Fond funciar. Decizia nr. 104/2013. Tribunalul MUREŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 104/2013 pronunțată de Tribunalul MUREŞ la data de 07-02-2013 în dosarul nr. 1885/308/2008
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._ (Număr în format vechi 8672/2012)
Operator de date cu caracter personal înregistrat sub nr.2991
DECIZIA CIVILĂ Nr. 104/2013
Ședința publică de la 07 Februarie 2013
Completul compus din:
Președinte R. I.
Judecător A. B.
Judecător A. A.-B.
Grefier M. V.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de reclamanta T. M., cu domiciliul în Sibiu, ., județul Sibiu, împotriva Sentinței civile nr. 1207 din 12 iunie 2012 pronunțată de Judecătoria Sighișoara în dosarul nr._ .
Procedura este legal îndeplinită, în lipsa părților.
Mersul dezbaterilor și susținerile părților sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 17 ianuarie 2013 când, din lipsă de timp pentru deliberare și pentru a da posibilitate părților de a depune concluzii scrise la dosarul cauzei, în temeiul art. 260 coroborat cu prevederile art. 156 alin. 2 din Codul de procedură civilă, a fost amânată pronunțarea la data de 24 ianuarie 2013, apoi la 31 ianuarie 2013 și apoi la data de azi, 7 februarie 2013, încheieri ce fac parte integrantă din prezenta decizie civilă.
Instanța reține cauza în pronunțare.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra cauzei, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1207/12.06.2012 pronunțată de Judecătoria Sighișoara în dosar nr._ a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamanta T. M. în contradictoriu cu pârâții G. M., R. E. A., C. locală pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Sighișoara și C. Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor M..
Pentru a pronunțat această hotărâre, prima instanță a reținut că prin titlul de proprietate nr._, emis la data de 04.09.1996 de către pârâta C. județeană s-a restituit pârâtului G. M. terenul situat în extravilanul municipiului Sighișoara în suprafață de 4700 mp, respectiv ., în suprafață de 2700 mp, ./4 în suprafață de 1000 mp și ./4, în suprafață de 1000 mp.
Conform raportului de expertiză tehnică întocmit de expertul tehnic P. A., completat ulterior (filele 304-313 și 332-333 din dosar) acest teren a fost pus corect în posesie și apoi a fost intabulat în CF nr._ Sighișoara, la A+1- 8455/2/1, 8456/2/1, 8455/1/2, 8456/1/2, 8457/2, nr. cadastral 152 suprafața fiind diminuată la 4332 mp.
Astfel acest a intrat în circuitul civil, fiind liber de sarcini, notări sau interdicții de înstrăinare, înscrise în cartea funciară.
La data de 16.03.2007 pârâtul G. M. în calitate de vânzător și reclamanta în calitate de cumpărătoare, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 351/2007 a Biroului notarului public M. Una, prin care primul a vândut celei de-a doua terenul situat în extravilanul municipiului Sighișoara, mai sus menționat, în suprafață de 4332 mp, pentru prețul de_ euro.
Instanța a apreciat că pârâta R. E. A. a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat ori, conform dispozițiilor art. 1898 din vechiul cod civil este destul ca buna credință să fi existat în momentul câștigării imobilului.
Buna credință a pârâtei R. rezultă din faptul că aceasta a verificat modalitatea de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea pârâtului G. M., documentația de intabularea titlului în cartea funciară, prin acestea convingându-se că pârâtul G. M. este adevăratul proprietar al terenului pe care ea l-a cumpărat.
Prin titlul de proprietate nr._ emis la data de 24 noiembrie 1992, de către pârâta C. județeană s-a restituit defunctei H. I., mama reclamantei terenul situat în extravilanul municipiului Sighișoara, în suprafață de_ mp, adică . suprafață de 1 ha, . suprafață de 600 mp și . suprafață de 3000 mp.
Conform raportului de expertiză mai sus menționat și a celuilalt raport de expertiză tehnică întocmit de expertul M. M. în cauză, cele două terenuri de suprapun parțial.
În această situație instanța a considerat că titlul care privește terenul pârâtului G. M., care a fost intabulat în cartea funciară și a intrat în circuitul civil trebuie menținut cu atât mai mult cu cât pârâta R. E. A. a fost de bună credință la data cumpărării terenului din acest titlu de proprietate.
Prima instanța a considerat că în cauză nu sunt întrunite condițiile unei nulități absolute, care să sancționeze contractul de vânzare-cumpărare mai sus menționat, întrucât ambele părți contractante au fost de bună credință la data încheierii contractului.
