Anulare act. Decizia nr. 435/2014. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 435/2014 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 17-06-2014 în dosarul nr. 3249/103/2013
Dosar nr._ anulare act
ROMÂNIA
TRIBUNALUL N.
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 17.06.2014
DECIZIA CIVILĂ NR. 435/RC
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE | - E. O. | - judecător |
- B. C. | - judecător | |
- C. M. | - judecător | |
- L. R. | - grefier |
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de reclamanta C. R. – SOCIETATE COOPERATIVĂ R., împotriva sentinței civile nr. 1007 din data de 23._ pronunțată de Judecătoria R., în contradictoriu cu intimatele-pârâte P. R.. I. C. L. N. C. și S.C. M. SA R..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 10.06.2014, prezența și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, și în care s-a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi, 17.06.2014, când,
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele;
Prin sentința civilă nr. 1007/23.04.2013 Judecătoriei R. s-a respins, ca neîntemeiată acțiunea reclamantei C. R. – Societate Cooperatistă cu sediul în satul și . împotriva pârâților . L. N. C. și S.C. M. SA cu sediul în R. și a fost obligată reclamanta la 180 lei cheltuieli de judecată către mandatarul pârâtei P. I..
Pentru a pronunța sentința instanța de fond a reținut următoarele situație de fapt:
Reclamanta C. R. – Societate Cooperativă, cu sediul în satul și ., a chemat în judecată pe pârâtele ., reprezentată prin Primarul comunei; I. C. L. N. C., reprezentată prin mandatar P. I., și S.C. M. S.A. cu sediul în municipiul R., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea Dispoziției nr.1/05.01.2007, dată de ., prin reprezentantul său legal Primarul comunei, de restituire a suprafeței de 2.880 m.p. teren cu destinație de curți-construcții, situată în intravilanul satului Siliștea, ., pârâtei I. C. L. N. C., precum și anularea parțială a Contractului de vânzare-cumpărare subsecvent intervenit între dobânditoare și pârâta S.C.M. S.A.R., autentificat sub nr.3717/02.11.2010 la Biroul Notarului Public B. I. din municipiul R..
Cererea a fost introdusă și înregistrată inițial pe rolul Tribunalului N.-Secția Civilă sub nr. de dosar 841/103/02.04.2010, fiind pronunțată Sentința civilă nr.259/C/23.02.2011. Prin Decizia civilă nr.5/27.01.2012, a Curții de Apel Bacău, hotărârea instanței de fond a fost desființată în totalitate și cauza trimisă spre competentă soluționare Judecătoriei R., cu păstrarea numărului unic de înregistrare.
În motivarea acțiunii introductive, reclamanta a arătat în esență că, deși are un drept de folosință asupra suprafeței respective de 2.880 m.p. teren, pe care are amplasată o construcție cu destinație de spațiu comercial, terenul a făcut obiectul retrocedării către succesoarea vechiului proprietar prin decizia administrativă nr.1/05.01.2007 și ulterior al înstrăinării, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3717/02.11.2010 menționat mai sus.
