Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 917/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 917/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 30-06-2015 în dosarul nr. 917/2015
Acesta este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 30 Iunie 2015
Președinte - M. A.
Judecător - C. A.
Grefier - I. B.
DECIZIA CIVILA Nr. 917/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelant Ș. C. M. și pe intimat A. DE P. COMPLEX REZIDENTIAL I.C. BRATIANU, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996) .
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 16 iunie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea pentru azi, când,
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin sentința civilă nr._/10.11.2014, Judecătoria Iași a respins ca neîntemeiată acțiunea având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară formulată de petentul Ș. C. M. în contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE P. COMPLEX REZIDENȚIAL I.C. BRATIANU din Iași, împotriva încheierii nr._/10.12.2013 emisă de O.C.P.I. IAȘI – B.C.P.I. IAȘI, a luat act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 14.02.2014 sub numărul_ petentul Ș. C. M. a formulat, în contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE P. COMPLEX REZIDENȚIAL I.C.B., plângere împotriva încheierii de carte funciară nr._/10.12.2013 emisă de O.C.P.I. IAȘI – B.C.P.I. IAȘI, solicitând anularea acesteia și anularea încheierii nr._/18.11.2013 și radierea privilegiului imobiliar în valoare de_,08 lei instituit în favoarea asociației.
În motivare, petentul a arătat, în esență, că, deși prin încheierea nr._/18.11.2013 a fost admisă cererea de intabulare a dreptului de privilegiu imobiliar în favoarea intimatei în valoare de_,08 lei, el nu este și nu a fost niciodată membru al asociației de locatari.
Petentul a mai arătat că nu recunoaște asociația, că nu este membrul acesteia, că sumele solicitate de aceasta din urmă nu au nici o legătură cu persoana sa, că nu există nici un raport juridic între el și intimată, că din contractul de vânzare cumpărare nr. 909/30.06.2006 nu reiese nici obligația și nici acordul său de a se asocia în asociația pârâtă sau de a dobândi în proprietate un spațiu comun care ar justifica înființarea și funcționarea asociației.
Petentul a mai arătat că la data înscrierii privilegiului, intimata nu a făcut dovada existenței condominiului sau dovada acordului său de a face parte din asociație, având o casă situată pe o stradă, fără a se pune problema unei proprietăți comune.
Petentul a mai arătat că asociația nu a depus nici o factură pe care ar fi fost nevoită să o achite în numele său, plătindu-și singur, corect și la timp toate utilitățile direct furnizorilor, fiind proprietar exclusiv asupra imobilului situat în ..22, cartier I.C. B..
În drept, a invocat prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.
În dovedirea acțiunii a atașat, încheierea de carte funciară nr._/10.12.2013 emisă de O.C.P.I. IAȘI – B.C.P.I. IAȘI filele 8-10, extras de carte funciară filele 11-14, contract de vânzare cumpărare nr.909/30.06.2006 filele 15-19, practică judiciară filele 20-28.
Acțiunea a fost regularizată potrivit prevederilor art.200 Cod procedură civilă, în care petentul a făcut dovada achitării taxei judiciară de timbru în cuantum de 50 lei stabilită conform art.20 din OUG nr.80/2013 privind taxele judiciare de timbru, a indicat CNP-ul său, intimatul și datele acestuia de identificare și mijloacele de probă de care înțelege să se folosească în soluționarea cauzei.
La solicitarea instanței, OCPI Iași a înaintat în copie conformă dosarul nr._/10.12.2013 filele 74-167.
Prin serviciul registratură de la data de 10.04.2014, OCPI Iași a făcut dovada notării plângerii filele 170-173, redepusă prin serviciul registratură de la data de 20.05.2014 filele 176-180.
Prin încheierea din 16.06.2014, instanța de fond a dispus suspendarea judecării cauzei potrivit art.411 alin.1 pct.2 Cod procedură civilă, pentru considerentele arătate.
Prin încheierea din 22.08.2014, instanța a dispus repunerea cauzei pe rol potrivit art.415 pct.1 Cod procedură civilă, pentru considerentele arătate.
