Reziliere contract. Decizia nr. 1341/2013. Tribunalul IAŞI

Obligă pârâții să plătească reclamaților suma de 1066 lei reprezentând c/v chirie restantă pentru perioada 12._, suma de 161 lei cu titlu de penalități de întârziere aferente debitului și suma de 27,6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată”.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că:

„În ceea ce privește excepția netimbrării acțiunii – instanța de judecată constată că timbrajul a fost complinit integral de către reclamanți, pentru toate capetele de cerere, în conformitate cu disp. art. 2 și 3 din Lg. 146/1997, motiv pentru care va respinge această excepție ca neîntemeiată.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesual active a reclamanților pentru capetele de cerere privind cheltuielile de întreținere restante și penalitățile de întârziere aferente - în analiza condițiilor de exercitare a acțiunii civile existența calității procesuale, alături de cea a interesului și capacității procesuale trebuie să rezulte în mod neândoielnic, derivând pentru reclamant din calitatea de titular a dreptului subiectiv încălcat sau a interesului ocrotit, iar pentru pârât din calitatea de titular a obligației corelative acelui drept sau interes.

Conform prev.art. 46 din Legea nr.230/2007 “ T. proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.”, iar potrivit art.50 din Legea nr.230/2007 prin care a fost abrogată Anexa 2 la Legea nr.114/1996, asociația are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar în cazul neplății acestor cheltuieli, timp de mai mult de 90 de zile de la scadență.

Totodată, disp. art. 25 din H.G. nr. 1588/2007 prevăd că „după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociația de proprietari poate calcula și percepe penalizări de întarziere pentru suma neachitată, în condițiile stabilite și aprobate de adunarea generală a asociației de proprietari în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 ce prevede că, „ Penalizările pentru întârzierea plății cotelor de intreținere, hotărâte potrivit legii de adunarea generală a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la sută pentru fiecare zi de intârziere și se vor aplica pentru fiecare cotă de intreținere lunară numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată…”

Raportat la dispozițiile normative invocate este evident faptul că plata debitelor restante la cotele cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente se datorează în primul rând de proprietarii apartamentelor ori spațiilor cu destinație de locuință din condominiu, putând fi solicitată și de la persoanele care ocupă aceste spații în baza unor raporturi locative, iar calitatea procesual activă revine numai asociației de proprietari din care imobilul face parte, în timp ce reclamanții, în calitate de proprietar respectiv titular al dreptului de administrare al locuinței, nu pot emite pretenții pentru recuperarea sumelor datorate cu titlu de debit și penalități pentru aceasta de la chiriaș, cât timp nu au dovedit faptul că și-au stins propria obligație față de asociație plătind aceste sume, împrejurare ce i-ar permite proprietarului să se subroge în drepturile creditorului plătit, considerente pentru care instanța va admite excepția și va respinge acest capăt de cerere motivat de lipsa calității procesual active a reclamanților.

În ce privește fondul cauzei instanța, având în vedere probatoriul administrat, reține următoarea situație de fapt:

Între reclamantul C. local al mun. Iași și pârâta M. M. a intervenit contractul de închiriere nr.1440/2005, având ca obiect transmiterea folosinței spațiului cu destinație de locuință socială, situat în Iași, D., nr.1, ., . pe perioada 01.02._11, beneficiari ai folosinței fiind, alături de titularul dreptului locativ familia acesteia.

Potrivit art. 20 din contract:” În cazul în care chiriașul nu respectă obligațiile cu privire la întreținerea, repararea, folosirea suprafeței locative închiriate, precum și la plata chiriei potrivit prevederilor legii, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului în condițiile stabilite de lege.”

În speță instanța constată faptul că, după expirarea duratei contractului pârâții au continuat să locuiască în spațiul închiriat, fără a fi tulburați de către locator și fără a le fi anunțată intenția de neprelungire a raporturilor locative înainte de expirarea termenului stabilit în contract, astfel că a operat tacita relocațiune, iar pe de altă parte, înscrisurile din contabilitatea reclamanților relevă existența unui debit restant la plata chiriei, în sumă de 1066 lei pentru perioada 01.12._10, la care au fost aplicate și penalități de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere conform prev. art. 12 din contract, ce însumează 161 lei, sumă pentru care au fost înștiințați că trebuie să o plătească.