Din analiza probelor administrate în cauză, instanța a reținut că, în baza notificării nr.503/14.11.2001, formulată de pârâta I. C. L. N. C., în condițiile Legii nr.10/2001, Primarul comunei R., jud.N., a emis Dispoziția de restituire nr.1/05.01. 2007 prin care a încuviințat retrocedarea în proprietatea acesteia a suprafeței de 2.880 m.p. teren cu destinație de curți-construcții împreună cu o parte din vechiul conac boieresc ce a aparținut părinților acesteia situată în satul Siliștea, ., între vecinii, moșt. def. N. C. la nord și sud și vest și drum județean B.-R. la est, reprezentând cvartal nr.63, corp de proprietate nr.1390. În baza aceleiași notificări, anterior fusese emisă și Dispoziția de restituire nr.112/30.07.2003 privind o altă suprafață de 2,6262 a teren intravilan și mai multe bunuri imobile construcții situate pe raza aceleiași localități, parte din ele învecinate cu magazinul sătesc proprietatea reclamantei. În vederea emiterii celor două dispoziții, s-au avut în vedere, notificarea titularului dreptului și calitatea de persoană îndreptățită a acesteia, dovezile privind deposedarea abuzivă a autorului titularului de bunurile respective ca și cele de trecere a bunurilor în proprietatea statului ca și încadrarea acestora în categoria celor menționate în art.11, alin.2 din L.10/2001 preluate în perioada 06.03._89. Faptul că bunurile retrocedate au aparținut defunctului N. C., autorul pârâtei I. C. L. N. C. nu a fost contestat de nici o persoană, inclusiv de reclamantă. Terenul în suprafață de 2.880 m.p. situată în intravilanul satului Siliștea, ., pentru care s-a dispus restituirea prin Dispoziția nr.1/05.01.2007, face parte din proprietatea acestui defunct și pe el s-a aflat o clădire cu denumire de „.C.”. Reclamanta nu neagă acest lucru cum nu neagă nici faptul că parte din această clădire a ars aproape complet. Pe locul vechii fundații reclamanta a edificat în timp actuala clădire cu destinație de magazin sătesc, primind în folosință pe durata existenței construcției, dreptul de folosință a terenului aferent, în prezent de 2.880 m.p. Este adevărat că edificarea acestui magazin s-a făcut în condiții de deplină legalitate potrivit documentației depusă de reclamantă la dosar. Potrivit Procesului verbal nr.372/16.05.1971 intervenit între fostul Comitetului Executiv al Consiliului Comunal R. și Cooperativa de consum R., a fost predată către aceasta din urmă fără termen și fără plată inițial suprafața de 6.612 m.p. teren situată în vatra satului Siliștea, . în vederea edificării unei construcții cu destinație de magazin mixt și bufet, lucrări începute la data de 01.06.1971 și finalizate la data de 30.06.1973. Această transmitere a folosinței terenului a fost avizată la data respectivă de Direcția Generală pentru Agricultură prin avizul nr.4319/06.08.1971 și a fost validată ulterior prin Decizia nr.378/20.08.1971 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular Județean N.. Pe acest teren a fost amplasat anterior fostul conac boieresc aparținând autorilor pârâtei I. C. L. N. C., utilizat după naționalizare ca azil de bătrâni, care a fost cuprins de un incendiu, rămânând doar fundația. Pe acest amplasament a fost edificat magazinul sătesc menționat mai sus, amenajat potrivit procesului verbal din 04.02.1981 în perioada anilor 1977-1980. Proprietatea asupra acestui imobil a fost dobândită în modalitatea descrisă mai sus prin construire, după care constatând că suprafața de 6.612 m.p. acordată în folosință este excedentară reclamanta a renunțat la parte din ea de 3.732 m.p., păstrând folosința exclusiv asupra diferenței de 2.880 m.p. conform procesului verbal întocmit de Administrația finanțelor publice N. din 23.07.1987. Pentru acest teren și pentru construcția aferentă a plătit în timp impozitele și taxele aferente iar la data de 03.10.2005, prin adresa nr.110, înregistrată la P. comunei R., jud.N. sub nr.3774/03.10.2005 a solicitat delimitarea acestei suprafețe, lucrare efectuată de numitul D. O., membru al comisiei locale de fond funciar. După această delimitare și stabilire a dimensiunilor de 64x45 m.l. au procedat la amenajarea unei noi căi de acces prin construirea unui podeț și alei de trecere.