Prin serviciul registratură de la data de 22.10.2014, OCPI a atașat la dosarul cauzei dovezile de comunicare ale încheierilor filele 194-198.
La termenul din 03.11.2014, instanța de fond a încuviințat, apreciindu-le legale, concludente, pertinente și utile soluționării cauzei, proba cu înscrisurile de la dosarul cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
În ceea ce privește caracterul necontencios al acțiunii de față, potrivit art. 531 Cod procedură civilă s-a reținut că în situația în care cererea, prin însuși cuprinsul ei sau prin obiecțiile ridicate de persoanele citate sau care intervin, prezintă caracter contencios, instanța de fond a respins-o.
S-a reținut că, atunci când în cadrul unei plângeri formulate împotriva unei încheieri de carte funciară se invocă situații litigioase, respectiv plângerea vizează conținutul unor raporturi juridice litigioase, plângerea respectivă dobândește caracter contencios. Ca atare, o astfel de plângere poate fi soluționată doar cu participarea tuturor persoanelor în privința cărora înscrierea de carte funciară produce efecte juridice.
Plângerile întemeiate pe prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996, formulate împotriva unor încheieri de carte funciară pot avea caracter necontencios doar în cazul în care sunt formulate de persoanele care au solicitat înscrierea sau radierea unei mențiuni din cartea funciară, cererea fiindu-le respinsă sau admisă în parte.
Dimpotrivă, persoanele împotriva cărora s-a făcut înscrierea sau orice alt terț vătămat prin aceasta, în cazul formulării unei plângeri în temeiul art. 31 din Legea nr. 7/1996, trebuie să-și formuleze pretențiile în contradictoriu cu persoanele la cererea cărora s-a făcut înscrierea prin care au fost prejudiciați.
Pentru acestea, având în vedere conținut prezentei plângeri și având în vedere că radierea privilegiului se urmărește a fi făcută în contra intimatei și că este de natură să vatăme drepturile acesteia, prezenta acțiune prezintă un caracter contencios și urmează a fi soluționată ca atare.
În fapt, prin contract de vânzare cumpărare nr.909/30.06.2014 filele 91-94, petentul a achiziționat în calitate de cumpărător, de la numita ., în calitate de vânzător, suprafața de 504,742 mp teren situată în intravilanul extins al municipiului Iași, zona Bucium, amplasat în cvartalul 135, cu nr. cadastral (6185/1-6185/3-6185/4-6185/5)4/5 înscrisă în cartea funciară nr._ a localității Iași.
Astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr._/10.12.2013, număr carte funciară_, nr. cadastral vechi (6185/1-6185/3-6185/4-6185/5)4/5, proprietarul unic asupra terenului intravilan și a construcțiilor situate în Iași, ., județul Iași, este petentul, denumirea străzii fiind stabilită prin HCL nr. 323/2003, astfel cum rezultă din adresă nr._/18.12.2006 fila 120.
Astfel cum rezultă din chiar susținerile petentului, imobilului situat în ..22 face parte din cartierul I.C. B..
Astfel cum rezultă din Protocolul nr.532/24.04.2009 încheiat între numita . și Asociația de proprietari COMPLEX REZIDENȚIAL I.C.B., fila 97, facturarea consumului de apă se face pe baza de citire de către administratorul Asociației a apometrelor fiecărui proprietar.
Astfel cum rezultă din notificarea nr.548 fila 98, adresată de numita ., petentului, acestuia din urmă i se aduce la cunoștință să plata utilităților pentru proprietatea sa o poate face în contul intimatei.
Ca urmare a cererii intimatei fila 148, prin încheierea nr._/15.11.2013, asupra imobilului cu nr. cadastral nr._ (provenit din nr. cadastral de pe hârtie(6185/1-6185/3-6185/4-6185/5)4/5) înscris în cartea funciară_ a UAT Iași, s-a intabulat dreptul de privilegiu imobiliar în valoare de_,08 lei în favoarea intimatei fila 143.
Din listele de plată aferente lunilor 07._ filele 155-166 ale Asociației de proprietari cartier rezidențial IC B. Iași ce poartă ștampila asociației de proprietari, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori și a președintelui asociației, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, la rubrica nr.L-22 figurează petentul.
