Pretenţii. Decizia nr. 299/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 299/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 05-03-2015 în dosarul nr. 18945/245/2013
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 05 Martie 2015
Președinte - C. R.
Judecător C. E. C.
Grefier Ș. D.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 299/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanta ASOCIAȚIA DE P. V. A. NR.3, . REICHERT R. și pe intimatul B. V. D., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura este completă.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință,
Dezbaterile în apel au avut loc în ședința publică din data de 19.02.2015, susținerile apărătorilor părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta decizie civilă, când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru data de 26.02.2015, când pentru același motiv s-a amânat pronunțarea pentru azi, 05.03.2015, când
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului civile de față Tribunalul reține următoarele:
Prin sentința civilă nr._/8.08.2014 Judecătoria Iași a admis cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, cerere promovată de reclamantul B. V. D. în contradictoriu cu pârâta Asociația de P. V. A. nr.3, . asociația la plata către reclamant a sumei de_,67 lei, reprezentând cota de contribuție a celorlalți proprietari pentru reparațiile efectuate de reclamant spațiului comun și la plata sumei de 2427,3 lei cheltuieli de judecată efectuate de reclamant, ce urmează a fi plătite în favoarea acestuia, reprezentând: 822,3 lei taxă de timbru, 5 lei timbru judiciar, 1000 lei onorariu avocat conform chitanței 710/4.06.2013 și 600 lei onorariu expert.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamantul, în calitatea sa de membru al asociației de proprietari, înțelege să solicite suportarea cotei părți, corespunzătoare cheltuielilor pe care acesta le apreciază ca fiind cheltuieli comune, pentru spații ( proprietate ) comune ( comună), prevalându-se în acest sens de dispozițiile art.649 alin. 1litera b C.civ și art. 654 C.civ.sub aspect probatoriu, art.1345, 1349și 1522 alin. 1 NCC.
Ab inito, înainte de a proceda la analiza instituțiilor incidente, instanța va constata că norma de drept material aplicabilă prezentei acțiuni trebuie raportată la momentul efectiv al realizării reparațiilor și cheltuielilor aferente, precum și momentul intrării în vigoare a noului cod civil ( 1 octombrie 2011). Astfel, se poate observa că lucrările la care se face referire în cererea inițială au fost demarate cu certitudine ulterior datei de 21.09.2010, fiind finalizate prin emiterea devizului final din data de 7.10.2010. Astfel, demarate sub imperiul vechiului cod, reparațiile și cheltuielile au fost finalizate de asemenea anterior intrării în vigoare a noului cod, fiind supuse prin prisma necesității interpretării unitare și prin prisma momentului efectiv la care se pot aprecia ca finalizate efectele pretinselor reparații, dispozițiilor din vechea reglementare.
Astfel, se poate vorbi de efecte juridice finalizate la momentul intrării în vigoare a noului cod civil. Instanța apreciază că prezenta acțiune poate fi încadrată în categoria facta praeterita, adică faptele constitutive de situații juridice, realizate în întregime înainte de intrare a în vigoare a legii noi, cât și efectele produse de acea situație juridică înainte de acest moment. În privința acestora, poate fi aplicată numai legea veche, adică legea în vigoare la data producerii faptei respective ori efectelor ei, deoarece, dacă s-ar aplica o lege ulterioară ar însemna să i se atribuie efect retroactiv. Chiar și în ipoteza unei îmbogățiri fără justă cauză invocată de reclamant ( pentru plata pretins a fi efectuată peste partea ce îi corespunde), instanța reține că legea aplicabilă este tot vechiul cod civil, în temeiul principiului neretroactivității, fiind aplicabilă legea în vigoare la momentul la care s-a produs împrejurarea ce a condus la îmbogățirea fără temei juridic operată în patrimoniul unei alte persoane.
De asemenea, trebuie subliniat că, la ultimul termen de judecată reclamantul a înțeles să își precizeze acțiunea, reducând cuantumul pretențiilor prin scăderea părții sale de datorie.
Temeiurile de drept invocate de reclamant în cadrul cererii introductive fac referire la următoarele instituții: dreptul de proprietate comună, cheltuielile generate de necesitatea întreținerii, reparării, exploatării părților de proprietate comună, îmbogățirea fără justă cauză, răspunderea civilă delictuală, punerea în întârziere a debitorului.
