Obligaţie de a face. Decizia nr. 1199/2013. Tribunalul GORJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1199/2013 pronunțată de Tribunalul GORJ la data de 13-05-2013 în dosarul nr. 982/318/2012
Dosar nr._
Cod operator: 2443
ROMÂNIA
TRIBUNALUL GORJ
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1199/2013
Ședința publică de la 13 Mai 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE Nicolița Ș.
Judecător C. A. M.
Judecător M. B.
Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea recursului civil declarat de recurentul pârât M. Tg.J., prin Primar, împotriva sentinței civile nr. 888 din 01.02.2013 pronunțată de Judecătoria Tg.-J. în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică a lipsit recurentul pârât M. Tg.J., prin Primar, a lipsit intimatul reclamant H. D., reprezentat de procurator V. I., au lipsit intimații pârâți C. L. al M. Tg.J. și P. M. Tg.J..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care s-a pus în vedere procuratorului că are posibilitatea să depună la dosarul cauzei concluzii scrise și s-a trecut la soluționare.
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față.
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg-J. sub nr._, reclamantul H. D. a chemat în judecată pe pârâții M. T. J., prin Primar și C. L. Al M. T. J., prin reprezentant P. M. T. J. și a solicitat să se dispună obligarea acestora să încheie contractul de vânzare - cumpărare pentru imobilul situat în Tg-J., ., jud. Gorj, după ce din prețul de evaluare al imobilului casă se va scădea contravaloarea îmbunătățirilor făcute de el la imobilul respectiv, îmbunătățiri constatate de către expert Romanos P. prin raportul de expertiza întocmit în dosarul nr. 7455 /318/2008 al Judecătoriei Tg-J. .
Prin sentința civilă nr. 888 din 01.02.2013 pronunțată de Judecătoria Tg.-J. în dosarul nr._, a fost admisă în parte acțiunea civilă formulată de reclamant și au fost obligați pârâții să încheie reclamantului contractul de vânzare cumpărare pentru locuința situată în T. J., ., județul Gorj, având în vedere suprafața menționată în contractul de închiriere nr. 682/1974 (fila 11 din dosarul nr._ ) în condițiile Decretului - lege nr. 61/1990.
Pentru a pronunța această sentință, s-a reținut că la data de 03.07.1974 a fost încheiat contractul de închiriere nr. 682 (depus la fila 11 din dosarul nr._ ) între reclamant în calitate de locatar și IJCL Gorj în calitate de titular al dreptului de administrare, având ca obiect locuința compusă din 2 camere și bucătărie în suprafață de 31 mp, precum și dependințe în suprafață de 16 mp, imobil situat în Tg-J., ., jud. Gorj, iar la data de 24.05.2004 a fost încheiat contractul de închiriere nr.73 între reclamant în calitate de locatar și DSC Gorj în calitate de proprietar, cu privire la aceeași locuință din Tg-J., ., jud. Gorj, contract reînnoit tacit până în prezent.
Că, prin cererea înregistrată inițial pe rolul Tribunalului Gorj, sub nr._, cerere în legătură cu care prin sentința nr. 901/09.04.2008 a Tribunalului Gorj – Secția C. Administrativ și Fiscal s-a dispus declinarea competenței soluționării acțiunii în favoarea Judecătoriei Tg-J., fiind înregistrată sub nr._ pe rolul acestei instanțe, reclamantul H. D. a chemat în judecată pârâta Primăria Tg-J. solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să fie obligată pârâta să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în Tg-J., ., jud. Gorj .
Că, cererea înregistrată sub nr._ a fost soluționată prin sentința nr._/2011 în sensul admiterii lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Primăria M. Tîrgu J. și respingerii cererii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, sentință în raport de care nu poate fi reținută autoritatea de lucru judecat, excepție ce nu a fost invocată, astfel că nu va fi analizată, însă reclamantul a interpretat greșit întâmpinarea depusă la dosar (așa cum reiese din răspunsul acestuia depus la fila 40).
