Rezoluţiune contract. Decizia nr. 172/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 172/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 07-03-2014 în dosarul nr. 8557/245/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 07 Martie 2014
Președinte - E. C. F.
Judecător C. E. C.
Grefier D. M. B.
DECIZIE CIVILĂ Nr. 172/2014
Pe rol judecarea apelului civil privind pe apelanta M. M., și pe intimații I. E. și I. P. A., având ca obiect rezoluțiune contract repunere părți în situația anterioară.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din data de 21.02.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 28.02.2014 și apoi pentru astăzi, 07.03.2014, când:
TRIBUNALUL
Deliberând asupra cauzei de fața,
Prin sentința civilă nr. 7646/ 20 aprilie 2011 pronunțată de Judecătoria Iași în dosar_ s-a respins actiunea formulată de M. M. in contradictoriu cu pârâtii I. P. A. și I. E., obligndu-se reclamanta la plata cheltuielilor de judecată către pârâți, 2500 lei reprezentând onorariu avocat.
Pentru a pronunța aceasta soluție, prima instanța a reținut următoarele:
” Prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub nr._ reclamanta M. M. a solicitat instanței ca în contradictoriu cu pârâții I. E. și I. P. A. să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1906/8 nov._ încheiat între părți și repunerea părților în situația anterioară.
În fapt arată reclamanta că a cumpărat de la pârâți apartamentul cu o cameră în suprafață de 29,09 mp. Anterior a fost încheiat un antecontract prin care s-a stabilit prețul apartamentului la 34.000 euro, preț ce a fost achitat astfel 25.000 euro la încheierea antecontractului și 9000 euro la 08.08.2008.
La data încheierii actului a primit cheile și s-a mutat efectiv în camera cumpărată abia la 28.03.2009,
După 2 - 3 săptămâni de la mutare a observat că instalația electrică interioară și exterioară este defectă firele și conductorii electrici permițând consumul de către alte persoane.
Încetul cu încetul au început să se manifesta o seamă de disfuncționalități în rețeaua de apă caldă, sistemul de aerisire și ventilație, canalizare, apă rece, termică, sanitară.
A anunțat vânzătorul despre aceste defecțiuni, acesta promițând că le va remedia, că va repune toate sistemele în stare de funcționare având câteva tentative eșuate în acest sens ulterior pârâții refuzând orice fel de contact.
La începutul sezonului ploios în luna nov. 2009 a constatat că nu se poate locui în apartament datorită multitudinii de vicii ascunse pe care vânzătorii le cunoșteau dar nu i le-au adus la cunoștință cu rea credință.
Astfel instalația termică este montată pe peretele exterior al mansardei și nu este izolată în nici un fel, trasele de apă ce alimentează centrala termică sunt superficial îngropate în peretele exterior astfel încât apa îngheață la temperaturi de minus câteva grade și devin nefuncționale. Instalația de scurgere a apei menajere de la vecini este conectată la bucătăria sa astfel că evacuarea apei de la baie și bucătărie se înfundă sistematic fiind imposibilă înlocuirea elementelor tehnice corespunzătoare din cauza deficiențelor grave de construcție și montare a sistemului de evacuare care nu este individual.
În afara proiectului pârâții au ocupat un spațiu din suprafața comună a podului mansardei în care a practicat joncțiunea la traseele de apă caldă și rece din camera sa joncționând instalația electrică la instalația sa, fapt ce afectează până la nefuncționare instalațiile.
Pârâții au montat deficitar panourile exterioare încât acestea prezintă pericol evident de dezmembrare și prăbușire prin folosirea unor materiale ieftine și de proastă calitate periclitând structura de rezistență a camerei și a întregii mansarde.
Rigipsul a fost prost montat, conducta de apă este montată prost, pe coama acoperișului ceea ce intensifică fenomenul de condens de pătrundere a apei pluviale igrasie, mucegai burlanele de scurgere sunt permanent înghețate prezintă țurțuri, la toate acestea adăugându-se mirosul pestilențial generat de o haotică și împotriva oricăror norme instalație de canalizare care practic, nu există.
Instalația de încălzire este făcută din materiale inferioare inadecvate iar sistemul de aerisire face ca toate mirosurile din . cameră. A notificat pârâții în scris despre aceste defecțiuni pârâții declarând că sunt de acord cu desființarea contractului cu condiția achitării sumei de 150 euro chirie și să lase în apartament aparatura electrocasnică și mobilier, propunere inacceptabilă.
Potrivit art. 1352 c.c. vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale lucrului dacă acestea fac ca lucrul să nu fie bun de întrebuințare după destinația sa ori întrebuințarea sa este atât de micșorată încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat dacă le-ar fi cunoscut.
Cum nu este specialist constructor, nu putea să cunoască această multitudine de erori și netemeinice realități.
Pârâții au fost autorizați să construiască mansarda și să o reabiliteze termic, fiind obligat să construiască un acoperiș astfel încât să elimine riscul infiltrațiilor, să placheze pereții exteriori cu polistiren de 0,5 cm, plasa fibră sticlă, vătuire cu 2 straturi de glet și 2 straturi de var lavabil, nici una dintre aceste obligații nefiind respectată.. vânzătorii au cunoscut viciile dar nu le-au adus la cunoștința sa urmărind
obținerea prețului convenit. Viciile invocat nu sunt aparente și sunt vicii substanțiale. Nici la o atentă verificare viciile nu puteau fi descoperite decât în condițiile unor temperaturi scăzute, ploi.
Deoarece este vorba de deficiențe grave de construcție care existau în momentul predării lucrului dar nu au fost cunoscute și nici nu le putea cunoaște prin mijloace obișnuite de verificare. Viciile fac lucrul imposibil de folosit conform destinației sale.
În drept a invocat art. 1352 – 1354, 1355 cod civ. și 274 cod proc civilă.
A depus în copie contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1906 din 08.11.2008, antecontract de vânzare cumpărare, chitanță.
Reclamanta a solicitat acordarea ajutorului public judiciar, încuviințat de către instanță, aceasta fiind scutită de la plata taxei de timbru în valoare de 333 lei.
Legal citați pârâții au formulat întâmpinare prin care arată următoarele:
Reclamanta M. M. s-a mutat în apartamentul ce a constituit obiectul contractului de vânzare cumpărare cu circa 2 luni înainte de semnarea contractului.
De asemenea anterior mutării reclamanta a văzut construcția în toate stadiile de realizare începând cu structura incluzând instalațiile și terminând cu finisajele interioare, o parte dintre materiale fiind cumpărate la alegerea reclamantei.
Niciodată reclamanta nu i-a informat cu privire la defecțiuni la instalația electrică.
Referitor la instalația de scurgere a apei menajere din imobil aceasta a asistat de la început la dispunerea traseelor instalațiilor, dispunerea instalației de la nivelul inferior obliga legarea scurgerii de la bucătăria vecinului de la apartamentul 24 în aceeași coloană cu cea a băii și bucătăriei apartamentului 24, achiziționat de reclamantă.. motivul pentru care instalația de scurgere se înfundă uneori este utilizarea defectuoasă a instalației de către vecinul reclamantei.