Or, se poate observa că acestea nu pot fi aplicate cumulativ, răspunderea delictuală excluzând posibilitatea analizei condițiilor îmbogățirii fără justă cauză ( interpretată ca un cvasidelict în viziunea vechiului cod de procedură civilă). De asemenea, din cercetarea condițiilor angajării răspunderii civile delictuale, instanța apreciază că nu poate fi vorba de un atare tip de răspundere, urmând a exclude această instituție din analiză.
Instanța va nota în această etapă existența unor obligații legale, statuate de legea 230/2007, HG 1588/2007 și prevederile vechiului cod civil după cum urmează:
Instanta are în vedere ca imobilul situat în, ..3, . proprietatea . apartamentelor din acel imobil, definita de art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asocitaiilor de proprietari ( „proprietate comună - toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință”), intrând în administrarea si gestionarea asociatiei de proprietari, conform art. 4 alin. (1) din acelasi act normativ.
Potrivit art. 34 din legea 230/2007, administrarea, întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari.
În scopul îndeplinirii obligatiilor ce îi revin, asociatia de proprietari, prin adunarea generala, adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli si prin organele de conducere executive contracteaza lucrarile privind proprietatea . generală asociație trebuie să dispună fie de un buget deja constituit ( fond de reparații art. 24 alin. 5 din HG 1588/2007), fie de regulile deja stabilite cu privire la modul de adunare de fonduri ( contribuție, calcul ).
Față de rolul asociației de proprietari, în mod corelativ proprietarii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile ocazionate de întretinerea partilor comune conform dispozitiilor art. 44 din H.G. nr. 1588/2007 privind normele metodologice la Legea 230/2007 care prevad următoarele: “Cheltuielile pe cota-parte indivizã de proprietate reprezintã cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comunã, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrãri de întreținere, service, reparații și, dupã caz, de consolidare, reabilitare, eficiențã energeticã, modernizare la pãrțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comunã, astfel cum este descrisã în cartea tehnicã a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apã, canalizare, încãlzire, energie electricã; casa scãrii; podul; spãlãtoria; uscãtoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comunã; centrala termicã proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistențã; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curãțenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurãri; alte servicii administrative cãtre proprietatea comunã”.
Nu trebuie pierdute din vedere nici obligațiile impuse de lege celorlalți proprietari prevazute de art. 32 alin. 3 din HG 1588/2007 - niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altã destinație decât aceea de locuințã nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțãrii la folosirea unei pãrți din proprietatea comunã, a abandonãrii apartamentului sau a spațiului cu altã destinație decât aceea de locuințã ori în alte situații; art. 12 litera B din normele metodologice: „ c) sã contribuie la constituirea mijloacelor bãnești și materiale ale asociației de proprietari și sã achite în termenul stabilit cota de contribuție care le revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari; d) sã ia mãsuri, în cadrul asociației, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termicã, precum și pentru creșterea performanței energetice a clãdirii, dupã caz, potrivit prevederilor legale, și sã achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clãdiri. În clãdirile afectate de seisme, proprietarii au obligația de a lua de urgențã mãsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrãrile de reparații, intervenții etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii.
Obligațiile stabilite prin lege trebuie coroborate cu dispozițiile generale în materia coproprietății și modului de administrare a acesteia, în cadrul codului civil.
Desigur, stabilirea unor drepturi și obligații corelative, a modului de administrare a proprietății comune presupune și respectarea unei proceduri descrise de aceleași acte normative.
C. legal descrie o procedură suplă și în același timp concretă de luare a măsurilor în cadrul asociațiilor constituite: modul de evaluare a cheltuielilor și stabilire a bugetului, programului, sunt în sarcina adunării generale a asociației ( conform art. 25 din Legea 230/2007). Astfel, potrivit acestui act normativ: „a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investiții pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;”. Modul de luare al deciziilor este diferit în funcție de cvorumul îndeplinit: Hotarârile adunarilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata, dupa caz. În statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu mai putin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata. De la această regulă există și o excepție - hotarârile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui . de proprietari, pentru probleme care îi vizeaza direct, pe baza de tabel nominal. Dispozitiile art. 37 din Legea nr. 230/2007 statueaza asupra faptului ca pentru lucrarile privind proprietatea . de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, în vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei în vigoare. Art.48 alin. (1) din acelasi act normativ reglementeaza ca „stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea . proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea . de partea de proprietate comună ce s-ar impune a fi reparată, refăcută, întreținută, legea stabilește o . reguli generale ce trebuie urmate, descriind o . etape bine definite: informarea asociației, supunerea problemei atenției locatarilor ( proprietarilor), identificarea soluției optime, alocarea bugetului. Desigur, aceste etape pot fi respectate doar în măsura unui bun mers al asociației îi inexistenței unor probleme de organizare, convocare sau comunicare în cadrul acesteia. O potențială existență a unei asemenea probleme ar putea perclita bunul mers al regulilor în cadrul asociației și genera o întârziere neobișnuită în ceea ce privește rezolvarea unor probleme urgente.
