud, ..62. Această
servitute va deservi exclusiv construcția C7 al cărui proprietar devine
prin prezenta tranzacție S. I. A.. Servitutea astfel instituită si transmisă nu va mai putea fi folosita de către N. S. G., succesorii săi, ori alte persoane, in vederea asigurării accesului la restaurantul „Apollo" situat in E. Sud, ..8. Accesul la acest restaurant urmează a se realiza exclusiv din . terenul identificat ca S3 in schița anexa la prezenta tranzacție, ce rezulta in urma diminuării suprafeței promisă a fi transmisă lui S. I. A. conform celor menționate la punctul a din prezenta tranzacție.
c) întregul imobil, construcție si teren așa cum este mai sus descris, înstrăinat conform prezentei tranzacții, se regăsește in prezent, conform schiței cadastrale anexa la tranzacție, la adresa din E. Sud, ..62 bis.
d) Subsemnata N. S. G. sunt de acord ca S. I. A. sa efectueze toate demersurile necesare in vederea intabulării dreptului de proprietate asupra construcției C7, a dreptului de folosință (concesiune) cu privire la suprafața de 193,8 mp si asupra servituții de trecere dobândite de acesta conform celor mai sus menționate.
2. Subsemnatul S. I. A. sunt de acord cu transmiterea dreptului de proprietate, a dreptului de concesiune si a dreptului de servitute de trecere, in termenii si condițiile mai sus stipulate.
In acest mod, noi, părțile, am hotărât de comun acord sa stingem prezentul litigiu, nemaivand niciun fel de pretenții reciproce, prezente sau viitoare, in legătura cu acesta.
Prezenta a fost încheiată în 3 exemplare originale, azi, 15.05.2012
S. I. A. N. S. G.
posesor al CI . nr._ posesoare a CI . nr._
ss. indescifrabilă ss. indescifrabilă „
În temeiul art.50 indice 2 din OUG nr.51/2008, obligă recurentul reclamant către stat la plata sumei de 1.975,5 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, pentru care a beneficiat în recurs de ajutor public judiciar.
Prezenta decizie se va comunica organului fiscal competent, în vederea urmăririi creanței bugetare.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 01.04.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
C. E. C. C. dr. C. G.
GREFIER
F. A.
Jud. fond A. A..
Red./tehnored. dec. recurs jud. C. G. 8.04.2014/8 ex.
| ← Acţiune în declararea simulatiei. Hotărâre din 30-10-2014,... | Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... → |
|---|
