Superficie. Decizia nr. 1065/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1065/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 25-06-2014 în dosarul nr. 14829/245/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 25 Iunie 2014
Instanța constituită din:
Președinte - C. R.
Judecător - M. C.
Judecător - S. F.
Grefier - N. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1065/2014
Pe rol pronunțarea în cauza civilă privind pe recurentul M. C. C. D. împotriva Sentinței civile nr. 5364 din data de 04.04.2013, pronunțată de Judecătoria Iași, în contradictoriu cu intimata . IAȘI, . IAȘI-PRIN LICHIDATOR JUDICIAR MANAGEMENT REORGANIZARE LICHIDARE IAȘI SPRL, având ca obiect superficie STABILIRE PRESTAȚIE BĂNEASCĂ, PLATĂ REDEVENȚĂ.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 04.06.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, pentru a se depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 11.06.2014, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 18.06.2014, când instanța, având în vedere imposibilitatea constituirii completului de judecată, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 25.06.2014, când:
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 5364/04.04.2013 Judecătoria Iași dispune:
„Admite, în parte, acțiunea civilă formulată de către reclamanta S.C. C. TOMEȘTI S.A. IAȘI cu sediul în ., prin lichidator judiciar Management Reorganizare Lichidare Iași S.P.R.L. cu sediul în Iași, ., C.P._, jud. Iași în contradictoriu cu pârâtul M. – C. C. D. domiciliat în Iași, .. 8 și în consecință:
Dispune ca pârâtul să achite reclamantei suma de 1.565,29 lei/lună, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a suprafeței de 13.412,99 mp., cu numărul cadastral 2079/12, situată în ., începând cu data înregistrării acțiunii – 11.05.2012 și până la stingerea dreptului de superficie.
Obligă pârâtul să achite reclamantei suma de 56.350,44 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a suprafeței de 13.412,99 mp., cu numărul cadastral 2079/12, situată în ., pentru perioada 10.05._12.
Obligă pârâtul să achite reclamantei suma de 1.589 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.”
Pentru a se pronunța în acest sens instanța de fond reține următoarele.
„În cadrul licitațiilor publice privind vânzarea bunurilor debitoarei ., efectuată prin lichidator judiciar, organizate în 27.06.2003 și respectiv 14.07.2003, pârâtul a adjudecat următoarele construcții: hala îngrășare porci, poziția 1/3, hala îngrășare porci poziția 1/11, hală îngrășare porci poziția 1/12, abator sanitar, crematoriu animale și anexă crematoriu.
În procesele-verbale de licitație se menționează că vânzătorul nu deținea la acel moment titlul de proprietate asupra terenului curți-construcții din incinta societății, iar la momentul obținerii acestuia adjudecatarul va avea drept de preemțiune pentru cumpărarea terenului la prețul pieții. Până în momentul obținerii titlului de proprietate, adjudecatarul va avea dreptul de folosință gratuită asupra terenului aferent și drept de servitute, se mai menționează în respectivele înscrisuri (fl. 4-28 ds.):
În răspunsul la interogatoriu dat de către reclamantă (fl. 80-81), se menționează că titlul de proprietate a fost obținut de . în anul 1996. După ce lichidatorul judiciar, care la data adjudecării halei nu a avut cunoștință despre existența titlului de proprietate, a intrat în posesia hotărârii nr. 415/1996 (fl. 43 ds.), s-a procedat la scoaterea la vânzare a terenului, în cadrul procedurii de faliment pârâtul fiind încunoștințat cu privire la această împrejurare de fapt.
Conform înscrisurilor depuse de reclamantă, pârâtul a fost notificat, în mod repetat, de către reclamantă, prin lichidator judiciar, cu privire la organizarea unor licitații publice cu strigare a loturilor de teren din incinta . în intravilanul și extravilanul Comunei Tomești, proprietatea societății. S-a solicitat pârâtului să precizeze în scris dacă își exercită dreptul de preemțiune privind cumpărarea terenului aferent halelor 1/3, 1/11 și 1/12 a căror proprietate a dobândit-o în 2003 (fl. 32-42 ds.).
Prin expertiza topocadastrală efectuată în cauză au fost identificate suprafețele de 4869,13 mp și respectiv suprafața de 10.664,64 mp, nr. cadastral 2079/2012, C.F. 3022 pe care se află construcțiile adjudecate de către pârât.
S-a concluzionat în raportul de expertiză că, în ceea ce privește suprafața de 4869,13 mp pe care se află construcțiile proprietatea pârâtului (suprafața construită fiind de 2187,81 mp), suprafața excedentară acestora este necesară exploatării respectivelor clădiri.
În ceea ce privește suprafața de 10.664,86 mp pe care sunt amplasate construcțiile: hala 1/11, hala 1/12, crematoriu, anexă și abator, a reținut domnul expert că există două suprafețe excedentare, de 1254 mp și respectiv 867 mp, care nu sunt neapărat necesare în exploatarea firească a respectivelor clădiri ce aparțin pârâtului.
