Rezoluţiune contract. Sentința nr. 792/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 792/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 15-10-2015 în dosarul nr. 732/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 732/A
Ședința publică de la 15 Octombrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE V. R.
Judecător F. M.
Grefier M. B.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelantul-pârât S. I. F. împotriva sentinței civile nr.792/13.05.2015 pronunțată de Judecătoria Vânju M. în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat M. L., pentru apelantul-pârât și avocat R. M., pentru intimatul-reclamant, lipsă fiind părțile.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, avocat M. L., pentru apelantul-pârât, depune la dosar chitanța nr._/14.10.2015 privind plata taxei de timbru în sumă de 446 lei. Solicită efectuarea unei expertize tehnice judiciare prin care să se evalueze suprafața de 30.000 m.p. teren pentru care instanța de fond a dispus restituirea dublului sumei achitate ca preț, susținând că prin antecontractul încheiat între părți s-au vândut trei terenuri, iar prețul a fost stabilit per total.
Se pune în discuție cererea formulată.
Avocat R. M., pentru intimatul-reclamant, se opune la încuviințarea probei întrucât prin antecontractul de vânzare cumpărare, părțile de comun acord au stabilit ca suma de 3800 lei/ha.
Instanța apreciază că în cauză este depus un antecontract prin care părțile au stabilit un anumit preț al terenurilor și în temeiul art.330 cod procedură civilă respinge cererea de probatoriu formulată de apărătorul apelantului-pârât, urmând a fi reținute elementele stabilite de părți cu privire la preț.
Nemaifiind alte cereri formulate sau excepții invocate de soluționat, instanța, potrivit dispozițiilor art.392 cod procedură civilă, constată deschise dezbaterile și acordă cuvântul asupra apelului.
Avocat M. L., pentru apelantul-pârât, solicită admiterea apelului, admiterea în parte a acțiunii privind rezoluțiunea antecontractului, obligarea pârâtului doar la plata sumei de bani și nu la plata dublului sumei, fără cheltuieli de judecată. Susține că în mod eronat s-a reținut că pârâtul a vândut teren unei alte societăți, când în realitate cel care a vândut teren a fost R. S. R. I., astfel că reaua credință aparține comitentului cumpărător care nu a făcut cercetări privind situația juridică a terenurilor. Mai arată că din 2007 până în prezent pârâtul s-a comportat ca un adevărat proprietar, a muncit terenul și a plătit taxele și impozitele aferente acestui teren, astfel că nu se află în situația prevăzută de art.4 din antecontractul de vânzare cumpărare prin care s-a stabilit ca promitentul vânzător se obligă să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite doar în cazul în care se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare.
Avocat R. M., pentru intimatul-reclamant, solicită respingerea apelului, menținerea hotărârii pronunțată de instanța de fond, cu cheltuieli de judecată. Susține că, în mod corect instanța de fond a obligat pârâtul la plata prețului dublu doar pentru terenul ce l-a vândut ulterior.
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului, constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vânju M. la data de 02.07.2014, înregistrată sub nr._, reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâtul S. I. F. pentru ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013 și restituirea sumei de 44.992 lei, reprezentând dublul prețului în limitele rezoluțiunii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut faptul că la data de 03.09.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la Biroul Notarial B. M. P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului arabil, situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., jud. M. în suprafață totală de 59.200 mp, compusă din suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16, la prețul de 22.496 lei, ce a fost achitat la data încheierii convenției.
Reclamantul a menționat că, prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală.
Totodată la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, prin art. 3 din convenția părților promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nici o formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci, iar potrivit art. 3 alin. 3 promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
Astfel, după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat așa cum au convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vânju M., a constatat că o parte din terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare, respectiv suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4 a fost înstrăinată prin actul notarial nr.394/24.03.2014 către ., ulterior încheierii prezentului antecontract de vânzare cumpărare, astfel că se află în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic pentru aceste suprafețe.
Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalități, punctul I „în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract este obligat să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, fapt pentru care reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la plata acestor pretenții.
Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp.art.1549 și următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., chitanță privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocațială, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, proces verbal de informare nr.9/10.06.2014, notificare pârât, încheiere de certificare nr.39/20.06.2014, chitanța nr._/16.06.2014 și factura nr._/16.06.2014, chitanțe privind dovada achitării taxei judiciare de timbru.
Pârâtul, legal citat, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, arătând că este de acord cu perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, iar în ceea ce privește suprafața de 30.000 mp pe care promitentul cumpărător a susținut ca ar fi înstrăinat-o prin act notarial, a arătat că într-adevăr a încheiat la data de 01.08.2007 antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1473 prin care a convenit să vândă suprafața de teren de 30.000 mp, însă de la data încheierii antecontractului și până în prezent acesta nu a fost perfectat, fapt pentru care a solicitat rezoluțiunea acestuia.
