Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 482/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 482/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 08-04-2015 în dosarul nr. 482/2015
Acesta este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 08 Aprilie 2015
Președinte - A. M. C.
Judecător - D. M.
Grefier - O. S.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 482/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanta E. D. în contradictoriu cu intimații T. C. F. și T. A., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic .
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 10.03.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, pentru a se depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de, 17.03.2015. Având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 24.03.2015. Având în vedere imposibilitatea obiectivă de constituire a completului de judecată, a amânat pronunțarea pentru data de 01.08.2015. Având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțare pentru astăzi, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 6430/30.04.2014, pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._, s-a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta E. D. în contradictoriu cu pârâții T. C. F. și T. A.; s-a constatat inexistența obligației reclamantei de a plăti pârâților suma de 11.079 euro din suma de 83.000 euro stabilită cu titlul de preț potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3086/10.06.2009 la BNPA P. T. & B. F.; s-a respins cererea privind obligarea pârâților la plata sumei de 20.000 euro și compensarea diferenței de preț datorată de reclamantă în limita acestei sume; s-a respins cererea privind încuviințarea plății eșalonate a diferenței de preț; s-a admis excepția prematurității cererii referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare; s-a respins cererea referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ca prematură; au fost obligați pârâții în solidar să plătească reclamantei cu titlul de cheltuieli de judecată: suma de 2565,88 lei taxă de timbru și timbru judiciar, suma de 1500 lei cu titlul de onorarii pentru expertize parțial, suma de 2000 lei onorariu de avocat; s-a luat act că pârâții nu solicită cheltuieli de judecată.
În considerentele acestei sentințe s-a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul instanței la 08.02.2012, astfel cum a fost precizată ulterior, reclamanta E. D. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții T. C. F. și T. A.:
1.să se constate acțiune inexistenței datoriei având ca obiect diferența dintre suma_ euro și suma de_ euro, respectiv inexistența datoriei de_ euro reprezentând diferență de preț potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare
2.să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare pentru prețul de_ euro
3.dacă instanța reține că se datorează diferența de_ euro, această diferența să se plătească eșalonat,
4.obligarea pârâților la plata sumei de 20.000 euro cu titlu de daune, cu cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3086/10.06.2009 însă pârâtul nu și-a respectat obligațiile asumate întrucât imobilul construcție are o suprafață mult mai mică decât aceea promisă ( suprafață utilă de130 mp față de 180 mp), imobilul teren este mai mic cu 215 mp iar parte din lucrările de construcție nu au fost realizate sau au fost realizate necorespunzător. ( f.2, 14 și încheierile din 27.02.2013 și 29.05.2013).
În drept reclamanta a invocat caracterul sinalagmatic al antecontractului de vânzare-cumpărare, art.1073-1077 Cod civil.
Pârâții T. C. F. și T. A. au formulat întâmpinare (f. 22, 42) solicitând respingerea cererii. A arătat că și-au îndeplinit toate obligațiile asumate iar la 04.10.2009 reclamanta a intrat în posesia imobilelor promise fără a ridica vreo obiecție. Ulterior reclamanta a inițiat demersuri șicanatorii pentru a obține transferul de proprietate fără a mai plăti diferența de preț de 63.000 euro invocând pretinse lipsuri și vicii. La 06.06.2010 a survenit o anexă la antecontract prin care părțile au stabilit ca din prețul de_ euro să se scadă 3000 euro reprezentând lucrări nefinalizate la 04.10.2009 și totodată o plată eșalonată în 360 de rate lunare a câte 483 euro, urmând a fi acoperit și prejudiciul produs pârâtului prin deprecierea euro iar nerespectare graficului de plăți de către reclamantă urma a atrage penalități. Din eroare în acest înscris a fost ca dată, în loc de 10.06.2010, 10.06.2009 când construcția nu fusese încă predată și nu ar fi putut fi evaluate lucrările nefinalizate. La 17.05.2011, cu mare întârziere, reclamanta plătește suma de 1500 euro pentru lunile ianuarie-martie 2011 iar ulterior a revenit la invocarea acelorași vechi pretexte. Problema pretinselor deficiențe ale imobilului a fost însă rezolvată de părți prin acordul din 10.06.2009, care a devenit parte din antecontract și trebuie respectat de reclamantă. În mor eronat susține reclamanta că i s-a promis o construcție de 180 mp suprafață utilă, în realitate fiind vorba despre 180 mp desfășurați, ceea ce include zidurile, promisiune respectata. În antecontract s-a trecut suprafața utilă reală de 150 mp însă ulterior reclamanta a solicitat compartimentări interioare suplimentare.
În drept art.5 din Titlul X al Legii nr.247/2005, art.969 Cod civil.
Ulterior pârâtul a invocat excepția prematurității cererii, care a fost unită cu fondul cererii potrivit art.137 alin.2 C.proc.civ ( a se vedea încheierea din 12.06.2013) în sensul că potrivit contractului pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract ar fi posibilă numai după ce reclamanta ar fi achitat diferența de preț.
Pârâta T. A. a depus la dosar declarație autentificată sub nr.2448/11.09.2013 -f.217 potrivit căreia imobilele care au făcut obiectul antecontractului este bun comun al soților pârâți. Pârâta nu a promis niciodată o vânzare către reclamantă, că nu l-a împuternicit pe soțul să încheie o asemenea promisiune, că nu o cunoaște pe reclamantă și că nu este de acord cu înstrăinarea imobilelor către aceasta.
Ulterior pârâta a invocat nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea art.35 alin.2 din Codul familiei care impunea consimțământul ambilor soți proprietari ( excepția nulității recalificată de instanță ca fiind o apărare de fond).
Au fost administrate proba cu înscrisuri, testimonială și cu expertize tehnice topo-cadastrală și construcții-evaluare proprietăți imobiliare. A fost atașat dosarul nr._/245/2010 al Judecătoriei Iași.
Analizând lucrările cauzei, instanța de fond a reținut următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3086/10.06.2009 la BNPA P. T. & B. F. încheiat între reclamantă în calitate de promitent cumpărător și pârâtul T. C. F., căsătorit cu pârâta T. A., în calitate de promitent vânzător, pârâtul s-a angajat să transfere proprietatea asupra unui teren de 450 mp, asupra unei cote de 1/6 dintr-un teren de 685 mp cu destinația „cale de acces” și asupra unui teren de 250-300 mp ( identificate cu numere cadastrale) precum și asupra unei construcții ce urma a fi realizată și dobândită de pârât pe terenul de 450 mp, până cel mai târziu la 01.12.2009.
S-a stabilit că prețul final al viitoarei vânzări este de 83.000 euro, din care 20.000 euro prețul terenului și 63.000 euro prețul viitoarei construcții. Din acest preț suma de 20.000 euro s-a plătit la data antecontractului iar restul de preț urma a fi plătit în rate potrivit unui scadențar și unui algoritm ce va fi stabilit ulterior, cel mai târziu la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
În contract se arată că terenul promis spre vânzare este proprietatea comună a promitentului vânzător și a soției sale, instanța reținând că același este regimul juridic al construcției realizate în virtutea accesiunii imobiliare artificiale ( art. 482 din cod civil de la 1865).
Potrivit art. 35 din Codul familiei în vigoare la data antecontractului, soții administrează si folosesc împreuna bunurile comune si dispun tot astfel de ele.
Oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimțământul celuilalt soț. Cu toate acestea, nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt soț.
În speță antecontractul a generat un raport obligațional, în sensul unor creanțe reciproce la vânzare și vânzare, și nu a avut ca efect el însuși înstrăinarea sau grevarea vreunui imobil bun comun al soților. Art.35 teza finală, ca orice excepție (în concret excepție de la prezumția de mandat tacit reciproc între soți), se impune a fi interpretat restrictiv încât antecontractul nu încalcă limitele prezumției de mandat tacit reciproc între soții pârâți. În aceste condiții, chiar dacă ar fi înlăturată această prezumție în sensul că s-ar dovedi dezacordul pârâtei, cât timp nu s-a făcut dovada relei credințe a reclamantei în sensul că a cunoscut această împrejurare, antecontractul nu este lovit de nulitate. Într-o asemenea ipoteză nu ar fi posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare față de dezacordul pârâtei însă reclamanta ar avea deschisă calea unei acțiuni în rezoluțiune și daune interese având în vedere și clauza potrivit căreia pârâtul s-a obligat să obțină consimțământul soției sale în vederea încheierii prefiguratului contract ( a se vedea I. P. F., A. I. F., Tratat de dreptul familiei, Universul Juridic, București, 2006, pag. 150, Emeșe F., Dreptul Familiei, Ed.a 2-a, Editura CH B., București, 2008, pag. 152 și M. A., D. Civil.Familia, Editura Hamangiu, 2013, pag. 277).