Prin expertiza evaluatorie imobiliară efectuată în cauză, s-a concluzionat că valoarea lipsei de folosință/mp/lună pentru suprafețele de teren situate în intravilanul localității Tomești, nr. cadastral 2079/12, CF 3022, proprietatea . este de 0,1167 lei/mp/lună (fără TVA).
Prin urmare, se constată că suprafața indispensabilă exploatării firești a construcțiilor pârâtului este de 13.412,99 mp și nu de 15.533,77 mp, cu se menționează în acțiune.
Raportat la valoarea pentru 1 mp teren stabilită prin expertiză, se constată că pe lună, pentru suprafața de 13.412,99 mp, contravaloarea lipsei de folosință este de 1565,29 lei, iar pentru 3 ani aceasta este de 56.350,44 șei.
Prin urmare, se constată că pârâtul datorează reclamantei contravaloarea lipsei de folosință dar doar pentru suprafața necesară exploatării construcțiilor proprietatea sa, astfel încât, văzând și dispozițiile art. 697 din N.C.civ., instanța va admite în parte acțiunea și va dispune ca acesta să-i achite reclamantei suma de 1565,29 lei/lună începând cu data înregistrării acțiunii și până la stingerea dreptului de superficie, precum și suma de 56.350,44 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosință pentru suprafața de_,99 mp, cu nr. cadastral 2079/2, situat în . pentru ultimii 3 ani anterior înregistrării acțiunii, respectiv 10.05.2009 – 10.05.2012.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., va obliga pârâtul să achite reclamantei cheltuieli de judecată (contravaloare onorariu de avocat).”
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs M. C. C. D. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Arată recurentul că nu a fost făcută în mod irevocabil dovada dreptului de proprietate asupra suprafețelor aflate în discuție. Instanța a admis acțiunea în condițiile în care nu s-a făcut dovada că a folosit efectiv această suprafață totală de 13.412,99 mp. A achiziționat de la C. Tomești la data de 27.06.2003 prin lichidator mai multe hale care în total au o suprafață de 7152,0 mp, aspect ce reiese clar și din expertiză. Teoretic deține teren în aceeași suprafață ca și construcția, deci 2175,80 mp.
Concluziile expertului că diferența de teren până la 4869,13, deci suprafața excedentară este necesară exploatării firești a respectivei clădiri, sunt nereale. Suprafața excedentară este teren liber de construcții de care nu are nevoie.
Expertul identifică ca fiind în proprietatea sa și o hală în suprafață de 633,11 mp care nu este justificată prin nici un act de proprietate. Chiar și în publicația de vânzare depusă de reclamantă, la activul nr. 123 se face referire doar la hala în suprafață de 2175,80 mp.
În ce privește suprafața de 10.664,86 mp pe care se află hala de 4964,24 mp situația este mai gravă în sensul că expertul identifică că ar folosi o suprafață dublă față de ce a cumpărat. În baza contractului de vânzare – cumpărare nr. 2929/15.12.2004 a achiziționat clădiri în suprafață de 4964,24 mp. Teoretic și practic suprafața aferentă clădirilor este și cea de sub clădiri. Fără a face măsurători și fără a identifica exact suprafețele expertul constată că doar o suprafață de 2124 mp este excedentară și poate fi folosită independent de restul terenului.
Opinia unui expert cu privire la suprafețele de teren și modul în care poate fi folosit acest teren nu poate fi pentru trecut, pentru o perioadă în care terenul nu a fost folosit în nici un fel. Nici măcar construcțiile nu au fost folosite, aspect relevat de expert care indică că aceste construcții sunt în stare de demolare și nu se poate vorbi de vreo posesie efectivă și reală care să-l poată obliga la plata vreunei sume.
Intimata nu și-a precizat poziția procesuală față de cererea formulată, printr-o întâmpinare.
În recurs s-au administrat probe constând în înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma recursului formulat și a dispozițiilor legale aplicabile în cauză tribunalul reține următoarele:
Situația de fapt rezultată din testimoniile administrate în cauză a fost în mod corect reținută de judecătorul fondului. Cu toate acestea, sancționarea sa a avut loc cu nesocotirea efectelor juridice născute de raportul existent între părți.
În cadrul proceselor – verbale de licitație din datele de 27.06.2003 și de 14.07.2003 s-a menționat faptul că vânzătorul S.C. C. Tomești S.A., prin S.C. Lichidator G. S.R.L. Iași, nu deține titlu de proprietate asupra terenului curți, construcții din incinta S.C. C. Tomești S.A., iar la momentul obținerii acestuia, adjudecatarul bunurilor va avea drept de preemțiune pentru cumpărarea respectivului teren la prețul pieței terenurilor din acea zonă. Se arată că până la momentul obținerii titlului de proprietate adjudecatarul va avea drept de folosință gratuită asupra terenului curți construcții aferent și drept de servitute. Celor două procese – verbale de licitație le-a succedat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2929/15.12.2004 de BNPA N. I., M. M. C., încheiat între S.C. C. Tomești S.A., prin lichidator judiciar S.C. Lichidator G. S.R.L. Iași pe de o parte și M. C. C. D. pe de altă parte. În convenția părților s-a inserat mențiunea potrivit căreia construcțiile ce au făcut obiectul său sunt amplasate pe terenul categoria „curți construcții” în suprafață totală de_,66 mp situată în extravilanul comunei Tomești, zona C. Tomești, teren proprietate de stat concesionat cumpărătorului în baza contractului de concesiune nr. 2114/11.02.2004 încheiat cu Primăria Tomești și a actului adițional la contractul de concesiune înregistrat sub nr. 6301/10.06.2004.
