Revendicare imobiliară. Decizia nr. 183/2014. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 183/2014 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 18-03-2014 în dosarul nr. 6130/279/2011
Dosar nr._ revendicare imobiliară
ROMÂNIA
TRIBUNALUL N.
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 18.03.2014
DECIZIA CIVILĂ NR. 183/RC
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE | - C. M. | - judecător |
- E. O. | - judecător | |
- B. C. | - judecător | |
- L. R. | - grefier |
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs declarată de reclamanta . Piatra N., ., ., parter, împotriva sentinței civile nr. 2023 din data de 23.04.2013, pronunțată de Judecătoria Piatra N., în contradictoriu cu intimatul-pârât G. C. G..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din 04.03.2014, prezența și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, și în care s-a dispus amânarea pronunțării pentru data de 11.03.2014 și respectiv pentru astăzi, 18.03.2014, pentru când:
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului de față constată următoarele;
Prin sentința civilă nr. 2023 pronunțată la data de 23.04.2013 de Judecătoria Piatra N. a fost respinsă, ca neîntemeiată, acțiunea precizată formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâtul G. C. G. și a fost obligată reclamanta la plata către pârât a sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî acestea, prima instanță a reținut că prin acțiunea sa, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 87 mp ce reprezintă suprafață construită situată în Piatra N., ., ., parter, să-i plătească suma de 7000 lei, cu titlu de daune, să desființeze placarea peretelui exterior cu polistiren expandat și să achite cheltuielile de judecată.
A motivat reclamanta că este proprietar exclusiv al imobilului menționat, încă din anul 1999. Suprafața revendicată este utilizată de pârât ca și terasă, aceasta reprezentând acoperișul spațiului comercial construit în afara blocului, pe terenul proprietatea reclamantei. Imobilul nu deservește alte proprietăți, iar prin proiectarea și construirea blocului nu s-au prevăzut balcoane, logii sau terase amplasate pe acoperișul de la parter, pentru apartamentele de la primul etaj al blocului.
Pârâtul a practicat o deschidere neautorizată ce permite accesul din apartamentul său pe acoperișul proprietății reclamantei, iar în lunile august și septembrie 2010, acesta a efectuat lucrări de amploare pe acoperiș, montând pardoseală din gresie pe o latură a terasei, grilaj metalic pe o porțiune din aticul terasei și placând peretele exterior cu polistiren expandat, depozitând diverse obiecte pe terasă.
Suma de bani pretinsă reprezintă contravaloarea lucrărilor ce se impun pentru a reabilita acoperișul, de îndepărtare a straturilor de pardoseală și refacerea hidroizolației, astfel cum a fost efectuată inițial.
În drept, au fost indicate dispozițiile art. 480, art. 969 Cod civil.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată, și obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
A arătat că terasa revendicată nu este proprietatea exclusivă a reclamantei, ci coproprietatea forțată a tuturor proprietarilor de apartamente din blocul I4. Prin actele constitutive ale Asociației de proprietari nr. 2 – Precista, care include și blocul I4, se menționează expres că terasele necirculabile reprezintă proprietate comună indivizibilă. Potrivit art. 649 alin. 1 lit. b Noul Cod Civil, terasele sunt considerate părți comune.
În plus, reclamanta nu deține niciun act care să ateste dreptul său de proprietate exclusiv relativ la terasa revendicată.
Referitor la capetele de cerere subsidiare, a apreciat netemeinicia acestora în raport de soluția ce se impune cu privire la capătul principal al acțiunii. Mai mult, prin solicitarea sumei de 7000 lei, reclamanta urmărește o îmbogățire fără justă cauză, dată fiind atitudinea pur pasivă și dezinteresată cu privire la terasă, în perioada 1999 – 2010. Reprezentantul reclamantei nu a curățat terasa niciodată, nu a reparat-o; dimpotrivă, pârâtul a fost cel care s-a ocupat permanent de întreținerea spațiului respectiv. După ce a efectuat lucrările de îmbunătățire și renovare a terasei, reprezentantul reclamantei i-a solicitat o sumă foarte mare cu titlu de chirie, însă a refuzat.
Readucerea terasei în starea inițială presupune înlăturarea unor îmbunătățiri și refacerea vecii lucrări cu smoală și carton, o izolație ineficientă și care este de natură să afecteze sănătatea pârâtului și a familiei sale prin mirosul și noxele pe care le degajă.
În drept, a indicat prevederile art. 565, 649 Cod civil.
În răspuns la întâmpinare, reclamanta a arătat că mențiunea din actul de constituire a Asociației de proprietari nr. 2 – Precista, care include și blocul I4, conform căreia terasele necirculabile sunt proprietate comună indiviză, nu se referă la spațiul revendicat, ci la componente de construcție ale blocului I4. Din cuprinsul acordului de asociere nr. 145/15.09.1997, al procesului-verbal din 03.10.1997, nu reiese că reclamanta sau celelalte societăți comerciale de la blocurile I3 sau I4 care au sediul la parterul blocurilor, fac parte din asociație sau au fost invitate la această asociere.
Proba dreptului de proprietate exclusivă cu privire la terasă rezultă din extrasul de carte funciară depus la dosar. Societatea a devenit proprietarul spațiului comercial deasupra căruia se află terasa revendicată, ca urmare a unor operațiuni juridice succesive, spațiul aparținând inițial S.A Petrodava.
Urmare a lucrărilor efectuate de pârât, a suportat numeroase pagube materiale; de altfel terasa a fost prevăzută prin proiect, cu materiale hidroizolatoare.
