Reziliere contract. Decizia nr. 224/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 224/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 19-03-2015 în dosarul nr. 14001/215/2012*
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 224/2015
Ședința publică de la 19 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. C. Tițoiu
Judecător M. E. N.
Judecător V. P.
Grefier G. D.
Pe rol judecarea apelului formulat de pârâții N. C. I., N. V. împotriva sentinței nr._/19.11.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamantul M. C. PRIN PRIMAR și pârâții N. I. O. prin reprez. legal N. C. I., N. V. D. G. prin reprez. legal N. C. I., ASOCIAȚIA DE L. ., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat B. A. pt. apelantă, care depune împuternicire avocațială la dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că se solicită judecarea cauzei în lipsă.
Instanța în complet de apel compus din judecătorii A. C. Tițoiu, M. E. N., ca și chestiune prealabilă pune în discuție calea de atac, raportat la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Avocat B. A. pt. apelantă arată că este recurs calea de atac.
Instanța recalifică calea de atac ca fiind recurs, având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la 05.06.2012, sub imperiul vechiului C. p. c., calea de atac fiind stabilită de lege, în raport de disp. art. 2821 C.p.c., după care pt. compunerea în complet de recurs, lasă cauza la a doua strigare.
La a doua strigare a cauzei, la apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat B. A. pt. recurentă, lipsind celelalte părți.
Avocat B. A. pt. recurentă depune la dosar în copie, două chitanțe pt. a face dovada achitării debitului la asociație și învederează că mai au de achitat penalități la primărie.
Instanța, încuviințează proba cu înscrisuri solicitată de recurentă, după care pune în discuție excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului C. și Consiliul Local al Municipiului C. în privința petitului privind plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de L. ..
Avocat B. A. pt. recurentă lasă la aprecierea instanței.
Nemaifiind alte cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat B. A. pt. recurentă solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței apelate, învederând că recurenții încearcă să achite întreg debitul, sunt plecați în străinătate pt. a face rost de bani, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, reține următoarele:
La data de 05.06.2012 reclamanta M. C. PRIN PRIMAR a chemat în judecată pârâții N. C. I., N. V., N. I. O. și N. V. D. G., solicitând instanței să dispună rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004 încheiat între reclamantă și pârâta N. C. I., evacuarea pârâților și obligarea pârâților la plata sumei de 4087 lei reprezentând chiria restantă pentru perioada și majorări de întârziere, precum și contravaloarea cheltuielilor datorate de pârâți la cheltuielile comune la Asociația de L. .>
În motivarea cererii reclamanta a arătat că locuința în litigiu a fost repartizată pârâților prin repartiția nr._/29.12.2004, în conformitate cu HCL nr. 180/2004, încheindu-se contractul de închiriere nr._/29.12.2004 între Consiliul Local al Municipiului C., în calitate de locator și N. C. I., în calitate de locatar, ce a avut ca obiect închirierea locuinței.
Reclamanta a arătat că, contractul de închiriere nr._/29.12.2004 a avut ca durată expresă data de 29.12.2004, respectiv 3 ani cu începere de la data de 29.12.2004, fiind prelungită durata expresă până la data de 29.12.2008, potrivit actului adițional nr. 3/19.02.2008, iar prin actul adițional nr. 5/2009 a fost prelungită durata expresă până la data de 29.12.2010.
Prin actul adițional nr. 2/2007 s-a modificat chiria lunară prin majorarea de la 14,60 lei la 58,88 lei.
Reclamanta a precizat că pârâții nu au achitat chiria, precum și cheltuielile comune de întreținere pentru locuința ce face obiectul contractului de închiriere menționat.
Reclamanta a învederat că pârâta N. C. I. a fost notificată să achite debitele prin adresa nr._/31.05.2011 sub sancțiunea promovării prezentei cereri.
În drept a invocat disp. art. 555, 563, 566, 1349, 1357, 1381, 1777, 1781, 1796, 1821 C.civ., disp. contractului de închiriere nr._/29.12.2004.