Acoperișul a fost realizat cu tablă nepanotată, susținerile reclamantei referitoare la faptul că panourile exterioare folosite la construcție se pot desprinde fiind nereale.
Toate materialele folosite sunt conform cu proiectul realizat și avizat de Primăria Iași. Conductele de alimentare cu apă și plăcile de rigips au fost corect montate conform proiectului, în acoperiș nu sunt țevi de alimentare cu apă. Sub acoperișul exterior este montat un strat de vată minerală de 20 cm deși proiectul prevedea un strat de 15 cm. Nici un vecin nu s-a plâns de apariția igrasiei.
Conform dis part. 1352 vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză nu le-ar fi cumpărat.. o altă condiție a acțiunii redhibitorii este ca viciul să fi existat la momentul încheierii contractului. Pentru viciile ivite ulterior vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului.
Pretențiile reclamantei nu sunt întemeiate, viciul invocat nefiind atât de grav încât din cauza lui imobilul să fie impropriu întrebuințării.
Defecțiunile invocate, parțial adevărate referitoare la țeava de scurgere de la baie a apei menajere precum și la conductele de alimentare cu apă a centralei termice aflate pe peretele exterior care îngheață la temperaturi foarte scăzute, nu fac improprie locuirea în imobil.
Cu cheltuieli minore sau exploatarea corespunzătoare imobilului poate fi propriu utilizat. Reclamanta a putut să se convingă de eventualele disfuncționalități ale imobilului anterior încheierii contractului. Din cererea de chemare în judecată rezultă că viciile invocat nu au existat la data încheierii contractului ci au apărut ulterior, fapt ce înlătură răspunderea vânzătorului, intervenind instituția riscului.
La solicitarea părților instanța a încuviințat administrarea probei cu înscrisuri, cu interogatoriul părților, a probei testimoniale și a probei cu expertiza tehnică în construcții, probe ce au fost administrate în cauză.
S-a efectuat și depus la dosar expertiza tehnică în construcții efectuată de expert M. A. și expert tehnic consultant M. N. și s-a procedat la audierea martorilor R. D., P. M., T. M. și F. A..
A depus reclamanta la dosar planșe foto, extrase din ziare, documentație tehnică ce a stat la baza autorizării lucrării de mansardare.
Analizând probatoriul administrat în cauză instanța reține următoarele:
Reclamanta a cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1906 din 08.11.2008 de la pârâții din prezenta cauză apartamentul nr. 23 situat în Iași . nr. 41 ..
Susține aceasta că din cauza viciilor construcției apartamentul este impropriu locuirii, arătând în cererea de chemare în judecată o . defecțiuni la rețeaua electrică, la realizarea branșamentului la rețeaua de canalizare, la realizarea izolație apartamentului care afectează calitatea construcției, vicii ce au fost cunoscute de pârâți dar ascunse acesteia.
Acțiunea promovată de reclamantă reprezintă o opțiune a cumpărătorului pentru tragerea la răspundere a vânzătorului în realizarea răspunderii lui pentru vicii, și își are reglementarea în art.1352 – 1357 Cod civil.
Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă condițiile necesare pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse, și anume: viciul trebuia să fie ascuns, să existe la momentul încheierii convenției și să fie grav. Aceste trei condiții trebuie îndeplinite cumulativ nefiind suficientă dovedirea numai a uneia sau a două dintre ele în scopul arătat.
Rezultă din probatoriul administrat în cauză că reclamanta a văzut apartamentul pe care l-a cumpărat de la pârâți pe parcursul construirii acestuia. Aceasta a recunoscut la răspunsul la interogatoriu că de 4-5 ori a fost la apartament pe parcursul construirii și că a ales împreună cu pârâții elementele de finisaj ale apartamentului.
Martorii audiați în cauză la solicitarea reclamantei arată că în apartamentul acesteia există pete pe tavan, apărute în iarna anului 2009, că există probleme la instalația sanitară apărute la 2 luni după . că în iarna anului 2009 nu a putut folosi centrala din cauza înghețului apei din conducte.
Dintre deficiențele reclamate, rețin experții că deficiența privind alimentarea cu energie electrică a corpului de iluminat de pe casa scării a fost înlăturată de către pârâți în urma sesizării reclamantei, fapt recunoscut și de către reclamantă precum și de către unul dintre martori audiați la solicitarea acesteia.
În ce privește deversarea apelor uzate de la bucătăria vecinului de apartament prin coloana verticală poziționată în bucătăria reclamantei rețin experții că această măsură e conformă proiectului iar panta de scurgere practicată se înscrie în limita minimă admisibilă. Cu privire la mirosurile ce pătrund în baie rețin aceeași experți că acesta este specific tuturor locuințelor situate în blocuri.
Cu privire la infiltrațiile reclamante de către reclamantă rețin experții că acestea nu au putut fi sesizate direct la momentul efectuării expertizei, reținând că cel mai probabil urmele de umiditate se datorează efectului de punte termică.
În ce privește montarea conductelor aferente instalației termice în pereții apartamentului se reține de către experți că aceasta nu este conformă proiectului și că neconcordanța între grosimea pereților exteriori din proiect, de 25 cm și cea constată, de 20 cm ar putea contribui la funcționarea incorectă a instalației.
Din raportul de expertiză efectuat în cauză rezultă că apartamentul reclamantei este propriu locuirii iar defecțiunile reclamate de către aceasta pot fi remediate. Experții rețin că deficiențele reclamate și parțial confirmate nu sunt vicii grave.
Va reține instanța, conform concluziilor raportului de expertiză, că viciile reclamate de către reclamantă nu sunt vicii grave.
În ce privește caracterul ascuns al acestora reține instanța că practica în materie definește viciul ascuns ca fiind viciul pe care cumpărătorul, printr-o verificare normală dar atentă nu putea să îl cunoască.
Posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință despre vicii se apreciază în abstracto, motiv pentru care lipsa de informare sau de experiență nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constat singur să fie ascunse.
Cum reclamanta a putut participa la edificarea construcției, iar documentația tehnică ce a stat la baza autorizării construcției are caracter public, reține instanța că aceasta putea cunoaște deficiențele privind lipsa izolării suficiente a conductelor aferente instalației termice la momentul achiziționării apartamentului, viciile astfel invocate neavând caracter de vicii ascunse.
Pentru motivele mai sus arătate instanța apreciază că acțiunea reclamantei nu este întemeiată urmând a fi respinsă.
În conformitate cu dis part. 274 cod proc civilă instanța va reține culpa procesuală a reclamantei în declanșarea prezentului litigiu și va obliga reclamanta la plata cheltuielilor de judecată către pârâți constând în onorariu de avocat în cuantum de 2500 lei.”