La data de 04.09.2012 reclamanta a formulat cerere completatoare, solicitând și obligarea pârâtului la plata sumei de_,94 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terasei în litigiu, pentru perioada 10.09.2010 – 04.08.2012, cerere ce a fost trimisă spre repartizare aleatorie.
La data de 11.03.2013, avocatul reclamantei a depus cerere precizatoare, prin care a solicitat ca și capăt subsidiar solicitării obligării pârâtului la plata sumei de 7000 lei, obligarea acestuia să aducă terasa la forma inițială, pe cheltuiala sa.
Analizând actele și lucrările dosarului, susținerile părților și întreg probatoriul administrat, instanța de fond a reținut următoarele:
În drept, potrivit dispozițiilor art. 1169 cod civil din 1864, de regulă, în cadrul oricărui proces sarcina probei incumbă reclamantului. De asemenea, în virtutea prevederilor art. 480 Cod civil din 1864, „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru, în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”; lipsirea proprietarului de posibilitatea descrisă anterior nu se poate realiza decât pentru cauză de utilitate publică și după o dreaptă și prealabilă despăgubire, astfel cum statuează dispozițiile art. 481 din același act normativ.
Acțiunea în revendicare, fără a se bucura de o reglementare expresă în legislația aplicabilă speței (conform art. 223 din Legea nr. 71/2011, nefiind aplicabile dispozițiile Noului Cod civil, contrar susținerilor avocatului pârâtului), este definită ca fiind acea acțiune reală, prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea de la posesorul neproprietar.
Prin urmare, reclamantul dintr-o astfel de acțiune trebuie să dovedească două împrejurări: că este proprietarul bunului revendicat, și că pârâtul are posesia nelegitimă a acestui bun.
În speța analizată, reclamanta este proprietarul unui spațiu comercial în suprafață de 109 mp, aflat în Piatra N., ., . cum rezultă din protocolul din data de 01.11.1995, situația patrimoniului la data de 30.09.1995, memoriul privind documentația de divizare a magaziei magazinului Romarta – Confecții, înscris privind calculul suprafețelor, sentința civilă nr. 43/PJC/13.10.1995, pronunțată de Judecătoria Piatra N. în dosarul nr. 46/PJC/1995, contract de vânzare – cumpărare de acțiuni nr. NT3/21.01.1999. Imobilul este înscris în cartea funciară nr._ – C1 – U11 a Municipiului Piatra N..
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 1049/1990, pârâtul a achiziționat, împreună cu soția sa – G. C. M., un apartament situat în Piatra N., ., . deasupra spațiului comercial deținut de partea adversă. Imobilul a fost înscris în cartea funciară nr._ – C1 – U14 a Municipiului Piatra N..
Reclamanta nu a probat dreptul de proprietate exclusiv asupra terasei revendicate.
Potrivit dispozițiilor art. 3 lit. din Anexa nr. 2 a Legii nr. 114/1996 - Regulamentul cadru al asociațiilor de proprietari, „Prin proprietate comună se înțelege toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire. Proprietatea comună include toate părțile proprietății care sunt în folosință comună, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundația, structura de rezistență, acoperișul, terasele, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele”. În aceste condiții, în cuprinsul acordului de asociere nr. 145/15.09.1997, privind Asociația de Proprietari Precista 2, a fost calificată ca proprietate comună și terasa necirculabilă. Din acest punct de vedere, faptul că reclamanta nu face parte din asociație și nici nu a fost invitată la această asociere, nu prezintă relevanță, în condițiile în care spațiul comercial este parte integrantă, adiacentă blocului de locuințe I4, formând împreună un tot unitar.
Opinia exprimată de S.C Edilproiect S.A în cuprinsul adresei nr. 179/04.05.2011 nu a fost apreciată ca fiind corectă. Adresa sugerează faptul că terasa spațiului comercial este necirculabilă și aparține în exclusivitate spațiului comercial. Este adevărat că terasa este necirculabilă, iar apartamentul pârâtului nu a fost prevăzut din proiect cu acces la spațiul respectiv. Din conținutul expertizei construcții administrate mai rezultă și că accesul pentru repararea și întreținerea terasei necirculabile se poate face din exteriorul construcției; reiese, așadar că spațiul comercial al reclamantei nu este prevăzut cu vreo cale de acces direct, din interior, spre terasă. Așa fiind, este contrar oricărui raționament logic ca o terasă aflată deasupra unui imobil să aparțină în exclusivitate proprietarului construcției în condițiile în care nu există comunicare directă între interiorul spațiului construit și terasă.
Trebuie analizate în mod distinct acoperișul construcției și noțiunea de terasă necirculabilă, chiar dacă, în mod aparent, acestea coincid. Terasa se suprapune acoperișului construcției doar din punct de vedere tehnic; din perspectivă juridică, aceasta urmează regimul propus de prevederile legale amintite. Un alt argument în sprijinul aprecierilor relevate în cele ce preced rezidă în cuprinsul adresei nr. 10/15.01.2013 emisă de OCPI N., potrivit căreia, din consultarea evidențelor instituției, rezultă că terasa în litigiu este considerată parte comună a condominiului și nu este evidențiată în mod distinct în documentațiile cadastrale întocmite pentru spațiile proprietatea părților, în vederea înscrierii în cartea funciară.
Proba dreptului de proprietate, în cadrul unei acțiuni în revendicare, trebuie ferită de orice dubii în privința bunului litigios, neputându-se realiza doar pe baza unor prezumții ori afirmații care nu beneficiază de un suport legal și faptic temeinic.
Respingându-se capătul principal al acțiunii, au fost respinse, implicit și capetele accesorii, având în vedere dependența acestora din urmă față de primul.
