Reziliere contract. Decizia nr. 169/2015. Tribunalul DÂMBOVIŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 169/2015 pronunțată de Tribunalul DÂMBOVIŢA la data de 09-03-2015 în dosarul nr. 169/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL DÂMBOVIȚA – SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 169
Ședința publică din data de 9 martie 2015
Președinte – R. M.
Judecător – N. C.
Grefier - N. D.
Pe rol se află soluționarea apelului civil declarat de reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Orașul P., cu sediul în P., ., județul Dâmbovița, împotriva sentinței civile nr. 784 din 16.09.2014, pronunțată de Judecătoria P. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât Schrehrer E. T., domiciliat în P., ., . și cu intimata intervenientă în nume propriu Schrehrer M., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet individual de avocatură O. Eusebio, din comuna Doicești, ..114, județul Dâmbovița, având ca obiect – reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns avocat O. Eusebio pentru intimata intervenientă în nume propriu Schrehrer M., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/2.12.2014 (fila 17), lipsă fiind apelanta reclamantă Unitatea Administrativ Teritorială Orașul P. și intimatul pârât Schrehrer E. T..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței obiectul cauzei, stadiul în care se află judecata, modul de îndeplinire a procedurii de citare, cererea de apel este scutită de plata taxei de timbru, cererea de apel este motivată, s-a formulat întâmpinare, prin serviciul registratură, la data de 3.03.2015, apelanta a depus la răspunsul la relațiile solicitate de instanță, prin adresa nr.4386/26.02.2015, după care:
Președintele completului de judecată verifică personal modul de îndeplinire a procedurii de citare și constată că este legal îndeplinită.
Instanța pune în discuție răspunsul apelantei U. P. la relațiile solicitate în sensul că nu mai solicită rezilierea contractului de închiriere, ci încetarea acestuia prin ajungerea la termen și neprelungire.
Apărătorul intimatei interveniente invocă disp.art.478 din Noul Cod de procedură Civilă, apreciind că o astfel de cerere în calea de atac a apelului este tardivă, mai ales că apelanta a acceptat plata chiriei, iar intimata este anunțată ca pe data de 12.03.2015 să se prezinte pentru încheierea altui contract de închiriere. Precizează că nu mai are alte cereri de formulat, probe de administrat, apreciază cauza în stare de judecată.
Tribunalul, nemaifiind cereri de formulat sau incidente de soluționat, deschide dezbaterile asupra fondului cauzei, dând cuvântul părții prezente pentru a-și susține cererile și apărările formulate în proces.
Pentru intimata intervenientă în nume propriu Schrehrer M., avocat O. Eusebio având cuvântul, a solicitat respingerea apelului, menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Tribunalul, în temeiul dispozițiilor art.394 Cod procedură civilă, considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, închide dezbaterile și rămâne în deliberare.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil d față:
Prin acțiunea înregistrată la data de 03.09.2013 pe rolul Judecătoriei P., sub nr._, reclamanta U. P. - prin primar a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Schrerer E. – T., să se constate intervenită rezilierea contractului de închiriere pe care pârâtul îl are încheiat cu acesta, pentru neîndeplinirea clauzelor contractuale (neplata chiriei); să fie obligat pârâtul la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere pana la data executării efective a hotărârii de evacuare, sumă ce va fi actualizată cu indicele de inflație la data plății; să se dispună evacuarea pârâtului-chiriaș; să fie obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere nr. 1121/09.01.2009 privind închirierea unei locuințe, că din luna iunie 2012 și până la momentul prezentei acțiuni pârâtul nu și-a mai achitat chiria lunară stipulată în contractul de închiriere menționat, acesta datorând la data de 30.06.2013 un debit în cuantum total de 2.109.25, lei (974,66 lei chirie restantă și 1.134,59 lei penalități de întârziere).
In drept reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1830 alin. 1, art.1831 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.
Pârâtul a fost legal citat, însă nu s-a prezentat în instanța și nu a formulat apărări.
Schrerer M. a formulat cerere de intervenție în interes propriu, prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate de către reclamantă ca nefondată, urmând a se constata de către instanță că ea este titularul dreptului de locațiune, conform contractului invocat, cu nr. 20/2005.