Împotriva acestei sentințe, a formulat recurs, calificat ca fiind apel, reclamanta M. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare, apelata a arătat că a solicitat rezoluțiunea contractului de vănzare-cumpărare autentificat sub nr. 1906/08.11.2008 și repunerea părților în situația anterioară, pe calea acțiunii redhibitorie. S-a arătat că apartamentul în discuție a fost cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare anterior precizat, după încheierea unui antecontract prin care s-a stabilit prețul de achiziție total de 34 000 EURO, din care s-a achitat 25 000 EURO la semnarea antecontractului, iar restul de 9000 EURO la data de 08.08.2008. A susținut apelanta că după aproximativ 3 săptămâni de la mutarea în imobilul cumpărat astfel, a observat că instalația electrică interioară și exterioară este defectă, firele și conductorii electrici permițând consumul de către alte persoane ( aspect reținut și în cuprinsul sentinței atacate, fila 1). Ulterior, pe parcursul locuirii efective în apartament, a constatat mai multe disfuncționalități la rețeaua de apă, la sistemul de încălzire și de ventilație, la instalația de canalizare, la instalația termică și la cea sanitară, practic, la toate instalațiile apartamentului, menite a-l face funcțional.
A arătat apelanta că a anunțat vânzătorul de aceste deficiențe majore și multiple, care afectau grav funcționalitatea imobilul. Mai mult, la începutul sezonului ploios, în 2009, a constatat că locuirea în apartament a devenit imposibilă, ca urmare a viciilor ascunse ale acestui apartament, pe care vânzătorii, în calitate de dezvoltatori imobiliari și deci constructori ai apartamentului în discuție le cunoșteau, dar cu rea-credință, i le-au ascuns. Astfel, instalația termică este montată pe peretele exterior al mansardei și nu este izolată în nici un fel, traseele de apă ce alimentează centrala termică sunt superficial îngropate în peretele exterior, astfel încât apa din conducte îngheață la doar minus câteva grade, temperatură la care standardele tehnice și funcționalitatea instalației obligă la rezistență, dacă sunt montate în mod corespunzător. Or, din cauza acestor deficiențe instalația a devenit în scurt timp
nefuncțională. Oaltă gravă deficiență o constituie modalitatea de conectare a instalației de surgere a apei menajere aparținând vecinilor. Instalația acestora, în mod nepermis și vădit nefuncțional, a fost conectată la bucătăria apartamentului, astfel că circuitul de evacuare al apei de la baia și bucătăria imobilului, se
blochează sistematic, se înfundă și refulează în baia sa, cu toate consecințele
de rigoare. O astfel de “funcționare” a unei instalații de acest tip, este și un pericol pentru sănătatea publică, nu numai pentru sănătatea apelantei ( ci și
pentru toți locatarii, pe termen mediu și lung ). Tocmai ca o ilustrare a
carențelor de substanță în construcția acestui imobil, s-a arătat că este
imposibila înlocuirea elementelor tehnice corespunzătoare acestei instalații,
circuitul de evacuare a apei nefiind individual și fiind atât de incorect montat, din
de vedere tehnic, încât este, cum s-a demonstrat, imposibilă remedierea. Tot la dosarul cauzei de pe rolul primei instanțe, s-a făcut dovada că pârâții,
intimații I. E. și I. P. A., au ocupat un spațiu din
suprafața comună a podului mansardei în care au practicat joncțiunea la traseele de
apă caldă și apă rece, din camera joncționând totodată la instalația electrică. Nici panourile exterioare nu au fost montate corect, folosindu-se și
materiale ieftine și de proastă calitate, existând un pericol evident de
dezmembrare și prăbușire, și fiind astfel periclitată structura de rezistență a camerei și a întregului imobil. Rigipsul a fost montat incorect tehnic, aceeași fiind situația și în cazul instalației de încălzire ( materiale inferioare și inadecvate ).
Instalația de aerisire face ca toate mirosurile să pătrundă în apartament. Concluzionând asupra acestei liste lungi și practic incomplete, de deficiențe
grave evident că nici un criteriu care stă la baza evaluării unei funcționalități
minime a unui imobil, nu a fost respectat . Interesant este că și raportul de expertiză constată toate aceste deficiențe, încercând însă, sub diverse subterfugii pseudo-tehnice să minimalizeze consecințele acestor grave deficiențe,
Astfel, se constată de către expertul tehnic judiciar, că referitor la imobilul în
există “vicii de construire și de proiectare atât aparente cât și ascunse”
(pct. 2 din expertiză ). Se semnalează, pentru început, lipsa detaliilor de execuție pentru pereții exteriori ceea ce denotă nerespectarea proiectului construcției, în opinia expertului. Din această cauză nu au putut fi identificate cu claritate
straturile și grosimea atât la pereții exteriori cât și la cei interiori “lăsând astfel
cale liberă formulării de suspiciuni cu privire la corecta execuție a acestor
elemente de construcție” ( raportul de expertiză, Cap. V, pct. 2 ). Or, tocmai
suspiciuni s-au confirmat având în vedere șirul lung de deficiențe grave
și constatate și prin expertiză. Totodată este clar că dacă expertul nu a
dat un răspuns cert în această chestiune ( a straturilor și grosimii pereților),
este imposibil, ca simplul dobânditor al să o constate la o examinare obișnuită și atentă. În continuare, expertul subliniază fară echivoc că: “tot din lipsa detaliilor de execuție la partea de arhitectură, apare și neconcordanța dintre grosimea pereților exteriori, de 25 cm prevăzută în Memoriul de arhitectură și grosimea 20 cm constatată la teren prin expertiza de față” ( raportul de expertiză pct. 2). Este evident că acesta este unui viciu ascuns ( dintre cele enumerate și de expertul desemnat), căci nu se putea ca la o verificare obișnuită, fie și atentă, să constate apelanta, ca și cumpărătoare, o astfel de deficiență.
