Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 693/2013. Tribunalul HARGHITA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 693/2013 pronunțată de Tribunalul HARGHITA la data de 26-06-2013 în dosarul nr. 4142/268/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL HARGHITA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 693/R
Ședința publică din 26 Iunie 2013
Completul compus din:
Judecător: B. R. J. - Președinte
Judecător: Banyai E.
Judecător: M. P.
Grefier: M. E.
Pe rol judecarea recursului declarat de recurenta G. M. M. împotriva sentinței civile nr. 2657 din data de 17octombrie 2012 a Judecătoriei O. S., în contradictoriu cu intimatul B. G., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
Se constată că dezbaterea cauzei în fond a avut loc în ședința publică din data de 19 iunie 2013 iar susținerile părților au fost consemnate în încheierea din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
TRIBUNALUL,
Deliberând, constată următoarele:
I. Prin Sentința civilă nr. 2657 din data de 17 octombrie 2012 a Judecătoriei O.-S., s-a admis acțiunea reclamantului B. G., domiciliat în O.-S. ., județul Harghita împotriva pârâtei G. M. M., domiciliată în Cristuru-S. . B/1 . și în consecință:
S-a dispus dezmembrarea terenului de 1142 mp înscris în CF nr._ O.-S. A1, provenit din conversia de pe hârtie a CF nr.2562, cu nr.top.2250/2/1/2, 2250/2/2/2, 2250/2/3/2, 2250/2/4/2, 2250/2/5/2, 2249/2/1/2, 2249/2/2/2, 2249/2/3/2, 2249/2/4/2, 2249/2/5/2, în două corpuri funciare pe baza raportului de expertiză tehnică de identificare și delimitare a imobilului întocmit de expert tehnic Szalai D., care face parte integrantă din prezenta după cum urmează:
- lot I teren în suprafață de 200 mp
- lot II teren în suprafață de 942
S-a dispus perfectarea antecontractului încheiat între părți cu privire la suprafața de 200 mp, în sensul că prezenta sentință ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.
S-a dispus întabularea dreptului de proprietate pe numele reclamantului asupra lotului I, cu titlu de cumpărare în cota de 1/1 parte și renotarea lotului II în favoarea proprietarei de până acum.
Pârâta a fost obligată să plătească reclamantei 2646,60 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru și onorariu avocațial.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță arată că terenul în suprafață de 1142 mp înscris în CF nr._ provenit din conversia de pe hârtie a CF nr.2562, cu nr.top.2250/2/1/2, 2250/2/2/2, 2250/2/3/2, 2250/2/4/2, 2250/2/5/2, 2249/2/1/2, 2249/2/2/2, 2249/2/3/2, 2249/2/4/2, 2249/2/5/2, figurează în proprietatea tabulară a pârâtei G. M. M., dreptul de proprietate fiind intabulat în CF în anul 1995.
În data de 24.03.1992, respectiv la data de 30.01.1993 s-a încheiat între reclamantul B. G. și pârâta G. M. M., actul intitulat „Elismerveny” prin care pârâta recunoaște că a preluat de la reclamant suma de 40.000 lei vechi cer reprezintă avans din prețul unui teren intravilan din Cristuru-S., respectiv suma de 60.000 lei vechi ce reprezintă avans pentru terenul din dosul casei reclamantului, care a format proprietatea bunicii pârâtei, ea fiind singura moștenitoare.
Din declarațiile martorilor, semnatari ai actelor susmenționate, rezultă că părțile s-au înțeles cu privire la vânzarea cumpărarea unui teren din dosul imobilului reclamantului, actul a fost scris de către pârâta G. M. M..
Înscrisul susmenționat conține mențiunea avans, întrucât era vorba că reclamantul va cumpăra întregul teren existent în suprafață de 1142 mp, însă datorită lipsei banilor părțile s-au înțeles că pentru suma de 100.000 lei, suma care era achitată, să-i fie vândut terenul în suprafață de 200 mp, împrejurare recunoscută la interogatoriu de către pârât. Pârâta susține că această sumă de bani, respectiv 100.000 lei vechi a fost preluată de ea, cu titlu de arendă pentru suprafața de teren folosită de către reclamant întrucât nu s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între părți, reclamantul s-ar fi înțeles cu soțul pârâtei în privința arendării acestui teren.
