Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 1875/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1875/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 22-12-2015 în dosarul nr. 1875/2015
Acesta nu este document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:TBIAS:2015:002._
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 22 Decembrie 2015
Președinte - A. M. C.
Judecător - D. M.
Grefier - O. S.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1875/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanta ., P. A. J. LD E. G. IPURL HUȘI în contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE proprietari Ș. C. M., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996) .
Susținerile intimatei au avut loc în ședința publică din data de 15.12.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași la data de 19.01.2015 sub numărul_ petenta . prin administrator judiciar LD E. G. IPURL HUȘI a formulat în contradictoriu cu intimata ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Ș. C. M. plângere împotriva încheierii nr._ emisă de O.C.P.I. IAȘI – B.C.P.I. IAȘI în dosarul nr. nr._/23.12.2014 prin care s-a menținut încheierea nr._/19.11.2014 emisă de OCPI Iași-BCPI Iași, solicitând admiterea plângerii și radierea notării privilegiului imobiliar al intimatei.
În motivare, petenta a arătat, în esență, că prin încheierea nr._/19.11.2014 a fost admisă cererea de întabulare a dreptului de privilegiu imobiliar în favoarea intimatei în valoare de_,63 lei cu privire la imobilul cu nr.cadastral_-C1-U2, înscris în cartea funciară nr._-C1-U2 UAT Iași, și deși administratorul judiciar a formulat cerere de reexaminare împotriva acesteia invocând dispozițiile speciale ale Legii nr.85/2006, OCPI Iași-BCPI Iași nu a analizat motivele expuse pe larg prin cererea de reexaminare, menținerea încheierii nr._/19.11.2014 fiind netemeinică și nelegală.
Petenta a mai arătat că în baza atribuțiilor prevăzute de Legea nr.85/2006, administratorul judiciar a înscris cu privire la imobilul proprietatea sa, încheierea nr.140/CC din 19.06.2012 emisă de Tribunalul Iași în dosarul nr._, notare care asigură opozabilitatea deschiderii procedurii insolvenței față de terțele persoane.
Sub același aspect, petenta a arătat că în acord cu prevederile art.36 din Legea nr.85/2006, de la data deschiderii procedurii insolvenței se suspendă de drept toate acțiunile judiciare, extrajudiciare care se desfășoară sau care se administrează în afara unui organ de jurisdicție, suspendare care va împiedica atât continuarea acțiunilor începute cât și începere unor acțiuni noi, fiind vital pentru conservarea drepturilor creditorului, ca respectând termenele legale să formuleze declarație de creanță, indiferent dacă la acel moment avea un privilegiu instituit de Legea nr.230/2007.
Petenta a mai arătat că procedura insolvenței are un caracter judiciar, astfel încât toate actele și operațiunile pe care le implică această procedură sunt reglementate de lege și sunt realizate sub controlul și supravegherea judiciară de către instanțele judecătorești și că de către organele care aplică procedura insolvenței.
Sub același aspect, petenta a arătat că în dezacord cu prevederile art.3 pct.3, 16, art.5 alin.5, art.64 alin.1, 6 din Legea nr.85/2006, prin plățile efectuate în perioada iunie 2012 și până în prezent au fost acoperite creanțe restante, creanța pretinsă nefiind calculată legal conform dispozițiilor speciale și imperative prevăzute de legea insolvenței.
Petenta a mai arătat că intimata nu a prezentat în niciun moment un contract în baza căruia să fi calculat penalizări de 0,2% pe zi de întârziere, neputând fi acceptată notarea unui privilegiu în baza unui extras ce cuprinde calcule eronate.
P. sentința civilă nr. 8321/22.06.2015 Judecătoria Iași a respins ca neîntemeiată cererea, reținând următoarele argumente:
,,În ceea ce privește caracterul necontencios al acțiunii de față, potrivit art. 531 Cod procedură civilă se reține că, în situația în care cererea prin însuși cuprinsul ei sau prin obiecțiile ridicate de persoanele citate sau care intervin, prezintă caracter contencios, instanța o va respinge. P. urmare, atunci când în cadrul unei plângeri formulate împotriva unei încheieri de carte funciară se invocă situații litigioase, respectiv plângerea vizează conținutul unor raporturi juridice litigioase, plângerea respectivă dobândește caracter contencios. Ca atare, o astfel de plângere poate fi soluționată doar cu participarea tuturor persoanelor în privința cărora înscrierea de carte funciară produce efecte juridice. Plângerile întemeiate pe prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996, formulate împotriva unor încheieri de carte funciară pot avea caracter necontencios doar în cazul în care sunt formulate de persoanele care au solicitat înscrierea sau radierea unei mențiuni din cartea funciară, cererea fiindu-le respinsă sau admisă în parte. Dimpotrivă, persoanele împotriva cărora s-a făcut înscrierea sau orice alt terț vătămat prin aceasta, în cazul formulării unei plângeri în temeiul art. 31 din Legea nr. 7/1996, trebuie să-și formuleze pretențiile în contradictoriu cu persoanele la cererea cărora s-a făcut înscrierea prin care au fost prejudiciați.