Toate aceste operațiuni nu conferă însă reclamantei nici un drept de proprietate asupra acestui teren și în condițiile în care el este supus retrocedării, nu mai beneficiază nici de dreptul de folosință acordat în condițiile de mai sus. Potrivit art.107, alin.1 din L.nr.1/2005 privind organizarea și funcționarea cooperației „Terenurile transmise în folosință pe durată nedeterminată și fără plată în vederea realizării de construcții pentru activitatea organizațiilor cooperației de consum și meșteșugărești, precum și a asociațiilor cooperatiste, existente până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu sunt revendicate și pe care au fost realizate construcții conform legii, își mențin acest regim juridic pe toată durata existenței construcțiilor respective sau până la trecerea lor, cu plată, în proprietatea societății cooperative”. Din economia textului de lege menționat mai sus rezultă că dreptul de folosință al reclamantei asupra terenului respectiv a încetat odată cu retrocedarea bunului vechiului proprietar deposedat în mod abuziv. Reclamanta nu a susținut niciodată că ar avea un drept de proprietate asupra terenului respectiv, recunoscând pe toată durata procesului că el a aparținut autorului pârâtei I. C. L. N. C.. Ceea ce a invocat reclamanta a fost nerespectarea dreptului său de preemțiune în cumpărarea acestui teren în condițiile art.107, alin.2 din L.nr.1/2005, pentru a-și putea exercita în continuare buna folosință a spațiului comercial proprietatea sa situat pe acesta. Ori potrivit dispozițiilor acestui text de lege s-a prevăzut că „În situația în care autoritatea administrației publice centrale sau locale decide înstrăinarea bunurilor imobile din proprietatea lor privată, care sunt în folosința societăților/organizațiilor cooperative, acestea beneficiază de un drept de preemțiune la cumpărarea acestora, precum și de un drept de preferință în cazul concesionării sau închirierii acestora”. Din interpretare acestei dispoziții legale rezultă fără putere de tăgadă că reglementarea vizează înstrăinarea bunurilor și nu retrocedarea lor. Solicitarea reclamantei ar fi fost întemeiată dacă UAT R., jud.N. ar fi procedat la „înstrăinarea bunurilor imobile din proprietatea lor privată” și nu la restituirea lor vechiului proprietar.
Dreptului de preemțiune nu putea fi acordat nici în condițiile art.19 din L.10/2001 care prevede că „În situația imobilelor-construcții care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III și cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial și dacă părțile nu convin altfel, foștilor proprietari li se acordă sau, după caz, propun măsuri reparatorii prin echivalent. Măsurile reparatorii prin echivalent vor consta în compensare cu alte bunuri sau servicii oferite în echivalent de către entitatea învestită potrivit prezentei legi cu soluționarea notificării, cu acordul persoanei îndreptățite, sau despăgubiri acordate în condițiile legii speciale privind regimul de stabilire și plată a despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv. În situația imobilelor-construcții care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III și cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare, foștilor proprietari sau, după caz, moștenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafața deținută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului. Deținătorul suprafeței adăugate imobilului preluat are drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței restituite fostului proprietar sau, după caz, moștenitorului acestuia, dispozițiile art. 17 fiind aplicabile în aceste situații indiferent de calitatea deținătorului. Noul proprietar al suprafeței restituite în proprietate potrivit alin. (2) are un drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispozițiile art. 17 alin. (2) și (3) fiind aplicabile în mod corespunzător”. Coroborând dispozițiile acestui text de lege cu cele ale art.17 din același act normativ care prevede că „Locatarii imobilelor având destinațiile arătate în anexa nr. 2 lit. a) și lit. b) pct. 1, care face parte integrantă din prezenta lege, au drept de preemțiune la cumpărarea acestora. Acest drept se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare. Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii. Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate”, instanța constată că imobilul deținut de reclamantă nu face parte din categoria celor indicate în anexa nr.2 din lege.
Chiar dacă prin raportul de expertiză efectuat în cauză a fost stabilită configurația terenului în raport de situarea imobilului construcție proprietatea reclamantei, acest lucru nu înlătură situația de fapt reținută și starea de legalitate a actelor de retrocedare efectuate și de înstrăinare ulterioară.
Ori, în asemenea împrejurări, instanța constatând neîntemeiată acțiunea reclamantei, a dispus respingerea acesteia cu ambele capete de cerere.
Soluționând cererile părților în privința cheltuielilor de judecată în condițiile art.274 cod procedură civilă instanța a constat că dintre acestea doar procuratorul pârâtei I. C. L. N. C., respectiv P. I. a depus înscrisuri doveditoare. Acesta a solicitat suma totală de 3.817,5 lei, din care 900 lei reprezentând contravaloarea a cinci nopți de cazare la hotel, 1.417,5 lei contravaloarea a cinci deplasări la instanță; 1.000 lei contravaloarea a 10 mese și 500 lei diurna pentru 10 zile. Cum acesta a depus în dovedire doar factura fiscală nr.3510/23.04.2013 și chitanța aferentă în valoare de 180 lei, instanța a admis cererea acestuia doar în limita acestei sume.