În scop probator a depus la dosarul cauzei adresa nr._/31.05.2011, adresă Asociația de L. . Primăria Municipiului C. – Direcția Impozite și taxe, actul adițional nr. 5/2009, actul adițional nr. 4/2004, actul adițional nr. 2/2004, fisă de calcul, contractul de închiriere nr._/29.12.2004, adresa nr._/10.08.2012.
La termenul de judecată din data de 25.09.2012 pârâta N. C. a depus la dosar în copie certificate de naștere . nr.761550pt. N. V. D. G. și . nr._ pt.N. I. O. M. .
Prin încheierea de ședință din data de 22.10.2012, instanța, în temeiul rolului activ, consacrat de disp.art. 129 al.5 C., a dispus emiterea unei adrese catre Asociatia de L. . solicitarea de a comunica cuantumul debitului restant datorat de parati, al penalităților aferente, precum si perioada aferenta, răspunsul fiin depus la dosarul cauzei la data de 20.11.2012.
La termenul de judecată din data de 26.11.2012, parata N. C. a învederat instantei faptul ca, din eroare, nu a fost conceptat în cauza paratul N. V. D. G., certificatul de naștere al acestuia fiind atașat la fila 68 dosar. În aceste condiții, instanța, verificând actele si lucrările dosarului, a constatat ca din eroare nu a fost conceptat în cauza paratul N. V. D. G., astfel ca, în conf. cu disp.a rt. 85 rap. la art. 107 C., a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârât, a numitului N. V. D. G..
La termenul de judecată din data de 04.03.2013 parata N. C. a învederat instanței faptul ca a achitat partial, în cursul lunii februarie, debitul datorat reclamantului, respectiv suma de 3000 lei, însa nu detine chitanta în baza căreia a efectuat plata, deoarece aceasta a rămas la sediul Primăriei C., motiv pentru care instanța a dispus emiterea unei adrese către reclamant, cu solicitarea de a își preciza acțiunea, sub aspectul cuantumului debitului datorat de parat, în raport de platile efectuate de aceștia în cursul lunii februarie 2013.
La data de 08.04.2013 parata N. C. a învederat instanței faptul ca a achitat partial debitul datorat reclamantului, sens în care a depus la dosar chitanta nr._-95-0038/05.04.2013, care atesta achitarea sumei de 500 lei.
Având în vedere sustinerile paratei N. C., potrivit cărora aceasta a achitat partial debitul datorat reclamantului, instanța, în temeiul rolului activ, consacrat de disp. art. 129 al. 5 C., a dispus revenirea cu adresa către reclamant, cu solicitarea de a își preciza acțiunea, sub aspectul cuantumului debitului datorat de parati, în raport de chitanțele depuse de aceștia la dosar si sa mentioneze daca, în conditiile achitării debitului, mai insista în capetele de cerere avand ca obiect" rezoluțiune contract" si " evacuare".
La data de 24.07.2013 reclamanta a formulat precizare la acțiune prin care a învederat că pârâții figurează cu debit la chirie în cuantum total de 7144,0 lei sumă compusă din 1942,32 lei și majorări de întârzire de 5201,06 lei.
În ceea ce privește petitul privind obligarea pârâților la plata către Asociația de L. . cotelor de contribuție la cheltuielile de întreținere, reclamanta a depus adresa nr. 67/2013 privind cuantumul actualizat al debitelor datorate de pârâți, debit total în cuantum de 9019,57 lei, aferente perioadei ianuarie 2010- decembrie 2012.
Reclamanta a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004, evacuarea pârâților, obligarea pârâților la plata chiriei în cuantum de 7144,0 lei reprezentând 1942,32 lei chiria restantă și 5201,06 lei majorări de întârziere, precum și contravaloarea cheltuielilor datorate de pârâți la cheltuielile comune la Asociația de L. . cuantum total de 9019,57 lei aferente perioadei ianuarie 2010- decembrie 2012.
