Pretenţii. Sentința nr. 156/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 156/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 11-10-2013 în dosarul nr. 14091/63/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 156/2013
Ședința publică de la 11 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. L. M.
Grefier L. E. C.
Pe rol, pronunțarea asupra dezbaterilor, care au avut loc în ședința publică de la 04 octombrie 2013 și consemnate în încheierea de ședință de la aceeași dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, privind judecarea contestației formulată de contestatorii G. C., domiciliată în C., ., ., ., B. M. și P. V., ambii cu domiciliul procesual ales la contestatoarea G. C., domiciliată în C., ., . în contradictoriu cu pârâtul S. R. PRIN MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA, cu sediul în București, D. G., nr.38, sector 1, și noul sediu procesual ales la SCPA D. și Asociații din București, Șoseaua Kiseleff P. D., nr.55, vila 6, sector 1, având ca obiect expropriere.
TRIBUNALUL
Asupra cauzei civile de față;
La data de 23.08.2012, reclamanții B. M., P. V. și G. C., au formulat contestație împotriva deciziei de expropriere nr.487/04.05.2012, în contradictoriu cu S. român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt moștenitorii defunctului B. M.I. și că prin decizia nr.487/04.05.2012, la poziția nr.248, emisă în baza HG nr.174/2012, s-a dispus exproprierea reclamanților pentru suprafața de teren 2347 mp, situată în ., tarlaua 46, . folosință A, intravilan, conform titlului de proprietate nr.714-1366/18.09.1995, emis pe numele autorului B. M.I. și că s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor de_ lei, reprezentând 3610 euro, respectiv 1,5 euro/mp.
Reclamanții arată că aceste despăgubiri au fost subevaluate, întrucât la nivelul anilor 2007-2008 se tranzacționau în zonă foarte multe terenuri la prețul prețuri cuprinse între 100 și 150 euro/mp, având în vedere faptul că acest teren este situat la ieșirea din Municipiul C., în zona comercial industrială.
În perioada 2007-2008, conform datelor statistice de la nivel național, terenurile au suferit o devalorizare de până la 30 % din valoare, ce variază în funcție de zonă; valoarea stabilită de către expropriator este în cuantum procentual de devalorizare de peste 90 %.
S-au depus la dosar, în copie, decizia de expropriere nr.487/04.05.2012, titlul de proprietate nr. 714-1366/18.09.1995, plan parcelar, schiță cadastrală, certificatul de moștenitor nr.21/22.02.2007.
Pârâtul a formulat întâmpinare, invocând excepții și formulându-și apărările în cauză.
Prima excepție invocată de pârât este excepția prematurității acțiunii în raport de dispozițiile Legii nr.554/2004 a Contenciosului Administrativ, în raport de ale cărei reglementări rezultă că decizia de expropriere nr.487/04.05.2012 reprezintă un act administrativ individual, ce produce efecte doar față de persoanele cărora se adresează; față de dispozițiile art.7 alin.1 din legea respectivă, procedura prealabilă este obligatorie, reclamanții trebuind să solicite autorității care a emis actul administrativ revocarea acestuia în termen de 30 de zile de la data emiterii.
De asemenea, reclamanții sunt decăzuți din dreptul de a iniția procedura prealabilă prevăzută de art.7 alin.1 din Legea nr.554/2004, față de existența termenului imperativ de 30 de zile prevăzut de lege.
Cea de-a doua excepție invocată este excepția prematurității cererii în raport de dispozițiile Legii nr.255/2010, care prevede o procedură cu mai multe etape obligatorii, strict prevăzute de lege, astfel încât doar după recepționarea documentațiilor cadastrale există certitudinea faptului că identificarea titularilor de drepturi reale a fost judicios efectuată iar datele privind imobilele expropriate reflectă în mod fidel realitatea din teren; mai exact, până la data de la care se parcurg etapele privind întocmirea documentațiilor cadastrale și afișarea tabelelor cu imobilele expropriate, nu se poate pune în discuție suma stabilită cu titlu de despăgubire, pentru că nicio cerere de acordare a despăgubirilor nu poate fi analizată de comisia constituită în baza art.18 din lege.