În speță însă chestiunea consimțământului pârâtei la încheierea antecontractului, deși aceasta nu a semnat înscrisul constatator, se impune a fi examinată îndeaproape. Instanța reține că la 16.01.2013 pârâta a formulat întâmpinare ( împreună cu soțul său) prin care solicitarea de respingere a cererii reclamantei nu a fost la nici un moment motivată de lipsa consimțământului său la încheierea antecontractului sau la vânzarea în sine ci pârâta a invocat dimpotrivă că, fiind de bună credință și dorind să transmită dreptul proprietate, a notificat reclamanta la 25.04.2012 ( înainte de formularea prezentei cereri) pentru perfectarea contractului (și plata ratelor de preț restante) însă aceasta nu a fost posibilă din cauza obiecțiilor nefondate ale reclamantei privind prețul datorat. La fila 343 se află notificarea respectivă semnată personal de pârâtă.
Instanța a reținut că, încă la 31.05.2010, T. C. F. și T. A. au formulat împotriva promitentei cumpărătoare și a soțului său o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, cu nr._/245/2010 al Judecătoriei Iași, în motivarea căreia se arată că reclamanții au promis („subsemnații am promis”- persoana I plural) vânzarea însă perfectarea vânzării nu a fost posibilă din cauza pârâților. Acțiunea respectivă a fost anulată ca netimbrată.
Cererea din dosarul nr._/245/2010 și notificarea din 25.04.2012 au natura unui început de dovadă scrisă în favoarea reclamantei în sensul art. 1197 alin.2 din Codul civil de la 1864.
Mai mult, la fila 350 dosar au fost depus un alt antecontract de vânzare, încheiat de pârât cu un terț, la 13.04.2009, al cărui conținut este asemănător antecontractului din speță, inclusiv în sensul că imobilul promis este bun comun al promitentului vânzător și al soției și că promitentului vânzător se obligă să obțină acordul acesteia în vederea vânzării, ca obligație „ de rezultat”. In aceste condiții instanța a reținut că încheierea antecontractului din speță nu a reprezentat un eveniment excepțional, singular, în evoluția administrării de către soți a patrimoniului comun ci antecontractul și conținutul său (inclusiv semnarea sa numai de soțul pârât) trebuie înțelese în contextul îndeletnicirii obișnuite a pârâtului cu investițiile imobiliare, încheierea de antecontracte și înstrăinarea de imobile, de care pârâta este prezumată (prezumție simplă în sensul art. 1203 din Codul civil de la 1864) a fi avut cunoștință.
Astfel, dincolo de faptul că antecontractul nu depășește, prin natura sa juridică, limitele prezumției de mandat tacit reciproc între soți la încheierea de acte juridice privind bunurile comune, această prezumție este întărită în circumstanțele speței, instanța apreciind că voința juridică reală a pârâților a fost în sensul încheierii antecontractului de către pârât atât în nume propriu cât și în numele soției sale. Dovada acestui mandat a fost reținută prin cele de mai sus în aplicarea art.1197 din Codul civil de la 1864, nefiind vorba despre un act juridic pentru care legea să impună forma scrisă ad validitatem sau ad probationem ( a se vedea Fr. D., Contracte Speciale,Ed. a III-a, Universul juridic, București, 2001, pag. 316-317).
Cât privește declarația autentică depusă de pârâtă în prezentul dosar (precum că nu a promis niciodată o vânzare către reclamantă și că nu l-a împuternicit pe soțul să încheie o asemenea promisiune), instanța a reținut că această schimbare de poziție a survenit abia la data 11.09.2013 și a fost „provocată” de solicitarea expresă a instanței la 12.06.2013 ca pârâta să precizeze dacă adoptă aceeași poziție procesuală ca și soțul său în prezentul dosar. Încât, în lumina celor de mai sus, respectiva declarație apare ca având un vădit caracter pro causa și fiind determinată de eșecul tratativelor purtate cu reclamanta după încheierea antecontractului privind plata diferenței de preț însă nu reflectă realitatea de la momentul încheierii antecontractului după cum nici clauza prin care promitentului vânzător se obligă să obțină acordul soției în vederea vânzării nu reflectă realitatea de la acel moment ci numai modalitatea aleasă pentru a acomoda aparența că numai pârâtul și-ar fi asumat obligații în calitate de promitent cumpărător cu dreptul reclamantei la vânzare.
Reținând așadar că obligația de vânzare a fost asumată de către pârât atât în nume propriu cât și în numele pârâtei, instanța de fond a reținut, în consecință, că este vorba despre o obligație comună a soților pârâți în sensul art. 32 lit. b din Codul familiei și, abstracție făcând în acest moment de celelalte apărări, este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare –cumpărare împotriva ambilor pârâți în aplicarea art. 969 și 1073-1077 din Codul civil de la 1864 și Titlul X din Legea nr.247/2010 privind circulația juridică a terenurilor, în vigoare la data încheierii antecontractului, în vederea realizării în natură a creanței corelative a reclamantei.
În aplicarea obișnuită a acestor prevederi legale instanța este chemată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract ( autentic) de vânzare cumpărare la prețul stabilit prin antecontract în condițiile în care unicul element in dispută este consimțământul pârâtului (promitent cumpărător sau vânzător). Speța prezintă însă particularitatea că reclamanta susține că nu poate fi obligată să încheie contractul de vânzare la același preț cât timp imobilul asupra căruia urmează să dobândească proprietatea nu îndeplinește cerințele asumate de pârâți prin antecontract.
Pârâții au susținut că o asemenea soluție ar încălca principiul libertății de voință al părților și efectul obligatoriu al clauzei privind prețul din antecontract, iar vânzarea, convențională sau prin hotărârea instanței, se poate face numai la prețul stabilit prin antecontract.
Instanța a reținut că, spre deosebire de un contract de vânzare-cumpărare, un antecontract nu transferă proprietatea însă nici nu naște obligația de plată a unui anume preț, ci numai obligații corelative de a vinde un anume bun și de a-și asuma, în viitor, obligația de a plăti un anume preț, ambele aceste obligații urmând a fi îndeplinite la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În speță, obligația de a vinde asumată de pârât este însoțită, și ca ordine de îndeplinire, precedată de obligația de a edifica o construcție, care să îndeplinească anumite cerințe, care va face obiectul vânzării.
Antecontractul produce efecte obligatorii potrivit art.969 Cod civil respectiv părțile sunt ținute să își îndeplinească obligațiile asumate. Acest caracter obligatoriu se manifestă însă în strânsă legătură cu efectul caracterului sinalagmatic al aceluiași antecontract, cât timp acesta este un acord de voință încheiat în scopul de a produce efecte juridice prin care părțile își asumă fiecare obligații una față de cealaltă iar asumarea de către fiecare parte a unei obligații este determinată de asumarea reciprocă a propriei obligații de către cealaltă parte.
Ca efect al caracterului obligatoriu, părțile răspund contractual și oricare dintre ele poate obține constrângerea celeilalte părți la executarea obligației asumate, în natură sau prin echivalent. Obligația pârâtului de a edifica o construcție care să îndeplinească anumite cerințe și de a o vinde ulterior reclamantei împreună cu o anume suprafață de teren este o obligație de a face și potrivit art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunări.
Ca efect al caracterului sinalagmatic promitentul vânzător poate refuza să perfecteze vânzarea dacă promitentul cumpărător nu înțelege să își asume obligația de a plăti prețul convenit anterior după cum promitentul cumpărător poate refuza să cumpere dacă ceea ce urmează să vândă promitentul vânzător nu este întocmai bunul promis (excepția de neexecutare). De asemenea, un promitent cumpărător care se află în situația de a nu mai putea obține bunul promis ca atare are posibilitatea de a solicita rezoluțiunea antecontractului în sensul exonerării ambelor părți de obligațiile asumate însă, eventual, cu plata de daune interese de către promitentul vânzător.