Instanța va analiza dacă reclamantul a procedat în mod corespunzător la informarea asociației de proprietari și a demarat în mod corect acțiunea de reparare acoperiș . . elemente trebuie să fie luate în calcul: pe de o parte reclamantul susține că a informat verbal asociația de proprietari asupra problemei generate de infiltrațiile de apă în acoperișul blocului ( acesta locuind la ultimul etaj și având frecvent apartamentul inundat), în acest sens înțelegând să depună înscrisul de la fila 8 dosar adresat președintelui asociației la data de 19 septembrie 2014, recepționat conform mențiunilor din dreptul stampilei asociației la data de 20.09.2010. din studierea acestui înscris se poate observa că reclamantul a propus ca soluție repararea pe cheltuiala sa și recuperarea țn termen de 12 luni a sumei avansate de la ceilalți proprietari. În sesizarea adresată asociației se face vorbire în concre de 3 devize, fiind individualizate societățile și persoanele ce au realizat propunerile precum și sumele în concret calculate pentru efectuarea lucrărilor. La această sesizare adresată reclamantul nu a primit nici un răspuns.
Din coroborarea răspunsului acordat în scris la data de 9 aprilie 2013 cu depoziția martorului audiat în cauză ( administrator al blocului), instanța va reține că asociația neagă respectarea procedurii corespunzătoare pentru realizarea corectă a cheltuielilor comune, că se admite realizarea unor cheltuieli individuale ale reclamantului pentru terasa blocului și necesitatea recuperării acestora ( într-o primă fază) de la ceilalți locatari, pentru care ese împuternicit de președinte să demareze un dialog, pentru ca ulterior asociația să susțină că aceste cheltuieli cad exclusiv în sarcina proprietarului . întregului condominiu și având caracter voluptoriu. Din depoziția martorului a rezultat că președintele din acea vreme ( 2010, G. M.) nu a pus pe ordinea de zi a adunării generale problema reparațiilor efectuate nici în anul 2010 și nici în anii următori; mai mult, acesta ar fi fost de acord ca reclamantul să discute cu ceilalți proprietari personal problema suportării cheltuielilor; de asemenea, s-a subliniat că în anul 2010 nu a mai existat la finalul anului nici o adunare generală ( nefiind prezentate dovezi ale acesteia sau procese verbale cu ordinea de zi stabilită). Astfel, se poate observa că după inițiativa reclamantului din data de 20 septembrie 2010, acesta a acționat imediat, fără ca problema terasei să fie pusă în discuția adunării. S-a mai subliniat că reclamantul nu a discutat personal cu ceilalți proprietari, ci doar administratorul s-a deplasat la aceștia, prezentându-le cadre foto cu planîeul și starea acestuia și aducându-le la cunoștință intenția proprietarului de la apartamentul 15 de a repara această suprafață. În acest context un singur vecin și-ar fi manifestat acordul față de propunerea realizată. Martorul a descris expres starea apartamentului reclamantului recunoscând existența unor infiltrații în plafonul acestuia. Cu toate acestea, s-a subliniat faptul că toate înscrisurile aferente proiectului de reparații au fost depuse ulterior finalizării acestora, în octombrie 2010, ele nefiind înregistrate la asociație ci doar aduse la cunoștința vecinilor verbal. Martorul a subliniat că pe durata lucrărilor nici unul dintre vecini nu și-au manifestat dezacordul față de depozitarea materialelor sau efectuarea lucrării în sine și că, din punctul său de vedere lucrarea constituie un avantaj pentru condominiu.
Din coroborarea acestor date rezultă că deși a inițiat în mod corect demersul de efectuare a reparațiilor planșeului, reclamantul nu a obținut din partea asociației o convocare a adunării generale, o informarea corespunzătoare a vecinilor și nici o adunare efectivă în care să poată fi discutate soluțiile propuse. Cu toate acestea, nu poate fi pierdut din vedere faptul că reclamantul a respectat procedura de identificare a unor proiecte /devize, intrând în contract cu mai multe persoane specializate și aducând la cunoștința președintelui fiecare dintre ofertele primite și sumele vehiculate.