Pe baza prevederilor art. 274 al. 1 Cod de procedură civilă, a fost obligată reclamanta să plătească pârâtului cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat recurs reclamanta, arătând că instanța de fond i-a respins primul capăt de cerere fără a analiza temeinic actele pe care le-au depus și care demonstrau că reclamanta este proprietara spațiului comercial și implicit al terasei de deasupra acestuia, care face parte integrantă din spațiul comercial. Astfel, instanța nu a luat în considerare că, în memoriul de divizare a magaziei magazinului Romarta – Confecții, calculul suprafețelor, se menționează că din terenul de sub spațiul comercial, reclamanta are teren cuvenit: în indiviză 17,80 mp, în exclusivitate 120,70 mp, total 138,50 mp.
Prin contractul nr. NT 3/21.01.1999, la punctul 7.6, vânzătorul atestă că societatea deține certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului . 0012 pentru suprafața de 138,5 mp, eliberat de Consiliul Județean N. la data de 19.04.1994.
Or, dacă suprafața de teren a . este de 120,70 mp în exclusivitate, iar cea construită în afara blocului este de 120,70 mp (împreună cu podestele), rezultă că spațiul comercial este amplasat pe teren proprietate ..
Terasa ce reprezintă acoperișul spațiului comercial este construită pe teren proprietate exclusivă, așa cum reiese și din adresa nr. 179/04.05.2011 a S.C EDILPROIECT S.A.
În ce privește capetele 2, 3 și 4 ale cererii, instanța le-a respins în . niciun aspect invocate, pentru singurul fapt că a respins primul capăt de cerere. Aceste capete de cerere erau însă distincte, iar instanța trebuia să analizeze legalitatea construcțiilor efectuate de pârât.
Instanța nu a avut în vedere nici expertiza efectuată, din care rezulta că pârâtul a făcut modificări la imobil ilegal, fără autorizație de construcție. Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, prevede la art. 25 pct. d că efectuarea de lucrări de reconstruire, transformare, extindere, desființare parțială, precum și de lucrări de reparații ale construcției, se face numai pe bază de proiecte întocmite de persoane fizice sau persoane juridice autorizate și verificate potrivit legii.
Modificările care nu diminuează rezistența construcției se fac numai pe baza unui proiect special, aprobat în condițiile acestei legi. Pârâtul nu a făcut dovada că spargerea zidului și construirea unei uși pentru a avea acces pe terasă, unui perete care a diminuat suprafața terasei, au fost executate în baza unui proiect și a unei autorizații de construcții valabile.
În ce privește motivarea instanței referitoare la spațiile comune, instanța face confuzie între terasa blocului (cea de deasupra blocului, la care s-a referit legiuitorul) și terasa necirculabilă de deasupra spațiului comercial, care reprezintă acoperișul construcției aflate în exteriorul blocului, pe teren proprietatea reclamantei.
Legea 50/1991 art. 40 precizează: în cazul când într-o clădire se realizează mai multe apartamente și suprafețele locative cu altă destinație, proprietarii acestora dobândesc o cotă-parte din proprietate asupra tuturor părților de construcție și instalație, precum și a tuturor dotărilor care prin natura lor nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată proprietatea lor. Așadar, legea prevede spații comune cele care nu se pot folosi decât în comun, or terasa a fost proiectată și executată ca terasă necirculabilă, fără accesul locatarilor, neputând fi considerată proprietate comună. Terasa în litigiu nu este parte de construcție care se impune a se folosi în comun, fiind prin proiect prevăzută ca necirculabilă, făcând parte din structura spațiului comercial.
Prin proprietatea comună se înțelege că toate părțile dintr-o clădire sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire, însă terasa nu este în folosință comună, fiind proprietate exclusivă a reclamantei. Prin actul de constituire a Asociației de proprietari nr. 2 Precista se includ în proprietatea comună componentele de construcții din blocul I4 distincte de proprietatea reclamantei. Prin actul de constituire este vorba de o singură terasă, nu de mai multe, cum eronat afirmă pârâtul.
Dacă nu exista, nu se proiecta spațiul comercial de la parter, nu exista nici terasa aferentă, existența ei fiind independentă de cea a blocului. Accesul pe terasă se face, în mod excepțional, din exterior, în caz de înfundare a sifoanelor, deteriorarea hidroizolațiilor sau incendii.
Într-un alt litigiu desfășurat între o societate comercială care are spațiul comercial la fel ca recurenta, situat atât sub blocul de locuințe, cât și în afară, și un locatar care a vrut să amenajeze terasa situată în fața apartamentului. Locatarul a încheiat un act adițional la contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului, prin care s-a inclus în prețul inițial contravaloarea terasei. Prin sentința civilă nr. 721/2000, definitivă și irevocabilă, Tribunalul N. a anulat acel act adițional.
Instanța de fond a luat de bază adresa nr. 10/15.01.2013 emisă de OCPI N., din care rezulta că terasa este considerată parte comună a condominiului și nu este evidențiată în mod distinct în documentațiile cadastrale întocmite pentru spațiile proprietatea părților în vederea înscrierii în cartea funciară, deși OCPI nu a luat în considerare și articolul 559 Noul Cod civil, referitor la întinderea dreptului de proprietate asupra terenului, iar un referent de la OCPI nu este în măsură să interpreteze actul dedus judecății, acesta fiind atributul puterii judecătorești.
În drept, recurenta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 6-9 Cod de procedură civilă.