Având în vedere aceste aspecte a solicitat suspendarea prezentei cauze, până la soluționarea cauzei ce are obiect rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr. 1473/01.08.2007.
În drept, pârâtul și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 205 C.p.c.
Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a arătat că deși pârâtul pare să fie de acord cu încheierea contractului de vânzare – cumpărare pentru tot terenul ce a făcut obiectul promisiunii, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligației asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel: suprafața de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către .; suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către . și suprafața de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către ..
Astfel, pârâtul pe lângă faptul că și-a micșorat în mod voit patrimoniul, nu a mai asigurat garanțiile date, vânzând terenul către o altă persoană, respectiv ., fapt ce denotă atitudinea culpabilă a pârâtului de a obține sume de bani pe ceva ce nu mai avea în patrimoniu.
În susținerea celor invocate, reclamantul a depus la dosar extrase informative ale CF nr._, CF nr._, CF_.
La termenul de judecată din data de 11.02.2015, instanța a dispus emiterea unei adrese către Biroul Notarului Public B. M. P. pentru a se înainta întreaga documentație ce a stat la baza întocmirii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013, precum și emiterea unei adrese către BNP D. F. pentru a depune la dosarul cauzei actul notarial nr.394/24.03.2014.
Relațiile solicitate au fost comunicate la data de 02.03.2015, cu adresa nr.37/25.02.2015 de către BNP D. F., respectiv la data de 06.03.2015 cu adresa nr.64/02.03.2015 de către BNP B. M. P..
În ședința publică din data de 06.05.2015 a fost interogat pârâtul, pe baza interogatoriului depus la dosar de către reclamant, răspunsurile acestuia fiind consemnate în scris, semnate conform legii și atașate la dosar.
În considerarea probelor de la dosar și prin raportare la dispozițiile legale incidente în cauză, prin sentința civilă nr.792/13.05.2015 Judecătoria Vânju M., a admis în parte acțiunea, pentru următoarele considerente:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013, la Biroul Notarial B. M. P., reclamantul a încheiat cu pârâtul acest antecontract, având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., cu privire la suprafața totală de 59.200 mp, compusă din suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16.
Prețul vânzării a fost de 22.496 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului la sediul BNP B. M. P., pentru terenul situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preț al vânzării respectiv suma de 44.992 lei, precum și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul – cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Cercetând înscrisurile aflate la dosarul cauzei s-a observat că o parte din aceste condiții nu sunt îndeplinite.
Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 din 03.09.2013, părțile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică în cel mult 3 ani, de la data autentificări.
Mai mult, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligației asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel: suprafața de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către .; suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către . și suprafața de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către ..
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 394 s-a reținut faptul că, suprafața de 30.000 m.p. a fost înstrăinată către . la data de 24.03.2014. S-a putut reține că, prin acest act vânzătorul a acționat cu voință juridică de a fi de acord cu înstrăinarea terenurilor unui alt cumpărător și procurarea unui preț.
În antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între părți, la art.3 intitulat „obligațiile, declarațiile și garanțiile părților” este stipulat faptul că, promitentul cumpărător are cunoștință de situația de fapt și drept a terenului și nu a solicitat verificarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, situația de carte funciară sau evidențele primăriei.
Potrivit legii, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice. În cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligației și desființarea contractului cu daune interese.
Astfel, creditorul obligației neexecutate are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligației principale, clauza penală fiind o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale.
Potrivit prevederilor Codului civil, „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru pentru neexecutare din parte.
Clauza menționată în antecontract este o clauză penală la care s-a obligat vânzătorul, în caz de neexecutare, potrivit dispozițiilor art.1544 alin.3 și art.1669 N.c.civ. Promitentul - vânzător datorează "clauza penala" care este - o compensație a daunelor interese întrucât creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Ca regulă, instanța nu are posibilitatea de a reduce sau de a mări cuantumul clauzei penale.
Prin excepție însă, art.1541 C.civ. permite instanței să reducă penalitatea față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea antecontractului, caz în care penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligației principale.