A depus la dosar adresa nr. 5023/2013 emisă de Direcția Impozite și Taxe, nota de plată, extras de rol, adresa nr. 67/2013 emisă de Asociația de L. .>
Prin sentința civilă nr._ din 16.09.2013, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, instanța a admis în parte acțiunea precizată de reclamanta M. C. PRIN PRIMAR, în contradictoriu cu pârâții N. C. I., N. V., N. I. O. și N. V. D. G..
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2009 intervenit între Consiliul Local al Municipiului C. și pârâta N. C. I..
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în C., . 3, ., județul D..
Au fost obligați pârâții în solidar către reclamant la plata sumei de 6144 lei reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere.
Au fost obligați pârâții în solidar către Asociația de locatari . Craiovița Nouă la plata sumei de 9019,57 lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei ianuarie 2010 – decembrie 2012.
Prin decizia civilă nr. 385 din 17 martie 2014 pronunțată de Tribunalul D., s-a admis recursul declarat de recurenții pârâți N. C. I. și N. V. împotriva sentinței civile nr._/16.09.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._, a fost casată sentința atacată și s-a trimis cauza spre rejudecare la instanța de fond.
În rejudecarea, dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei C. la data de 08.04.2014, sub nr._ și constituie prezenta cauză.
În baza rolului activ al instanței s-a dispus emiterea unei adrese către Asociația de L. . Craiovița Nouă, pentru a preciza, raportat la cererea de chemare în judecată, debitul neachitat de pârâți, pe perioada solicitată de reclamant.
Prin adresa nr. 150/13.10.2014, Asociația de L. . Craiovița Nouă a comunicat instanței faptul că pârâții N. C. I. și N. V. înregistrează un debit neachitat aferent perioadei aprilie 2011 – august 2014, în cuantum de 12.385,38 lei.
Prin sentința civilă nr._/19.11.2014, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._ 2015, a fost admisă acțiunea precizată formulată de reclamanta M. C. prin Primar și pârâții N. C. I., N. V., N. I. O. și N. V. D. G., ambii prin reprezentant legal N. C. I. și Asociația de L. . Craiovița Nouă.
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004 intervenit între Consiliul Local al Municipiului C. și pârâta N. C. I..
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în C., ., ..
Au fost obligați pârâții în solidar către reclamante la plata sumei de 7144 lei reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere.
Au fost obligați pârâții în solidar către Asociația de locatari . Craiovița Nouă la plata sumei de_,38 lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei aprilie 2011 – august 2014.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a constatat și reținut că în baza repartiției nr._/29.12.2004 între Consiliul Local al mun. C. în calitate de locator și pârâta N. C. I. în calitate de locatar, a intervenit contractul de închiriere pentru locuința situată în C., . C, ., durata contractului fiind de 3 ani cu începere de la data de 29.12.2004, fiind prelungită durata expresă până la data de 29.12.2008 potrivit actului adițional nr. 3/19.12.2008, iar prin actul adițional nr. 5/2009 a fost prelungită durata contractului până la data de 29.12.2010.
Potrivit art. 9 lit. a din contractul intervenit între părți, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea locatorului, atunci când locatarul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv ori când locatarul nu și-a achitat obligațiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina sa.
De asemenea, art. 7 din contract prevede obligațiile locatarului, iar la litera g stipulează că acesta este obligat să achite cheltuielile către asociația de proprietari sau de locatari numite "cheltuieli comune" stabilite în baza Legii 114/1996, inclusiv cele aferente fondurilor din asociație precum și cu obligația de a achita cheltuielile cu titlu de chirie și respectarea prevederilor contractuale.
În condițiile în care locatarul nu-și va îndeplini obligațiile contractuale, art. 10 din contract prevede evacuarea locatarului care se va face pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile și locatarul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract și a părții din cheltuielile comune ce-i revin, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Din actele depuse la dosar, rezultă că pârâții nu și-au achitat obligațiile de plată a chiriei, acumulând restanțe în cuantum de 7144 lei, sumă compusă din chirie restantă în cuantum de 1942,32 lei și majorări de întârziere în cuantum de 5201,06 lei, iar către asociația de locatari . CV. Nouă, au acumulat datorii restante reprezentând cheltuieli de întreținere în cuantum de_,38 lei, aferent perioadei aprilie 2011 – august 2014 (filele 22,23 dosar ).