Pentru acestea, având în vedere conținut prezentei plângeri și având în vedere că radierea privilegiului se urmărește a fi făcută în contra intimatei și că este de natură să vatăme drepturile acesteia, prezenta acțiune prezintă un caracter contencios și urmează a fi soluționată ca atare.
În fapt, astfel cum rezultă din extras de carte funciară nr._-C1-U2 filele 57-59, număr carte funciară vechi 8790, nr.cadastral vechi (2388/1/P/1), nr.cadastral_-C1-U2, proprietarul unic asupra imobilului situat în Iași, ., . hârtie, ., . petenta ..
La data de 19.06.2012, împotriva petentei . a fost deschisă procedura generală a insolvenței, astfel cum rezultă din încheierea nr.140/CC din 19.06.2012 pronunțată de Tribunalul Iași în dosarul nr._ filele 41-42, procedură notată în cartea funciară a imobilului prin încheierea nr._/11.04.2013, astfel cum rezultă din extras de carte funciară nr._-C1-U2 filele 57-59.
Ca urmare a cererii intimatei din 19.11.2014 fila 87, prin încheierea nr._/19.11.2014 fila 84, asupra imobilului cu nr. cadastral_-C1-U2 (provenit din nr. cadastral de pe hârtie (2388/1/P/1), înscris în cartea funciară nr._-C1-U2 filele 57-59, număr carte funciară vechi 8790 a UAT Iași, s-a întabulat dreptul de privilegiu imobiliar în valoare de_,63 lei în favoarea intimatei fila 143.
Din lista de plată aferente lunii 10.2014 fila 88 ale Asociației de proprietari Ș. C. M., ce poartă ștampila asociației de proprietari, la rubrica nr.1 figurează petenta.
P. încheierea nr._ emisă de O.C.P.I. IAȘI – B.C.P.I. IAȘI în dosarul nr._/23.12.2014 filele 60-62, a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de petentă împotriva încheierii nr._/19.11.2014, reținându-se că încheierea suspusă reexaminării este pronunțată cu respectarea dispozițiilor legale în materie, că aspectele invocate de petentă nu pot fi analizate pe calea reexaminării cererii și că oficiul investit cu înscrierea a verificat doar legalitatea procedurii de înscriere, nu și aspecte ce țin de fondul dreptului a cărui garantare se asigură prin înscrierea privilegiului.
În drept, potrivit art. 31 alin.3 și alin.4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, împotriva încheierii registratorului-șef cei interesați sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de dosarul încheierii și copia cărții funciare. Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesați sau notarul public și direct la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, situație în care instanța va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii și copia cărții funciare, precum și notarea plângerii în cartea funciară
Potrivit art. 31 alin.2 din Legea nr. 7/1996, în fața registratorului șef, în vederea soluționării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-șef.
Potrivit art.51 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.
Potrivit art.36 alin.6 din Legea nr.7/1996, în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecar, iar potrivit art.36 alin.8 din Legea nr.7/1996, privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevăzută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii. În toate cazurile, privilegiile se înscriu și capătă rang numai în condițiile determinate de legea care le-a instituit, iar în lipsa vreunei mențiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispozițiilor legale privitoare la înscrierea ipotecilor.
Potrivit 36 din Legea nr. 85 din 5 aprilie 2006
privind procedura insolvenței (devenit la 28.06.2014, art.75 alin.1 tz.1 din Legea nr.85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență) de la data deschiderii procedurii se suspendă de drept toate acțiunile judiciare, extrajudiciare sau măsurile de executare silită pentru realizarea creanțelor asupra averii debitorului.
Acțiunile având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, reprezintă o procedură specială în care nu pot fi invocate apărări noi care nu se fundamentează pe cererea de înscriere depusă la registratorul de carte funciară deoarece se opune principiului priorității înscrierilor în cartea funciară în baza căruia efectele înscrierii se produc de la data înregistrării cererii la autoritatea de cadastru competentă.
Așadar, în cadrul acestei proceduri, instanța nu poate avea în vedere decât actele care existau la data formulării cererii de notare în cartea funciară pentru a nu fi vătămate drepturile terților care s-au încrezut în cele menționate în cartea funciară, neputând a fi depuse înscrisuri noi în temeiul acestor principii, în fața instanței de judecată.
În ceea ce privește susținerea petentei conform căreia în acord cu prevederile art.36 din Legea nr.85/2006, de la data deschiderii procedurii insolvenței se suspendă de drept toate acțiunile judiciare și extrajudiciare, neputându-se nota privilegiul intimatei atât timp cât era notată deschiderea procedurii insolvenței în contra sa, apare ca neîntemeiată și lipsită de fundament juridic, deoarece notarea privilegiului imobiliar prevăzut de art.51 din Legea nr.230/2007 nu intră sub efectul prevederilor art.36 din Legea nr.85/2006.