Desigur, trecerea imediată la efectuarea lucrărilor ar putea fi apreciată, în absența oricăror alte circumstanțe concrete ca fiind o potențială nerespectare a procedurii în sine, însă trebuie avute în vedere și următoarele aspecte: asociația de proprietari nu a efectuat nici un fel de demers ulterior de clarificare a situației, de evaluare a reparațiilor necesare, de oprire a lucrărilor demarate ( aduse la cunoștința coproprietarilor ), nu a pus în discuția adunărilor generale ulterioare acest aspect, nu a înregistrat sau discutat documentele prezentate de proprietar cu privire la pretinsele cheltuieli efectuate. Mai mult, instanța va reține că lucrările au fost demarate pe fondul unor infiltrații reale ( dovedite cu martori), la începutul anotimpului de toamnă, în contextul unei clime ce implică temperaturi scăzute și precipitații, existând astfel o bază factuală suficientă pentru o presupunere obiectivă a menținerii stării de infiltrare cu apă a tavanului și pereților apartamentului situat imediat sub terasa de la etajul 4.
Astfel, instanța va reține că reclamantul nu poate fi considerat ca fiind de rea credință, încercând să obțină exclusiv o sporire a confortului sau personal, existând indicii clare ale unei degradări reale a planșeului: data efectuării reparațiilor anterioare, existența unor infiltrații la acel moment în tavanul și pereții apartamentului.
Mai mult, deși nu se poate vorbi de o respectare ad literam a procedurii descrise de legea 230/2007, nerespectarea s-a datorat atitudinii asociației de proprietari care nu a dovedit sub nici un aspect motivele obiective care au stat la baza pasivității constante în privința discutării acestei probleme însă din anul 2010, și ulterior în perioada scursă până la momentul promovării prezentei acțiuni. Instanța urmează a înlătura de asemenea și susținerea asociației referitoare la obligația persoanei care a creat prejudicii condominiului de a suportat singur costurile aducerii în stare inițială a porțiunilor proprietate comună, o astfel de ipoteză nefiind dovedită.
Din studierea raportului de expertiză efectuat în prezenta cauză, instanța reține că lucrările efectuate la terasa blocului au constat în: termoizolație cu un strat de polistiren 10 cm fixat cu adeziv, hidroizolație cu un strat membrană bituminoasă, hidroizolație un strat membrană cu protecție de ardezie lipit cu flacără de la butelie, materialele fiind achiziționate de la firme recunoscute pentru calitatea produselor folosite în hidorizolație. Expertul a subliniat că lucrările efectuate nu schimbă nici destinația terasei și nici înfățișarea acesteia, nefiind necesară emiterea unei autorizații de construcție ( contrar susținerilor învederate de asociația reclamantă). Au fost efectuate cadre foto ale perimetrului analizat și s-a menționat că la momentul efectuării măsurătorilor și constatărilor apartamentul reclamantului nu mai prezenta nici un fel de infiltrații.
Se poate observa așadar că lucrările efectuate nu încalcă drepturile coproprietarilor, respectând întocmai aspectul, precum și destinația suprafeței asupra căreia s-a intervenit. În privința evaluării lucrărilor, expertul a confirmat valoarea sumei solicitate inițial, având la bază devizul întocmit de PFA și deopotrivă chitanțele și facturile depuse de reclamant. Cu privire la susținerea asociației de proprietari conform căreia chitanța plătită la data de 17.09.2010 nu ar trebui luată în considerare, instanța reține că nu poate fi exclusă o cheltuială materiale în valoare de 658 lei ( ce vizează arflex minerale, primer și gură pluvială), fiind vorba în esență de materiale achiziționate în vederea efectuării acestui proiect, indiferent de proiectul și devizul ales.