În ceea ce privește conductele ce deservesc apartamentul, acestea sunt
montate în interiorul pereților exteriori. “dar nu se constată și izolarea lor cu
manșoane prefabricate de izolare; aici constructorul a considerat că funcțiunea
respectivelor manșoane din poliuretan este preluată de izolația termică cu vată
minerală, deja montată în secțiunea peretelui; or, grosimea mai mică
a peretelui față de cea prevăzută în proiect ar putea contribui în oarecare măsură
acționarea incorectă a instalației". Este mai mult decât evident că această
nerespectare a Memoriului tehnic de instalații sanitare, care prevedea obligativitatea respectivelor manșoane constând în tuburi prefabricate de izolare,
au afectat grav funcționalitatea imobilului achiziționat . Mai mult, în “Memoriu” se prevedea obligativitatea acestor componente “indiferent de poziția de montaj a acestora”. Ca urmare, rezultă în mod indubitabil că intimații au sacrificat funcționalitatea și siguranța imobilului, încă din faza de proiect, prin nerespectarea documentației tehnice și a cerințelor legale impuse pentru o bună execuție, prin chiar lipsa unor părți de documentație, tocmai pentru a ascunde gravele neajunsuri în construcția și finalizarea imobilului înstrăinat. Sunt vicii ascunse grave, care țin de esența funcționalității și siguranței unui imobil, de care cumpărătoarea nu avea nici cunoștință, nici posibilitatea să le verifice. Altă nerespectare importantă din Memoriul tehnic de instalații termice, o constituie montarea conductelor, realizată prin înglobare în pereți, “fără a lua în calcul riscul de îngheț al acestora pe porțiunea pereților exteriori” (a se vedea raportul de expertiză, Cap. V, pct. 2). Deci însuși expertul desemnat în cauză, recunoaște gravele consecințe ( de îngheț al conductelor ), ca urmare a acestei nerespectări a documentației tehnice, de data aceasta, aferentă instalațiilor termice, consecința gravă fiind lipsa încălzirii apartamentului în sezonul rece, totuși același expert, în cuprinsul aceluiași raport în care constată astfel de aspecte, conchide că imobilul întrunește condițiile de locuire. Referitor la infiltrațiile de apă, autorul expertizei recunoaște existența urmelor de umiditate atât pe plafonul din cameră cât și pe plafonul înclinat din pod.Prin raport se invocă și o explicație tehnică: “fenomene de condens puse pe seama efectului de punte termică produs în unele zone de poziționarea panelor metalice de acoperiș” ( raportul de expertiză, Cap. V, pct. 2 ). Este deci vorba de o deficiență gravă la îmbinarea acoperișului, unde nu există asigurată izolația, termică, ceea ce favorizează permanent aceste infiltrații, și expune mediul din interiorul imobilului diferențelor de temperatură ( exterior-interior ), și de umiditate ( exterior-interior ) permanent, cu consecințele de rigoare ( umiditate mare, pete de apă pe tavane, igrasie ), constatate de altfel, la fața locului, aspecte ce contrazic în mod evident concluzia expertului cu privire la faptul că imobilul asigură condiții bune de locuire.
Mai prejudiciant este faptul că și instanța, deși nu a avut
la dispoziție doar concluziile finale ale raportului de expertiză {Cap. V, pct. 3, lit.b) a
motivat sentința aproape exclusiv din perspectiva acestora, fară a sesiza și a
lua măsurile procedurale de rigoare, pentru a afla adevărul în cauză, în vederea pronunțării unei sentințe juste. Astfel, concluziile expertului sunt contradictorii și lipsite de logică când vorbește de funcționalitatea imobilului, din perspectiva cuprinsului expertizei și a constatărilor pe deficiențele punctuale. Fără a sesiza aceasta, instanța de fond îmbrățișează punctul de vedere al acestuia, și la o trecere în revistă a deficiențelor imobilului, amintește cele mai puțin grave
( instalația electrică, remediată între timp, faptul că mirosurile pătrund în baie, un aspect specific tuturor locuințelor situate în blocuri, faptul că infiltrațiile reclamate nu au putut fi sesizate direct la momentul
efectuării expertizei-fila 4 sentință ). Aceasta, deși și expertul în răspunsul său constată existența petelor pe ambele tavane și arată că poziționarea panelor metalice de acoperiș sunt cauza; deci una obiectivă, de construcție a imobilului. Instanța de fond nici nu amintește de constatarea expertului, conform căreia
există “vicii de construire și de proiectare atât aparente cât și
ascunse, și nu își manifestă rolul activ de a lămuri aspectele contradictorii din
expertiza pe baza căreia își întemeiază în cea mai mare măsură hotărârea . Mai mult, sunt respinse obiecțiunile formulate de reclamanta. Și mai mult, prima instanță nu recunoaște nici cât autorul expertizei, existența viciilor ascunse ( fila 4 din sentință )considerând că se putea lua la cunoștință de toate viciile construcției, motivat de faptul că documentația tehnică ce a stat la baza autorizării construcției are caracter public și deci că "viciile astfel invocate neavând caracter de vicii ascunse”.
Instanța Judecătoriei Iași nu consideră un aspect grav nerespectarea
proiectului și a documentației tehnice de către părțile adverse. Or, prin
nerespectarea documentației tehnice și lipsa unor părți de documentație, devine
caduca motivarea privind caracterul public al documentației.Aceste aspecte dovedesc că tocmai pentru a ascunde gravele neajunsuri în finalizarea imobilului înstrăinat s-a ignorat de către intimați documentația tehnică a imobilului, cu bună știință și rea-credința, uzând de artificii tehnice imposibil de depistat de către cumpărătoare. Instanța de fond tocmai aceste chestiuni le-a ignorat, rezumându-se la o motivare superfluă, lipsind de o valorizare corespunzătoare, celelalte categorii
de probatorii de la dosar (interogatoriu, depoziții de martori ). In ceea ce privește
interogatoriu luat lui I. E., este lesne de observat că acesta a răspuns cu rea-credință, ceea ce trebuia să cântărească în economia probelor, la dosar.
S-a arătat că garanția contra viciului lucrului vândut este
o obligație a vânzătorului care “include nu doar asigurarea folosinței liniștite a
dar și folosirea lui utilă de către cumpărător”. Tocmai această
de garanție nu și-au îndeplinit-o intimații, iar întreaga literatura juridică de specialitate confirmă temeinicia și legalitatea acțiunii. Prin “viciu”, în materia vânzării “se înțelege lipsa unei însușiri care face ca bunul să fie impropriu întrebuințării după destinație sau îi micșorează valoarea și utilitatea.” In acest sens, art. 1352 C.civ. prevede că, dacă din cauza viciilor ascunse ale lucrului, acesta nu este propriu întrebuințării sau valoarea sa este mult micșorată, încât se poate presupune că, în cunoștință de cauză, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus, vânzătorul este ținut la răspundere” De menționat că răspunderea nu este condiționată de buna sau reaua-
credință a vânzătorului ( art. 1354 C.civ. )”, toate condițiile fiind întrunite în cauza, fiind îndeplinite cerințele pentru admiterea acțiunii redhibitorii.
Pentru aceste motive s-a solicitat admiterea căii de atac exercitate și rezolutiunea contractului.
Intimații, legal citați, au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea căii de atac exercitate.
În motivare s-a arătat că așa cum s-a menționat pe parcursul judecării cauzei în fața primei instanțe și cum reiese și din declarațiile martorilor audiați, reclamanta M. M. s-a mutat în apartamentul ce a constitut obiectul
contractului de vânzare-cumpărare cu circa două luni anterior încheierii
actului în formă autentică (8 noiembrie 2008). S-a subliniat și faptul că și
înaintea momentului în care s-a mutat în apartamentul din .,
reclamanta a avut posibilitatea de a vizualiza construcția în toate stadiile de
execuție, începând cu structura, incluzând instalațiile și terminând cu finisajele, o parte din materiale folosite la finisare fiind achiziționate la alegerea
reclamantei.Conform dispozițiilor art. 1352 Cod Civil, vânzătorul răspunde de
viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării
conform destinatie sau dacă viciile micșorează într-atit valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul în cunoștință de cauză nu ar fi cumpărat. Textul legal impune
condiții de exercitare a acțiunii, și anume, viciul să fie ascuns, viciul să fi
existat la momentul încheierii contractului și viciul să fie grav, adică, din cauza
acestuia bunul să fie impropriu utilizării la care este destinat după natura sa.O altă condiție pentru admiterea acțiunii redhibitorii este ca viciul să fi existat la momentul încheierii contractului. Pentru viciile apărute ulterior contractării, deci când lucrul se strică, se defectează sau îsi pierde calitățile din cauza viciilor ivite după vânzare, vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului, o dată cu dreptul de proprietate.