În speță, la data încheierii antecontractului ce face obiectul rezoluțiunii, două dintre suprafețele de teren ce fac obiect antecontractului din prezenta cauză, respectiv suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16 erau înstrăinate către . și . din anul 2008, iar suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către .> Față de situația de fapt reținută, raportat la prevederile legale invocate și la clauzele stipulate în antecontract, instanța a apreciat că sunt întrunite condițiile pentru a opera clauza penală cu privire la terenul în suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4, înstrăinat ulterior încheierii antecontractului. Astfel, conform art. 3 alin. 3 din antecontract, promitenta vânzătoare s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul, să nu-l aducă ca aport, să nu transmită uzufructul și să nu-l greveze cu sarcini în favoarea unor terțe persoane, obligații pe care trebuia să le respecte de la data asumării lor în viitor.
Instanța a reținut că terenul fiind înstrăinat ulterior încheierii antecontractului, pârâtul nu și-a respectat obligația asumată conform art. 3 alin. 3 din antecontract, fiind îndeplinite condițiile pentru aplicarea clauzei penale stipulate de părți la art. 4 din antecontract, pentru suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4.
Instanța a apreciat că nu sunt întrunite condițiile pentru a opera clauza penală cu privire la celelalte două suprafețe de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și 6300 mp situată în T.10/1, P.16, acestea nemaifiind în patrimoniul pârâtului la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare cu reclamantul
Este adevărat că pârâtul a declarat în cuprinsul antecontractului că deține dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, însă această declarație nu echivalează cu asumarea unei obligații pe care acesta nu a executat-o cu rea-credință ulterior.
Pe de altă parte, reclamantul, cu minime diligențe, respectiv solicitarea unui extras de carte funciară de informare sau verificarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, ar fi putut să constate situația juridică a terenului. Acesta însă a avut o conduită nediligentă, neefectuând nicio verificare cu privire la situația terenului pe care a promis să-l cumpere.
Apreciind că acțiunea de față, formulată de reclamant este întemeiată în parte, a fost admisă în parte, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât și autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P. B. M. P..
A obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând prețul primit conform antecontractului pentru suprafața de 22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 și suprafața de 6.300 mp T10/1 P 16.
A obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul prețului primit conform antecontractului pentru suprafața de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.
În ceea ce privește cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri instanța a admis-o în parte și a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.
Astfel, în privința taxelor OCPI și taxelor notariale, instanța a constatat că, acestea nu pot fi imputate pârâtului, deoarece actele procurate în baza plății taxelor au fost necesare reclamantului în dovedirea acțiunii.
În temeiul art.453 alin 2 C.p.c., pârâtul, aflându-se în culpă procesuală pasivă, a fost obligat să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acțiunii.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Susține că, cele trei suprafețe de teren, respectiv suprafața de 30.000 mp, 22.900 mp și 6.300 mp (respectiv un total de 59.200 mp) au avut un preț total al vânzării de 22.496 lei.
Instanța a stabilit pentru două suprafețe, respectiv cea de 22.900 mp și cea de 6.300 mp să se restituire prețul de_ lei din prețul total de 22.496, dispunând ca pentru diferența de 30.000 mp să fie achitat dublul prețului, adică 22.800 lei.
Când prin antecontract s-a stabilit un preț total, iar instanța de fond nu a dispus efectuarea unui raport de evaluare pentru suprafețele de terenuri, nu înțelege care a fost modalitatea de calcul defalcată, pentru suprafețele mai sus menționate.
La pronunțarea hotărârii, instanța de fond trebuia să aibă în vedere următoarele aspecte:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1473/01.08.2007, pârâtul S. I. F. s-a obligat să vândă suprafața de teren ce face obiectul dosarului numitului Raduletu S. R. I., imputernicindu-l pe numitul S. R. F. să îl reprezinte la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Mandatul dat numitului S. R. F. nu a putut fi revocat până în data de 31.03.2008.
Pe rolul Judecătoriei Vânju M. se afla înregistrat dosarul cu nr._, prin care pârâtul S. I. F. a solicitat în contradictoriu cu numitul Raduletu S. R. I. să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, tocmai sub aspectul ca antecontractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune se solicită de către numitul M. M. să poată fi perfectat.
Acesta a fost și motivul pentru care a solicitat suspendarea prezentei cauze până la soluționarea definitivă și irevocabilă a dosarului nr._ , instanța în mod netemeinic și nelegal respingând cererea..
Din aceste considerente nu se poate concluziona că sunt aplicabile dispozițiile art. 4 din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1970/03.09.2013, clauza prin care se prevede că, promitentul vânzător se obligă să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite doar în cazul în care se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare, ori nu își va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile prevăzute în antecontract.
Consideră că, a fost și este de buna credință, neavând cunoștința de vânzarea făcuta de Răduletu S. R. I., ori alt mandatar al acestuia către . de teren ce face obiectul prezentei cauze.
