Anulare act. Decizia nr. 26/2013. Tribunalul MARAMUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 26/2013 pronunțată de Tribunalul MARAMUREŞ la data de 16-01-2013 în dosarul nr. 2873/336/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ cod operator 4204
DECIZIA CIVILĂ NR.26/R
Ședința publică din 16.01.2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: P. M. B.
Judecător: W. D.
Judecător: P. G.
Grefier: R. M.
Pe rol este pronunțarea soluției asupra recursului formulat de reclamanții D. V. A. și D. C. A., ambii cu domiciliul în V. de sus, ..T5, ., județul Maramureș, împotriva sentinței civile nr.1223 din data de 21.05.2012 pronunțată de Judecătoria V. de Sus, în dosarul nr._, având ca obiect anulare act.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc la data de 09.01.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când instanța în aceeași constituire, având nevoie de timp pentru a delibera, în baza art. 260 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea soluției pentru astăzi 16.01.2013, când a decis următoarele.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1223 pronunțată la data de 21 mai 2012 de Judecătoria V. de Sus a fost admisă în parte acțiunea în rezoluțiune formulată de reclamanții D. V. A. și D. C. A. în contradictoriu cu pârâții C. I. D. și C. V., s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, înregistrat sub nr. 1832 și autentificat sub nr.952 din 28 mai 2007 de către BNP S. C., iar pârâții au fost obligați să restituie reclamanților suma de 4.000 euro, reprezentând avans, cu dobândă legală la această sumă, de la data pronunțării hotărârii și până la plata efectivă a sumei datorate.
De asemenea, pârâții au fost obligați să plătească reclamanților suma de 4.324 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a constatat că potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară autentificat sub nr.952 din 28 mai 2007 de către BNP Asociați S. C. –C. M. I., pârâții C. I. D. și C. V., în calitate de promitenți, au promis vânzarea către reclamanți, în calitate de beneficiari, a imobilului de natură teren-fânețe, situat în loc. V. de Sus, locul Mocira de Jos-Ș., jud. Maramureș, în suprafață de 1.500 mp, dobândit cu titlu de drept donație, conform contractului autentificat de BNP S. C. sub nr.491/1998, extratabular.
Prețul stabilit de părți a fost de 6.750 euro din care, conform antecontractului, reclamanții au achitat o ,,arvună” de 4.000 euro la data încheierii acestui înscris, restul de 2.760 euro (cum apare în antecontract), urmând a fi achitat la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dată la care urma să se facă și predarea-primirea terenului.
Ca și clauze contractuale, s-a prevăzut că, în cazul în care promitenții nu se vor prezenta pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 01.11.2007, beneficiarii au dreptul să se adreseze instanței de judecată, pentru validarea antecontractului de vânzare-cumpărare, restul de preț urmând a fi remis vânzătorilor după validarea contractului. În acest termen însă, vânzătorii urmau, potrivit clauzelor antecontractului, să ia măsuri de înscriere în cartea funciară a dreptului lor de proprietate, scop în care vor întocmi schița terenului cu datele de identificare a cărții funciare și nr. cadastral și ,,vor solicita instanței de judecată întabularea”, iar în cazul în care instanța de judecată nu va valida actul și promitenții nu vor respecta clauza de la pct.1, aceștia vor restitui beneficiarilor arvuna achitată și cheltuielile aferente antecontractului.
S-a mai reținut faptul că, părțile, de comun acord, au prelungit de mai multe ori termenul pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, prin declarații notariale date în acest sens, ultimul termen fixat fiind 02.02.2009.
Reclamanții au solicitat rezoluțiunea antecontractului încheiat cu pârâții invocând neexecutarea culpabilă a obligațiilor stabilite în sarcina lor în antecontract și au solicitat totodată și obligarea acestora la plata dublului arvunei avansată.
Potrivit dispozițiilor art. 1020 și 1021 C.civ. condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, dacă una din părți nu-și execută obligațiile stabilite, creditorul obligației neexecutate având dreptul de a alege între executarea obligației, când aceasta este posibil, și desființarea contractului, cu daune-interese, această posibilitate de a alege fiind creată de legiuitor în favoarea părții care și-a executat obligația, sau declară că este gata să o execute.
La încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare reclamanții au achitat suma de 4.000 euro din prețul total de 6.750 euro stabilit pentru obiectul convenției, aceasta echivalând cu o executare din partea lor a contractului.