În dovedire, recurenta-reclamantă a depus din nou parte din înscrisurile de care s-a folosit și la instanța de fond, precum și un raport de expertiză tehnică specialitatea construcții întocmit în dosarul nr. 5858/1999 al Judecătoriei Piatra N., decizia civilă nr. 89/2008 a Curții de Apel Bacău, extras din raport de evaluare întocmit de S.C Valori S.A București, extras din expertiza de evaluare a spațiului comercial întocmită de S.C Gil&Sons Proiect S.R.L, extras din expertiză de evaluare construcții întocmită de expert Musceac T., adresele nr. 188/18.01.2013, nr. 3932/30.07.2013 și nr. 797/7.02.2014 emise de O.C.P.I N., adresa nr. 2940/5.09.2011 emisă de Inspectoratul Județean în Construcții N., noi planșe fotografice ale terasei în litigiu.
Intimatul-pârât a depus întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Recurenta-reclamantă nu are un drept de proprietate exclusiv asupra vreunei suprafețe de teren de sub spațiul comercial. Terenul pe care este situat acest . 1364 mp, este proprietatea exclusivă a statului, după cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru informare eliberat de OCPI N., terenul fiind înscris în Cartea Funciară nr._ a mun. Piatra N.. Implicit, susținerea cum că din moment ce este proprietarul terenului ar fi și proprietarul terasei, nu poate fi primită.
Mai mult, în prezenta cauză nu se aplică dispozițiile Noului Cod civil, trimiterile recurentei cu privire la dispozițiile acestuia neputând fi primite.
În ceea ce privește adresa nr. 179/04.05.2011 a S.C Edilproiect S.A, emitentul ei este doar proiectantul acestui . al terenului, apartamentelor sau spațiilor comerciale nefiind atributul acestei societăți comerciale.
În mod corect a apreciat instanța de fond că celelalte capete de cerere ale acțiunii recurentei sunt accesorii față de capătul de cerere privitor la revendicarea suprafeței de 87 mp reprezentând terasa situată deasupra spațiului comercial. Chiar și în condițiile în care aceste capete de cerere ar fi putut fi soluționate distinct, tot ar fi fost nefondate.
Astfel, solicitarea daunelor pentru „reabilitarea terasei" este nefondată. Lucrările de amenajare efectuate reprezintă o îmbunătățire a terasei, prin materiale de calitate superioară, care au înlocuit izolația inițială. Acea izolație inițiala era degradată și prezenta un risc pentru sănătatea pârâtului și a familiei sale. Faptul că aceste lucrările reprezintă o reabilitare a terasei, este confirmat prin rapoartele de expertiză întocmite în cauză, care au concluzionat că transformarea unei terase necirculabile într-una circulabilă reprezintă o îmbunătățire adusă acesteia, în condițiile în care este făcută cu respectarea tehnologiei de execuție. Lucrările sunt de calitate, nu au adus prejudicii spațiului de la parter și măresc confortul personal prin utilizarea terasei ca spațiu de recreere.
Așadar, lucrările nu reprezintă o degradare a terasei, care să pună în pericol spațiul comercial proprietatea reclamantei.
În ceea ce privește capătul de cerere privind desființarea placării peretelui exterior al apartamentului cu polistiren expandat, se arată în mod expres de către expert că nu ocupă nicio suprafață din această terasă și că, dimpotrivă, se asigură o bună protecție izolației verticale împotriva infiltrațiilor de apă la terasă.
Această placare nu a diminuat suprafața terasei, fiind la o înălțime de 15 cm față de terasă, dimpotrivă, îmbunătățind protecția terasei.
Nici al treilea motiv de recurs nu este fondat, instanța nefăcând nicio confuzie între terasa blocului și acoperișul spațiului comercial. Mai mult, după logica recurentei, ar însemna că toți proprietarii de apartamente situate la ultimul etaj al fiecărui . pe terasa aferentă apartamentului, pentru că acea terasă reprezintă și acoperișul apartamentului. Or, este de notorietate faptul că aceste terase sunt proprietate comună.
Din moment ce terasa este necirculabilă, recurenta nu o poate folosi și implicit nu poate fi considerată proprietară asupra acestei terase.
Din cuprinsul Protocolului nr. 1569/1996 pe care îl invocă recurenta, nu rezultă că aceasta ar fi devenit și proprietara terasei, ci doar a spațiului comercial.
Susținerea că acordul de constituire a Asociației de proprietari face vorbire doar de o singură terasă necirculabilă nu poate fi primită, iar recurenta nu arată la care terasă necirculabilă s-ar referi acordul de asociere, dacă nu s-ar referi la această terasă în litigiu. De altfel, prevederile acordului de asociere au ca bază dispozițiile Legii nr. 114/1996, art. 3 lit. a din Anexa nr. 2, care face referire la „terase" ca fiind proprietate comună, acesta fiind temeiul legal avut în vedere de instanța de fond.
Referirile recurentei la o sentință civilă din 2003 a Judecătoriei Piatra N., unde în baza unei expertize s-a stabilit dreptul de proprietate asupra unei terase similare, nu pot fi primite. Faptul că printr-o altă sentință, pronunțată cu privire la altă terasă, s-a stabilit că ar exista un drept de proprietate al unei persoane, nu dă în mod automat un drept de proprietate recurentei și cu privire la această terasă.
În dovedire, intimatul a depus în copie extrasele de carte funciară pentru informare, la care a făcut referire în cuprinsul întâmpinării.
Recurenta-reclamantă a depus răspuns la întâmpinare, în care a reluat, dezvoltat, argumentele invocate și prin cererea de recurs, detaliind informațiile rezultate din actele de divizare ale societății inițiale S.A Petrodava, de la care spațiul comercial a ajuns în proprietatea recurentei.