Din întregul probatoriu administrat nu rezultă că ar fi fost o înțelegere cu privire la încheierea unui contract de arendare între soțul pârâtei G. L. pe de o parte, respectiv reclamantul B. G. pe de altă parte. Actele au fost încheiate între reclamant și pârâtă, unica moștenitoare a bunicii acesteia – proprietara terenului – după cum s-a menționat în actul încheiat, soțul acesteia neavând nici o calitate cu privire la vânzarea sau arendarea terenului.
Din declarația martorei B. I. – expert topograf, rezultă că părțile împreună au solicitat să efectueze o schiță de identificare și dezmembrare a imobilului cu privire la suprafața de 200 mp teren din dosul imobilului reclamantului.
Terenul a fost îngrădit de către reclamant, a folosit această suprafață de teren de la data semnării actelor, data de la care au trecut 20 de ani și în această perioadă pârâta nu s-a interesat de soarta acestui teren, nu a formulat vreo pretenție față de reclamant, nu a solicitat nici o sumă de bani, nici cu titlu de preț și nici cu titlu de arendă.
Potrivit disp. art. 970 din vechiul cod civil aplicabile în prezenta cauză, convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ceea se este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.
Din probatoriul administrat, rezultă că voința reală a părților era de a vinde un teren situat în dosul casei reclamantului. Conform obiceiului, părțile au încheiat un act sub semnătură privată, din care rezultă intenția acestora și scopul urmărit de aceștia. Prețul stipulat era de 100.000 lei care a fost preluat de către reclamantă, împrejurare necontestată de ea, iar suma de 100.000 lei vechi achitată în anul 1992 și 1993 acoperă contravaloarea unui teren de 200 mp. Imobilul a fost identificat și dezmembrat prin raportul de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic Szalai D. suprafața de 200 mp teren cumpărat de reclamant fiind dezmembrat din suprafața totală de 1142 mp, lot I care va fi intabulat pe numele reclamantului iar lot II se va renota pe numele pârâtei.
Pentru considerentele de mai sus, văzând și disp.art.1021, 1073 Cod civil s-a admis acțiunea reclamantului în sensul solicitat.
Pârâta fiind în culpă procesuală în baza art.274 Cod procedură civilă a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru și onorariu avocațial.
II. Împotriva acestei sentințe a declarat recurs G. M. M., solicitând modificarea sentinței, iar în urma rejudecării respingerea acțiunii ca neîntemeiată, precum și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Recurenta critică hotărârea instanței de fond ca fiind nelegală și netemeinică, deoarece absolut nici una din apărările sale nu au fost reținute în considerentele hotărârii instanței de fond, mai mult, conținutul singurului înscris pe care s-a întemeiat acțiunea a fost "alterat" pe bază de declarații de martori, aspecte ce niciodată nu au fost supuse principiului contradictorialității, nici măcar motivarea acțiunii nu arăta că suma de 100.000 lei reprezenta doar un avans, acest lucru fiind inventat după ce s-a spus că nu a fost vorba de vânzare, ci doar de plata unui avans.
Astfel, în mod trunchiat se arată în acțiune că între părți s-ar fi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, în condițiile în care acel document ce s-a încheiat se referă la o chitanță de mână, privind preluarea unei sume de bani, drept avans din prețul terenului, și din această împrejurarea rezultă cel puțin trei concluzii:
- s-a achitat doar un avans din prețul terenului;
- nu s-a obligat să-i vând terenul reclamantului;
- nu s-a obligat nici la faptul că se va prezenta la un notar pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, deci instanța nu o poate obliga la ceva la care ea nu a obligat-o, fiindcă numai o promisiune neonorată poate fi transformată într-o obligație legală.
Consideră că instanța nu o poate obliga ca să se prezinte la notar, ori să dispună pronunțarea unei hotărâri ce ține loc de act autentic, fiindcă nu și-a asumat o asemenea obligație.
Astfel, la pagina a 2-a din motivarea sentinței se arată că "...pârâta recunoaște că a preluat de la reclamant suma de 40.000 lei vechi ce reprezintă avans din prețul unui teren intravilan din Cristuru-S., respectiv suma de 60.000 lei vechi ce reprezintă avans pentru terenul din dosul casei reclamantului".
La următorul alineat, instanța a concluzionat că de aici, adică din preluarea celor două avansuri, părțile s-au înțeles la vânzarea cumpărarea unui teren din dosul imobilului reclamantului, fapt confirmat de martori.
Susține că nu ea trebuia să dovedească că suma de bani achitată era de fapt o arendă, ci reclamantul trebuia să arate acel înscris din care rezultă voința sa echivocă că a vrut să vândă terenul.
