Evacuare. Decizia nr. 1227/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1227/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 01-07-2015 în dosarul nr. 27444/215/2013*
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1227/2015
Ședința publică de la 01 Iulie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. F. S.
Judecător S. L. M.
Grefier E. B.
Pe rol, pronunțarea asupra dezbaterilor care au avut loc în ședința publică de la 24 iunie 2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la aceeași dată care face parte integrantă din prezenta decizie privind acțiunea formulată de reclamantul B. N., în contradictoriu cu pârâții D. F. D., D. C. D. și I. M. D., având ca obiect evacuare, reținută pentru judecare ca urmare a anulării sentinței civile nr. 4737 din 31.03. 2014, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, prin decizia civilă nr. 155 din 28 ianuarie 2015, pronunțată de Tribunalul D. – Secția I Civilă, în dosarul nr._ .
TRIBUNALUL
Asupra cauzei civile de față:
La data de 05.08.2013 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei C. cererea formulată de reclamantul B. N. în contradictoriu cu pârâții D. F. D., D. C. D., P. G. C. si I. M. D. prin care a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună în principal evacuarea pârâților din imobilul proprietatea sa, compus din teren în suprafață de 7500 mp situat în C., Cartierul Romanești, ., (fost ./1 . existente pe această suprafață,obligarea pârâților la ridicarea clădirilor aflate pe terenul situat .în C., Cartierul Romanești, ., (fost ., . care împrejmuiesc aceste clădiri si a eventualelor plantații existențe,obligarea pârâților la plata de daune cominatorii în valoare de 200 lei/zi întârziere până la data la care își îndeplinesc obligația de a lăsa in deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de teren sus-menționată,obligarea pârâților la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a terenului pe toată perioada de la introducerea acțiunii în revendicare (4 octombrie 2007) si până la repunerea în posesie cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.
În subsidiar a solicitat autorizarea reclamantului să îndeplinească obligația pârâților de a ridica clădirile (gardurile si plantațiile) pe cheltuiala acestora
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că pârâții dețin în posesie în prezent imobilul fără titlu legal, întrucât, în urma acțiunii în revendicare formulată împotriva acestora, prin Sentința civilă nr. 2300, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria C. în Dosarul nr._/215/2010 si învestită cu titlu executoriu, s-a dispus obligarea acestora de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul sus-menționat. Deși cunosc toate aceste aspecte, în mod nejustificat, pârâții refuză să elibereze imobilul, ceea ce a determinat reclamantul să formuleze prezenta acțiune.
A arătat reclamantul că in anul 2005 prin procurator B. V., a început să facă demersuri pentru întabularea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 7500 mp situat în ., . 11 si actual figurând la adresa . și a constatat că mai multe persoane au ocupat toată suprafața de teren. A aflat cu această ocazie că există si unele construcții începute pe această suprafață. A încercat să stea de vorbă cu persoanele pe care le-a găsit la fața locului dar acestea au alungat-o spunându-i că vor construi unde doresc.
Astfel, reclamantul prin procurator Buzgau V., s-a adresat instanței printr-o acțiune în revendicare imobiliară introdusă în data de 4.10.2007 iar după două judecări în fond,două în apel și una în recurs,toate instanțele i-au recunoscut dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren și i-au obligat pe pârâții din acel dosar să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie întreaga suprafață de teren în felul următor (conform planului de situație anexa 1 la raportul de expertiză din dosarul nr_/215/2010, parte integrantă din Sentința )respectiv D. F. D. si D. C. D. suprafața de 3150 mp determinată de conturul pct. 13-29-10-9-12-13;I. D. M. suprafața de 816 mp determinată de conturul 16-13-12-14-17-18-15-16;P. G. C. suprafața de 247 mp determinată de conturul 19-16-15-18-19;
Susține reclamantul că Sentința civilă nr. 2300/04.02.2011 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul_/215/2010 rămasă definitivă si irevocabilă si investită cu titlu executoriu atestă acest lucru .
Referitor la reaua-credință a pârâților,arată reclamantul că toți pârâții au început și finalizat construcțiile pe suprafețele pe care le ocupă abuziv, fără a deține o autorizație de construcție (pentru suprafața de teren menționată) valabilă la data ridicării acestora . Conform Adresei trimisă de Primăria C. nr._/02.04.2008 singura autorizate de construcție existentă pentru zona respectivă este emisă pentru P. G. C. dar pentru o altă parcelă (., . - conform Certificatului de Urbanism nr. 2030/12.07.2005)
Mai arată reclamantul că pârâtul P. G. C. deține Autorizația de construire nr. 138/08.02.2007 pentru terenul situat la adresa . si nu pentru . care face obiectul acestui dosar. Arată că astfel cum reiese din Certificatul de nomenclatură stradală nr. 4617 din 24.07.2007 si din Certificatul de nomenclatură stradală nr. 6189 din 13.10.2006., la data la care P. G. C. a obținut această autorizație, terenului identificat prin T 27/1 P 11 îi corespundea deja adresa din ., iar terenului pentru care i s-a emis acestuia autorizația îi corespundea adresa din . si deci pârâtul a ignorat acest aspect cu rea-credință.
Invocă reclamantul art. 1. din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,art. 11 alin. 1 din Normele metodologice de aplicare ale Legii 50/1991 ,art. 26. alin 1 pct. a) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,Art. 3 din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și art. 28. Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Arată reclamantul că pe parcursul a celor 5 ani de judecare a acțiunii în revendicare imobiliară, pârâții nu au cerut la niciun moment instanței să se pronunțe cu privire la situația construcțiilor. Lipsa de diligentă și pasivitatea acestora nu poate fi interpretată decât în unul din două moduri: ori nu au considerat că există posibilitatea să piardă acest proces; ori au urmărit prelungirea situației în care se află reclamantul, folosirea cu rea-credință a pârghiilor legale care le permit o astfel de amânare a momentului în care vor fi nevoiți să elibereze într-un fel sau altul terenul pe care îl ocupă abuziv . Pe tot parcursul derulării procesului de revendicare, pârâții au continuat să construiască. Pârâții D. F. D. si D. C. D. au menționat în prima pagină din motivele de apel la prima judecare a dosarului de revendicare (Dosar_/215/2007 Tribunalul D., fila 57) că pe terenul care face obiectul
cauzei aceștia „au edificată o casă". iar în contestația la executare introdusă la data
de 18.02.2013 în Dosarul_/215/2013 fila 2) de pe rolul Judecătoriei C.
vorbesc despre două construcții. De asemenea, pârâtul P. G. si-a prelungit valabilitatea Autorizației de construcție de la 09.02.2008 până la 09.02.2009, deci în plin proces de revendicare.