Prin încheierea nr._/10.12.2013 a OCPI Iași - BCPI filele 75-77, a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petent împotriva încheierii nr._/2013, reținându-se că oficiul investit cu înscrierea a verificat doar legalitatea procedurii de înscriere, nu și aspecte ce țin de fondul dreptului a cărui garantare se asigură prin înscrierea privilegiului.
În drept, potrivit art. 31 alin.3 și alin.4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, împotriva încheierii registratorului-șef cei interesați sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de dosarul încheierii și copia cărții funciare. Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesați sau notarul public și direct la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, situație în care instanța va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii și copia cărții funciare, precum și notarea plângerii în cartea funciară
Potrivit art. 31 alin.2 din Legea nr. 7/1996, în fața registratorului șef, în vederea soluționării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-șef.
Potrivit art.51 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
Potrivit art.36 alin.6 din Legea nr.7/1996, privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevăzută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii. În toate cazurile, privilegiile se înscriu și capătă rang numai în condițiile determinate de legea care le-a instituit, iar în lipsa vreunei mențiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispozițiilor legale privitoare la înscrierea ipotecilor.
Potrivit art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007, hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.
Acțiunile având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, reprezintă o procedură specială în care nu pot fi invocate apărări noi care nu se fundamentează pe cererea de înscriere depusă la registratorul de carte funciară deoarece se opune principiului priorității înscrierilor în cartea funciară în baza căruia efectele înscrierii se produc de la data înregistrării cererii la autoritatea de cadastru competentă.
Așadar, în cadrul acestei proceduri, instanța nu poate avea în vedere decât actele care existau la data formulării cererii de notare în cartea funciară pentru a nu fi vătămate drepturile terților care s-au încrezut în cele menționate în cartea funciară, neputând a fi depuse înscrisuri noi în temeiul acestor principii, în fața instanței de judecată.
În ceea ce privește susținerea petentului conform căreia el nu este și nu a fost niciodată membru al asociației de locatari, că nu recunoaște asociația, că nu este membrul acesteia, că sumele solicitate de aceasta din urmă nu au nici o legătură cu persoana sa, că nu există nici un raport juridic între el și intimată, că din contractul de vânzare cumpărare nr.909/30.06.2006 nu reiese nici obligația și nici acordul său de a se asocia în asociația pârâtă sau de a dobândi în proprietate un spațiu comun care ar justifica înființarea și funcționarea asociației, că la data înscrierii privilegiului, intimata nu a făcut dovada existenței condominiului sau dovada acordului său de a face parte din asociație, având o casă situată pe o stradă, fără a se pune problema unei proprietăți comune, fiind proprietar exclusiv asupra imobilului situat în ..22, cartier I.C. B., apare ca neîntemeiată în condițiile în care în cadrul acestei proceduri restrânse, cum este plângerea împotriva încheierii de carte funciară, instanța nu poate verifica valabilitatea creanței în baza căreia s-a făcut notarea privilegiului și veridicitatea raporturilor juridice existente între petent și intimată.
Cu alte cuvinte, în cadrul acestei proceduri, instanța, exclusiv pe baza înscrisurilor avute în vedere de registratorul șef, verifică dacă au fost respectate dispozițiile legale la data instituirii măsurii ce se contestă și la data soluționării cererii de reexaminare (cerere formulată de președintele asociației, pe baza listelor de plată ce poartă ștampila asociație de proprietari și semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, a președintelui asociației, cu precizarea numelui și prenumelui acestuia filele 148, 155-166), prin antamarea fondul raportului juridic litigios, depășindu-se cadrul restrâns impus de această procedură.
Așadar, legalitatea sumelor imputate petentului cu titlu de cote restante la întreținere nu pot fi clarificate într-un cadru restrâns ca cel al plângerii împotriva încheierii de carte funciară, aceasta putând face obiectul exclusiv al unei acțiuni în realizarea dreptului.
