Rezoluţiune contract. Decizia nr. 518/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 518/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 19-06-2014 în dosarul nr. 8981/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 19 Iunie 2014
Președinte - D. M.
Judecător - A. M. C.
Grefier - O. S.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 518/2014
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanta B. E. și pe intimatul T. L. M., având ca obiect rezoluțiune contract antecontract; repunerea părților în situația anterioară; restituire sumă.
Susținerile intimatului au avut loc în ședința publică din data de 11.06.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 19.06.2014, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași la data de 15.03.2013 reclamantul T. L. M., în contradictoriu cu pârâta B. E., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la data de 22.02.2012 și repunerea părților în situația anterioară încheierii acestuia în sensul obligării pârâtei la plata către reclamant a sumei de 6500 lei achitată cu titlu de avans în acestui contract, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii a arătat reclamantul faptul că la data de 22.02.2012 între părți a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare prin care pârâta a promis să transfere reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 105 mp situat în mun Iași, ..115.
La momentul încheierii antecontractului a fost achitat pârâtei un avans în cuantum de 6500 lei urmând ca diferența de preț să fie achitată în momentul perfectării actului în formă autentică.
În baza art.3 din antecontract părțile aveau obligația de a se prezenta la avocat până la data de 23.02.2012 în vedere sesizării instanței competente cu o acțiune pentru obținerea titlului de proprietate asupra terenului, sens în care avea și obligația de a pune la dispoziția avocatului actele necesare formulării acesteia.
Conform art.6 din antecontract pârâta și-a asumat obligația de a semna toate înscrisurile pentru ca promitentul cumpărător să intre în legalitate. Această obligație a pârâtei trebuie interpretată coroborat cu prevederile art.3 și 4 din contract în sensul că pârâta avea obligația să încheie un contract de asistență juridică cu un avocat în vedere promovării unei acțiuni pentru obținerea titlului de proprietate și să pună la dispoziția acestuia toate înscrisurile necesare în acest sena.
Deși a fost contactată de mai multe ori pârâta nu și-a îndeplinit această obligația, a refuza încheierea unui contract de asistență juridică cu un avocat și a continuat să își formuleze singură cererile și apărările în dosarul nr._/245/2010 aflat pe rolul Judecătoriei Iași la data la care a fost încheiată convenția.
În acest dosar reclamantul a formulat o cerere de intervenție, respinsă de instanță. Ulterior acțiunea reclamantei a fost respinsă iar soluția a rămas irevocabilă urmare a respingerii recursului declarat de pârâtă împotriva sentinței judecătoriei Iași, recurs declarat fără a fi asistată de un avocat.
La data de 23.05.2012 pârâta a fost notificată prin intermediul B. A. cezar cu privire la rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare din 22.02.2012 punându-i-se în vedere obligația de a restitui suma de 6500 lei. Acestei notificări pârâta nu i-a dat curs.
Apreciind că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de disp.art.1554, 1549 Cod civil, s-a solicitat admiterea acțiunii.
Prin sentința civilă nr._/20.09.2013 Judecătoria Iași a admis acțiunea, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la data de 22.02.2012 și a obligat pârâta să restituie reclamantului suma de 6500 lei reprezentând avans achitat în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare desființat, încheiat între părți la data de 22.02.2012.
La pronunțarea acestei sentințe prima instanță a reținut următoarele argumente:
,,În fapt între părțile cauzei civile de față s-a încheiat la data de 22.02.2012 prin înscris sub semnătură privată antecontractul de vânzare cumpărare având ca obiect suprafața de teren de 105 mp (f.4 ds).
Potrivit art.1-2 din actul de voință al părților reclamantul, în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să cumpere iar pârâta, în calitatea de promitentă cumpărătoare s-a obligat să înstrăineze suprafața de teren de 105 mp situat în mun. Iași, ..115 contra sumei de_ euro. La data încheierii actului reclamantul a avansat pârâtei suma de 6500 lei cu titlu de parte din prețul convenit urmând ca diferența de preț să fie achitată la data autentificării actului de vânzare cumpărare.