Pretențiile reclamantei nu sunt întemeiate, deoarece nu este întrunită
cerința legală ca viciul invocat sa fie atât de grav, încât din cauza lui imobilul să
fie impropriu întrebuințării la care este destinat dupa natura sa, ori valoarea lui de
cumpărare. Este necesar ca valoarea bunului să se micșoreze într-atât încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar plătit prețul cerut, dacă i-ar fi cunoscut viciul. Din probele administrate reiese faptul că d-na M. M. reclamă o . defecțiuni, dar de majoritatea dintre acestea pârâții au luat cunoștință abia prin cererea de chemare în judecată. Mai mult, viciile ascunse invocate de reclamantă nu sunt reale.Defecțiunile invocate, parțial adevarate (țeava de scurgere de evacuare de la baie a fost remediată de pârâtul I. E. la solicitarea reclamantei, conform răspunsului la întrebarea 7 la interogatoriu), majoritatea fără acoperire in realitate, nici nu sunt de natură a face improprie locuirea în apartamentul cumpărat, acestea datorându-se unei exploatări necorespunzătoare, putând fi remediate fără o cheltuială materială substanțială, sau chiar fară nicio cheltuială. Unele din cele invocate, chiar dacă ar fi adevărate (igrasie, condens, mirosuri), ar putea fi remediate prin exploatarecorespunzatoare (aerisirea zilnică a imobilului, evitarea expunerii îndelungate la abur a imobilului etc.) și nu țin, sub nici o formă, de obligația de garanție a vânzătorului.Reclamanta a avut posibilitatea să se convingă de eventualele difunctionalităti ale imobilului în lunile anterioaie încheierii contractului în formă autentică. Chiar din cuprinsul cererii de chemare în judecată reiese faptul că viciile invocate nu au existat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, apariția lor fiiiind ulterioară perfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică. Referitor la instalația de scurgere a apei menajere din imobilul reclamantei, aceasta a avut cunoștință de când a început construcția apartamentului la ultimul nivel al imobilului despre modalitatea în care sunt concepute traseele instalațiilor, inclusiv cea sanitară și de alimentara cu apa și că dispunerea instalației sanitare de la nivelul inferior obliga legarea scurgerii de la bucataria vecinului de la apartamentul nr. 24 în aceeași coloană cu cea a băii și bucătăriei apartamentului nr. 23, cel achiziționat de reclamantă. Motivul pentru care
instalația de scurgere se înfundă uneori îl reprezintă utilizarea necorespunzătoare
a instalației de către vecinul de la apartamentul 24.Menționăm faptul că acoperișul a fost realizatcu tablă nepanotată (acoperișul nu este format din bucăți separate), susținerile reclamantei referitoare la faptul că panourile exterioare folosite la acoperișul imobilul din Iași, . nr. 41, ., se pot desprinde, nu au acoperire în realitate; afirmația ca panourile ar fi in pericol să se desprindă este falsă și nu este adevarat că ar fi căzut bucăți ce ține de structură sau fațade. De altfel, toate materialele folosite la edificarea mansardei sunt în conformitate cu proiectul întocmit, avizat de Primăria municipiului Iași.
Conductele de alimentare cu apă precum și plăcile de rigips au fost
corect montate conform proiectelor avizate, în acoperiș nefiind instalate țevi de
alimentare cu apă. Susținerile sunt nereale și în cazul apariției igrasiei, necunoscând de la nici un proprietar, deci nici de la reclamantă, că ar fi apărut
igrasie in imobil. S-a menționat faptul că sub acoperiul exterior este montat un
strat de vată minerală de 20 de cm, deși proiectul construcției prevedea un strat
numai 15 cm. Este cel puțin interesant de ce ceilalți vecini care beneficiază de
locuințe asemănătoare, realizate în baza aceluiași proiect, nu s-au plâns niciodată
eventualele deficiențe pe care le indică reclamanta în cererea de chemare în
judecată. Și cei doi experți desemnați au stabilit fără echivoc făptui că " imobilul
este propriu locuirii... acesta având finisaje bine executate, instalațiile
electrice, sanitare și de încălzire funcționale și cu finisaje de natură să asigure
comfort ambiental".Reclamanta M. M. nu a făcut nicio dovadă în sensul relei credințe a vânzătorilor, constând în tăinuirea viciilor la data încheierii
contractului sau a existenței acestora la data perfectării contractului în forma
tentică și a cunoașterii viciilor de către vânzători.În practica judecătorească, posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază ”in abstracto”, avându-se în vedere un cumpărător diligent și informat, lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse.(T.S. dec nr. 183/1970) dec nr. 1936/1984).Daca constatarea viciilor reclama o anumita pregatire (lucrari cu grad ridicat de tehncitate sau complexitate) practica judecatoreasca cere cumpărătorului să apeleze și la o persoana calificata și dacă nu o face, el este considerat în culpa (TS dec 183/_ și dec nr.1936/1994).
În consecință, pentru motivele expuse s-a solicitat respingerea apelului.
Prin încheierea nr.511/04.11.2011 s-a admis cererea de ajutor public judiciar formulata de reclamanta apelanta și s-a dispus scutirea acesteia de la plata taxei de timbru de 1665 lei și timbru judiciar de 5 lei.
În dovedire, s-a încuviințat ambelor părți proba cu înscrisuri, iar prin încheierea de ședință din 23.03.2012, s-a încuviințat apelantei administrarea probei cu o noua expertiza tehică în construcții, fiind desemnata expert S. E., apelanta solicitand participarea expertului consultant D. G..
Apelanta a depus la dosar înscrisuri și planșe foto.
La dosar a fost depus raportul realizat de expert S. eugenia, precum și opinia separata realizata de expertul consultant D. G..
Prin încheierea de ședință din 15.06.2012, pentru motivele arătate prin încheiere, s-a dispus anularea raportului de expertiza efectuat în cauză, dispunându-se refacerea acestuia.
La data de 07.11.2012, expertul principal a depus la dosar raportul de expertiza, astfel cum a fost refacut, cu opiniile expertilor D. G. și Steinbach Sevila.
Fața de concluziile expertizei și obiecțiunile formulate de apelanta, instanța a apreciat necesar suplimentarea probatoriului, în sensul realizarii unei noi expertize în specialitatea ”rezistența și stabilitatea construcțiilor”, fiind desemnat singurul expert autorizat în acest sens, G. A. M..
Prin încheierea nr.158/08.07.2013 a fost respinsa cererea de instituire a sechestrului asigurator formulata de reclamanta M. M. în contradictoriu cu pârâții I. E. și I. P. A..
La data de 11.09.2013 s-a depus la dosar raportul de expertiza tehnica efectuat de expert G. A. M..
Prin încheierea din 08.11.2013, pentru motivele arătate prin încheiere, s-a dispus anularea raportului de expertiza și refacera lucrării.