Cea de-a treia excepție ridicată vizează inadmisibilitatea acțiunii prin raportare la dispozițiile art.22 din Legea nr.255/2010, care este o lege specială, astfel încât actul ce stabilește cuantumul despăgubirii este hotărârea emisă de comisia pentru verificarea dreptului de proprietate, aceasta neputând fi contestată, cuantumul despăgubirii putând fi contestat exclusiv prin atacarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Pe fondul cauzei, se arată că raportul de evaluare în baza căruia s-a stabilit cuantumul despăgubirilor este întocmit conform dispozițiilor imperative ale legii speciale, prin raportare la expertizele întocmite și actualizate de camerelor notarilor publici.
S-au mai depus la dosar: încheierea nr._/13.07.2012 a O.C.P.I. D., extras de carte funciară pentru informare, schița cadastrală a terenului.
Prin încheierea de ședință din 09.09.2012 instanța a respins cele trei excepții invocate de pârât prin întâmpinare.
Excepția prematurității acțiunii în raport de dispozițiile Legii nr.225/2004 a fost respinsă în contextul în care reclamanții și-au precizat poziția procesuală la același termen de judecată, arătând că nu înțeleg să conteste măsura exproprierii propriu-zise, ci să formuleze o acțiune în baza art.22 din Legea nr.255/2010, solicitând o altă cuantificare a despăgubirilor ce li se cuvin; excepția prematurității acțiunii în raport de dispozițiile Legii nr.255/2010 a fost respinsă pe considerentul că acțiunea nu poate fi apreciată drept prematură, față de însăși reglementarea legală ce constituie temeiul juridic al acesteia; pentru aceleași motive a fost respinsă și excepția inadmisibilității cererii introductive, având în vedere faptul că există un temei de drept care reglementează această acțiune, precum și faptul că reclamanții, în calitatea lor de persoane expropriate, au asigurat accesul la o instanță de judecată pentru a se cenzura cuantumul despăgubirilor fixat de expropriator.
În aplicarea dispozițiilor art.22 alin.3 din Legea nr.255/2010, care fac trimitere la art.26 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, instanța a încuviințat efectuarea unei expertize de specialitate de către o comisie compusă din trei experți pentru stabilirea valorii reale de piață a terenului expropriat la ora actuală.
A fost desemnat, prin tragere la sorți de către instanța de judecată, expertul B. D., reclamanții și-au desemnat ca expert pe D. D., iar pârâtul și-a desemnat ca expert pe P. T..
Expertul P. T. a depus un raport de expertiză distinct de cel al celorlalți doi experți, B. D. și D. D., aceștia din urmă depunând un raport comun.
Pârâtul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit de expert B. D. și D. D., prin care contestă valoarea stabilită prin acesta, instanța punând în vedere expertului principal să-și exprim e punctul de vedere cu privire la aceste susțineri; expertul a răspuns în scris, menținându-și punctul de vedere în raportul depus la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin decizia de expropriere nr.487/04.05.2012 emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA. s-a dispus exproprierea mai multor suprafețe de teren situate pe raza localităților C. și Pielești din județul D., decizia vizând coridorul de expropriere al lucrării "Varianta de ocolire C. Sud", conform anexei la HG nr.1233/2011, modificată prin HG nr.174/2012.
Prin hotărârea de guvern menționată a fost aprobat amplasamentul lucrării "Centura de ocolire C. – varianta Sud DN 56- DN 55- DN 6", potrivit hărții topografice prevăzută în anexa nr.1.
Această hotărâre de guvern a fost adoptată în temeiul art.108 din Constituția României și al art.5 alin.1 din Legea nr.255/2010 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, cu modificările și completările ulterioare.
La poziția nr.248 din anexa la hotărârea de expropriere figurează suprafața de teren intravilan de 2347 mp situată în ., tarlaua 46, . B. M. I.; potrivit certificatului de moștenitor nr.21/22.02.2007 BNP R. Lucreția, reclamanții sunt moștenitorii legali ai autorului respectiv, decedat la data de 10.08.2006.
Expropriatorul a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 15.873 lei.
Potrivit art.22 alin.1 din Legea nr.255/2010, "expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art.19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii".
Potrivit art.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite"; totodată, alineatul 2 al aceluiași text de lege statuează că "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Potrivit art.26, alin.4 din lege, "în cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor".
Ultimul text de lege citat prezintă relevanța în contextul în care . 46 înscrisă în titlul de proprietate al autorului reclamanților are o suprafață totală de 1,5 ha, din care a fost supusă exproprierii doar suprafața de 2347 mp.