În motivarea cererii s-a arătat că obiectul prezentului dosar este contractul nr. 1121/09.11.2009 a cărui reziliere se cere, care a fost încheiat prin fals și uz de fals de către pârât și mama acestuia, aspect constatat în luna iunie 2012, ocazie cu care a formulat plângere penală împotriva pârâtului din prezenta acțiune, finalizată cu o soluție de scoatere de sub urmărire penală și aplicarea unei amenzi administrative.
S-a mai arătat că, urmare acestei soluții, reprezentanții Ministerului Public, au sesizat instanța cu acțiune în anularea înscrisului falsificat, acțiune ce constituie obiectul dosarului nr._, că în prezenta acțiune, pe capătul de cerere care vizează evacuarea pârâtului, ar avea capacitate procesuală pasivă nu doar acesta ci și numita Schrerer M., având în vedere calitatea acesteia de real titular al dreptului de locațiune asupra imobilului. Tot în aceasta calitate, îi incumbă obligația de a achita ratele contractuale, precizând că este de acord cu achitarea debitului restant pretins de către reclamantă, debit pe care menționează că nu l-a mai achitat având în vedere faptele ilicite relatate și motivat de faptul că a asteptat soluționarea cauzei penale.
A solicitat suspendarea prezentei cauze, până la soluționarea definitivă a dosarului nr._, în temeiul art. 413 Cod Procedură Civilă.
În drept cererea a fost întemeiată pe disp. art. 62 și următoarele din Codul de Procedură Civilă.
Prin sentința civilă nr. 784/16.09.2014, Judecătoria P. a admis excepția rămânerii fără obiect a acțiunii și excepția lipsei de interes, invocate din oficiu de instanță, a respins actiunea având ca obiect „reziliere contract”, a constatat ca cererea de interventie a petentei S. M. a rămas fără obiect prin admiterea excepțiilor.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, în raport de înscrisurile depuse la dosarul cauzei (chitanța de plată care atestă achitarea debitului restant în cuantumul pretins de către reclamantă – suma de 2,200 lei) instanța de fond a ridicat din oficiu excepția rămânerii fără obiect al capătului de cerere care vizează obligarea pârâtului la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere și excepția lipsei de interes privind capetele de cerere care privesc rezilierea contractului de închiriere nr. 1121/09.11.2009 și respectiv evacuarea pârâtului-chiriaș (raportat la contractul ce face obiectul prezentei acțiuni), excepții absolute și peremptorii, în condițiile art. 247 Cod Procedură civilă.
Din analiza materialului probator aflat la dosar, instanța de fond a reținut că cererea privitoare la rezilierea contractului este lipsită de interes având în vedere că, prin clauza stipulată în contract, părțile au convenit ca termenul de închiriere să fie de 5 ani, cu începere de la data de 19.05.2009 până la data de 19.05.2014, termen care în prezent s-a împlinit.
Se dovedește a fi lipsită de interes solicitarea reclamantului privind evacuarea pârâtului din imobilul ce constituie obiectul contractului a cărui valabilitate a încetat de drept în condițiile sus-amintite și în contextul în care s-a dovedit că acesta nu mai ocupă în prezent spațiul locativ (astfel cum rezultă chiar din adresa reclamantei nr._/14.05.2014).
Instanța de fond a apreciat neîntemeiată solicitarea reclamantei de a fi obligat pârâtul la plata debitului pretins, având în vedere că din înscrisurile atașate la dosar (chitanța de plată nr._/25.08.2014) rezultă că debitul s-a stins prin achitarea acestuia în integralitate de către numita Schrerer M., creditoarea primind plata.
Impotriva sentinței instanței de fond a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței în sensul respingerii excepției rămânerii fără obiect a acțiunii, a respingerii excepției lipsei de interes, obligarea pârâtului la plata chiriei restante și penalităților de întârziere (ulterioare datei de 30.06.2013) până la data executării efective a hotărârii de evacuare, sumă ce va fi actualizată cu indicele de inflație la data plății și obligarea pârâtului să evacueze din imobilul închiriat.