Instanța, conform deciziei nr. 385/2014 a Tribunalului D., a dispus realizarea în cauză a unei expertize contabile, care să stabilească debitul și prin raportare la sumele pretinse a fi achitate de pârâți, dar, întrucât pârâții nu au achitat onorariul expert, potrivit art. 170 alin.3 VCPC, au fost decăzuți din proba cu expertiză contabilă.
Astfel, instanța a constatat că cererea reclamantului precizată ulterior este întemeiată, urmând a fi admisă și a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004, evacuarea pârâților din imobilul situat în C., . C, .. 1, ., obligarea acestora în solidar la plata chiriei restante și a majorărilor de întârziere pentru sumele menționate, obligarea pârâților în solidar, către Asociația de locatari . Craiovița Nouă la plata sumei de_,38 lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante aferente perioadei aprilie 2011 – august 2014.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel, calificat drept recurs pârâții N. C. I. și N. V., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii.
În motivare a arătat că pârâta Asociația de locatari ., raportat la acțiunea civila formulata de Primăria Municipiului C., nu este parte civila a acestui proces, Primăria C. înțelegând prin acțiunea formulată, sa se judece doar cu pârâții, in calitate de chiriași ai conform contractului de închiriere nr._/2004.
Mai mult, Asociația de locatari . are personalitate juridica iar aceasta, in nume personal, s-a adresat instanței de judecata, in calitate de reclamant formulând o acțiune civila având ca obiect pretenții, dosar ce se afla in prezent pe rolul Judecătoriei C. - Dosar nr._ ( dosar suspendat in baza asrt.l 55 Cod pr.civ), dosar in care pârâții au calitatea de pârâți si de asemenea un nou dosar având ca obiect pretenții, înregistrat sub nr._/215/2014 având termen de judecata la data de 30 ianuarie 2015, dosar in care atât Primăria Municipiului C., cât si pârâții, au calitatea de pârâți.
Consideră astfel, ca instanța de fond in rejudecare, doar prin emiterea unei
adrese către Asociația de locatari, nu a clarificat cadrul procesual așa cum a dispus.
Apelanții pârâți au mai arătat că au achitat debitele restante reprezentând chirie potrivit chitanței nr._ din 18 octombrie 2013 emisă de Primăria Municipiului C., a achitat suma de 1150 lei nemaiexsitând restanțe la plata chiriei.
Referitor la majorările de întârziere in cuantum de 5201. 06 lei calculate la suma chiriei restante, pârâții menționează că acestea sunt nelegal solicitate, deoarece ele depășesc cu mult cuantumul chiriei restante ( 942, 32 lei), nu a fost prezentată de către reclamantă o modalitate de calcul al acestora si așa cum a învederat și instanței de fond, reclamanta a majorat chiria începând cu luna martie 2007 și a calculat penalități începând cu această dată, cu toate ca actul Adițional la Contractul de închiriere a fost adus la cunoștință abia în luna august a anului 2007, fiind înregistrat sub nr._/17.08.2007.
Consideră ca astfel, Consiliul Local al Municipiului C. a încălcat prevederile Actului Adițional nr.l a Contractului de închiriere, ..." plata chiriei se va face trimestrial, cumulat pe 3 luni..." fiind înștiințați abia la următorul trimestru (6 luni), nefiind justificate penalitățile aferente acestei perioade.
Faptul ca majorările de întârziere nu pot depășii cuantumul debitului restant rezulta din Legea nr. 469/2002, art.4 alin.3, act normativ valabil la data derulării contractului de închiriere ce se solicita a fii reziliat, prevedere ce este stipulata si in prezent in contractele de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuința respectiv Cap.II art.4 " Neplata in termen a chiriei stabilita în contract atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia la care suma a devenit exigibila, fără ca majorarea sa poată depășii totalul chiriei restante", contracte aprobate prin HCL 188/2013 a Primăriei C..