Conform clauzelor antecontractului, pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, trebuiau să facă toate demersurile necesare înscrierii dreptului lor de proprietate în cartea funciară, asupra imobilului de natură teren, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții, până la data de 02.02.2009. Deși antecontractul a fost încheiat în anul 2007, iar termenul prevăzut în favoarea pârâților s-a împlinit, până la această dată promitenții vânzători nu au îndeplinit aceste obligații. Este adevărat că, prin acțiunea civilă înregistrată în dos. nr._ aceștia au solicitat să se constate că au dobândit dreptul de proprietate și asupra imobilelor ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții din prezenta cauză, însă acțiunea a fost respinsă prin Sentința civilă nr.580/27 martie 2008 a Judecătoriei V. de Sus, definitivă și irevocabilă prin Decizia nr.1175/R/22.10.2008 a Tribunalului Maramureș. De la data acestei hotărâri, pârâții au stat în pasivitate, mai bine de trei ani, nefiind făcută dovada că ar mai fi încercat, ulterior, îndeplinirea obligațiilor asumate.
Raportat la dispozițiile legale sus-menționate și la starea de fapt reținută, susținerile pârâților, potrivit cărora reclamanții trebuiau să ceară validarea antecontractului de vânzare-cumpărare, anterior solicitării rezoluțiunii acestuia, instanța de fond a apreciat că acestea nu pot fi primite, reclamanții având posibilitatea de a alege ce procedură doresc să urmeze, pentru valorificarea drepturilor lor rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat. Mai mult, o acțiune în validarea convenției de vânzare-cumpărare a cărei rezoluțiune se cere nu ar fi fost admisibilă câtă vreme promitenții-vânzători nu și-au înscris dreptul lor de proprietate în cartea funciară, pentru ca apoi să poată transfera dreptul de proprietate la reclamanți, beneficiari ai antecontractului de vânzare-cumpărare, o atare procedură nefiind așadar posibilă.
Așa cum reiese din probatoriul administrat, reclamanții au notificat pârâții cu privire la îndeplinirea obligațiilor lor sau la restituirea sumei încasate, încercând, chiar dacă fără succes, executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare.
Față de toate aceste aspecte, Judecătoria a apreciat cererea reclamanților, așa cum a fost precizată, întemeiată și s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți și autentificat sub nr.952 din 28 mai 2007.
Ca efect al rezoluțiunii, părțile au fost repuse în situația anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, prestațiile efectuate urmând a fi restituite. Cum reclamanții au achitat pârâților suma de 4.000 euro, din prețul total de 6.750 euro stabilit, această suma urmează a le fi restituită de pârâți.
Susținerile reclamanților potrivit cărora suma de 4.000 euro ar fi fost achitată ca și arvună, antecontractul de vânzare-cumpărare în cauză fiind încheiat de părți cu clauză de arvună, în sensul prevăzut de art. 1297 și 1298 C.civ. nu au fost reținute.
Așa cum reiese din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 952/2007, prețul stabilit de părți a fost de 6.750 euro, din care reclamanții achită suma de 4.000 euro, diferența urmând a fi achitată odată cu încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. La pct.2 din clauzele contractuale se arată că, în cazul în care promitenții nu vor respecta clauza de la pct.1, respectiv nu-și vor îndeplini obligațiile stabilite în sarcina lor, vor restitui beneficiarilor arvuna achitată și cheltuielile aferente antecontractului.
Dincolo de sensul literal al termenilor folosiți, intenția părților este cea care primează în interpretarea clauzelor antecontractului intervenit între acestea.
Reiese, din modul de redactare a antecontractului, că părțile, referindu-se la arvună, au avut în vedere avansul pe care reclamanții l-au achitat la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare și nu clauza-penală potrivit căreia, în caz de neexecutare, partea în culpă va reține arvuna sau va restitui dublul acesteia, clauze care ar fi trebuit inserate expres în antecontract dacă intenția părților ar fi fost aceasta și suma de 4.000 euro, menționată ca arvună, ar fi avut valoarea juridică a unei clauze-penale și nu a unui avans din preț.
Mai mult, însăși reclamanții, în cererea introductivă de instanță, arată că au plătit reclamanților ,, un avans de 4000 euro”, solicitând restituirea acestuia și abia după mai multe termene de judecată își precizează acțiunea în sensul că solicită obligarea pârâților la plata sumei de 8.000 euro, reprezentând dublul arvunei achitate acestora.
S-a apreciat, referindu-se la arvună că părțile au avut în vedere în fapt, avansul achitat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în sumă de 4.000 euro, acesta urmând a fi restituit potrivit prevăzut de la pct. 2 din antecontract.