De asemenea, s-a constatat că nu sunt întrunite nici condițiile nulității relative a contractului încheiat, în aceste condiții, întrucât în cazul vânzării bunului altuia, fapt invocat de reclamantă, întrucât nulitatea relativă a unui contract de vânzare cumpărare nu poate fi invocată decât de părțile contractante, nu și de adevăratul proprietar, care este terț față de acel contract, el având deschisă doar acțiunea în revendicare.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta, solicitând în baza art.295 al.2 raportat la art.292 al.1 Cod de procedură civilă completarea probatoriului administrat în fața primei instanțe, în sensul efectuării unei noi expertize tehnice judiciare cu același obiective.
După efectuarea expertizei solicitate, urmare a reinterpretării tuturor probelor administrate în fața instanței de fond, prin raportare la concluziile noii expertize solicită reclamanta admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată integrale.
În subsidiar, reclamanta solicită trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe pentru administrarea probei cu o nouă expertiză tehnică judiciară.
Se arată că prima instanță a reținut în mod greșit în considerentele hotărârii atacate faptul că pârâtul Gyorfy M. a fost pus corect în posesie și întabulat in C.F. în baza T.P. nr._/04.09.1996 deoarece din cuprinsul expertizei topografice întocmite în dosarul nr.822/2005 al Judecătoriei Sighișoara rezultă că pârâtul ocupa fără drept o suprafață de 4.105,60 mp din totalul de 13.600 mp teren din T.P. nr._ atribuit antecesoarei reclamantei, H. T.I..
Arată reclamanta că din terenul de 4.105,60 mp ocupat fără drept de pârâtul Gyorfy M. a solicitat prin acțiunea de față să i se atribuie doar cota de ¼ ce i se cuvine, în calitate de moștenitor legal, de pe urma defunctei H. T.I., respectiv suprafața de 1.026 mp.
Susține reclamanta că acest calcul, neluat în seamă de instanța de fond, este de natură să înlăture în mod definitiv „nelămurirea” exprimată de pârâți prin întâmpinări cu privire la faptul că deși a solicitat anularea integrală a T.P._/04.09.1996 nu înțelege să revendice decât 1.026 mp de teren.
În continuare reclamanta critică și concluzia la care a ajuns prima instanță referitor la faptul că titlul pârâtului, care a fost înscris în cartea funciară trebuie menținut motivat de faptul că potrivit rapoartelor de expertiză întocmite de experții P. A. și M. M. ( cel al lui Tvers I. nefiind luat în considerare) „cele două terenuri se suprapun parțial”
Arată reclamanta că in realitate, terenul pârâtului se suprapune pe o suprafață de 4.105,60 mp peste terenul din titlul reclamantei de 13.600 mp.
În aceste condiții reclamanta aprecia că s-ar fi impus ca instanța să dispună anularea (fie și parțială) a titlului de proprietate al pârâtului, in limita suprapunerii constatate.
În acest context se apreciază că instanța de fond, în mod greșit și-a întemeiat soluția doar pe expertiza întocmită în cauză de expertul P. A., deși acesta a arătat explicit, la finalul lucrării sale că nu a putut formula concluzii ferme, deoarece, în pofida insistențelor sale, nu a putut înlătura ambiguitatea datelor furnizate de C. locală de fond funciar Sighișoara.
Cu toate acestea și expertul P. a conchis că terenul atribuit pârâtului a fost inclus (fără să menționeze dacă legal sau ilegal) în terenul în suprafață de 13.600 mp atribuit antecesoarei reclamantei prin T.P. nr._/24.11.1992.
Mai arată reclamanta că ignorând în totalitate expertiza întocmită in cauză de expertul Tvers I., instanța nu a dat eficiență prevederilor art.129 al.5 Cod de procedură civilă, neexercitându-și rolul activ în considerarea căruia s-ar fi impus efectuarea unei noi expertize, având în vedere și prevederile art.212 al.1 Cod de procedură civilă.
Prima instanță a apreciat în mod eronat valabilitatea titlului de proprietate emis pe numele pârâtului, în pofida suprapunerilor constatate, cu toate că titlul de proprietate emis pe numele antecesoarei reclamantei nu fusese în prealabil modificat, revocat sau anulat.
Consideră reclamanta că prima instanță a apreciat în mod eronat și valabilitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.351/16.03.2007, încheiat între cei doi pârâți, reținând în mod greșit buna credință a cumpărătoarei R. E. A. și a pârâtului vânzător.