Mai mult potrivit art. 125 alin.2 lit.a) din Codul de procedura Fiscala" la cererea temeinic justificată a debitorilor, persoane fizice sau juridice, creditorii bugetari locali, prin autoritățile administrației publice locale care administrează aceste bugete, pot acorda, pentru obligațiile bugetare restante pe care le administrează, următoarele înlesniri la plată: a) eșalonări la plata impozitelor, taxelor, chiriilor, redevențelor, contribuțiilor și a altor obligații la bugetul local „.
În drept, apelul, recalificat recurs a fost întemeiat pe dispozițiile art.42 Cod procedura Civila, art. 282-298 Cod procedura civila, art. 274 Cod procedura civila, art. 125 alin.2 lit.a) Cod procedura Fiscala.
Analizând cererea de recurs prin prisma susținerilor părților, a actelor și lucrărilor dosarului și a dispozițiilor art.304 pct.9 VCPC reține următoarele:
Prin prezenta acțiune precizată reclamanții intimați au solicitat rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004 încheiat între reclamantă și pârâta N. C. I., evacuarea pârâților, obligarea acestora la plata chiriei în cuantum de 7144,0 lei reprezentând 1942,32 lei chiria restantă și 5201,06 lei majorări de întârziere, precum și contravaloarea cheltuielilor datorate de pârâți la cheltuielile comune la Asociația de L. . cuantum total de 9019,57 lei aferente perioadei ianuarie 2010- decembrie 2012.
Instanța de recurs va analiza cu prioritate excepția lipsei calității procesuale active a Municipiului C. și Consiliului Local C., raportat la capătul de cerere privind plata cheltuielilor de întreținere la cheltuielile comune la Asociația de L. . cuantum total de 9019,57 lei aferente perioadei ianuarie 2010-decembrie 2012, față de care se rețin următoarele:
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantului și cel care este titularul dreptului afirmat calitate procesuală activă precum și între persoana chemată în judecată pârâtul și cel care este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecății.
Reclamantul fiind cel care pornește acțiunea trebuie să justifice atât calitatea procesuală activă cât și pasivă, prin indicarea obiectului cererii și a motivelor de fapt și de drept pe care se întemeiază pretenția sa.
În speță reclamanții au solicitat și obligarea pârâților apelanți la plata contravalorii cheltuielilor de întreținere către Asoiciația de L. . perioada ianuarie 2010-decembrie 2012.
Însă potrivit art. 50 (1) din legea 230/2007 asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit, în calitatea sa de beneficiară a respectivei prestații, și, deci, nemijlocit interesată în executarea acesteia.
De altfel aceasta s-a prevalat de dreptul său potrivit art.50 acționând în judecată pe pârâții într-un alt litigiu înregistrat sub nr._, pentru recuperarea contravalorii cheltuielilor de întreținere.
În consecință instanța apreciază că reclamanții nu justifică calitatea procesuala activă în privința acestui capăt de cerere, instanța de recurs admițând recursul în primul ciclu procesual punând în vedere instanței să lămurească cadrul procesul, aceasta procedând în mod greșit în sensul în care a introdus în cauză în calitatea de pârâtă și asociația de proprietari cu încălcarea principiului disponibilității.
O a doua critică vizează soluția pronunțată pe fondul cauzei, în condițiile în care recurenții pârâți au susținut că au achitat chiria pe parcursul derulării litigiului, față de care se rețin următoarele:
Între Consiliul Local al Municipiului C. în calitate de locator și pârâta N. C. I. în calitate de locatar, a intervenit contractul de închiriere pentru locuința situată în C., str. . C, ., durata contractului fiind de 3 ani cu începere de la data de 29.12.2004, fiind prelungită durata expresă până la data de 29.12.2008 potrivit actului adițional nr. 3/19.12.2008, iar prin actul adițional nr. 5/2009 a fost prelungită durata contractului până la data de 29.12.2010.