Mai arată reclamantul că întreaga legislație în materie este astfel concepută încât să protejeze proprietatea și pe proprietarul terenului, indiferent dacă constructorul este de bună sau rea-credință. Și toate modificările care se fac în continuare atestă acest lucru, proprietarului terenului oferindu-i-se alte și alte opțiuni tot mai favorabile pe măsură ce legile se modifica. Atât normele românești incidente în speță (Art. 44 din Constituția României, Art. 494 C. civ.) cât și dispozițiile CEDO, Protocolul, art. 1 apără cu prioritate interesele proprietarului. Cu toate acestea, reclamantul B. N. și procurator Buzgau V. sunt forțați să meargă la toate instanțele pentru a intra în posesia a ceea ce li se cuvine de drept.
În drept,și-a întemeiat acțiunea pe art. 44 Constituția României, art. 1077 c.civ ,art. 494 c.civ, art. 403 alin. 1 c.p.c ,art. 581 și art. 582 N.c.civ,art. 489 și urm. c.civ ,art. 1 și urm,art. 6,art. 7,art. 9 ,art. 12 din Legea nr. 50/1991,art. 11 și urm,art. 16 din Normele Metodologice de aplicare ale Legii 50/1991 ,art. 1 și urm.
În dovedire a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri,expertiză contabilă,martori .
La data de 23.10.2013 reclamantul prin procurator și-a precizat acțiunea și a solicitat instanței în principal constatarea relei-credințe a pârâților si obligarea, acestora la ridicarea clădirilor aflate pe terenul situat în C., Cartierul Romanești, ., (fost ., . care împrejmuiesc aceste clădiri si a eventualelor plantații existente,evacuarea pârâților din imobilul proprietatea sa, compus din teren în suprafață de 7500 mp situat în C., Cartierul Romanești, ., (fost ./1 . clădirile existente pe această suprafață,obligarea pârâților la plata de daune cominatorii în valoare de 200 lei/zi întârziere până la data la care își îndeplinesc obligația de a lăsa in deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de teren menționată și de a ridica clădirile construite abuziv cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată .
În subsidiar a solicitat autorizarea reclamantului să îndeplinească obligația pârâților de a ridica clădirile (gardurile si plantațiile) pe cheltuiala acestora
În motivare ,reclamantul a arătat că pârâții ocupă în prezent terenul fără titlu legal, întrucât în urma acțiunii în revendicare formulată împotriva acestora, prin Sentința civilă nr. 2300, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria C. în Dosarul nr._ si învestită cu titlu executoriu, s-a dispus obligarea acestora de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie terenul sus-menționat. Deși cunosc toate aceste aspecte, în mod nejustificat, pârâții refuză să se conformeze dispozitivului titlului executoriu, ceea ce a l-a determinat să formuleze prezenta acțiune.
A arătat reclamantul că în anul 2006, a ajuns la fata locului în scopul adunării de informații pentru întocmirea actelor necesare în vederea întabulării dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 7500 mp dobândit prin Certificatul de moștenitor suplimentar nr 33/05.04.2007 si Titlului de proprietate nr. 2496-718/14.12.1996, teren situat în . figurând la adresa ., a constatat că mai multe persoane au ocupat parțial suprafața de teren. A aflat cu această ocazie că pe această suprafață există o construcție modestă si în paragină care se adăposteau câini maidanezi (în partea dinspre calea ferată) precum si un garaj cu pereți din metal în apropierea căruia existau niște mașini dezmembrate si aparent abandonate (in partea dinspre . să stea de vorbă cu persoanele pe care le-a găsit la fața locului (printre care si pârâtul I.) dar acestea au alungat-o agresiv.
A mai arătat că în iunie 2007 când Buzgau V. a ajuns din nou la fata locului a constatat că în capătul dinspre . începuseră să construiască o casă si i-a atenționat pe aceștia ca terenul nu le aparține si prin urmare trebuie sa înceteze lucrările imediat. Cu toate acestea, oamenii si-au văzut în continuare de muncă. Ulterior, când mandatara B. V. a venit din nou la teren cu o persoana care se ocupa de efectuarea documentației cadastrale, aceasta i-a explicat că atâta vreme cât există alte persoane pe teren si atâta vreme cât unele dintre aceste persoane au si început să construiască, documentația cadastrala nu se poate întocmi.
Astfel, reclamantul a formulat acțiune în revendicare imobiliară introdusă în data 4.10.2007, după ce încercase prin mai multe adrese trimise către Primăria Corn. Podari si Primăria C. să obțină asistenta acestora pentru clarificarea situației.
Ulterior, arată că toate instanțele i-au recunoscut dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren și i-au obligat pe pârâții din acel dosar să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie întreaga suprafață de teren în felul următor (conform planului de situație anexa 1 raportul de expertiză din dosarul nr._/215/2010, parte integrantă din sentință): D. F. D. si D. C. D. suprafața de 3150 mp determinată de conturul pct. 13-29-10-9"-12"-13;I. D. M. suprafața de 816 mp determinată de conturul 16-13-12"-14"-17"-18-15-16;P. G. C. suprafața de 247 mp determinată de conturul 19-16-15-18-19;
Arată că sentința civilă nr. 2300/04.02.2011 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul_/215/2010 rămasă definitivă si irevocabilă si investită cu titlu executoriu atesă acest lucru.
Instanța însă nu s-a pronunțat cu privire la clădirile existente pe acest teren astfel că reclamantul a fost nevoit să promoveze prezenta acțiune.
Referitor la reaua-credință a pârâților, a arătat reclamantul că toți pârâții au început și finalizat construcțiile pe suprafețele pe care le ocupă abuziv, fără a deține vreun titlu asupra terenului si fără o autorizație de construcție valabilă la data ridicării acestora. Conform Adresei trimisă de Primăria C. nr._/02.04.2008 singura autorizație de construcție existentă pentru zona respectivă este emisă pentru P. G. C. dar pentru o altă parcelă (., aria 27/P9 - conform Certificatului de Urbanism nr 2030/12.07.2005 . D. faptul că acești pârâți au construit fără autorizație dovedește reaua-credință a acestora.
Mai arată că pârâtul P. G. C. deține Autorizația de construire nr. 138/08.02.2007 pentru terenul situat la adresa . si nu pentru . în litigiu. După cum reiese din Certificatul de nomenclatură stradală nr. 4617 din 2007 și din Certificatul de nomenclatură stradală nr. 6189 |din 13.10.2006 la data la care P. G. C. a obținut această autorizație, terenului identificat prin T 27/1 Pil îi corespundea adresa din ., iar terenului pentru care i s-a emis acestuia autorizația îi corespundea adresa din . si deci pârâtul a ignorat acest aspect cu rea-credință.
Invocă reclamantul art. 1. din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,art. 11 alin. 1 din Normele metodologice de aplicare ale Legii 50/1991,art. 26. alin 1 lit. a din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții ,art. 3 din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,art. 28. Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Arată reclamantul că pe parcursul a celor 5 ani de judecare a acțiunii in revendicare imobiliară, pârâții nu au cerut la niciun moment instanței să se pronunțe cu privire la situația
construcțiilor. Lipsa de diligentă și pasivitatea acestora nu poate fi interpretată decât în unul din două moduri:ori nu au considerat că există posibilitatea să piardă acest proces; ori au urmărit prelungirea a situației în care se află reclamantul, folosirea cu rea-credință a pârghiilor legale care le permit o astfel de amânare a momentului în care vor fi nevoiți să elibereze într-un fel sau altul terenul pe care îl ocupă abuziv .