În speță nu s-a invocat existența unor daune și nu s-a solicitat calcularea acestora de către reclamanți, obiectul litigiului fiind reprezentat doar de stabilirea valorii de circulație a terenului expropriat, valoare ce trebuie să corespundă noțiunii de "justă despăgubire" pe care este îndrituit să o primească orice proprietar care este lipsit de bunul său pentru considerente de utilitate publică.
Având în vedere faptul că în cauză au fost formulate puncte de vedere divergente de către expertul desemnat de expropriator, pe de o parte, și de către expertul desemnat de persoanele expropriate și de cel desemnat de instanță, pe de altă parte, se impune analiza și cenzurarea acestora în raport de argumentele prezentate.
Se impune precizarea că suprafața de teren ce a fost supusă exproprierii, este, în realitate, de 2056 mp, și nu de 2347 mp, acest fapt fiind constatat de toți cei trei experți desemnați în cauză, fiind reținut pe baza documentației cadastrale nr.324/13.03.2013, realizată de executantul documentațiilor cadastrale de expropriere, și nefiind contestat de nici una din părțile litigante.
Se constată că expertul P. T. a propus o valoare terenului de 2056 mp de 14.392 lei, stabilind o valoare de 7 lei/mp la data realizării expertizei, 25.03.2013, valoare ce corespunde celei stabilite de expropriator în cadrul procedurii administrative de expropriere.
Expertul a avut în vedere, în esență, faptul că terenul este arabil intravilan, este dispus în partea dreaptă a DN 65 – Pitești, la mai mult de 100 m adâncime față de frontul stradal, că în zona respectivă nu se găsesc utilități (apă, canal, gaze, electricitate), că tarlaua 46 este subtraversată de 2 magistrale de gaze naturale și de apă, motiv pentru care terenul nu este construibil; la data evaluării nu era înființată nicio cultură, iar terenul are randament scăzut și nu a mai fost exploatat de mai mulți ani; valoarea de piață a terenului agricol este de cel mult 1000 euro/ha.
În cuprinsul raportului sunt menționate principiile evaluării care influențează valoarea terenului (anticiparea, schimbarea, cererea și oferta etc.) și se arată că evaluarea terenului s-a făcut prin metoda comparației directe, conform acestei abordări valoarea estimată a terenului arabil intravilan fiind de 7 lei/mp, fiind folosite 8 comparabile privind terenuri din teritoriul administrativ al comunei Pielești, județul D..
Experții B. D. și D. D. au propus instanței o valoare a terenului de 31.000 euro (134.627 lei), rezultată din stabilirea unui preț de piață de 15 euro/mp.
Cei doi experți au avut în vedere faptul că imobilul este dispus pe partea dreaptă a DN 65 C. – Pielești, simetric amplasamentului denumit "Peugeot" și este situat în zona "Casa Noastră – Metro"; în zona respectivă, pe partea dreaptă a drumului național, nu sunt utilități, însă în urma observațiilor directe a rezultat că racordul la curent electric este posibil, iar din informațiile obținute a rezultat că pe partea dreaptă a drumului există deja racordul de apă, canal și gaze; tarlaua 46 este subtraversată de cele două magistrale menționate, motiv pentru care construcțiile sunt restricționate în funcție de parcursul acesteia, fiind indicat a se ridica imobile ce nu necesită fundații continue, de preferat depozite din prefabricate.
Raportul de expertiză conține o analiză preliminară a pieței imobiliare, arătându-se că analiza pieței imobiliare pornește de la analiza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și proprietarilor.
În ceea ce privește tipul de proprietate, experții au arătat că imobilul se poate încadra în categoria proprietăților de tip spații comerciale.
S-a avut în vedere oferta competitivă de pe piață, arătându-se că este necesar să se țin ă cont de distincția dintre tipurile de piață imobiliară din care face parte proprietatea studiată: rezidențială, comercială, industrială, agricolă sau specială.
S-a avut în vedere, totodată, raportul dintre cerere și ofertă, arătându-se că în prezent oferta este mai mare decât cererea, piața putând fi considerată drept o piață a cumpărătorilor.
S-a arătat că la evaluarea proprietății imobiliare este aplicabil principiul celei mai bune utilizări, în virtutea căruia se impune identificarea celei mai profitabile utilizări competitive la care poate fi raportată proprietatea.
Au fost enunțate tehnicile de evaluare a terenului, specificându-se că metoda comparațiilor vânzărilor este cea mai utilizată metodă, fiind preferată atunci când există date comparabile.