Părțile s-au obligat să se prezinte la avocat a doua zi după data încheierii actului pentru a sesiza instanța, să pună la dispoziția apărătorului toate actele necesare iar pârâta, exclusiv, s-a angajat să semneze toate înscrisurile pentru ca promitentul cumpărător să intre în legalitate, respectiv în proprietatea terenului de 105 mp.
După cum rezultă din clauzele actului semnat de părți obligațiile asumate de acestea nu au fost riguros determinate, singurele elemente certe fiind termenul de îndeplinire a obligației de prezentare la un avocat (23.02.2012). Nu a fost stabilit de părți nici avocatul în fața căruia urmau să se prezinte, nici categoria înscrisurilor ce trebuiau depuse, nici tipul de acțiune preconizat de părți a fi introdusă pe rolul instanței.
Se remarcă și faptul că atât obligația de prezentare în persoană la avocat cât și cea de prezentare a înscrisurilor nu era nicidecum exclusiv stabilită în sarcina reclamantei ci în sarcina ambelor părți. Obligația care incumba exclusiv reclamantei, potrivit actului semnat de acestea, era aceea de a semna toate înscrisurile pentru . a reclamantului (art.6).Nu se poate deduce din interpretarea coroborată a clauzelor contractuale faptul că pârâta și-a asumat obligația exclusivă de a semna un contract de asistență juridică cu un avocat (nenominalizat) pentru promovarea unei acțiuni (nespecificată) în vederea obținerii titlului de proprietate.
În articolele 3 și 4 ale convenției, ambele părți, se obligă în egală măsură la efectuarea diligențelor necesare sesizării instanței.
Deși a susținut că pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale a contactat-o pe pârâtă în mod repetat fără succes, instanța reține că partea reclamantă, care avea sarcina probei în conformitate cu disp.art.249 Cod civil, nu a făcut dovada demersurilor pentru contactarea pârâtei în vederea în vederea ducerii la îndeplinire a obligațiilor de diligență în comun asumate pentru sesizarea instanței.
Rezultă într-adevăr din actele cauzei faptul că la data de 29.03.2012 reclamantul formulează o cerere de intervenție, având o dublă natură, în interes propriu și alăturat pârâtei din cauza de față, în dosarul nr._/245/2010 al Judecătoriei Iași, în care pârâta avea calitatea de reclamantă, cerere având ca obiect anulare ordin Prefect. Cererea de intervenție este respinsă iar acțiunea reclamantei respinsă la rândul său în mod irevocabil. (f.14-18 dosar).
La data de 23.05.2012 prin intermediul B.E.J. A. C., reclamantul îi adresează pârâtei notificare nr.73 conținând rezilierea contractului motivat de neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâtă și solicitarea de restituire a sumei de 6500 lei achitată cu titlu de avans (f.12-13 dosar).
Prin intermediul notificării nr.212/15.02.2013 adresată reclamantului prin B.E.J. A. C., pârâta se declară de acord cu rezilierea contractului, acuzând însă, în contraponderea celor susținute de reclamant prin notificarea din martie 2012, că acesta din urmă nu și-a îndeplinit obligațiile față de pârâtă (f.36 ds).
În sfârșit, în fața instanței fiind prezentă, pârâta nu contestă faptul că actul semnat de părți la data de 22.02.2012 nu mai poate produce efecte, ci susține, fără să fi făcut o întâmpinare în termen sau o cerere reconvențională, faptul că parte din prețul pe care l-a încasat de 6500 lei se compensează cu chiria datorată de reclamant care ocupă o suprafața de teren proprietatea sa.
În drept, conform art.1270 cod civil contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.
În baza înscrisului intitulat precontract de vânzare cumpărare din data de 22.02.2012 părțile au convenit asupra transmiterii proprietății unei suprafețe de teren de 107 mp în schimbul unui preț convenit de 15.000 euro.