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor invocate și în raport de întregul complex probator, în considerarea dispozițiilor art. 3041 Cod de procedură civilă, tribunalul reține recursul ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
Asupra primului motiv de recurs invocat, cel potrivit căruia reclamanta ar avea în patrimoniu dreptul de proprietate cu privire la terenul de sub construcția reprezentând spațiul comercial situat în Piatra N., ., . prin urmare terasa în litigiu ar fi construită pe teren proprietate exclusivă, tribunalul reține următoarele:
În urma divizării societății Petrodava S.A, titulară a dreptului de proprietate asupra unei suprafețe de 6369,41 mp teren, din care 5467,69 mp proprietate exclusivă, iar 901,72 mp în cotă-parte indiviză, așa cum rezultă din certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . nr. 0012 eliberat de Consiliul Județean N., societății P. S.A i-a revenit o suprafață de 138 mp teren, așa cum rezultă din anexa 3 a Protocolului nr. 1569/4.03.1996 încheiat între S.C Petrodava S.A și S.C P. S.A. De asemenea, tot cu ocazia divizării menționatei S.C Petrodava S.A, au fost divizate și spațiile comerciale (construcții) deținute, S.C P. S.A preluând și active imobiliare clădiri, așa cum rezultă din anexa 1 a aceluiași Protocol nr. 1569/4.03.1996, cuprinzând situația patrimoniului la data de 30.09.1995. Ulterior, în anul 1999, pachetul de acțiuni gestionat de FPS la S.C P. S.A a fost adjudecat de acționarul ., C. C. N..
În consecință, așa cum a reținut și instanța de fond, reclamanta este proprietara unui spațiu comercial în suprafață de 109 mp situat în Piatra N., ., . urma compartimentării acestui spațiu comercial, reclamanta a întocmit documentațiile cadastrale purtând numerele cadastrale provizorii 226/160, 226/161, 226/162 și 226/163, enumerate în încheierea de intabulare drept de proprietate nr. 3334/23.02.2005 dispusă de O.C.P.I N..
Intimatul-pârât a invocat în apărare faptul că, terenul pe care este situat blocul în care se află apartamentul proprietatea pârâtului și spațiul comercial proprietatea reclamantei, în suprafață de 1364 mp, este proprietatea statului, fiind înscris în cartea Funciară nr._ a mun. Piatra N. potrivit extrasului pentru informare nr._/4.10.2011. Potrivit extraselor de carte funciară pentru informare eliberate pentru imobilul reclamantei înscris în cartea funciară nr._ – C1 a municipiului Piatra N., provenită din conversia pe hârtie a CF nr._/N/S, reclamanta este intabulată cu CPI 31,10 din cei 1364 mp teren, așa cum rezultă din situația cadastrală cu NCP 226/160, CPI 4,20 din cei 1364 mp teren, așa cum rezultă din situația cadastrală cu NCP 226/161, CPI 51,79 din cei 1364 mp teren, așa cum rezultă din situația cadastrală cu NCP 226/162 și CPI 61,06 din cei 1364 mp teren, așa cum rezultă din situația cadastrală cu NCP 226/163. Totalizând aceste suprafețe (=148,15), instanța nu le-a putut corobora cu suprafețele de teren cu privire la care reclamanta a furnizat explicații, privind terenul aflat sub . în afara blocului, din care în indiviză 17,80 mp, iar în exclusivitate 120,70 mp, despre acesta din urmă arătând că ar include cei 115 mp în afara blocului și cei 5,70 mp podeste.
Deși s-a insistat la ultimul termen de judecată în recurs asupra lămuririi în concret a acestor aspecte, reclamanta nu a fost în măsură a da explicațiile necesare.
Lăsând la o parte acest fapt, precum și împrejurarea că nu s-a făcut în dosar proba certă a apărării susținute de reclamantă, cum că partea din teren cu privire la care apare ca intabulată cu titlu exclusiv ar fi exact cea situată sub spațiul comercial care este poziționat în afara blocului de locuințe la parterul căruia se află, tribunalul reține că relevante pentru soluționarea prezentului litigiu sunt alte aspecte.
Instanța de fond, în dezlegarea litigiului dedus judecății, a acordat prevalență celor cuprinse în acordul de asociere nr. 145/15.09.1997 privind Asociația de Proprietari Precista 2, considerând că enumerarea printre spațiile aflate în proprietate comună a unei terase necirculabile s-ar referi la obiectul material al prezentului litigiu și că această constatare ar avea ca bază legală prevederile art. 3 lit. c din Anexa nr. 2 a Legii nr. 114/1996 - Regulamentul cadru al asociațiilor de proprietari, care explică ce se înțelege prin proprietate comună și enumeră printre exemplele date și terasele. Textul de lege menționat stipulează însă că „Prin proprietate comună se înțelege toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire. Proprietatea comună include toate părțile proprietății care sunt în folosință comună ...” Deși instanța de fond subliniază faptul că printre exemplele enumerate se află și menționarea teraselor, pierde din vedere că partea de început a textului, care furnizează definirea termenului de spațiu aflat în proprietate comună, leagă stabilirea categoriei de spațiu comun a unui spațiu din condominiu, de nevoia de a deservi unei utilizări comune pentru membrii condominiului. Or, în cauză nu s-a făcut dovada că terasa în litigiu a fost destinată a servi unei folosințe comune a locatarilor blocului de locuințe, iar destinația spațiului nu poate fi apreciată în abstract și dedusă din simplul fapt al enumerării sale într-un text de lege.