Același raport de expertiză realizează o descriere a particularităților privind evaluarea terenului ce face obiectul analizei, ținându-se seama de prețurile terenurilor din zonă, în funcție de evoluția prețurilor publicate în mass media și pe internet și plecându-se de la premisa că cea mai bună utilizare a terenurilor în cauză ar fi cea de curți-construcții, cu destinația de depozit ori hală industrială.
Expertul B. D. a răspuns obiecțiunilor formulate de pârât, obiecțiuni care vizează modul de stabilire a valorii de piață a terenului expropriat.
Astfel, expertul a precizat că nu are suport teza potrivit căreia un hectar de teren arabil pe raza comunei Pielești ar putea ajunge să coste 150.000 euro, întrucât zona în care este amplasat terenul este o zonă industrială în plină dezvoltare, fiind un teren intravilan și potențial construibil, cu posibilitatea atragerii unor utilități și facilități fiscale, întrucât ține de localitatea Pielești; nu este vorba despre un teren arabil extravilan ce ar fi destinat culturilor mari, cu o suprafață în hectare și cu un preț stabilit la hectar.
De asemenea, expertul a arătat a selecționat de pe piața imobiliară comparabile cu caracteristici cât mai apropiate de cele ale terenului evaluat și că nici una dintre aceste comparabile nu are specificată categoria de folosință ca fiind curți construcții, ci poartă mențiunea că pe teren se pot construi spații comerciale, industriale sau chiar locuințe; terenul evaluat este situat între hale industriale, spații comerciale en gros, showroomuri, depozite, considerându-se că amplasamentul impune destinația cu cea mai mare valoare, adică aceeași destinație cu cea a terenurilor alăturate.
S-a mai precizat că există doar o măsură temporară a sistării emiterii unor autorizații de construire în zonă, ce va înceta după terminarea lucrărilor de expropriere, că pe partea dreaptă a DN 65 există utilități iar în zona Metro este deja trasă alimentarea cu gaze, apă și canalizare, că terenurile menționate în contractele prezentate de pârât nu sunt comparabile cu cel din cauză și că terenurile alese pentru comparație au un amplasament similar cu cel ce a făcut obiectul evaluării; în acest sens expertul a dat un exemplu concret al unui anunț de vânzare, în care este prezentat un teren din C., zona Skoda –Peugeot, cu precizarea că "zona aparține districtual de .> Expertul a mai susținut că grilele notarilor publici sunt orientative în evaluarea pentru expropriere, fiind realizate pentru cazuri generale și neținând seama de condițiile specifice ale imobilelor; grilele notariale au fost realizate pentru stabilirea unor valori minime de timbrare a tranzacțiilor notariale, plecându-se de la premisa că este posibil ca părțile să nu declare prețul real, pe propriul lor risc.
Terenul intravilan supus evaluării nu are nicio legătură cu vatra satului Pielești, aflat la o distanță de cca 10 km, ci se află la periferia orașului C., pe drumul național Timișoara – C. – Pitești – București.
Făcând o analiză comparativă a celor două rapoarte de expertiză întocmite în cauză, instanța constată că raportul întocmit de experții B. și D. este mult mai bine documentat și că prezintă o argumentație mult mai judicioasă.
O evaluare corectă a unui teren nu are cum să ignore amplasamentul concret al acestuia, caracteristicile sale și afectațiunea potențială a terenului, știut fiind că, în cadrul circuitului civil dinamic, scopul mediat al oricărui act de înstrăinare va avea, din punctul de vedere al dobânditorului, legătură directă cu afectațiunea bunului în considerarea căruia contractează.
Expertul P. T. a considerat că terenul este arabil extravilan și l-a evaluat ca atare, iar experții B. și D. au considerat că terenul se încadrează în categoria "proprietăților tip spații comerciale". Se observă o diferență esențială de abordare în cadrul celor două rapoarte, în sensul că expertul desemnat de expropriator a avut în vedere categoria de folosință a terenului din punct de vedere al organizării cadastrale, în cadrul perimetrului unei unități administrativ-teritoriale, pe când ceilalți doi experți au făcut analiza situației acestuia din punctul de vedere al pieței imobiliare, ținând seama de cele patru elemente esențiale ale acesteia (analiza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizarea, caracteristicile investitorilor și ale proprietarilor). Acest concept de "tip de proprietate", ca element esențial în analiza pieței imobiliare, este, în mod evident, un concept mult mai evoluat față de simpla raportare la categoria de folosință în care se încadrează terenul din punct de vedere cadastral; el este, totodată, un concept mult mai apropiat de realitățile circuitului juridic civil static și dinamic, în condițiile în care scopul mediat al oricărui dobânditor va avea în vedere, întotdeauna, tipul de proprietate, iar nu modul în care se încadrează imobilul pe harta cadastrală.