Maiaratăcă pe tot parcursul derulării procesului de revendicare, pârâții au
continuat să construiască.
PârâțiiDincăFeliciaDana si D. C. D. au menționat în prima pagină din motivele de apel la prima judecare a dosarului de revendicare (Dosar_/215/2007 Tribunalul D., fila 57) că pe terenul care face obiectul cauzei aceștia „au
edificată o casă", iar în contestația la executare introdusă la data de
18.02.2013 în Dosarul_/215/2013 (fila 2) de pe rolul Judecătoriei pârâtul P. G. si-a prelungit valabilitatea autorizației de construcție de la 09.02.2008 până la 09.02.2009, în plin proces de revendicare .
Susține reclamantul că buna-credință reprezintă atitudinea psihică a individului ce constă în convingerea justificată a acestuia că actele și faptele sale sun conforme cu dreptul și morala societății la un moment dat, precum și în voința sa de a acționa cu loialitate și onestitate în raporturile juridice, fără intenția de a abuza de drepturile sale subiective și cu intenția de a respecta drepturile celorlalți. Toate acțiunile pârâților dovedesc tocmai contrariul.
Arată reclamantul că există putere de lucru judecat cu privire situația juridică a terenului care face obiectul prezentei acțiuni, la identificarea coordonatelor acestuia în teren (astfel cum reiese din sentința nr 2300/04.02.201 si Raportul de expertiză parte integrantă din sentința 2300/04.02.2011) acesta fiind situat în C., . 11 (actual . privire la dreptul de proprietate asupra terenului (acesta aparținând reclamantului B. N.). precum si cu privire la aspectul că pârâții au ocupat abuziv această suprafața și au fost obligați să o elibereze conform suprafețelor identificate prin coordonatele din raportul de expertiză, completat ulterior cu raportul de expertiză întocmit în dosarul de executare.
Arată reclamantul că raportul de expertiză întocmit în data de 26.09.2013 în cadrul procedurii de executare a Sentinței 2300/04.02.2011 în curs la Biroul Executorului judecătoresc D. D. G. confirmă aspectele sus-menționate.
Susține reclamantul că atât normele românești incidente în speță (Art. 44 din Constituția României, Art. 494 C. civ.) cât și dispozițiile CEDO, Protocolul 1, art. 1 apără cu prioritate interesele proprietarului. Cu toate acestea, reclamantul B. N. și procurator Buzgau V. sunt forțați în continuare să apeleze toate instanțele pentru a intra în posesia a ceea ce li se cuvine de drept.
În drept, și-a întemeiat cererea pe dispoz. art. 44 Constituția României, art. 887 Nc.p.c ,art. 403 alin. 1 c.p.c,art. 581 și art. 582 N.c.civ art. 129 c.p.c ,art. 489 și urm c.civ,art. 1 și urm,art. 6,art. 7,art. 9 ,art. 12 din Legea 50/1991,art. 11 și urm. art. 16 din Normele metodologice de aplicare ale Legii 50/1991,art. 1 și urm.
În dovedire a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri și martori.
În apărare, pârâtul P. G. C. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii.
În motivarea întâmpinării,pârâtul a arătat că reclamantul a solicitat evacuarea sa din imobilul proprietatea acestuia compus din teren ia suprafața de 7.500 mp situat in C., cart. Romanești, . (fost ., tarlaua 27/1, . clădirea existenta pe acest teren,obligarea ridicării clădirii situate pe acest teren obligarea la daune cominatorii in valoare de 200 lei/zi întârziere pana Ia data care își îndeplinește obligația de a lăsa in deplina proprietate si liniștita posesie suprafața de teren menționata (247 mp), obligarea la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosința a terenului pe toata perioada de la introducerea acțiunii in revendicare (04.10.2007) si pana Ia repunerea in posesie,autorizarea reclamantului sa îndeplinească obligația paraților de a ridica clădirea pe cheltuiala acestora.
Prin precizarea cererii, reclamantul a mai solicitat constatarea relei credinței a paraților si obligarea acestora la ridicarea clădirilor aflate pe terenul situat m C. ., tarlaua 27/1, .> A invocat pârâtul excepția inadmisibilității, prevăzuta de art. 2 alin. 1 ind. 2 din Legea nr. 192/2006, potrivit căruia instanța v-a respinge cererea de chemare in judecata ca inadmisibila in caz de neîndeplinire de către reclamant a obligației de a participa la ședința de informare privind medierea anterior introducerii cererii pentru litigiile în materiile prevăzute de art. 60 ind. 1 lit. a } - f } .
Precizează ca litigiul promovat de reclamant se încadrează in prevederile art. 60 indice. 1 lit. f din lege.
A mai invocat pârâtul excepția lipsei calității procesuale pasive având in vedere ca reclamantul solicită evacuarea si ridicarea clădirilor de pe terenul proprietatea acestuia situat in C., . (tarlaua 27/1, . pe care a edificat construcția - locuința P+M conform actelor probatorii depuse la dosar se află situat in C. . (tarlaua 27/1, . de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3933/14.07.20 05 la BNP D. T. si A. T., si autorizația de construire nr. 138/08.02.2007 emisa de Primăria Municipiului C., terenul in suprafața de 247 mp pe care a construit locuința P+M se afla situat in C. . (tarlaua 27/l . in C. . (tarlaua 27/1, . reclamantul
Astfel, solicită să se constate că nu are calitate procesuală pasiva in raportul dedus judecații de reclamant întrucât nu a construit pe terenul reclamant de acesta din . si pe cale de consecință solicită respingerea cererii reclamantului .
Pe fond, arată pârâtul ca susținerile reclamantului sunt neîntemeiate întrucât conform actelor opozabile erga omnes, terenul pe care a construit locuința P+M, se afla situat in C., ., si l-a dobândit respectând toate prevederile legale in materie, in vigoare la data respectiva.
Mai arată că temeiul principal pe care reclamantul își întemeiază acțiunea este Sentința civila nr. 2300, irevocabila, pronunțata in dos. nr._/215/2010 de Judecătoria C. prin dispozitivul căreia s-a dispus ca parații sa lase in deplina proprietate și liniștita posesie unele suprafețe de terenuri.
Susține că in realitate reclamantul nu deține un titlu executoriu care să-1 îndreptățească sa promoveze o acțiune in evacuare si ridicarea construcțiilor precum si plata despăgubirilor pentru lipsa de folosința a terenului proprietatea acestuia întrucât sentința de care reclamantul se prevalează pentru promovarea acțiunii in evacuare implica un important impediment la executare, avana in vedere ca nici in considerente si nici in dispozitivul hotărârii, terenul pe care a fost obligat sa-l lase reclamantului in deplina proprietate si liniștita posesie nu este individualizat prin dimensiuni si vecinătăți, neindicându-se nici măcar localitatea unde se afla situate suprafața respectiva de teren de 247 mp.