În speță, reclamanta solicită ca instanța să constate stingerea în parte, prin raportare la antecontract, a obligației sale de a plăti un anume preț ceea ce echivalează cu inexistența, la momentul judecății, a obligației referitoare la această parte și de a perfecta vânzarea la un preț inferior stabilit prin deducerea valorii unor deficiențe ale bunului care poate fi vândut față de bunul promis, deficiențe care rezultă din neîndeplinirea întocmai de către pârâți a obligațiilor asumate și pentru remedierea cărora au fost/sunt necesare cheltuieli a căror valoare a fost stabilită în mod obiectiv prin expertizele judiciare efectuate în cauză. O asemenea variantă, în opinia instanței, respectă ambele caractere ale antecontractului, este mai apropiată de convenția inițială a părților decât excepția de neexecutare și rezoluțiunea antecontractului și corespunde situației faptice de la momentul când se pune problema transferului de proprietate. O asemenea soluție este totodată de natură să permite analiza unitară a tuturor aspectelor esențiale în dispută între părți privind contractul de vânzare cumpărare proiectat, evident preferabilă față de soluția de a impune perfectarea contractului la prețul stabilit inițial și a deschide numai ulterior reclamantei calea unor acțiuni pentru valorificarea pretențiilor sale,
Din perspectiva argumentelor de fond este evidentă apropierea dintre cererea reclamantei și acțiuni recunoscute de legiuitor pentru cumpărător în materia contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de antrepriză, respectiv în micșorarea prețului pentru deficitul de întindere a terenului vândut (art. 1329 Cod civil) și în răspunderea pentru vicii a vânzătorului și antreprenorului de construcții.
În privința terenului analogia este evident justificată în privința rigorilor impuse pentru reducerea prețului pentru terenul definitiv individualizat și predat reclamantei în octombrie 2009, mai puțin în privința termenul de prescripție a acestei cereri prevăzut de art.1334 Cod civil, de 1 an de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Fiind vorba despre un termen de prescripție special, va primi aplicare termenul de prescripție de 3 ani, de drept comun în materia drepturilor de creanță (precum cele decurgând din antecontract) potrivit Decretului nr. 167/1958.
În privința construcției se impune însă o nuanțare. Într-adevăr, în materia contractelor de vânzare-cumpărare și antrepriză se distinge între vicii aparente și vicii ascunse, în sensul că viciile aparente nu mai pot fi (în lipsa unor termen de garanție) reclamate după recepție. În speță aspectele invocate de reclamantă nu au în mod necesar caracterul unor vicii ascunse însă răspunderea contractuală a pârâților (în baza antecontractului) este atrasă de neexecutarea întocmai a obligației de a realiza la fața locului toate elementele de construcție promise, aparente sau ascunse, obligație a cărei scadență nu a fost limitată de părți la data predării construcției (precum se poate aprecia că se întâmplă în cazul unui contract perfectat de vânzare-cumpărare sau antrepriză). În acest sens, instanța a reținut că părțile au convenit ca reclamanta să se mute în imobil, în starea în care acesta se afla, încă în octombrie 2009 deși termenul pentru finalizarea construcției și perfectarea vânzării a fost stabilit (inițial) la 01.12.2009 și continuarea lucrărilor, după cum rezultă și din declarația martorului F., după momentul predării. În consecință răspunderea contractuală a pârâților nu trebuie limitată la acele deficiențe ale construcției care ar fi putut fi considerate vicii ascunse și nici nu sunt aplicabile termenele de prescripție speciale din această materie ci același termen de prescripție de 3 ani de drept comun în materia drepturilor de creanță.
Revenind la posibilitatea constrângerii pârâților la perfectarea vânzării la un preț inferior, se constată că însăși părțile, după încheierea antecontractului, au stabilit ca viitorul contract să se realizeze la o dată ulterioară și la un preț inferior prin raportare la antecontract în considerarea unor lipsuri ale imobilului predat reclamantei în octombrie 2009, condițiile în care imobilul construcție nu a fusese utilat pentru a permite transferul de proprietate până la data de 01.12.2009, contractele cu furnizorii de utilități fiind încheiate abia în februarie-martie 2010.
Astfel la 22.01.2010 a fost întocmită încheierea de certificare nr. 325-f. 58, semnată de reclamantă și pârât, potrivit căreia pârâtul s-a arătat de acord cu încheierea contractului urmând ca la 28.01.2010 să fie încheiat un act adițional la antecontract și să prezinte un algoritm de plată a restului de preț în rate cu mențiunea că prin actul adițional vor fi modificate termenul și prețul final al viitoarei vânzări să fie micșorat potrivit convenției părților, modalitățile de plată și obligațiile asumate de părți.
Potrivit încheierii de certificare din 17.05.2010-f.159 la data respectivă pârâtul a solicitat plata diferenței de preț de 63.000 euro în vederea perfectării contractului iar reclamanta a arătat că din această diferență trebuie scăzută contravaloarea lucrărilor efectuate de ea însăși deși cădeau în sarcina pârâtului, suma de 2000 euro achitată potrivit înscrisului sub semnătură privată din 05.06.2009 și suma de 20.000 daune interese potrivit antecontractului în condițiile în care pârâtul nu și-a respectat obligațiile încât să fie posibilă încheierea contractului la 01.12.2009.
La fila 109 dosar a fost depus înscrisul semnat de reclamantă și pârât denumit anexa la antecontractul din 10.06.2009 prin care acestea au stabilit ca restul de preț pentru imobilul descris în antecontract să fie plătit pe o perioadă de 30 de ani, valoarea ratelor fiind de 483 euro și se va plăti lunar începând cu luna ianuarie 2011 până pe 28 ale lunii în curs, în caz de întârzieri reclamanta urmând să se perceapă o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere. Înscrisul cuprinde și o mențiune olografă în sensul că „din prețul menționat mai sus s-a scăzut suma de 3000 euro lucrări nefinalizate la acel moment”. În cursul procesului reclamanta a susținut că anexa a fost întocmită chiar la data antecontractului, 10.06.2009 ( după cum s-ar deduce din mențiunea „părțile au stabilit azi 10.06.2009…”) iar pârâții că anexa a fost întocmită la 10.06.2010, mențiunea fiind rodul unei erori materiale. Având în vedere că la 17.05.2010 reclamanta considera că diferența de prețul convenită era de 63.000 euro ( solicitând o reducere a acestei diferențe), instanța a apreciat că anexa a fost întocmită ulterior acestei date. Indiferent de acest aspect însă, este esențială împrejurarea că, deși anterior sesizării instanței părțile însăși au convenit în sensul încheierii contractului la un preț mai mic de 83.000 euro, în pofida susținerilor pârâților, nu au ajuns la o evaluare, obligatorie ca orice convenție potrivit art. 969 Cod civil, a tuturor minusurilor imobilului astfel cum acestea au fost descrise de reclamantă în acțiune sau a consecințelor neîndeplinirii întocmai de către pârât a obligațiilor asumate în vederea transferului de proprietate. În acest sens din coroborarea anexei (care valorează început de dovadă scrisă sub acest aspect potrivi art. 1197 din Codul civil de la 1864, articol în vigoare la data sesizării instanței și aplicabil prezentului proces) cu declarațiilor martorelor Pozdârcă E. C. și H. L., instanța reține că reducerea de 3000 euro a privit exclusiv situația drumului (cale de acces), prea îngust pentru a permite circulația concomitentă a două vehicule în sensuri opuse, și nebetonat, potrivit discuțiilor purtate la fața locului la data antecontractului (martora Pozdârcă: Nici în prezent drumul nu este gata, nu e betonat și nu se poate circula decât pe un fir.Eu nu am asistat când s-a semnat vreun înscris privind anexa la contract în care să se spună că se va scădea suma de 3000 euro pentru că drumul nu era betonat, pentru că prin contract el se angajase să îl facă, știu că discuția din 2009 la care am asistat privind cei 3000 euro a fost întocmită într-un act ulterior pe care l-am văzut în 2012; martora H. L.: De la reclamantă știu că banii scăzuți potrivit anexei la antecontract ar fi fost pentru betonarea drumului). De asemenea, instanța a reținut că mențiunea de pe anexă este „3000 euro lucrări nefinalizate la acel moment”, or singura dată menționată este 10.06.2009 și este folosit adjectivul pronominal de depărtare ( „acel”) și nu de apropiere („acesta”, care ar fi trimis la data întocmirii anexei). La momentul încheierii antecontractului casa era „la roșu” și nu se poate reține că părțile ar fi conceput ca lipsuri și ar fi evaluat, în vederea reducerii prețului, lucrări pe care pârâtul ar fi trebuit să le efectueze în viitor, obligația sa nefiind scadentă.