Cu toate acestea, având în vedere prevederile art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007, chiar dacă petentul contestă existența asociației de proprietari intimată și chiar dacă nu a solicitat în mod expres să devină membru al asociației de proprietari, având în vedere că deține un imobil aflat în complexul REZIDENȚIAL I.C.B., astfel cum recunoaște chiar acesta, complex care face parte din asociația pârâtă cu același nume, astfel cum rezultă din extras de carte funciară nr._/10.12.2013 filele 11-12, protocol nr.532/24.04.2009 încheiat între numita . și Asociația de proprietari COMPLEX REZIDENȚIAL I.C.B. fila 97, notificarea nr.548 fila 98, concluzia logică este că și imobilul său face parte din asociația pârâtă - complexul REZIDENȚIAL I.C.B..
Așadar, atât timp cât petentul deține un imobil care face parte dintr-un complex rezidențial, și atât timp cât complexul rezidențial face parte dintr-o asociație de proprietari, este dator să contribuie la toate cheltuielile imputate de asociație, fiindu-i opozabile toate hotărârile acesteia din urmă.
Cu alte cuvinte, atât timp cât petentul figurează pe listele de plată ale asociației de proprietari pârâte, în acord cu prevederile art.46 din Legea nr.230/2007 (toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari), este dator să plătească cheltuielile aferente.
În ceea ce privește solicitarea petentului de anulare a încheierii nr._/18.11.2013, aceasta apare ca inadmisibilă în condițiile în care singurul act emis de OCPI care poate fi contestat pe calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, este dat de încheierea registratorului șef, în speță, de încheierea nr._/10.12.2013 de soluționare a cererii de reexaminare, împotriva încheierii de respingere a cererii petentului de radiere a privilegiului, respectiv împotriva încheierii nr._/18.11.2013), putându-se formula exclusiv cerere de reexaminare în fața registratorului șef, cale de atac de care petentul a uzat și care a fost soluționată prin încheierea nr._/10.12.2013.
Prin urmare, față de situația de fapt și de drept reținută și față de ansamblul materialului probator existent la dosar, instanța de fond a considerat că soluția registratorului șef apare ca fondată, sens în care instanța de fond a respins ca neîntemeiată acțiunea având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară nr._/10.12.2013 emisă de O.C.P.I. IAȘI – B.C.P.I. IAȘI.
În temeiul art.451 Cod procedură civilă, instanța de fond a luat act că în cauză nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel petentul Ș. C. M. considerând-o ca fiind nelegală și netemeinică din următoarele considerente:
Motivarea sentinței dovedește o necunoastere sau o eroare în aprecierea unor aspecte legale folosite de instanță în mod total eronat din punct de vedere juridic pentru motivarea unei sentințe evident nelegale si netemeinice.
Astfel, aprecierea instantei cu privire la faptul că proprietatea sa fiind situată în cartierul I.C. Bratianu coroborat cu faptul că în acest cartier există o asociație de proprietari, duce la concluzia că imobilul său face parte din asociatia de proprietari este total eronată și neserioasă. Pe acest "principiu" deosebit de "inteligent" de altfel, ar trebui ca toate casele din zona Bucium să fie automat in această asociație, indiferent de ce vor proprietarii lor.
Cu alte cuvinte, daca vreun proprietar din zona cartierului IC Bratianu din Bucium este considerat dușman de oamenii lui F., acesta automat este trecut pe listele asociației pentru a plăti salariile, excursiile și protocoalele ciracilor fenechisti, urmand ca imediat să se apeleze la incompetentii de la OCPI pentru a intabula cate un privilegiu imobiliar la cateva luni facandu-l pe respectiv dator fara nici cel mai mic drept.
Apelantul a menționat că în aceast cartier I.C. B. sunt proprietăți care nu sunt incluse forțat si samavolnic în asociație, aceste imobile fiind ai unor prieteni de ai condamnatului F. R..
Domnule presedinte, din lecturarea legii 230/2007 privind infiintarea si functionarea asociatiilor de proprietari se poate observa, prevederea subliniata fara echivoc in lege privind faptul ca aceasta lege se adreseaza exclusiv apartamentelor si spatiilor comerciale din blocuri unde exista un condominiu, adica o proprietate . (casa scarilor, subsolurile, terasele, etc).
In privinta caselor din cartierul IC Bratianu nu exista condominiu, nu exista apartamente in blocuri, ci sunt doar case individuale, nu toate casele din cartierul IC BRATIANU sunt in aceasta asa zis asociatie de proprietari.