Apreciază ca este vina reclamantului ca nu a făcut nici un demers, pe cale legala de atac sau in condițiile art. 281 C.proc.civ., sa ceara lămurirea sau completarea hotărârii pentru a se putea identifica suprafețele de teren pe care instanța a obligat parații sa le lase reclamantului in deplina proprietate si liniștita posesie.
Arată că a fost un cumpărător al terenului si respectiv un constructor de buna credința al locuinței pe acest teren, toate operațiunile si demersurile făcute pentru a cumpăra terenul si construi locuința pe acesta s-au făcut cu buna credința si in deplina concordanta cu legislația in materie, in vigoare la data respectiva, potrivit înscrisurilor depuse la dosar.
Arată pârâtul că prin Contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 225/1409.2005 al BNP N. F. M. din C., vânzătorul B. D. a vândut cumpărătorului I. D. M. un teren arabil in suprafața de 1.101 mp, situat in Municipiul C., ., in tarlaua 27/1, .> Terenul vândut avea număr cadastral provizoriu 8120 si vânzătorul B. D. îl deținea in proprietate in baza Titlului de proprietate nr._99 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor, jud. D..
Înstrăinarea, potrivit contractului menționat, s-a făcut in baza Adeverinței nr. 2184/22.08.2000 eliberata de Consiliul Local Podari, jud. D..
Cumpărătorul I. D. M., a dezmembrat imobilul teren in suprafața de 1.101 mp in doua corpuri de proprietate, conform Actului de dezmembrare autentificat sub nr. 3931/14.07.2005 la BNP D. T. si A. T. din C..
Din aceasta dezmembrare pârâtul a cumpărat corpul I de proprietate alcătuit din teren intravilan in suprafața de 247 mp, număr cadastral provizoriu 8120/1, identificat prin vecinătățile si dimensiunile prevăzute in actul de dezmembrare si Contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3933/2005.
Astfel, proprietarul inițial B. S. deținea terenul vândut cumpărătorului I. D. M., care la rândul lui l-a vândut pârâtului, de la aceiași autoritate -Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor, jud. D..
Terenul vândut de B. S. cumpărătorului I. D. M., după dezmembrare, a fost înscris sub număr cadastral provizoriu 8120/1 la OCPI D. sub nr. 7087/04.03.2002, si deci titlul acestuia este preferat titlului de proprietate deținut de reclamant întrucât ambele titluri provin de la aceiași autoritate, iar titlul in care este inclus terenul pârâtului de 247 mp a fost înscris la Serviciul de Publicitate Imobiliara in timp ce reclamantul nu a făcut aceasta înscriere.
Susține pârâtul că terenul si construcția edificata pe acesta sunt situate in C. . (tarlaua 27/1, . in C. . (tarlaua 27/1, . reclamantul.
Arată că susținerile reclamantului cu privire la reaua credința manifestata in edificarea construcției pe terenul de 247 mp sunt neprobate fiind lipsite de suportul temeiniciei.
În apărare, pârâții D. F. D. și D. C. D. au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii.
Invocă pârâții excepția lipsei calității de reprezentant atât a avocatului care a semnat cererea de chemare in judecata, cat si a procuratorului Buzgau V. care a semnat împuternicirea avocațiala a avocatului întrucât potrivit împuternicirii avocațiale, clientul este Buzgau V., nu B. N. ori Buzgau V. nu sta in nume propriu in aceasta cauza, ci este doar procuratorul reclamantului B. N..
Mai arată că procuratorul Buzgau V. a înțeles să facă dovada calității de reprezentant al reclamantului cu procura speciala autentificata sub nr. 4 din data de 05.04.2007 de către BNP H. I. iar procura speciala autentificata sub nr. 274 din data de 05.04.2007 vizează cu totul alte aspecte, decât cele ce constituie obiectul prezentei cauze. Astfel, Buzgau V. nu are un mandat special de la reclamant pentru a promova prezenta cauza si nici pentru a angaja un avocat in acest sens.
Solicită admiterea excepției lipsei calității de reprezentant atât a avocatului, cat si a procuratorului.
Referitor la solicitarea reclamantului de a se constata de către instanța a relei credințe a pârâților si obligarea acestora la ridicarea clădirilor, a gardurilor care împrejmuiesc aceste clădiri si a eventualelor plantații existente situate in C., Cartierul Romanești, ., arată pârâții că terenul ce formează tarlaua 27/1 este împărțit in 12 parcele. Fiecare . fost si este deținuta in proprietate de mai multe persoane. Proprietarii acestora au intrat in posesia efectiva a terenurilor in perioade diferite.
Fiecare dintre acești proprietari, au efectuat documentații cadastrale si si-au intabulat dreptul de proprietate, la momentul la care au intrat in proprietatea terenurilor.
Susțin că in perioada anilor 2000, documentațiile cadastrale nu s-au făcut cu instrumente de măsurare performante si nu toate parcelele erau ocupate si nu existau puncte de reper prestabilite,astfel că s-au format decalaje in fapt, ale amplasamentelor acestor parcele, fata de amplasamentele stabilite prin titlu de proprietate.
Arată pârâții că au cumpărat cu act autentic suprafața de teren ce face obiectul litigiului, situat in tarlaua 27/1 . terenului le-a predat in fapt posesia unui teren aflat in tarlaua 27/1 . 2000- când au cumpărat acest teren, in zona respectiva nu existau decât 2-3 case, majoritatea parcelelor fiind libere, nedelimitate si neîngrădite.
Susțin pârâții că au fost de buna credința, au preluat si împrejmuit terenul ce le-a fost dat, teren pe care ulterior au construit doua case. Prima casa au construit-o in 2002 cand au si depus documentația la primăria Mun. C. in vederea obținerii autorizației de construcție. Ulterior pentru faptul ca nu au respectat intru-totul proiectul autorizația nu a mai fost eliberata. La circa doi ani după edificarea acestei construcții, au ridicat si o a doua casa pe același teren pe care aveau reprezentarea ca le aparține de drept.
Reaua credința invocata de reclamant prin cererea de chemare in judecata, nu are nimic a face cu faptul ca au edificat cele doua construcții fără autorizație de construire.
Mai susțin că lipsa autorizației de construire este o chestiune administrativă, care eventual îi poate pune in conflict cu administrația locala, singura care din acest punct de vedere îi poate sancționa contravențional si sa solicite . sau buna credința ce vizează obiectul acestei acțiuni, urmează a se constata in raport de reprezentarea pe care au avut-o la momentul edificării construcțiilor.
Arată pârâții că doar în cazul in care ar fi cunoscut ca terenul pe care edificau construcțiile nu le aparținea de drept, s-ar putea constata reaua credința a lor.