La data de 08.01.2014 expertul G. A. M. a depus la dosar raportul de expertiza tehnica.
S-au formulat puncte de vedere de către cei doi experți consultanți aleși de părți.
Părțile au depus la dosar concluzii scrise.
Analizând actele și lucrările dosarului, raportat la dispozițiile legale incidente în cauza, în raport de motivele de apel formulate, instanța reține următoarele:
Rațiunile care au condus prima instanța la respingerea acțiunii au vizat în principal, din perspectiva acțiunii redhibitorii, neîntrunirea condițiilor referitoare deopotriva la caracterul grav și ascuns al viciilor reclamate prin cererea dedusă judecății. Astfel, deși, dându-se eficiența probatoriului administrat, s-a reținut existența unor deficiențe constructive și funcționale la apartamentul nr. 23 situat în Iași . nr. 41 . dobândit de reclamanta de la pârâți, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1906 din 08.11.2008, s-a apreciat că viciile, pe de o parte, sunt remediabile, iar pe de alta parte un comportament diligent al reclamantei cumpărătoare ar fi putut conduce la cunoașterea acestor deficiențe de la momentul dobândirii proprietății, ceea ce din punct de vedere juridic neagă caracterul ascuns al prezumtivelor vicii.
Or, din punct de vedere probatoriu, premisele ce au condus la formarea convingerii primei instanțe, au fost modificate prin administrarea de noi dovezi în faza procesuala a apelului, faza în care au fost încuviințate și administrate două expertize tehnice în construcții, experții consultanți ai părților expunându-și propriul punct de vedere.
În consecință, pornind de la condițiile antrenării răspunderii vânzătorilor în cazul acțiunii redhibitorii, corect reținute de instanța de fond, instanța de apel este obligata să dea relevanța și eficiența judiciara necesara noilor probatorii administrate, în vederea corectei stabiliri a aspectelor faptice ce au generat situația litigioasa, determinând abia ulterior calificarea juridica.
Astfel, prin raportul de expertiza întocmit de expert tehnic judiciar S. E. s-au constatat următoarele:
” 1.Documentația de arhitectură nu prevede clar soluțiile adoptate pentru
pereții exteriori și interiori.
Din determinările în teren se constată că modificarea structurii pereților
exteriori se referă la un singur strat și anume: înlocuirea OSB-ului cu PVC
soluție care oferă o protecție hidro mult mai bună.Prin dispoziția de șantier nr. 2/20.05.2008, „se acceptă schimbarea stratului exterior de OSB ce nu are rol structural cu PVC”.Menționez că plăcile OSB sunt plăci aglomerate din lemn (talaș), iar cele in PVC sunt din material plastic.
2.Infiltrații de apă în tavanul camerei cât și în pod.
Acestea se datorează în general punților termice create, sunt de mici
dimensiuni la data expertizei fiind pete uscate . Acestea se vor remedia prin
verificarea termoizolației și refacerea zugrăvelilor.
3.Modificarea funcționalului apartamentului.
Aceste modificări s-au efectuat la cererea reclamantei și se referă la
compartimentarea interioară cu pereți ușor-purtați. Sigur că modificările impuse au dus la execuția adecvată a instalațiilor de canalizare și alimentare cu apă în baie și bucătărie, circuitele fiind deviate față de apartamentele blocului pe care s-a construit mansarda. Aceste modificări au dus la unele deficiențe privind funcționarea
instalațiilor și anume: scurgerea greoaie a apelor uzate menajere, mirosuri
neplăcute etc. Modificările s-au făcut conform dispoziției de șantier nr.1/19.03.2008 planșa A8M în care se prezintă soluția realizata și existentă in teren. Aceasta
din punct de vedere tehnic și cea prezentată în anexa de la contractul de
vanzare-cumpărare - fișa cadastrală, doar că suprafața utilă este de 31,61 mp față
29,09 mp din contract. Se observă unele diferențe de ordinul milimetrilor în ceea ce privește cotarea, acestea nefîind semnificative.
5. Închiderile exterioare - de fapt un singur perete - nu sunt aliniate la etajele inferioare- acestea fiind în consolă - adică ieșite la nivelul balcoanelor
blocului suport.
Datorită modificărilor privind recompartimentarea apartamentului în
cauză, prin dispoziția de șantier nr. 2/20.03.2008 se propune execuția
balcoanelor alăturate prin cuplare cu o grindă metalică, această situație
neafectând structura de rezistență a construcției.
Prin recepția (PV nr. 10 de șantier) structurii metalice, de rezistență a
mansardei, se stabilește că aceasta corespunde din punct de vedere calitativ și se
permite execuția lucrărilor in continuare.
De asemenea, prin procesul verbal de control al calității lucrărilor în Faza
determinata intocmit de Inspectoratul de Stat în Construcții nr.
7386/1569/13.06.2008 la obiectiv „Mansardă . B. nr.
41, . că sunt asigurate condițiile corespunzătoare de continuare a
lucrărilor, structura de rezistență fiind executată conform detaliilor din
documentație.
6. În pod este amenajată o cameră și un grup sanitar neprevăzute în
proiect.
În antecontractul de vânzare-cumpărare se precizează: „un pod amenajat cu parchet, baie de serviciu cu WC, chiuvetă, oglindă”. În proiect este menționat un pod, iar acesta a fost amenajat conform precontractului. În prezent, în pod este amenajat un spațiu cu o suprafață utilă de 18,45 mp care nu a fost prevăzut în proiectul inițial.
- Instalația de alimentare cu apă a înghețat în timpul iernii.
In proiect se prevede protecția conductelor de alimentare cu apă cu tuburi de spumă poliuretanică, dar în imobil aceste tuburi protectoare nu s-au executat, conductele fiind montate direct în izolația termică a peretelui, din vată minerală.
- Apele menajere din bucătăria vecinului se scurg prin coloana verticală din bucătăria reclamantei, ceea ce duce la înfundarea instalațiilor.
Soluția de evacuare a apelor uzate este cea prevăzută în proiect, valabilă pentru toate apartamentele adiacente (bucătărie, WC), panta conductei este de 3%, deci nefuncționarea optimă (înfundarea) se datorează folosirii
necorespunzătoare a utilizatorilor și a reziduurilor grosiere care pătrund în
conducte.
- Mirosuri neplăcute care pătrund în apartament.
Acestea provin din gurile de aerisire de la apartamentele de pe coloană și pot fi înlăturate prin montarea de guri de aerisire și ventilație care vor fi dirijate spre exterior.
- Instalațiile termice sunt montate în pereți și nu aparent cum prevede
proiectul.
Montarea în perete a acestor conducte s-a făcut numai din considerente
estetice. Se poate reface traseul conductelor si acestea pot fi montate aparent,
conform proiect.
- Instalația electrică a apartamentului cuprinde și alimentarea cu
energie electrică pentru casa scării.
Circuitul electric care asigură iluminarea pe casa scării a fost anulat.
S-au enumerat deficiențele semnalate de reclamantă, cauzele care le-au
generat, măsura în care pot fi remediate, situația în prezent.”