Apelanta a arătat că în mod eronat instanța de fond a admis excepțiile rămânerii fără obiect a acțiunii și lipsei de interes privitoare la capătul de cerere privind evacuarea pârâtului, soluție motivată de faptul că durata închirierii ar fi expirat și pârâtul nu ar mai ocupa în prezent spațiul locativ.
Instanța trebuia să dea eficiență penultimului paragraf al art. IV din Contractul de închiriere nr. 1121/2009, "Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile (...)" și să dispună evacuarea pârâtului.
Nu are nicio relevanță dacă pârâtul ocupă sau nu în prezent spațiul locativ, câtă vreme acesta nu a predat imobilul închiriat, așa cum are obligația conform art. III lit. b) penultima enumerare din Contract: "Chiriașul se obligă: să predea proprietarului, la mutarea din locuință, locuința în stare de folosință și curățenie și cu obiectele de inventar trecute în procesul-verbal de predare-preluare întocmit la predarea locuinței.
Scrisoarea nr._/14.05.2014 la care face trimitere instanța de fond, nu poate constitui o dovadă că pârâtul nu mai ocupă spațiul locativ. Faptul că acesta are domiciliul la altă adresă decât cea la care se află imobilul închiriat nu poate constitui o dovada neocupării spațiului locativ, dovada domiciliului se poate face cu orice mijloc de probă, fiind de notorietate că, uneori, domiciliul din cartea de identitate a unei persoane nu corespunde cu domiciliul real al acesteia.
Singura dovada că pârâtul nu mai ocupă locuința închiriată ar fi un proces-verbal care ar atesta predarea, respectiv primirea, imobilului în cauză, înscris care nu există la dosar.
Intrucât pârâtul nu a predat imobilul închiriat, singura posibilitate pe care apelanta o are de a intra în posesia imobilului este obligarea pârâtului la evacuarea imobilului.
Cu ocazia invocării celor două excepții din oficiu, a fost încălcat dreptul la apărare, instanța încălcând și principiul contradictorialității procesului civil, câtă vreme nu na dat posibilitate apelantei pentru pregătirea apărării cu privire la cele două excepții.
Faptul că pârâtul a achitat debitul de 2.109,25 lei, calculat la 30.06.2013, nu îndreptățea instanța de fond să respingă întreaga acțiune întrucât, prin capătul doi al cererii s-a solicitat ca acesta să fie obligat și la plata chiriei restante și penalităților de întârziere până la data executării efective a hotărârii de evacuare (sumă ce va fi actualizată cu indicele de inflație la data plății), ulterioare datei de 30.06.2013.
Temeiurile acestor pretenții îl constituie penultimul alineat al art. IV din Contractul de închiriere nr. 1121/09.11.2009: "Evacuarea chiriașului se face numai în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, acesta fiind obligat să plătească chiria prevăzută în contract până la data execuției efective a hotărârii de evacuare"".
Art. 397 alin. (2) din Legea nr. 134/2010 privind codul de procedură civilă prevede că "Dacă cererea are ca obiect pretenții privitoare la obligația de întreținere, alocația pentru copii, chirie, arendă, plata salariului, rate din prețul vânzării sau alte sume datorate periodic, instanța îl va obliga pe pârât, la cererea reclamantului, după achitarea taxelor de timbru, potrivit legii, și la plata sumelor devenite exigibile după introducerea cererii”.
Jurisprudența Judecătoriei P. în cauze similare cu cea de față este în sensul obligării chiriașilor și la plata chiriei restante și penalităților de întârziere, conform contractului, până la data executării efective a hotărârii de evacuare (Anexele 1-2).
In drept, cererea de apel a fost întemeiată pe dispozițiile art. 466 și următoarele din Legea nr. 134/2010 a Codului de procedură civilă.
S-a solicitat judecarea cererii de apel și în lipsă, potrivit dispozițiilor art. 223 din Codul de Procedură Civilă.
Intimata intervenientă în interes propriu a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat, păstrarea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică.
