Reziliere contract. Decizia nr. 315/2012. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 315/2012 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 03-02-2012 în dosarul nr. 315/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 03 Februarie 2012
PREȘEDINTE - C. A.
Judecător C. D.
Judecător Doinița T.
Grefier D. N.
DECIZIE CIVILĂ Nr. 315/2012
La ordine se află judecarea cauzei civile privind pe recurent M. I. și pe intimat C. L. AL O. T. F., având ca obiect reziliere contract, constatarea încetării contractului de închiriere.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 27.01.2012, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, care face parte din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare instanța a amânat pronunțarea cauzei pentru astăzi când,
TRIBUNALUL
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
Prin cererea formulată în data de 19.01.2011 și înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași sub nr._, reclamantul Cosiliul local al orașului Târgu-F., reprezentat prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul M. I., constatarea încetării contractului de închiriere nr. 291/03.01.2005 prin ajungere la termen, obligarea reclamantului să restituie terenul închiriat în stare liberă, iar în caz de refuz, autorizarea reclamantului să procedeze la ridicarea construcției de pe terenul restituit pe cheltuiala pârâtului. A mai solicitat și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de deplasarea la instanță.
În motivare, reclamantul a arătat în esență că între autoritatea administrației publice locale și pârât a intervenit un contract de închiriere având ca obiect o suprafață de 20 mp, contract care, până în anul 2005, se perfecta în fiecare an. Prin ultimul contract de încheiere, care s-a încheiat în 03.01.2005, s-a stipulat ca termen al închirierii data de 31.01.2005, urmând ca pe viitor să opereze tacita relocațiune, dacă locatarul rămânea în folosința lucrului închiriat fără ca locatorul să-l împiedice.
Având în vedere că prin H.C.L. nr. 99/30.07.2010 s-a dispus demararea unor investiții publice în zonă ce urmau a se finaliza prin amenajarea unei parcări auto, autoritatea deliberativă a hotărât scoaterea din funcțiune, casarea și valorificarea imobilului-construcție Punct Termic nr. 2, în vederea realizării investiției mai sus-menționate pe fostul amplasament al acestei clădiri și în zona învecinată. Prin urmare, pârâtul a fost notificat prin adresa nr._/10.11.2010 cu privire la intenția de încetare a contractului prin ajungere la termen, notificare pe care acesta a refuzat să o primească, motiv pentru care aceasta i s-a afișat pe ușă.
S-a învederat că, față de atitudinea pârâtului a fost necesară promovarea prezentei cereri, că, deși acesta și-a edificat un garaj pe terenul proprietatea reclamantului, este obligat să suporte riscul pe care și l-a asumat la momentul încheierii contractului, precum și eventualele consecințe păgubitoare ce pot decurge din încetarea acestui contract.
În drept, au fost invocate clauzele contractuale prevăzute în cap. III, respectiv cap. VI, lit. e din contractul de închiriere nr. 291/03.05.2005.
Prin cererea precizatoare formulată oral la termenul de azi reclamantul a învederat că renunță la capătul trei de cerere, vizând autorizarea reclamantului să ridice construcția de pe terenul restituit pe cheltuiala pârâtului, precum și la obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 770 din 21.03.2011 Judecătoria P. a admis cererea precizată formulată de reclamantul C. L. al orașului Târgu-F., reprezentat prin Primar, cu sediul în orașul Târgu-F., jud. Iași, în contradictoriu cu pârâtul M. I., cu domiciliul în orașul Târgu - F., ., ., etaj. 2, ..
A constatat că a încetat contractul de închiriere nr. 291 din 03.01.2005, având ca obiect asigurarea folosinței terenului în suprafață de 20 mp, situat în orașul Târgu-F., . schimbul unei chirii de 66 lei/an, la data de 01.01.2011, prin notificarea concediului.
Obligă pârâtul să elibereze și să restituie terenul care a făcut obiectul contractului de închiriere.
A reținut instanța de fond următoarele considerente:
Între părțile din prezenta cauză s-au desfășurat relații contractuale, concretizate în încheierea succesivă, până în anul 2005, a mai multor contracte de închiriere-contractul de închiriere nr. 3106 din 21.02.2002 (fila 8, 28), contractul de închiriere nr. 3251 din 2003 (fila 9), contractul de închiriere nr. 291 din 03.01.2005 (filele 10-11).