Potrivit art.9 lit.a din contract și art.4 din ultimul act adițional intervenit între părți, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea locatorului, atunci când locatarul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv ori când locatarul nu și-a achitat obligațiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă acestea au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina sa.
De asemenea, art.7 din contract prevede obligațiile locatarului, iar la litera g stipulează că acesta este obligat să achite cheltuielile către asociația de proprietari sau de locatari numite "cheltuieli comune" stabilite în baza Legii 114/1996, inclusiv cele aferente fondurilor din asociație precum și cu obligația de a achita cheltuielile cu titlu de chirie și respectarea prevederilor contractuale.
În condițiile în care locatarul nu-și va îndeplini obligațiile contractuale, art. 10 din contract prevede evacuarea locatarului care se va face pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile și locatarul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract și a părții din cheltuielile comune ce-i revin, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Din cele mai sus expuse se constată că acest contract de închiriere a ajuns la termen la data de 29.12.2010.
Rezilierea contractului este o sancțiune care intervine în cazul neexecutări culpabile a obligațiilor asumate printr-un contract care s-a află în derulare, or, în speță acesta contract a încetat la data de 29.12.2010, încheierea actelor adiționale la contractul de închiriere în discuție nefiind de natură să modifice clauzele contractului inițial încheiat între recurenții pârâți și reclamantul Consiliul Local al Municipiului C., pentru a se putea aprecia asupra posibilității solicitării rezilierii contractului de închiriere după data expirării acestuia.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect chiria restanta, instanța retine ca in materia răspunderii contractuale, reguli incidente si cauza de fata, in cazul obligațiilor de rezultat sarcina probei se împarte intre debitor si creditor, in sensul ca mai întâi creditorul trebuie sa dovedească existenta creanței, după care neexecutarea se prezuma cat timp debitorul nu dovedește executarea .
In speța, reclamanții au depus la dosar o precizare prin care au învederat că la data de 24.07.2013 pârâții recurenți figurau cu un debit de 1942,32 lei cu titlul de chirie și 5201, 06 lei majorări de întârziere chirie restantă, total debit 7144 lei.
Însă analizând actele depuse la dosar se constată că ulterior comunicării acestei situații respectiv la data de 13.09.2013, pârâta recurentă a achitat suma de 1000 lei cu titlul de chirie, iar la data de 18.10.2013 suma de 1150 lei (dovedită în apel), rămânând de achitat un debit și penalități în sumă de 4644 lei, restul sumelor fiind achitate anterior acestei ultime precizări aspect din care se prezumă că acestea au fost avute în vedere la data emiterii situației de la data de 24.07.2013.
În ceea ce privește plata penalității de 0,5% Tribunalul reține următoarele:
Potrivit art.4 din contractul de închiriere neplata în termen a chiriei stabilită în contract atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere începând cu prima zi lucrătoare aceleia la care suma a devenit exigibilă.
Având in vedere modul in care este redactata aceasta clauza contractuala, tribunalul apreciază ca poate fi analizata ca o veritabila clauza penala, deoarece permite o evaluare convenționala a prejudiciului încercat de creditor prin neachitarea la termen a chiriei datorate.
Așadar, aceasta clauza contractuala poate fi încadrata in dispozițiile art. 981 C. civil, ca o clauza obișnuita a contractului care se subînțelege, întrucât clauza penala presupune evaluarea daunei anterioara producerii prejudiciului, prin acordul de voința al cocontractanților. Dispozițiile contractuale obișnuite . închiriere care îl vizează pe chiriaș sunt plata chiriei la data prevăzuta in contract si eliberarea imobilului la data încheierii locațiunii, dar și clauza penala care poate fi sau nu inclusa . locațiune in funcție de modul in care părțile au negociat contractul, având deplina libertate.
Susținerea recurenților pârâți în sensul că penalitățile nu pot depăși debitul, nu poate fi reținută având în vedere că în considerarea celor mai sus expuse evaluarea acesteia s-a făcut de comun acord de părțile contractante Hotărârea de Consiliul Local al Municipiului C., privind stabilirea acestei penalizări începând cu anul 2013 nefiind incidentă în prezenta cauză, contractul rămânând supus legii în vigoare la data încheierii, hotărârea mai sus menționată neputând fi aplicată retroactiv la contracte încheiate în temeiul hotărârilor de consiliu local în vigoare la aceea dată.