Cu ocazia efectuării plăților datoriilor către U. P., în luna iunie 2012, intimata a constatat că nu mai este titularul contractului nr.20/2005, că intimatul pârât, fostul soț, împreună cu reprezentanții apelantei reclamante, au modificat contractul de închiriere, în sensul că a acesta a fost menționat ca și titular al contractului de închiriere, motiv pentru care intimata a formulat plângere penală, urmare căreia s-a promovat acțiunea în anularea înscrisului falsificat și a actelor subsecvente, acțiune care face obiectul dosarului nr._ .
Aceste aspecte au fost relatate în motivarea cererii de intervenție în interes propriu formulată la instanța de fond, dovedindu-se calitatea intimatei de real titular al dreptului de locațiune, fiind de acord să achite debitul restant pretins de reclamantă, debit care nu a fost achitat având în vedere faptele ilicite arătate mai sus.
Intimata a depus la dosar chitanța de plată nr._/25.08.2014, dovadă a plății debitului restant de 2200 lei, reprezentând cuantumul chiriei și majorările de întârziere.
Intimata apreciază că motivele de apel sunt nefondate, solicitând respingerea apelului și menținerea sentinței, înțelegând să facă dovada susținerilor din întâmpinare cu chitanța . nr._/11.11.2014, privind plata chiriei în cuantum de 1310 lei, pe care a atașat-o în copie xerox, urmând să facă dovada achitării la zi a obligațiilor contractuale, până la soluționarea acțiunii în anularea contractului de închiriere nr.1121/9.11.2009 întocmit pe numele intimatului pârât.
In drept, s-au invocat dispozițiile art.205(2) Cod procedură civilă, intimata solicitând și judecarea cauzei în lipsă, în conformitate cu dispozițiile art.223 Cod procedură civilă.
Examinând sentința apelată, prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, precum și a dispozițiilor legale incidente în cauză, tribunalul constată apelul fondat în limitele și pentru motivele de se vor expune în continuare.
Printr-o cerere depusă la dosar în apel, reclamanta a precizat că stăruie în pretenția privind evacuarea pârâtului din imobilul închiriat și că evacuarea va avea ca temei lipsa unui titlu locativ, întrucât contractul de închiriere a expirat, solicitând a nu se mai constata rezilierea ci încetarea acestuia prin ajungerea la termen și neprelungire.
Această cerere nu poate fi primită în considerarea prevederilor art.478 din Codul de procedură civilă referitoare la limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță, conform cărora prin apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe, iar părțile nu se vor putea folosi înaintea instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare și dovezi decât cele invocate la prima instanță sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare, în apel neputându-se schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată.
Așa fiind, tribunalul se va considera învestit cu criticile formulate prin motivele de apel.
Este fondat motivul de apel prin care se susține că în mod greșit instanța de fond a admis excepția lipsei de interes privind capătul de cerere în evacuarea pârâtului, excepție întemeiată pe motivarea că durata închirierii ar fi expirat și că pârâtul nu ar mai ocupa în prezent spațiul locativ.
Instanța de fond a invocat din oficiu excepția lipsei de interes cu privire la rezilierea contractului de închiriere, reținând că părțile au convenit ca termenul de închiriere să fie de cinci ani, cu începere de la data de 19.05.2009 până la data de 19.05.2014, termen care în prezent s-a împlinit, iar solicitarea reclamantei privind evacuarea pârâtului din imobil a apreciat-o, de asemenea, ca fiind lipsită de interes, în condițiile în care valabilitatea contractului a încetat și în contextul în care s-a dovedit că locatarul nu mai ocupă în prezent spațiul închiriat.
Este adevărat că la data pronunțării sentinței instanței de fond termenul de închiriere stabilit de părți prin contractul încheiat a expirat însă, la data promovării cererii de chemare în judecată, respectiv 3.09.2013, contractul se afla în derulare, iar temeiul invocat de reclamantă în legătură cu cererea de reziliere a contractului a avut în vedere înregistrarea de către pârât a unor restanțe la plata chiriei pe o perioadă mai mare de trei luni consecutiv, cu incidența prevederilor clauzei IV.B prima și ultima enumerare, care stabilesc că „rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face: b) la cererea proprietarului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive; chiriașul nu a respectat clauzele contractuale”.