Instanta a retinut in mod abuziv si nelegal ca, daca imobilul său este situat in cartierul Bratianu, inseamna ca el este membru al acestei asociatii sau că ar trebui să se supună unor adunări ale asociatiei de proprietari pe care nu le citeaza și nu le cunoaște, dar pentru ca asa vrea ea(instanta) trebuie sa le platească el asociatiei cheltuielile proprii (salarii, excursii, cheltuieli protocol etc).
Pentru edificarea aspectelor juridice mentionate mai sus, prevederile legii 230/2007 sunt fara echivoc si extrem de simplu de inteles: articolul 3 din Iegea 230/2007
În sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:
a)Cladire-. - proprietatea imobiliara formata din proprietati individuale, definite apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinte, si proprietatea . asa ceva in cartierul Bratiau.
Poate fi definit condominiu si un tronson cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea . individuate pe terenuri individuale si singura proprietate . deosupra caselor.
b)proprietate individual - apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea . de proprietate imobiliara. - Pentru apartamente din blocuri este lege a 230/2007 nu pentru case individuate fara proprietati comune.
c) proprietate .-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta;
d) proprietate . scarilor care nu poate fi delimitata - cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata; - este vorba despre scari de .="Style17"> La art.5 din aceiasi lege 230/2007, se stipuleaza clar ce tipuri anume de proprietati pot face parte dintr-o asociatie de proprietari: doar apartamente dintr-un . mod natural suprafete comune indivize- adica exista condominiu- ceea ce nu este cazul in cartierul I.C. Bratianu.
Conform articolului 5,
(1) A. de proprietari se înființeaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneaza ., anexa la acordul de asociere .
(2) ln cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scara in parte numai in conditiile in care nu exista o proprietate . scarilor care nu poate fi delimitata.
(3) Daca este cazul, asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire isi reglementeaza intre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexa la acordul de asociere .
Afirmatia din motivarea sentintei civile Nr._ pronunțată in 10.11.2014 conform careia hotararile adunarii generale a asociatiei sunt valabile tuturor proprietarilor, indiferent dacă aceștia sunt sau nu membrii asociatiei respective, este valabila in cazul apartamentelor din blocuri sau scari de blocuri, unde există în mod clar un condominiu, o proprietate indiviza perpetua ceea ce in cazul caselor independente nu este valabil.
Infiintarea asociatiei I.C. Bratianu, s-a facut de câțiva proprietari prieteni care au considerat ca le este mai bine in asociatie. Hotararile lor nu pot fi impuse tuturor proprietarilor din respectivul cartier asa cum se și întâmplă de fapt- nu toate proprietățile din cartier IC Bratianu se afla in aceasta asociatie.
Acest aspect a fost stabilit si de instante iesene prin hotarari judecatoresti- una din ele a fost atasata ca inscris doveditor la dosarul de la fond- inscris despre care instanta de fond nu face nici un fel de referire in motivare, înscris pe care apelantul l-a atașat cererii de apel.
Conform art.10 din legea 145/1999 care modifică și completeaza art 35 din Legea locuintei nr.114/1996,
"Art. 10. Dupa articolul 35 se introduce articolul 351 cu urmatorul cuprins:
"Art. 35 indice l. - A. de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii, proprietate a membrilor sai, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribute la cheltuielile comune ale cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute". Legea este clara, privilegiul asociatiei este asupra proprietatilor membrilor săi, nu a oricarui proprietar de casa dintr-un cartier.
De asemenea, instanta de fond nu face referire la ce anume intelege prin faptul că, citează: "conform legii 230/2007 hotararile adunarii generale a asociatiei sunt valabile pentru toti proprietarii indiferent daca sunt sau nu membri ai asociatiei respective.
Afirmatiile din motivarea de la fond cum ca apa consumata de el este plătita de asociatie este un fals grosolan, el a plătit consumul de apa citit de pe apometru către societatea constructoare care are contract cu Apavital intrucat societatea constructoare a caselor din cartier, nu mai are patron care este arestat (F. R.) și din acest motiv nu a putut preda instalatia catre Apavital pentru a face contractele individuale.