Toate aceste contracte aveau drept obiect aceeași suprafață de teren, de 20 mp, situată în orașul Târgu-F., . garaj, în zona D Termic-2.
Pe același amplasament pârâtul fusese autorizat (autorizație nr. 139 din 26.12.1990 -fila 26) să efectueze construcția unui garaj cu beci, având dimensiunile de 3,00X6,00 m.p. În autorizația de construire se preciza că terenul era proprietatea Primăriei.
Potrivit stipulațiilor contractuale, (contractul nr. 291 din 03.01.2005-filele 10-11, art. 3), termenul închirierii era de un an, cu posibilitatea reînnoirii acestuia prin tacita relocațiune. Astfel, dacă la expirarea termenului contractual, locatorul rămânea în folosința lucrului fără ca locatorul să-l împiedice, contractul se prelungea în mod automat pentru aceeași perioadă de timp. Dacă locatorul dorea să împiedice reînnoirea contractului era obligat să-l notifice pe locatar în acest sens cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea duratei contractului. (art. 3 și 9 )
Procedând în sensul arătat mai sus, locatorul a emis în data de 10.11.2010 notificarea (fila 13) prin care a făcut cunoscut pârâtului intenția de încetare a contractului de închiriere la expirarea termenului contractual, pe care pârâtul a refuzat să o primească.
În drept, potrivit dispozițiilor art. 969 Cod civil, „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, rezultând că stipulațiile cuprinse într-un contract și consimțite în mod liber de părți, în măsura în care nu contravin legii și bunelor moravuri au forță obligatorie și se impun acestora întocmai ca și legea.
Este vorba de principiul libertății contractuale care, în măsura în care există dispoziții legale speciale referitoare la un anumit contract, va fi interpretat și aplicat în concordanță cu acestea, pentru ipotezele în care părțile nu au reglementat în mod expres regimul juridic cu privire la unele situații care se pot ivi în derularea raporturilor contractuale.
Astfel, referitor la durata închirierii, părțile au stabilit, prin ultimul contract încheiat, respectiv contractul nr. 291 din 03.01.2005 (filele 10-12), la cap. III, art. 3, că durata contractului este de un an. La expirararea acestui termen inițial, dacă locatorul rămânea în folosința lucrului fără ca locatarul să-l împiedice, contractul se prelungea pe aceeași perioadă de timp, respectiv un an.
Aceasta prevedere se coroborează cu cea cuprinsă în art. VIII, potrivit căreia contractul încetează la expirarea termenului pentru care a fost încheiat, cu excepția ipotezei în care operează tacita relocațiune.
În această situație sunt aplicabile concomitent atât dispozițiile art. 1436 alin. 1 Cod civil, conform cărora „locațiunea încetează de drept, prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de vreo înștiințare prealabilă”, cât și prevederile art. 1437 și 1452 Cod civil, referitoare la tacita relocațiune.
Instanța va avea în vedere că părțile au convenit prelungirea efectelor contractului pe perioade de timp succesive, rezultând că raporturile dintre ele continuă să fie reglementate de contractul inițial, încheiat în anul 2005.
Pe de altă parte, tacita relocațiune, prevăzută atât de dispozițiile speciale referitoare la contractul de locațiune, cât și de contractul părților, putea fi împiedicată doar prin notificarea concediului, care, în această ipoteză, presupune nu doar denunțarea contractului, ci doar manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
Într-adevăr, concediul trebuie să fie anunțat înainte de expirarea termenului contractual, dar nu este necesară respectarea termenului de preaviz, întrucât fiecare dintre părți cunoștea perioada pe care s-a încheiat contractul, iar potrivit prevederilor art. 1438 Cod civil, locatarul nu poate opune tacita relocațiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat.
Prevederile legale precitate își găsesc pe deplin aplicarea în speță. Astfel, notificarea emisă de locator în data de 10.11.2010 valorează drept manifestare neechivocă a voinței de a opera încetarea contractului la expirarea termenului convenit.
Nu se poate considera că, prin conduita unilaterală și culpabilă a locatarului, care, fie a refuzat să primească, fie nu s-a prezentat la oficiul poștal pentru a ridica recomandata emisă, procedându-se în cele din urmă la afișarea acestei notificări (proces-verbal, fila 24), în data de 07.01.2011, ar fi operat tacita relocațiune.