O ultimă critică vizează aserțiunea instanței de fond potrivit căreia în speță nu sunt întrunite condițiile nulității relative a contractului încheiat motivat de faptul că, în cazul vânzării bunului altuia, nulitatea relativă nu poate fi invocată decât de părțile contractante, nu și de adevăratul proprietar care este terț față de acel contract, având deschisă doar acțiunea în revendicare.
Consideră reclamanta că această apreciere a instanței ignoră în mod flagrant principiul de drept „resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis”, considerând că în speță, dacă titlul de proprietate al pârâtului G. M., ca act principal, este anulabil, tot așa este și contractul încheiat de acesta cu pârâta R. E. A., ca act juridic translativ derivat din primul.
Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei în data de 04.12.2012 (f.21) intimata C. locală de stabilire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Sighișoara a solicitat respingerea apelului declarat și menținerea hotărârii atacate, ca fiind temeinică și legală.
Arată intimata că deși conform rapoartelor de expertiză întocmite în cauză cele două terenuri se suprapun parțial, hotărârea primei instanțe este de a menține atât titlu de proprietate emis pe numele paratului G. M. cât și contractul de vânzare încheiat de acesta și pârâta R. E., deoarece ambele părți au fost de bună credință la data încheierii actului, iar buna credință se prezumă, iar reaua-credință trebuie dovedită.
Prin întâmpinarea înregistrată la dosarul cauzei în data de 04.12.2012 (f.24) intimatul G. M. a solicitat respingerea apelului, menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică și obligarea apelantei la cheltuieli de judecată.
Arată intimatul că terenul în litigiu a intrat în circuitul civil, a fost întabulat în C.F., s-a întocmit documentația cadastrală care reflectă situația juridică a terenului în raport cu fișa de punere în posesie, iar înscrierea in cartea funciară s-a făcut exact pe amplasamentul cu care pârâtul a fost pus în posesie.
Se apreciază că în mod just prima instanță a considerat că la intabularea terenului în CF 10.025 Sighișoara s-au respectat întocmai fișele de punere în posesie, iar în aceste condiții terenul a intrat în circuitul civil liber de sarcini, fiind înstrăinat ulterior către pârâta R. E.A., care a contractat cu bună credință.
Consideră pârâtul că în situația în care suprafața de teren a reclamantei este mai mică decât cea înscrisă în titlul de proprietate aceasta este îndreptățită să se adreseze Comisiei locale de fond funciar pentru a clarifica situația terenului.
La data de 08.01.2013 intimata R. E. A. a solicitat în cuprinsul întâmpinării depuse la dosarul cauzei respingerea apelului, motivând că, în calitatea sa de cumpărător al terenului de 4.332 mp, a fost de bună-credință, bazându-se pe acte doveditoare, respectiv Titlul de proprietate, Lucrare cadastrală – așa cum reiese din sentința civilă nr. 1207/12.06.2012 pronunțată de Judecătoria Sighișoara, actul de vânzare-cumpărare autentificat la Biroul Notarului Public Una M., având la bază titlul de proprietate al vânzătorului și intabularea terenului conform CF_, nr. cadastral 152.
A mai arătat că a cumpărat terenul în limitele în care acesta a fost pus în posesie și apoi intabulat în cartea funciară și cunoscând principiul potrivit căruia cartea funciară garantează existența dreptului de proprietate, a apreciat că dreptul său de proprietate nu poate fi supus desființării sau limitării în orice fel.
Pe rolul Tribunalului M. calea de atac promovată în cauză de reclamanta a fost corect înregistrată ca recurs, în raport de obiectul cauzei și de prevederile art.5 al.1 din Titlul XIII al Legii nr.247/2005, asupra acestui aspect neexistând vreo opoziție sau obiecțiune a părților litigante.
Analizând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că acesta este nefundat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Prin T.P. nr._/24.11.1992 emis în favoarea numitei H. T.I. s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri în suprafață de_ mp teren din categoria de folosință arabil (1 ha-. (600 mp-2356/6) și alte terenuri neagricole (3.000 mp-.>
Terenurile din acest titlu au fost partajate între moștenitorii defunctei H. T.I., partajul judiciar realizându-se în natură, prin formarea a 4 loturi de teren, unul dintre aceste loturi, lotul 1 în suprafață totală de 2.373,60 mp (compus din parcelele 2352/7/1, 2353/6/1 și 2356/5/1) fiind atribuit reclamantei din prezenta cauză.