Astfel, prin coroborarea tuturor mijloacelor de probă administrate urmează a admite acțiunea astfel cum a fost precizată, reținând că din culpa asociației proiectul nu a fost pus în discuția adunării generale, că reparațiile efectuate au vizat o suprafață de proprietate comună, că oferta aleasă a fost cea mai mică din punct de vedere al prețului fiind consultate 3 astfel de oferte, că ele au fost aduse la cunoștința președintelui, că s-a încercat obținerea acordului proprietarilor, că lucrările efectuate nu au modificat aspectul sau destinația terasei fiind lucrări specifice de izolație, realizate la începutul anotimpului de toamnă -iarnă, că toate costurile efectuate au fost justificate, iar asociația nu a reușit să probeze susținerile referitoare la caracterul pur voluptoriu, neutil al lucrărilor de izolare acoperiș. Pe cale de consecință, instanța va obliga asociația la plata sumei de_,67 lei, reprezentând cota de contribuție a celorlalți proprietari pentru reparațiile efectuate de reclamant spațiului comun, în virtutea princiilor anterior expuse privitoare la modul de suportare al cheltuielilor).
Față de soluția promovată, instanța, țn temeiul art. 451-453 NCPC, urmează a reține culpa procesuală a pârâtei și a obliga asociația pârâtă și la plata sumei de 2427,3 lei cheltuieli de judecată efectuate de reclamant, ce urmează a fi plătite în favoarea acestuia, reprezentând: 822,3 lei taxă de timbru, 5 lei timbru judiciar, 1000 lei onorariu avocat conform chitanței 710/4.06.2013 și 600 lei onorariu expert.
Se va lua act că asociația pârâtă nu a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta Asociația de P. V. A. nr 3 . apelului și respingerea acțiunii formulate de către reclamant.
Arată apelanta că instanța de fond a admis acțiunea reclamantului fără a analiza probatoriul administrat de Asociație și încălcând dispozițiile legal care impun acordul Asociației de P. pentru efectuarea lucrărilor. Arată apelanta că nu a existat o împuternicire acordată de către asociație pentru efectuarea lucrărilor. Cu toate acestea reclamantul a procedat la achiziționarea materialelor pe numele asociației . în contractul de prestări de servicii încheiat la 21.09.2010 se menționează delegat din partea Asociației reclamantul iar președinte d-nul I. M.. Nu a existat nici un moment, nici o delegație sau împuternicire pentru ca reclamantul să semneze contractul de prestări servicii în numele asociației. Acest contract nu este unul valabil și datorită faptului că președinte al Asociației era d-l G. M., contractul fiind semnat de persoane fără calitate.
De asemenea achiziționarea materialelor de către reclamant s-a făcut anterior încheierii contractului de prestări servicii. Factura prin care reclamantul face dovada achitării contravalori manoperei în sumă de 3800 lei este datată 09.05.2013 după aproximativ 3 ani.
Cu toate acestea instanța de fond o are în vedere la momentul stabilirii sumei totale deși chitanța este eliberată după un timp atât de îndelungat.
Cu privire la susținerile reclamantului privind faptul că administratorul Asociației, d-na I. E. ar fi fost de acord cu efectuarea reparaților, acestea nu se confirmă, d-na declarând că a văzut modul de depozitare a materialelor la etajul IV. Aceeași martoră a declarata că s-au efectuat reparați la terasă de trei ori și că de fiecare dată s-a discutat în cadrul Adunării Generale a Asociației iar reclamantul nu a discutat acest aspect cu nimeni, martora fiind cea care a discutat cu fiecare vecin, obținând acordul unui singur proprietar. În aceste condiții este evident că reclamantul a efectuat aceste lucrări în mod nelegal.
Intimatul B. V. D. a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului formulat.
Susține intimatul că a solicita obligarea Asociației la plata contravalorii cheltuielilor de reparații făcute la terasa blocului în care locuiește, reparații efectuate de acesta. A susținut că este membru al asociației, că locuiește la ultimul etaj. Datorită degradării în timp la terasa blocului, în apartamentul său aveau loc infiltrații astfel că se impunea repararea urgentă a terasei.
A adus la cunoștința conducerii pârâtei această situație și a fost împuternicit de către președintele asociației d-l I. M. care fusese delegat președinte interimar, deoarece președintele ales era plecat din țară, să întreprindă demersurile necesare efectuării reparațiilor. Deoarece cererea formulată nu a fost analizată de către Asociație, în sensul că nu s-a procedat la convocarea Adunării Generale pentru a se discuta și hotărî asupra efectuării reparațiilor, a procedat la prezentarea unui număr de trei oferte și a încheiat contractul de prestări servicii din 21.09.2010 cu PFA Caeriu M. a cărei ofertă a fost cea mai avantajoasă din punct de vedere financiar.