A depus la dosarul de fond, copie dupa contractul de vanzare cumparare autentificat cu nr. 909 din 30.06.2006 prin care a devenit proprietarul suprafetei de teren din cartierul I.C. Bratianu.
Apelantul a mentionat expres ca din clauzele acestul contract NU reiese nici obligatia si nici acordul său de a se asocia in asociatia parata si nici de a dobandi in proprietate un spatiu comun asimilat notiunii de condominiu care ar justifica chipurile înființarea și funcționarea acestei asociatii.
Din actele depuse de asociație in sustinerea cererii de înscriere a privilegiului imobiliar, aceasta nu a depus nici un înscris din care să rezulte existenta condominiului sau acordul său de a face parte din această asociatie de proprietari.
Se poate vedea si din planul de situatie aflat la dosarul cauzei că are o casa situata pe o . pune problema nici unei proprietati comune, a unui condominiu.
A menționat ca asociatia de proprietari nu a depus nici o factură pe care a fost nevoita sa o achite in numele său.
Apelantul a solicitat să se constate că actele depuse de asociatia de proprietari I.C. Bratianu in sustinerea cererii de notare a privilegiului nu îndeplinesc dispozitiile art. 55 alin.4 si 5 din Legea 7/1996.
Orice pretentie a asociației, în lipsa unui titlu executoriu(pe care asociatia nu îl are) trebuie analizată de instanța de judecata, ca atare, a solicitat admiterea plângerii, anularea încheierii emisă de O.C.P.I. lasi sub nr._ din data de 18.11.2013 și să se dispună radierea privilegiului imobiliar, in valoare de_,08 lei în favoarea Asociatiei de proprietari complex rezidential I.C. Bratianu, a imobilului proprietatea sa, cu numărul cadastral_ (provenit din nr. cadastral de pe hartie (6185/1-6185/3-6185/4-6185/5)/4/5) înscris în cartea funciara_.
Această asociatie beneficiaza de lipsa de competenta juridica a registratorului sef de la OCPI și a serviciului juridic al aceleiasi institutii și a promovat până acum 4 cereri de privilegii în ce-l priveste, privilegii a caror valoare aritmetica s-a adunat, el apărând în mod total eronat dator la aceasta asociatie cu suma acestor 4 privilegii (suma ce depaseste_ lei).
Consideră că toate aceste abuzuri sunt sustinute de gravele deficiente profesionale ale OCPI lasi.
Apelantul a atașat apelului următoarele înscrisuri: o sentinta data de Judecatoria lasi într-un caz absolut similar(al unei proprietăți vecine cu a sa într-o speță identica, copie după ultima chitanță anterioara emiterii privilegiului de_,08 lei prin care a plătit apa consumata conform apometrului din curtea imobilului său către societatea de constructii Fene G. care avea contract cu Apavital.
Analizând actele si lucrările dosarului prin prisma motivelor de apel invocate și raportat la dispozițiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul este neîntemeiat, astfel că îl va respinge, pentru considerentele ce succed:
Prin cererea formulată în cauză, Ș. C. M. a formulat plângere împotriva Încheierii nr._/10.12.2013 prin care i s-a respins cererea de reexaminare a încheierii nr._/18.11.2013, ambele emise de O.C.P.I. Iași.
Prin Încheierea nr._/18.11.2013 O.C.P.I. Iași a admis cererea Asociației de P. Complex rezidențial I.C.B.” din Iași privind înscrierea privilegiului imobiliar pentru suma totală de_,08 lei asupra imobilului înscris în Cartea funciară nr._/UAT Iași, identificat sub nr. cadastral 6185/1-6185/3-6185/4-6185/5)/4/5, proprietatea petentului.
