Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 915/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 915/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 06-06-2014 în dosarul nr. 915/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 06 Iunie 2014
PREȘEDINTE – A. C.
JUDECĂTOR – T. P.
JUDECĂTOR – M. M.
GREFIER – I. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 915/2014
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul declarat de către B. V. împotriva sentinței civile nr. 6773 din 26.04.2013 pronunțată de Judecătoria Iași în contradictoriu cu intimații I. M., I. Ș., A. C., B. C. E., B. M., B. F. I., B. M., N. V., N. A., R. N., R. Gh. M., R. M., M. F., M. G. M., M. G., P. L. V., P. C., S. E., S. S., U. E. P. M. C. M. I., B. C., B. I., A. A., A. C., G. V., G. C., Z. M., Z. N., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic .
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă fiind părțile.
Procedura este completă.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 23 mai 2014 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea pentru 30 mai 2014 și apoi pentru azi când,
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
P. sentința civilă nr. 6773 din 26.04.2013, Judecătoria Iași a hotărât următoarele:
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul B. V. în contradictoriu cu pârâții I. M. si I. Ș., G. V. si G. C., A. C. si A. A. Z. M. si Z. N.; B. C. E. si B. M.; B. F. I. si B. M.; N. V. si N. A.; R. N. si R. GH. M.; R. M.; M. F. si M. G. M. ; M. G. ; B. C. si B. I. ; P. L. V. si P. C.; S. E. si S. S. ; U. E. P. M. C. M. I. .
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
P. contractul de vinzare cumparare nr. 1/21.10.2010, contractul de vinzare cumparare nr. 2/28.09.2011 si contractului de vinzare cumparare nr. 1/06.11.2011 piritii, proprietarii apartamentelor din imobilului situat in Iasi, . au instrainat reclamantului cota parte indiviza din dreptul de proprietate fortata si perpetua cu privire la uscatorul situat la parterul imobilului din . Iasi, . pretul fiind achitat la data semnarii contractelor.
Retine instanta ca in cauza sint aplicabile disp. art. 10^1 din Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, privind locuintele (actualizata pana la data de 24 iulie 2010*) potrivit carora ,, Locuințele și unitãțile individuale pot fi înstrãinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formã autenticã notarialã, sub sancțiunea nulitãții absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unitãți de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciarã pentru informare.,,
Astfel, art. 2 lit j Legea nr. 114/1996 defineste unitatea individuala ca fiind ,,
Unitatea funcționalã, componentã a unui condominiu, formatã din una sau mai multe camere de locuit și/sau spații cu altã destinație situate la același nivel al clãdirii sau la niveluri diferite, cu dependințele, dotãrile și utilitãțile necesare, având acces direct și intrare separatã, și care a fost construitã sau transformatã în scopul de a fi folositã, de regulã, de o singurã gospodãrie. În cazul în care accesul la unitatea funcționalã sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta trebuie sã fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere, menționate obligatoriu în actele juridice și înscrise în cartea funciarã,,.
Bunul ce a facut obiectul instrainarii reprezinta o unitate funcționalã, componentã a unui condominiu, construitã sau transformatã în scopul de a fi folositã, de regulã, de o singurã gospodãrie fiind evident faptul ca a fost cumparata de catre reclamant in scopul folosirii personale
Reținând aceste aspecte, instanța apreciază că cele 3 contracte invocate de reclamant au doar valoarea de antecontracte de vânzare-cumpărare, părțile asumându-și implicit obligația de a face, de a se prezenta la notariat în vederea perfectării contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Antecontractul este o promisiune bilaterală de a contracta prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare.Aceasta naște în sarcina părților o obligație de a face constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, această obligație fiind susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare.
În drept, instanța reține că potrivit art. 1295 din Codul civil, vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul nu se va fi numărat.
În privința formei cerută ad validitatem, contractul de vânzare cumpărare nu derogă de la principiul consensualismului, principiu care consacră regula de drept potrivit căreia simpla manifestare de voință a părților nu este doar necesară, ci și suficientă pentru ca actul juridic civil să ia naștere în mod valabil, nefiind necesară respectarea unei forme speciale.
