Cereri. Decizia nr. 154/2015. Tribunalul IALOMIŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 154/2015 pronunțată de Tribunalul IALOMIŢA la data de 19-02-2015 în dosarul nr. 154/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IALOMIȚA - SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 154/A
Ședința publică de la 19 Februarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: I. T.
JUDECĂTOR: M. I.
GREFIER: M. I.
Pe rol soluționarea apelului civil formulat de apelanții-reclamanți P. M.-R., P. R.-V. și P. A., prin mandatar P. G., cu domiciliul ales la Cb. Av. „R. M.” din mun. București, ., .. 2, ., împotriva sentinței civile nr. 1947 din 11.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slobozia în dosarul acesteia nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât G. A., cu domiciliul în ., jud. Ialomița, CNP_ și cu domiciliul ales la Cb. Av. „S. S.” din mun. Slobozia, .. 12, ., jud. Ialomița, având ca obiect alte cereri .
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns: apelanții-reclamanți, reprezentați de avocat ales M. R. și mandatara acestora, asistată de același avocat și intimatul-pârât, reprezentat de avocat ales S. S..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Apărătorul apelanților-reclamanți semnează motivele de apel transmise anterior prin mail și depune dovada cheltuielilor de judecată.
Tribunalul ia act de semnarea motivelor de apel și acordă cuvântul pe probe.
Apărătorul apelanților-reclamanți consideră că la fond nu s-a administrat proba cu interogatoriu din culpa pârâtului, deși această probă are o mare relevanță în cauză. Arată că a existat o înțelegere cu privire la prețul stabilit de părți în sensul că promitentul-cumpărător se obliga să îndeplinească anumite formalități cadastrale, lucru ce justifică prețul mic al acestui antecontract. Ca atare, dacă instanța le va considera utile și pertinente pentru soluționarea cauzei, solicită încuviințarea probelor cu interogatoriul părților și un martor, martorul pentru a dovedi această înțelegere nescrisă dintre părți și calificarea acestei înțelegeri.
Apărătorul intimatului-pârât, cu privire la probele solicitate de apelanți, respectiv interogatoriu și un martor, consideră că acestea nu sunt utile și nici concludente soluționării prezentului apel și are în vedere existența antecontractului în formă autentică, faptul că probele au fost legal administrate la fondul cauzei, s-a audiat și un martor la fond, astfel că se opune probelor solicitate.
Tribunalul, față de proba cu interogatoriu solicitată de apelanți, constată că prin motivele de apel nu s-a solicitat această probă, situație față de care în momentul de față apelanții-reclamanți sunt decăzuți din dreptul de a solicita proba cu interogatoriu . Cu privire la proba cu un martor, într-adevăr această probă apare în motivele de apel, însă față de înscrisurile existente acum la dosar, instanța constată că este o probă neconcludentă cauzei, astfel că o respinge.
Apărătorul apelanților-reclamanți arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de solicitat.
Apărătorul intimatului-pârât, de asemenea, precizează că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de solicitat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată încheiată cercetarea judecătorească, cauza în stare de judecată și, în conformitate cu dispozițiile art. 392 Cod procedură civilă, acordă cuvântul în susținerea/combaterea motivelor de apel.
Apelanții-reclamanți, prin avocat M. R., solicită desființarea în totalitate a sentinței civile nr. 1947 din 11.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slobozia, ca fiind nelegală și netemeinică, motivat de faptul că instanța de fond în mod greșit nu s-a pronunțat pe ceea ce s-a solicitat. Consideră că intimatul se face culpabil pentru pasivitatea exprimată din momentul încheierii acestui antecontract - 23.10.2009 și până în noiembrie/decembrie 2013, moment în care apelanta P. G. a formulat prima cerere de chemare în judecată împotriva lui G. A., întrucât acesta se obligase să îndeplinească toate formalitățile cadastrale pentru a înscrie dreptul asupra terenurilor din satul Smirna, jud. Ialomița.
Având în vedere că apelanta P. G. este o persoană fără studii juridice și în raport de ultimul paragraf al antecontractului depus la dosarul cauzei, solicită a se observa că în mod ambiguu este menționată obligația ca aceasta să-și fi îndeplinit formalitățile cadastrale, întrucât prețul terenului de 2 ha este mic, chiar derizoriu de 6.000 lei, sumă mică pentru acea perioadă și care justifică obligația pe care promitentul-cumpărător o avea ca urmare a înțelegerii dintre aceștia. La semnarea antecontractului a fost prezentă doar apelanta P. G. ca și mandatară a celorlalți trei apelanți, aceasta neavând studii juridice. Apreciază că numai promitentul-cumpărător este în culpă.