Urmare a partajului judiciar finalizat prin sentința civilă nr.947/02.10.2007 starea de coproprietate asupra terenurilor din T.P. nr._/24.11.1992 a încetat, iar reclamanta a devenit proprietar exclusiv al terenului în suprafață de 2.373,60 mp.
Lotizarea terenurilor s-a întemeiat pe expertiza întocmită in cauza de expertul tehnic judiciar Tvers I., care în cuprinsul lucrării a menționat faptul că la măsurătorile efectuate în teren s-a constatat că suprafața de teren de 13.600 mp din titlu nu se regăsește în teren, . cu 4.105,60 mp.
Concluzia expertului a fost că diferența de 4.105,60 mp se regăsea pe terenul folosit de G. A., până la aliniamentul punctelor M și N și această situație se datorează parcelării terenului de către C. locală de aplicare a legii 18/1991 Sighișoara.
Partajul s-a efectuat în considerarea parcelei diminuate, lotizarea făcându-se pe diferența de 9.494,40 mp de teren.
Sub acest aspect, la acest moment situația diferenței de teren de 4.105,60 mp este incertă, în raport de modalitatea de efectuare a partajului, nerezultând cu claritate din cuprinsul sentinței nr.947/02.10.2007 dacă moștenitorii defunctei H. T.I. au acceptat în mod definitiv această diminuare a terenului sau dacă se prevalează în continuare de calitatea de coproprietari asupra diferenței de teren neinclusă la partaj.
Prin cererea formulată reclamanta solicită intabularea pe numele său a suprafeței de 1026 mp (reprezentând tocmai partea care i-ar reveni -1/4 – din diferența de teren de 4.105,6 mp) ori în mod evident o asemenea cerere nu ar putea fi primită, nici în ipoteza în care titlul pârâtului ar fi anulat, câtă vreme asupra acestei porțiuni de teren coproprietatea nu a fost sistată.
T.P nr._/1996 a fost emis în favoarea pârâtului Gyorfy M. pentru o suprafață de 4700 mp (formată din 3 parcele: 2352/6/4 - arabil în suprafață de 2700 mp; 2353/5/4 – fânețe în suprafață de 1.000 mp; 2353/4/4 – alte terenuri de 1.000 mp) în favoarea pârâtului fiind vândut ulterior, prin CVC autentic pârâtei R. E. A..
Terenul înscris în T.P nr._/1996 a fost înscris în cartea funciară, iar conform expertizelor tehnice efectuate în cauza pendinte, terenul din T.P nr._/1996 se suprapune aproape în totalitate peste terenul din T.P. nr._/24.11.1992.
Potrivit expertizei efectuate în cauză de expertul M. M. terenurile suprapunerea dintre cele două terenuri este de 2.877 mp, iar potrivit expertizei efectuate de expertul P. A. . în terenul din titlul de proprietate emis pe numele antecesoarei reclamantei.
Ambii experți în cuprinsul lucrărilor efectuate au invocat, ca sursă a acestor suprapuneri ambiguitatea datelor furnizate și deținute de C. locală Sighișoara
Cu titlu de exemplu expertul P. A. menționează in cap.3 al lucrării depuse la f.305 din dosar că a primit după mai multe insistențe, de la Comisie același plan parcelar aflat la fila 134 din dosar și în urma altor insistențe a primit un alt tabel care conține date diferite pentru fronturile parcelelor pe .>
Având în vedere inadvertențele constatate în datele furnizate de C. locală, ambii experți au solicitat lămuriri însă comisia nu a fost în măsură să clarifice neregulile semnalate, în condițiile în care C. locală era cea îndrituită să o facă, în considerarea atribuțiilor ce îi revin acesteia în aplicarea legislației funciare (potrivit H.G. nr.890/2005) cu predilecție cele privitoare la stabilirea amplasamentelor și punerea în posesie a celor îndreptățiți.
În privința titlului de proprietate emis pe numele pârâtului G. reține tribunalul că reclamanta nu invocă nici o cauză de nulitate absolută din cele enumerate de art. III din Legea nr.169/1997, reclamanta consideră ca și cauze de nulitate a titlului de proprietate emis pe numele pârâtului suprapunerea faptică a terenului acestuia cu cel din titlul emis pe numele antecesoarei sale, precum și succesiunea cronologică a emiterii celor două titluri, considerând că in contextul suprapunerii celor două terenuri, în mod automat este lovit de nulitate absolută al doilea titlu de proprietate emis.