Instanța de fond mai arată că "din probatoriul administrat în cauză rezultă că voința reală a părților era de a vinde un teren situat în dosul casei reclamantului", ori singura probă concludentă era acel înscris denumit chitanță, restul erau adăugiri la acel înscris pentru a contura voința dorită de reclamant, nu cea a părților.
Relevă că, contractul nu s-a încheiat în realitate, acesta nu s-a perfectat niciodată, nefiind încheiat nici un antecontract sau vreun alt act juridic în acest sens.
Din discuțiile purtate cu reclamantul B. G. a reieșit faptul că el s-a înțeles cu soțul său în sensul arendării acelei porțiuni de teren, iar nu în sensul vânzării acestuia.
Este adevărat că a acceptat acele sume de la B. G., însă nu cu titlu de preț al vânzării al terenului respectiv, ci cu titlu de avans, așa cum reiese și din chitanța depusă de reclamant la dosar.
Acțiunea reclamantului este deci lipsită de obiect, deoarece între ei nu a existat niciodată vreun antecontract, sau contract de vânzare-cumpărare cu privire la porțiunea de teren înscrisă în CF. nr._-O.-S. A1, provenită din conversiunea C.F. nr. 2562, astfel că el nici nu poate solicita instanței obligarea pârâtului la perfectarea acestui "antecontract".
Mai arată că pentru terenul respectiv, pe care l-a dobândit cu titlu de moștenire, până în prezent a plătit toate taxele și impozitele, ceea ce dovedește foarte bine faptul că el este adevăratul proprietar al acestuia, iar titlul de proprietate fusese întabulat doar la data de 05.02.1997, deci la data la care întocmise actul nu era proprietar de carte funciară.
Conform practicii judecătorești în materie, privind admisibilitatea acțiunii în executare silită a unui antecontract de vânzare-cumpărare (acțiunea privind pronunțarea unei hotărâri, care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare) cu privire la un teren asupra căpruia a fost reconstituit dreptul de proprietate în procedura Legii nr. 18/1991, prin decizia civilă nr. 444/R/27.11.2008, Tribunalul Bistrița - Năsăud a respins recursul declarat de reclamantă, constatând că în mod corect instanța de fond a reținut faptul că terenul în litigiu a intrat sub incidența Legii fondului funciar, astfel încât stabilirea dreptului de proprietate nu se putea face decât în condițiile legii special, prioritară față de dreptul comun, în lucrarea Retrocedarea terenurilor Legea nr. 18/1991, Editura Hamangiu, 2010 de M. Steluța C. - Judecător la Curtea de Apel București, pagina 238. Astfel, instanța de fond a respins acțiunea având ca obiect executarea silită a unui antecontract de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.11.1950.
Potrivit art. 1169 Cod civil, cel care face o propunere înaintea instanței, trebuie să o dovedească, iar potrivit prevederilor legale, chitanțele depuse la dosar nu pot servi ca mijloace depline de probă pentru dovedirea existenței antecontractului invocat de reclamant. Dacă într-adevăr ar fi existat un antecontract între ei, părțile prezentului proces, dat fiind că reclamantul invocă că acesta s-a referit la un teren, antecontractul ar fi trebuit încheiat în formă autentică, simple discuțiuni purtate cu mai mult de un deceniu între soțul său și B. G. nu sunt de ajuns ca instanța să o oblige la perfectarea acestui "antecontract" și la cedarea proprietății sale asupra acelui teren în favoarea reclamantului, mai ales pentru că până la urmă a reieșit faptul că reclamantul a primit în folosință terenul respectiv cu titlu de arendă.
Recurenta susține că pentru ca o astfel de acțiune să fie admisibilă, trebuia ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică, altfel nu se poate admite o asemenea acțiune.
Astfel, într-o soluție de speță se arată că "Hotărârea care ține loc de act de vânzare - cumpărare are caracter declarativ, ea, constată înțelegerea părților intervenită anterior. Acest lucru, este posibil, numai cu privire la convenții care la momentul încheierii lor întruneau toate condițiile de validitate nu și cu privire la convenții lovite de nulitate absolută pentru lipsa uneia sau unora dintre condițiile de validitate, întrucât nulitatea absolută nu poate fi acoperită în nici un fel și nici nu poate fi validată prin hotărâre judecătorească, dacă legea, prin excepție, nu dispune în sens contrar”.(Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția comercială, Decizia nr. 984 din 11 martie 2008).
