Reziliere contract. Decizia nr. 312/2015. Tribunalul GALAŢI

Pentru a pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:

Potrivit contractului de închiriere nr. 2768/19.08.1992 încheiat între M. G. și numitul N. C., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea locuinței situată în G., . bis, ., reclamanta s-a obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, iar pârâta s-a obligat, printre altele, să plătească prețul locațiunii în condițiile și termenele pct. 4 si 5 din contract. În fișa suprafeței locative s-au menționat alături de titularul contractului și membrii familiei sale, soția N. A., fiica N. G. T. si N. G.. După decesul titularului de contract, membrii familiei sale au preluat drepturile locative.

Titularul dreptului de locațiune a decedat la data de 22.04.2001, iar pârâții nu au înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata chiriei stabilite prin contractul nr. 2768/19.08.1992 pentru mai mult de 3 luni consecutiv, in suma de 2699 lei.

În temeiul art. 5 din contractul de închiriere, asupra debitului reprezentând chirii restante, au fost calculate penalități de întârziere, in suma de 941,70 lei.

Pârâții nu au achitat nici cheltuielile de întreținere, sens în care aceștia apar în evidențele Asociației de proprietari nr. 535 cu restanțe în cuantum de 6647,20 lei, constând în cheltuieli de întreținere.

Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;

În speță, instanța a reținut că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.

În contractul de închiriere încheiat de reclamanta cu defunctul nu este prevăzut niciun pact comisoriu, prin urmare rezilierea contractului poate avea loc în condițiile stabilite de art. 1020-1021 Cod Civil, conform cărora condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

În consecință, instanța a apreciat că în cauză s-a făcut dovada unei neexecutări culpabile din partea pârâților a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, în sensul art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, motiv pentru care instanța a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 2768/19.08.1992.

În referire la capătul de cerere privind evacuarea instanța a reținut că dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat in G., . bis, ., este unul absolut, iar atributele acestui drept, printre care și folosința, nu mai suferă restrângeri prin constituirea unor drepturi reale principale sau drepturi personale ale pârâților asupra bunului, după rezilierea contractului nr. 2768/19.08.1992, motiv pentru care s-a admis și capătul de cerere referitor la evacuarea pârâților.

În ceea ce privește pretențiile, instanța a reținut că din referatul nr._/_ emis de reclamantă, rezultă că pârâții datorează, în temeiul contractului de închiriere suma de 3641 lei reprezentând chiria restantă si penalități la data de 26.03.2013.

Față de dispozițiile art. 969 V.C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, motiv pentru care și acest capăt de cerere a fost admis.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere, instanța a reținut că acesta este neîntemeiat, deoarece legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici aparține asociației de proprietari.

Față de soluția pronunțată și de disp. art. 453 N.C.proc.civ., pârâții au fost obligați și la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamant cu susținerea procesului, în sumă de 22,60 lei.

Împotriva sentinței civile nr.3552/09.04.2014 pronunțată de Judecătoria G. au declarat apel pârâții N. A., fiica N. G. T. si N. G..

Prin motivele de apel au susținut că au fost în imposibilitate obiectivă să efectueze plata la zi a locațiunii, deoarece nu au avut resurse materiale. Au menționat că nu au loc de muncă, dar au reușit să împrumute suma de 3641 lei cu care au efectuat plata debitului către reclamant.

Au solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate și în rejudecare respingerea cererii de reziliere și evacuare.

În susținerea motivelor de apel au solicitat proba cu acte, sens în care au depus la dosar chitanțe cu care au dovedit plata debitului datorat către reclamant(f.6 în apel).

Intimatul, M. G., a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu motivarea că pârâții nu și-au îndeplinit principala obligație contractuală, aceia de a plăti contravaloarea chiriei.

Analizând actele și lucrările dosarului constată că apelul este fondat pentru următoarele motive:

Între părți s-a încheiat contractul de contractul de locațiune nr.2768/19.08.1992, prin care reclamantul a pus la dispoziția pârâților imobilul din G. . bis, ., contra unei chirii lunare.

În lipsa unui pact comisoriu expres în contractul de locațiune, în privința rezilierii se aplică dreptul comun, adică disp. art.1020-1021C.civ.

Ca urmare, instanța va verifica dacă neîndeplinirea obligației de plată a chiriei este rezultatul relei credințe.

Astfel din chitanța . PMG nr._/29.05.2014 depusă în apel, rezultă că beneficiarii locațiunii au achitat după pronunțarea sentinței apelate suma de 3650 lei, cu titlu de chirii fond locativ. Cum prin sentința apelată au fost obligați la plata sumei de 3641 lei, se constată că la momentul soluționării apelului, debitul pretins de reclamant era stins prin plată.

Cu actele depuse la dosar, s-a dovedit că veniturile familiei sunt sub limita venitului minim pe economia națională, respectiv în sumă de 400 lei . Cu actele medicale s-a dovedit că pârâta N. A. suferă de diverse afecțiuni care-i exclud capacitatea de a munci.

În consecință, reclamantul nu a dovedit condiția relei credințe prevăzută de art.1020-1021C.civ. Având în vedere și faptul că în apel s-a efectuat plata, se constată că în mod greșit s-a admis cererea de reziliere dar și cererea de evacuare a pârâților din imobil.

Reținând că pârâții, prin plățile efectuate nu au manifestat o conduită pasivă față de contractul de locațiune, au dovedit că au interesul să păstreze drepturile locative acordate în baza contractului nr.2768/19.08.1992, față de situația socială invocată și dovedită, se constată că instanța a pronunțat o sentință supusă reformării, motiv pentru care potrivit art. 480 alin.1 și 2N.C.proc.civ. în ref. la art. 1020-1021 V.C.civ., va admite apelul, va schimba în parte sentința apelată și va respinge ca nefondate capetele de cerere având ca obiect rezilierea și evacuarea.

Va menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite apelul declarat de către apelantele-pârâte N. A., N. G. T. și N. G., domiciliate în G., . bis, ., împotriva sentinței civile nr. 3552/09.04.2014, pronunțată de Judecătoria G., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. G. PRIN PRIMAR, cu sediul în G., ..

Schimbă în parte sentința civilă nr. 3552/09.04.2014, pronunțată de Judecătoria G. și în consecință:

Respinge capetele de cerere având ca obiect reziliere contract și evacuare, ca nefondate.

Înlătură mențiunile contrare prezentei decizii și menține celelalte ale sentinței apelate.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 23.04.2015.

Președinte, Judecător, Grefier,

L. B. D. G. N. V. B.

Red. Jud. LB/05.06.2015

Tehnored. B.V./05.06.2015 /6ex

Comunicat 4ex..

Jud. Fond: C. F. M.