Cu privire la suprafața de teren, instanța a reținut din analiza antecontractului și a raportului de expertiză topo că pârâții s-au angajat să transmită două suprafețe care însumează 700-750 mp și cota de 1/6 din suprafața de 685 mp cale de acces iar la teren există două suprafețe care însumează 687 mp ( mai puțin) iar calea de acces are suprafața totală de 737 mp (mai mult), încât deficitul este între 4 și 54,33 mp (700 sau 750 mp + 1/6*685 – 687+1/6*737).
Instanța reține, după cum s-a arătat, că se justifică a aplica prin analogie, pentru identitate de rațiune, prevederile art. 1327-1331 din Codul civil de la 1864 în materia vânzării-cumpărării, în concret art. 1329 care se referă la situația unui deficit la teren față de suprafața contractată atunci când prețul s-a stabilit nu „pe atât măsură”, pe mp ci global, precum în speță unde s-a stabilit un preț de 20.000 euro pentru teren când cumpărătorul poate pretinde o micșorare a prețului numai dacă deficitul valorează cel puțin a 20-a parte din prețul vânzării.
În speță, instanța a reținut că valoarea deficitului este cuprinsă între 106,36 euro (considerând un deficit de 4,33 mp raportat la o suprafață promisă de 814,16 mp, un preț pe mp de 24,56 euro, respectiv 20.000 euro/ 814,16 ) și 1257,4 euro (considerând un deficit de 54,33 mp raportat la o suprafață promisă de 864,16 mp, un preț pe mp de 23,14 euro, respectiv 20.000 euro/ 864,16 ), pragul de a 20-a parte din prețul vânzării fiind de 1000 euro. Acest prag este atins numai în interpretarea maximală a antecontractului în favoarea reclamantei și însuși art. 1329 Cod civil admite reducerea prețului cu caracter de excepție. În aplicarea 983 Cod civil, în caz de dubiu, clauza referitoare la întinderea obligației se interpretează însă în favoarea debitorului, în speță pârâții promitenți vânzători, această interpretare fiind cu atât mai justificată în speță cu cât însuși antecontractul prevede că se va proceda la o reindividualizare suplimentară a suprafeței a cărei întindere a fost aproximată (250-300 mp).
Pentru aceste motive instanța a apreciat că nici o reducere a prețului la care se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi acordată în considerarea întinderii terenului predat reclamantei. Raportul de expertiza extrajudiciară depus de reclamantă nu poate conduce la o altă concluzie, având în vedere pe de o parte caracterul extrajudiciar, respectiv lipsa garanțiilor privind competența și imparțialitatea expertului, și pe de altă parte că acesta conține concluzii eronate privind întinderea deficitului (215 mp) și prețul stabilit prin antecontract (20 euro/mp).
Cu privire la construcție, instanța a reținut că potrivit antecontractului locuința urma să aibă o suprafață desfășurată de 180 mp și o suprafață utilă de 150 mp, încât este nefondată susținerea reclamantei în sensul că s-ar fi promis o suprafață utilă de 180 mp. Potrivit raportul de expertiză întocmit de expertul B. C., există o suprafață desfășurată de 189 mp și o suprafață utilă de 144,05 mp, ultima rezultând din transformarea logiei în spațiu de locuit prin închidere cu tâmplărie PVC și geam termopan. În aceste condiții, având în vedere și că reclamanta nu a dezmințit apărările pârâtului în sensul că a solicitat compartimentări suplimentare ulterior antecontractului, instanța nu a reținut vreo încălcare a antecontractului de către pârâți sub acest aspect.
Analizând același raport și obiecțiunile pârâților, instanța a reținut suma de_ lei reprezentând lucrări neexecutate ce cădeau în sarcina pârâților ( punct II.2 din raport) ca reprezentând aspecte menționate în antecontract și/sau care țin de aducerea și predarea bunului în stare de funcționare în condiții de siguranță și durabilitate. Cu privire la punctul II .2.10 –neutilarea băilor cu obiecte sanitare, instanța a reținut că într-adevăr prin antecontract părțile au stabilit o valoare a materialelor de 1500 lei pentru fiecare baie, însă pârâtul este cel care și-a asumat sarcina procurării și instalării lor încât trebuie să suporte recapitulația și TVA. În privința gardului și a porților de acces - II.2.12, instanța a reținut că acestea au fost realizate, parțial, de reclamantă după cum rezultă din declarațiile martorelor Pozdârcă E. C. și H. L. și constatările expertului B. C.. Afirmația martorului F. E. L. în sensul că la un moment dat casa predată reclamantei a fost împrejmuită de pârât cu țevi și plasă de sârmă nu a putut firma convingerea instanței în sens contrar deoarece nu se coroborează cu nici un alt mijloc de probă și oricum pârâtul s-a obligat să realizeze o împrejmuire din lemn cu stâlpi metalici și soclu din beton armat.
Cu referire la punctul II.3 –lucrări executate pe cheltuiala reclamantei, se constată că expertul nu a mai adăugat echivalentul împrejmuirii parțiale realizate de reclamantă în mod firesc cât timp a avut în vedere anterior de întreaga valoare a împrejmuirii ce cădea în sarcina pârâtului.
Cu referire la punctul II.4- lucrări executate necorespunzător de către pârât, se constată că în mod justificat nu a fost avută în vedere de expert vreo sumă pentru lucrările executate necorespunzător de pârât invocate de reclamantă referitoarea la tencuirea cu mortar var-ciment, tâmplăria exterioară și situația drumului iar celelalte aspecte au fost reținute și evaluate deoarece țin asigurarea funcționalității și siguranței minimale a imobilului. Cu privire la punctul II.4.5 expertul s-a întemeiat pe constatările sale personale privind starea termoizolației iar obiecțiunea formulată de pârât este lipsită de relevanță.
În consecință, instanța a reținut că pârâții nu și-au respectat întocmai obligațiile asumate, în sensul că anumite lucrări nu au mai fost efectuate iar altele au fost efectuate în mod defectuos și se impune remedierea lor, lucrările necesare pentru aducerea imobilului în starea conformă obligațiilor asumate de pârât fiind evaluate de pârât la punctele II.2 și II.4. Reclamanta a complinit deja parte lucrările neefectuate pe cheltuiala sa - punctul II.3, însă în mod evident nu poate pretinde cumulul acestor cheltuieli cu valoarea stabilită de expert la punctul II.2, pentru că ar fi vorba despre o dublă reparare a aceluiași prejudiciu. În consecință, instanța a avut în vedere suma de_ lei și suma de 5593 lei, rezultând un total de_ lei respectiv 7579 euro considerând un curs de schimb valutar al Băncii Naționale a României de 1 euro/4,1998 la 10.06.2009.
De asemenea, instanța a avut în vedere situația fosei septice care, potrivit expertizei, este amplasată total necorespunzător, la circa 1 m de la fundația casei și de geamuri, ceea ce conduce la periclitarea elementelor de rezistență ale construcției prin penetrarea apelor uzate spre fundația casei, în condițiile în care Direcția de Sănătate Publică impune amplasarea foselor vidanjabile la cel puțin 10 față de locuințe. În prezent se execută în apropiere de locuința reclamantei o rețea de canalizare la care în mod obligatoriu și în cel mai scurt timp trebuie realizat un branșament. În consecință, este evident că pentru remedierea acestui element de construcție, a cărui realizare în condiții de siguranță cădea de asemenea în sarcina pârâților, sunt necesare cheltuieli suplimentare, pe care instanța le evaluează în echitate la suma de 500 euro.
În consecință, instanța a admis în parte cererea reclamantei și a constatat inexistența obligației sale de a plăti pârâților suma de 11.079 euro (7579 plus 500 euro plus 3000 euro, reducerea convențională) din suma de 83.000 euro stabilită cu titlul de preț potrivit antecontractului.
Instanța a reținut că reclamanta a achitat pârâților suma de 20.000 euro cu titlul de avans, suma de 2000 euro-f. 110 și suma de 1500 euro-f.111, deci în total_ euro.
Potrivit art. V.1-fila 3 din contract, nerespectarea de către promitentul vânzător, din orice motive ( care, în orice caz, exclud culpa promitentului cumpărător) a obligației de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare permite promitentului cumpărător să opteze după între a considera antecontractul rezolvit de plin drept și a se adresa instanței competente cu o acțiune în realizare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, după plata integrală a prețului inclusiv prin procedura ofertei reale urmată de consemnațiune. În această ultimă situație, promitentul vânzător va fi obligat la plata sumei de 20.000 euro cu titlul de daune interese pentru neexecutarea întocmai și la timp a obligației asumate. Promitentul vânzător înțelege și acceptă că între obligațiile reciproce, a promitentului cumpărător de plată a restului de preț și a promitentului vânzător de plată a daunelor interese, va opera de drept compensația conform Codului civil.