Prin urmare, încadrarea terenului în categoria tipului de proprietate menționat, proprietate tip spații comerciale, apare drept judicioasă și logică, avându-și suportul în argumente solide.
Imobilul se află într-o zonă industrială aflată într-o localitate limitrofă Municipiului C., zona respectivă reprezentând o extindere de facto a perimetrului urban, cu activitățile economice specifice unei localități importante (practic, una dintre principalele aglomerări urbane de pe teritoriul României), iar valoarea de piață a terenurilor din această zonă nu are cum să fie echivalentă valorii unor terenuri situate "la câmp" în localitățile rurale.
Lipsa utilităților nu este de natură a afecta tipul de proprietate, în sensul că imobilul nu poate fi încadrat la categoria "proprietăți agricole" pentru acest considerent,ci rămâne tot un teren de tipul "spații comerciale", această categorie fiind conferită de amplasamentul în zonă și de potențialul economic al zonei respective.
Tribunalul observă că expertul B. D. a furnizat argumente solide la absolut toate obiecțiunile pe care pârâtul le-a formulat în scris, că toate aprecierile pe care le-a făcut în calitate de specialist atât în raportul inițial, întocmit împreună cu expertul D. D., cât și în răspunsul la obiecțiuni, sunt cât se poate de pertinente, iar evaluarea pe care a făcut-o expertul P. T., raportându-se strict la categoria de folosință, din punct de vedere al organizării cadastrale a teritoriului, și la grila notarilor publici, nu ține seama nici de particularitățile terenului expropriat, nici de realitățile pieței imobiliare.
Totodată, expertiza efectuată de experții B. și D. răspunde cel mai bine exigenței instituite de legiuitor prin art. 26 alin.2 din Legea 33/1994, care statuează că despăgubirea cuvenită proprietarului imobilului expropriat trebuie să constea în prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială; este evident că legiuitorul a avut în vedere valoarea de piață a imobilului, pentru că numai aceasta poate constitui o justă despăgubire pentru proprietarul care va fi lipsit de bunul său, din rațiuni de utilitate publică.
Față de cele arătate, Tribunalul constată temeinicia contestației formulate de reclamanți, contestație ce va fi admisă, în baza art.22, alin.1 din Legea nr.255/2010 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.
În consecință, se va stabili drept despăgubire pentru terenul expropriat în suprafață de 2056 mp suma de 31.0000 euro, pârâta urmând a fi obligată să achite reclamanților această sumă sau echivalentul său în lei la data plății.
În temeiul art.274 C.proc.civ, pârâta va fi obligată reclamanților cheltuielile de judecată efectuate, constând în onorariile de experți achitate (în sumă de 1600 lei) și onorariu de avocat (în sumă de 2000 lei).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite contestația formulată de contestatorii G. C., domiciliată în C., ., ., ., B. M. și P. V., ambii cu domiciliul procesual ales la contestatoarea G. C., domiciliată în C., ., ., . în contradictoriu cu pârâtul S. R. PRIN MINISTERUL TRANSPORTURILOR ȘI INFRASTRUCTURII PRIN COMPANIA NAȚIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ȘI DRUMURI NAȚIONALE DIN ROMÂNIA SA, cu sediul în București, D. G., nr.38, sector 1, și noul sediu procesual ales la SCPA D. și Asociații din București, Șoseaua Kiseleff P. D., nr.55, vila 6, sector 1.
Stabilește drept despăgubiri pentru terenul expropriat, în suprafață de 2056 mp, menționat la poziția nr.248 în lista anexă la decizia nr.487/04.05.2012, suma de 31.000 euro și obligă pârâta să achite reclamanților această sumă sau echivalentul său în lei la data plății.
Obligă pârâta să achite reclamanților suma de 300 lei cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 11 Octombrie 2013.
Președinte, S. L. M. | ||
Grefier, L. E. C. |
Red.jud.S.L.M.
Tehn. S.V./6 ex.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1778/2013. Tribunalul DOLJ | Pretenţii. Decizia nr. 1553/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