Mai relevă că în ce privește împrejurarea că la data semnării chitanței, nu era proprietar tabular, arată că practica instanțelor de judecată, de asemenea este constantă, în sensul că într-o atare situație, nu se poate admite acțiunea de prestație tabulară.
Referitor la primul petit, se constată că prin înscrisul intitulat "declarație" reclamanta nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, chiar daca pârâta semnatară ar fi fost proprietara tabulara a terenului, pentru că la data încheierii actului, era în vigoare Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, care sancționa cu nulitatea absolută nerespectarea formei autentice.
Așa cum s-a arătat deja, acest act poate fi valorificat doar ca o promisiune de vânzare care da dreptul promitentului cumpărător să ceara promitentului vânzător să încheie actul în forma autentică sau, dacă sunt îndeplinite cerințele prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, să poată cere instanței judecătorești să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.
De altfel, dacă reclamanta ar fi dobândit dreptul de proprietate în baza actelor mai sus menționate, cererea adresată instanței ar fi fost practic lipsita de interes. Referitor la petitul având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic instanța constată că atât timp cât terenul nu este intabulat în cartea funciara iar pârâții, moștenitori ai beneficiarei titlului, nu și-au înscris dreptul în cartea funciară, s-ar putea pronunța o astfel de hotărâre numai cu încălcarea prevederilor legale citate mai sus.
În drept, se invocă prev. art. 304 pct. 7, 8 și 9 din Codul de procedură civilă.
III. Prin întâmpinarea formulată B. G., a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivele din întâmpinare intimatul susține că recursul formulat nu este întemeiat potrivit evidenței de carte funciară nr._ O.-S., proprietar tabular al terenului în suprafață de 1142 mp. este recurenta-pârât G. M. M..
Din cele două acte, încheiate la datele de 24. 03. 1992 si 30. 01. 1993 între părți, rezultă că părțile s-au înțeles în privința vânzării a unui teren situat in mun. O.-S., ., dosul casei reclamantului. S-a trecut în acel act mențiunea de avans întrucât inițial era vorba că reclamantul va cumpăra întreaga suprafață de teren însă ulterior, din lipsă de bani, s-a cumpărat numai 200 mp. și nu s-a mai întocmit alt înscris.
Voința reală a pârtilor, ceea ce rezultă din comportamentul lor, a fost aceea de a vinde respectiv a cumpăra această porțiune de teren.
Începând cu anul 1992, data predării sumei către pârâtă din partea reclamantului, acesta a îngrădit suprafața de teren și a folosit-o ca proprietar. Nimeni nu a contestat această împrejurare inclusiv pârâta. Mai mult, măsurarea terenului, precum și îngrădirea acestuia s-au efectuat în prezența pârâtei.
Ambele părți s-au prezentat la un specialist, expert topograf, în vederea efectuării măsurătorilor pentru transcriere. Acest expert a fost audiat în calitate de martor și a relatat împrejurarea în care a fost solicitată de ambele părți, măsurarea si identificarea imobilului pentru dezmembrare și în vederea transcrierii suprafeței de teren de 200 mp. De asemenea, din depoziția celorlalți doi martori, semnatari ai actului, rezultă care a fost voința reală a părților.
Pârâta de la data preluării în posesie a terenului de către reclamant nu s-a interesat de acesta, nu a formulat nicio pretenție față de acesta nici cu titlu de preț nici cu titlu de arenda.
Între părți nu s-a încheiat nici un contract de arendare neexistând vreo dovadă în această privință.
Potrivit prevederilor art. 970 din Cod civil vechi, convențiile trebuie executate cu bună credință. Din analiza acestui text legal rezultă că în cazul actelor juridice încheiate de părți trebuie examinată voința reală a părților și nu ceea ce s-a trecut în înscris. Părțile sunt obligate să execute nu numai ceea ce este expres prevăzut în act ci și toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației.
Din comportamentul pârâtei rezultă împrejurarea că aceasta a înstrăinat această porțiune de teren, nu s-a prezentat la reclamant că ar avea vreo cerere cu privire la acest teren. Pârâta numai în 2011, când el a solicitat să se prezinte pentru transcriere, și-a manifestat împotrivirea la transcriere.
Apărările paratei cu ocazia judecării în fața instanței de fond au fost luate în considerare.
Apreciază că instanța de fond și-a motivat sentința atât în fapt cât și în drept, astfel consideră că hotărârea pronunțata este ferită de orice critică fiind o hotărârea judecătorească legală și temeinică.