De asemenea, consideră că, reaua credința aparține promitentul cumpărător, deoarece cu minime costuri și eforturi putea verifica situația de drept și de fapt a terenului, înainte de perfectarea antecontractului, or, în art. 3 pct. 4 al antecontractului se precizează că, acesta nu solicită verificarea Registrelor de Transcripțiuni și Inscripțiuni, situația de Carte Funciară sau evidențele primăriei.
Acest lucru a fost făcut de promitentul cumpărător după încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, astfel încât reaua credința a acestuia reiese în mod clar și indubitabil.
Pentru aceste considerente, solicită admiterea apelului, modificarea hotărârii instanței de fond, iar pe fond în principal, respingerea acțiunii reclamantului ca neîntemeiată și în subsidiar, solicită admiterea în parte doar în ceea ce privește rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare și repunerea pârtilor în situația anterioară, în sensul că, promitentul vânzător sa fie obligat să restituie doar prețul plătit in cuantum de 22.4961ei, urmând ca instanța să respingă solicitarea promitentului cumpărător de a i se achita dublul sumei primite, respectiv suma de 44.992 lei. De asemenea, solicită respingerea cererii reclamantului ca pârâtul să fie obligat la despăgubiri, reprezentând contravaloarea taxelor notariale, taxe OCPI si a altor cheltuieli.
Intimatul, în termen legal a depus întâmpinare prin care solicită respingerea apelului formulat de pârât, pentru următoarele considerente:
Prin întâmpinarea formulată la instanța de fond pârâtul recunoaște că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1970/03.09.2013 și a fost de acord cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare
Deși pârâtul părea să fie de acord cu încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru tot terenul ce a făcut obiectul promisiunii, din extrasele de carte funciară pe care le-a obținut de la OCPI, a rezultat că nu mai este posibilă executarea în natură a obligației asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat de pârât prin act autentic La data încheierii antecontractului pârâtul a declarat pe proprie răspundere că nu a înstrăinat terenul și s-a obligat să nu-l înstrăineze către alte persoane .
Din extrasele obținute rezultă că, la acel moment, parte din teren era deja înstrăinat și totuși a fost de acord și a mers la notar pentru a-i promite spre vânzare terenul și pentru a-și însuși un preț, ca ulterior să înstrăineze prin act notarial și restul terenului promis.
De aici denotă atitudinea culpabilă a pârâtului în scopul de a obține sume de bani pe ceva ce nu mai aveau în patrimoniu.
La data încheierii antecontractului pârâtul a declarat pe proprie răspundere că nu a înstrăinat terenul și s-a obligat să nu-l înstrăineze către alte persoane.
Instanța de fond analizând actele depuse la dosar, în mod corect a constatat că între părți a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare nr.1970/ 03.09.2013, că promitentul vânzător a achitat prețul vânzării în ziua autentificării antecontractului pentru tot terenul promis spre vânzare, respectiv 3800 lei /ha .
Instanța a reținut corect că nu mai era posibilă executarea în natură a obligației asumate de promitentul vânzător întrucât acesta înstrăinase tot terenul altor persoane, două suprafețe înainte de încheierea antecontractului nostru, iar suprafața de 30.000 mp după data încheierii antecontractului. Față de această împrejurare, corect instanța a reținut că prin acest act de înstrăinare vânzătorul a acționat cu voința juridică de fi de acord cu înstrăinarea terenurilor altor persoane și procurarea unui preț.
Corect a reținut că, potrivit legii, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. În cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege între executarea în natură sau desființarea contractului cu daune interese.
În consecință, solicită respingerea apelului ca nefondat, menținerea sentinței instanței de fond și obligarea apelantul la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând apelul prin prisma criticilor formulate, în conformitate cu dispozițiile art.479 alin.1 cod procedură civilă, instanța apreciază că este nefondat, pentru următoarele considerente:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013, la Biroul Notarial B. M. P., pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului terenul situat în extravilanul comunei Punghina, satul R., județul M., în suprafață totală de 59.200 mp, compus din suprafața de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafața de 22.900 mp situată în T.45, P.21 și suprafața de 6300 mp situată în T.10/1, P.16, pentru prețul de 22.496 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului.
Tribunalul reține, așa cum rezultă din extrasele de carte funciară, că terenul în suprafață de 22.845 mp, situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act autentificat sub nr.1292/22.04.2008 către .., suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4 a fost înstrăinată prin act autentificat sub nr.394/24.03.2014 către .. și suprafața de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată prin autentificat sub nr.1536/22.05.2013 către ..
1.Asupra motivului privind înțelegerea modului cum a fost stabilită suma de_ lei din prețul total de 22.496.