Prin prisma celor mai sus expuse se apreciază că nu este întemeiată susținerea apelantei în sensul că a achitat în integralitate debitul, având în vedere că aceasta datorează și penalități de întârziere.
În ceea ce privește evacuarea pârâților recurenți din imobil tribunalul reține următoarele:
Potrivit art.4 din actul adițional nr.5/21.06.2010 proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere în caz de neplată a chiriei o perioadă de cel mult 3 luni consecutiv. Deși pârâții recurenți nu au achitat chiria datorată pe această perioadă, această neplată nu s-a datorat relei lor credințe ci aspectelor economice, nefiind încadrați în muncă nu au un venit lunar și au în întreținere doi copii minori. Totodată pe parcursul procesului au înțeles să achite parțial debitul, ori având în vedere toate aceste aspecte tribunal apreciază că aceștia nu pot fi privați de dreptul lor la locuință. De astfel în acest sens este și jurisprudența CEDO care a statuat că pierderea „domiciliului” este una dintre formele extreme de ingerință în acest drept.
Mai mult decât atât reclamanții au invocat, în susținerea acțiunii lor, ca și temeiuri de drept, dispozițiile Noului cod civil referitoare la lipsa titlului locativ, față de care instanța de recurs apreciază în considerarea principiului disponibilității, că temeiurile în virtutea căruia se solicită evacuarea pârâților și plata cheltuielilor de întreținere sunt dispozițiile contractuale, respectiv art. 4 din actul adițional nr.5 încheiat la 21.06.2010, ori, cum acest contract și-a încetat existența, el nu mai poate constitui temei pentru admiterea acestui capăt de cerere, la fel și în privința capătului de cerere în reziliere.
Având în vedere toate aspectele astfel cum au fost pe larg expuse instanța de recurs apreciază că prima instanță a pronunțat o sentință nelegală cu aplicarea greșită a legii și în consecință în temeiul art.312 alin. 1 teza a-II-a C.p.c., urmează să admită recursul, să oblige pârâții recurenți în solidar către reclamanții intimați Municipiului C. și Consiliului Local al Municipiului C. la plata sumei de 4644 lei, reprezentând chirie restantă si majorări de întârziere la data de 19.03.2013.
Va respinge petitele privind rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004 și evacuarea, ca neîntemeiate.
Va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului C. și Consiliului Local al Municipiului C., în privința petitului privind plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de L. . să respingă capătul de cerere privind plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de L. . fiind introdus de persoane care nu au calitate procesuală activă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâții N. C. I., N. V. împotriva sentinței nr._/19.11.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamantul M. C. PRIN PRIMAR și pârâții N. I. O. prin reprezentant legal N. C. I., N. V. D. G. prin reprezentant legal N. C. I., ASOCIAȚIA DE L. . și modifică sentința în totalitate în sensul că admite în parte acțiunea precizată.
Obligă pârâții recurenți în solidar către reclamanții intimați Municipiului C. și Consiliului Local al Municipiului C. la plata sumei de 4644 lei, reprezentând chirie restantă si majorări de întârziere la data de 19.03.2013.
Respinge petitele privind rezilierea contractului de închiriere nr._/29.12.2004 și evacuarea, ca neîntemeiate.
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului C. și Consiliului Local al Municipiului C., în privința petitului privind plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de L. . capătul de cerere privind plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de L. . fiind introdus de persoane care nu au calitate procesuală activă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Martie 2015
Președinte, A. C. Tițoiu | Judecător, M. E. N. | Judecător, V. P. |
Grefier, G. D. |
Red.jud.A.C.Titoiu.
2ex./19.05.2015.
jud.fond. A.G.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 233/2015. Tribunalul DOLJ | Pretenţii. Sentința nr. 124/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