În plus, deși intimatul s-a apărat susținând că recurenta, invocând faptul că în acordul de constituire a Asociației de proprietari se face vorbire doar de o singură terasă necirculabilă, nu a arătat și la care terasă necirculabilă s-ar referi acordul, dacă nu s-ar referi la terasa în litigiu, în realitate, recurenta a arătat expres că terasa inclusă în acord este cea de deasupra blocului. La termenul de judecată din data de 21.01.2014, fila 133 dosar recurs, recurenta a precizat că blocul I4 are ca acoperiș o terasă hidroizolată, iar nu un acoperiș acoperit cu tablă sau țiglă, susținere necontestată de intimat. De altfel, în enumerarea folosită în acordul de asociere, nu este menționat și acoperișul clădirii cu apartamente, or este evident că acoperișul tip terasă situat deasupra ultimului etaj, reprezintă un spațiu proprietate comună, de unde se concluzionează că referirea la terasa necirculabilă are în vedere terasa acoperiș a blocului, iar nu cea a spațiului comercial.
A mai reținut instanța de fond, ca argument în sprijinul ideii că reclamanta nu a probat dreptul său de proprietate cu privire la terasă, împrejurarea că accesul la respectiva terasă se poate face din exteriorul construcției, iar spațiul reclamantei nu este prevăzut cu vreo cale de acces din interior, spre terasă. Deși anterior reține că nici apartamentul pârâtului nu a fost prevăzut din proiect cu acces la spațiul respectiv, prima instanță nu aplică totuși aceeași măsură în construirea raționamentului logico-juridic, refuzând să constate că nici condominiul din care face parte apartamentul proprietatea pârâtului nu are asigurat, în fapt, vreun acces la respectiva terasă. Or, în lipsa acestui acces, nu este posibil a se reține că terasa ar deservi o nevoie comună a proprietarilor din condominiu.
Instanța de fond operează o disociere a noțiunii de acoperiș de noțiunea de terasă necirculabilă, apreciind că, deși din punct de vedere tehnic terasa ar coincide cu acoperișul spațiului comercial, din perspectivă juridică, terasa ar urma regimul prevederilor legale amintite, aparținând Asociației de proprietari. Se pierde însă din vedere că elementele structurale ale unei clădiri includ: fundație, planșee, pereți și acoperiș. Acesta din urmă, acoperișul, poate fi cu pantă sau tip terasă. Oricum ar fi, acoperișul este un element necesar al unei clădiri, făcând parte din ea, astfel că nu există niciun argument logic pentru a opera o asemenea disociere și a considera că fundația, planșeele și pereții spațiului comercial au un anumit regim juridic și aparțin unui proprietar, iar acoperișul are un alt regim juridic și proprietatea sa aparține altui titular.
D. fiind că acoperișul este componentă a construcției ce formează un tot unitar, nu poate fi acceptat, așa cum a arătat instanța de fond, că ar fi contrar oricărui raționament logic ca o terasă aflată deasupra unui imobil să aparțină în exclusivitate proprietarului construcției deși nu există comunicare directă între interiorul spațiului construit și terasă. O construcție cu acoperiș tip terasă poate avea asigurat accesul la terasă prin soluții constructive diferite, care presupun un acces din interiorul spațiului, ori un acces din exteriorul acestuia, neexistând nimic ilogic în aceasta.
Faptul că în adresa nr. 10/15.01.2013 a OCPI N. se menționează că terasa în litigiu nu este evidențiată în mod distinct în documentațiile cadastrale întocmite pentru spațiile proprietatea părților, în vederea înscrierii în cartea funciară, își are explicația în aceea că părțile componente ale unei construcții, cum este și acoperișul, nu beneficiază de o înscriere distinctă în cartea funciară.
În aceste condiții, tribunalul reține că, dovedind dreptul de proprietate cu privire la spațiul comercial de la parterul blocului I4 din Piatra N., ., reclamanta a dovedit astfel că este proprietara tuturor elementelor constructive ale acestuia, inclusiv a acoperișului tip terasă necirculabilă. Terasa în cauză a fost avută în vedere în Analiza diagnostic și Raportul de evaluare întocmit în vederea evaluării activelor corporale ale societății comerciale aflată în proces de divizare, din care la fila 95 dosar recurs s-a depus un extras, evaluarea făcându-se cu aplicarea indicelui de actualizare până la data de 30.09.1995, data avută în vedere la stabilirea situației patrimoniului S.C Petrodava S.A, anexă la protocolul de predare-primire nr. 1569/4.03.1996 încheiat între S.C Petrodava S.A și S.C P. S.A.
Chiar în lipsa acestui raport de evaluare, așa cum s-a arătat, dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantă asupra construcției (aspect necontestat de pârât sau de instanța de fond), presupune dobândirea dreptului de proprietate asupra tuturor elementelor componente, inclusiv asupra acoperișului tip terasă necirculabilă, proprietarului oricărui imobil cu regim de înălțime parter neputându-i-se solicita o altă probă din care să rezulte că este proprietarul acoperișului, știut fiind că în actele de dobândire a unui imobil nu se menționează distinct dobândirea proprietății asupra fiecărui element component. Sub acest aspect, tribunalul va înlătura ca netemeinică susținerea instanței de fond în sensul că reclamanta nu ar fi făcut, dincolo de orice dubii, proba dreptului său de proprietate asupra terasei.