Instanța a reținut că refuzul pârâților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la prețul solicitat de reclamantă nu se datorează unor motive care ar exclude culpa acesteia întrucât pe de o parte pretențiile reclamantei privind reducerea prețului în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare erau numai parțial fondate potrivit celor de mai sus iar pe de altă parte reclamanta nu a plătit ratele convenite prin anexa la antecontract nici în limita a 71.921 euro ( 83.000 –_ euro) a ceea ce potrivit celor de mai sus se poate considera că într-adevăr datora. În consecință, nu sunt îndeplinite condițiile pentru a da eficiență clauzei penale privind obligarea pârâților la plata sumei de 20.000 euro cu titlul de daune interese și implicit a constata compensarea obligației reclamantei privind diferența de preț în limita acestei sume, această cerere fiind respinsă.
În privința solicitării reclamantei ca instanța să dispună plata eșalonată a diferenței de preț rămase neachitate, instanța a reținut că atât prin antecontract cât și prin anexa la acesta părțile au stabilit ca plata diferenței de preț ( concepute însă distinct în cele două acte) să se facă eșalonat conform unui grafic stabilit prin acordul lor de voință. Potrivit anexei la contract s-a stabilit să se plătească cu titlul de diferență de preț o sumă de nu mai puțin de 173.880 euro timp de 30 ani (483 euro*12 luni*30 de ani), la care se pot adăuga penalități de 0,1% /zi, prin raportare la un preț inițial de 83.000 euro (sau, 80.000 euro după reducerea convenită prin anexă), condiții în care, apreciază instanța, ar fi fost posibilă perfectarea vânzării anterior plății integrale a diferenței de preț (a se vedea notificarea pârâților din 25.04.2012 și cererea din dosarul nr._/245/2010). Or, prin prezenta cerere reclamanta solicită să i se încuviințeze plata eșalonată, în viitor, cu titlul de diferență de preț numai a sumei de_ euro (potrivit celor de mai sus diferența reală de plată este de 71.921-23.500 egal_ euro) și să se pronunțe în acest moment o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. O asemenea soluție nu ar avea temei în acordul de voință al părților, în nici una dintre variantele sale (transfer de proprietate urmat de plata unei diferențe de preț potrivit eșalonării stabilite prin acordul părților sau plata integrală a prețului stabilit prin antecontract ca o condiție suspensivă pentru transferul dreptului de proprietate), iar acordarea eșalonării solicitate de reclamantă peste acordul de voință al părților și în lipsa altui temei legal nu este posibilă.
Nu este posibilă nici compensarea diferenței de preț datorată de reclamantă cu cheltuielile de judecată pe care pârâții ar fi obligați să le plătească în cauză și considerarea plății prin compensație a încă unei părți din preț în vederea perfectării vânzării prin prezenta hotărâre pentru că instanța este chemată să dispună asupra situației privind plata prețului de la momentul sesizării instanței sau, eventual al închiderii dezbaterilor, fără a putea avea în vedere, pentru soluționarea fondului, creanța rezultând din cererea accesorie privind cheltuielile de judecată, care s-a născut abia la pronunțarea sentinței iar aceasta nu este executorie (fiind supusă apelului). Oricum nu s-ar ajunge însă la stingerea în tot a obligației de plată a reclamantei.
Dacă instanța a apreciat că poate cenzura și constata un cuantum al prețului inferior celui stabilit prin antecontract pentru motivele obiective indicate, instanța nu poate în nici un caz cenzura clauza din antecontract referitoare la condiționarea transferului de proprietate de plata integrală a prețului, chiar dacă prin aceasta se înțelege prețul astfel cum a fost redus de instanță și chiar cu atât mai mult în această situație. În consecință, a admis excepția de prematuritate și a respinge cererea referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ca prematură.
În perspectiva încheierii în viitor a contractului de vânzare-cumpărare după rămânerea definitivă a acestei sentințe, instanța a apreciat că antecontractul și anexa la acesta reprezintă aspecte ale aceleiași obligații a reclamantei de a plăti diferența de preț rămasă după data de 10.06.2009, fie integral până la perfectarea contractului, fie eșalonat (cu posibilitatea perfectării vânzării) în rate al căror cuantum să asigure neprejudicierea pârâților prin lipsa de folosință a banilor. În mod cert, nu este posibilă pronunțarea în acest moment a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare raportat la cererea reclamantei iar în acest sens în viitor fie părțile se vor înțelege, fie chestiunea cuantumului datoriei plătibile în rate raportat la reducerea prețului inițial de la 83.000 euro la_ euro poate face obiectul unei judecăți distincte.
În baza art. 274 - 276 C.proc.civ, față de admiterea în parte a cererii reclamantei, luând act că pârâții nu solicită cheltuieli de judecată, instanța i-a obligat în solidar (față de caracterul comun al obligațiilor deduse judecății) la plata a parte din cheltuielile efectuate de reclamantă, sens în care va avea în vedere suma de 2565,88 lei (2560,88 taxă de timbru la suma de_,6 lei reprezentând echivalentul sumei de_ euro pentru care a fost admisă cererea, considerând în curs de schimb de 4,4 lei/euro, și 5 lei timbru judiciar), suma de 1500 lei cu titlul de onorarii pentru expertize parțial și suma de 2000 lei onorariu de avocat potrivit chitanței nr.40/ 24.03.2013.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, reclamanta E. D., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. În acest sens, apelanta a susținut că instanța a considerat că la data de 17.05.2010 diferența de preț convenita era de 63.000 euro și în consecință, instanța apreciază că anexa la antecontract a fost întocmită ulterior acestei date; nu poate fi primit acest raționament deoarece s-ar ajunge la concluzia că ar trebui să plătească o diferența de preț de_ euro, ori culpa în neîncheierea contractului îi aparține paratului T. C. F., nicidecum ei. Astfel, instanța a interpretat in mod greșit cuprinsul încheierii de certificare sus menționată. Anexa la antecontract a fost încheiată, așa cum în mod corect este specificat, la data de 10.06.2009, în urma discuției avută la locul unde se afla imobilul cu privire la scăderea celor 3000 euro pentru nerespectarea lățimii drumului si nebetonarea acestuia. Susținerea pârâtului cum că această anexă ar fi fost încheiată la o alta dată decât cea specificată este neadevărată. Solicită instanței de control judiciar sa observe că pe toata perioada desfășurării procesului, pârâtul nu a recunoscut niciodată faptul ca nu și-a respectat obligațiile prevăzute in antecontract, nu a recunoscut banii pe care i-a încasat de la ea, nici declarațiile acestuia consemnate în încheierile de certificare. De asemenea, se poate observa din cuprinsul dosarului de fond cum pârâtul a încercat continuu să îngreuneze munca instanței și să o ducă în eroare prin invocarea de excepții nefondate, iar în final, prin invocarea cu rea credința a lipsei consimțământului pârâtei, la încheierea antecontractului. Consideră ca aceste manevre ale pârâților duc cu ușurința la concluzia că sunt de rea credință și încearcă să se folosească de orice mijloc pentru a obține bani nemeritați. In aceeași maniera au înțeles să se comporte cu ea de la momentul încheierii antecontractului si până in prezent. Instanța de fond mai reține (fila 6 hotărâre) că este esențială împrejurarea că deși anterior sesizării instanței, părțile însele au convenit la reducerea prețului imobilului (mult mai mic de 83.000 euro) fără a stabili de comun acord acest preț necesar si obligatoriu in vederea transferului dreptului de proprietate, însă nu dă eficiență nici voinței părților nici raportului de expertiză efectuat în cauză care stabilește valoarea imobilului -_ lei (aprox. 58.000 euro) ci se raportează la prețul inserat în antecontract. Unul dintre motivele pentru care a solicitat intervenția instanței este tocmai acela de a stabili valoarea reală a imobilului, nu cea din antecontract de vreme ce chiar părțile au convenit că se impune reducerea prețului). Pe de altă parte, a solicitat ca după stabilirea prețului imobilului să i se recunoască și să fie scăzute din preț sumele de bani pe care le-a achitat atât prin antecontract cât și cu chitanțe de mână, sumele de bani ce reprezintă lucrări efectuate de ea și care cădeau in sarcina pârâtului. Pârâtul a recunoscut că se impune o scădere considerabilă a prețului față de cel din antecontract (încheierea de certificare nr. 325 din 22.01.2010) recunoscând astfel nefinalizarea și efectuarea defectuoasă a lucrărilor de construire cât și nepredarea întregii suprafețe de teren. Însuși pârâtul a apreciat ca valoarea construcției este mult inferioară celei de 63.000 euro de vreme ce în autorizația de construire nr._ din 29.10.2009 a declarat valoarea a 4 imobile (printre care și cel în discuție) ca fiind in suma de_ lei (o medie de_,75 lei/ construcție adică aprox 6811 euro). Prețul de 83.000 euro a fost stabilit clar în antecontract pentru suprafața de teren menționata la punctul II din antecontract si pentru o construcție finalizata (la cheie) si cu condiții de locuit cel puțin umane, ceea ce nu s-a realizat in cazul de față. Aducerea construcției la stadiul de locuință a fost făcută pe cheltuiala sa. Lucrările realizate defectuos de către pârât au implicat cheltuieli suplimentare din partea sa pentru remedierea acestora. Este un lucru în general bine cunoscut că este mult mai costisitor sa repari decât sa construiești conform. Astfel, în primăvara acestui an ( 2014) a realizat o . lucrări pentru a repara lucrări defectuoase executate de parat, lucrări care au presupus cheltuieli importante din partea sa. Va dovedi cu acte repararea terasei construita defectuos de pârât, repararea si izolarea podului casei. Lucrările defectuoase sunt multe și va fi nevoită să continue remedierea acestora cheltuind in continuare sume importante de bani. Un alt exemplu este acela că este nevoită să izoleze din nou toată casa deoarece nefinalizarea de către pârât a lucrărilor la exterior au permis pătrunderea rozătoarelor si a păsărilor între perete si izolație, distrugând-o. Acest aspect este evidențiat și in raportul de expertiză in construcții. Învederează ca o . lucrări evidențiate în expertiză nu au fost evaluate, in aceste condiții consideră ca se impune efectuarea unui supliment de expertiza care să evalueze și aceste lucrări.