În materia vânzării cumpărării regula consensualismului cunoaște o singură excepție, care privește contractele ce au ca obiect un teren, indiferent de destinație sau de locul situării lor, aceste contracte fiind solemne, iar solemnitatea se exprimă prin formă autentică (art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
P. O.U.G. nr. 210/2008 a fost completată Legii nr. 14/1996, introducându-se un nou articol, 101, care prevede: Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare.
Instanța observă că reclamantul dorește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, motivându-și cererea prin faptul că imobilul nu are carte funciara, ca nu poate prezenta certificat fiscal la notariat si nici certificate de sarcini.
Mai mult, prin întâmpinarile formulate de parati acestia s-au declarat întrutotul și necondiționat de acord cu acțiunea reclamantului astfel ca, in considerarea scopului pentru care se recunoaste reclamantului dreptul ca actiune, respective suplinirea consimtamantului uneia dintre partile contractuale, atunci cand aceasta refuza sa-si execute de buna voie obligatia asumata, aceea de a trasfera dreptul de proprietate instanta va respinge actiunea ca neintemeiata.
Astfel, potrivit art. 969 din Codul civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. Conform prevederilor art. 970 din Codul civil, convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa. Conform art. 1073 din Codul civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Potrivit dispozițiilor art. 1077 din Codul civil, nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Art. 1294 din Codul civil statuează că vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui. Art. 1295 din Codul civil consacră caracterul consensual al vânzării cumpărării și necesitatea realizării formalităților de înscriere a contractelor de vânzare cumpărare care privesc imobile, pentru a se asigura opozabilitatea față de terți a contractului.
Din analiza coroborată a celor șase texte de lege sus-menționate, instanța reține că se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare în situația în care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil, iar una dintre părțile înscrisului sub semnătură privată - prin care se dorește transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren (singura excepție de regula consensualismului)- nu își îndeplinește obligația contractuală de a face, constând în prezentarea sa la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică și transmiterea legală a dreptului de proprietate asupra imobilului.
Reținând că în speță nu există nici un refuz din partea pârâtilor de a se prezenta la un birou notarial pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, acestia manifestându-și neechivoc acordul cu acțiunea reclamantului, instanța va respinge prezenta acțiune.
Părțile au posibilitatea de a se prezenta la orice birou notarial și de a încheia contractul de vânzare cumpărare și în formă autentică, cu respectarea regulilor incidente în materie, în special a celor privitoare la taxe și impozite, fără a li se recunoaște un drept de opțiune între autentificarea de către un birou notarial public și autentificarea prin hotărârea unei instanțe judecătorești, apelul la aceasta din urmă urmând a se face doar în cazul în care există un refuz dovedit din partea părții obligată să încheie în mod valabil actul în formă autentică.
Mai retine instanta si faptul ca bunul ce a facut obiectul promisiunii de vinzare cumparare se afla in coproprietatea fortata si perpetua a proprietarilor condominiului, fiind un bun a carui destinatie consta in asigurarea utilizarii normale, eficiente a apartamentelor proprietatea piritilor- bunuri principale detinute in regim de proprietate exclusiva.
Raportul de accesorialitate dintre bunului aflat in coproprietate fortata si perpetua si bunurile principale determina caracterul fortat al coproprietatii, care se mentine independent de vointa copartasilor. In aceste conditii, coproprietatea fortata nu este susceptibila de partajare iar caracterul perpetuu al dreptului de proprietate asupra bunului principal implica perpetuarea dreptului de proprietate . avind ca obiect bunul accesoriu.