Astfel, în condițiile în care pârâții în calitate de beneficiari ai folosinței locuinței sociale nu au dovedit îndeplinirea principalei obligații ce le revenea, conform disp. art. 8,9 din contract, de plată a contravalorii chiriei pentru perioada sus menționată încălcând astfel principiile de drept enunțate de art. 969 și art. 970 cod civil (actual art.1170 și 1270 NCC), potrivit cărora obligațiile contractuale legal asumate au putere de lege între părțile contractante, instanța va admite acest capăt de cerere și-i va obliga să plătească reclamanților suma de 1066 lei cu acest titlu precum și penalitățile de întârziere în sumă de 161 aferente debitelor restante din perioada 01.12._10 .

Având în vedere faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale asumate, prin semnarea convenției, care are puterea conferită de art. 969 C. civ. (actual art. 1270 N. C. civ.) și față de dispoziția art. 20 din această convenție, având în vedere că s-a reținut mai sus neîndeplinirea obligației principale de plată a chiriei, instanța de judecată va admite și cererea privind desființarea contractului, astfel că va dispune rezilierea acestuia și ca o consecință a acestui fapt, în sensul că prin desființarea actului pârâții nu mai justifică îndreptățirea de a ocupa imobilul, va dispune și evacuarea acestora din spațiul cu destinația de locuință socială”.

* * *

Împotriva acestei sentințe au declarat recurs atât pârâții cât și reclamanții.

Motivele de recurs formulate de reclamanți sunt următoarele:

În conformitate cu art. 26 din contractul de închiriere cu nr. 1140/16.05.2005, plata cheltuielilor de întreținere cade în sarcina exclusivă a chiriașului.

În conformitate cu art. 14 alin. 5 din OUG nr. 40/1999: „Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința”.

Menționează faptul că, nu s-a constituit asociație de proprietari în imobilul în care locuiesc intimații, întrucât imobilul este proprietatea Municipiului Iași unic proprietar.

Consideră că nu sunt aplicabile prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, întrucât nu se poate constitui Asociația de proprietari, M. Iași fiind unicul proprietar al imobilului locuit de către intimați.

Motivele de recurs formulate de pârâți sunt următoarele:

Arata ca au achitat an de an cu regularitate chiria, până în momentul în care familia a întâmpinat mari probleme financiare datorită unor probleme de sănătate ale unui membru în familie.

La momentul actual veniturile familiei s-au mai redresat, în sensul că soțului M. C. i se achită pensie de boală, fiul M. A. s-a angajat cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată și fiica a fost și ea angajată.

Arată că restanța la chirie nu a fost înregistrată cu rea credință ci s-a datorat unor probleme medicale ale soțului care este o persoană cu handicap.

Ținând cont de faptul că împotriva pârâților M. M., M. A., M. A., M. I. fostă M. I. nu mai există hotărâre de plată a chiriei, solicita a se respinge cererea de evacuare.

S-au administrat probe noi în recurs respectiv înscrisuri.

* * *

Analizând actele și lucrările dosarului, sub aspectul motivelor de recurs invocate și al dispozițiilor legale aplicabile cauzei, tribunalul constată următoarele:

În prezenta cauză Tribunalul constată că prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub nr._ reclamanții M. Iași și C. L. Iași au chemat în judecată pârâții M. M., M. A., M. I. R. și M. V. A. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 1140/2005, evacuarea pârâților din imobilul de locuit situat în Iași, ., .. 25, obligarea acestora la plata sumei de 1066 lei reprezentând c/v chirie restantă pentru perioada 01.12.2009-31.12.2+1+, suma de 161 lei cu titlu de penalități de întârziere aferente debitului, suma de_ lei reprezentând cheltuieli de întreținere restante și suma de 2169 lei cu titlu de penalități de întârziere.

În fapt, între reclamantul C. local al mun. Iași și pârâta M. M. a intervenit contractul de închiriere nr.1440/2005, având ca obiect transmiterea folosinței spațiului cu destinație de locuință socială, situat în Iași, D., nr.1, ., . pe perioada 01.02._11, beneficiari ai folosinței fiind, alături de titularul dreptului locativ familia acesteia.