Împotriva sentinței a declarat recurs reclamanta C. R. – Societate Cooperativă criticând sentința ca netemeinică și nelegală pentru următoarele motive:
Instanța de fond a reținut în mod corect că magazinul sătesc identificat cu C 1 în expertiza efectuată în cauză a fost edificat autorizat pe terenul în suprafață de 6.612 m.p. atribuit fără termen și fără plată, reclamantei prin procesul verbal ar. 372/16.05.1971. In aceste condiții legea nu distinge între forma de proprietate sau dreptul real al proprietarului construcției autorizate asupra terenului pe care aceasta este edificată pentru a institui excepția restituirii în natură a terenului, fiind suficient ca aceasta construcție să fie autorizată.
În cauză nu sunt incidente prevederile art. 10 (5) din Legea nr. 10/2001 ( Se restituie în natură și terenurile pe care, ulterior preluării abuzive s-au edificat construcții autorizate care nu mai sunt necesare unității deținătoare, dacă persoana îndreptățită achită acesteia o despăgubire reprezentând valoarea de piață a construcției respective, stabilită potrivit standardelor internaționale de evaluare) deoarece reclamanta nu este și nici nu a fost sesizată cu o notificare ca unitate deținătoare în sensul Legii nr. 10/2001. Reclamanta este, în schimb proprietara imobilului construcție C 1 astfel încât UAT R. nu este în drept să aprecieze asupra necesității/lipsei necesității existenței în patrimoniul său a unui imobil care nu îi aparține.
Prin prevederile art. 107 din Legea nr. 1/2005 inserat la capitolul 2 (sprijinul acordat de stat cooperației) se instituie un drept real nou - un drept de folosință pe durată nedeterminată și fără plată - pentru terenurile transmise organizațiilor cooperației de consum și meșteșugărești în vederea realizării de construcții pentru activitatea acestora, existente la data intrării în vigoare a legii, care nu sunt revendicate și pe care au fost realizate construcții conform legii.
Acest drept real special este desființat practic prin Decizia Curții Constituționale nr. 913/2009 care a constatat că prevederile art. 107 (1) sunt neconstituționale în măsura în care folosința terenurilor se face cu titlu gratuit. Regimul juridic al dreptului de folosința a terenurilor transmise organizațiilor cooperatiste capătă aceleași atribuie ca și dreptul clasic de superficie, diferența de denumire devenind irelevantă în aceasta nouă configurație.
Care este semnificația sintagmei care nu sunt revendicate din corpul textului de la alin. (1) al art. 107 din Legea nr. 1/2005? Pentru că nu este de imaginat că legiuitorul a dorit să creeze printr-un text de lege inserat la Capitolul „Sprijinul acordat de stat cooperației” un regim juridic mai nefavorabil organizațiilor cooperatiste decât a oricărui proprietar/deținător al unui imobil - construcție autorizate edificate pe un teren revendicat caz în care dispozițiile alin. (2) al art. 10 din Legea nr. 10/2001 interzic retrocedarea în natură a terenului.
Explicația logică și rațională, pe care o regăsim și în situația de față, este următoarea: suprafețele transmise în folosință organizațiilor cooperatiste exced cu mult necesarul pentru edificarea construcțiilor și exploatarea acestora. In speță, reclamantei i-a fost transmisă inițial suprafața de 6.612 m.p. teren, suprafața din care a renunțat benevol la 3.73.2 m.p. încă din anul 1987. Mai mult decât atât, raportul de expertiză efectuat în cauză arată că suprafața necesară pentru construcția CI și exploatarea normală a acesteia este de doar 1.330 mp. teren, restul suprafeței putând fi retrocedată, în conformitate cu dispozițiile art. 10 (2) din Legea nr. 10/2001.
Pentru toate aceste motive apreciază, că în mod greșit instanța de fond a reținut că dispoziția Primarului UAT R. satisface exigențele art. 10 (2) din Legea nr. 10/2001.
Reclamanta a arătat că în situația imobilelor construcții ( în cazul de față partea de construcție din vechiul conac boieresc ) cărora le-au fost adăugate noi corpuri în raport cu forma inițială a căror arie desfășurată depășește 100% aria desfășurată inițial, textul de lege împiedică restituirea în natură.
Instanța de fond a ignorat dispoz. art. 19 (3) pe care le citează integral, în ceea ce privește dreptul de preemțiune al deținătorului imobilelor construcții adăugate imobilului restituit la. cumpărarea acesteia în cazul vânzării.