Că, prin sentința nr. 5238/2009 pronunțată de Judecătoria Tg-J. în dosarul nr._ a fost obligată pârâta Comisia Locală de Aplicare a L. 18/1991 T. J. să întocmească și să înainteze documentația în vederea eliberării titlului de proprietate în favoarea reclamantului H. D., pentru terenul în suprafață de 464 m.p. situat în T. J., ., județul Gorj, cu vecinătățile și dimensiunile ce rezultă din planul de situație realizat la scara 1:500 de executant P. V. la data de 23._ și în temeiul sentinței nr.5238/2009 reclamantul a fost pus în posesie pentru terenul de 464 m.p. situat în T. J., ., județul Gorj, conform procesului verbal de punere în posesie nr.4126/2009, pe acest teren fiind amplasată locuința în litigiu descrisă în primul contract de închiriere, locuință cu privire la care chiriașul și-a manifestat dorința de a o cumpăra, așa cum reiese din adresa nr.3883/2005 (fila 11 din dosarul atașat), cât și din cererile ulterioare.
Că, prin hotărârea Consiliului L. Tg-J. nr.47/2010 s-a aprobat vânzarea prin negociere directă a locuinței către reclamant, deținătorul contractului de închiriere, stabilindu-se prețul minim de negociere de 8400 lei, fără TVA pentru întreaga construcție la care se adaugă contravaloarea raportului de evaluare nr._/2009 întocmit de . (depus la fila 24 în prezentul dosar), raport în care este evaluată o construcție cu o vechime de 55 ani de 81 mp (suprafață ce este contrazisă de contractul de închiriere nr. 682/1974 în care este indicată o suprafață mai mică), cu precizarea că acest raport a avut în vedere stadiul actual al locuinței și nu valoarea locuinței de la momentul încheierii contractului din 1974, după acest moment pârâții nefăcând dovada realizării lucrărilor de construcție identificate în raportul de expertiză întocmit în dosarul nr._, iar pârâții nu au depus înscrisuri anterioare încheierii contractului din 1974 din care să rezulte suprafața construcției și caracteristicile tehnice.
Că, în cuprinsul raportului de evaluare nr._/2009 întocmit de ., expertul nu precizează faptul că terenul aferent construcției este proprietatea unei alte persoane (reclamantul) decât proprietarul construcției, criteriu de natură a influența valoarea de circulație a construcției în senul diminuării.
Că, reclamantul a solicitat reevaluare construcției, iar cererea sa a fost respinsă prin hotărârea Consiliului L. Tg-J. nr. 185/2010, cu motivarea că acesta nu a făcut dovada cu acte a celor menționate referitoare la contribuția acestuia în construirea și întreținerea imobilului (fila 27 din prezentul dosar), lucrări evaluate prin raportul de expertiză întocmit în dosarul nr._ la suma de_ lei.
S-a mai reținut că reclamantul solicită obligarea pârâților să încheie contractul de vânzare - cumpărare pentru imobilul situat în Tg-J., ., jud. Gorj, precum și stabilirea prețului de 3942 lei rezultat după ce din prețul de evaluare (_ lei) al imobilului casă se va scădea contravaloarea îmbunătățirilor (_) pe care le-a realizat la imobilul respectiv, sume ce au fost menționate de către expert Romanos P. prin raportul de expertiza întocmit în dosarul nr. 7455 /318/2008 al Judecătoriei Tg-J..
Din starea de fapt expusă, instanța a reținut că locuința în litigiu intră sub incidența prevederilor Legii nr. 85/1992 coroborate cu Decretul-lege nr.61/1990, astfel a admis în parte acțiunea în sensul că obligării pârâților să încheie reclamantului contractul de vânzare cumpărare pentru locuința situată în T. J., ., județul Gorj, având în vedere suprafața menționată în contractul de închiriere nr. 682/1974 (fila 11 din dosarul nr._ ) în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990, reținând că așa cum a statuat instanța supremă în cadrul unui recurs în interesul legii, prin decizia civilă nr. 5/2008, nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare, iar obligația de a vinde intervine atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . Legii nr. 85/1992; solicitantul să aibă calitatea de chiriaș la momentul la care și-a exprimat voința de a cumpăra; locuința să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992, condiții îndeplinite în cauza de față.