Un asemenea argument nu poate fi primit, nulitatea absolută putând să afecteze titlul de proprietate emis pe numele pârâtului doar pentru cauze de natura celor enumerate de art.III al. 1 lit. a pct. (a)-(vi) ori asemenea cauze de nulitate nu au fost invocate.
În speță este evident că suprapunerea faptică a terenurilor este determinată de modalitatea defectuoasă în care a fost făcută punerea în posesie, cu atât mai mult cu cât, așa cum se poate observa din simpla analiză a celor două titluri, parcelele din titlul de proprietate al reclamantei nu sunt identice cu cele din titlul pârâtului (parcelele din T.P._/1992-2352/7, 2353/6, 2356/5; parcelele din T.P._/1996 – 2352/6/4, 2353/5/4, 2356/4/4.)
Situația de fapt generată de această suprapunere poate fi clarificată doar de C. locală, în baza unui plan parcelar corect întocmit, fără însă a fi imputabilă pârâților și fără să determine nulitatea titlului de proprietate al acestora.
În lipsa unei cauze de nulitate absolută, anularea titlului de proprietate emis pe numele pârâtului G. pentru o suprapunere faptică determinată de modalitatea defectuoasă de punere în posesie ar constitui o încălcare a art.1 din Protocolul adițional 1 la Convenție.
De altfel, în situații similare Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că anularea unor titluri de proprietate în situația în care au fost eliberate două titluri, pe același teren, din motive imputabile exclusiv autorităților, fără acordarea unor despăgubiri sau a unui teren echivalent, constituie o încălcare a art.1 din Protocolul adițional 1 la Convenție.(în acest sens, Cauza Toșcuța și alții c. România).
În privința contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâți, acesta nu ar putea fi anulat, nici chiar în situația în care s-ar constata nulitatea absolută a T.P. decât cu condiția de a se face dovada relei credințe a subdobânditorului, deoarece buna –credință la încheierea oricărui act juridic este prezumată, revenindu-i celui ce invocă reaua-credință obligația de a o proba, în condițiile art.1899 al.2 Cod civil.
Atâta vreme cât la momentul încheierii contractului, terenul era înscris în cartea funciară, în favoarea pârâtului G., liber de orice sarcină, nu i se putea pretinde cumpărătorului să efectueze demersuri suplimentare pentru clarificarea situației juridice a imobilului.
Mai mult decât atât, nu se poate reține nici reaua credință a vânzătorului, în condițiile în care acestuia nu îi era opozabilă sentința civilă nr.947/02.10.2007 și nici expertiza efectuată în acea cauză (cu atât mai mult cu cât, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în 16.03.2007, iar sentința civilă de care se prevalează reclamanta a fost pronunțată la data de 02.10.2007, devenind irevocabilă la o dată ulterioară).
Principiul de drept invocat de recurentă, „resoluto jure dantis resolvitur jus accipiensis” nu este unul absolut, existând și excepții, în sensul că „resolvitur jus accipiensis” nu mai intervine în cazul subdobânditorului de bună credință și cu titlu oneros a unui imobil, menținerea actului subsecvent fiind justificat de principiul ocrotirii bunei credințe și de principiul stabilității circuitului civil.
Aceasta a fost de altfel și esența motivării primei instanțe, chiar dacă motivarea a fost una succintă și nu a analizat în mod exhaustiv nulitatea titlului de proprietate ci doar validitatea actului subsecvent.
Faptul că pârâtul de rând 1 ar fi vândut imobilul în momentul în care existau indicii privind nevalabilitatea titlului său sunt simple speculații, fără suport probator.
În considerarea celor anterior expuse, având în vedere și argumentele suplimentare reținute de instanța de recurs în favoarea soluției atacate, tribunalul, în temeiul prevederilor art.312 Cod de procedură civilă va respinge ca nefundat recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenta T. M., cu domiciliul în Sibiu, ., județul Sibiu, împotriva Sentinței civile nr. 1207 din 12.06.2012, pronunțată de Judecătoria Sighișoara, în dosarul nr._, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Februarie 2013.
Președinte, R. I. | Judecător, A. B. | Judecător, A. A.-B. |
Grefier, M. V. |
Red. AAB/21.06.2013
Jud. fond. V. Aenoaie
Listat: M.V. /25.06. 2013
2 exemplare
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 488/2013.... | Pretenţii. Decizia nr. 51/2013. Tribunalul MUREŞ → |
|---|
