Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 603/2015. Tribunalul DÂMBOVIŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 603/2015 pronunțată de Tribunalul DÂMBOVIŢA la data de 28-09-2015 în dosarul nr. 603/2015
Dosar nr._ APEL
APEL
ROMÂNIA
TRIBUNALUL DÂMBOVIȚA – SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.603
Ședința publică din data de 28.09.2015
Instanța constituită din:
Președinte: N. C.
Judecător :R. M.
Grefier:M. S.
Pe rol se află soluționarea apelului civil declarat de apelantul reclamant P. M. domiciliat în Găești, .. 5A, județul Dâmbovița, CNP_ împotriva sentinței civile nr. 309/16.02.2015 pronunțată de Judecătoria Găești în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât A. G., domiciliat în . Livezile județul Dâmbovița, cauza având ca obiect – hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței obiectul cauzei, stadiul procesual, modul de îndeplinire a procedurii de citare, faptul că apelul este timbrat cu suma de 22 lei achitată cu chitanța nr._/15.07.2015 depusă la dosar fila 17, motivat, la prim termen de judecată, după care:
Tribunalul ia act de faptul că apelantul a solicitat judecarea cauzei și în lipsă, după care, considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, în temeiul disp. art. 394 coroborate cu disp. art. 482 Cod procedură civilă, închide dezbaterile și rămâne în pronunțare asupra apelului.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Găești sub nr._, reclamantul P. M. a chemat în judecată pe pârâtul A. G., solicitând instanței să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 20.06.2011, cu privire la terenul arabil extravilan, situat pe raza comunei Gura Foii, jud.Dâmbovița, în suprafață totală de 1.200 mp., iar hotărârea să țină loc de act autentic.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că la data de 20.06.2011, prin actul intitulat „antecontract de vânzare cumpărare”, pârâtul i-a promis vânzarea terenului, sus menționat, la prețul de 1500 lei, că a achitat prețul la data încheierii antecontractului și a intrat în posesia terenului, înțelegându-se cu pârâtul să se prezinte la notariat pentru a încheia actul în formă autentică, dar acesta a refuzat, inclusiv să îi predea actele necesare înscrierii imobilului în cartea funciară.
Cererea nu a fost motivată în drept.
S-a solicitat probe cu înscrisuri și interogatoriu.
Anexat cererii de chemare în judecată au fost depuse înscrisuri.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare și deși legal citat, nu s-a prezentat la nici un termen de judecată.
Au fost încuviințate probele cu înscrisuri și interogatoriul pârâtului, solicitate de reclamant. Pârâtul nu a solicitat probe.
În cauză, reclamantul a invocat excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin.1 din Legea nr.17/2014, apreciind că acestea contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în art. 15 alin. 2 referitor la principiul neretroactivității legii civile și art.16 alin.1 privind egalitatea în drepturi. Prin decizia nr.755/2014 Curtea Constituțională a constatat că prevederile art. 20 alin.1 din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea acestei legi a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
Prin sentința civilă nr.309/16.02.2015, Judecătoria Găești a respins cererea formulată de reclamant.
Pentru a pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, la data de 20.06.2011 reclamantul, în calitate de promitent cumpărător și pârâtul, în calitate de promitent vânzător, au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la terenul arabil extravilan, situat pe raza comunei Gura Foii, jud. Dâmbovița, în suprafață totală de 1.200 mp cu următoarele vecinătăți: N- teren Adm.Primărie; E- S. F., S – DCL 248; V- moșt.V. A..
Coroborând dispozițiile art.557 alin. 4 din Codul civil, cu cele ale art. 589 și art. 1676 din același act normativ și având în vedere dispozițiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, rezultă că până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială și deschiderea cărților funciare, la cerere sau din oficiu, pentru imobilele respective, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Actul încheiat de părți la data de 20.06.2011 este o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, prin care părțile s-au obligat, pârâtul să vândă, iar reclamantul să cumpere acest teren, o convenție care a dat naștere obligației de a face, dar nu a transmis dreptul de proprietate.
Potrivit art. 1669 alin. 1 din Codul civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Condițiile de validitate la care se referă acest text de lege privesc în mod evident contractul de vânzare a cărei încheiere este refuzată nejustificat de către una dintre părți, aceste condiții de validitate urmând a fi analizate la momentul pronunțării hotărârii care să țină loc de act de vânzare cumpărare. Cum hotărârea judecătorească va ține loc de contract de vânzare și va reprezenta pentru părți actul autentic prin care se face transferul dreptului de proprietate, celelalte condiții de validitate ale contractului de vânzare, mai puțin acordul pârâtului pentru încheierea lui, vor fi cele impuse de lege la momentul pronunțării hotărârii judecătorești.
Trebuie reținut că potrivit art. 16 din Legea nr. 17/2014, înstrăinarea prin vânzare cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4 din aceeași lege sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 din același act normativ, este interzisă și se sancționează cu nulitate relativă.
Principiul activității Legii nr. 17/2014 nu lipsește de efecte antecontractul încheiat anterior intrării ei în vigoare, căci condițiile de validitate prevăzute de această lege sunt impuse contractului de vânzare cumpărare, un act juridic care nu există la momentul intrării ei în vigoare, iar nu antecontractul încheiat anterior intrării ei în vigoare.
În consecință, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, astfel cum solicită reclamantul, instanța trebuie să verifice îndeplinirea condițiilor de validitate ale contractului de vânzare cumpărare prevăzute de dispozițiile imperative ale Legii nr. 17/2014, în vigoare la data pronunțării prezentei hotărâri, așa cum s-a reținut și în decizia nr. 755/2014 a Curții Constituționale.
Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Procedând la verificarea acestor condiții, căci în cauză este vorba despre un teren arabil extravilan și nu s-a făcut dovada incidenței dispozițiilor art. 20 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, se constată că reclamantul nu a prezentat dovada respectării dreptului de preempțiune, potrivit art. 4 din Legea nr. 17/2014, nu a prezentat avizele prevăzute de art. 3 și art. 9 din același act normativ și nu a prezentat dovada înscrierii imobilului în cartea funciară.
Nefiind îndeplinite toate condițiile de validitate impuse de Legea nr. 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, situație în care cererea reclamantului de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare va fi respinsă ca inadmisibilă.
Cât privește constatarea valabilității antecontractului de vânzare cumpărare, cererea a fost constatată de instanța de fond ca inadmisibilă deoarece părțile au posibilitatea să solicite realizarea dreptului fie prin autentificarea actului de înstrăinare, fie pe calea acțiunii în justiție, cu respectarea condițiilor de admisibilitate ale unei astfel de acțiuni.
Impotriva sentinței instanței de fond a declarat apel reclamantul, susținând că deși pe titlul de proprietate terenul este trecut în extravilan, conform adeverinței eliberată de Primăria . fost trecut în intravilan conform PUGului nr. 7/14.12.2011, Judecătoria Găești respingând cererea fără a ține cont de faptul că terenul este intravilan și nu extravilan.
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, precum și a dispozițiilor legale incidente în cauză, tribunalul constată apelul nefondat pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Singura critică pe care apelantul o aduce sentinței instanței de fond se referă la faptul că aceasta nu a ținut cont de adeverința eliberată de Primăria Comunei Gura Foii nr. 3837/12.11.2014 prin care se precizează că terenul în suprafață de 1200 mp situat în tarlaua 25 este intravilan conform PUGului nr. 7/14.12.2011.
Această critică nu este întemeiată.
Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la 20.06.2011 terenul în suprafață de 1200 mp este situat în extravilanul comunei Gura Foii, împrejurare atestată și de sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale și de certificatul de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele și taxele locale, precum și de certificatul nr._/29.01.2014 emis de Agentia Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară care precizează în plus că terenul în suprafață de 1200 mp arabil extravilan situat în tarlaua 25, . proprietatea numitei A. Catița, din anul 1996 până în prezent, conform titlului de proprietate nr. 3897/19.10.1993.
Prin urmare, toate aceste înscrisuri, inclusiv titlul de proprietate emis în aplicarea legilor fondului funciar atestă amplasarea acestui teren în extravilan, iar adeverința emisă de Primăria . poate fi avută în vedere întrucât este un act cu o forță juridică inferioară titlului de proprietate și celorlalte înscrisuri menționate mai sus, nefiind susținută de alte înscrisuri care să ateste veridicitatea conținutului său.
Tribunalul mai reține în acest context că soluția pronunțată de instanța de fond este legală și temeinică, iar argumentele avute în vedere de aceasta la pronunțarea sentinței sunt confirmate prin Decizia nr.755/16.12.2014 pronunțată de Curtea Constituțională referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art.20 alin.1 teza privitoare la antecontracte din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan.
Prin această decizie s-a admis excepția de neconstituționalitate și s-a constatat că prevederile art.20 alin.1 din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
S-a reținut de către Curtea Constituțională că doar în perioada 2 mai – 19 iulie 2013 a existat obligația încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare cumpărare, sub sancțiunea nulității absolute a actului, însă această obligație nu producea nicio consecință diferită sub aspectul efectului translativ de proprietate, având în vedere faptul că atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat la notariat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate că, de principiu, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului de proprietate și anume Legea nr.17/2014.
Tribunalul reține, raportat la considerentele deciziei Curții Constituționale, că Legea nr.17/2014 se aplică tuturor antecontractelor de vânzare cumpărare, indiferent dacă au fost încheiate în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată, iar verificarea îndeplinirii condițiilor de valabilitate a antecontractului se raportează la momentul pronunțării sentinței și nu la momentul încheierii antecontractului sau a sesizării instanței.
In speță, deși antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat la data de 20.06.2011, anterior intrării în vigoare a Legii nr.17/2014, acestuia îi sunt aplicabile prevederile acestei legi care în titlul I stabilește măsuri de reglementare a vânzării cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, inclusiv pentru situația în care instanțele sunt sesizate cu cereri având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Potrivit art.4 din Legea nr.17/2014 „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale”.
De asemenea, art.5 alin.1 din același act normativ dispune ca hotărârea care ține loc de act de vânzare-cumpărare să se pronunțe cu verificarea îndeplinirii condițiilor prevăzute la art.3, 4 și 9 din lege, urmând ca cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate obținut în baza unei astfel de hotărâri să se respingă dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de această lege.
Întrucât antecontractul de vânzare cumpărare în baza căruia s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare nu îndeplinește condițiile prevăzute de Legea nr.17/2012, în mod corect instanța de fond a respins cererea de chemare în judecată.
Pentru cele ce preced, tribunalul, în baza art.480 din Noul Cod de Procedură Civilă, va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelantul reclamant P. M. domiciliat în Găești, .. 5A, județul Dâmbovița, CNP_ împotriva sentinței civile nr. 309/16.02.2015 pronunțată de Judecătoria Găești în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât A. G., domiciliat în . Livezile județul Dâmbovița
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 28.09.2015.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, | |
N. C. | R. M. |
GREFIER
M. S.
Judecătoria Găești
Dosar fond nr._
Judecător fond P. M.
Red. CN
Tehnored. DN/A.G-
4 ex/07.10.2015
| ← Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 601/2015. Tribunalul... | Obligaţie de a face. Sentința nr. 1660/2015. Tribunalul DÂMBOVIŢA → |
|---|