Instanța nu a reținut încălcarea dreptului de proprietate al pârâtului M. T. J. urmare a instituirii obligației de a vinde, deoarece o asemenea obligație rezultă din Legea nr. 85/1992, adoptată în scopul de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare, iar prin decizia nr. 221/2008 Curtea Constituțională a reținut faptul că textul art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, instituie o normă de justiție socială întrucât dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic și pe această bază, Curtea a apreciat că dispozițiile criticate sunt nu numai conforme literei și spiritului art. 44 din Constituție, ci și legitime din punct de vedere economic, social și moral, precum și în deplină concordanță cu dispozițiile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe, iar statul are obligația constituțională de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, prevăzută prin art. 135 alin. (2) lit. f) din Constituție, republicată.
Cu privire la cererea de stabilire de către instanță a prețului vânzării, instanța a apreciat că aceasta nu se impune atâta timp cât modalitatea stabilirii prețului este indicată detaliat și explicit în cuprinsul art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 și astfel, conform acestui text, prețul se stabilește în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, ținându-se seama de coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977 și de indexarea în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Că, prețul se va determina în funcție de anul construirii imobilului, avându-se în vedere prețurile din anexa 1 din Legea nr. 85/1992 și anexa 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 ori anexa 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, după caz, la care se vor aplica coeficienții de uzură în timp din tabelul 3 din anexa 2 la Decretul nr. 93/1977 și indexarea conform creșterii salariului minim brut pe țară la data cumpărării prin raportare la cel existent la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Instanța a apreciat că data cumpărării va coincide cu data rămânerii definitive a prezentei hotărâri de instituire în sarcina pârâților a obligației de a vinde, deoarece de la acest moment hotărârea consolidează dreptul de a cumpăra, în acest fel evitându-se fluctuațiile valorii salariului minim pe economie între momentul stabilirii obligației și momentul efectiv al încheierii contractului, care ar putea fi influențat de diferiți factori și prețul se poate stabili cu ușurință de vânzător și atâta timp cât sunt respectate strict dispozițiile art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, nu există nici un motiv pentru care cumpărătorul să se opună prețului, iar în cazul unei eventuale opoziții, prețul se va stabili oricum potrivit dispoziției legale menționate, cu luarea în considerare a salariului minim brut pe țară la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri de instituire în sarcina pârâților a obligației de a vinde.
Instanța a reținut că pârâții nu critică obligativitatea înstrăinării locuinței amplasată pe un teren proprietatea reclamantului care are calitate de chiriaș, ci prețul de vânzare, însă legiuitorul a înțeles să stabilească prețul de vânzare într-un cuantum care să permită chiriașilor să își poată exercita efectiv dreptul la cumpărarea locuințelor, iar în cazul unui preț ridicat dreptul acestora devenind iluzoriu.
Că, în condițiile existenței unei prevederi explicite, stabilirea prețului în prezentul cadru procesual apare ca inutilă și de natură să întârzie nejustificat justa soluționare a cauzei, iar prin stabilirea obligației de a vinde, pârâții vânzători au sarcina de a calcula prețul vânzării conform dispozițiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, de a-l comunica cumpărătorului și de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Instanța a reținut conform dispozițiilor generale ce reglementează vânzarea, că prețul trebuie plătit la momentul încheierii contractului, ca o consecință a principiului simultaneității executării obligațiilor sinalagmatice și, din moment ce reclamantul nu a solicitat vânzarea cu plata prețului în rate, conform art. 11 din Legea nr. 85/1992, republicată, vânzarea imobilului va avea loc cu plata integrală la momentul încheierii contractului, iar în condițiile în care cumpărătorul se opune plății prețului stabilit corect conform dispozițiilor art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, republicată, înseamnă că acordul de voință al părților nu s-a realizat, obligația stabilită prin hotărâre judecătorească a devenit imposibil de executat datorită exclusiv culpei cumpărătorului care nu a acceptat prețul legal, astfel că pârâtul poate dispune de bun așa cum dorește, dar condiționat de îndeplinirea obligațiilor sale (stabilirea corectă a prețului conform dispozițiilor menționate, încunoștințarea reclamantului despre preț, invitarea acestuia în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare).