Cu privire la suprafața de teren, pârâtul s-a obligat să-i transmită 3 suprafețe, una de 450 m.p unde urma sa se afle construcția, una de 250m.p. - 300 m.p. în continuarea celei de 450 m.p. și 1/6 din 685 m.p. reprezentând calea de acces. In cuprinsul expertizei efectuate in dosar, expertul evidențiază clar in urma măsurătorilor efectuate in teren că deține în fapt o suprafață de 687 mp in loc de 750 mp cat i s-a promis. Acest lucru s-a întâmplat întrucât paratul a înțeles să vândă vecinilor ei suprafața de teren promisă, încasând astfel de două ori sume de bani pentru același teren. Din acest considerent, pe aceasta latura nu a realizat soclul din beton al gardului deoarece pârâtul i-a promis că va rezolva problema și îi va da terenul ce-i lipsește. Insă și de aceasta dată promisiunile au fost făcute in zadar. In mod greșit instanța a reținut deficitul de teren cuprins intre 4,33 m.p. la o suprafață de 814,16 si 54,33 la o suprafață promisă de 864,16 m.p. când deficitul de teren specificat de apelantă prin acțiune și de expert prin expertiza este diferența dintre terenul promis prin antecontract pentru curte și terenul deținut de ea in fizic reprezentând curtea, nicidecum suprafața de teren reprezentând calea de acces ( pct II. 1 lit. c antecontract). Cu privire la construcție a arătat în acțiunea introductivă, pe parcursul judecării cauzei cât și in concluziile scrise, că dimensiunile construcției nu sunt cele promise prin antecontract. . depuse la dosar s-a strecurat o greșeală, în sensul că în loc de 150 m.p. utili a scris 180 m.p. utili, însă aceasta eroare a arătat-o instanței atât în ședință cât și prin raportare la antecontract. Consideră că este nedrept să i se rețină o culpă din cauza acestei erori. Așa cum a arătat instanței de fond, pârâtul s-a obligat prin antecontract și prin oferta de vânzare de pe internet (acte depuse la dosarul de fond) să construiască si să-i vândă un imobil casă de locuit în suprafața de 150 m.p. utili si 180 m.p. desfășurați, imobil compus din 5 camere, 2 bai, balcon si casa scării. In realitate casa are 7 camere, 2 băi și casa scării si este in suprafața de 144,05 m.p. stabilită prin raportul de expertiza întocmit de ing. B. C. (II. 1.1.2). Cele două camere in plus față de antecontract le-a realizat astfel: la parter a închis garajul și l-a transformat în birou (sporind suprafața utila cu 12,30 m.p.), iar la etaj a închis balconul transformându-l in logie (sporind suprafața utila cu 12,45 m.p.). Cu aceste două camere suprafața utilă a casei este de 144,05.m.p. Fără aceste două camere in suprafața totala de 24,45 m.p., construcția executata de pârât are o suprafață de 119,6 m.p. utili in loc de 150 m.p. utili, astfel deficitul este de 30,4 m.p., deci pârâtul și-a încălcat din nou obligațiile prevăzute in cap II. 1 antecontract, încercând să-i vândă la valoarea din antecontract un imobil mai mic cu 30,4 m.p. decât cel promis.
In mod greșit și fără nicio bază legală instanța a evaluat situația fosei in sensul că în vederea remedierii sunt necesare cheltuieli suplimentare in valoare de 500 euro, in condițiile in care pentru mutarea fosei sunt necesare atât lucrări de construire (săpături, cofrare, betonare, etc.) cât și lucrări de instalații. Mai are in vedere și lucrări de curățare a fosei existente cât și lucrări pentru desființarea acesteia, lucrări care nu pot fi evaluate decât in urma unor măsurători clare si a unui deviz de lucrări efectuat de specialist. Aceasta apreciere a instanței a survenit datorită faptului că domnul expert in construcții nu a evaluat in bani toate lucrările neefectuate și cele necorespunzător efectuate de pârât, motiv pentru care solicită instanței de apel să dispună efectuarea unui supliment de expertiză.
In alta ordine de idei, in mod greșit instanța de fond reține culpa sa (fila 8 hotărâre), in condițiile in care ea și-a îndeplinit obligațiile de plată prevăzute in antecontract. Mai mult, a plătit alte sume de bani la care nu este obligată, având in vedere cap. III.3.2 antecontract unde este stipulat ca restul de preț îl va plăti in rate potrivit unui scadențar și algoritm ce vor fi stabilite cel mai târziu la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, iar obligația sa de plată să nu fie în niciun caz anterioară datei predării imobilului teren plus construcție individualizat potrivit pct. II "construcția va prezenta toate finisajele anterior descrise, inclusiv toate schițele, documentațiile si autorizația de construire emise in conformitate cu dispozițiile legale". Menționează că nici în prezent pârâtul nu deține proiect pentru instalația electrică, pentru instalațiile sanitară, etc. Având in vedere că pârâtul nu și-a respectat obligațiile inserate in antecontract consideră că nu poate fi obligată la plata pentru ceea ce nu are. Conform cap. IV pct. I din antecontract, încheierea contractului de vânzare cumpărare a fost stabilită de părți cel mai târziu la 01.12.2009, dată la care pârâtul nu a întocmit scadențarul și algoritmul de care face vorbire capitolul anterior, neîndeplinindu-si obligația de a stabili in mod cert prețul si modalitatea de achitare a acestuia, nu a finalizat lucrările, nu a obținut toate documentele in vederea transmiterii dreptului de proprietate. Astfel, la data stabilită ca fiind cea a translării proprietății (care constituie reperul), în calitate de cumpărător, nu avea stabilită obligația certă și exigibilă de plată a unei sume de bani ca rată, tocmai din culpa pârâtului. In aceste condiții, nu i se poate reține culpa în ceea ce privește plata ratelor. Cele stabilite în anexa la antecontract vizează o înțelegere de achitare a unor sume de bani, însă scadența acestora este începând cu ianuarie 2011, la peste un an de zile de la data exigibilității obligațiilor pârâților de perfectare a contractului de vânzare cumpărare și edificarea in totalitate a imobilului. La 01.12.2009, ea, in calitate de cumpărător, își îndeplinise toate obligațiile contractuale și chiar mai mult, în sensul că a achitat 20.000 euro prin antecontract, 2000 euro prin chitanța de mână, în schimb pârâtul vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile sale nici până în prezent. In consecință, instanța de fond trebuia să dea eficiență clauzei penale si să-i oblige pe pârâți la plata sumei de 20.000 euro cu titlu de daune interese si să constate compensarea cu diferența de preț in limita acestei sume. Ceea ce consideră că este esențial in cazul de față este că nu i se poate imputa nici o culpă in neîncheierea contractului de vânzare - cumpărare in formă autentică, in condițiile in care la data limită stabilită - 01.12.2009, ea își îndeplinise toate obligațiile stabilite prin antecontract. Neperfectarea actului s-a datorat exclusiv atitudinii de rea-credință a pârâților.