În vederea efectuării reparațiilor a procedat la procurarea în regie proprie a tuturor materialelor de construcție pe care le-a depozitat pe casa scării. La 07.10.2010 s-a procedat la încheierea procesului verbal de recepție a lucrărilor de reparații. Întreaga operațiune a fost supravegheată de administratorul blocului, d-na I. E.. După finalizarea lucrării a solicitat returnarea contravalorii lucrărilor efectuate dar a fost din nou îndrumat să discute personal cu locatarii. A achitat contravaloarea facturii fiscale . din 09.05.2013 către PFA Caeriu conform chitanței nr 1/09.05.2013.
Instanța de fond a admis acțiunea sa, așa cum a fost aceasta modificată și a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 11.064,67 lei reprezentând cota de contribuție a celorlalți locatari la reparațiile efectuate la spațiul comun.
Criticile apelantei sunt nefondate. În privința lipsei împuternicirii pentru executarea lucrărilor datorită unor neînțelegeri cu președintele asociației arată că instanța a reținut corect că a adus la cunoștința pârâtei necesitatea efectuării lucrărilor și a procedat a aducerea mai multor oferte de prețuri de execuție.
Pârâta nu și-a manifestat nici acordul nici dezacordul cu privire la aceste lucrări și nu a efectuat nici un demers de evaluarea a lucrărilor efectuate sau de oprire a efectuării acestora.
Dovada existenței înțelegerii cu președintele asociației rezultă din adresa nr 28 din 09.04.2013 prin care acesta a fost mandatat să discute personal cu locatarii.
Referitor la lipsa mandatului pentru a semna în numele asociației contractul de prestări servicii, susține intimatul că i s-a oferit acordul verbal de a demara aceste lucrări urmând ca ulterior să discute cu vecinii modul de recuperarea a cheltuielilor.
În privința achitării facturii la aproximativ trei ani după efectuarea lucrării arată că acest aspect nu prezintă relevanță cătăvreme factura și chitanța atestă faptul că a achitat niște cheltuieli ce cădeau în sarcina pârâtei.
De asemenea, instanța de fond a reținut faptul că martora I. a confirmat existența acceptului verbal dat reclamantului de a discuta personal cu vecinii, că nu a existat o Adunare Generală la finalul anului 2010 că martora a cunoscut și descris starea apartamentului său, că actele depuse ulterior efectuării lucrărilor de reparații nu au fost înregistrate în contabilitatea asociației și că nici unul dintre locatari nu și-a manifestat dezacordul față de lucrarea efectuată și că lucrarea reprezintă un avantaj pentru condominiu.
A solicitat intimatul respingerea apelului și obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Apelul a fost legal timbrat.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Analizând, în limita cererii de apel formulate, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, Tribunalul reține că cererea de apel formulată este nefondată și urmează a fi respinsă pentru considerentele ce urmează:
Reclamantul B. V. D. este membru al Asociației de P. V. A. . acestuia, nr 15, este situat la ultimul etaj al blocului și necesita reparații ca urmare a degradării terasei blocului. Această situație de fapt nu a fost contestată de către pârâtă, fiind, mai mult, confirmată de declarația martorului audiat în cauză. Acest aspect a fost adus la cunoștința Asociație de P. prin cererea formulată de reclamant, înregistrată la Asociație în luna septembrie 2010 (cerere fila 8 dosar fond).
Ulterior formulării cererii, reclamantul a contractat cu PF Caeriu V. lucrarea de reparație a terasei blocului în care locuiește. Contractul poartă semnătura reclamantului, în calitate de beneficiar al lucrării apărând Asociația de P. prin Președinte I. M.. Potrivit contractului, obligația achiziționării materialelor a fost asumată de reclamant. Acesta a dovedit efectuarea lucrării, depunând la dosar Procesul verbal de recepție a lucrării, și dovedind achiziționarea materialelor și achitarea prețului lucrării și a materialelor prin înscrisurile depuse la dosar. Expertiza efectuată în fața instanței de fond a reținut valoarea lucrării, caracterul util al acesteia precum și faptul că nu s-a efectuat o lucrare care modifică în vreun fel structura sau destinația terasei.
Apelanta susține, în esență, că lucrarea efectuată trebuie suportată exclusiv de către reclamant deoarece acesta nu a respectat procedurile legale prevăzute de legea 230/2007 privind contractarea lucrărilor pentru cheltuieli necesare reparației spațiilor comune, contractul nefiind semnat de către Asociație iar reclamantul nefiind mandatat să efectueze aceste lucrări în numele și pentru Asociație.