În ceea ce privește expertiza în specialitatea rezistența și stabilitatea construcțiilor, expertul tehnic G. ana M. a reținut următoarele vicii:
Urme de infiltrații din apa pluviala la pereți și tavane;
Modificări ale funcționalului amenajat fata de proiectul intocmit in scopul obținerii autorizației de construire si vizat spre neschimbare in sensul ca la apartamentul cu o camera s-au adus modificări importante privind suprafața locuibila, amplasarea spatiilor;
Modificări la apartamentul reclamantei privind amplasarea baii si bucătăriei fata de proiectul sus -amintit fara a exista un proiect, o specificație referitoare la implicațiile acestor modificări asupra instalațiilor;
Modificări ale elementelor din fațada prin unirea a 2 balcoane intre ax 5 si 6 in scopul modificării suprafetei locuibile. Se menționeza faptul ca pentru aceasta lucrare de intervenție, ca de altfel și fara a exista un aviz din partea organului emitent de avize, acorduri –autorizație și implicit modificări ale regimului termic fața e proiectul initial care a fost verificat și avizat spre neschimbare de catre organul emitent de avize și acorduri. Aceasta modificare aduce prejudicii funcțiunii printr-un regim termic caracterizat prin pierderi suplimentare de caldura.
Modificari ale regimului de înaltime al manardei cu 0,95 m fara a exista un aviz din partea organului emitent de avize, acorduri –autorizatie;
Modificări ale funcțiunii podului în zona apartamentului care face obiectul cauzei în sensul că pe aceasta zona din pod neamenajat prevăzut desupra mansardei executate s-a mai relizat o camera cu baie în podul mansardei fara aexista un aviz din partea organului emitent de avize, acorduri-autorizatie. Aceasta amenajare este individuala, nu are corespondenta cu ansamblul podului și accesul se face printr-o scara glisanta ce se poate desfașura din scara blocului la cota mansardei;
Modificări ale structurii pereților sandvich exteriori în sensul ca nu au dulapi, elementele din lemn nu sunt ignifugate, iar grosimea termoizolatiei nu respecta prevederile verificatorului de proiect.
Pe zona investigata/ cercetata de către expert nu s-au realizat ignifugari ale materialului lemnos. Nici la dosarul cauzei nu exista un inscris (proces verbal de lucrări ascunse) unde factorii in drept cu responsabilități in acest sens sa consemneze execuția acestei lucrări;
Conductele s-au montat in structura pereților exteriori nefiind asigurata protecția termica a conductelor. In aceasta situație exista riscul ca instalația de apa sa inghete, aspect verificat si certificat in cursul iernii trecute cand conductele au inghetat, aspect rezultat din studiul dosarului in cauza, dar si declarat de către reclamanta la data efectuării inspecției.
La data inspecției s-a constatat existenta unor mirosuri necorespunzatoare generate de funcționalul existent, de o ventilație necorespunzatoare (respectiv deasupra bucătăriei etajului 4 s-a realizat baia mansardei apartamentului reclamantei);
Instalațiiel electrice care alimenteaza aparatmentul reclamantei au fost prevazute prin executie de a alimenta și spații suplimentare camera din podul mansardei executata suplimentar fața de proiect și supra careia exista un alt drept de proprietate;
Analiza structurii rigipsului pe zonele decopertate evidentiaza faptul ca nu s-a utilizat rigips rezistent la foc; în aceste condiții în care rigipsul nu are parametrii vizibili aferenți celui rezistent la foc(pretul din factura este pentru rigips obișnuit), iar structura de lemn nu este ignifugata –ambele măsuri prevăzute de arhitect în documentația PAC, dar și de catre verificatorul d eproiect R. A. – exista riscul iminent de distrugere materiala rapida în cazul producerii unui incediu, dar și de a pune în pericol vietile locatarilor acestor spatii.”
Potrivit art. 1352 din Codul Civil de la 1864 aplicabil în cauza, ”vanzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut daca din cauza acelora, lucru nu este bun de întrebuințat după destinarea sa sau întrebuințarea sa e atât micșorata încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile”.
Fața de probatoriile tehnice administrate atât în fața primei instanței, dar și în apel, este indubitabil că toți experții tehnici sunt concordanți în a conchide că imobilul dobandit de reclamanta este afectat de vicii constructive cu efecte negative în ceea ce privește funcționalitatea și utilitatea imobilului. Disensiunea dintre experți, fie oficiali, fie consultanți vizeaza întinderea și cauzele acestora deficiente, dar și posibilitatea de remediere a viciilor constructive, precum și efectele asupra funcționalității imobilului.
Or, în condițiile în care viciile existau la data cumpărării imobilului, aspect reținut de instanța de fond și neapelat, din punct de vedere legal interesează analizarea condițiilor referitoare la gravitatea acestora și la caracterul ascuns al acestora.
În ceea ce privește prima ipoteza, se reține de către instanța de apel că acțiunea redhibitorie este admisibila chiar daca natura viciului nu ar face lucrul impropriu destinatiei sale normale, instanta de judecata sesizata avand libertatea de apreciere in ce priveste oportunitatea rezolutiunii contractului in raport cu gravitatea viciului reclamat putand dispune numai o reducere de pret atunci cand acel viciu este de mica importanță.
Din aceasta perspectivă, în cauza, contrar celor susținute de experții M. A. și S. E., relevant judiciar nu este atât existența unor remedii constructive tehnice de natura a conduce, pe de o parte, la respectarea proiectului constructiv sau de a diminua/compensa deficiențele funcționale. Dispozițiile legale protejează cumpărătorul de riscul dobandirii unui bun, în sens larg, defect, vanzatorul garantându-l pe cumpărător atat de utila, cât și de liniștita folosința a bunului. În acest sens, utila folosința presupune ca dobanditorul să se bucure pe deplin de proprietatea dobândită. Este real că legea apără pe cumpărător doar în cazul viciilor ascunse și grave, excluzand viciile aparente si cunoscute (art.1353 C.civ ”Vinzatorul nu este raspunzator de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convingă), însă în aprecierea naturii și gravității viciului trebuie pornit de la însăși finalitatea textului legal, text instituit în favoarea cumpărătorului. Mai mult, instanța apreciaza ca în stabilirea gravității viciilor constructive și funcționale nu trebuie realizat un raționament dinstinctiv, așa cum se tinde prin primele rapoarte de expertiza enunțate, ci un raționament de ansamblu, în sensul că în condițiile în care vanzarea cumpărarea a avut un bun individual determinat totalitatea deficiențelor semnalate trebuie avute în vedere, în mod similar, în mod unitar . În acest sens, instanța nu achieseaza la opinia experților tehnici S. E. și M. A. conform căreia deficiențele semnalate nu constituie ”vicii grave”, putând fi remediate, deși ambii experți constata existența unor probleme majore constructive: instalația termică este montată pe peretele exterior al mansardei și nu este izolată în nici un fel, traseele de apă ce alimentează centrala termică sunt superficial îngropate în peretele exterior, circuitele instalațiilor de canalizare și alimentare cu apă în baie și bucătărie, fiind deviate față de apartamentele blocului pe care s-a construit mansarda, conducand deficiențe privind funcționarea instalațiilor (etc). Este indubitabil că raportat la soluțiile tehnice actuale orice deficiența constructiva își poate găsi un remediu adecvat, însă aceasta premisă faptica nu este de natura a susține din punct de vedere judiciar teza absentei identificării unor vicii grave la apartamentul expertizat. În condițiile în care funcționalitățile esențiale ale imobilului sunt afectate (izolarea termica, funcționarea sistemelor de canalizare, alimentare cu apa, ambientul), trebuie apreciat ca viciile constate se subsumeaza dispozițiilor art. 1352 C.civ din 1864, fiind grave. În acest sens, instanța achieseaza la opinia expertului G. A. M., conform căreia parte din deficiențele constatate sunt vicii nerecuperabile sau greu recuperabile (care presupun neutilizarea apartamentului o perioada de timp pentru efectuarea lucrărilor de corectare si care se refera la nerespectarea soluției tehnice de realizare a pereților exteriori, neasigurarea pantelor necesare instalatiei purtatoare de apa, ventilare necorespunzatoare, inlocuirea materialelor la care nu exista certificate de conformitate ( ex. rigips rezistent la foc), efectuarea lucrărilor de ignifugare, lucrări de izolare termica a instalațiilor montate in structura peretelui si care au condus la inghetarea acesteia.