In concluzie, solicită admiterea apelului, modificarea sentinței apelate in sensul de a constata că prețul imobilului (teren si construcție) este de_ lei (adică_ euro, cap II.1.1.2 pct. 3 expertiza în construcții), sumă din care trebuie scăzuți cei_ euro achitați de apelantă; sumele de bani pentru lucrările efectuate de ea și care cădeau in sarcina pârâtului; sumele de bani pe care va trebui să le suporte pentru refacerea lucrărilor necorespunzător efectuate cât și suma de 20.000 euro reprezentând daune interese.
In drept, își întemeiază apelul pe dispozițiile art. 282 si urm C.p.civ.
Apelanta a solicitat și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În vederea exercitării prezentei căi de atac, apelantei i s-a pus în vedere achitarea unei taxe de timbru de 1392 lei. Apelanta a formulat cerere de ajutor public judiciar, iar prin încheierea nr. 295/28.11.2014, pronunțată de Tribunalul Iași în dosarul nr._, s-a admis cererea și s-a dispus eșalonarea taxei de timbru de 1392 lei în 12 rate lunare a câte 116 lei fiecare începând cu luna decembrie 2014.
Intimații au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului. În motivarea acestei poziții procesuale, intimații au arătat că practic, prima instanța a admis in parte doar primul capăt de cerere al reclamantei, in sensul că a procedat la o diminuare cu 11.079 € a prețului imobilului (de la 83.000 € cât era stabilit in contract, până la valoarea de 71.921 €). Cu privire la celelalte trei capete de cerere ale reclamantei, acestea au fost respinse in totalitate de către instanța. Astfel, a fost respinsă cererea de obligare a pârâților la plata sumei de 20.000 €, a fost respinsă cererea privind plata eșalonată a diferenței de preț si a fost, de asemenea, respinsă cererea de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Solicită respingerea, ca nefondat, a apelului si menținerea sentinței primei instanțe ca legala si temeinica, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată. Se opun la ceea ce apelanta numește "supliment de expertiză care să stabilească valoarea tuturor lucrărilor neefectuate". In primul rând, se opun pentru că părțile au evaluat ele însele valoarea acestor lucrări ca fiind de 3.000 €, așa încât nu mai poate fi primită acum o evaluare a unui terț (expertul), atât timp cat părțile in mod amiabil au făcut propria lor evaluare. Pe de altă parte, prin acest "supliment de expertiza" reclamanta - apelanta tinde sa dovedească pretenții noi, neformulate in cererea introductiva. Practic se dorește o mărire a petitului in fata instanței de apel, ceea ce este inadmisibil. In ceea ce îi privește, solicită ca in apel sa fie administrata proba cu înscrisuri, cele existente deja la dosarul cauzei.
În dovedirea motivelor invocate, apelanta a solicitat martori și expertiză tehnică în construcții. Intimații s-au opus efectuării unei noi expertize în construcții în această fază procesuală și au arătat că nu au probe de administrat în această fază procesuală.
Instanța, analizând probele solicitate de apelantă, în raport de teza probatorie expusă, a admis proba cu acte și a respins, ca nefiind utile cauzei, proba testimonială și cu expertiză în construcții. În aceste condiții, apelanta a depus la dosarul cauzei un deviz execuție lucrări, nedatat, întocmit de ..
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței atacate, prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate și a dispozițiilor legale incidente în cauză, tribunalul constată neîntemeiat apelul formulat.
Prima critică adusă de reclamantă sentinței apelate vizează momentul la care instanța de fond a reținut că a fost încheiată anexa la contractul prin care s-a stabilit eșalonarea prețului. Relativ la acest aspect, tribunalul notează că prin înscrisul intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat cu legalizare de semnătură sub nr. 3086/10.06.2009 la B.N.P.A. P. P. T. & F. B., pârâtul T. C. F., căsătorit cu T. A., s-a obligat să înstrăineze către reclamanta E. D. terenul în suprafață de 450 mp situat în extravilan M., cu număr cadastral 2274/5, cota de 1/6 din terenul în suprafață de 685 mp situat în extravilan M. cu destinație „cale de acces” și nr. cadastral 2274/8 și un teren în suprafață de aproximativ 250-300 mp, parte integrantă din . urma a fi individualizat suplimentar prin dezlipirea terenului cu număr cadastral 2274/1, după realizarea schițelor cadastrale cu propunerea de dezlipire și intabularea acestuia în cartea funciară a localității M., părțile stabilind că terenul astfel rezultat, ce face obiectul înțelegerii, va avea o formă geometrică de dreptunghi (sau patrulater neregulat).
Totodată, pârâtul s-a obligat să transmită reclamantei și dreptul de proprietate asupra unei construcții pe care urma să o edifice pe terenul în suprafață de 450 mp, cu suprafața desfășurată de 180 mp și suprafață utilă de 150 mp, cu următoarele elemente constructive și finisaje: cadre de beton, va fi acoperită cu tablă roșie; parter compus din 3 camere (cameră de zi, grup sanitar, casa scării); etaj 1 compus din 2 dormitoare, grup sanitar, balcon (cu o suprafață de cca 13 mp închis, cu pereții din cărămidă și dotat cu tâmplărie PVC); tâmplărie exterioară glafuri, PVC alb, cu dublă deschidere și plase împotriva insectelor; ușă acces – ușă metalică; ușă din PVC pentru accesul la terasă situată la parter; ușă din PVC pentru accesul la balcon; parchet de fag în camere (buget de 10 euro/mp); grupuri sanitare dotate cu obiecte sanitare (1500 lei baie); 2 centrale termice racordate la gaz plus instalații termice și calorifere; instalații electrice; instalații sanitare; apă curentă în casă (montare hidrofor, racorduri); racord definitiv la curentul electric și la gaz metan; terasă parter din beton turnat, cu o suprafață de 3 m x 5 m (cu o formă ovală); acces pentru autoturism cu două benzi din beton, cu o suprafață de 7 m x 0,5 m, în lateralul imobilului; împrejmuirea proprietății cu gard și porți cu acces pentru autoturism și acces pietonal.
În schimbul obținerii proprietății asupra acestor bunuri, reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, s-a obligat să plătească suma de 83.000 Euro din care 20.000 Euro prețul terenului și 63.000 Euro prețul viitoarei construcții. Părțile au arătat totodată că suma de 20.000 Euro s-a achitat la momentul încheierii antecontractului, iar diferența de 63.000 Euro urma să fie achitată în rate, potrivit unui scadențar și algoritm ce urmau a fi stabilite la o dată ulterioară, cel mai târziu la data încheierii în formă autentică a prefiguratului contract de vânzare-cumpărare.
Prin același contract părțile au stabilit și data limită pentru îndeplinirea obligațiilor asumate, în vederea perfectării contractului – 01.12.2009.
Prin încheierea de certificare nr. 325/22.01.2010, încheiată la BNPA P. T. & F., s-a consemnat că, în urma notificării nr. 09/20.01.2010 expediată de reclamantă prin intermediul B. A. C., prin care i s-a pus în vedere promitentului-vânzător să se prezinte la data de 22.01.2010 la biroul notarial în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și a prezentării ofertei de algoritm de plată a restului de preț, cu scadențare unor rate succesive, la data stabilită – 22.01.2010 pârâtul s-a prezentat și a declarat că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și că se obligă ca „(…) în data de 28.01.2010, cu prilejul încheierii unui act adițional la contract, se obligă să prezinte oferta de algoritm de plată a restului de preț, cu scadențarea unor rate succesive, cu mențiunea că prețul final al viitoarei vânzări potrivit convenției părților (…)”.
