Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 944/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 944/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 13-06-2014 în dosarul nr. 3402/866/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 13 Iunie 2014
Președinte - M. M.
Judecător – M. D.
Judecător – M. M.
Grefier – M. Getuța
Decizia civilă Nr. 944
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul declarat de recurentul M. N. V. împotriva sentinței civile nr. 2235/09.09.2013 a Judecătoriei P., intimat A. I. N., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă părțile
Procedură legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință,
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 06.06.2014 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din aceiași zi care face parte integrantă din prezenta deciziei civilă când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, 13.06.2014, când
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată la data de 02.08.2012 sub nr._ pe rolul Judecătoriei P., reclamantul M. V. a chemat în judecată pârâta A. N. arătând că a cumpărat de la pârâtă suprafața de 0,16 ari cu suma de 9.500.000 lei prin act sub semnătură privată iar pârâta este de rea credință și nu vrea să-i facă acte la notar.
Alăturat acțiunii a fost depus actul sub semnătură privată intitulat „proces verbal” (f.3), adeverința privind rolul agricol C. I. (f.4).
Pârâta A. N. a depus la dosar memoriu (f.9) prin care arată că a vândut reclamantului suprafața de 16 ari, terenul face parte din moștenirea pe care pârâta trebuie să o primească de la mama sa, reclamantul folosește acest teren încă de la data convenției, însă pârâta nu a obținut încă titlu de proprietate pentru suprafața în litigiu. Dacă reclamantul dorește restituire banilor, este de acord însă reclamantul va trebui să-i plătească pârâtei arenda pe 7 ani și să-și demoleze temelia de pe terenul respectiv.
Alăturat memoriului a fost depusă o cerere de eliberare a titlului de proprietate (f.10).
La termenul din data de 19.10.2012, la solicitarea instanței, reclamantul a precizat obiectul acțiunii ca fiind hotărâre care să țină loc de act autentic, iar suprafața de teren în litigiu este de 1600 m.p. (f.23).
Instanța a dispus efectuarea de verificări în evidențele OCPI și ale comisiilor de fond funciar pentru a se identifica titlul de proprietate emis pe numele pârâtei (f. 29,31,32). Nu a fost identificat nici un astfel de titlu.
Comisia Locală Vânători a identificat un titlu de proprietate emis pe numele C. I. pe raza comunei Lespezi, însă nu a indicat numărul titlului și nici nu a depus copie după acest act (f.35).
A fost identificat titlul de proprietate nr._/ 2012 emis pe numele C. E. (f.56-57).
Prin sentința civilă nr._.09.2013 Judecătoria P. a respins ca nefondată acțiunea reclamantului reținând următoarele argumente:
,,Reclamantul și pârâta au încheiat la data de 25.04.2005 actul sub semnătură privată intitulat „proces verbal” în conținutul căruia se arată că :” subsemnatul M. V. (…) arăt că cumpăr de la numita A. I. N. (…) suprafața de 12 prăjini teren arabil situat în vatra ., având următorii vecini: N: PD 49, E: PD 49, S: Sumulaschi, V: DC 1686, cu suma de 9.500.000 lei. Am primit suma de 9.500.000 lei”.
Convenția părților are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract), întrucât, deși în cuprinsul actului sunt folosiți termenii „cumpăr” și „am primit”, transferul dreptului de proprietate nu a operat, ci doar a dat naștere în sarcina părților unei obligații de a face, anume aceea de a încheia contractul promis, în forma autentică cerută ad validitatem (pentru însăși valabilitatea actului juridic) de disp. art. 2 alin. 1 din Titlul X „Circulația juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 în privința suprafeței de teren, potrivit cu care „Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute”.
Cu alte cuvinte, în lipsa formei autentice a actului, vânzare-cumpărarea intenționată de părți nu și-a produs efectul translativ de proprietate, valorând însă în baza principiului conversiunii actelor juridice, antecontract de vânzare-cumpărare.
Totodată, în condițiile în care, cum s-a arătat, înscrisul încheiat este doar un antecontract, promitenți-cumpărători au nevoie de un act de vânzare-cumpărare ad validitatem în privința terenului, pentru care legea prevede obligativitatea formei autentice.
Refuzul unei părți de a se prezenta la notariat pentru a da formă autentică înțelegerii intervenite dă instanței posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, în temeiul principiului executării reale sau în natură specifică a obligațiilor civile concrete, instituit de disp. art. 1073 și art. 1075 C.civ. și preluat expres în textul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractele, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Într-o asemenea situație, acțiunea în justiție prin care se solicită pronunțarea unei atare hotărâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părți și care formează legea lor, potrivit principiului forței obligatorii a actului juridic civil, consacrat de disp. art. 969 alin. 1 C.civ.
Conform doctrinei în materie (Francisk D. – Tratat de D. civil ) :” promisiunea bilaterală, la fel ca și cea unilaterală, este un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părți poate cere încheierea contractului (…). Întrucât vânzătorul nu a vândut iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligația de a încheia contractul în viitor este valabilă. (…) Dacă lucurul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea acordării daunelor interese sau obligării promitentului, sub sancțiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului – nu excludem posibilitatea ca instanța, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe în baza art. 1073 și 1077 cod civil o hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi operând transferul de la data când rămâne irevocabilă.”