Această din ultimă instituție se întemeiază tocmai pe o prezumție de continuare a raporturilor locative, dedusă, pe de o parte, din continuarea folosinței lucrului de către locatar, iar pe de altă parte, de neîmpiedicarea, din partea locatorului, a prelungirii acestei folosințe. Ori de câte ori nu este îndeplinită vreuna dintre aceste condiții, tacita relocațiune nu poate opera.
Or, notificarea concediului de către locator împiedică tacita relocațiune, fără a fi necesar ca locatorul să fi primit această încunștiințare până la expirarea termenului contractual și cu atât mai mult dacă acesta a refuzat constatnt să primească oficial notificarea. În caz contrar, partea adversă s-ar putea prevala de propria turpitudine pentru a obține protecția judiciară a unui drept.
În consecință, instanța constată încetarea contractului de închiriere nr. 291 din 03.01.2005, la data de 01.01.2011, prin notificarea concediului.
Cât privește cel de-al doilea capăt de cerere, instanța va avea în vedere că restituirea lucrului închiriat reprezintă una dintre obligațiile locatorului la încetarea locațiunii, această restituire trebuind a fi făcută în starea în care lucrul a fost predat; în lipsă de inventar prezumția fiind că lucrul a fost predat în bună-stare.
Referitor la construcția edificată pe acest teren, instanța constată că prin autorizația nr. 139 din 26.12.1990 (fila 26) s-a aprobat executarea unor lucrări pe terenul proprietate a primăriei, reprezentând un garaj cu beci.
Această împrejurare nu este de natură să schimbe caracterul precar al deținerii terenului de către pârât atât timp cât terenul în cauză figurează potrivit anexei nr. 5 din Monitorul Oficial nr. 1354/27.12.2002, în proprietatea publică a Consiliului local Târgu-F., pârâtul a cunoscut, prin faptul că plătea anual chirie, că deține doar folosința acestui teren, iar de esența locațiunii este caracterul temporar al acesteia, locațiunea putând fi pe o durată nedeterminată, dar în niciun caz nu poate fi perpetuă.
În consecință, dreptul de dispoziție al proprietarului terenului, în speță C. local al orașului Târgu-F., sub aspectul manifestării intenției de încetare a raporturilor contractuale nu poate fi îngrădit de instanță, atât timp cât această prerogativă s-a manifestat cu respectarea deplină a raporturilor contractuale.
Problema investițiilor făcute de către pârât pe acest teren, cu acordul proprietarului și a unui eventual drept la despăgubire, nu poate fi examinată de instanță atât timp cât aceasta nu a fost învestită în mod expres să se pronunțe cu privire la acest aspect.
În aceeași măsură instanța nu va examina apărările pârâtului în sensul existenței unui alt proprietar al terenului, atât timp cât acesta este în mod neîndoielnic proprietate publică, și cu atât mai puțin, cu privire la o eventuală expropriere a acestui teren de la adevăratul proprietar fără plata unei despăgubiri, întrucât aceste aspecte exced cadrului procesual, nefiind concludente pentru soluționarea prezentei cauze.
Prin urmare, instanța a admis și acest capăt de cerere, dispunând obligarea pârâtului la restituirea terenului în stare liberă, prin ridicarea construcției edificate pe acesta.
Împotriva acestei sentințe în termen legal a declarat recurs pârâtul M. I. care a formulat următoarele critici:
Neîntemeiat refuză Primarul Orașului Tg. F. reînnoirea contractului de închiriere motivat de interesul unor funcționari ai Primăriei de a-și construi garaje. Terenul pe care a construit garajul și beciul a constituit obiect al Legii nr. 18/1991, pentru suprafața respectivă fiind stabilit dreptul de prorprietate in favoarea numitei R. Frăsîna. După punerea sa in posesie aceasta a înstrăinat 150 mp cu act autentic de vânzare-cumpărare. Recurentul a amplasat garajul in imediata vecinătate a punctului termic, pe suprafața de 150 mp ce constituie din anul 1996 proprietatea lui B. V.. Despre existența contractului de vânzare-cumpărare, datat 17.06.1996, a aflat in acest an. Pe acest teren se află mai multe garaje. Terenul nu reprezintă domeniu public iar la dosar C. L. al orașului Tg. F. nu a prezentat vreo dovadă in acest sens din care să rezulte că în suprafața de 3600 mp prevăzută la pct. 64 din Monitorul Oficial s-ar regăsi terenul pe care este amplasat garajul proprietatea sa.