Menționează că au cumpărat terenul respectiv cu act autentic de vânzare - cumpărare, terenul cumpărat avea documentație cadastrala și au edificat cele doua construcții cu mult înainte de promovarea de către reclamant a acțiunii in revendicare.
In ceea ce privește capătul al doilea de cerere respectiv evacuarea pârâților din imobilul teren proprietatea paratului, inclusiv din clădirile existente pe acest teren, arată pârâții că sunt proprietarii acestor clădiri iar până când reclamantul nu va obține un titlu asupra clădirilor,nu poate formula o astfel de cerere.
Referitor la daunele cominatorii,solicită ca instanța să aprecieze dacă sunt îndeplinite condițiile pentru a se dispune obligarea pârâților la daune cominatorii.
Solicită administrarea probelor cu înscrisuri,interogatoriul reclamantului și proba testimonială cu doi martori.
La data de 26.11.2013 pârâtul I. M. D. a depus întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea acțiunii .
În motivarea întâmpinării ,a arătat că niciodată nu a fost de rea-credința așa cum afirma reclamantul ca a stăpânit terenul cu acte de proprietate, având convingerea ca este doar o eroare care nu i se datorează.
A arătat că a cumpărat in anul 2000 prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 225/2000 -BNP N. F. M.- C. o suprafața de 1101 mp la marginea Craiovei, in cart. Romanesti-T 27/1/. atunci agricol. Acum adresa este ..
La acea data nu se cerea la notariat intabularea. După cumpărare a solicitat ca proprietarul vânzător, B. D. sa îi indice bucata sa de teren. Tot de la acesta au cumpărat si fam. D. si familia P., aceștia chiar stabilind cu repere topo amplasamentul.
La acea data locuia cu chirie alături de concubina si fiul său nou-născut, si având aceasta bucata de teren au decis să-și construiască o casa. Pe teren agricol, in anul 2000, nu puteau obține autorizație pentru locuința, ci cel mult pentru o anexa agricola, si oricum nu aveau banii necesari acestor acte.
A construit o locuința compusa din 2 camere, hol, bucătărie si baie, in suprafața de circa 70 mp in care locuiește si in prezent. În anul 2005 a intabulat proprietatea sa având nr. cadastral 8120. Ulterior a vândut o suprafața mai mica de teren -247 mp actualului parat P. G. moment în care a măsurat topometric dezmembrând o porțiune, ocazie cu care nu s-a sesizat posibila deplasare a parcelei in evidentele OCPI.
Susține că buna credința nu poate fi pusa la îndoială in condițiile in care in anul 2002 încheiase acesta construcție, erau recunoscuți ca proprietari, avea acte de cumpărare a terenului si nu avea nicio îndoială fata de posesia corecta a terenului său.
Menționează că a aflat ulterior ca reclamantul a obținut si el un titlu de proprietate in aceasta zonă iar prin procurator Buzgau V. au fost chemați in judecata abia in anul 2007.
Amplasamentul parcelelor a fost restabilit de către OCPI, ulterior vânzării către el.
Repoziționarea in teren a tuturor parcelelor a dus Ia decalarea sa cu aproape 3 parcele mai departe, peste terenul său stabilindu-se reclamantul.
Apreciază ca reclamantul poate sa le lase actualul amplasament al terenului si sa obțină de la Primăria C. terenul pe care 1-a obținut prin titlu.
F. de cererea reconvenționala formulata, invoca pârâtul regulile accesiunii imobiliare artificiale (fata de sentința rămasa definitivă nr. 2300/04.02.2011)-apreciază ca opera regula accesiunii imobiliare conform art.494 NCCiv. În cazul in care se considera ca aceasta a rămas definitiva Ia 19.04.2012 după recurs, atunci invocă art. 581 NCCiv, care îi da dreptul in cazul in care proprietarul terenului devine si proprietarul construcțiilor ridicate de el sa fie despăgubit cu valoarea inclusa in materiale si manopera pentru ridicarea casei sale. Solicită aceasta despăgubire si evaluează provizoriu construcția la valoarea de 70.000 lei
Solicită pârâtul respingerea cererii de evacuare a sa din imobil fiind strâns legata de cererea de dezdăunare privind imobilul construit de pârât cu buna credința.
În dovedire a solicitat administrarea probelor cu acte,martori și expertiză evaluare imobiliară.
La data de 18.12.2013 reclamantul a formulat răspunsul la întâmpinări prin care a arătat că pârâții recunosc că au început să construiască în ciuda faptului că autorizația nu li s-a emis, nici nu au respectat proiectul pe care pretind că l-au depus și nici n-au declarat construcția la Direcția de Impozite si Taxe a Primăriei pentru plata impozitului.
A arătat reclamantul că lipsa autorizației de construcție nu poate fi privită doar ca o neîndeplinire a unor obligații administrative ci ea evidențiază reaua-credință a pârâților.
A invocat reclamantul art. 586 alin 2 NCC care definește buna-credință, statuând pentru evitarea oricărui dubiu, faptul că "nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege". În ceea ce privește atitudinea pârâților, aceștia au formulat contestație la executare tot pe motivul că lipsa autorizației nu este relevantă și totuși prin Sentința civilă din 17.06.2013 pronunțată de Judecătoria C. ova în Dosarul_/215/2013 s-a constatat contrariul, contestația acestora fiind respinsă tocmai din motivul că nu există o autorizație de construcție pentru aceste clădiri ridicate abuziv.
Față de întâmpinarea formulată de pârâtul P. G. C. ,reclamantul a arătat cu privire la excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată că există la dosar dovada participării la ședința de informare privind avantajele medierii depusă în termenul acordat de instanță în acest scop conform Art. 2 alin (12) din Legea 192/2006, prin Adresa emisă la data de 2 octombrie 2013.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. G.,arată că toate actele pârâtului se referă la o suprafață de teren situată în . 27/1, . realitate acesta a ocupat si construit în . 27/1, .> Susține reclamantul că acest aspect s-a stabilit deja ,sentința nr. 2300/04.02.2011 și raportul de expertiză parte integrantă din aceasta au putere de lucru judecat cu privire la situația juridică a terenului care face obiectul prezentei acțiuni, la identificarea coordonatelor acestuia în teren, acesta fiind situat în C., . 11 actual .>
Cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului si cu privire la aspectul că pârâții au ocupat abuziv această suprafața ,aceștia au fost obligați să o elibereze ,conform suprafețelor identificate prin coordonatele din raportul de expertiză, completat ulterior cu Raportul de expertiză întocmit în dosarul de executare DDG 357 întocmit în data de 26.09.2013 în cadrul procedurii de executare a sentinței 2300/04.02.2011 în curs la Biroul Executorului judecătoresc D. D. G..
Referitor la apărarea pe fond, arată că pârâtul susține că hotărârea-titlu executoriu (Sentința 2300) nu conține datele de identificare ale terenului. însă dacă pârâtul a considerat că hotărârea nu este clară, a avut la dispoziție alte căi legale pentru a clarifica situația, cum ar fi o cerere de completare/lămurire a dispozitivului.