Textul de lege arată foarte clar că deținătorul imobilului are drept de preemțiune indiferent de calitatea deținătorului ( dispozițiile art. 17 fiind aplicabile în acest caz indiferent de calitatea deținătorului).
Pentru acest motiv se impunea admiterea petitului 2 al acțiunii privind anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3717/2.11.2010 măcar cu privire la suprafața de 1330 m.p. teren (conform expertizei efectuate în cauză ) aferent construcției magazin"" sătesc" chiar și în ipoteza respingerii primului capăt de cerere.
Examinând recursul, în raport de motivele invocate și de dispozițiile art. 304 ind. 1 Cod procedură civilă, tribunalul reține, în fapt, următoarele:
Instanța de fond a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză pronunțând o soluție netemeinică și nelegală.
Astfel, din probatoriul administrat a reieșit că suprafața de 2880 mp teren curți – construcții situată în intravilanul statului Siliștea, . parte dintr-o suprafață mai mare) și pe care se afla o construcție cu destinația de conac a fost preluată de către stat de la N. Ghe.C-tin, autorul pârâtei I. C. L. N. C., în anul 1945 cu ocazia aplicării legii pentru înfăptuirea reformei agrare.
În timp, o parte din construcție a fost distrusă într-un incendiu păstrându-se doar temelia,iar suprafața de teren a fost atribuită, prin decizia nr. 378/20.08.1971 a fostului Consiliu popular al Județului N. în folosință fără plată, Cooperativei de Consum R., în vederea construirii unui magazin mixt cu bufet.
Construcția a fost edificată în baza autorizației nr. 375/1977 emisă de fostul Consiliu Popular Județean N. și se află în prezent în patrimoniul reclamantei, având asupra terenului de 2880 mp, pe care este amplasată, un drept de folosință gratuită.
La data de 5 ian.2007, Primarul Comunei R., soluționând notificarea formulată de pârâta I. C. L. N. C., prin Decizia nr. 1/2007, a reținut că terenul a făcut obiectul preluării cu titlu de la autorul pârâtei și că face obiectul dispozițiilor art. 11 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, considerent pentru care a dispus restituirea în natură a unei construcții (anexe) ale vechiului conac alipite de magazinul sătesc, precum și a suprafeței de 2880 mp teren.
Trebuie menționat că magazinul sătesc a fost edificat pe fundația construcției conac preluată de la N. Ghe.C. și care mai rămăsese după un incendiu în care a fost distrusă, partea restituită prin Dispoziția nr. 1/2007 fiind o anexă ce s-a păstrat a vechiului conac.
Față de situația sus-menționată tribunalul constată că la soluționarea notificării s-a avut în vedere un alt text de lege decât cel care era incident în cauză.
Ori, atât timp cât pe terenul care a făcut obiectul preluării abuzive de către stat se regăseau la data soluționării notificării, o parte din vechile construcții, precum și o construcție nouă autorizată aparținând unui terț, dispozițiile legale ce urmau a fi aplicate erau cele ale art. 10 din Legea nr. 10/2001 și nu ale art. 11 alin. 2, aspect care nu a fost sesizat nici de instanța de fond.
Astfel, dispozițiile art. 10 din Legea nr. 10/2001 prevăd:”(1) În situația imobilelor preluate în mod abuziv și ale căror construcții edificate pe acestea au fost demolate total sau parțial, restituirea în natură se dispune pentru terenul liber și pentru construcțiile rămase nedemolate, iar pentru construcțiile demolate și terenurile ocupate măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent.
(2) În cazul în care pe terenurile pe care s-au aflat construcții preluate în mod abuziv s-au edificat noi construcții autorizate persoana îndreptățită va obține restituirea în natură a părții de teren rămasă liberă, iar pentru suprafața ocupată de construcții noi, cea afectată servituților legale și altor amenajări de utilitate publică ale localităților urbane și rurale, măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent”.
Față de dispozițiile legale sus menționate și Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 498/2003 (în vigoare la data emiterii Dispoziției nr. 1/5 ian.2007). Comisia de aplicare a legii din cadrul Comunei R. avea obligația de a determina partea din suprafața de teren ocupată de magazinul mixt, care este „o construcție nouă autorizată” în sensul dispozițiilor sus menționate, urmând să dispună restituirea doar a suprafeței ocupată de anexa fostului conac și cea rămasă liberă după deducerea celei ocupate de magazin.