Corelarea celor două mențiuni din cuprinsul antecontractului și a încheierii de certificare nr. 325 conduc la concluzia logică a inexistenței, la momentul 22.01.2010, a ofertei de algoritm de plată a restului de preț, cu scadențarea ratelor la care se face referire în antecontractul din 10.06.2009, că urmează a se stabili la o dată ulterioară încheierii acestuia din urmă. Nu se poate primi, așadar, susținerea apelantei relativă la împrejurarea că anexa la contract prin care s-a stabilit graficul de plată a diferenței de preț este concomitentă antecontractului, această ipoteză fiind infirmată de conținutul încheierilor de certificare notariale ulterioare antecontractului. Astfel ,în cuprinsul încheierii de certificare nr. 617/10.02.2010 încheiată la BNPA P. T. & F. la data de 10.02.2010 când a fost prezentă promitenta-cumpărătoare E. D. aceasta a arătat că a solicitat ca din prețul rămas de achitat, explicit fiind menționată suma de 63.000 Euro, să fie scăzute cheltuielile efectuate de ea pentru lucrări la care s-a obligat promitentul-vânzător, în acest sens fiind indicate suma de 2.000 Euro – plătită în temeiul unui înscris sub semnătură privată din 05.06.2009 și suma de 20.000 Euro daune-interese pentru neexecutarea obligației asumate; la același moment promitenta-cumpărătoare a arătat că nici terenul și nici construcția nu au întinderea stabilită prin contract, ceea ce impune o diminuare a prețului viitorului contract de vânzare-cumpărare, individualizând și lucrările neefectuate de promitentul-vânzător, precum și pe cele neefectuate de acesta dar executate de ea pe cheltuială proprie (filele 60-61 dosar fond).
Aceleași referiri la diferența de preț și la neefectuarea lucrărilor, făcute de promitenta-cumpărătoare, sunt menționate și în încheierea de certificare nr. 2578 din 17.05.2010 (fila 159 dosar fond) a aceluiași birou notarial, acest act fiind întocmit însă în urma notificării formulată de pârâtul T. C. F. și adresată reclamantei de a achita diferența de preț de 63.000 Euro și de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Este evident astfel, că înscrisul intitulat „ anexa la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 10.06.2009” (fila 349 dosar fond), este ulterior tuturor înscrisurilor menționate, cum în mod corect a apreciat și instanța de fond. Potrivit acestui înscris semnat de ambele părți, s-a convenit ca plata prețului stabilit prin antecontract să fie diminuată cu 3000 Euro, diferența de preț să fie eșalonată pe o perioadă de 30 de ani, cu o rată lunară de 483 Euro, prima urmând a fi achitată începând cu luna ianuarie 2011, pentru întârzieri stabilindu-se o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere (fila 349 dosar fond).
Evident, părțile nu au avut de la bun început o atitudine coerentă și constantă, convențiile încheiate cuprinzând elemente contradictorii. În acest sens, tribunalul notează că în antecontractul inițial părțile stabilesc, pe de o parte, posibilitatea de plată a diferenței de preț de 63.000 Euro în rate (pct. III.3.2 din antecontract), pe de altă parte, condiționează încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și de obligația promitentului-cumpărător de plata sumelor datorate cu titlu de preț (pct. IV.4), fără a fi prevăzute și condițiile încheierii contractului în cazul în care părțile convin plata prețului în rate. Această situație nu este prevăzută nici în „anexa la contract”, care, mai mult, stabilește, pe de o parte, diminuarea prețului convenit prin antecontract cu 3000 Euro (ar rezulta astfel un preț modificat de 80.000 Euro), iar pe de altă parte eșalonarea diferenței de preț (neprecizată), pe o perioadă de 30 de ani, prin plata unor rate lunare de 483 Euro, ceea ce la un calcul ar conduce la suma de 173.880 Euro. Nu poate fi interpretată decât ca o eroare de tehnoredactare fie perioada de 30 de ani de eșalonare a prețului, fie valoarea ratei lunare întrucât nu există nici un element care să conducă la concluzia că părțile au convenit asupra majorării prețului contractului, mențiunea din finalul înscrisului intitulat anexă (deși olografă, nu a fost contestată de nici una din părți) indicând faptul că părțile au acceptat reducerea prețului inițial cu 3000 Euro.
Prin demersul juridic inițiat, reclamanta solicită practic instanței să stabilească în ce măsură au fost respectate de către pârâți obligațiile asumate prin antecontract și să valideze un contract diferit de cel ce a făcut obiectul înțelegerii părților, în raport de obligațiile executate de promitenții-vânzători. În mod cert, promitenții-vânzători nu și-au respectat obligațiile asumate prin antecontract, acestea vizând nu doar încheierea contractului la o anumită dată ci însuși obiectul contractului (nepredarea terenului în suprafața indicată în antecontract, efectuarea construcției fără respectarea caracteristicilor stabilite prin antecontract). În aceste condiții însă, promitenta-cumpărătoare avea două posibilități, ambele reglementate în chiar convenția părților: desființarea antecontractului cu restituirea avansului primit și obligarea promitenților-vânzători la plata sumei de 20.000 Euro cu titlu de daune compensatorii sau să se adreseze instanței pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, numai după plata integrală a prețului, cu obligarea promitenților-vânzători la plata sumei de 20.000 Euro cu titlu de daune-interese (art. VI).
Așadar, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic a fost condiționată chiar de către părți, de plata integrală a prețului (neexistând o clauză diferită pentru ipoteza eșalonării prețului), condiție ce nu este îndeplinită în cauză, motiv pentru care în mod corect instanța de fond a respins cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
De asemenea, corect a fost respinsă și cererea privind daunele-interese atât timp cât ele sunt rezultatul desființări antecontractului (ori, reclamanta în mod explicit a arătat că nu dorește acest lucru) sau a pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare ori, astfel cum s-a reținut mai sus, nu sunt îndeplinite condițiile pentru a se dispune în acest sens.
În ce privește determinarea de către instanță, a prețului modificat al antecontractului, tribunalul constată că instanța de fond a făcut o analiză atentă a textelor de lege ce pot fi reținute pentru a da eficiență clauzelor contradictorii stabilite de părți și pentru a da astfel substanță voinței părților. În acest sens, tribunalul constată însă că reducerea prețului antecontractului pentru nerespectarea obligației de predare a terenului în suprafața menționată prin înțelegerea părților, nu poate fi asimilată situației cumpărătorului care solicită micșorarea prețului pentru deficitul de întindere al terenului vândut, întrucât obligațiile/drepturile părților unui antecontract sunt diferite de obligațiile/drepturile părților unui contract de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte promitentul-cumpărător, în cazul în care solicită încheierea contractului, urmărește îndeplinirea exactă a obligației asumate de promitentul-vânzător. Ori, reducerea prețului terenului solicitată de reclamantă este atașată unei modificări a obiectului antecontractului, modificare ce vizează, pe lângă prețul vânzării, și suprafața terenului ce a fost predat efectiv și cu privire la care e posibilă vânzarea, instanța nefiind însă învestită cu nicio cerere relativă la acest aspect.
În considerarea acestor argumente, în mod corect instanța de fond a reținut că nu se justifică reducerea prețului convenit de părți raportat la suprafața de teren ce a fost efectiv predată promitentei cumpărătoare de promitentul vânzător astfel că tribunalul constată că nu sunt întemeiate criticile formulate de apelantă cu privire la acest aspect.
În ce privește reducerea prețului raportat la caracteristicile construcției efectiv predată promitentei-cumpărătoare, tribunalul își însușește raționamentul instanței de fond care a dat o corectă interpretare dispozițiilor legale incidente în cauză și evaluat just materialul probator administrat în cauză, având în vedere atât depozițiile martorilor cât și constatările expertului B. C., materializate în raportul de expertiză la care reclamanta nu a formulat obiecțiuni (în acest sens încheierea de ședință din 15.01.2014). Legat de acest aspect, tribunalul notează că nu se poate da valoare probantă înscrisului intitulat „deviz execuție lucrări” depus în această fază procesuală, nedatat, întrucât acesta nu poate înlătura expertiza judiciară în construcții efectuată la instanța de fond și nici nu se poate determina la ce moment a fost întocmit și, de asemenea, nici bonurilor fiscale prezentate de apelantă întrucât acestea nu fac dovada beneficiarului materialelor achiziționate.
În concluzie, tribunalul reține că nu pot fi primite criticile aduse de apelantă sentinței primei instanțe, astfel că, în baza art. 295, 296 Cod procedură civilă, va respinge apelul și va păstra sentința atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de reclamanta E. D. domiciliată în Iași, ., ., . împotriva sentinței civile nr. 6430/30.04.2014 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._ , sentință pe care o păstrează.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 08.04.2015.
Președinte, A. M. C. | Judecător, D. M. | |
Grefier, O. S. |
Red. A.M.C.
Tehn. M.M.D.
5 ex./08.12.2015
Judecător fond O. I. I.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 478/2015.... | Fond funciar. Decizia nr. 418/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