Instanța a apreciat că refuzul pârâților de a vinde locuința către reclamant nu este întemeiat pe o interdicție ce izvorăște din lege și reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de proprietate, iar acțiunea reclamantului este întemeiată în parte .
Împotriva sentinței a declarat recurs pârâtul M. Tg.J., prin Primar.
Recurentul critică sentința invocând faptul că în mod greșit instanța a admis acțiunea, deoarece acțiunea nu a fost legal timbrată.
Susține recurentul că suma de 861,18 lei cu care reclamantul și-a timbrat pretențiile este insuficientă, întrucât taxa de timbru trebuia să fie stabilită la valoarea reală a imobilului aprobată prin HCL nr. 47/26.02.2010 de 35.183 lei, fără TVA.
O altă critică vizează faptul că greșit instanța a admis acțiunea,reținând incidența dispozițiilor Legii 85/1992 și ale Decretului 61/1990, întrucât aceste dispoziții nu erau aplicabile în speță, imobilul nefiind construit din fondurile statului, sau din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Precizează că imobilul casă de locuit a fost edificat pe scheletul unei construcții cu destinația de garaj ce avea dimensiunile de 20 m/4,20 m, reclamantul procedând la construirea unei case de locuit, care s-a desfășurat pe o perioadă de câțiva ani, folosind o parte din materialele garajului .
Recurentul critică sentința și pentru faptul că nu s-au avut în vedere actele depuse de acesta, respectiv HCL nr. 47/26.02.2010 și HCL 185/2010, prin care s-a aprobat prețul de vânzare către reclamant, hotărâri ce au fost cenzurate de instanță prin respingerea excepției de nelegalitate invocată de reclamant, pronunțându-se sentința civilă nr. 4313/12.10.2012 a Tribunalului Gorj, în dosar_ .
Recurentul susține că vânzarea imobilului la un preț impus este nelegală și prejudiciază bugetul local și interesele municipalității .
Tribunalul analizând recursul declarat, constată că acesta nu este fondat și va fi respins, în temeiul art. 312 alin. 1 c.pr.civ., pentru următoarele considerente;
Critica referitoare la faptul că acțiunea introductivă nu a fost suficient timbrată nu este fondată.
Potrivit art. 1 din Legea 146/1994 reactualizată, acțiunile și cererile introduse la instanțele judecătorești se timbrează în mod diferențiat după cum obiectul acestora este sau nu evaluabil în bani, iar dispozițiile alin. 3 ale art. 11 din lege prevăd că valoarea la care se calculează taxa de timbru este cea declarată în acțiune sau în cerere.
Prin cererea introductivă, reclamantul a precizat valoarea imobilului ca fiind de 12.503 lei, instanța a stabilit și i-a pus în vedere reclamantului să achite o taxă de timbru în valoare de 861,18 lei, sumă ce a fost achitată de reclamant cu chitanța nr. 510-67-005 din 7.03.2012, depusă al fila 39 a dosarului de fond.
Împotriva modului de stabilire a taxei de timbru nici una din părți nu a formulat cerere de reexaminare, așa cum prevăd dispozițiile art. 18 din Legea 146/1997 .
Având în vedere faptul că instanța a apreciat că imobilul cade sub incidența dispozițiilor Legii 85/1992 și a Decretului Lege nr. 61/1990, corect s-a avut în vedere valoarea declarată de reclamant în cerere și nu valoarea de circulație a imobilului, raportat și la obiectul acțiunii, respectiv obligația de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în condițiile dispozițiilor legale reținute .