Ori, deși legiuitorul a stabilit că pentru terenul ocupat de construcții noi autorizate fostul proprietar beneficiază doar de măsuri reparatorii în echivalent, prin decizia contestată, s-a dispus restituirea întregii suprafețe, inclusiv cea pe care se afla construcția reclamantei
De altfel, chiar dacă în cauză ar fi fost aplicabile dispozițiile art. 11 din Legea nr. 10/2001, mergând pe ideea că preluarea terenului în scopul aplicării legii pentru reforma agrară ar echivala cu o expropriere, terenul ocupat de magazinul sătesc nu putea face obiectul restituirii în natură întrucât la alin.(3) al art. 11 din lege se prevede că” în cazul în care construcțiile expropriate au fost integral demolate și lucrările pentru care s-a dispus exproprierea ocupă terenul parțial, persoana îndreptățită poate obține restituirea în natură a părții de teren rămasă liberă, pentru cea ocupată de construcții noi autorizate, cea afectată servituților legale și altor amenajări, de utilitate publică ale localităților urbane și rurale, măsurile reparatorii stabilindu-se în echivalent...”
Ori, atât din cuprinsul art. 10 cât și al art. 11 din Legea nr. 10/2001 rezultă că doar terenurile care sunt ocupate de construcții edificate fără autorizație sau pe care se află construcții ușoare și demontabile pot face obiectul restituirii în natură către fostul proprietar nu și cele pe care s-au edificat, după data preluării de către stat, construcții autorizate în condițiile legii, pentru care fostul proprietar este îndreptățit a primi măsuri reparatorii în echivalent.
Pe cale de consecință, emiterea dispoziției de restituire cu încălcarea unor dispoziții legale imperative atrage sancțiunea nulității.
Astfel, cum prin expertiza efectuată în cauză de expert A. F. s-a constatat că suprafața ocupată de construcția magazinului sătesc este de 1130 mp, iar aceasta nu putea face obiectul restituirii în natură, cererea reclamantei vizând anularea Dispoziției nr. 1/2007 este întemeiată în parte, astfel că sentința instanței de fond sub acest aspect apare ca netemeinică și nelegală fiind supusă motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În ce privește cel de-al doilea capăt de cerere soluția instanței de fond urmează a fi menținută pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Reclamanta a solicitat constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâtele I. C. L. N. C. și S.C. M. SA R., autentificat sub nr. 3717/2 nov. 2010, cu privire la suprafața de 2880 mp invocând încălcarea dispozițiilor art. 19 alin.(3) din Legea nr. 10/2001 și principiul „ resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis”.
Însă, niciuna din cele două ipoteze invocate nu sunt aplicabile în speță.
Astfel, dispozițiile art.19 din Legea nr. 10/2001 prevăd:” „În situația imobilelor-construcții care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III și cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial și dacă părțile nu convin altfel, foștilor proprietari li se acordă sau, după caz, propun măsuri reparatorii prin echivalent. Măsurile reparatorii prin echivalent vor consta în compensare cu alte bunuri sau servicii oferite în echivalent de către entitatea învestită potrivit prezentei legi cu soluționarea notificării, cu acordul persoanei îndreptățite, sau despăgubiri acordate în condițiile legii speciale privind regimul de stabilire și plată a despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv. În situația imobilelor-construcții care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III și cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare, foștilor proprietari sau, după caz, moștenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafața deținută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului. Deținătorul suprafeței adăugate imobilului preluat are drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței restituite fostului proprietar sau, după caz, moștenitorului acestuia, dispozițiile art. 17 fiind aplicabile în aceste situații indiferent de calitatea deținătorului. Noul proprietar al suprafeței restituite în proprietate potrivit alin. (2) are un drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispozițiile art. 17 alin. (2) și (3) fiind aplicabile în mod corespunzător”.
Prin art. 17 din Legea nr. 10/2001 este reglementat dreptul de preemțiune al locatarilor imobilelor la cumpărarea acestora, sancțiunea nerespectării acestui drept fiind reglementată la art. (4) unde se prevede:” Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemțiune sunt lovite de nulitate”.