În drept, se invocă disp. art. 115, 312 alin. 1 Cod pr. civ. vechi.
IV. Nu au fost depuse înscrisuri noi.
V. Analizând recursul în limita motivelor invocate, Tribunalul reține că este dincolo de orice îndoială faptul că recurenta a promis să îi vândă intimatului terenul ce face obiectul litigiului. Chiar și în lipsa altor probe, această împrejurare rezultă fără putință de tăgadă din copiile chitanțelor depuse la dosar, în care se arată că recurenta a primit 40.000 lei, reprezentând „avans din prețul unui teren intravilan cumpărabil”, respectiv 60.000 lei, reprezentând „avans pentru terenul din dosul casei”. Primirea unei părți din prețul unui teren cumpărabil nu poate să însemne altceva decât că părțile s-au înțeles anterior să vândă, respectiv să cumpere terenul respectiv.
VI. În plus însă în cauză au mai fost administrate și alte probe care nu fac decât să întărească această concluzie și să dovedească reaua-credință a recurentei.
Astfel, martorii care au semnat cele două chitanțe au confirmat că a fost vorba de o vânzare, iar expertul topograf a confirmat că a efectuat o lucrare de dezmembrare cu privire la teren, la cererea comună a părților. În schimb, martora propusă de recurentă a declarat doar că nu știe de vânzarea terenului.
Contestarea admisibilității probei cu martori este vădit nefondată, nu numai pentru că, existând un început de dovadă scrisă, proba era admisibilă sub toate aspectele conform art. 1197 din Codul civil, dar în primul rând pentru că reprezentantul recurentei a fost de acord cu administrarea ei propunând, la rândul său, un martor.
VII. Tribunalul reține că nu există nicio dispoziție legală și nici practică judiciară care să interzică unei persoane să promită vânzarea unui bun, chiar dacă acesta nu îi aparține la momentul promisiunii. Desigur că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate fie de bunăvoie, fie prin hotărâre judecătorească nu va putea avea loc decât dacă bunul respectiv va intra în proprietatea promitentului vânzător. D. urmare, și motivul conform căruia acțiunea nu putea fi admisă, deoarece recurenta nu era proprietar la momentul promisiunii, este vădit nefondat.
Tot vădit nefondat este și argumentul prin care se susține că promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie încheiată în formă autentică, întrucât nu există nicio dispoziție legală în acest sens, actul juridic respectiv nefiind translativ de proprietate.
Intimatul nu a susținut și nici Judecătoria nu a apreciat că, prin promisiunea de vânzare, intimatul ar fi dobândit dreptul de proprietate asupra terenului. Dimpotrivă, tocmai faptul că nu a dobândit acest drept, constituie cauza acțiunii, astfel că aserțiunile care tind să demonstreze că intimatul nu a devenit proprietar sunt lipsite de obiect.
VIII. Este adevărat că recurenta nu s-a obligat în mod expres că se va prezenta la notar pentru perfectarea contractului, dar această obligație este implicită în condițiile în care s-a obligat să vândă, lucru prevăzut de art. 970 alin. 2 din Codul civil.
IX. În concluzie, recursul este neîntemeiat.
X. Fiind căzută în pretenții, recurenta trebuie să îi plătească intimatului, în temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă, cheltuielile de judecată suportate. Este vorba de 2000 lei, reprezentând onorariul de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenta G. M.-M., cu domiciliul în orașul Cristuru-S., .. B/1, ., în contradictoriu cu intimatul B. G., cu domiciliul în municipiul O.-S., ., județul Harghita, împotriva Sentinței civile nr. 2657 din 17 octombrie 2012, pronunțată de Judecătoria O.-S. în Dosarul nr._, ca neîntemeiat.
Obligă pe recurentă să îi plătească intimatului 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26 iunie 2013.
Președinte Judecător Judecător
B. R. J. Banyai E. M. P.
Pentru Banyai E.,
fiind în concediu de odihnă,
semnează vicepreședintele instanței
I. C. U.
Grefier
M. E.
Pentru M. E.,
fiind în concediu de odihnă,
semnează prim-grefier
I. B.
Red.: B.R.J.
Primit: 26.07.2013
Tehnored./id./ 26.07.2013
Ex.2/SD.-Z.C.
Jud.fond: B. Cs.I.
| ← Ordonanţă preşedinţială. Decizia nr. 597/2013. Tribunalul... | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 695/2013. Tribunalul HARGHITA → |
|---|