Sub acest aspect, soluția dată prin sentința recurată capătului de cerere în revendicare nu este temeinică și legală, urmând a fi modificată în considerarea dispozițiilor art. 312 al. 2 și 3 Cod de procedură civilă, în sensul admiterii în parte a acțiunii reclamantei și obligării pârâtului G. C. G., în temeiul art. 480 Cod civil, la a lăsa reclamantei . în deplină proprietate și pașnică folosință terasa necirculabilă aferentă spațiului comercial, în suprafață de 82,42 mp, delimitată cu culorile galben și portocaliu pe schița anexă la completarea raportului de expertiză întocmită pentru termenul din data de 12.02.2013, aflată la fila 42 vol. II dosar fond. La menționarea suprafeței terasei s-au avut în vedere precizările făcute de expert C. E. în răspunsul la obiecțiuni depus pentru termenul din data de 13.11.2012 (fila 8 vol. II dosar fond), precum și completarea depusă pentru termenul din data de 12.02.2013 (fila 41 vol. II dosar fond), prin care a arătat că dintr-o eroare de dactilografiere a menționat inițial suprafața terasei ca fiind de 83,56 mp, în realitate aceasta fiind de 82,42 mp, sub acest aspect admiterea acțiunii fiind în parte, față de suprafața mai mare solicitată prin acțiunea introductivă.
Ca temei de drept material s-au avut în vedere dispozițiile art. 480 Cod civil de la 1864, folosit în practica judiciară ca temei în drept al acțiunii în revendicare, dat fiind că, așa cum a arătat și instanța de fond, această acțiune nu se bucura de o reglementare expresă în legislația anterioară Noului Cod civil. Referirile recurentei la dispozițiile Noului Cod civil nu au fost reținute, dat fiind că, așa cum în mod corect a apreciat și prima instanță, conform art. 223 din Legea nr. 71/2011, speței prezente nu îi sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod civil. Potrivit acestuia, dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele și cererile în materie civilă sau comercială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Codului civil se soluționează de către instanțele legal învestite, în conformitate cu dispozițiile legale, materiale și procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite. (acțiunea în revendicare și pretenții a fost introdusă pe rolul instanței la data de 19.07.2011, anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, la data de 1.10.2011).
Un al doilea motiv de recurs l-a constituit împrejurarea că celelalte capete de cerere au fost respinse pentru simplul motiv al respingerii capătului principal de cerere, deși apreciază recurenta că ele erau distincte și trebuia analizată legalitatea construcțiilor efectuate de pârât.
Capătul de cerere având ca obiect obligarea la daune reprezentând valoarea lucrărilor de readucere a terasei la starea inițială, iar în subsidiar obligarea pârâtului la a aduce terasa la forma inițială, pe cheltuiala sa, reprezenta un capăt de cerere accesoriu, așa cum corect l-a catalogat și instanța de fond.
Unul dintre efectele admiterii acțiunii în revendicare, în afară de restituirea bunului, îl constituie stabilirea sumelor datorate de posesorul neproprietar pentru deteriorările suferite de bunul revendicat în perioada cât l-a stăpânit fără drept, analiză ce trebuie făcută în corelație cu stabilirea regimului cheltuielilor făcute de pârâtul care a posedat bunul și care sunt încorporate în lucru. Pentru soluționarea acestui aspect, în practica judiciară s-au avut în vedere dispozițiile art. 995 și art. 997 Cod civil, reglementări privind îmbogățirea fără justă cauză. Trebuie, așadar, stabilit dacă lucrările efectuate de posesorul neproprietar au reprezentat o îmbogățire a patrimoniului proprietarului neposesor sau, din contră, au produs o deteriorare a bunului ce va fi readus în patrimoniul proprietarului prin admiterea acțiunii în revendicare.
Lucrările de turnare șapă mozaic, executare altă hidroizolație, placare cu gresie efectuate de pârât, au reprezentat, potrivit expertizei tehnice efectuate în cauză, constatările conținute în lucrarea depusă pentru termenul din data de 13.11.2012 (filele 6-8 vol. II dosar fond), o lucrare de calitate care a mărit confortul personal prin utilizarea terasei ca spațiu de recreere, reținându-se că a mărit însă și încărcarea pe metru pătrat, luată în calcul la proiectarea unei terase necirculabile. Prin urmare, aceste lucrări nu au reprezentat o cheltuială necesară (cum sunt cele efectuate pentru conservarea lucrului și pe care însuși proprietarul ar fi obligat să le facă dacă lucrul s-ar fi aflat în posesia sa), nici o cheltuială utilă, (cum sunt cele care, fără a fi necesare, sporesc valoarea lucrului). Numai caracterul necesar și util al cheltuielilor efectuate de posesor ar fi condus la respingerea solicitării proprietarului de obligare a pârâtului la ridicarea lucrărilor efectuate, în temeiul îmbogățirii fără justă cauză, care ar fi obligat proprietarul la restituirea către posesorul de bună-credință sau de rea-credință a acestora.
Lucrările făcute de pârât au însă caracterul unor cheltuieli voluptorii, fiind făcute de posesor pentru a-și satisface plăcerea lui personală, a-și mări confortul personal, așa cum a reținut expertul, iar nu pentru a aduce un plus de valoare bunului reclamantului. Mai mult decât atât, expertul reține că prin aceste lucrări a fost mărită încărcarea pe metru pătrat a terasei. Faptul că terasa a fost proiectată ca una necirculabilă, presupune că straturile de izolație realizate nu sunt calculate pentru a prelua eforturile rezultate din circulația cu caracter frecvent a oamenilor, ori din încărcarea dată de materiale de construcții sau/și construcții realizate fără a fi prevăzute în proiectul de execuție, așa cum se explică, cu caracter de definire a termenului, în expertiza specialitate construcții efectuată de expert I. N. în dosarul nr. 5858/1999 al Judecătoriei Piatra N., depusă de recurentă la filele 27-29 dosar recurs. În aceste condiții, proprietarul reclamant nu poate fi obligat a păstra aceste lucrări care reprezintă doar o sarcină suplimentară asupra spațiului său, susceptibilă a afecta construcția și a-i produce prejudicii.