Rezultă așadar că în caz de neexecutare a obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare promitentul cumpărător are la îndemână trei tipuri de acțiuni: daune interese, obligarea promitentului vânzător la încheierea contractului sau chiar hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare.
În cazul de față reclamantul a ales-o pe cea de a treia: hotărâre care să țină loc de vânzare-cumpărare.
Având în vedere obiectul acțiunii indicat de reclamant la termenul din 19.10.2012 (f.23) instanța apreciază că nu pot fi analizate pretențiile pârâtei manifestate în memoriul de la fila 9 dosar întrucât pretențiile acesteia au fost exprimate condiționat de situația în care „reclamantul vrea banii înapoi”, iar o astfel de cerere nu a fost formulată de reclamant.
În contextul de fapt și de drept prezentat instanța constată că de principiu acțiunea reclamantului este admisibilă, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 969, 1073 și 1077 Cod civil.
Mai trebuie instanța să verifice dacă promitentul vânzător mai este proprietarul suprafeței de teren promise spre vânzare.
Cu privire la acest aspect instanța constată însă că nici la data încheierii „procesului verbal” și nici la data declanșării prezentului proces pârâta A. N. nu avea calitatea de proprietar asupra terenului în litigiu.
Astfel, din constatările expertului M. I. și a înscrisurilor atașate expertizei, suprafața de 0,16 ha teren situată în extravilan ., . (cf. procesului verbal de recepție OCPI nr. 1187/ 13.06.2013 –f.93, 94 dosar) face obiectul cererii de reconstituire nr. 889/ 30.11.2005 depusă de A. N. la Comisia Locală de fond funciar Vânători, cerere ce nu a fost încă soluționată (conform comunicării nr. 156/ 23.01.2008 –f.100 dosar).
Suprafața de teren promisă reclamantului, predată în fapt acestuia și pentru care s-a încasat prețul de 9.500.000 ROL nu este încă proprietatea pârâtei întrucât cererea de reconstituire nu a fost încă validată, nu s-a emis proces verbal de punere în posesie și evident nici titlu de proprietate.
Conform constatărilor expertului terenul în suprafață de 1600 m.p. ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare intitulat „proces verbal” nu este inclus nici în titlul de proprietate nr._/1994 emis pe numele autorilor pârâtei (C. I. și I.) și nici în titlul de proprietate nr._/2012 emis pe numele C. E..
În condițiile în care pârâta nu este proprietara terenului promis spre vânzare-cumpărare reclamantului, raportat la condițiile citate mai sus din doctrina în materie, instanța constată că cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi admisă, neexistând premisele necesare transferului dreptului de proprietate.
Dacă ulterior prezentei hotărâri pârâtei îi va fi admisă cererea de reconstituire pentru suprafața de 1600 m.p. din extravilan Vânători, T 5 . îi va fi eliberat titlu de proprietate pentru acest teren, reclamantul va putea formula o nouă acțiune având același obiect ca și prezentul dosar, fără a i se putea opune autoritatea de lucru judecat motivat de lipsa de identitate a cauzei’’.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs reclamantul M. M. V. arătând că nu a avut câștig de cauză la fond deoarece intimata avea relații la primărie și la Comisia de fond funciar.
Legal citată intimata nu a depus întâmpinare.
În recurs s-au depus înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată că recursul nu este fondat urmând a fi respins pentru următoarele motive:
Recursul declarat de reclamant nu conține o critică expresă și argumentată a sentinței ci exprimă mai degrabă un dubiu cu privire la părtinirea organelor administrative implicate în procesul de restituire a terenurilor, aspect care nu poate face obiectul prezentei judecăți, recursul putând avea ca obiect doar criticile de legalitate și temeinicie a sentinței și considerații de ordin juridic.
Sentința primei instanțe însă este temeinică și legală iar acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare nu poate fi primit întrucât nici la momentul încheierii promisiunii de vânzare și nici în momentul de față, promitentul-vânzător nu are calitatea de proprietar al bunului teren. Or instanța nu poate pronunța o astfel de hotărâre fără ca procesul de restituire a fondului funciar să fie finalizat prin eliberarea titlului de proprietate, orice alt act anterior (adeverință, hotărâre comisie județeană) nefiind suficient pentru dovedirea acestei calități, dreptul de proprietate născându-se la momentul eliberării titlului de proprietate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamantul M. N. V. împotriva sentinței civile nr. 2235/09.09.2013 a Judecătoriei P. pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată in ședință publică, azi 13.06.2014.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
Pt. M.M. promovat M.D. M.M. M.G.
la C.A.G.
semnează vicepreședinte
Red./Tehnored. M.D.
2 ex/ 25.08.2014
Jud. fond.P. R. C.
| ← Pretenţii. Hotărâre din 19-06-2014, Tribunalul IAŞI | Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 948/2014.... → |
|---|