În ceea ce privește, cea de a doua ipoteza legala în litigiu referitoare la caracterul cunoscut sau cel putin legal comprehensibil al viciilor, instanța de apel reține că deși corecta teza aprecierii condiției în abstracto, prin raportare la comportamentul unui cumpărător diligent și prudent, aceasta nu este de natura a înlătura caracterul fondat al prezentei cererii. Prima instanța a apreciat că ” reclamanta a putut participa la edificarea construcției, iar documentația tehnică ce a stat la baza autorizării construcției are caracter public, (...) aceasta putea cunoaște deficiențele privind lipsa izolării suficiente a conductelor aferente instalației termice la momentul achiziționării apartamentului, viciile astfel invocate neavând caracter de vicii ascunse”. Or, considerentele expuse nu sunt sustenabile, în condițiile în care parte din viciile constatate sunt constructive, neaparente și realizate exclusiv prin modificarea proiectului inițial pe baza de dispoziții de șantier. Astfel, chiar vizionarea apartamentului în etapele constructive nu putea faptic să ofere posibilitatea reclamantei apelante de a cunoaște și de a aprecia în mod real efectele pe termen lung a soluțiilor adoptate de constructorul vanzator (modificari ale fațadei, ale structurii peretilor tip sandwich exteriori, grosimea termoizolatiei, lipsa ignifugării elementelor de lemn, etc). De asemenea, așa cum rețin toți experții multe din soluții au fost realizate pe baza dispozițiilor de șantier, dispoziții care nu au fost comunicate reclamantei la momentul încheierii contractului de vanzare cumpare și pe care acestea le-a cunoscut doar cu prilejul judecării prezentei cauze, fiind depuse doar la solicitarea expresa a expertilor. Chiar daca s-ar susține că în cazul unor lucrări complexe pentru a căror verificare este necesara o anumita pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoana calificata, iar daca nu o face el este în culpă, neputând fi antrenata răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, instanța reține că deși sustenabila judiciar o astfel de premisa, aceasta este inaplicabila în cauza. În condițiile în care experti diferiti în prezenta cauza au avut opinii neconcordante cu privire la soluțiile constructive tehnice adoptate, fiind necesar apelul la singurul expert atestat în specialitatea rezistența și stabilitatea construcțiilor, ar fi total nerezonabil și disproporționat să se impute reclamantei apelante că nu a luat la cunoștința de toate deficientele imobilului la momentul cumpărării, plecand mai mult de la o prezumție abstracta, decat de la realitățile faptice ale încheierii contractului de vanzare cumpărare.
În concluzie, apreciind ca întrunite condițiile prevăzute de art.1352 C.civ din 1864, Tribunalul reține raportat și la întinderea și gravitatea viciilor, aspectele temporale dar și pecuniare ale remedierii acestora, că nu se poate problema reducerii prețului, impunându-se rezoluțiunea contractului.
Fața de considerentele expuse, Tribunalul va admite apelul formulat de reclamanta M. M. împotriva sentinței civile nr. 7646/20.04.2011 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o va schimba în tot.
În rejudecare, pentru considerentele expuse, se va admite acțiunea formulată de reclamanta M. M. în contradictoriu cu pârâții I. E. și I. P. A. ș se va dispune rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare încheiat de părți, autentificat la Biroul Notarilor Publici Asociați V. D. și I. M. sub nr. 1906/08.11.2008.
Se va dispune raportat la petitul cererii și prevederile art.1357 C.civ din 1864 repunerea părților în situația anterioara, în sensul că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Iași, ., nr.41, ., mansarda, . va reveni în patrimoniul vânzătorilor –pârâți I. E. și I. P. A., iar reclamanta va fi obligata la predarea imobilului către pârâți . Corelativ, pârâții vor fi obligați să restituie reclamantei suma de 34.000 euro sau echivalentul în lei la data plății efective, suma achitată cu titlu de preț al imobilului.
În baza art.274 C.pr.civ se vor obliga pârâții să achite reclamantei suma de 11.160,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (fond și apel).
În baza art.18 din OUG 51/2008 se vor obliga pârâții la plata către stat a sumei de 4995,7 lei reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamanta.
Se va valida onorariul doamnei expert G. A. M. pentru suma de 7800 lei (achitat integral de către reclamantă).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de reclamanta M. M. împotriva sentinței civile nr. 7646/20.04.2011 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o schimbă în tot.
Admite acțiunea formulată de reclamanta M. M. în contradictoriu cu pârâții I. E. și I. P. A..
Dispune rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare încheiat de părți, autentificat la Biroul Notarilor Publici Asociați V. D. și I. M. sub nr. 1906/08.11.2008.
Dispune repunerea părților în situația anterioară în sensul că dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Iași, ., nr.41, ., mansarda, . revine în patrimoniul vânzătorilor –pârâți I. E. și I. P. A..
Obligă reclamanta la predarea imobilului către pârâți și, corelativ, obligă pârâții să restituie reclamantei suma de 34.000 euro sau echivalentul în lei la data plății efective, suma achitată cu titlu de preț al imobilului
Obligă pârâții să achite reclamantei suma de 11.160,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (fond și apel).
Obligă pârâții la plata către stat a sumei de 4995,7 lei reprezentând ajutor public judiciar de care a beneficiat reclamanta.
Validează onorariul doamnei expert G. A. M. pentru suma de 7800 lei (achitat integral de către reclamantă).
Definitivă.
Cu recurs în15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 07.03.2014.
Președinte Judecator Grefier
PEC CCE BMD
RED/TEHNORED/PEC
2ex/05.06.2014
Jud fond C. R.
| ← Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 135/2014.... | Daune cominatorii. Decizia nr. 173/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