Se are în vedere și împrejurarea că, lucrările de amenajare făcute de pârât cu privire la terasă au fost efectuate cu rea-credință. Prin transformarea terasei necirculabile într-una circulabilă, pârâtul a produs o modificare, o schimbare de destinație a acesteia, lucrare care, potrivit art. 3 al. 1 lit. a din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, trebuia realizată în baza unei autorizații de construire, în documentația necesară pentru obținerea unei astfel de autorizații, pârâtul trebuind să fi avut, potrivit art. 2.5.6 din Anexa I a aceleiași Legi nr. 50/1991, acordul vecinilor, deci inclusiv acordul reclamantei. Mai mult, chiar dacă acest spațiu ar fi reprezentat unul aflat în folosința comună a locatarilor condominiului, așa cum arată pârâtul că a avut reprezentarea, potrivit art. 14 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalți proprietari din condominiu.
În considerarea textelor de lege amintite, precum și a art. 998 Cod civil, instanța va admite recursul și sub acest aspect și, ca o consecință a modificării sentinței recurate, va obliga pârâtul la plata către reclamantă a contravalorii lucrărilor de readucere a terasei la starea inițială, cuantificate prin expertiza efectuată în cauză, la nivelul sumei de 3437 lei.
Solicitarea reclamantei de a fi obligat pârâtul la a desființa placarea peretelui exterior cu polistiren expandat nu poate fi însă reținută ca întemeiată. Într-adevăr instanța de fond nu a analizat acest capăt de cerere care comporta o independență față de capătul de cerere principal, al revendicării, respingând în totalitate acțiunea, pe considerentul că respingerea capătului de cerere în revendicare determină și respingerea acestui din urmă petit al acțiunii.
Reclamanta și-a argumentat cererea sa pe considerentul că prin respectiva lucrare, pârâtul ar fi diminuat suprafața terasei spațiului comercial. Prin expertiza de specialitate efectuată în cauză s-a reținut (filele 213 vol. I dosar fond și 7-8 vol. II dosar fond) că prin anveloparea peretelui apartamentului său, pârâtul nu a micșorat suprafața terasei reclamantei, în plus, creează o bună protecție a izolației verticale împotriva infiltrațiilor de apă la terasă. De asemenea, s-a arătat că placajul este aplicat la circa 15 cm înălțime față de terasă, astfel că proiecția placajului pe terasă nu ocupă din suprafața acesteia, așa cum nici proiecția balconului de la etajul superior nu produce acest lucru. Față de aceste concluzii, nefăcându-se în cauză dovada că prin lucrarea de anvelopare efectuată de pârât la proprietatea sa, acesta ar fi produs vreun prejudiciu proprietății reclamantei, ori că i-ar fi ocupat din spațiu, nu există niciun temei pentru a se aplica în cauză dispozițiile art. 480 ori ale art. 998 Cod civil, astfel că acest capăt de cerere va fi respins ca neîntemeiat.
Pentru toate considerentele pe larg expuse în cele ce preced, tribunalul va admite recursul reclamantei în temeiul art. 312 al. 2 și 3 Cod de procedură civilă și va modifica în totalitate sentința atacată.
Tribunalul urmează a face în cauză și aplicarea dispozițiilor art. 274 și 276 Cod de procedură civilă, obligând pârâtul, ca parte căzută în pretenții, la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată ocazionate în fața instanței de fond și a celei de recurs, constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar (proporțional admiterii în parte a acțiunii, respectiv 531 lei pentru revendicare la valoarea precizată de reclamantă la fila 78 vol. I dosar fond + 285,88 lei taxă de timbru pentru pretenții și 5 lei timbru judiciar în fond, precum și 408 lei taxă de timbru și 5 lei timbru judiciar în recurs), onorarii avocat (de asemenea proporțional admiterii în parte a acțiunii, respectiv câte un cuantum de 700 lei pentru fiecare stadiu procesual, pentru admiterea a două dintre cele trei capete de cerere ale acțiunii) și onorariu expert în cuantum de 800 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta . Piatra N., ., ., parter, împotriva sentinței civile nr. 2023/23.04.2013 a Judecătoriei Piatra N..
Modifică în totalitate, sentința în sensul următor:
Admite, în parte, acțiunea reclamantei . Piatra N. împotriva pârâtului G. C. G..
Obligă pârâtul să lase reclamantei în deplină proprietate și pașnică folosință terasa necirculabilă aferentă spațiului comercial situat în Piatra N., ., . de 82,42 mp, delimitată pe schița anexă la completarea raportului de expertiză întocmită de expert C. E. pentru termenul din 12.02.2013, prin culoare galben și portocaliu (schiță aflată la fila 42 dosar fond, vol. II, care face parte integrantă din prezenta).
Obligă pârâtul la 3437 lei către reclamantă reprezentând c/val lucrărilor de readucere a terasei în stadiul anterior.
Respinge, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâtului de a desființa placarea peretelui exterior cu polistiren expandat.
Obligă pârâtul la 3435 lei cheltuieli de judecată (fond și recurs) către reclamantă, proporțional cu obiectul admis.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 18.03.2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
C. M. E. O. și B. C. L. R.
Red. E. O./18.04.2104
Tehnored. L. R. 15.05.2014
Ex.2
Fond B. R.C.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 531/2014. Tribunalul NEAMŢ | Anulare act. Decizia nr. 448/2014. Tribunalul NEAMŢ → |
|---|