Tribunalul constată ca fiind întemeiate criticile recurenților pârâți care au invocat faptul că sancțiunea rezilierii contractului și a evacuării lor din locuința situată în Iași, D. nr. 1, ..

Astfel, Tribunalul reține că în mod corect a constatat instanța de fond că în cauză a operat tacita relocațiune pârâții continuând să folosească spațiul închiriat de reclamanți și după expirarea contractului, respectiv la 01.02.2011.

Tribunalul reține că pârâții au depus la dosar în fața instanței de recurs, înscrisuri de probează îndeplinirea obligației contractuale de față a chiriei pentru locuința socială închiriată în baza contractului nr. 1440/2005 (chitanța nr._ din 25.03.2013 – 1230 lei, nr._ din 27.05.2013 – 100 lei, nr._ din 27.05.2013 – 100 lei.

De asemenea pârâții au probat că întârzierile la plata chiriei s-au datorat unor împrejurări obiective si nu relei credinte.

Astfel s-a dovedit absența oricăror venituri, starea de sănătate deteriorată a unuia din membrii familiei probata cu certificatul de încadrare în grad de handicap nr. 5672/14.05.2010 (fila 7 dosar) a pârâtului M. C. și de biletul de externare din 04.02.2011 (fila 8 dosar recurs) ce atestă faptul că acesta a suferit o intervenție chirurgicală de urgență pe cord în decembrie 2010 ca urmare a unui infarct miocardic acut.

Aceste împrejurări coroborate cu dovezile privind plata chiriei la zi, aduse în fața instanței de recurs creează instanței convingerea că executarea obligației contractuale cu întârziere de către pârâți s-a datorat nu relei credințe a acestora ci unor împrejurări obiective mai presus de voința lor.

În consecință, statuând în echitate, Tribunalul constată că sancțiunea rezilierii contractului și evacuării pârâților din locuinta sociala acordata este disproporționată și se impun a fi respinse aceste cereri, Tribunalul urmând a admite recursul ,în baza art. 312 Cod procedură civilă ,a modifica în parte sentința recurată și a respinge cererile formulate de reclamanți în contradictoriu cu pârâții.

Tribunalul constată, că se impune a fi respinsă cererea de recurs formulată de reclamanți.

Astfel, deși reclamanții au invocat că se impune a se dispune și obligarea pârâților la cheltuieli de întreținere și penalități tribunalul constată că în mod legal și temeinic instanța de fond a reținut că reclamanții nu au calitate procesual activă cu privire la această cerere față de prevederile art. 46, 49 din Legea 230/2007 ce conferă doar asociațiilor de proprietari dreptul de a acționa în justiție proprietarii pentru recuperarea cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere.

Deși recurenții reclamanți au invocat faptul că M. Iași este unicul proprietar al imobilului situat în . și că nu ar fi fost constituită, prin urmare, o asociație de proprietari în cazul imobilului închiriat în baza contractului, Tribunalul constată că recurenții nu au produs nici o dovadă în susținerea criticilor aduse prin cererea de recurs deși sarcina probei le revenea, recursul reclamanților urmând a fi respins ca neîntemeiat în baza art. 312 Cod procedură civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite cererea de recurs formulata de pârâții M. M., M. A., M. I. R. și M. V. A. împotriva sentinței nr._/06.06.2012 pronunțata de Judecătoria Iași, pe care o modifica in parte, in sensul următor.

Respinge cererile reclamanților M. Iași și C. L. Iași formulate în contradictoriu cu pârâții M. M., M. A., M. I. R. ȘI M. V. A..

Menține restul dispozițiilor sentinței recurate ce nu contravin prezentei decizii.

Respinge cererea de recurs formulata de M. IASI și C. L. IASI împotriva sentinței nr._/06.06.2012 pronunțata de Judecătoria Iași.

Irevocabila.

Pronunțata in ședința publica, azi 29.05.2013.

Red. P.C.

Tehn. A.G.

2 ex./13.02.2014

Jud. fond: B. M.