Bunul fiind determinat și prețul fiind stabilit instanța reține că actul juridic dedus judecății conține clauzele esențiale de natură să permită calificarea acestuia drept o promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.
Prin antecontract pârâta și-a asumat obligația de a transmite în viitor reclamantului un drept de proprietate asupra unei suprafețe de teren.
Părțile și-au asumat unele obligații de diligență de natură să facă posibilă îndeplinirea condiției dobândirii în proprietate a terenului de către pârâtă, proprietate pe care ulterior aceasta s-a obligat să o transmită cumpărătorului. Se poate reține așadar că obligația principală asumată de pârâtă (de a transmite proprietatea) era afectată de condiția dobândirii de către aceasta a dreptului de proprietate asupra bunului ce a făcut obiectul acestuia. La rândul său îndeplinirea condiției menționate depindea în mare măsură de unele obligații de diligență asumate de ambele părți.
Din înscrisurile depuse la dosar și susținerile părților rezultă în mod neîndoielnic împrejurarea că obligația de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, nu mai este posibil a fi executată.
Imposibilitate de executare se datorează faptului necontestat de ambele părți că demersurile pentru angajarea unui acțiuni în justiției nu au fost efectuate. Ambele părți au dovedit lipsă de diligență în îndeplinirea obligației de diligență (pe care se grefa obligația principală asumată de pârâtă) de a se prezenta la termenul fixat în art.3 din contract la avocat (23.02.2012) însă spre deosebire de pârâtă care nu a dovedit nici ulterior vreun interes în îndeplinirea obligațiilor asumate, reclamantul a făcut dovada diligențelor proprii pentru atingerea scopului contractului (cererea de intervenție în cauza_/2010).
Potrivit dispozițiilor art.1549 Cod civil dacă nu cerere executare silită a obligațiilor contractuale creditorul are dreptul la rezoluțiunea contractului și daune interese dacă i se cuvin.
Conform art.1550 rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță la cerere sau după caz poate fi declarată unilateral de parte îndreptățită.
Cu adresa nr.73 din 23.05.2012 prin intermediul B.E.J. A. C., reclamantul notifică pârâtei rezilierea contractului motivat de neîndeplinirea obligațiilor contractuale și solicită restituirea sumei de 6500 lei achitată cu titlu de avans. Prin intermediul notificării nr.212/15.02.2013 emisă de B.E.J. A. C., pârâta se declară de acord cu rezilierea contractului, afirmând însă culpa reclamantului în neexecutarea actului.
Având în vedere dispozițiile legale incidente și poziția ambelor părți din raportul juridic instanța urmează să admită acțiunea în sensul rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat între pârâta, în calitate de promitent-vânzător și reclamant, în calitate de promitenți-cumpărători la data de 22.02.2012 cu privire la suprafața de 104 mp teren, situat în Iași, ..115.
Conform art.1554 cod civil contractul desființat prin rezoluțiune se consideră a nu fi fost vreodată încheiat iar fiecare parte este obligată să restituie celeilalte părți prestațiile primite.
De asemenea potrivit art.1635 cod civil restituirea prestațiilor are loc ori de câte ori cineva este ținut în virtutea legii să înapoieze ceea ce a primit fără drept în temeiul unui act juridic desființat. Dreptul la restituirea aparține, conform art.1636 cod civil celui care a efectuat prestația supusă restituirii.
În temeiul antecontractului desființat reclamantul a achitat pârâtei suma de 6500 lei cu titlu de avans din prețul total de 15.000 euro.
Deși a recunoscut primirea sumei, pârâta pretinde reținerea acestei sume cu un alt titlu, de chirie în baza unor raporturi juridice care nu au legătură cu obiectul convenției din 22.02.2012.