Reclamantul apreciază că identificarea terenului este clară,acesta fiind situat în C.,T 27/1 Parcela 11(actual .) iar dacă exista un astfel de impediment la executare, susține că biroul executorului ar fi constatat acest aspect în mod oficial, ori nu numai că acest aspect nu este în dispută, dar Biroul Executorului D. D. G. a dispus chiar efectuarea unui Raport de expertiză în 26.09.2013 necesar punerii în posesie, în completarea celui efectuat în dosarul de revendicare, raport care vine să ateste faptul că toate aceste aspecte legate de identificarea terenului,clădirilor și a persoanelor care au construit aceste clădiri sunt foarte clare.
În ceea ce privește reaua-credință a pârâtului, P. G. a obținut autorizația de construcție în 28.02.2007 și si-a prelungit valabilitatea Autorizației de construcție de la 09.02.2008 până la 09.02.2009, deci în plin proces de revendicare. Documentația cadastrală este de asemenea depusă în plin proces de revendicare, la data de 24.06.2008. Și dacă s-ar considera că a fost de buna-credință până la începutul procesului, de la data introducerii cererii de chemare în judecată în acțiunea în revendicare (04 .10.2007) acesta a devenit automat de rea-credință.
Față de întâmpinarea formulată de pârâtul I. M. D.,arată reclamantul că lipsa autorizației de construcție dovedește atitudinea pârâtului I. M. D.. Din Adresa_/9.10.2013 rezultă că acesta nu figurează cu nicio clădire la impozitare iar eroarea din convingerea pârâtului îl transformă într-un constructor de rea-credință.
Invocă în acest sens prev. art. 586 alin. 2 N.c.civ și mai arată că după învestirea cu formulă executorie a Sentinței 2300 prin care pârâtul a fost obligat să lase terenul în deplină proprietate și liniștită posesie, în iulie 2012, acesta a depus o nouă documentație cadastrală încercând să inducă în eroare autoritățile cu privire la identificarea imobilului pe care îl ocupă abuziv.
Față de cererea reconvențională, solicită dovada plătii taxei de timbru sau a scutirii de aceasta, în caz contrar solicită respingerea cererii reconvenționale.
În subsidiar, solicită respingerea cererii reconvenționale_ca neîntemeiată, pârâtul fiind constructor de rea-credință,susținând că nu dorește să intre în proprietatea construcțiilor ci dorește ca acestea să fie evacuate și ridicate.
În dovedire,solicită administrarea probei cu doi martori,C. V. și V. P..
La data de 27.01.2014 reclamantul a depus note de ședință prin care a arătat referitor la pârâții D. F. D. și D. C. G.,că prin sentința nr. 9364/17.06.2013 pronunțată de Judecătoria C. (completată prin sentința nr. 88/30.09.2013)rămasă definitivă și irevocabilă ,a fost respinsă contestația la executare introdusă de pârâți cu motivarea că atâta timp cât nu există autorizație de construcție,motivele invocate de contestatori sunt irelevante. Sentința nr. 9364/17.06.2013 are putere de lucru judecat.
A arătat că printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă s-a decis asupra calității de constructori de rea-credință a pârâților D., astfel că o hotărâre contrară sub acest aspect ar însemna înlăturarea celui mai important efect al unei hotărâri definitive și irevocabile .
Referitor la pârâtul P. G. C., a arătat reclamantul că acesta a încercat să inducă în eroare instanța cu privire la identificarea terenului pe care a construit și în dosarul nr._/215/2013 unde a susținut că a ridicat construcția pe terenul proprietate personală situat în intravilanul localității C. T 27/1 P 9 însă prin sentința nr._/30.09.2013 acțiunea acestuia a fost respinsă reținându-se că obiectul dosarului era terenul reclamantului situat în intravilanul localității C. T 27/1P 11-actual ..
Prin sentința civilă nr. 4737/31.03.2014, pronunțată de Judecătoria C. a fost admisă excepția inadmisibilității.
A fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul B. N. în contradictoriu cu pârâții D. F. D., D. C. D., P. G. C., I. M. D., ca inadmisibilă.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
După cum rezultă din procesul verbal nr. 63/17 octombrie 2013 ,avocatul reclamantului s-a prezentat la mediator dar a refuzat medierea. Pârâții nu au fost convocați la ședința de informare privind medierea.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 192/2006 ,,Dacă legea nu prevede altfel, părțile, persoane fizice sau persoane juridice, sunt obligate să participe la ședința de informare privind avantajele medierii, inclusiv, dacă este cazul, după declanșarea unui proces în fața instanțelor competente, în vederea soluționării pe această cale a conflictelor în materie civilă, de familie, în materie penală, precum și în alte materii, în condițiile prevăzute de lege."
Față de aceste prevederi legale și având în vedere că litigiul dintre părți se încadrează în prevederile art. 60 indice 1 lit. f din Legea nr. 192/2006 iar reclamantul nu a convocat pârâții la ședința de informare, refuzând medierea, instanța, în temeiul art. 2 alin. 1 indice 2 din Legea nr. 192/2006, a admis excepția inadmisibilității și a respins acțiunea ca inadmisibilă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul B. N., care au arătat, în esență, că instanța a respins în mod greșit acțiunea în baza excepției de inadmisibilitate, întrucât, potrivit dispozițiilor Legii nr.192/2006, medierea nu este obligatorie pentru părți, că impunerea unei astfel de complicații ar constitui o îngrădire a dreptului de acces la justiție al reclamantului protejat de art.21 și art.53 din Constituție și că se impune a se avea în vedere decizia nr. 266/2014 a Curții Constituționale.
Intimatul P. G. C., a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului.
La data de 16.06.2014 apelantul a depus la dosar o cerere de renunțare la calea de atac a apelului în raport cu pârâtul P. G. C., arătând că înțelege să continue judecata doar cu ceilalți trei pârâți; la termenul din 21.01.2015 instanța a luat act de această renunțare la judecată, după ce au avut loc dezbaterile orale și contradictorii consemnate în încheierea de ședință de la acel termen cu privire la actul procesual de dispoziție formulat de apelant.
Prin decizia civilă nr. 155/28.01.2015, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, s-a luat act de renunțarea apelantului-reclamant B. N., la apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 4737 din 31.03.2014 pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât P. G. C..
A fost admis apelul declarat de apelantul-reclamant B. N. împotriva aceleași sentințe, în contradictoriu cu intimații-pârâți D. F. D., D. C. D. și I. M. D..
A fost anulată în parte sentința civilă apelată și reține cauza pentru judecarea acțiunii în contradictoriu cu pârâții D. F. D., D. C. D. și I. M. D..
A fost menținută soluția dată acțiunii formulată în contradictoriu cu pârâtul P. G. C..
A fost fixat termen la 4.03.2015.
Pentru a se pronunța astfel, Tribunalul a constatat că prima instanță a pronunțat o soluție de respingere a acțiunii în temeiul excepției de inadmisibilitate, raportându-se la dispozițiile Legii nr.192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator.