Pentru toate motivele anterior expuse, in raport de destinatia bunului pe de o parte dar si de inexistenta refuzului paratilor la incheierea actului in forma autentica, instanta va respinge actiuna formulata de reclamant in contradictor cu piritii ca neintemeiata.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul B. V., criticând-o ca nelegală și netemeinică, sustinand că imobilul . funciara, este imposibila realizarea unei carti funciare separate pentru acest uscator motivat de faptul ca, conform regulilor cadastrale mai intai se intabuleaza intregul, pentru ca din intreg prin dezmembrare sa se faca carte funciara la o bucatica a acestuia care se instraineaza.
Faptul ca o astfel de tranzactie nu este interzisa este statuat si de art.658 din noul c. civ care precizeza ca partile comune dintr-o cladire cu mai multe etaje si apartamente, incetarea destinatiei de folosinta . cu acordul tuturor coproprietarilor, conform alineatului trei, partea rezultata din imobil ca urmare a incetarii folosintei comune se inscrie in cartea funciara a acestuia, dar motivate de faptul ca intregul nu are carte funciara suntem in imposibilitatea realizarii acestui lucru. Instanta de fond prin solutia pe care a dat-o incalca liberul acces la justitie.
Intimatii nu au formulat intampinare.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței atacate, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată neîntemeiat recursul formulat, pentru următoarele considerente:
Pentru ca instanta sa poata suplini consimtamantul partii care nu-si îndeplinește in mod culpabil obligatiile asumate, se impune sa fie indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1179 Noul cod civil privind valabilitatea conventiilor precum si cele specifice contractului de vânzare- cumparare raportata la dispozițiile art. 1669 alin 1Noul C civ.
Hotararea judecatoreasca pronuntata in aceasta materie, in situatia admiterii acțiunii, un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclama o finalitate concordanta cu dispozitiile legii cadru in materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, in al carei domeniu de reglementare intra atat identificarea riguroasa a imobilelor ce fac obiectul publicitatii imobiliare, cat si opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civila, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare-cumpărare.
Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta naționala, a tuturor imobilelor de pe intregul teritoriu al tarii”; potrivit art.1, alin.4, “evidenta imobilelor inscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizeaza si se actualizeaza din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la initiativa autoritatilor publice”.
Potrivit art. 35, alin. 5 din aceeasi lege, “instanta judecatoreasca va transmite, in termen de 3 zile, hotararea ramasa definitiva si irevocabila, constitutiva sau declarativa asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a carui raza de activitate se afla imobilul”.
Potrivit dispozițiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru ca un astfel de act prin care urmează sa se transmită proprietatea, partile sunt obligate sa infatiseze notarului public intreaga documentatie cadastrala, pentru ca ulterior imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu aceasta înscrierea.
In concluzie, toate reglementarile mentionate reflecta existenta unui sistem de evidenta cadastral-juridica a proprietatilor imobiliare instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie sa se conecteze orice transfer patrimonial realizat intre doua subiecte de drept.
Cum nu există nici un refuz din partea pârâtilor de a se prezenta la un birou notarial pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, in mod corect a reținut prima instanta ca părțile au posibilitatea de a se prezenta la orice birou notarial și de a încheia contractul de vânzare cumpărare și în formă autentică, cu respectarea regulilor incidente în materie
Ori din lucrările dosarului a reieșit ca o astfel de documentație cadastrala nu a fost întocmita de nici una dintre parți .
Referitor la cererea de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanța constată că această cerere nu poate fi primită pentru că nu se pune problema suplinirii consimțământului pârâților în privința transferului dreptului de proprietate ci problema lipsei documentației prevăzute de lege pentru întocmirea actelor prin care urmează sa se transmită proprietatea.
Pentru toate considerentele expuse, în temeiul disp. art. 312 din Codul de procedură civilă, tribunalul urmează a respinge recursul declarat de reclamantul B. V. împotriva sentinței civile nr. 6773 din 26.04.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o menține.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamantul B. V. împotriva sentinței civile nr. 6773 din 26.04.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 06.06.2014
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
A.C. T.P. M.M. GREFIER,
I.G.
Red/tehnored: T.P.
ex.2/25.07.2014
Jud. fond: C. D. B.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Uzucapiune. Decizia nr. 907/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