Instanța reține că în temeiul dispozițiilor legale anterior amintite art.1554, 1635 cod civil, reclamantul are dreptul la restituirea sumei achitată pârâtei cu titlu de avans din preț câtă vreme suma respectivă este deținută fără contraprestație din parte acesteia’’.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta B. E., arătând că reclamanta nu vrea să colaboreze cu ea, nu își respectă înțelegerea, nu a vrut să meargă la un avocat; arată că pârâta nu și-a luat nici o obligație, ci reclamanta a fost cea care s-a obligat să plătească avocat, expert; cumpărătorul este cel care plătește actele;s-a înțeles cu reclamanta ca, în cazul în care contractul nu se va perfecta avansul să fie păstrat în contul chiriei pentru cei 8 ani de când folosește terenul. Reclamanta nu a făcut dovada demersurilor pentru contactarea pârâtei, nu și-a dat nici o adresă la care să fie găsită.
Prin întâmpinare intimata T. L. M. a arătat că soluția primei instanțe este legală și temeinică. Deși a fost contactată de mai multe ori de către reclamantă, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a încheia un contract de asistență juridică cu un avocat în vederea promovării unei acțiuni pentru obținerea titlului de proprietate. Pârâta a refuzat s încheie un contract de asistență juridică cu un avocat și a continuat să își formuleze singură cererile adresate instanței, cererea pârâtei fiind respinsă, ca și cererea de intervenție a reclamantei. În ce privește obligarea la plata chiriei, apelanta nu poate schimba cadrul procesual (respectiv obiectul cererii inițiale) în această fază procesuală.
În apel a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată că apelul nu este fondat urmând a fi respins pentru următoarele motive:
Din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare înscris sub semnătură privată, rezultă clar că în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, vânzătoarea trebuia să efectueze demersurile necesare pentru obținerea titlului de proprietate. Deși asumarea acestei obligații este comună (,,ne vom prezenta la un avocat’’, ,,vom pune la dispoziția apărătorului toate actele necesare’’) este evident că inițiativa acestor demersuri trebuia să vină de la vânzătoare, cea care deține toate actele terenului și cea în numele căreia puteau fi îndeplinite toate formalitățile pentru obținerea titlului de proprietate. De altfel vânzătoarea pârâtă s-a obligat să semneze toate înscrisurile ca domnul Tăbacariu L. M. să intre în legalitate.
În consecință, obligația asumată de vânzătoare era una de rezultat, respectiv aceea ca în vederea perfectării contractului autentic să se finalizeze demersurile pentru obținerea titlului de proprietate. Acest aspect este cu atât mai clar cu cât în lipsa titlului de proprietate contractul nu putea fi încheiat iar vânzătorul nu are calitatea de proprietar.
Instanța constată că la în momentul de față, la suficient timp de la asumarea acestor obligații, pârâta nu a obținut titlul de proprietate iar demersurile ei s-au realizat fără asistența juridică a unui avocat, acțiunea pornită în instanță fiind respinsă.
În aceste condiții, obligația asumată prin antecontract fiind una de rezultat, neputându-se aprecia că cumpărătorul și-a asumat riscul imposibilității încheierii actului autentic, reclamanta neobținând titlul de proprietate și neexecutându-i obligația de a fi asistată juridic în demersurile judiciare eșuate, instanța apreciază că pârâta nu și-a executat în mod culpabil obligațiile asumate prin antecontract.
În ce privește cererea apelantei de reținere a avansului în contul chiriei, instanța constată, așa cum a arătat și intimatul că această cerere nouă nu poate fi primită în apel atât timp cât nu a fost formulată o cerere reconvențională în primă instanță.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta B. E. împotriva sentinței civile nr._/20.09.2013 a Judecătoriei Iași pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 19.06.2014
Președinte, Judecător, Grefier,
M.D.C.A.M.S.O.
Red./Tehnored.: M.D.
4 ex. / 20.08.2014
Judecător fond: D. C. E.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1005/2014. Tribunalul IAŞI | Contestaţie la executare. Decizia nr. 520/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