Fiind căzuți în pretenții, în baza art. 274 C.proc.civ., pârâții au fost obligați și la plata către reclamanți a sumei de 4.324 lei cu titlu cheltuieli de judecată, în cuantumul solicitat și justificat, din care 2.000 lei cu titlu onorariu avocat, 300 lei cheltuieli deplasare și 2024 lei taxă timbru și timbru judiciar.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, reclamanții D. V. A. și D. C. A. au formulat recurs, în cuprinsul căruia au solicitat modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii în tot a acțiunii astfel cum aceasta a fost precizată, în sensul obligării pârâților la plata sumei de 4000 euro, în echivalent lei la data plății cu titlu de despăgubiri la nivelul dublului arvunei.
În motivarea recursului s-a arătat că instanța a respins capătul de cerere prin care s-a solicitat cu titlu de despăgubire suma de 4.000 euro ce reprezintă dublul arvunei considerând că părțile au avut în vedere în fapt avansul de 4000 euro, iar nu o veritabilă arvună.
Prin prisma dispozițiilor art.304 pct. 9 și art. 3041 C.proc.civ., s-a apreciat că hotărârea atacată este nelegală sub aspectul petitului care privește obligația de a restitui dublul arvunei.
Obiectul contractului l-a constituit obligația pârâților de a transmite dreptul de proprietate pentru suprafața de 1500 mp teren situat în V. de Sus la locul numit Mociră de Jos-Sant obligându-se și la perfectarea unui act notarial.
Din prețul stabilit de părți în valoare de 6750 euro s-a achitat o arvună de 4000 euro urmând ca restul de 2750 euro să fie achitați la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Clauza contractuală este una explicită convenția fiind încheiată astfel cum prevede art. 1297 C.civ., prin dare de arvună, astfel că achitarea arvunei reprezintă în înțelesul art. 1297 C.civ., darea arvunei.
De asemenea, din interogatoriul părților, C. V. a arătat că dacă în măsura în care reclamanții s-ar fi răzgândit în privința încheierii contractului în formă autentică, s-ar fi pierdut cei 4000 de euro achitați. Astfel, potrivit art.1298 C.civ., dacă vinderea nu s-ar fi perfectat din culpa uneia dintre părțile contractante s-ar fi pierdut arvuna dată.
Sub un ultim aspect s-a arătat că antecontractul arătat a fost întocmit la biroul notarului public, or este indiscutabil că notarul nu ar fi specificat arvuna dacă părțile ar fi convenit la plata unui simplu avans.
Recurenții au mai învederat instanței faptul că arvuna are valoarea unei adevărate clauze penale, astfel că daunele interese au fost solicitate în baza art. 1073 C.civ., și urmează a fi raportate la prevederile art. 1298 C.civ.
Intimații C. I. D. și C. V. deși legal citați nu au fost prezenți în fața instanței și nu au formulat cereri.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, instanța reține următoarele:
Recursul formulat de D. V. A. și D. C. A., împotriva sentinței civile nr. 1223/21.05.2012 a Judecătoriei V. de Sus vizează modul în care instanța de fond a interpretat dispozițiile art. 1297, respectiv ale art. 1298 Cod civil. În acest sens, în cuprinsul memoriului de recurs a fost indicată ca și temei al căii de atac dispoziția art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă solicitându-se și aplicarea prevederilor art. 304 indice 1 Cod procedură civilă.
Se reține că nemulțumirea recurenților constă în faptul că intimații C. I. D. și C. V. nu au fost obligați la plata sumei de 8000 euro, reprezentând dublul arvunei achitate pentru ante-contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 28 mai 2007 și autentificat sub nr. 952/2007 de Biroul Notarilor Publici Asociați S. C.-C. M. I..
În privința naturii juridice a sumei menționate în paragraful 5 al Antecontractului (filele 5-6 din dosarul de fond) ca fiind „arvună de 4000 euro”, instanța constată că aceasta nu poate fi considerată ca fiind o veritabilă arvună, suma achitată având doar natura juridică a unui simplu avans.
Clauza de arvună este o clauză accesorie unui act juridic bilateral. Existența acestei clauze trebuie să fie expres și neîndoielnic exprimată de părți. O astfel de clauză reprezintă o clauză penală, părțile înțelegând ca în cazul neexecutării contractului din culpa uneia dintre părți, cel aflat în culpă va pierde arvuna achitată, ori va restituie dublul arvunei primite. Astfel, nivelul clauzei penale, evaluarea realizată de părți o reprezintă cuantumul arvunei.
În prezenta cauză se reține că în măsura în care părțile ar fi înțeles ca această sumă de bani să fie considerată ca fiind arvună (clauză penală), stabilind ca în cazul în care părțile nu și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate nu s-ar fi prevăzut la punctul 2 că promitenții vânzători vor restitui beneficiarilor doar arvuna achitată. Dacă natura juridică a acestei prestații nu ar fi fost aceea de avans, în mod cert o astfel de prevedere contractuală ar fi fost în sensul restituirii dublului arvunei, mai ales că, astfel cum au arătat și recurenții contractul a fost întocmit și redactat de o persoană cu pregătire juridică.