Arată că a invocat excepția prescrierii dreptului la acțiune având în vedere acest timp destul de mare față de momentul la care s-a încheiat acest contract, chiar dacă intimatul a intrat în folosința terenului și faptul că până la momentul introducerii cererii, apelanții au fost cei care l-au contactat pe promitentul-cumpărător și l-au acționat primii în judecată.
Pentru aceste motive, solicită admiterea apelului, desființarea în totalitate a hotărârii instanței de fond, reținerea cauzei spre judecată și repunerea părților în situația anterioară în cazul în care se va admite excepția prescripției . Consideră că Decretul nr. 167/1958 este pe deplin aplicabil în speță și solicită a se avea în vedere la pronunțarea hotărârii și recursul în interesul legii formulat de procurorul general T. M. N.; cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatului-pârât, avocat S. S., solicită respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind temeinică și legală.
Cu privire la prescripția extinctivă invocată de către apelanți, arată că aceștia nu au făcut nicio referire la întreruperea termenului de prescripție prin folosința terenului de către intimat, care echivalează cu recunoașterea din partea apelanților și care întrerupe prescripția.
Există antecontractul autentic încheiat între părți cu prevederea inserată în sensul predării folosinței. Chiar la interogatoriul administrat la fond, apelanții prin mandatar au recunoscut că intimatul-pârât folosește terenul, ceea ce echivalează cu o recunoaștere. Precizează că niciodată nu s-a solicitat rezoluțiunea acestui antecontract și nici nu s-a revendicat această suprafață de teren.
În concluzie, solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii instanței de fond ca temeinică și legală; fără cheltuieli de judecată.
Dezbaterile declarându-se închise, cauza rămâne în pronunțare.
După deliberare,
INSTANȚA
Deliberând cu privire la apelul civil de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1947 din 11.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slobozia, s-a respins cererea principală formulată de reclamanții-pârâți P. R. V., P. M. R. și P. A. prin mandatar PĂDUARU G. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant G. A., ca neîntemeiată.
S-a admis cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant G. A. în contradictoriu cu reclamanții-pârâți P. R. V., P. M. R. și P. A..
S-a constatat ca valabilă vânzarea-cumpărarea intervenită între părți cu privire la cota de 3/10 din suprafața totală de 6,5140 ha situat in extravilanul localității Smirna, jud. Ialomița, conform titlului de proprietate nr._/_ din data de 17.01.1997 și sentinței civile nr. 213/19.01.2009 pronunțată de Judecătoria Slobozia în dosarul nr._/2008.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare între pârâtul reclamant, în calitate de cumpărător, și reclamanții pârâți, în calitate de vânzători.
În baza art. 885 și art. 888 C.civ., instanța a dispus comunicarea unei copii de pe hotărârea rămasă definitivă către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Ialomița.
Totodată, în baza art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicată, s-a dispus ca, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentația aferentă să fie comunicată la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului pe veniturile din transferul proprietății imobilului.
S-a luat act că pârâtul reclamant nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că la data de 23.10.2009, prin antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 4066, reclamanții pârâți au vândut pârâtului reclamant imobilul în cota de 3/10 din suprafața totală de 6,5140 ha situat in extravilanul localității Smirna, jud. Ialomița, pe care îl dețineau conform titlului de proprietate nr._/_ din data de 17.01.1997 și sentinței civile nr. 213/19.01.2009 pronunțată de Judecătoria Slobozia în dosarul nr._/2008, urmând ca, ulterior, părțile să se prezinte la un birou notarial pentru încheierea unui contract autentic de vânzare - cumpărare.
S-a reținut că, deși pârâtul reclamant a făcut demersuri în acest sens, notificându-i pe promitenții vânzători, aceștia nu s-au prezentat pentru încheierea actului sub formă autentică.
Antecontractul de vânzare - cumpărare atestă încheierea unei convenții de vânzare - cumpărare pe deplin valabilă, fiind îndeplinite cerințele art. 1295 Cod civ. (în vigoare la data faptelor), care stipulează că vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător de la vânzător de îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.
Antecontractul prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui imobil naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, iar instanța are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, soluția impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor prevăzute de art. 1073 Cod civ., care permite creditorului îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Mai mult, art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005 prevede că, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Instanța de fond a constatat că pârâtul reclamant și-a îndeplinit integral obligația ce i-a revenit, în sensul că a achitat prețul terenului și că, de la data încheierii antecontractului, are în posesie terenul ce a format obiectul convenției, exercitând o posesie utilă, liniștită, neviciată și sub nume de proprietar.
S-a reținut că acest aspect este consemnat în promisiunea de vânzare cumpărare – act autentic și confirmat de declarațiile martorilor care au afirmat că părțile au fost la notar, iar pârâtul reclamant G. A. este cel care folosește în prezent terenul. Instanța nu a reținut afirmațiile martorei M. R. în sensul că mandatara P. G. nu a luat niciun ban pentru teren, de vreme ce tot aceasta (martora) a afirmat că nu știe ce s-a discutat în biroul notarului.