Cu alte cuvinte, deși nu se contestă că prin încheierea nr.140/CC din 19.06.2012 pronunțată de Tribunalul Iași în dosarul nr._, împotriva petentei a fost deschisă procedura generală a insolvenței, notării în cartea funciară a privilegiului imobiliar prevăzut de art.51 din Legea nr.230/2007 nu i se aplică prevederile art.36 din Legea nr.85/2006, în condițiile în care notarea privilegiului se realizează pentru a se dobândi gradul garanției și pentru a se asigura opozabilitatea acesteia, urmând ca valorificarea creanței garante prin privilegiul imobiliar, să se efectueze potrivit normelor legale, în speță, din cauza situației speciale a petentei, prin înscrierea creanței intimatei la masa credală.
În ceea ce privește susținerea petentei conform căreia în dezacord cu prevederile art.3 pct.3, 16, art.5 alin.5, art.64 alin.1, 6 din Legea nr.85/2006, prin plățile efectuate în perioada iunie 2012 și până în prezent au fost acoperite creanțe restante, creanța pretinsă nefiind calculată legal conform dispozițiilor speciale și imperative prevăzute de legea insolvenței și că intimata nu a prezentat în niciun moment un contract în baza căruia să fi calculat penalizări de 0,2% pe zi de întârziere, apare ca neîntemeiată în condițiile în care în cadrul acestei proceduri restrânse, cum este plângerea împotriva încheierii de carte funciară, instanța nu poate verifica valabilitatea creanței în baza căreia s-a făcut notarea privilegiului și veridicitatea raporturilor juridice existente între petent și intimată.
Cu alte cuvinte, în cadrul acestei proceduri, instanța, exclusiv pe baza înscrisurilor avute în vedere de registratorul șef, verifică dacă au fost respectate dispozițiile legale la data instituirii măsurii ce se contestă și la data soluționării cererii de reexaminare (cerere formulată de președintele asociației, pe baza listelor de plată ce poartă ștampila asociație de proprietari), prin antamarea fondul raportului juridic litigios, depășindu-se cadrul restrâns impus de această procedură.
Așadar, legalitatea sumelor imputate petentei cu titlu de cote restante la întreținere nu pot fi clarificate într-un cadru restrâns ca cel al plângerii împotriva încheierii de carte funciară, aceasta putând face obiectul exclusiv al unei acțiuni în realizarea dreptului’’.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta . solicitând radierea privilegiului imobiliar înscris de Asociația de proprietari arătând că art. 36 din Legea nr. 85/2006 impune suspendarea sau introducerea inclusiv a acțiunilor extrajudiciare odată cu deschiderea procedurii insolvenței. Legea nr. 85/2014 în art. 88 prevede că dacă la data deschiderii procedurii un act sau un fapt juridic nu devenise opozabil terților, înscrierile și orice formalități specifice necesare acestui scop efectuate după data deschiderii procedurii sunt fără efect față de creditori, înscrierile efectuate cu încălcarea acestui articol radiindu-se de drept.
Intimata nu a formulat întâmpinare.
În apel a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată că apelul nu este fondat urmând a fi respins pentru următoarele motive:
Art. 88 din Legea nr. 85/2014 nu este aplicabil cauzei de față, având în vedere faptul că deschiderea procedurii insolvenței a intervenit anterior intrării în vigoare a acestui act normativ.
De altfel chiar și Legea nr. 85/2006 aplicabilă cauzei de față a avut o reglementare corespunzătoare în art. 50 potrivit căruia dacă la data deschiderii procedurii un act juridic nu devenise opozabil terților, înscrierile, transcrierile, intabulările și orice alte formalități specifice necesare acestui scop, efectuate după data deschiderii procedurii, sunt fără efect față de masa creditorilor, cu excepția cazului în care cererea sau sesizarea, legal formulată, a fost primită de instanța, autoritatea ori instituția competentă cel mai târziu în ziua premergătoare hotărârii de deschidere a procedurii. P. art. I pct. 10 din Legea nr. 277/2009 acest text de lege a fost abrogat, de unde rezultă că intenția legiuitorului la momentul abrogării a fost în sensul de a nu mai interzice o astfel de modalitate de realizare a publicității raportului obligațional după deschiderea procedurii insolvenței.
Demersul creditoarei Asociația de proprietari de notare a privilegiului nici nu poate fi considerat o acțiune, fie ea și extrajudiciară, întrucât acest demers nu poate fi asimilat unei măsuri de executare silită pentru realizarea creanței, ci doar o modalitate de publicitate și opozabilitate a raportului obligațional, fără consecințe în ce privește raporturile de fond între pretinsa creditoare și debitoare, care vor fi analizate separat în cadrul procedurii insolvenței. În consecință notarea privilegiului nu aduce atingere scopului avut în vedere prin art. 36 din Legea nr. 85/2006, și anume acela de evitare a unor proceduri paralele de recuperare a creanțelor
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de . prin administrator judiciar LD E. G. IPURL Huși împotriva sentinței civile nr. 8321/22.06.2015 a Judecătoriei Iași pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi 22.12.2015.
Președinte, A. M. C. | Judecător, D. M. | |
Grefier, O. S. |
Red. / Tehnored.: M.D. / S.O.
5 ex. / 21.01.2016
Judecător fond: A. E. L.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 9/2016. Tribunalul IAŞI | Acordare personalitate juridică. Decizia nr. 31/2016.... → |
|---|