Instanța de fond a reținut în mod corect că lucrările efectuate de către reclamant sunt lucrări necesare și utile și că acestea se impun a fi suportate de către toți proprietarii, deoarece vizează un spațiu comun, așa cum este acesta definit de legea 230/2007, pentru întreținerea și reparația căruia fiecare proprietar este dator să plătească, potrivit cotei părți de proprietate.
Nu se poate imputa reclamantului intimat nerespectarea procedurii prevăzute de lege în vederea contractării unei lucrări de reparație a spațiului comun câtăvreme acesta a dovedit faptul că a anunțat Asociația de P. despre necesitatea efectuării lucrării, depunând o cerere scrisă în acest sens, cerere ce a fost înregistrată de către Asociație. Revenea Asociației de P. obligația ca, la sesizarea proprietarului, să convoace Adunarea Generală și să supună dezbaterii cererea formulată de acesta. Ori apelanta nu a dovedit că ar fi analizat cererea reclamantului nici în anul 2010, după formularea cererii scrise, nici după ce lucrarea a fost efectuată. De asemenea, nu a dovedit apelanta nici faptul că la momentul la care reclamantul a încheiat contractul cu firma care a prestat serviciul de reparație a terasei blocului, președinte al asociației de proprietari era d-nul G. M., așa cum susține în motivele de apel. În mod corect a reținut instanța de fond că ulterior efectuării lucrărilor Asociația de P. la îndrumat pe reclamant să discute personal cu proprietarii vecini în vederea recuperării costurilor lucrării efectuate, aspect atesta de adresa aflată la fila 10 dosar fond).
În acest condiții, concluzia instanței de fond vizând existența culpei Asociației de proprietari în nerespectarea procedurii prevăzute de legea 230/2007 pentru angajarea cheltuielilor comune este judicioasă.
Lucrarea efectuată de reclamant a folosit Asociației de P. și nu reprezintă o cheltuială voluptuară așa cum încearcă a susține apelanta. Temeiul obligării Asociației de proprietari la plata sumei de bani înaintată doar de către reclamant și care se cuvine a fi achitată de către ceilalți coproprietari potrivit cotei lor de proprietate comună nu a constat în angajarea răspunderii contractuale a Asociației ca urmare a încheierii contractului de prestări servicii de către reclamant ci în dispozițiile legale privind modul în care se suportă cheltuielile comune în cadrul clădirilor condominiu. În acest context este indiferentă existența sau inexistența mandatului acordat de către Asociație reclamantului pentru efectuarea lucrărilor de reparații.
În ce privește data efectuării plății de către reclamant a lucrărilor efectuate la terasa blocului reține Tribunalul că nici acest aspect nu este relevant cătăvreme înscrisurile depuse de acesta atestă efectuarea de plăți în vederea efectuării lucrării la terasa blocului, lucrare de care pârâta apelantă avea cunoștință că se efectuează și pe care trebuia să o gestioneze aceasta.
Deoarece reclamantul a dovedit efectuarea unei lucrări la spațiul comun al blocului, terasă, lucrare necesară pentru menținerea în stare bună a întregului condominiu și că a suportat costul lucrării iar, astfel de lucrări sunt, potrivit dispozițiilor art 3 lit c din legea 230/2007 și art. 44 din HG 1588/2007 în sarcina tuturor proprietarilor de apartamente din condominiu instanța de fond a reținut în mod corect obligația suportării cotei de contribuție a celorlalți proprietari de către Asociație.
Reținând că motivele de apel invocate sunt neîntemeiate, Tribunalul, în temeiul dis part 480 cpc va respinge apelul păstrând sentința pronunțată de către instanța de fond.
În temeiul dis part 453 cpc va obliga apelanta la plata cheltuielilor de judecată în apel către intimat, cheltuieli în cuantum de 1500 lei, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de către apelanta Asociația de P. V. A. nr 3, . nr._ din 08 aug 2014 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Obligă apelanta Asociația de P. V. A. nr 3, . către intimatul B. V. D. a sumei de 1500 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică astăzi 05.03.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
R.C.C.C.E D.Ș.
Red./tehnored. R.C.
4 ex., 25.05.2015
Judecător fond: I. I.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 301/2015. Tribunalul IAŞI | Pretenţii. Decizia nr. 319/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