Mai mult, potrivit art. 270 alin.1 Cod proc. civ., înscrisul autentic face deplină dovadă, până la declararea sa ca fals, cu privire la cele constatate personal de cel care a autentificat înscrisul. Iar alin. 2 al aceluiași articol prevede că declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic fac dovadă, până la proba contrară.
În speță, prima instanță a reținut că reclamanții-pârâți nu au dovedit în niciun fel cele afirmate; în antecontractul de vânzare – cumpărare din data de 23.10.2009 autentificat sub nr. 4066 se menționează că aceștia au primit prețul pentru care s-au înțeles și i-au predat lui G. A. terenul ce a făcut obiectul promisiunii.
Tot în antecontractul de vânzare – cumpărare din data de 23.10.2009 autentificat sub nr. 4066 se menționează că P. R. V., P. M. R. și P. A. nu vor mai avea nicio pretenție viitoare și se obligă să facă toate demersurile pentru a încheia contractul în formă autentică.
Așadar, reclamanții pârâți, prin mandatar, nu își pot invoca propria turpitudine în neîncheierea contractului, dar nici nu pot solicita un alt preț decât cel pentru care s-au înțeles și care a fost achitat la acel moment. De altfel, faptul că prețul a fost achitat a fost recunoscut de reclamanții-pârâți prin cererea introductivă unde au solicitat ca prețul de 6.000 lei achitat de pârâtul reclamant să fie considerat drept plată pentru folosința terenului.
Pentru aceste considerente, instanța de fond a respins cererea principală, a admis cererea reconvențională și, pe cale de consecință, a constatat valabilitatea acordului intervenit între părți prin antecontractul de vânzare – cumpărare cu privire la imobilul teren arabil în cota de 3/10 din suprafața totală de 6,5140 ha situat in extravilanul localității Smirna, jud. Ialomița.
Împotriva acestei sentințe au formulat recurs reclamanții P. R. V., P. M. R. și P. A. prin mandatar PĂDUARU G..
La termenul de judecată din data de 19.02.2015, tribunalul a calificat calea de atac ca fiind apel și nu recurs.
Apelanții prin mandatar au completat motivele de apel arătând că instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la ceea ce au cerut și nici nu a pus în discuție excepția prescrierii dreptului material la acțiune în timpul cercetării cauzei la fond, aspect pe care îl consideră deosebit de relevant la pronunțarea acestei sentințe, pe care o apreciază ca fiind nelegală și netemeinică.
Se solicită admiterea apelului și desființarea sentinței atacate pentru următoarele considerente:
În primul rând, instanța de fond trebuia să facă aplicarea Decretului nr. 167/1958, referitor la regulile prescripției și să constate faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 4066/23.10.2009, încheiată de P. R. V., P. M.-R., P. A. cu G. A., s-a prescris, împlinindu-se chiar și de la momentul scadenței încheierii acestui contract (23.10.2010) și până la momentul introducerii cererii de chemare în judecată - ianuarie 2014, mai bine de 3 ani.
Susțin apelanții faptul că intimatul a rămas în pasivitate și a dat dovadă de rea-credință, întrucât le-a solicitat suma de 5000 euro pentru a încheia contractul, deși ei nu aveau nicio vină.
Solicită a se constata faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune bilaterală, iar din acesta rezultă că ambele părți s-au angajat să încheie în viitor un contract, asumându-și obligația de a face, astfel că răspunderea este contractuală.
Pentru aceste motive, se solicită admiterea apelului, desființarea sentinței atacate și să se constate că acțiunea este prescrisă.
Intimatul-pârât G. A. a formulat întâmpinare, solicitând pe această cale respingerea apelului ca nefondat și păstrarea în tot a hotărârii atacate.
În motivare arată faptul că de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și plății prețului, a intrat în posesia acestei suprafețe de teren, pe care o folosește exclusiv din data de 23.10.2009, data încheierii antecontractului, el plătind de atunci impozitul pentru acest teren, lucru recunoscut prin cererea de chemare în judecată, astfel încât nu poate opera prescripția extinctivă invocată de promitenții vânzători, termenul de prescripție fiind întrerupt prin folosința terenului, care echivalează cu o recunoaștere din partea pârâților, debitori ai obligației de a face.
Având în vedere aspectele menționate, intimatul-pârât solicită respingerea apelului ca nefondat și păstrarea în tot a hotărârii atacate.
Tribunalul, analizând actele dosarului, sentința apelată în raport de criticile formulate constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în cele ce urmează:
Astfel, cu privire la critica apelanților ce vizează faptul că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune al intimatului, în condițiile în care apelanții au invocat această excepție, tribunalul constată că într-adevăr instanța de fond nu a analizat excepția la care face referire apelanta prin cererea de chemare în judecată și pe care, instanța, în virtutea rolului activ conferit de art. 22 alin. 4 din C.proc.civ. nu a calificat-o în acest sens.