Contractele încheiate de părți se interpretează potrivit art. 977 cod civil (text aplicabil la data încheierii actului juridic) după intenția comună a părților. Simplul fapt că avansul achitat a fost denumit arvună nu-i poate modifica natura juridică. Părțile atunci când au stabilit că neexecutarea obligațiilor duce la restituirea arvunei achitate părțile au clarificat faptul că suma de 4000 euro reprezintă avansul achitat pentru respectivul act juridic întocmit. Astfel s-a arătat, în cazul în care contractul nu se poate perfecta pentru că promitenții vânzători nu-și îndeplinesc obligațiile asumate sau în cazul în care instanța de judecată refuză validarea antecontractului încheiat de părți (ambele cazuri presupun culpa pârâților, promitenții vânzători care au primit arvuna, astfel că textul ar fi trebuit să menționeze faptul că se va restitui dublul arvunei) că se va restitui arvuna, respectiv 4000 euro (aceasta este suma menționată în contract ca fiind achitată cu titlu de arvună).
Faptul că intimații ar fi apreciat la 4-5 ani după întocmirea contractului că s-ar fi pierdut arvuna dacă reclamanții-recurenți s-ar fi răzgândit și nu ar mai fi dorit să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu poate duce la o altă interpretare a voinței clar exprimate de părți la momentul încheierii actului juridic a cărui rezoluțiune s-a solicitat.
Recurenții au invocat faptul că în speță sunt aplicabile prevederile art. 1298 Cod civil. Acest text legal trebuie coroborat cu dispozițiile art. 1297 Cod civil potrivit căruia: „în caz de vindere făcută prin dare de arvună, convenția accesorie a arvunei nu va putea avea nici un efect: 1 dacă convenția principală a vinderii este nulă”. În acest arvuna va fi restituită.
Se reține că înscrisul depus la dosarul cauzei nu cuprinde un act juridic, în sensul de „negotium” care să poată fi interpretat a fi un contract de vânzare-cumpărare legal întocmit, dimpotrivă intenția părților a fost aceea de a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, act juridic ce dă naștere unei obligații de a face, și nu duce la transferul dreptului de proprietate.
În privința clauzei accesorii privind arvuna într-un antecontract, o astfel de convenție întemeiată pe dispozițiile art. 1297 Cod civil nu poate produce efecte, prin simplul motiv că vinderea este nulă (nu există vânzare, intenția părților nefiind aceea de a transfera dreptul de proprietate în schimbul unui preț, această operațiune urmând a fi desfășurată ulterior).
În măsura în care s-ar fi dorit inserarea în contract a unei clauze penale, părțile ar fi trebuit să stipuleze expres, clar și neechivoc faptul că neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontract duc la obligarea plății a dublului arvunei, respectiv la pierderea acesteia.
În cauza dedusă judecății părțile au stabilit doar faptul că neexecutarea obligațiilor de către intimați ori respingerea cererii de validare a ante-contractului duc la restituirea arvunei.
Nici susținerea recurenților că antecontractul a fost întocmit și redactat de o persoană care are calitatea de notar public nu poate duce la concluzia că părțile au avut intenția de a stabili ca suma achitată cu titlu de avans constituie o veritabilă arvună atâta vreme cât din analiza celor de mai sus se reține că intenția părților a fost alta decât cea arătată de recurenții-reclamanți.
Reținând cele de mai sus, se consideră nefondate susținerile recurenților, astfel că potrivit art. 312 Cod procedură civilă raportat la 304 pct.9 Cod procedură civilă, respectiv 304 indice 1 Cod procedură civilă recursul va fi respins.
Având în vedere și prevederile art. 274 Cod procedură civilă potrivit cărora partea care a căzut în pretenții va putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile legale arătate, recursul urmând a fi respins urmează a se respinge și solicitarea privind cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții D. V. A. și D. C. A., domiciliați în V. de Sus, ..T5, ., județul Maramureș, împotriva sentinței civile nr.1223 pronunțată în ședința publică din data de 21.05.2012 în dosarul nr._ de Judecătoria V. de Sus.
Respinge capătul de cerere privind cheltuielile de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 16 ianuarie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
P. M. B. W. D., P. G. R. M.
Red./P.M.B./17.01.2013
Tehred./R.M./22.01.2013/2 ex.
Red.judecător la fond: V. F. F.
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 394/2013.... | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 116/2013. Tribunalul... → |
|---|