In baza rolului activ instanța de judecată avea obligația de a invoca din oficiu faptul că reclamant in cauză este C. L. al Orașului TG. F., fără personalitate juridică.
Prin sentința recurată s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 291/2005, dispoziție pe care nu o contestă, insă in privința dispoziției de eliberare a terenului și restituire apreciază sentința nelegală și netemeinică.
Terenul nu reprezintă proprietatea orașului ci proprietatea numitului B. V. care posedă act autentic de vânzare-cumpărare și care nu a fost anulat prin hotărâre judecătorească.
C. local al orașului TG. F. și chiar unitatea administrativ-teritorială: orașul Tg. F. nu au nicio calitate de a solicita restituirea suprafeței de teren aflată in litigiu asupra căruia nu are niciun drept legitim.
Recursul a fost legal timbrat.
Intimatul C. local al orașului Tg. F. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului. Justifică prin invocarea Legii nr. 215/2001( art. 36, alin 2, lit.c ) și a Legii 213/1998 (art. 12, alin 5) calitatea sa procesuală activă iar in ceea ce privește regimul juridic al terenului susține că acesta aparține domeniului public local conform Anexei 5 din H.G. 1354/27.12.2001 . Și in cuprinsul autorizației emise recurentului se face vorbire despre proprietatea primăriei asupra acestui teren.
Motivele invocate de recurent sunt nefondate.
A solicitat și judecata in lipsă.
In recurs au fost depuse înscrisuri.
Recursul va fi admis iar sentința recurată va fi casată pentru următoarele motive:
Prin recursul declarat se contestă calitatea de proprietar a Consiliului L. și, in consecință, dispoziția de restituire a terenului către acesta.
Analiza dreptului de proprietate asupra unui teren presupune cu necesitate determinarea sa fizică pentru ca in raport de limitele materiale certe ale acestuia să se analizeze regimul său juridic precum și elementele raportului juridic in care se află părțile. Instanța de fond nu a procedat la administrarea probei cu expertiză tehnică iar utilitatea acesteia este cu atât mai evidentă cu cât unul dintre motivele de recurs este acela potrivit căruia terenul in litigiu a făcut, practic, obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat intre R. Frăsina și B. V. ( încheiere de autentificare nr. 2738 din 17.06.1996 – Biroul Notarului Public I. M.). Cercetarea acestui motiv de recurs nu poate fi făcută efectiv in absența unei expertize topometrice. Pentru acest motiv, constatând că modificarea sentinței de fond nu este posibilă fiind necesară administrarea de probe noi in temeiul art. 312 alin 3 Cod pr.civilă Tribunalul va admite recursul, va casa sentința recurată, in temeiul art. 312 alin 4 Cod pr.civilă va reține cauza spre rejudecare pentru administrarea de probe noi, îndeosebi expertiză tehnică topometrică .
Prin aceasta se va proceda la identificarea terenului din contractul de închiriere nr. 291 din 3.01.2005, identificarea terenului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2738 din 17.06.1996 – Biroul Notarului Public I. M., P., se va preciza dacă există identitate intre cele două suprafețe de teren pentru care se vor întocmi și schițele cadastrale.
In rejudecare, după complinirea probatoriului se va proceda la analiza tuturor criticilor din recursul declarat ca și a apărărilor expuse in întâmpinare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de M. I. împotriva sentinței civile nr. 770/ 21.03.2011 pronunțată de Judecătoria P., sentință pe care o casează în tot:
Reține cauza spre rejudecare în fond, fiind necesară administrarea de probe noi (expertiza în specialitatea topografie).
Acordă termen la 23.03.2012, pentru când se vor cita părțile.
Irevocabil.
Pronunțată în ședință publică azi 03.02.2012.
Președinte, C. A. | Judecător, C. D. | Judecător, Doinița T. |
Grefier, D. N. |
Red. și tehn./T.D./22.03.2012/2 ex
Judecătoria P.: Stânculeanu M.- G.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 371/2012. Tribunalul IAŞI | Fond funciar. Decizia nr. 312/2012. Tribunalul IAŞI → |
|---|