Însă, față de prevederile art. 480 din C.proc.civ, instanța de apel va analiza prescripția dreptului material la acțiune al intimatului în cadrul motivelor de apel.
Așadar, tribunalul constată, din probele administrate în cauză, că intimatul a intrat în posesia suprafeței de teren ce a reprezentat obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare la momentul încheierii acestui act, respectiv 23.10.2009, pentru care și achită impozitul de la acea dată.
Recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie este un caz de întrerupere a prescripției.
Predarea imobilului de catre promitentii-vanzatori promitentului-cumparator este considerata o astfel de recunoastere (tacita) - cu consecinta ca promitentul cumparator poate obtine perfectarea contractului pe toata durata posesiunii. Pe acesta perioada prescriptia nu e implinită operând întreruperea termenului prescripției extinctive, conform art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958.
Cu privire la motivul de apel referitor la culpa intimatului pentru faptul că nu a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dată fiind starea de pasivitate în care s-a aflat mult timp, tribunalul il privește neîntemeiat.
Prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între părți la data de 23.10.2009, promitenții-vânzători, respectiv apelanții, și-au asumat obligația de a face toate demersurile pentru a putea încheia valabil contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 20.10.2010, respectiv întocmirea documentației cadastrale, deschiderea cărții funciare, obținerea extrasului de carte funciară, a certificatului de atestare fiscală și a oricăror înscrisuri necesare vânzării, iar dacă din motive obiective formalitățile de intabulare în cartea funciară întârzie peste această dată, termenul de perfectare a contractului se vor prelungi în mod corespunzător.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract. Ambele părți având obligația de a încheia contractul în viitor.
Faptul că contractul de vânzare-cumpărare nu a fost perfectat în forma autentică s-a datorat culpei apelanților și nu culpei intimatului.
Contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică se putea încheia doar dacă apelanții își îndeplineau obligațiile privind întocmirea documentației cadastrale, aspect pe care aceștia nu l-au dovedit.
Solicitarea intimatului privind pronunțarea unei hotărâri care să țină locul contractului de vânzare-cumpărare formulată după 5 ani de la încheierea antecontractului s-a datorat faptului că apelanții nu au făcut demersurile necesare în vederea obținerii documentației cadastrale și nu l-au informat pe intimat despre realizarea acestui lucru pentru ca beneficiarul-cumpărător să se prezinte la notariat.
Intimatul este îndreptățit să solicite și să obțină executarea întocmai a obligației asumată de apelanți – încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică - conform principiului executării în natură a obligațiilor în conformitate cu prevederile art. 1073 din C.civ., așa cum corect a reținut și instanța de fond.
Astfel, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a pagubelor, instanța de judecată poate pronunța, în baza art. 1073 și 1077 din C. civ., o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Faptul că mandatara promitenților-vânzători nu are cunoștințe juridice și faptul că prețul vânzării stabilit prin antecontract și încasat de apelanți la data încheierii acestui act (aspect ce rezultă din chiar clauzele antecontractului) nu reprezintă motive pentru a considera că formalitățile cadastrale ar fi căzut în sarcina intimatului.
Contractul este legea părților conform art. 969 din C.civ., iar înscrisul autentic, în care a fost consemnată înțelegerea părților, face dovada deplină până la declararea sa ca fals cu privire la cele consemnate personal de notar ( art. 270 alin. 1 din C.proc.civ.), în timp ce declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic fac dovada până la proba contrară ( art. 270 alin. 2 din C.proc.civ.).
Or, tribunalul constată că apelanții nu au produs nicio probă contrară cu privire la aspectele mai sus menționate .
Pentru aceste considerente, tribunalul va respinge apelul declarat de apelanții P. M. R., P. R. V. și P. A. prin mandatar P. G. împotriva sentinței civile nr. 1947/11.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slobozia.
Văzând și dispozițiile art. 634 alin. 1 pct. 4 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
În baza art. 480 Cod procedură civilă, respinge apelul declarat de apelanții P. M. R., P. R. V. și P. A. prin mandatar P. G., cu domiciliul ales la Cb. Av. R. M. din București, ., .. 2, ., împotriva sentinței civile nr. 1947/11.09.2014 pronunțată de Judecătoria Slobozia.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 19.02.2015.
Președinte, I. T. | Judecător, M. I. | |
Grefier, M. I. |
Red./Tehnored.I.T.
7 ex./27.04.2015
Jud.fond. P. S.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 153/2015.... | Pretenţii. Decizia nr. 150/2015. Tribunalul IALOMIŢA → |
|---|