Potrivit art. 51 alin. 1 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
Dispozițiile legii cadastrului și a publicității imobiliare redate mai sus prevăd faptul că registratorul de carte funciară verifică doar dacă actul îndeplinește cerințele prevăzute de textul legal și dispune sau nu înscrierea dreptului solicitat. O apreciere și, respectiv, stabilire a relației existente între asociația de proprietari și petentul apelant nu se poate face în prezenta cauză, al cărei obiect este plângerea împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare de către OCPI Iași, unde se analizează doar dacă registratorul a soluționat corect cererea și nu se pot analiza în această procedură, cerere ce poate fi formulată doar pe calea dreptului comun. În acest sens este și practica Curții de Apel Cluj, Secția I-a civilă, decizia nr. 4581 din 29 noiembrie 2013.
În speță nu poate fi reținută lipsa existenței condominiului. În cauza înregistrată sub nr._/245/2012, soluționată irevocabil de Curtea de Apel Iași prin decizia civilă nr. 682/2015, s-a reținut existența condominiului. De asemenea, există hotărâri judecătorești privitoare calitatea de membru al asociației respective de proprietari a apelantului, așa cum a fost stabilită prin încheierea de acordare a personalității juridice care este încă valabilă, neinteresând lipsa acordului unor proprietari.
În ceea ce privește sentința civilă nr. 3315/28.02.2013 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._/245/2012 (neapelată), nu are relevanță în cauză.
În speță au fost respectate dispozițiile art. 51 al.1 și 2 din Lg. 230 din 2007, imobilul petentului apelant făcând parte din condominiu, aspect reținut chiar din încheierea Judecătoriei Iași de înregistrare a personalității juridice (relevantă fiind majoritatea de voturi întrunită și nu poziția manifestată de apelant) precum și dispozițiile art. 36 din Legea Cadastrului, registratorul de carte funciară efectuând verificările prevăzute de legiuitor, acționând în limita competențelor sale, verificarea aspectelor legate de petenții apelanți nefăcând obiectul acestei proceduri necontencioase, aspect corect sesizat de OCPI.
În procedura de înscriere în cartea funciară a privilegiului în temeiul dispozițiilor Legii nr.7/1996, oficiul investit cu înscrierea, precum și instanța investita cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu trebuie să verifice decât legalitatea procedurii de înscriere, nu și aspecte care țin de fondul dreptului a cărui garantare se asigura prin înscrierea privilegiului.
Apărările care vizează valabilitatea creanței constatate prin înscrisurile în baza cărora s-a făcut înscrierea privilegiului nu pot fi valorificate în cadrul plângerii împotriva încheierii de carte funciara prin care s-a dispus înscrierea privilegiului.
Legalitatea sumelor ce-i sunt imputate de Asociația de proprietari cu titlu de restanță poate fi stabilita numai în condiții de contradictorialitate, într-o eventuala acțiune în instanță având ca finalitate constatarea inexistentei debitului si, implicit, radierea înscrierii efectuate în cartea funciara. Prin urmare, înscrierea privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra imobilului apelantului-petent va avea eficiență atâta timp cât nu s-a notat radierea (nu anularea) acesteia, întemeiată pe o hotărâre judecătoreasca definitivă.
În condițiile în care intimata Asociația de proprietari a depus listele de plată în care petentul figurează ca membru al asociației și ca restanțier la plata unor cheltuieli de întreținere, după cum s-a reținut și în considerentele încheierii de respingere a cererii de reexaminare, în procedura înscrierii în cartea funciară nu se pot face alte verificări de fond privind existența și întinderea obligației garantate prin privilegiu, nu se pot face verificări de fapt și nu se poate discuta în drept corectitudinea reținerii pentru petent a calității de membru al unei asociații de proprietari sau conformitatea funcționării intimatei din perspectiva Legii nr.230/2007.
Pentru aceste considerente Tribunalul, în temeiul disp. art. 480 Cod procedură civilă, va respinge apelul formulat de apelanții împotriva sentinței civile nr._/10.11.2014 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o va păstra.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de reclamantul Ș. C. M. împotriva sentinței civile nr._/10.11.2014 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată azi 30.06.2015, în temeiul disp. art. 396 alin.2 Codul de procedură civilă, iar soluția se va pune la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.
Președinte Judecător Grefier
A.M. A.C. B.I.
Redactat: A.C./4 ex/Judecător de fond: A. E. L., Judecătoria Iași
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 443/2015. Tribunalul IAŞI | Fond funciar. Decizia nr. 923/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