Prin decizia nr.266/7 mai 2014 a Curții Constituționale, publicată în Monitorul Oficial nr.464/25.06.2014, s-a constatat că prevederile art.2 alin.(1) și (12) din Legea nr.192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator sunt neconstituționale.
Prin urmare, având în vedre efectele obligatorii pe care le produce decizia Curții Constituționale, față de dispozițiile art.31, alin.3 din Legea nr.47/1992, în cauză nu mai subzistă considerentul pentru care prima instanță a reținut inadmisibilitatea cererii cu care a fost învestită, în condițiile în care caracterul obligatoriu al procedurii de mediere este de natură a îngrădi accesul la justiție al părții, așa cum a statuat instanța de control constituțional.
Întrucât hotărârea a fost pronunțată cu aplicarea art. 248 alin.1 C.proc.civ., se impune a se face aplicarea, în apel, a art. 480 alin. 3 C.proc.civ.; apelul a fost admis, iar sentința pronunțată de Judecătorie a fost anulată în parte, cauza urmând a fi reținută pentru judecarea acțiunii în contradictoriu cu pârâții față de care apelantul reclamant nu a înțeles să renunțe la judecarea căii de atac declarate.
Tribunalul a luat act de renunțarea apelantului reclamant la judecarea apelului declarat în contradictoriu cu intimatul pârât P. G. C. și, ca o consecință a efectuării acestui act procesual de dispoziție de către titularul cererii de apel, a menținut soluția dată de prima instanță acțiunii formulate în contradictoriu cu acest pârât.
Procedând la judecarea în fond a cauzei, în condițiile art. 480 alin. 3 teza I NCPC, Tribunalul constată următoarele:
Incontestabil, calitatea de proprietar a reclamantului în privința celor două suprafețe de teren, i-a fost recunoscută ca efect al admiterii acțiunii în revendicare imobiliară prin sentința civilă definitivă și irevocabilă nr. 2300/04.02.2011 a Judecătoriei C., pronunțată în dos. nr._/215/2010, hotărâre judecătorească intrată în puterea lucrului judecat și opozabilă, atât pârâtului I. M. D., în privința suprafeței de 816 m.p., cât și celorlalți doi soți-pârâți D. F. D. și D. C. D., în privința suprafeței de 3150 m.p., terenuri pe care aceștia au fost obligați să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie, reclamantului.
Ulterior, această sentință a fost pusă în executare, împrejurare în care s-a constatat existența unor impedimente la punerea în posesie a reclamantului cu întreaga suprafață de teren redobândită ca urmare a câștigării procesului, fiind exceptate suprafețele ocupate de clădiri și împrejmuite, printre care și cele două suprafețe de teren ocupate de pârâții din prezentul litigiu, astfel cum se atestă prin procesul-verbal de punere în posesie nr. DDG 1357/08.11.2012 al B. D. D. G. (fila 28 dos. apel).
În speță, evacuarea reprezintă o modalitate concretă de asigurare a exercitării dreptului de proprietate, sub toate aspectele, în privința terenului, pentru care instanța judecătorească a stabilit deja în privința respectivilor pârâți obligația de a respecta dreptul de proprietate al reclamantului, reglementat de dispozițiile art. 480 VCC.
Așadar, exercitarea acestui drept real presupune posibilitatea reclamantului de a folosi și dispune de bunul imobil respectiv, această posibilitate fiind însă împiedicată de existența pe teren a unor construcții ocupate de pârâți, de principiu, modalitatea de restabilire a plenitudinii prerogativelor dreptului de proprietate fiind evacuarea celor care ocupă locuințele și implicit terenurile.
Însă, este unanim recunoscut că, exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigente. Dacă în raportare pe verticala, adică în raporturile cu autoritățile legiuitorul nu poate să facă nici o excepție de la principiul garantării dreptului de proprietate privata, fără a încălca legea fundamentală, în raporturile pe orizontală, adică în raporturile de drept privat, legiuitorului îi sunt îngăduite asemenea excepții, printr-o lege organică, așa cum este cazul dispozițiilor art. 494 VCC.
Prin aplicarea dispozițiilor art. 494 VCC nu se realizează o privare de proprietate a constructorului, legiuitorul acordând prioritate în vederea asigurării unui echilibru just între interesele proprietarului terenului și interesele proprietarului construcției, primului.
În ipoteza reglementată de dispozițiile art. 494 VCC, constructorul de bună- credință nu este titularul dreptului de proprietate asupra lucrării edificate pe terenul altuia, ci, în urma exercitării dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, el devine titularul unui drept de creanță.
Astfel, dispozițiile art. 493 și art. 494 VCC reglementează situațiile în care poate fi răsturnată prezumția conform căreia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o altă lucrare pe cheltuiala sa. Dacă sunt întrunite elementele de fapt care configurează ipotezele reglementate prin dispozițiile legale menționate, este răsturnată însă, nu numai aceasta prezumție, ci și prezumția de proprietar; dar, chiar dacă proprietarul terenului nu mai beneficiază de această prezumție după ce s-a făcut dovada elementelor uneia sau alteia dintre ipotezele reglementate prin aceste dispoziții legale, el poate face dovada că și-a exercitat dreptul de accesiune, devenind astfel și proprietarul lucrului principal.
Așadar, dreptul de accesiune, ca drept potestativ, se naște pe măsura încorporării materialelor în teren. Dacă între momentul începerii lucrărilor de către terțul de bună-credință si momentul în care proprietarul terenului intervine pentru a curma continuarea lucrărilor sau momentul în care își manifestă voința de a lua în stăpânire terenul – cum este cazul în speța – materialele au fost deja încorporate în teren, dreptul de accesiune se naște în legătură cu lucrarea, indiferent de stadiul de execuție în care ea se află.
Odată ce proprietarul terenului și-a exercitat dreptul de accesiune, cerând, atât reluarea stăpânirii terenului, cât și . lucrării, se naște dreptul de creanță pur si simplu al autorului lucrării cu privire la despăgubiri.
Instanța, raportat la datele concrete ale speței, reține însă că, prin neexercitarea dreptului de accesiune al reclamantului s-ar produce în mod evident o încălcare a dreptului de proprietate al pârâților asupra construcțiilor în litigiu, cât timp raporturile dintre proprietarul terenului si autorii lucrării se află sub incidența dispozițiilor art. 494 VCC.
Legiuitorul a recunoscut posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate privată, de către o anumită persoană, prin uzucapiune (art. 1890 și urm. VCC) sau prin posesie de bună-credință (art. 1909 VCC) asupra bunurilor imobile și mobile, cu consecința implicită a pierderii dreptului de proprietate de către o altă persoană, asemenea excepții fiind recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns și în considerarea principiului echității.
Astfel se explică de ce proprietarul terenului poate să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării făcute de un terț, în condițiile art. 494 VCC.