Nu este fondată nici critica prin care recurentul consideră că în mod greșit instanța a reținut incidența în speță a dispozițiilor Legii nr. 85/1992 și a Decretului –Lege nr. 61/1990, motivând că locuința nu a fost construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Din rapoartele de expertiză depuse la dosarul cauzei, cât și din cel efectuat în cauza nr._ , dar și din recunoașterea recurentului făcută prin cererea de recurs rezultă că reclamantul este cel care a procedat la construirea imobilului, păstrând scheletul unei construcții cu destinația de garaj și folosind o parte din materialele acestuia.
Din raportul de expertiză efectuat în cauza nr._ pagina 114-115 rezultă cert că imobilul a fost executat de reclamant de la fundație .
De asemenea, rezultă din probele administrate că reclamantul are calitatea de chiriaș potrivit contractelor de închiriere nr.682/3.07.1997 și 73/24.05.2004 pentru imobilul cu destinația de locuință situat în . județul Gorj, ultimul contract fiind reînnoit tacit.
Având în vedere situația dedusă judecății, potrivit căreia reclamantul are calitatea de chiriaș pentru o locuință pe care el a realizat-o, situată pe un teren pentru care prin sentința civilă nr. 5238/2009 pronunțată de Judecătoria Tg-J. în dosar_ a fost obligată Comisia locală a Legii 18/1991 Tg –J. să întocmească și să înainteze documentația în vederea eliberării titlului de proprietate pentru reclamant, se apreciază că, instanța de fond corect a aplicat normele juridice prevăzute de Decretul Lege 61/1990 și ale Legii 85/1992, întrucât situația poate fi similară cu cea reglementată de normele juridice reținute.
Nu există nici o rațiune pentru ca reclamantului să nu-i profite o normă juridică favorabilă, în cazul în care nu creează un prejudiciu pârâtului recurent și să plătească un preț care nu este datorat, în cuantumul solicitat.
Rațiunea reținută rezultă și din deciziile Curții Constituționale, respectiv deciziile nr. 270/2 oct. 2002, 252/15 iunie 2004, 362/23.09.2004, 388/30.09.2004, 564/7 iulie 2007, 1024/13.11.2007, 221/2008 prin care au fost analizate dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992, norma fiind caracterizată ca o normă de justiție socială, ce acordă chiriașilor posibilitatea de a cumpăra locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal juridic, ori, așa cum s-a arătat anterior, locuința a fost construită de reclamant de la nivelul fundației .
Nu poate fi reținută nici ultima critică prin care se susține că instanța a nesocotit înscrisurile depuse de pârât în apărare și cu care a înțeles să dovedească prețul de vânzare al locuinței, respectiv HCL nr. 47/26.02.2010 și HCL 185/2010, împotriva cărora s-a respins excepția de neegalitate invocată de reclamant prin sentința civilă nr. 4513/12.10.2012 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar_ .
Din sentința civilă nr. 4513/12.10.2012 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosar_ rezultă că hotărârile consiliului local au fost emise cu respectarea dispozițiilor cuprinse în Constituția Statului Român referitoare la competență și la exercitarea atribuțiilor de autoritate publică, însă nu au fost analizate aspectele de fapt și de drept privitoare la obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare, cu motivarea că aceste aspecte se referă la fondul litigiului dintre părți.
În raport de considerentele reținute de instanța de fond cu privire la fondul pricinii, cât și de cele din prezenta decizie, actele invocate de recurentul pârât au fost implicit înlăturate prin reținerea aplicabilității dispozițiilor Legii 85/1992 și ale Decretului Lege 61/1990.
În consecință, recursul declarat va fi respins ca nefondat .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul pârât M. Tg.J., prin Primar, împotriva sentinței civile nr. 888 din 01.02.2013 pronunțată de Judecătoria Tg.-J. în dosarul nr._ .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 13 Mai 2013 la Tribunalul Gorj .
Președinte, Nicolița Ș. | Judecător, C. A. M. | Judecător, M. B. |
Grefier, A. P. |
Red. NȘ
j.f.S. G.
ex. 2
SL 15 Mai 2013
| ← Fond funciar. Decizia nr. 1810/2013. Tribunalul GORJ | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