Din interpretarea prevederilor sus-menționate rezultă că acestea se referă exclusiv la imobilele – construcții, iar când se face referire la suprafața care ” se restituie”, la suprafața „deținută” sau „adăugată” se are în vedere suprafața constituită a imobilelor – construcții și nu a terenurilor.
Ori, în speță reclamanta solicită constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de teren de 2880 mp și nu cu privire la vreo construcție din cele care au făcut obiectul contractului.
Mai mult, reclamanta nu a invocat și nici nu a pretins nici un moment că a intenționat să cumpere construcția (anexă) alipită de construcția magazin sătesc și care după retrocedare a fost înstrăinată, prin contractul a cărei nulitate o solicită, pârâtei ..
Nulitatea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi dispusă nici în baza principiului” resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis”.
Acest principiu privește efectele nulității actelor judiciare față de terți și poate fi definit ca acea regulă de drept potrivit căreia anularea actului inițial, primar, atrage anularea și a actelor subsecvente, următoare, datorită legăturii sale cu primul.
De la acest principiu există însă o excepție în care, deși se anulează actul principal actul subsecvent este menținut.
Printre aceste excepții figurează și cazul subdobânditorului de bună credință cu titlu oneros al unui imobil, în afara cazului în care a cunoscut nevalabilitatea actului de proprietate fiind de rea credință.
D. urmare, pentru a se putea constata că nulitatea parțială a Dispoziției nr. 5/2007 emisă de primarul Comunei R. (care a constituit titlu vânzătorului I. C. L. N. C. pentru suprafața de 1330 mp teren) atrage după sine nulitatea parțială a contractului încheiat cu pârâta S.C. M. SA R.( cu privire la terenul de 1330 mp), reclamanta trebuia să dovedească că aceasta din urmă a fost de rea credință.
Aceasta, întrucât reaua credință nu se presupune ci trebuie dovedită de către cel care o invocă, prin proba contrarie prezumției de bună credință prevăzută de art. 1899 alin(2) Cod civil.
Ori, deși contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat pe parcursul judecării prezentului litigiu, reclamanta nu a dovedit că pârâta S.C. M.”SA R. a cunoscut anterior momentului încheierii contractului că dispoziția de restituire( ce constituia titlul vânzătorului) făcea obiectul unui litigiu aflat pe rolul instanțelor și nici nu a notat acest litigiu în cartea funciară deși terenul a fost înscris în Cartea Funciară la 28 aprilie 2010(așa cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare), cu atât mai mult cu cât reclamanta bănuia intenția de înstrăinare a terenului, din moment ce pentru termenul din 16.06.2010 a depus la dosar „precizări” prin care a arătat că înțelege să cheme în judecată și . și să solicite pe lângă anularea Dispoziției nr. 1/2007 și anularea contractului de vânzare – cumpărare a terenului pe care se afla magazinul sătesc (fără a indica vreun număr și dată a contractului).
Ori, deși la acea dată contractul nu era încheiat (fiind încheiat la 2 nov.2010), nu se poate reține reaua credință a cumpărătoarei . întrucât la dosar nu există nicio dovadă că a primit cererea de chemare în judecată și completarea acesteia („precizările”) cât timp citarea acesteia și comunicarea „copiei acțiunii” și a „precizărilor” reclamantei s-a dispus abia la termenul din 26.01.2011 (așa cum rezultă din încheierea de ședință).
Chiar dacă la 29.03.2010 reclamanta i-a comunicat pârâtei . o somație, prin aceasta îi solicita doar să-i asigure accesul la magazinul sătesc (sesizată fiind de . terenului și a construcției anexe), fără a o înștiința despre demersurile sale făcute la P. Comunei R. și măcar despre intenția de a se adresa instanței în vederea anulării dispoziției de restituire.
Chiar dacă vânzătoarea fiind parte cauza în litigiu, încă din luna aprilie 2010, cunoștea la data încheierii contractului că dispoziția de restituire este contestată în instanță, nu există nicio dovadă că i-ar fi adus la cunoștință acest aspect și cumpărătoarei . pentru a opera nulitatea contractul trebuia să aibă la bază reaua credință atât a vânzătorului cât și a cumpărătorului.