Așa fiind, cererea reclamantei privind rezilierea contractului de închiriere este pe deplin fondată, neavând relevanță faptul că până la pronunțarea sentinței de către instanța de fond, chiria restantă a fost achitată.
Este fondată și critica apelantei referitoare la faptul că instanța de fond trebuia să dea eficiență prevederilor contractului de închiriere referitoare la evacuarea chiriașului și la faptul că are obligația să predea proprietarului, pe bază de proces verbal, spațiul închiriat.
Consecința rezilierii contractului de închiriere pentru neplata chiriei este aceea a evacuării chiriașului din spațiul închiriat care, potrivit clauzelor contractuale art.3 lit.b penultimul alineat, trebuie să se materializeze în întocmirea unui proces verbal de predare primire prin care să se facă dovada stării corespunzătoare a locuinței și existența obiectelor de inventar care au fost primite la închirierea locuinței.
In raport de prevederile contractuale, tribunalul apreciază că nu poate fi lipsită de interes solicitarea reclamantei privind evacuarea pârâtului din imobil, aceasta fiind îndreptățită să constate, la momentul evacuării, starea imobilului în vederea tragerii la răspundere a chiriașului pentru eventualele pagube pe care le-ar produce, fiind nerelevant faptul că în prezent acesta nu ar mai ocupa spațiul locativ.
Nu poate fi primită susținerea apelantei în sensul că instanța de fond trebuia să îl oblige pe pârât la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere ulterioare datei de 30.06.2013 până la data executării efective a hotărârii de evacuare, actualizată cu indicele de inflație.
Sumele solicitate de reclamantă după data rezilierii contractului de închiriere nu pot fi acordate întrucât, după această dată, persoana care ocupă spațiul locativ nu mai datorează chirie, ci eventual despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului, care pot fi solicitate ulterior rămânerii definitive a prezentei cereri de chemare în judecată, pe toată durata de folosire fără a drept a spațiului.
Având în vedere dispozițiile art.480 alin.3 din Codul de procedură civilă, conform cărora atunci când se constată că în mod greșit prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va judeca procesul evocând fondul, tribunalul va admite apelul, va anula în parte sentința cu privire la admiterea excepției lipsei de interes a cererii de reziliere și evacuare și, evocând fondul, va admite cererile și va dispune rezilierea contractului de închiriere nr.1121/9.11.2009, precum și evacuarea pârâtului.
Pe cale de consecință, tribunalul va respinge cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta Schrehrer M. întrucât, indiferent cine figura în contractul de închiriere ca titular, obligația de plată a chiriei le revenea ambilor chiriași, în lipsa respectării acestei clauze contractuale neputându-se constata de către instanță că intervenienta este titularul dreptului de locațiune.
In plus, situația locativă a intervenientei urmează a se rezolva după soluționarea cererii având ca obiect anularea înscrisului falsificat ce formează obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei P..
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Orașul P., cu sediul în P., ., județul Dâmbovița, împotriva sentinței civile nr. 784 din 16.09.2014, pronunțată de Judecătoria P. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât Schrehrer E. T., domiciliat în P., ., . și cu intimata intervenientă în nume propriu Schrehrer M., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet individual de avocatură O. Eusebio, din comuna Doicești, ..114, județul Dâmbovița.
Anulează în parte sentința cu privire la admiterea excepției lipsei de interes a cererii de reziliere și evacuare și, evocând fondul, admite cererea și dispune rezilierea contractului de închiriere nr.1121/9.11.2009, precum și cererea de evacuare a pârâtului din spațiul închiriat iar, pe cale de consecință, respinge cererea de intervenție.
Păstrează restul sentinței.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 9.03.2015.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, | |
R. M. | N. C. |
GREFIER
N. D.
j.f M. O. O.
Judecătoria P.
Dosar fond_
Red. C.N./Tehnored D.N.
5 ex./18.03.2015
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 67/2015. Tribunalul DÂMBOVIŢA | Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... → |
|---|