În prezentul litigiu, reclamanta S.C. C. Tomești S.A. Iași, prin lichidator judiciar Management Reorganizare Lichidare Iași S.P.R.L., înțelege a invoca, în opoziție cu mențiunile înscrise în procesele – verbale de licitație și în contractul de vânzare – cumpărare, calitatea sa de titulară a dreptului real de proprietate asupra terenului construit și neconstruit necesar exploatării construcțiilor obiect al convenției, în puterea hotărârii Comisiei Județene Iași pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor nr. 415/27.06.1996. Este anodină juridic sub aspectul relevant litigiului împrejurarea susținută de reclamantă potrivit căreia reprezentanții S.C. C. Tomești S.A. au refuzat să predea lichidatorului judiciar toate documentele aflate în arhiva societății la momentul înstrăinării construcțiilor către pârât.
Sub imperiul Codului civil de la 1865 – aplicabil în puterea principiului tempus regit actum – doctrina și practica instanțelor judecătorești au recunoscut existența dreptului de superficie ca un drept real distinct, cu o fizionomie juridică proprie. Absența unei reglementări legale proprii a determinat justificarea dreptului de superficie prin interpretarea textelor art. 482, 489 și 492 Cod civil. Nașterea și dobândirea dreptului de superficie are loc – față de modurile de transmisiune a drepturilor reale cuprinse în art. 644 cod civil – prin acte juridice între vii cu titlu gratuit sau oneros.
În speță, reclamanta – recurentă S.C. C. Tomești S.A. a consimțit la nașterea și transmiterea, cu titlu gratuit, în patrimoniul adjudecatarului, pârâtul M. C. C. D., a dreptului real de folosință asupra terenului curți, construcții aferent edificiilor înstrăinate către acesta din urmă. Modul în care reclamanta a înțeles să-și manifeste voința în sensul anterior arătat exclude putința acesteia de a solicita la acest moment contravaloarea lipsei de folosință.
Comisia Județeană Iași pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor emisese deja, încă din data de 27.06.1996, hotărârea nr. 415 prin care mai multe suprafețe de teren au trecut în proprietatea S.C. C. Tomești S.A. Plasarea reclamantei în aceeași configurație juridică a dreptului său atât la momentul de referință iulie 2003 – când i-a acordat pârâtului folosința gratuită a terenului – cât și la momentul învestirii instanței cu prezentul litigiu, face ca și în persoana pârâtului să subziste, grefat pe voința manifestată la data adjudecării, aceeași folosință gratuită asupra terenului. Această folosință gratuită, în puterea voinței exprimate de reclamantă, are a înceta doar la momentul obținerii de către aceasta a titlului de proprietate asupra terenului în litigiu.
Ori, până la momentul prezent, reclamanta nu a obținut în procedura reglementată de Legea nr. 18/1991 un titlu de proprietate prin care terenul ce a făcut obiect al aplicării art. 29 din lege ( în redactarea în vigoare la data emiterii hotărârii nr. 415 ), să fie individualizat atât din punctul de vedere al identificatorilor cadastrali cât și din punctul de vedere al megieșiilor sale. Exclusiv în momentul în care reclamanta va fi și beneficiara unui titlu de proprietate, ca act final de aplicare a prevederilor înscrise în Legea nr. 18/1991, se va naște și dreptul acesteia de a dispune de proprietatea sa asupra terenului cu consecința activării clauzei relative la exercitarea de către pârât a dreptului de preemțiune concomitent cu încetarea exercitării de către acesta a folosinței gratuite asupra terenului în litigiu.
În considerarea celor mai sus expuse, în baza art. 312 C. Pr. Civ., Tribunalul urmează a dispune conform celor cuprinse în prezenta decizie.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul formulat de pârâtul M. C. C. D. împotriva sentinței civile nr. 5364 pronunțată la 04.04.2013 de Judecătoria Iași, sentință pe care o modifică în tot și pe cale de consecință,
Respinge acțiunea reclamantei . Iași prin lichidator judiciar Management Reorganizare Lichidare Iași SPRL în contradictoriu cu pârâtul M. C. C. D. ca neîntemeiată.
Obligă intimata la plata cheltuielilor de judecată 1175 lei taxă de timbru achitată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi 25.06.2014
Președinte, C. R. | Judecător, M. C. | Judecător, S. F. |
Grefier, N. G. |
Red. M.C.
Tehnored. M.M.D.
2 ex./ 13.11.2014
Judecător fond A. D. C.
| ← Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 563/2014.... | Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 1000/2014.... → |
|---|