Așa cum rezultă din cuprinsul antecontractului autentificat de către B.N.P.M. B. sub nr.1970/03.09.2013, suprafața pe care pârâtul s-a obligat să o vândă este de_ m.p. pentru un preț total de 22.496 lei. Or, cum întreaga suprafață este situată în extravilanul aceleiași localități, iar părțile prin modul de stabilire a prețului au înțeles ca prețul global să raporteze la toată suprafața fără nici o distincție în funcție de valoarea economică sau categoria de folosință, tribunalul observând suma stabilită a fi restituită cu titlu de preț pentru suprafața de 29.200 m.p., constată că în mod temeinic instanța de fond a stabilit valoarea unui m.p. prin raportare la suprafața totală și prețul stabilit iar la un simplu calcul de împărțire a prețului stabilit la suprafața vândută se constată că la o valoare de 0,38 lei /m.p.,suprafața de 29.200 m.p. a avut un preț de_ lei.
2. Prin art.3 intitulat „obligațiile, declarațiile și garanțiile părților” s-a stipulat faptul că, promitentul cumpărător are cunoștință de situația de fapt și drept a terenului și nu a solicitat verificarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, situația de carte funciară sau evidențele primăriei.
Față de această dispoziție contractuală tribunalul apreciază că în mod temeinic prima instanță sancționând lipsa de diligență a reclamantului nu a acordat dublul prețului pentru suprafețele vândute de apelantul pârât înainte de data de 03.09.2013 .De asemenea, în mod temeinic prima instanță a făcut aplicarea dispozițiilor contractuale privind obligarea pârâtului la plata dublului prețului pentru suprafața de 30.000 mp situată în_, P.4 ce a fost înstrăinată prin act autentificat sub nr.394/24.03.2014 către .. întrucât cum potrivit art.1169 C.civ. acestea sunt libere de a contracta tot așa acestea ,față de disp.art.1170 C.civ.,au obligația de a acționa cu bună credință,de a-și executa obligațiile asumate și nu a face ineficiente clauzele contractuale
În cauză, apelantul prin înstrăinarea suprafeței de_ m.p. către o altă persoană ulterior datei de 03.09.2013 nu reprezintă altceva decât o manifestare contrară obligației asumate prin antecontractul autentificat sub nr.1970/03. 09. 2013 și care atrage sancțiunea plății dublului sumei obținute cu titlu de preț.
Aspectele privind buna sa credință întrucât nu a avut cunoștință de vânzarea făcuta de R. S. R. I., ori alt mandatar al acestuia către . de teren ce face obiectul prezentei cauze nu pot fi primite întrucât apelantul deși a dat mandat unei alte persoane pentru vânzarea acestui teren a putut oricând să-l notifice pe mandatar să nu realizeze vânzarea. Dacă nu s-a manifestat în acest sens este direct responsabil atât pentru actele mandatarului său dar și față de promitentul cumpărător, reclamant în prezenta cauză.
În raport de toate aceste considerente tribunalul apreciind apelul, în ansamblul său, ca nefondat în temei art.480 alin.1 C.pr.civ. va fi respins.
În temei art.453 alin.1 C.pr.civ.,cum apelul pârâtului va fi respins, acesta va fi obligat către reclamantul intimat la plata sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat apel.
Față de disp. art.19 din O.U.G. 51/2008,privind ajutorul public judiciar, cum pârâtul prin respingerea apelului a căzut în pretenții, ajutorul public judiciar sub forma taxei de timbru acordată prin încheierea din 08.15.2015 în sumă de 446 lei va rămâne în sarcina statului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul civil formulat de apelantul-pârât S. I. F. cu domiciliul în mun. Drobeta T. S., ..9, ., . împotriva sentinței civile nr.792/13.05.2015 pronunțată de Judecătoria Vânju M. în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. M. domiciliat în municipiul București, ..1, sector 1, cu domiciliul ales la Cabinet Av. R. M., cu sediul în localitatea Drobeta T. S., ., județul M., având ca obiect rezoluțiune contract.
Obligă apelantul la plata către intimat a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în apel.
În temeiul art.19 din OUG 51/2008 dispune ca ajutorul public judiciar sub forma taxei de timbru acordată prin încheierea din 08.15.2015 în sumă de 446 lei să rămână în sarcina statului.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 15 Octombrie 2015.
Președinte, V. R. | Judecător, F. M. | |
Grefier, M. B. |
Redactat V.R.16.10.2015
tehnoredactat M.B., Ex.4/8 pag.
jud.fond L. L.
Cod operator 2626
| ← Revendicare imobiliară. Sentința nr. 798/2015. Tribunalul... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 548/2015. Tribunalul... → |
|---|