În lipsa unor dovezi certe a relei credințe a pârâtei . prezumă că aceasta nu a cunoscut că pârâta I. C. L. N. C. nu era îndreptățită să obțină și să dispună de terenul aferent magazinului mixt și nici nu putea să cunoască, cu minime diligențe, că dispoziția de restituire în natură este lovită de nulitate cu privire la acel teren cât timp această nulitate se putea constata doar pe cale judecătorească.
Rezultă așadar, că nefiind dovedită o convenție frauduloasă între vânzător și cumpărător, prezumția bunei credințe a pârâtei . își produce pe deplin efectele.
Pentru considerentele arătate, recursul formulat de reclamantă urmează a fi admis în temeiul dispozițiilor art. 312 Cod procedură civilă, iar sentința modificată în sensul admiterii, în parte, a acțiunii formulate în contradictoriu cu pârâtele I. C. L. N. C. și . anulării parțiale a Dispoziției nr. 1/2007 cu privire la suprafața de 1300 mp teren.
Soluția dată capătului de cerere formulat în contradictoriu cu pârâtele I. C. L. N. C. și . având ca obiect constatarea nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare urmează a fi menținută.
Întrucât acțiunea reclamantei a avut două capete de cerere formulate împotriva acelorași pârâte I. C. L. N. C. și . privire la unul a pierdut procesul, cererea procuratorului acesteia de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată apare întemeiată doar pentru cheltuielile aferente capătului de cerere având ca obiect nulitatea parțială a contractului astfel că, din suma reținută de instanța de fond, ca fiind dovedită (necontestată pe calea recursului) reclamanta va fi obligată la ½ respectiv la 9o lei.
Față de cheltuielile de judecată efectuate atât la instanța de fond cât și în recurs (și dovedite) pârâtele „ căzute în pretenții” . C. L. N. C. vor fi obligate la plata acestora către reclamantă proporțional cu obiectul admis.
Cum pentru fond (inclusiv în calea de atac și rejudecare) reclamanta a făcut dovada avansării unor cheltuieli în valoare totală de 2610,5 lei (din care 1000 lei onorariu avocat, 700 lei expertiza, 909 lei taxă timbru și 1,5 lei timbru judiciar), iar acțiunea i-a fost admisă doar pentru unul din cele două capete de cerere, este îndreptățită a recupera de la pârâte ½ din această sumă, respectiv 1002 lei.
Pentru recurs, nu a dovedit decât achitarea taxei de timbru în valoare de 650,94 lei și 3 lei timbru judiciar astfel că urmează a recupera ½ din această sumă respectiv 328,47 lei.
Pe c ale de consecință, fiecare din cele 2 pârâte va fi obligată la plata a câte 665,23 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta C. R. - Societate Cooperatistă, cu sediul în ., împotriva sentinței civile nr. 1007/23.04.2013 a Judecătoriei R..
Modifică, în parte, sentința în sensul următor:
Admite, în parte, acțiunea formulată de reclamanta C. R. - Societate Cooperatistă împotriva pârâtelor .) și I. C. L. N. C. și în consecință:
Admite în parte capătul de cerere având ca obiect anularea Dispoziției nr. 1/5 ianuarie 2007 formulat în contradictoriu cu pârâtele .) și I. C. L. N. C. și dispune anularea parțială a Dispoziției nr. 1/5.01.2007 emisă de Primarul Comunei R. cu privire la suprafața de 1130 mp teren situată în intravilanul localității Siliștea, . 63, . o culoare galbenă pe schița anexă la raportul de expertiză întocmit de expert A. F. pentru termenul din 26.03.2013 (schiță aflată la fila 92 fond și care face parte integrantă din prezenta).
Menține dispoziția din sentință referitoare la respingerea ca neîntemeiat a capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3717/2.11.2010 formulat în contradictoriu cu pârâtele . și I. C. L. N. C..
Obligă reclamanta la 90 lei în loc de 180 cheltuieli de judecată către pârâta I. C. L. N. C., prin procurator P. I..
Obligă pârâtele . C. Lucaiana N. C. la câte 665,23 lei fiecare, cheltuieli de judecată la fond și recurs, către reclamanta-recurentă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 17.06.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
E. O. B. C. și C. M. L. R.
Red. C. M./27.06.2014
Tehnored. L. R./05.08.2014
Ex.2
Fond V. I.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 321/2014. Tribunalul NEAMŢ | Modificare act constitutiv persoană juridică. Decizia nr.... → |
|---|