În mod simetric, legiuitorul a putut să restrângă dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrării este de buna-credință, obligându-l pe primul să preia în proprietate lucrarea, în măsura în care își manifestă dorința de a relua stăpânirea terenului.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 494 alin. 1 VCC, dacă construcțiile au fost făcute de către o altă persoană cu materialele acesteia, proprietarul terenului pe care a fost edificată construcția are dreptul de a le ține pentru dânsul sau de a îndatora respectiva persoană să le ridice, ridicarea constructelor urmând a se face pe cheltuiala celui ce le-a edificat. Singura situație în care proprietarul terenului nu poate cere demolarea construcțiilor este ipoteza expusă de dispozițiile art. 494 alin. 3 VCC, potrivit cărora, dacă clădirea a fost edificată cu bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea construcțiilor, dar va avea dreptul de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii fondului.
Așadar, buna sau reaua-credință are relevanță doar sub aspectul tratamentului care se va aplica constructorului: dacă el a fost de rea-credință, proprietarul terenului poate să invoce accesiunea devenind proprietar al construcției sau poate să ceară demolarea construcției, pe cheltuiala constructorului; în schimb, dacă constructorul a fost de bună-credință, proprietarul terenului nu va putea cere demolarea construcției, el devenind proprietarul acesteia, având obligația de despăgubire în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, legea oferindu-i dreptul de opta între indemnizația constructorului cu o sumă de bani egală cu valoarea materialelor și prețul muncii sau plata unei sume de bani reprezentând sporul de valoare a terenului înregistrat ca urmare a edificării construcției. Aceste prevederi legale au valoare de principiu, sunt exprese și neîndoielnice și nu au dat naștere nici unor discuții contradictorii în practica judiciară sau în literatura de specialitate.
În speță, în concret, din analiza întregului material probator administrat în cauză, raportat la exegezele teoretice și practice expuse, instanța constată că, buna- credință a constructorilor-pârâți, în sensul dispozițiilor art. 494 alin. 3 VCC, a existat fără putință de tăgadă la data edificării respectivelor lucrări de construcție (2000-2003), de vreme ce, în momentul edificării aceștia aveau un titlu de proprietate valabil, reprezentat de contractele de vânzare-cumpărare în baza cărora dobândiseră drepturile lor de proprietate asupra acelor suprafețe de teren.
Faptul că, ulterior, cu prilejul judecății procesului de revendicare imobiliară s-a constatat că, .> a Tarlalei 27/1 în care se situau terenurile dobândite de pârâți se suprapunea Parcelei 11 a aceleiași sole, dându-se eficiență, pe criterii de vechime, titlului de proprietate aparținând reclamantului, nu poate schimba cu nimic atitudinea psihologică a acestora, constând în convingerea fiecăruia că edifică o construcție pe un teren ce îi aparține, fapt ce prezintă o importantă relevanță juridică în aprecierea și constatarea bunei-credințe de care au dat dovadă constructorii, pe tot parcursul desfășurării lucrărilor, derulate în intervalul de timp 2000-2003, astfel cum au confirmat și martorii D. A. și N. S., audiați în cauză.
În consecință, dovada relei-credințe a celui care construiește pe terenul altui proprietar, trebuie făcută de proprietarul fondului pe care s-a construit, întrucât buna-credință se prezumă, astfel că sarcina probei se schimbă, conform dispozițiilor art. 1899 alin. 2 VCC, reclamantul, în urma analizei întregului material probator administrat în cauză, neputând răsturna această prezumție relativă printr-o probă contrară.
Astfel, teza pe care s-a sprijinit exclusiv reclamantul în invocarea relei-credințe a pârâților a constat în lipsa unor autorizații de construire, emisă în condițiile Legii nr. 50/1991, care însă chiar reală fiind nu poate schimba natura raporturilor dintre părți, guvernate de dispozițiile legale prevăzute de art. 494 VCC. Altfel spus, cu sau fără autorizație de construire resorturile psihologice de bună-credință ale pârâților rămân aceleași pe parcursul întregii activități de edificare a respectivelor construcții, de vreme ce aceștia nu aveau cum să viseze că peste ani se va constata că există grave erori de amplasare și delimitare a respectivelor parcele de teren, care nu corespund fizic înscrierilor din titlul de proprietate emis în baza legilor fondului funciar, ce a avut sorgintea în dobândirea dreptului lor de proprietate. Or, în aceste condiții, este total irelevant raportul dintre pârâți și autoritatea administrativ-teritorială competentă să dispună sau nu măsurile legale prevăzute de dispozițiile Legii nr. 50/1991, în situația în care aceștia nu au urmat procedura autorizării executării lucrărilor de construire.
Așadar, reclamantul nu poate solicita demolarea respectivelor construcții edificate de pârâți pe terenurile proprietatea sa, întrucât acești constructori au fost de bună-credință în momentul edificării, în cauză fiind incidente dispozițiilor art. 494 alin. 3 VCC, potrivit cărora proprietarul terenului devine prin accesiune imobiliară artificială și proprietarul construcției, în mod obligatoriu, acesta neputând cerere demolarea construcției.
Conchizând, în speță, reclamantul, în calitate de proprietar al terenurilor, nu poate invoca decât accesiunea imobiliară artificială, fiind îndatorat să le plătească constructorilor de bună-credință, respectiv pârâților, contravaloarea clădirilor edificate.
Pe cale de consecință, instanța urmează ca argumentele expuse să constituie suportul temeinic și legal al soluției de respingere, atât a petitului privind desființarea (ridicarea) construcțiilor, cât și a celorlalte petite din cadrul acțiunii introductive, astfel cum a fost precizată la data de 23.10.2013 (fila 27 dos. fond), respectiv: constatarea relei-credințe a pârâților, evacuarea pârâților din imobilul-proprietatea acestuia și din clădirile existente, obligarea pârâților la plata daunelor cominatorii, precum și autorizarea reclamantului să îndeplinească obligațiile pârâților de a ridica clădirile (gardurile și plantațiile) pe cheltuiala acestora.
D. fiind că pârâții D. F. D. și D. C. D. nu au depus dovezile cheltuielilor de judecată, instanța urmează să respingă cererea acestora de acordare a acestor cheltuieli judiciare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge acțiunea formulată de reclamantul B. N., CNP_, cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat D. Harrocks, în ., .. 3, jud. Ilfov, în contradictoriu cu pârâții D. F. D., CNP_, cu domiciliul în domiciliată în C., .. 85, județul D., D. C. D., CNP_, cu domiciliul în C., .. 85, județul D. și I. M. D., CNP_. domiciliat în C., ., județul D..
Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de pârâți D. F. D. și D. C. D..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 01 Iulie 2015.
Președinte, D. F. S. | Judecător, S. L. M. | |
Grefier, E. B. |
Red.jud.D.F.S.
Tehn.F.M./6 ex.
| ← Obligaţie de a face. Hotărâre din 12-06-2015, Tribunalul DOLJ | Pretenţii. Decizia nr. 412/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
